Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht Beschluss, 03. März 2009 - 3 WLw 20/08

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Plön vom 22. Februar 2008 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Beteiligte zu 1. Sie hat der Beteiligten zu 3. die außergerichtlichen Auslagen des Beschwerdeverfahrens zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 40.000,00 €.

I.

Die Beteiligte zu 1. kaufte mit notariellem Vertrag vom 27. Januar 2007 von dem Beteiligten zu 2. landwirtschaftliche Nutzflächen der Größe von 2,5807 ha. Sie begehrt die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages.

Die im Grundbuch von G Blatt 374 eingetragenen verkauften 5 Flurstücke gehören neben anderen Grundstücken zu dem Hof des am 8. Mai 2006 verstorbenen Landwirts…. Der minderjährigen A ist ein Hoffolgezeugnis und Erbschein erteilt worden, der sie als Hofvorerbin ausweist. Es ist Testamentsvollstreckung angeordnet. Der Beteiligte zu 2. hat den Kaufvertrag als Testamentsvollstrecker geschlossen.

Die Beteiligte zu 1., eine Kommanditgesellschaft, ist ein Immobilienunternehmen. Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb und die Weiterveräußerung von Grundstücken, die Errichtung von Gebäuden, deren Veräußerung und Vermietung sowie die Verwaltung von Immobilien. In ihrem Internetauftritt vom 25. Februar 2008 heißt es dazu:

„ Zum Leistungsspektrum des Immobilienunternehmens gehören der ständige Ankauf von Bauerwartungsland, die Parzellierung, Erschließung und Verkauf von Baugrundstücken mit Baubetreuung sowie die Finanzierungsberatung und die Wohnungsverwaltung für eigene und fremde Wohnungen aus den Räumen K, Kreis X und Y. Derzeit werden über 700 zumeist durch das Bauunternehmen … errichtete Wohnungen und ca. 30 Gewerbeeinheiten verwaltet.“

Ihr Komplementär R ist Mitgesellschafter zu 75 %. Kommandistin ist seine Ehefrau. Zur Firmengruppe … gehört weiter die …. GmbH. Gegenstand des Unternehmens ist ausweislich des Handelsregisterauszugs die Durchführung von Bauarbeiten aller Art sowie die Herstellung von Bauteilen aus Betonstein. Ihr Gesellschafter R und seine Ehefrau sind darüber hinaus Gesellschafter der Hotel … GmbH, die das Tagungshotel … in … betreibt. Am 26. August 2008 ist darüber hinaus eine Hotel … KG gegründet worden, deren Komplementär R und Kommandistin seine Ehefrau ist.

Im Restaurant des Hotels … wird neben anderen Feinschmeckergerichten u.a. Galloway-Fleisch aus eigener Zucht angeboten wird. Diese aus 38 Galloways bestehende Rinderzucht betreibt der Komplementär der Beteiligten zu 1. persönlich. Ihm ist mit Bescheid des Amtes für ländliche Räume vom 10. Mai 2007 für 2006 eine Betriebsprämie von 155,80 € bewilligt worden. Die Beteiligte zu 1. betreibt keine Landwirtschaft. Die Durchführung von Landwirtschaft gehört auch nicht zu ihrem Gesellschaftsgegenstand. Sie ist Eigentümerin von derzeit rund 20 bis 25 ha Land, welches teilweise Bauerwartungsland ist. Auf einem Teil dieser Flächen hält R seine Galloways, ohne dass es darüber schriftliche Unterlagen in Form eines Pachtvertrages gibt.

Bei dem Kaufgegenstand handelt es sich um 5 Flurstücke. Die 3 Flurstücke 39/1 der Größe von 1,5104 ha, 59/10 der Größe von 0,9943 ha und 59/12 von 0,0148 ha, zusammen 2,5195 ha, jeweils Gemarkung …, - in der Flurkarte Bl. 35 d.A., auf die verwiesen wird, grün markiert -, sind im Grundbuch von … Blatt 374 unter der laufenden Nr. 132 des Bestandsverzeichnisses eingetragen. Bei den Flurstücken 39/1 und 59/12 handelt es sich um ackerfähiges Weideland. Das Flurstück 59/10 ist Ackerland. Die weiter verkauften Flurstücke 62/2 der Größe von 0,0125 ha und 113/24 der Größe von 0,0487 ha sind jeweils unter eigenen Nummern (133 und 134) im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs Blatt 374 eingetragen. Diese beiden Flurstücke grenzen aneinander, das Flurstück 113/24 darüber hinaus auch an die Flurstücke 39/1 und 59/12, das Flurstück 62/2 ebenfalls an das Flurstück 59/12. Diese 4 Flurstücke bilden vom äußeren Erscheinungsbild ein einheitliches an die Straße angrenzendes nahezu rechteckiges Grundstück, das lediglich am südlichen Teil trapezähnlich dem Straßenverlauf folgt. Sie liegen an einer im weiteren Verlauf durch das Dorf führenden 20 m breiten Straße. Das schlauchartige Flurstück 59/10 liegt - seitlich versetzt zu den vorgenannten Flurstücken - an der gegenüberliegenden Straßenseite. Beide Flächen sind von der Straße aus zugänglich. Die Auffahrten sind ca. 50 m voneinander entfernt. Wegen der Belegenheit im Einzelnen wird auf die Flurkarte Bl. 35 d.A. Bezug genommen.

Bei dem Flurstück 59/10 handelt es sich um Ackerland, das der Landwirt S gepachtet hatte. Der Pachtvertrag ist während des anhängigen Genehmigungsverfahrens am 30. September 2007 abgelaufen. Eine Verlängerung hat der für den Beteiligten zu 2. handelnde Verwalter B im Hinblick auf den Grundstückskaufvertrag abgelehnt. Im Osten grenzt das Flurstück 59/10 an die Flurstücke 59/5 und 59/8 an, die der Landwirt S von dem Eigentümer E gepachtet hat. Die Pachtverhältnisse dauern noch 7 bis 8 Jahre an. Im Westen wird das Flurstück 59/10 von einem Knick begrenzt. Dieser befindet sich zur Hälfte auf einem Flurstück 105/7. Hierauf und an den weiteren Verlauf des Knicks schließen die Flurstücke 62/4 und 79/101 und daran im Westen anschließend das Flurstück 79/200 an. Eigentümer dieser Flurstücke ist die Beteiligte zu 1.

Der Landwirt S bewirtschaftet neben den Flurstücken 59/5, 59/8 und einem daran anschließenden weiteren Pachtgrundstück unter anderem auch Eigenland nördlich des Dorfgebietes von ... Diese Flächen sind erreichbar über eine Verbindungsstraße zwischen … und …, die durch die Ortschaft … führt. Sie sind für ihn insbesondere in den Sommermonaten angesichts des dort herrschenden Tourismus schwer zu erreichen. Auch muss der Landwirt S die Maschinen für die Fahrten auf der öffentlichen Straße zuvor umrüsten. Der landwirtschaftliche Betrieb des Landwirt S umfasst nach seinen Angaben rund 210 ha, davon rund 100 ha Eigenland.

Die Verkaufsverhandlungen bezüglich des Kaufgegenstandes wurden für den Beteiligten zu 2. von Herrn B geführt. Dieser bot im Sommer oder Frühherbst 2006 dem Landwirt S das schlauchartige Flurstück 59/10 als dem damaligen Pächter zum Verkauf an. Dieser zeigte daran kein Interesse. Dazu wird auf das Schreiben des Zeugen B vom 14. September 2007 (Bl. 75 bis 76 d.A.) und die Aussagen der Zeugen S und B zu Protokoll des Landwirtschaftsgerichts vom 28. Januar 2008 (Bl. 146 bis 153 d.A.) verwiesen.

Der beurkundende Notar legte den Grundstückskaufvertrag vom 27. Januar 2007 dem Beteiligten zu 4. als zuständigen Genehmigungsbehörde am 8. Februar 2007 zur Genehmigung vor. Dieser leitete ihn am 28. Februar 2007 an die Beteiligte zu 3. zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts weiter. Gleichzeitig teilte er dem Notar nach § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG mit, dass sich die Frist für die Entscheidung über die Genehmigung des Kaufvertrages auf 3 Monate verlängere. Die Beteiligte zu 3., das einzige in Schleswig-Holstein als gemeinnützig anerkannte Siedlungsunternehmen im Sinne des Reichssiedlungsgesetzes, teilte dem Beteiligten zu 4. mit Schreiben vom 23. März 2007 (Bl. 36 d.A.) zunächst mit, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben werde. Nachdem der Landwirt S Kenntnis von dem Kaufvertrag erlangt und dem Beteiligten zu 4. mit Schreiben vom 4. April 2007 mitgeteilt hatte, dass er als Vollerwerbslandwirt dringend auf die verkauften Flächen angewiesen sei, übte die Beteiligte zu 3. mit Schreiben vom 4. Mai 2007 das Vorkaufsrecht aus. Hierüber unterrichtete der Beteiligte 4. den Notar mit seinem am 7. Mai 2007 zugestellten Bescheid vom 4. Mai 2007, in dem er ausführte, dass die Prüfung des Genehmigungsantrags ergeben habe, dass der Erwerb des verkauften Grundbesitzes durch einen Nichtlandwirt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 1 GrdstVG beinhalte, der nicht hätte genehmigt werden können, nachdem ein Haupterwerbslandwirt an dem Erwerb der Flächen interessiert sei.

Bereits am 3. Mai 2007 hatte der Landwirt S gegenüber der Beteiligten zu 3. ein notarielles Kaufangebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über die mit Grundstückskaufvertrag vom 27. Januar 2007 verkauften 5 Flurstücke von 2,5807 ha abgegeben, das für ihn bis zu 2 Monaten, nachdem der Beteiligten zu 3. eine Bescheinigung über die rechtskräftige Entscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung zugestellt worden ist, bindend ist.

Gegen den dem Notar am 7. Mai 2007 zugestellten Bescheid hat die Beteiligte zu 1. bei der Beteiligten zu 4. mit dort am 15. Mai 2007 eingegangenen Schreiben Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

Die Beteiligte zu 1. hat geltend gemacht, die Beteiligte zu 3. habe das Vorkaufsrecht zu Unrecht ausgeübt. Die Mindestgröße von 2 ha nach § 4 Abs. 1 RSG sei nicht erfüllt. Das Flurstück 59/10 mit einer Größe von 0,9943 ha und die anderen 4 Flurstücke von zusammen 1,5864 ha seien getrennt zu betrachten, weil sie nicht aneinander grenzten und somit keine durchgängige Wirtschaftsfläche darstellten. Das Flurstück 59/10 müsse auch deshalb aus dem Grundstück im Rechtsinne herausgerechnet werden, weil sie insoweit gem. § 8 Nr. 4 GrdstVG einen Rechtsanspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung habe, da die Veräußerung der Grenzverbesserung des ungeraden, gerundeten und geknickten Grenzverlaufs im Westen diene. Nach Herausrechnen dieses Flurstücks aus dem Grundstück im Rechtssinne liege die Restfläche unter der Freigrenze von 2 ha, weshalb die Erteilung einer Genehmigung nach dem GrdstVG nicht erforderlich sei.

Jedenfalls sei die Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam, weil die Beteiligte zu 3. mit Schreiben vom 23. März 2007 an den Beteiligten zu 4. mitgeteilt habe, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Diese Erklärung stehe einer Verzichtserklärung in ihren Wirkungen gleich. Die Beteiligte zu 3. sei deshalb gehindert gewesen, später das Vorkaufsrecht auszuüben. Es sei unerheblich, dass der Beteiligte zu 4. die Genehmigung des Grundstückskaufvertrags vor Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erteilt habe. Es könne nicht zu ihrem Nachteil sein, dass der Beteiligte zu 4. nach Zugang des Schreibens vom 23. März 2007 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht sofort erteilt habe.

Der Verkauf führe nicht zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 1 GrdstVG. Zwar sei sie nicht Haupterwerbslandwirt. Jedoch sei ihr persönlich haftender Gesellschafter R aufgrund seiner Tätigkeit im Bereich der Rinderzucht Nebenerwerbslandwirt. Der Landwirt S könne angesichts der geringen Größe des Kaufgegenstandes keinen Bedarf an den Flächen haben, was sich auch daran zeige, dass er, als ihm Herr B im Frühherbst 2006 die Flächen angeboten habe, kein Kaufinteresse gezeigt habe. In diesem Verhalten des Landwirts S liege ein Verzicht, der auch für die Beteiligte zu 3. bindend sei. Er habe sich nach Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber Herrn R dahin geäußert, das Flurstück 39/1 haben zu wollen, um darüber auf kürzerem Wege andere Flurstücke zu erreichen, um damit Verkehrsstau umfahren zu können, was für ihn mit einer erheblichen Zeitersparnis verbunden sei. Das sei keine Zielsetzung, die den Anforderungen des § 9 GrdstVG i.V.m. § 4 RSG entspreche.

Ihr Komplementär sei jedenfalls einem Nebenerwerbslandwirt gleichzustellen. Seine Rinderzucht stelle eine landwirtschaftliche Tätigkeit dar und zugleich eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur im Sinne der jährlichen Agrarberichte der Bundesregierung, weil auf den Flächen Galloway-Rinder des Herrn R auf ökologischer Basis gehalten, von einem ortsansässigen Schlachter geschlachtet und direkt vermarktet werden sollten, u.a. in seinem lediglich 10 km entfernt liegenden Hotel … in ... Während der Landwirt S die Flächen insgesamt als Ackerland nutzen wolle, plane Herr R eine Nutzung der Flächen als Weideland. Nach dem Entwicklungsprogramm für den ländlichen Raum des Landes Schleswig-Holstein für den Programmplanungszeitraum 2007 bis 2013 werde die Maßnahme 9 "Dauergrünlandprogramm" erstmals angeboten. Danach sei der Erhalt von Dauergrünland unter Umweltaspekten von besonderer Bedeutung. Er sei insbesondere im Kreis Plön notwendig, weil dort der Anteil der Ackerflächen bei 79,3 % und damit über dem Landesdurchschnitt von 63,8 % liege. Durch die Beibehaltung und zusätzliche Schaffung von Grünlandflächen komme die Beteiligte zu 1. auch dem unter dem Stichpunkt "Agro-Biodiversität" verfolgten agrarpolitischen Ziel der Bundesregierung nach. Sie stelle mit den streitgegenständlichen Flächen ein naturschutzliches Verbindungsstück zwischen dem Wald "….", den die Stiftung Naturschutz erworben habe, und den auf der anderen Seite anschließenden Naturschutzflächen am Z-See her, wegen deren Belegenheit auf die Karte Bl. 66 d. A. verwiesen wird.

Die Beteiligte zu 1. hat beantragt,

1. festzustellen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Landgesellschaft Schleswig-Holstein mit Schreiben vom 4. Mai 2007 unwirksam ist und

2. die Grundstückverkehrsgenehmigung für den Vertrag vom 27. Januar 2007 (UR Nr. 50/2007 des Notars K, …) zu erteilen.

Die Beteiligte zu 3. und der Beteiligte zu 4. haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 3. hat geltend gemacht:

Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts sei möglich, wenn die Veräußerung einer Genehmigung nach dem GrdstVG bedürfe. Maßgebend hierfür sei das Grundstück im Rechtssinne. Das unter der laufenden Nr. 132 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück im Rechtssinne übersteige mit 2,5195 ha die Freigrenze. § 4 RSG gehe sodann vom wirtschaftlichen Grundstücksbegriff aus, so dass ein Vorkaufsrecht auch dann bestehen könne, wenn mehrere Katastergrundstücke oder Grundstücke im Rechtssinne veräußert werden, die nur zusammen größer als 2 ha seien. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestehe vorliegend zwischen allen 5 Flurstücken, weil die Flurstücke 39/1, 113/24, 62/2 und 59/12 nur durch einen wenige Meter breiten Streifen vom Flurstück 59/10 entfernt seien. Das Schreiben vom 23. März 2007 habe keine Außenwirkung gehabt und keine Vertrauenslage für die Beteiligte zu 1. geschaffen. Ein Verzicht auf die Ausübung eines Vorkaufsrechts mit Drittwirkung sei damit nicht verbunden gewesen. Die Beteiligte zu 1. sei nicht Landwirt. Sie habe keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass sie aus der Rinderzucht nennenswerte Einkünfte aufgrund konkreter betriebswirtschaftlicher Planungen in einem angemessenen Zeitraum tatsächlich erzielen wolle oder dazu in der Lage sei. Die behauptete Rinderzucht sei eine nicht ins Gewicht fallende Liebhaberei ihres Komplementärs, die nicht dazu diene, wesentliche Einkünfte zu erzielen und eine zusätzliche, nachhaltige Sicherung seiner Existenz herbeizuführen. Der Beteiligten zu 1. als Nichtlandwirt stehe der Haupterwerbslandwirt S gegenüber, der die streitbefangene Fläche 59/10 bereits als Pächter bewirtschaftete, bereit und in der Lage sei die Fläche zu erwerben und den entsprechenden Kaufpreis zu zahlen. Wie er sich vor Abschluss des Hauptvertrages geäußert habe, sei unerheblich.

Der Beteiligte zu 4. ist dem beigetreten. Er hat die Auffassung vertreten, entscheidend sei der objektive Aufstockungsbedarf des Landwirts S zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts und nicht irgendwelche Überlegungen im Vorfeld. Er hat darauf hingewiesen, dass die von dem Komplementär der Beteiligten zu 1. bewirtschafteten Flurstücke 79/101 und 62/4 durch einen Knick vom Flurstück 59/10 getrennt seien, dessen Beseitigung und Schädigung gem. § 25 Abs. 3 des Landesnaturschutzgesetzes nicht erlaubt sei, so dass eine Grenzverbesserung durch den Kauf des Flurstücks 59/10 nicht erreicht werden könne.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat den Antrag der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Wegen der Begründung wird auf den angefochtenen Beschluss (Bl. 178 bis 189 d.A.) Bezug genommen.

Mit der sofortigen Beschwerde hält die Beteiligte zu 1. daran fest, dass bei der Anwendung des RSG für die Ausübung des Vorkaufsrechts der wirtschaftliche Grundstücksbegriff zugrunde zu legen sei und eine wirtschaftliche Einheit zwischen dem Flurstück 59/10 zu den auf der anderen Straßenseite liegenden 4 Flurstücken nicht bestehe. Die Räumlichkeit reiche dafür nicht aus. Entscheidend sei, dass die Flurstücke nicht einheitlich bewirtschaftet worden seien. Das Flurstück 59/10 sei von dem Landwirt S gepachtet gewesen, während die anderen 4 Flurstücke ein Schäfer gepachtet habe. Auch die Kleinheit und der schlauchartige, extrem ungünstige Zuschnitt des Flurstücks 59/10 spreche gegen die Annahme einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftungseinheit. Es sei für eine rationelle und wirtschaftliche Nutzung überhaupt nicht geeignet. Genau mit dieser Begründung habe der Landwirt S ursprünglich auch den Kauf dieser Fläche abgelehnt.

Darüber hinaus bedürfe die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG, weil das Flurstück 59/10 aufgrund der Sonderregelung in § 8 Nr. 4 des GrdstVG aus dem mit den Flurstücken 39/1 und 59/2 bestehenden Grundstück im Rechtssinne herauszurechnen sei. Sie hält daran fest, dass bezüglich des Flurstücks 59/10 die Voraussetzungen einer Grenzverbesserung vorlägen. Kleine und schlauchartige Grundstücke sollten in der Landwirtschaft vermieden werden. Nur hinreichend große Bewirtschaftungseinheit könnten von der Landwirtschaft noch rentabel bearbeitet werden. Mit dem Eigentumsübergang auf die Beteiligte zu 1. werde die "isolierte rechtliche Lage" des Flurstücks 59/10 beendet, weil das Flurstück dann ein insgesamt rechteckiges Gesamtgrundstück mit den angrenzenden Flurstücken 62/4 und 79/101 bilde, die verschmolzen werden könnten. Der Knick und der offene Graben ständen dem nicht entgegen. Solche Hindernisse seien auch innerhalb einheitlicher Flurstücke üblich und nicht unüberwindbar. Durch den Knick könne mit entsprechender Genehmigung eine Öffnung und über den Graben Überquerungen geschaffen werden, die für die von der Beteiligten zu 1. beabsichtigte Nutzung im Übrigen noch nicht einmal notwendig seien. Das Landwirtschaftsgericht habe im Rahmen des § 8 Nr. 4 GrdstVG zu Unrecht die Flurstücke 59/5 und 59/8 mit berücksichtigt, obgleich diese von dem Landwirt S nur gepachtet worden seien und sich die Mitpachtung auf die rechtliche Grenze überhaupt nicht auswirke. Entscheidend sei, dass er mit dem Erwerb des Flurstücks 59/10 ein gefangenes schlauchartiges Grundstück erwerbe, dessen Bewirtschaftung praktisch unmöglich sei. Die isolierte Lage des Grundstücks und die schlauchartige Form des Grundstücks würden einen besonderen Arbeitseinsatz notwendig machen, der in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Erträgen für die kleine Fläche stehen würde.

Im Übrigen fehle es an einem dringenden Aufstockungsbedarf des Landwirts Stoltenberg im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Dazu wiederholt die Beteiligte zu 1., dass ein Nutzungsbedarf bezüglich des Flurstücks 59/10 schon fehle, weil der Landwirt S im Frühherbst 2006 kein Kaufinteresse gezeigt habe. Es gehe ihm bei seinem Nutzungsinteresse ausschließlich um die weiteren Flurstücke zur Verbesserung der Infrastruktur und seiner Betriebswege, was nach einer Entscheidung des OLG Celle vom 18. Oktober 1999 nicht ausreichend sei. Entscheidend sei, dass sich sein Interesse nicht auf die Bewirtschaftung der Flurstücke richte. Bezüglich eines Bedarfs der Flächen zur Verbesserung seines Eigenlandanteils (Vermögensbedarf) habe das Landwirtschaftsgericht mit Ausnahme des Hinweises auf den Eigenlandanteil von 100 ha in Relation zur Gesamtbewirtschaftungsfläche von 210 ha keine Feststellungen getroffen. Es fehle deshalb an der notwendigen Einzelfallprüfung. Allein die Feststellung der Betriebsgröße und des Eigenlandanteils sei nicht ausreichend, zumal sich der Landwirt S hierauf auch gar nicht berufen habe. Die Feststellung eines individuellen, dringenden Aufstockungsbedürfnisses sei deshalb unerlässlich, weil anderenfalls bei Konkurrenz zwischen einem Nichtlandwirt und einem Vollerwerbslandwirt generell ein Aufstockungsbedürfnis bejaht würde, was einem Blankoscheck für die Bevorzugung der Vollerwerbslandwirte gleichkomme. Das sei mit der gebotenen engen Auslegung des § 9 GrdstVG nicht zu vereinbaren.

Sie habe schließlich auch deshalb einen Anspruch auf Genehmigung, weil sie mit der für die streitgegenständlichen Flächen geplanten Nutzung schützenswerte Agrarziele verfolge. Dazu wiederholt sie, dass ihr persönlich haftender Gesellschafter seit 1989 eine Rinderzucht betreibe und zurzeit 38 Rinder habe. Sie macht dazu nunmehr geltend, dass er für die Errichtung eines Unterstandes für die Rinder eine Baugenehmigung erhalten habe. Damit sei er als privilegierter landwirtschaftlicher Betrieb anerkannt worden. Dringender Bedarf für das Rindfleisch bestehe im Restaurant des Hotels …, in dem das Rindfleisch u.a. vermarktet werden solle. Die Argumentation des Landwirtschaftsgerichts, dass sie unter Mitwirkung ihres persönlich haftenden Gesellschafters nur zufällig agrarpolitische Ziele erfüllen werde, die nicht dauerhaft gesichert seien, sei vor diesem Hintergrund unverständlich. Der Vorwurf, dass sie die streitgegenständlichen Flächen als Vorratsland nutzen wolle und darauf spekuliere, die Flächen später als Bauland nutzen zu können, sei nicht gerechtfertigt. Das Flurstück 59/10 werde ohnehin nie Bauland werden. Gleichwohl habe sie es gekauft, um es für die Rinderzucht wirtschaftlich zu nutzen bzw. durch ihren persönlich haftenden Gesellschafter nutzen zu lassen. Selbst wenn es sich zum Teil um Bauerwartungsland im weitesten Sinne handeln würde, wären die Voraussetzungen für eine Genehmigung gegeben. Eine Genehmigung nach § 9 GrdstVG könne nicht mit der Begründung versagt werden, dass die Flächen für den Erwerber eine Kapitalanlage darstellten. Auch der Landwirt S werde im Falle der Baulandausweisung eine Umnutzung vornehmen.

Die Beteiligte zu 3. verteidigt den angefochtenen Beschluss.

II.

Die sofortige Beschwerde ist gem. §§ 22 LwVG, 22 Abs. 1 FGG statthaft, insbesondere auch form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Das Vorkaufsrecht ist durch die Beteiligte zu 3. wirksam ausgeübt worden. Gem. § 4 RSG hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen bei Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Größe von 2 ha aufwärts ein Vorkaufsrecht, wenn die Veräußerung der Genehmigung nach dem GrdstVG bedarf und die Genehmigung nach § 9 des GrdstVG nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre. Diese Voraussetzungen hat das Landwirtschaftsgericht mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung bejaht.

1. Das Amt für ländliche Räume als Genehmigungsbehörde hat die Vorkaufsrechtsausübung fristgemäß gem. § 6 Abs. 1 S. 3 GrdstVG i.V.m. § 6 Abs. 2 RSG erklärt. Der Antrag auf Genehmigung ist beim Amt für ländliche Räume am 8. Februar 2007 eingegangen. Die Monatsfrist nach § 6 Abs. 1 GrdstVG ist vor Ablauf durch den Zwischenbescheid vom 28. Februar 2007 auf 3 Monate verlängert worden (§ 6 Abs. 1 GrdstVG). Innerhalb dieser Frist ist der Bescheid vom 4. Mai 2007 dem Notar, der den Genehmigungsantrag gestellt hat, am 7. Mai 2007 zugestellt worden.

2. Die Beteiligte zu 3. war an der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gem. § 4 RSG nicht gehindert, weil sie der Genehmigungsbehörde mit Schreiben vom 28. Februar 2007 zunächst mitgeteilt hatte, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben werde, weil Interessenten, die bereit und in der Lage wären, die Fläche zu den Bedingungen des Ankaufsvertrages zu erwerben, ihr nicht bekannt seien. Dieser interne Schriftverkehr zwischen dem Siedlungsunternehmen und der Genehmigungsbehörde stellte im Außenverhältnis zu den Kaufvertragsparteien keinen Verzicht dar, an den die Beteiligte zu 3. gebunden war.

Dabei kann dahinstehen, ob das Siedlungsunternehmen auf das gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem RSG überhaupt verzichten kann. Das erscheint zweifelhaft, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht losgelöst von der Genehmigung des Veräußerungsvertrages zu betrachten ist, sondern zusammen mit der Genehmigungspflicht den Zwecken der Siedlung und Agrarstrukturverbesserung dient. Hierauf dürfte ebenso wenig wie auf die Genehmigungspflicht verzichtet werden können (Ehrenforth, RSG, § 4 RSG Anm. 7, S. 194). Dies kann aber dahinstehen. Der Verzicht erfordert jedenfalls einen Vertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und den Vorkaufsverpflichteten (Ehrenforth, a.a.O.). Daran fehlt es. Das Schreiben vom 28. Februar 2007 beinhaltete nicht die auf Abschluss eines Verzichtsvertrages gerichtete Willenserklärung der Beteiligten zu 3. gegenüber dem Beteiligten zu 2. als Vorkaufsverpflichteten. Solange die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages nach dem GrdstVG von dem Beteiligten zu 4. als Genehmigungsbehörde noch nicht erteilt war, war die Beteiligte zu 3. deshalb nicht gehindert, dass Vorkaufsrecht auszuüben, sofern die Voraussetzungen hierfür vorlagen.

3. Mit Recht ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass der Kaufvertrag einer Genehmigung gem. § 2 Abs. 1 des GrdstVG bedarf. Das Veräußerungsgeschäft ist nicht gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG i.V.m. § 1 Abs. 2 des Gesetzes des Landes Schleswig-Holstein zur Änderung des Gesetzes zur Durchführung des GrdstVG vom 21. Februar 1996 (GVOBl Schleswig-Holstein S. 231) genehmigungsfrei. Danach bedarf die Veräußerung von Grundstücken, die nicht größer als 2 ha sind, keiner Genehmigung nach dem GrdstVG.

Die Frage, was unter Grundstück im Sinne des GrdstVG zu verstehen ist, hat der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 19. Dezember 1967 (BGHZ 49, 145, 146) entschieden. Er hat dort ausgesprochen, das GrdstVG verstehe unter einem Grundstück das Grundstück im Rechtssinne (und nicht im wirtschaftlichen Sinne), also einen räumliche abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes ohne Rücksicht auf die Art der Nutzung unter einer besonderen Nummer eingetragen ist, und vertritt dies in ständiger Rechtssprechung (z.B. BGH AgrarR 1971/72, 121, 122; BGH AgrarR 1985, 300; BGH AgrarR 1986, 211). Dies entspricht auch der heutigen Auffassung in der Literatur (Netz, GrdstVG, Praxiskommentar, 2. Aufl. 2004, § 1 GrdstVG Anm. 4.1.3. S. 203; Hötzel, Freigrenzen im GrdstVR, AgrarR 1983, 176; Haegele, die Beschränkungen im GrdstV, 3. Aufl. 1970, Rn. 71 i.V.m. Rn. 26). Dem folgt der Senat in ständiger Rechtsprechung (Senatsbeschlüsse vom 12. September 2006 - 3 WLw 39/06 -, OLGReport 2006, 804 = SchlHA 2007, 162 ff; vom 28. November 2006 - 3 WLw 32/06 - S. 13).

Die drei unter der laufenden Nr. 132 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch eingetragenen Flurstücke 39/1, 59/10 und 59/12 der Gesamtgröße von 2,5195 ha bilden ein Grundstück im Rechtssinne. Da dieses Grundstück die Freigrenze von 2 ha überschreitet, ist der Kaufvertrag - wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt hat - genehmigungspflichtig.

Dabei ist unerheblich, dass die Flurstücke 62/2 und 113/24, die jeweils unter einer eigenen Nummer. des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch eingetragen und damit jeweils eigenständige Grundstücke im Rechtssinne sind, jeweils die Freigrenze von 2 ha unterschreiten.

Allerdings besteht in den Fällen, in denen ein Eigentümer mehrere Grundstücke im Rechtssinne, die jeweils einzeln in der Größe unter der Genehmigungsfreigrenze liegen, sie zusammen aber überschreiten, Genehmigungsfreiheit. Denn der Eigentümer könnte diese Grundstücke einzeln in mehreren Verträgen veräußern, ohne dass sie genehmigungspflichtig wären. Es macht aber keinen Unterschied, ob der Verkauf in einer oder mehreren Urkunden erfolgt ist, weil der Gesetzgeber durch die Einführung der Genehmigungsfreiheit für Rechtsgeschäfte über Grundstücke bis zu einer bestimmten Größe insoweit auf eine Überwachung des Grundstücksverkehrs verzichtet hat (vgl. dazu eingehend Senatsbeschluss vom 12. September 2006 - 3 WLw 39/06 - OLGReport 2006, 804, 805 = SchlHA 2007, 162; Netz, a.a.O., S. 299 m. Rechtsprechungsnachweisen).

Anders verhält es sich aber, wenn - wie hier - in einem Vertrag mehrere Grundstücke im Rechtssinne übertragen werden, die teils die Genehmigungsfreigrenze unterschreiten, sie teils überschreiten. In derartigen Fällen besteht keine Genehmigungsfreiheit (Netz, a.a.O., S. 300). Das die Freigrenze übersteigende Grundstück löst in einem solchen Fall das Genehmigungserfordernis des Veräußerungsgeschäftes aus, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt hat.

4. Mit Recht hat das Landwirtschaftsgericht zugrunde gelegt, dass kein Genehmigungszwang gem. § 8 Nr. 4 des GrdstVG besteht. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Veräußerung einer Grenzverbesserung dient. Mit der Grenze im Sinne von § 8 Nr. 4 ist sowohl die rechtliche wie die tatsächliche Scheidelinien zwischen zwei Grundstücken zu verstehen (Netz, a.a.O., § 8 Anm. 4.8.7, S. 413; Pikalo-Bendel, GrdstVG, § 8 Anm. E IV 1., S. 502). Als Verbesserung ist eine Veränderung der Grenze zu verstehen, durch die die Bewirtschaftung an Ort und Stelle erleichtert wird. Eine Verbesserung des Grenzverlaufs bedeutet insbesondere die Begradigung einer Grenze; die Beseitigung von Verschachtelungen; die Herstellung einer rechteckigen Grundstücksform; das Wegfallen eines Notweges; die Erlangung eines Anschlusses an einen Weg; die Erübrigung eines Pflugtausches; die Klarstellung einer umstrittenen Grenze und die Anpassung einer rechtlichen Grenze an eine tatsächlich eingehaltene; die Behebung eines natürlichen Hindernisses; die Beseitigung eines Überbaus durch die Verlagerung der Grenze oder die Erlangung des notwendigen Bauwichs (Netz, a.a.O., S. 413; Pikalo-Bendel, a.a.O., S. 502). Ob die Grenzverbesserung den Grundbesitz des Veräußerers oder den des Erwerbers betrifft, ist nicht entscheidend. Eine Grenzverbesserung ist aber nicht schon dann gegeben, wenn die durch die Veräußerung bewirkte Grenzziehung für einen der Beteiligten subjektiv vorteilhafter oder bequemer ist als die bisherige Grenze. Eine Grenzverbesserung liegt etwa nicht vor, wenn durch den Zuerwerb einer Fläche anstelle einer Grundstücksnische ein großer rechteckiger Grundstücksvorsprung entstehen würde. In einem solchen Fall geht es in Wahrheit nicht um eine Verbesserung einer Grenze als der rechtlichen und tatsächlichen Scheidelinie zwischen zwei Grundstücken, sondern um den Versuch einer Erweiterung des Grundstücks, wodurch keine "glatte" Arrondierung entstehen würde (Netz, a.a.O., S. 413).

Nach diesen Maßstäben hat das Landwirtschaftsgericht mit Recht angenommen, dass die Veräußerung nicht einer Grenzverbesserung dient. Zwar ständen die Flurstücke 62/4, 79/101 und 59/10 dann im Eigentum einer Person, wobei die äußeren Grundstücksgrenzen dann eine rechteckige Form des Gesamtgrundstücks im wirtschaftlichen Sinne bilden würden. Das würde im Ergebnis aber nicht zu einer Grenzverbesserung der rechtlichen oder tatsächlichen Grenze der Flurstücke führen. In rechtlicher Hinsicht ist dies schon deshalb nicht der Fall, weil die Flurstücke 79/101 und 59/10 nur zu einem geringen Teil, nämlich auf einer Länge von etwa ¼ unmittelbar aneinandergrenzen. Auf einer Länge von etwa ¾ (bezogen auf die Ostseite des Flurstücks 79/101) grenzen die Flurstücke 79/101 und 59/10 jeweils an das Flurstück 105/7 an, wie sich aus der Flurkarte vom 14. Februar 2007 (Bl. 35 d.A.) ergibt. Dass dieses Flurstück, auf dem sich ein Teil des Knickes befindet, im Eigentum der Beteiligten zu 1. steht, behauptet diese selbst nicht. Dieses Flurstück ist im Grundbuch von …, Bl. 341, dessen Grundbuchauszug die Beteiligte zu 1. vorgelegt hat, nicht verzeichnet. Das aber führt dazu, dass gerade in dem Teil, in dem die Grenze des Flurstücks 59/10 bislang ungerade, gerundet und geknickt verläuft, keinerlei Grenzverbesserung eintritt. Der Eigentümer des Gesamtgrundstücks im wirtschaftlichen Sinne müsste weiterhin die Eigentumsgrenzen des Flurstücks 105/107 respektieren, wodurch die Bewirtschaftung des Flurstücks 59/10 im südlichen Teil denselben Beschwernissen ausgesetzt wäre, wie in der Vergangenheit.

In tatsächlicher Hinsicht wird der Grenzverlauf ebenfalls nicht verbessert. Wie das Landwirtschaftsgericht bereits ausgeführt hat, wird die bisherige Grenze des Flurstücks 59/10 an der Westseite zu den Grundstücken der Beteiligten zu 1. in der Natur in tatsächlicher Hinsicht unterstrichen durch den dort verlaufenden Knick bzw. offenen Graben. Das ergibt sich anschaulich aus den Fotos Bl. 226, 227 d. A. Hierüber besteht zwischen den Beteiligten auch Einvernehmen. An diesen tatsächlich vorhandenen örtlichen Verhältnissen ändert sich nichts, wenn das Flurstück 59/10 Eigentum der Eigentümerin der Flurstücke 62/4 und 79/101 wird. Die Bewirtschaftung des Flurstücks 59/10 wird deshalb durch die Veräußerung nicht vereinfacht. Eine Beseitigung oder sonstige erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigungen von Knicks sind gem. § 25 Abs. 3 des Landesnaturschutzgesetzes vom 6. März 2007 (GVOBl. 136) grundsätzlich verboten.

Bezüglich der verkauften weiteren 4 Flurstücke auf der gegenüberliegenden Straßenseite scheidet eine Grenzverbesserung von vornherein aus, weil die Beteiligte zu 1. nicht Eigentümerin der anliegenden Grundstücke ist.

Dass Sinn und Zweck des Grundstückskaufvertrages nicht eine Grenzverbesserung des Flurstücks 59/10 ist, zeigt sich nicht zuletzt anschaulich daran, dass der Beteiligte zu 2. über Herrn B das Flurstück 59/10 zunächst dem Landwirt S als Pächter zum Verkauf angeboten hat, der nicht Eigentümer der anliegenden Grundstücke ist, so dass sich durch die Veräußerung der Grenzverlauf nicht hätte verbessern können. Dass umgekehrt die Beteiligte zu 1. beim bisherigen Grenzverlauf Probleme mit dem Zuschnitt ihrer Grundstücksgrenze hat, behauptet sie nicht einmal selbst. Dementsprechend haben die Beteiligten zu 1. und 2. auch nicht einen Kaufvertrag mit dem Inhalt geschlossen, das aus dem im Grundbuch unter der Nr. 132 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundstück zu teilen und nach Teilung hiervon nur das Flurstück 59/12 zu veräußern, wie es zu erwarten gewesen wäre, wenn die Veräußerung aus Sicht der Vertragsbeteiligten der Grenzverbesserung hätte dienen sollen. Der Hinweis auf § 8 Nr. 4 GrdstVG ist in Wahrheit ein bloßes rechtliches Konstrukt mit dem Ziel, die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3. zu unterlaufen. Eine Grenzverbesserung kann hierdurch im Hinblick auf den vorhanden Knick, Graben und das die Flurstücke 79/101 und 59/10 trennende Flurstück 105/7 nicht herbeigeführt werden.

5. Ohne Erfolg macht die Beteiligte zu 1. geltend, es liege kein 2 ha großes Grundstück im Sinne des § 4 RSG vor, weil im RSG der wirtschaftliche Grundstücksbegriff gelte und nur die Flurstücke 59/12, 39/1, 62/2 und 113/24 eine wirtschaftliche Einheit im Sinne der Rechtsprechung bildeten, die zusammen aber nur eine Gesamtgröße von 1,5864 ha hätten.

Richtig ist zwar, dass im RSG für die Beantwortung der Frage, ob verschiedene Flurstücke oder rechtlich selbständige Grundstücke ein Grundstück im Sinne des RSG bilden, der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich ist (BGHZ 94, 229, 304; BGH AgrarR 2001, 382). Grundstück ist danach jeder einheitlich bewirtschaftete Grundbesitz. Es kommt nicht entscheidend darauf an, wie das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, insbesondere ob es auf einem oder mehreren Grundbuchblättern verzeichnet ist oder im Bestandverzeichnis eigenständige Grundstücksnummern hat, sondern allein auf die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit (Beschlüsse des erkennenden Senats vom 10. Dezember 1996 - 3 W 50/96 - SchlHA 1997, 159, 160; 27. März 2001 - 3 WLw 81/00 - SchlHA 2001, 287, 288 = OLGR Schleswig 2001, 377; 9. November 2004 - 3 WLw 21/04 -; 12. September 2006 - 3 WLw 39/06 -, SchlHA 2007, 162 = OLGR Schleswig 2006, 804, 805).

Nach diesen Maßstäben besteht eine wirtschaftliche Einheit zwischen den verkauften 5 Flurstücken. Hinsichtlich der vorgenannten 4 unmittelbar aneinander grenzenden Flurstücke der Größe von 1,5864 ha, die einheitlich an einen Schäfer verpachtet waren, kann dies von vornherein nicht zweifelhaft sein und wird auch von der Beteiligten zu 1. nicht in Frage gestellt. Auch das Flurstück 59/10 bildet mit diesen 4 Flurstücken eine wirtschaftliche Einheit. Sämtliche im Grundbuch von …. Blatt 374 eingetragenen Flurstücke bilden mit anderen auf anderen Grundbuchblättern des Grundbuchs von … und … eingetragenen Grundstücken einen Hof gem. Höfeordnung, wie sich aus dem Hofvermerk im Grundbuch und dem Hoffolgezeugnis vom 12. Oktober 2006 ergibt, in dem die im Grundbuch von … Bl. 374 eingetragenen Flächen ausdrücklich als zu dem Hof des am 8. Mai 2006 verstorbenen Landwirts … zugehörig bezeichnet werden. Die Eintragung des Hofvermerks hat gem. § 5 HöfeVfO die Vermutung, dass die Besitzung die durch den Vermerk ausgewiesene Eigenschaft hat, mit anderen Worten, dass die hofeszugehörigen Flurstücke zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Betriebseinheit gehören. Dafür dass diese Betriebseinheit nicht aufgelöst ist, spricht neben der sich schon aus dem Hofvermerk ergebenden Vermutung weiter, dass ein Hoffolgezeugnis erteilt worden ist, denn dies setzt das Bestehen eines Hofes und damit einer organisatorischen landwirtschaftlichen Betriebseinheit voraus.

Die landwirtschaftlichen Nutzflächen des Hofes liegen ausweislich der Grundbuchauszüge weit verteilt. Davon liegen die 5 fünf streitgegenständlichen Flurstücke indes räumlich zusammen. Das Flurstück 59/10 befindet sich in unmittelbarer Nähe der vier weiteren verkauften Flurstücke, getrennt lediglich durch eine 20 m breite Straße. Die Auffahrten liegen nach den Feststellungen der Genehmigungsbehörde nur ca. 50 m voneinander entfernt. Es kann weiter zugrunde gelegt werden, dass der Erblasser das Flurstück 59/10 gerade im Hinblick auf die räumliche Nähe zu den Flurstücken auf der gegenüberliegenden Straßenseite erworben hat, die unschwer eine gemeinsame Bewirtschaftung erlauben. Bezeichnenderweise bildet das Flurstück 59/10 mit den Flurstücken 39/1 und 59/12 auf der gegenüberliegenden Straßenseite sogar ein Grundstück im Rechtssinne, was das gemeinsame tatsächliche Schicksal dieser Grundstücke in der Vergangenheit anschaulich dokumentiert.

Es ist unerheblich, dass der Erblasser das Flurstück 59/10 gesondert an den Landwirt S verpachtet hatte. Durch eine vorübergehende Verpachtung wird die organisatorische wirtschaftliche Betriebseinheit nicht aufgelöst. Die vorübergehende gesonderte Verpachtung des Flurstücks 59/10 kann eine Vielzahl von Gründen gehabt haben, beispielsweise den, dass der Landwirt S für diese an andere von ihm bewirtschaftete Flächen unmittelbar angrenzende Fläche einen guten Pachtzins gezahlt hat oder den, dass der Schäfer dieses nicht eingezäunte Flurstück für seine Zwecke nicht benötigte. Dies ändert nichts daran, dass die Grundstücke, die Gegenstand des Kaufgegenstandes sind, wegen ihres räumlichen Zusammenhangs und der Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlichen Betriebseinheit eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dass die Grundstücke unmittelbar eine Grundstücksgrenze bilden müssen, ist nicht Voraussetzung für ein wirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 4 RSG. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mehrerer Grundstücke unter der Vorkaufsrechtsausübungsgrenze besteht z.B. auch bei einem ca. 1300 m Abstand, wenn die Grundstücke über gut ausgebaute Straßen erreichbar sind, so dass nach heutigem Stand der Technik für eine einheitliche Bewirtschaftung der Grundstücke kein Trennungsgrund besteht und die Bewirtschaftung von der Größe der Flächen auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht durchaus tragbar ist (Netz, a.a.O., S. 989). Die Flurstücke können ohne weiteres einheitlich bewirtschaftet werden. Das ist sogar in Bezug auf die Bewirtschaftungsart möglich. Bei der Fläche 39/1 handelt es sich um ackerfähiges Ökogrundland, auf dem mit dem Flurstück 59/10 gemeinsam Ackerlandwirtschaft betrieben werden kann. Ebenso ist es möglich, alle Flurstücke als Weideland zu nutzen.

Die fünf hofeszugehörigen Flurstücke bilden deshalb ein Grundstück im wirtschaftlichen Sinne.

Weiterführend ist die Auffassung der Beteiligten zu 1. in diesem Punkt ohnehin nicht. Erweisen sich die vom Antragsteller im landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren erhobenen Einwendungen gegen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht als begründet, nur weil es an der erforderlichen Mindestgröße des Grundstücks im Sinne des RSG mangelt, so kann das Gericht statt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts die Genehmigung des Kaufvertrages unmittelbar nach § 9 GrdstVG versagen (Netz, a.a.O., S. 989). Wie zu Ziff. 3. ausgeführt, bildet das Flurstück 59/10 mit den Flurstücken 39/1 und 59/12 von zusammen 2,5195 ha ein Grundstück im Rechtssinne mit der Folge, dass die Freigrenze nach § 2 Abs. 3 Ziff. 1 GrdstVG überschritten wird. Die danach erforderlicher Genehmigung nach dem GrdstVG ist auch unmittelbar nach § 9 Abs. 1 Ziff. 1 GrdstVG zu versagen, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Diese Voraussetzungen hat das Landwirtschaftsgericht zutreffend bejaht. Vom Senat kann deshalb schon aus diesem Grunde der Kaufvertrag nicht genehmigt werden. Dieses Rückgriffs bedarf es indes nicht, weil die 4 verkauften Flurstücke aus den genannten Gründen auch ein wirtschaftliches Grundstück im Sinne des RSG darstellen.

6. Zu Recht ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass die gem. § 2 GrdstVG erforderliche Genehmigung des Grundstückskaufvertrages vom 27. Januar 2007 zu versagen gewesen wäre, weil der Erwerb der verkauften Grundstücke durch die Beteiligte zu 1. zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG führen würde.

Dies ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel dann der Fall, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Dieser Versagungsgrund liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH und des erkennenden Senats vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Vollerwerbslandwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (BGHZ 116, 348 = NJW 1992, 1458; BGH NJW 1998, 616; BGH AgrarR 2001, 382; BGH NJW-RR 2006, 1245 = RdL 2006, 236; Senatbeschlüsse vom 22. Oktober 2002 - 3 WLw 3/02 -; 22. Juli 2003 - 3WLw 117/02 -; 16. Mai 2006 - 3 WLw 11/05 -, OLGReport 2006, 562).

a) Mit Recht ist das Landwirtschaftsgericht davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 1. Nichtlandwirt ist. Die Beteiligte zu 1. ist eine rechtsfähige Handelsgesellschaft, deren Geschäftsgegenstand nach den Angaben ihres persönlich haftenden Gesellschafters in dem Kauf und Verkauf sowie der Bebauung von Grundstücken besteht. So ergibt es sich auch aus ihrem Internetauftritt, wonach zum Leistungsspektrum ihres Immobilienunternehmens der ständige Ankauf von Bauerwartungsland, die Parzellierung, Erschließung und der Verkauf von Baugrundstücken mit Baubetreuung sowie die Finanzberatung und die Wohnungsverwaltung für eigene und fremde Wohnungen gehört. Das Betreiben von Landwirtschaft gehört nicht zu diesem Leistungsspektrum. Tatsächlich betreibt die Beteiligte zu 1. auch keine Landwirtschaft, wie ihr Komplementär bei seiner Anhörung bestätigt hat. Sie ist damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (ständige BGH-Rechtsprechung, z.B. BGH NJW 1997, 1073, 1074; BGH NJW-RR 2006, 1245).

Es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass der Komplementär der Beteiligten zu 1. auf im Eigentum der Beteiligten zu 1. stehenden Flächen eine Rinderzucht mit 38 Galloways betreibt. Wie das Landwirtschaftsgericht bereits ausgeführt hat, sind die Beteiligte zu 1. und ihr Komplementär verschiedene Personen im Rechtssinne. Seine Tätigkeit kann allenfalls dazu führen, ihn als Nebenerwerbslandwirt anzusehen, wenn sie denn überhaupt auf die Erzielung einer nachhaltigen Einnahmequelle neben seinem Beruf als Kaufmann gerichtet sein sollte, was die Beteiligte zu 1. noch nicht einmal selbst geltend macht. Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und der Umstand, dass ein Dritter hierauf Landwirtschaft betreibt, macht die Beteiligte zu 1. aber noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer eigenen unternehmerischen Tätigkeit, die auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat (BGH NJW-RR 2006, 1245). Eine derartige unternehmerische Tätigkeit übt die Beteiligte zu 1. nicht selbst aus.

b) Die Beteiligte zu 1. steht auch nicht einem Landwirt gleich. Eine solche Gleichstellung kann erfolgen, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Erwerbslandwirtschaft getroffen hat (BGH NJW-RR 2006, 1245). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und bei Käufern, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (BGH NJW-RR 2006, 1245). Diese Voraussetzung liegt nicht vor. Die Beteiligte zu 1. macht selbst nicht geltend, dass sie künftig selbst Landwirtschaft auf den Flächen zu eigenen Erwerbszwecken betreiben will. Vielmehr will sie die gekauften Flurstücke ihrem Komplementär für dessen Rinderzucht überlassen.

c) Der Beteiligten zu 1. als Nichtlandwirtin steht der Landwirt S als Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit ist und den das Landwirtschaftsgericht mit zutreffender Begründung als aufstockungsbedürftig angesehen hat.

Das Landwirtschaftsgericht hat zum einen darauf abgestellt, dass ein dringendes Aufstockungsbedürfnis deshalb anzuerkennen sei, weil der Landwirt S derzeit einen Marktfruchtbetrieb mit rund 210 ha Land bewirtschafte, von denen ca. 100 ha Eigenland sei, weshalb der Erwerb des Kaufgegenstandes zur wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit zur Verbesserung der Agrarstruktur führe (BGH NJW 1997, 1073, 1075). Zu Unrecht beanstandet die Beteiligte zu 1., dass dies keine ausreichende Einzelfallprüfung darstelle.

Für das dringende Aufstockungsinteresse ist nämlich nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt für die Aufrechterhaltung seines Betriebes auf das streitgegenständliche Grundstück angewiesen ist. Die Dringlichkeit eines Aufstockungsbedarfs ist vielmehr nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. Grundsätzlich benötigt ein landwirtschaftlicher Betrieb Planungssicherheit auf längere Zeit hinaus. Eine solche Sicherheit ist nur dadurch zu erreichen, dass er über einen ausreichenden Eigenlandanteil verfügt. Durch Eigentum verbessern sich die wirtschaftlichen Möglichkeiten des Betriebes, weil die im Eigentum stehenden Grundstücke auch zur Absicherung von Krediten eingesetzt werden können. Der Senat geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass in Schleswig-Holstein bei einem Betrieb der Größenordnung des Landwirts S in der Regel ein dringender Bedarf daran besteht, dass Eigenland möglichst aufzustocken, um dem Betrieb die für die Verbesserung der Agrarstruktur erwünschte Leistungsfähigkeit zu erhalten oder sie zu verbessern und dem Betrieb Krisenfestigkeit zu geben (Senatbeschlüsse vom 6. Februar 2005 - 3 WLw 25/05 -; 28. Februar 2006 - 3 WLw 72/05 -; 16. Mai 2006 - 3 WLw 111/05 -, OLGReport 2006, 562; in der letztgenannten Entscheidung ging es um einen Marktfrucht- und Schweinemastbetrieb der Größe von ca. 200 ha mit einem hohen Pachtanteil; Senatsbeschluss vom 22. Juli 2003 - 3 WLw 117/02 -; dort ging es um einen Betrieb mit rund 138 ha, davon Eigentumsflächen rund 80 ha; ebenso Netz, a.a.O., § 9 GrdstVG Anm. 4.10.4.4.4.1, S. 485 ff.).

Der Landwirt S verfügt mit 100 ha Eigenland bei einem rund 210 ha großen Betrieb über Eigenland lediglich in Höhe von 47,61 %. Bei einem so ungünstigen Verhältnis von Eigenland und Pachtland besteht dringender Aufstockungsbedarf, um dem Betrieb die erforderliche Krisenfestigkeit zu geben.

Soweit die Beschwerde geltend macht, bei einer Eigenlandfläche von ca. 100 ha könne eine Vergrößerung des Eigenlandanteils um ca. 2,5807 ha kein dringendes Aufstockungsbedürfnis begründen, setzt sie sich über die vom Landgericht bereits zitierte Rechtsprechung des BGH hinweg, wonach auch eine geringe Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung eines Betriebs dient. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerde verkennt, dass jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung darstellt und eine Beschränkung auf solche Erwerbsmöglichkeiten, die nur verhältnismäßig große Flächen betreffen, den Zweck, eine ungesunde Bodenverteilung zu vermeiden, zuwiderläuft (BGH, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06 -, NL-BzAR 2007, 98; BGH NJW-RR 2002, 1169 für Erhöhung des Eigenlandanteils um 0,4 %).

Im konkreten Fall ist das Bedürfnis an einer Aufstockung des Eigenlandanteils besonders greifbar, weil es sich bei dem Flurstück 59/10 um eine Fläche handelt, die der Beteiligte zu 1. zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund eines Pachtvertrages selbst bewirtschaftete. Wie er als Zeuge glaubhaft bekundet hat, hat er den am 30. September 2007 abgelaufenen Pachtvertrag verlängern wollen, was indes erfolglos geblieben ist, weil Herr B eine Verlängerung des Pachtvertrages abgelehnt hat. Dies zeigt, dass der Landwirt S auch Bedarf an der Bewirtschaftung der Fläche hat.

Soweit die Beteiligte zu 1. argumentiert, dass wegen des ungünstigen Zuschnitts des Flurstücks kein Aufstockungsbedarf geltend gemacht werden könne, lässt sie außer Acht, dass der Landwirt S die unmittelbar an dieses Flurstück angrenzenden weiteren Flurstücke von dem Eigentümer E für die nächsten 7 bis 8 Jahre gepachtet hat und er auch unter diesem Gesichtpunkt an der Fläche Aufstockungsbedarf hat.

Es kommt hinzu, dass er dringenden Aufstockungsbedarf auch in Bezug auf das Flurstück 39/1 hat. Wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend ausgeführt hat, hat der Landwirt S glaubhaft bekundet, dass er weitere Eigentumsflächen nördlich des Dorfgebietes von … bewirtschafte, die über eine Verbindungsstraße zwischen … und … zu erreichen seien, weshalb es insbesondere in den Sommermonaten angesichts des dort herrschenden Tourismus sehr schwierig sei, seine landwirtschaftlichen Nutzflächen zu erreichen. Wenn er die streitgegenständlichen Flächen erwerben könne, hätte er die Möglichkeit, über die Ländereien eines befreundeten Landwirtes zu seinem Eigenland und zu anderen Pachtflächen zu gelangen, ohne die öffentliche Straße befahren zu müssen und ohne seine Maschinen umrüsten zu müssen. Zutreffend hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass eine Verbesserung der Bewirtschaftung der von ihm genutzten Flächen dadurch eintreten würde, wenn er die Fläche 39/1 dann auch zur Überfahrt zur besseren und schnelleren Erreichbarkeit der weiteren Flächen nutzen könne. Das Landwirtschaftsgericht hat dazu ausgeführt, es sei zwar nicht zu verkennen, dass dadurch ein Teil der fraglichen Flächen nicht im eigentlichen Sinne bewirtschaftet werde. Allerdings habe das Gericht nicht zu prüfen, wie der Erwerbswillige im Einzelnen die Flächen bestellen und nutzen wolle. Dies unterliege seiner unternehmerischen Freiheit. Er könnte sie letztlich auch als Stilllegungsfläche nutzen, soweit er dieses als für sich vorteilhaft ansehe. Dem tritt der Senat bei.

Soweit die Beteiligte zu 1. auf die Entscheidung des OLG Celle vom 18. Oktober 1999 (RdL 2000, 126, 127) verweist, wonach eine Verbesserung der Infrastruktur und der Betriebswege kein Aufstockungsinteresse begründen könne, hat sie die Entscheidung missverstanden. In dem dort zugrunde liegenden Fall handelte es sich um eine 0,25 ha große gefangene Fläche, die keine sinnvolle Verbindung zu seinen Flurstücken hatte, weil zwischen dem von ihm bewirtschafteten Land und dem Kaufgegenstand ein Graben lag, über den sich im Bereich der veräußerten Fläche keine Überwegung befand. Es ging in der Entscheidung also nicht darum, dass der dortige Landwirt den Kaufgegenstand als Überwegung nutzen wollte, sondern darum, dass die gefangene Fläche so ungünstig lag, dass er sie weder zu landwirtschaftlichen Zwecken sinnvoll nutzen und noch nicht einmal als Verbindung zu anderen Grundstücken nutzen konnte. Darum geht es vorliegend nicht. Der Landwirt S will einen Teil der Erwerbsfläche vielmehr gerade dazu nutzen, um sich andere für ihn günstige Verkehrswege zu seinen sonstigen Flächen zu erleichtern. Auch die Verbesserung der Betriebswege des landwirtschaftlichen Betriebes ist geeignet, einen Aufstockungsbedarf zu begründen. Im Übrigen will der Landwirt S die 1,5864 ha große Fläche nicht nur als Überwegung nutzen, sondern auch landwirtschaftlich bewirtschaften, wie er glaubhaft bekundet hat. Er hat dazu erläutert, dass es sich um guten Boden handele. Dass das Land ackerbaufähig ist, haben die Beteiligten zu 3. und 4. bestätigt.

Ohne Erfolg verweist die Beteiligte zu 1. darauf, dass der Landwirt S kein Kaufinteresse gezeigt hat, als ihm das Flurstück 59/10 im Frühherbst 2006 zum Kauf angeboten worden ist. Ein solches, möglicherweise widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (BGH, Beschluss vom 24. November 2006 - BLw 11/06 -, NL-BzAR 2007, 98 = juris Rn. 24 m.w.Rsprn.). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, dass dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und durch den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Entscheidend ist, dass der Landwirt S in der Folgezeit ein notarielles Kaufangebot gegenüber der Beteiligten zu 3. abgegeben hat, an das er 2 Monate nach Zustellung der Rechtskraftbescheinigung über die Vorkaufsrechtsausübung unwiderruflich gebunden ist, womit seine gegenwärtige Erwerbsabsicht feststeht.

Es kommt hinzu, wie das Landwirtschaftsgericht zutreffend festgestellt hat, dass dem Landwirt S seinerzeit lediglich das Flurstück 59/10 zum Kauf angeboten worden ist. Dass er dieses Grundstück allein nicht hat kaufen wollen, indes anderen Sinnes geworden ist, nachdem auch die weiteren 4 Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 1,5864 ha zum Kauf anstehen, ist ohne weiteres plausibel, weil er an dieser Fläche aus den genannten Gründen besonders hohen Aufstockungsbedarf hat, zumal diese Fläche, wie sich aus dem Vortrag der Beteiligten zu 1. unmittelbar ergibt, erheblich leichter zu bewirtschaften ist, als das Flurstück 59/10. Dass der Landwirt S an einem Teil der veräußerten Flurstücke ein höheres Interesse am Kauf haben mag, als an anderen, ist unerheblich. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auf die gesamte landwirtschaftliche Nutzfläche. Es kann nur einheitlich ausgeübt werden (BGH RdL 1992, 48, 49; Senatsbeschluss vom 26. August 1997 - 3 W 64/96 -) und ist auch so ausgeübt worden. Dadurch, dass die Beteiligten zu 1. und 2. einen Vertrag über alles 5 Flurstücke geschlossen haben, übernahmen sie auch das Risiko dafür, dass die nach den grundstücksverkehrsrechtlichen Bestimmungen zu treffende Entscheidung sich wegen der einheitlichen Ausübung des Vorkaufsrechts auf alle Flurstücke erstreckte.

7. Allerdings schließt auch das Vorliegen eines dringenden Ankaufsinteresses eines Vollerwerblandwirtes nicht aus, dass die Grundstücksveräußerung an einen Nichtlandwirt mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur im Einklang stehen kann. Insbesondere kann ein der Verwirklichung eines von der Bundesregierung im Rahmen der Agrarpolitik aufgestellten und geförderten Projektziels dienender Landerwerb Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur im Sinne des § 9 GrdstVG nicht widersprechen (BGHZ 94, 292). Das hat auch das Landwirtschaftsgericht nicht verkannt.

Die Besonderheit des hier gegebenen Sachverhalts liegt darin, dass die Beteiligte zu 1. den Kaufgegenstand nicht erwirbt, um damit nachhaltig und langfristig ein agrarpolitisch gefördertes Projektziel umzusetzen. Das kann auf der Grundlage des Gegenstandes ihrer Gesellschaft ausgeschlossen werden. Sie will die Flächen nicht erwerben, um darauf langfristig eine Rinderzucht zu betreiben. Wie bereits ausgeführt, ist insoweit zwischen der Beteiligten zu 1. und ihrem Gesellschafter R zu differenzieren. Die Beteiligte zu 1. als Kommanditgesellschaft betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen, noch will sie ein solches Unternehmen selbst betreiben. Zweck der Gesellschaft ist auch kein Projekt, was in irgendeiner Weise von der Bundesregierung im Rahmen der Agrarpolitik aufgestellten geförderten Projektzielen zu dienen bestimmt ist. Ebensowenig hat der Naturschutz und die Agro-Biodiversität irgendeinen Bezug zum Gegenstand des Immobilienunternehmens der Beteiligten zu 1. Sie hat ein tragfähiges, der Förderung dieser Ziele dienendes Konzept, das die Nachhaltigkeit eines Vorhabens in dieser Richtung unterstreicht, nicht vorgetragen oder gar nachgewiesen.

Das Landwirtschaftsgericht hat dazu ausgeführt, der persönlich haftende Komplementär der Beteiligten zu 1. habe im Rahmen der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er mit seinen Rindern die Flächen, die die Beteiligte zu 1. nicht unmittelbar als Bauland nutzen könne, pflege, bis sie von der Beteiligten zu 1. anderweitig genutzt werden könnten. Das Landwirtschaftsgericht hat daraus mit Recht entnommen, dass insoweit von einer Dauerhaftigkeit der extensiven Beweidung der Flächen im Zusammenhang mit einer Rinderzucht nicht ausgegangen werden kann. Der von der Beteiligten zu 1. eingereichten Flurkarte Bl. 66 d.A. ist anschaulich zu entnehmen, dass sich das schon vorhandene Eigenland der Beteiligten zu 1. an das das Flurstück 59/10 im Osten hinter dem Knick auf dem Flurstück 105/7 anschließt, dabei zwar im Süden an Naturschutzflächen angrenzt, im Westen indes unmittelbar an den bebauten Dorfkern angrenzt. Vor dem Hintergrund des Gesellschaftszwecks der Beteiligten zu 1. ist es mit Händen zu greifen, dass das primäre Ziel, das die Beteiligte zu 1. mit dem Kauf der Fläche verfolgt, langfristig die Erschließung und der Verkauf von Baugrundstücken mit Baubetreuung entsprechend ihres Gesellschaftszweck ist. Das gilt insbesondere für die 4 Flurstücke von 1,5864 ha. Die zusammenhängende Fläche, von der das große Flurstück 39/1 unmittelbar an der Straße W gelegen ist, grenzt an der Südwestspitze bereits jetzt unmittelbar an die schon vorhandene Bebauung an. Es ist offenkundig, dass das eigentliche Ziel der Beteiligten zu 1. ist, diese Bebauung fortzusetzen. Alles andere wäre in Ansehung ihres Gesellschaftszwecks lebensfremd.

Dass sie den Kaufgegenstand dauerhaft als Weideland im Zusammenhang mit der Rinderzucht ihres Komplementärs einsetzen will, hat sie nicht einmal selbst behauptet, geschweige denn insoweit ein nachvollziehbares Konzept vorgelegt. Es ist evident, dass die Beteiligte zu 1. die Flächen dem Komplementär für dessen Haltung von 38 Rindern nur vorübergehend zu überlassen beabsichtigt, bis sie die Flächen entsprechend dem von ihr verfolgten Gesellschaftszweck bebauen kann und ihm anschließend andere Flächen, wiederum lediglich zu vorübergehenden Nutzung, zur Verfügung stellen wird. Mit Recht hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass bei diesem Hintergrund die mit dem Flächenerwerb angeblich zu verwirklichenden agrarpolitischen Ziele im Zusammenhang mit einer Rinderzucht ihres Komplementärs eher zufällig berührt werden. Eigentlicher Hintergrund des Kaufs ist ersichtlich die spekulative Erwartung, die Flächen würden Bauerwartungsland. Der Erwerb einer landwirtschaftlichen Nutzfläche durch ein Wohnungsbauunternehmen in der spekulativen Erwartung, das Land werde Bauerwartungsland, stellt eine ungesunde Bodenverteilung dar. In diesem Fall hat das Erwerbsinteresse des Vollerwerbslandwirts mit dringendem Aufstockungsbedarf Vorrang, selbst wenn der bäuerliche Interessent auch vom Motiv der möglichen Wertsteigerung des Grundstücks geleitet wird (Netz, a.a.O., Anm. 4.10.4.4.9, S. 506 mit Hinweis auf OLG Stuttgart, Beschluss vom 14. Oktober 1986, RdL 1987, S. 14).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG, die Festsetzung des Geschäftswerts auf §§ 37, 36 Abs. 1 LwVG.