| |
|
| | Die fristgerecht eingelegte und begründete sowie inhaltlich den Anforderungen des § 146 Abs. 4 S. 3 VwGO entsprechende Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 23.7.2007 ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Anders als das Verwaltungsgericht misst der Senat bei der vorliegend gebotenen Interessenabwägung dem Interesse der Antragsteller an der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Baugenehmigung vom 14.5.2007 zwecks Verhinderung vollendeter Tatsachen Vorrang bei vor dem Interesse der Beigeladenen und der Antragsgegnerin, von der Baugenehmigung - dem gesetzlichen Regelfall entsprechend - sofortigen Gebrauch machen zu dürfen (vgl. §§ 80 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, 80 Abs. 5 S. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 212 a BauGB). Die Baugenehmigung gestattet die Errichtung eines Neubaus mit 15 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit - bestehend aus einem langgestreckten Gebäude an der ... ... (Haus 1) und einem rechtwinklig angebauten Gebäude an der ... (Haus 2) sowie einer Tiefgarage mit Zufahrt für 19 Stellplätze. Nach derzeitigem - unvollständigem - Erkenntnisstand erscheint es durchaus denkbar, dass dieses Vorhaben gegen Vorschriften des Planungsrechts (Gebot der Rücksichtnahme) und des Bauordnungsrechts (§ 37 Abs. 7 LBO) verstößt, die (auch) dem Schutz der Antragsteller dienen, die Eigentümer eines westlich an das Baugrundstück an der... angrenzenden Wohngrundstücks sind. Diesbezügliche Einwendungen haben die Antragsteller im Baugenehmigungsverfahren auch rechtzeitig innerhalb der Frist des § 55 Abs. 2 S. 1 LBO erhoben. |
|
| | Bauplanungsrechtlich überschreitet das genehmigte Vorhaben in mehrfacher Hinsicht erheblich die Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans „Oscar-Parett-Straße“ vom 17.11.1987 zum Maß der baulichen Nutzung. Überschritten wird zunächst die Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Der Bebauungsplan lässt höchstens (zwingend) zwei Vollgeschosse zu, während das Gebäude an der ... ... (Haus 1) dreigeschossig (mit Keller- und Dachgeschoss) ausgeführt ist und das - insofern wohl eigenständig zu beurteilende - Gebäude an der ... (Haus 2) wohl vier Vollgeschosse (zuzüglich eines Dachgeschosses mit weiteren Wohnungen) aufweist, da das „Untergeschoss“ mit der Gewerbeeinheit auf Grund der Topographie wohl die Voraussetzungen eines Vollgeschosses nach § 18 BauNVO 1977 i.V.m. § 1 Abs. 5 LBO 1983 erfüllen dürfte (vgl. dazu die Pläne „Ansicht Nord“ und „Schnitt B-B“; zur statischen Verweisung auf die LBO beim Vollgeschossbegriffs der BauNVO vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.1.1999 - 8 S 19/99 -, VBlBW 1999, 268). Von vier Vollgeschossen in diesem Bereich geht auch die Antragsgegnerin selbst aus (vgl. die baurechtliche Beurteilung der Verwaltung in der Vorlage für den Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderats vom 1.12.2006, Bl. 22 d.A.). Massiv überschritten wird ferner die nach dem Bebauungsplan zulässige Geschossfläche. Während der Bebauungsplan (auf der Grundlage einer GFZ von höchstens 1,2) auf dem Baugrundstück nur 1.176 qm erlaubt, nimmt das genehmigte Gebäude auf Grund seiner Grundfläche und der erhöhten Geschosszahl schon nach den Berechnungen der Beigeladenen eine Geschossfläche von 1.118 qm in Anspruch. Dies entspricht einer Überschreitung der zulässigen Grenze von 55 %, wobei die wirkliche Geschossfläche und der Überschreitungsquotient noch höher liegen dürften, da die Antragsgegnerin bei ihrer Berechnung von insgesamt nur drei Vollgeschossen ausgegangen ist. |
|
| | 1. Der Senat hat angesichts dessen gewichtige Zweifel, ob die Befreiungen, welche die Antragsgegnerin ohne nähere Begründung „gemäß § 31 Abs. 2 BauGB“ in erster Linie zwecks Umsetzung eines kommunalpolitisch erwünschten städtebaulichen Wettbewerbsentwurfs erteilt hat, sich noch im Rahmen der Grundzüge der Planung des Bebauungsplans „Oscar-Parett-Straße“ vom 17.11.1987 halten - wobei es insofern auf die Vorstellungen des Plangebers beim Satzungsbeschluss ankommt (vgl. Urteil des Senats vom 13.6.2007 - 3 S 881/06 -, VBlBW 2007, 385) -, und ob sie ermessensfehlerfrei sind. Zwar können sich die Antragsteller auf eine derartige objektive Rechtswidrigkeit der Befreiungen nicht unmittelbar berufen, da die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, von denen befreit worden ist, mangels erkennbarer gegenteiliger Absicht des Plangebers wohl - wie regelmäßig - allgemeinen städtebaulichen Interessen und nicht gezielt auch dem Schutz der Gebietsanlieger dienen sollen (vgl. dazu etwa VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 5.11.1995 - 3 S 3096/94 -, BauR 1995, 512; zum fehlenden Nachbarschutz des § 31 Abs. 2 BauGB in solchen Fällen vgl. BVerwG, Beschluss vom 8.7.1998 - 4 B 64.98 -, BauR 1998, 1206; ebenso Urteile vom 19.9.1986 - 4 C 8.84 -, BauR 1987, 70 und vom 10.12.1982 - 4 C 49.79 -, DVBl. 1983, 348). § 31 Abs. 2 BauGB entfaltet drittschützende Wirkung aber mit dem Gebot der Würdigung nachbarlicher Interessen. Befreiungen verletzen den Nachbarn in seinen Rechten, sofern er handgreiflich betroffen ist und die Behörde seinen Interessen nicht die gebotene Beachtung schenkt. Dies ist nach Maßgabe der Kriterien des Gebots der Rücksichtnahme in seiner nachbarschützenden Ausprägung zu beurteilen. Ob sich ein Vorhaben danach rücksichtslos, d.h. unzumutbar auswirkt, ist unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls - insbesondere der tatsächlichen und rechtlichen Vorbelastung der Grundstücke und des Gebiets, der tatsächlichen und rechtlichen Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Bauherrn und des Nachbarn sowie der Art und Intensität aller in Betracht kommenden städtebaulich relevanten Nachteile zu beurteilen (st. Rspr. des Senats, vgl. bereits Beschluss vom 16.2.1990 - 3 S 155/90 -, Juris). Art und Ausmaß einer „rücksichtslosen“ Betroffenheit lassen sich demgemäß nicht statisch-absolut festlegen, sondern enthalten jeweils auch relativ-wertende Elemente. Bei dieser Bewertung kommt der objektiven Rechtmäßigkeit des betreffenden Vorhabens sowie seiner regel- oder nur ausnahmsweisen Zulässigkeit Bedeutung zu. So tritt Drittschutz des Rücksichtnahmegebots nur selten ein, wo eine Baugenehmigung im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplans steht; solcher Drittschutz kommt aber eher zum Zug, wo die Baugenehmigung - wie hier und zudem in rechtlich nicht unbedenklicher Weise - von nicht nachbarschützenden Festsetzungen im Wege einer Ausnahme oder Befreiung abweicht. Die Interessen des Nachbarn gewinnen dann auch nach der Rechtsprechung des Bundesveraltungsgerichts größeres Gewicht. Der Nachbar kann umso mehr an Rücksichtnahme verlangen, je empfindlicher seine Stellung durch die planabweichende Nutzung berührt wird und je schutzwürdiger er diesbezüglich ist. Umgekehrt braucht der Bauherr umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher, unabweisbarer und rechtlich schutzwürdiger seine Interessen sind. Daraus können sich für befreiungs- und nicht befreiungsbedürftige Vorhaben unterschiedliche Anforderungen an den Drittschutz ergeben (vgl. BVerwG, Urteile vom 19.9.1986 - 4 C 8.84 -, NVwZ 1987, 409, und vom 6.10.1989 - 4 C 14.87 -, NJW 1990, 1192 = DVBl. 1990, 205). Handelt es sich um ein befreiungsbedürftiges und zudem möglicherweise nicht befreiungsfähiges Vorhaben, so kann die Schwelle rücksichtsloser Betroffenheit des Nachbarn schon bei Nachteilen von etwas geringerer Intensität erreicht sein als dann, wenn das beanstandete Vorhaben mit den Regelfestsetzungen des betreffenden Bebauungsplans übereinstimmt (vgl. Beschluss des Senats vom 16.2.1990 - 3 S 155/90 -, Juris). |
|
| | 2. Gemessen daran kommt zumindest nach derzeitigem Erkenntnisstand in Betracht, dass es die Antragsgegnerin bei der Erteilung der Baugenehmigung unter tiefgreifenden Befreiungen an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Interessen der Antragsteller hat fehlen lassen. Durch die genehmigte Erhöhung der Vollgeschosse von zwei auf drei bzw. vier Vollgeschossen nimmt die streitige Wohnanlage erheblich an Höhe zu. So erreicht das Gebäude an der ... (Haus 2) auf der dem Grundstück der Antragsteller zugewandten Westseite eine Traufhöhe von 13 bis 14 m und eine Giebelhöhe von 16 bis 17 m (vgl. die unterschiedlichen Höhen in den Plänen „Schnitt B-B“ und „Ansicht Nord“ sowie „Ansicht West“). Genaue Höhenangaben sind nicht möglich, da es an den gebotenen Vermaßungen in den Plänen fehlt. Bei plankonformer Bebauung mit nur zwei Vollgeschossen wäre die Gebäudehöhe um einige Meter geringer. Die Zulassung von drei bzw. vier Vollgeschossen (zuzüglich des Dachgeschosses) bei gleichzeitiger massiver Überschreitung der zulässigen Geschoßfläche führt ferner dazu, dass sich die Zahl der im Gesamtgebäude unterzubringenden Wohnungen (im 1. OG sind 7, im 2. OG sind 6 Wohneinheiten vorgesehen) und als Folge davon die Zahl der notwendigen Stellplätze und damit auch die Anzahl der Fahrbewegungen über die Tiefgarageneinfahrt deutlich erhöht. |
|
| | Sowohl die befreiungsbedingte Gebäudeerhöhung und -massierung als auch die Zunahme der Fahrbewegungen wirken sich für die Antragsteller nachteilig aus. Nach ihrem Vorbringen und den Eintragungen im Bebauungsplan ist davon auszugehen, dass ihr Wohnhaus lediglich eingeschossig errichtet ist und daher zum ihnen viergeschossig gegenübertretenden „Haus 2“ eine erhebliche Höhendisparität besteht. Deutliche Unterschiede dürften auch in der Bebauungstiefe des klägerischen Wohnhauses und dem ihm gegenüberliegenden Vorhaben bestehen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass wohl sämtliche Fenster des Wohnhauses der Antragsteller nach Osten (zum Vorhaben hin) ausgerichtet sind und dass das Wohnhaus nur wenig mehr als 1 m von der Grundstücksgrenze und der hieran unmittelbar anschließenden Tiefgaragenzufahrt entfernt liegt. Bei dieser Sachlage kommt jedenfalls nach gegenwärtigem Erkenntnisstand in Betracht, dass von dem Gebäude an der ... (Haus 2) eine optisch erdrückende Wirkung auf das Wohnhaus und das Grundstück der Antragsteller ausgeht und dass zum anderen die unmittelbar an der Grundstücksgrenze genehmigte Tiefgaragenzufahrt zu den 19 Stellplätzen im Untergeschoss zu einer als rücksichtslos einzustufenden Lärmbetroffenheit der Antragsteller führt. Zwar lässt sich - trotz Fehlens der erforderlichen Abstandsflächenberechnung - feststellen, dass das Haus 2 - bei einer Wandhöhe von mindestens 13 m und einem Grenzabstand von ca. 5 m - jedenfalls die nachbarschützende Abstandsflächentiefe im hier festgesetzten Besonderen Wohngebiet einhält (zur Bemessung vgl. § 5 Abs. 7 S. 1 Nr. 2 und S. 3 LBO). Dies schließt eine unzumutbare Betroffenheit der Antragsteller wegen erdrückender Wirkung des Baukörpers des Vorhabens in dessen nicht aus. Zwar konkretisieren die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächentiefen grundsätzlich auch im Rahmen des planungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots die Grenzen eines hinsichtlich Belichtung, Belüftung, Besonnung und Einsichtnahme gebotenen Mindestschutzes (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22.11.1984 - 4 B 244.84 -, NVwZ 1985, 653; Beschluss vom 6.12.1996 - 4 B 215.96 -, NVwZ-RR 1997, 516; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26.11.1993 - 3 S 2603/93 -, Juris). Dieser Grundsatz lässt je nach Lage im Einzelfall aber Ausnahmen selbst hinsichtlich dieser durch die Abstandsflächenbestimmungen geschützten nachbarlichen Belange zu. Er ist im Hinblick auf den vom Schutzbereich der §§ 5 ff. LBO nicht erfassten Belang der optisch erdrückenden Wirkung eines Vorhabens, der an planungsrechtliche Kriterien (Maß der baulichen Nutzung, Größe des Baukörpers) anknüpft, aber schon nicht anwendbar (so BVerwG, Urteil vom 23.5.1986 - 4 C 34.85 -, NVwZ 1987, 34, 35). |
|
| | 3. Ob sich das Verdikt einer unzumutbar erdrückenden Wirkung des Vorhabens (vornehmlich Haus 2) für das Wohnhaus und Grundstück der Antragsteller bei einer abschließenden Prüfung aufrechterhalten lässt, muss im vorliegenden Verfahren offen bleiben. Dies auch deswegen, weil eine umfassende Beurteilung der maßgeblichen tatsächlichen Verhältnisse derzeit schon nicht möglich ist. Dem steht entgegen, dass die genehmigten Pläne, worauf auch die Antragsteller zutreffend hinweisen, in mehrfacher Hinsicht unvollständig sind. So sind insbesondere weder die genauen Höhenmaße des Hauses 2 auf der Westseite angegeben, noch ist in den Plänen wohl die richtige Grundfläche des Wohnhauses der Antragsteller eingezeichnet. Völlig fehlen zudem Angaben zur Trauf- und zur Giebelhöhe des Wohnhauses der Antragsteller sowie Bauvorlagen, die den Blick sowohl auf Haus 2 als auch auf das Wohnhaus der Antragsteller zeigen und damit einen Vergleich der Gebäudehöhen und -dimensionen erst möglich machen. Derartige Darstellungen sind jedoch erforderlich und auch vorgeschrieben, um gesicherte Beurteilungsgrundlagen für die Rechtmäßigkeit (Nachbarverträglichkeit) des Vorhabens gewinnen zu können (zu den insofern notwendigen Bauvorlagen vgl. § 52 Abs. 1 LBO i.V.m. § 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 und § 6 Abs. 2 Nr. 3 LBO-VVO). Auf das Fehlen dieser erforderlichen Angaben können die Antragsteller sich berufen. Denn Regelungen über die Anforderungen an Bauvorlagen entfalten nach der Rechtsprechung des Senats dann eine nachbarschützende Wirkung, wenn wegen der Unvollständigkeit der Bauvorlagen eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften nicht geprüft oder jedenfalls nicht zuverlässig ausgeschlossen werden kann (vgl. Beschluss vom 9.8.2005 - 3 S 1216/05 -, VBlBW 2005, 480; im Ergebnis ebenso VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 12.2.2007 - 5 S 2826/06 -, VBlBW 2007, 383). Die Antragsteller müssen sich entgegen dem Verwaltungsgericht für die Beurteilung ihrer aktuellen Betroffenheit auch nicht darauf verweisen lassen, dass sie nach dem Bebauungsplan ihr Grundstück auch stärker ausnutzen und zweigeschossig bebauen dürften. Den Antragstellern kann angesichts der besonderen Verhältnisse wohl auch nicht schutzmindernd entgegengehalten werden, dass ihr Wohnhaus in geringem Abstand zur Grenze errichtet ist. Denn ihr Wohnhaus war bereits bei Erlass des Bebauungsplans vorhanden und liegt wohl noch innerhalb des im Bebauungsplan grenznah festgesetzten Baufensters. |
|
| | 4. Nach Lage der Dinge hält der Senat auch einen Verstoß der Tiefgaragenzufahrt zu Lasten der Antragsteller gegen das Gebot der Rücksichtnahme für möglich, ohne dass auch insoweit eine abschließende Beurteilung getroffen werden kann. Insoweit wird auf die nachfolgenden Ausführungen zu II. verwiesen. |
|
| | Bauordnungsrechtlich kommt ein Verstoß der genehmigten Tiefgaragenzufahrt zu 19 Stellplätzen gegen die nachbarschützende Bestimmung des § 37 Abs. 7 LBO in Betracht. Danach sind Stellplätze einschließlich der Zufahrten so anzuordnen und einzurichten, dass u.a. das Wohnen und Arbeiten durch Lärm, Abgase und Gerüche nicht erheblich, d.h. unzumutbar gestört werden. Was erheblich ist, ist auch hier - spiegelbildlich zum und in Konkretisierung des Rücksichtnahmegebots - nach den tatsächlichen und rechtlichen Umständen des Einzelfalls (tatsächliche und rechtliche Schutzwürdigkeit und -bedürftigkeit, Intensität der Beeinträchtigung) zu entscheiden. Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Nutzung von und die Zufahrt zu - wie hier - nach § 37 Abs. 1 LBO bedarfsnotwendigen Stellplätzen in Wohngebieten keine erheblichen, billigerweise nicht mehr zumutbaren Störungen hervorrufen (st.Rspr., vgl. Nachweise bei Sauter, LBO, § 37 Rdnr. 111). Auch dieser Grundsatz hat jedoch Ausnahmen. Eine solche Ausnahme ist vorliegend in Erwägung zu ziehen. Zunächst ist, wie dargelegt, zu berücksichtigen, dass die genehmigte Nutzungsfrequenz (Zu- und Abfahrten zu 19 Stellplätzen) zu einem erheblichen Teil Folge der durch die Befreiungen gestatteten höheren Ausnutzbarkeit des Baugrundstücks ist. Ferner ist der die Antragsteller einseitig belastende Standort der Zufahrt in Rechnung zu stellen. Die Zufahrt soll unmittelbar an der Grenze und im Abstand von lediglich 1 bis 2 m vom Wohnhaus der Antragsteller entfernt angelegt werden, wobei wohl sämtliche Fenster sich in der Ostwand befinden und daher der Zufahrt zugewandt sind. Schließlich ist nach den Plänen auch der eigentliche Zufahrtsbereich bis zum Beginn der Rampe nach oben hin offen und gar nicht (so der Eindruck im Plan „Ansicht West“) bzw. allenfalls mit einer niedrigen Mauer nach Westen hin abgeschirmt (so wohl im Plan „Grundriss KG“). Eine nennenswerte Minderung der Zu- und Abfahrtsgeräusche im Einfahrtsbereich für das Wohnhaus der Antragsteller dürfte mit diesen Maßnahmen nicht verbunden sein. Endlich stellt sich die Frage, ob die beigeladene Bauherrin gerade auf den gewählten, einseitig die Antragsteller belastenden Einfahrtsstandort von der ... aus angewiesen ist, ob sich dieser Standort im öffentlichen Interesse aufdrängt oder ob - gegebenenfalls auch unter gewissen Einbußen an Ausnutzbarkeit des Baugrundstücks - nachbarschonendere Planungsalternativen zur Verfügung stehen. Solche Alternativen vermag der Senat nach derzeitigem Erkenntnisstand jedenfalls nicht auszuschließen. In Betracht käme zum einen die Anlegung einer Zufahrt über die ... .... Von dieser Straße aus werden ersichtlich auch die übrigen Anliegergrundstücke angefahren und es erscheint denkbar, dass die Zufahrt zu dem genehmigten Mehrfamilienhaus auch in einer mit der Verkehrssicherheit vereinbarenden Weise angelegt werden könnte. Diese Möglichkeit ist durch die bisher sehr vagen Gegenargumente der Antragsgegnerin nicht widerlegt. Als weitere Alternative wäre zumindest erwägenswert, ob die Zufahrt von Westen her über die im Zuge des Bebauungsplans „Oscar-Parett-Straße“ zur Erschließung des rückwärtigen Gebiets angelegten Straßen erfolgen kann. |
|
|
|
| | Dieser Beschluss ist unanfechtbar. |
|
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
