Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Beschluss, 23. Feb. 2015 - 2 M 147/14

Die Beschwerde der Antragsteller hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

Das Verwaltungsgericht hat angenommen, die Voraussetzungen zum bauaufsichtlichen Einschreiten seien erfüllt. Von dem westlichen, in den Anlagen 1 und 2 der Ordnungsverfügungen des Antragsgegners vom 11.07.2014 grün gekennzeichneten Gebäudeteil des leer stehenden Wohngebäudes auf dem Grundstück P-Straße 33 in P-Stadt (Elbe) gingen Gefahren für die öffentliche Sicherheit aus. Nach den Ausführungen des Antragsgegners, die durch die bautechnische Stellungnahme des Dipl.-Ing. (...) vom 17.04.2014 gestützt würden und denen die Antragsgegner nicht in substantieller Weise entgegengetreten seien, sei der westliche, in der Anlage 1 gekennzeichnete Gebäudeabschnitt stark geschädigt. Hier seien starke Risse in der Außenwand erkennbar, die auf den zu erwartenden Einsturz der gegenwärtig noch teilweise vorhandenen Geschossdecken bzw. der Außenwand hindeuteten. Die Geschossdecken (Holzbalkendecken) seien teilweise vollständig eingestürzt. Die Deckenbalken seien gebrochen und besäßen infolge der Wirkung von Holz zerstörenden Pilzen und dem Befall mit dem echten Hausschwamm nur noch geringe bzw. keine Tragfähigkeit mehr. Die Stabilität und Standsicherheit der Außenwände des 1. Obergeschosses und des Erdgeschosses sei abschnittsweise nicht mehr gegeben. Der Giebel des westlichen Gebäudeabschnitts stehe frei und habe keine Verbindung zum Nachbargebäude. Dieser Zustand des Gebäudes werde durch die bei den Verwaltungsakten befindlichen Lichtbilder bestätigt und rechtfertige die Annahme einer Gefahr für Leben, Gesundheit und Eigentum, denn es sei ernsthaft in Betracht zu ziehen, dass der westliche Gebäudeabschnitt in nächster Zeit einstürze und damit die Bewohner des Nachbargrundstücks und Passanten gefährde. Die Antragsteller seien für den baurechtswidrigen Zustand auch als vormalige Eigentümer verantwortlich. Sie hätten auf ihr Eigentum verzichtet, nachdem sie am 11.08.2011 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen worden seien, so dass die streitgegenständliche Immobilie herrenlos sei. Der Eigentumsverzicht der Antragsteller sei am 10.10.2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Die Inanspruchnahme der Antragsteller habe auch keine unbillige Härte zur Folge und verstoße nicht gegen Art. 14 GG. Sie seien vor ihrer Eigentumsaufgabe verpflichtet gewesen, das Gebäude so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet werde. Sie hätten von der Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen, keinen Gebrauch gemacht und seien nach dem Tod ihres Vaters am 09.03.2003 zusammen mit zwei unbekannten Erbengemeinschaften Eigentümer des Grundstücks geworden, am 16.09.2005 als (Mit-)Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden und hätten diese Eigentümerstellung erst mit der Eintragung des Verzichts in das Grundbuch verloren. Sie seien daher über fünf Jahre (Mit-)Eigentümer des Grundstücks und jedenfalls im Wege der Notgeschäftsführung bzw. als gesetzliche Vertreter der unbekannten Erben gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB in der Lage gewesen, das Grundstück zu nutzen und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Auf die Frage, ob und in welchem Umfang die Antragsteller tatsächlich einen positiven Ertrag erzielt hätten, komme es rechtlich nicht an, zumal davon auszugehen sein dürfte, dass sich die Antragsteller die Zeit, während der ihr Vater (Mit-)Eigentümer gewesen sei, aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge anrechnen lassen müssten. Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die verfassungsrechtliche Obergrenze für die finanzielle Belastung der Antragsteller als Zustandsstörer durch die Kosten der ihnen aufgegebenen Sicherungsmaßnahmen erreicht oder überschritten sei, ergäben sich nicht. Die für die Ersatzvornahme der aufgegebenen Maßnahmen zu erwartenden Gesamtkosten betrügen nach den Angaben in dem Bescheid voraussichtlich 32.000,00 €. Die Antragsteller hätten nicht glaubhaft gemacht, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger als dieser Betrag sei. Zudem bleibe im Hinblick auf den nicht sicher festgestellten Grundstückswert im Rahmen der Ersatzvornahme zu prüfen, ob die Kosten mit Blick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts den Antragstellern ganz auferlegt werden könnten. Auch sonstige Gründe sprächen nicht gegen die Heranziehung der Antragsteller. Der auf den vorgelegten Lichtbildern erkennbare desolate Zustand des Gebäudes gehe ersichtlich auf jahrelanges Unterlassen der gebotenen Instandhaltungsmaßnahmen zurück. Auch die Antragsteller hätten vorgetragen, dass sich das Gebäude bereits im Jahr 2005 in einem ähnlichen Zustand befunden habe. Angesichts der gefährdeten hochwertigen Schutzgüter, nämlich Leben und Gesundheit von Dritten, bestehe ein besonderes öffentliches Interesse an der Umsetzung der bauaufsichtlichen Maßnahme schon vor Eintritt der Bestandskraft.

Hiergegen wenden die Antragsteller ein, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht festgestellt, dass ihre Inanspruchnahme keine unbillige Härte zur Folge habe und nicht gegen Art. 14 GG verstoße. Die Rückbauverfügung sei unverhältnismäßig. Sie würden als ehemalige Eigentümer in unzumutbarem Maße wirtschaftlich belastet. Die veranschlagten Abrisskosten von 32.000,00 € überstiegen den Verkehrswert des Grundstücks erheblich. Das Grundstück habe einen Bodenwert von - 56.942,40 €. Der Verkehrswert sei vor diesem Hintergrund in einem Verkehrswertgutachten vom 06.02.2006 (symbolisch) mit 1,00 € angesetzt worden. Damit seien sie erhöht schutzwürdig. Sie hätten keinen Veräußerungserlös erzielt und ab dem Zeitpunkt der Eigentumsaufgabe auch keine Möglichkeit mehr zur wirtschaftlichen Nutzung und Verwertung des Grundstücks. Auch vorher hätten sie keinen wirtschaftlichen Nutzen mit dem Grundstück erzielt und dieses auch nicht einfach abstoßen und verwerten können. Es komme bei der Frage, auf welches zumutbare Maß ihre Heranziehung im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG zu begrenzen sei, nicht nur auf die rechtliche Verfügungsbefugnis, sondern auch auf den wirtschaftlichen Nutzen des Eigentums an. In einer Situation wie der vorliegenden, in der allein Pflichten aus dem Eigentums folgten, aber nie die Chance wirtschaftlicher Nutzung und Verwertung vorhanden gewesen sei, dürfte die Schutzwürdigkeit der ehemaligen Eigentümer erhöht sein. Bei dem Grundstück habe es sich bereits im Zeitpunkt des Erbfalls um eine sanierungsbedürftige Schrottimmobile gehandelt. Der Zustand des Grundstücks/Gebäudes sei bereits seinerzeit so schlecht gewesen, dass ihr Motiv dafür, das Erbe nicht auszuschlagen, nicht in der Absicht bestanden habe, das Grundstück wirtschaftlich zu verwerten. Sie hätten damals bereits gewusst, dass sie mit der Immobilie keinen wirtschaftlichen Gewinn/Nutzen erzielen könnten, und seien der Auffassung gewesen, dass das Grundstück zwar wirtschaftlich wertlos sei, aber zumindest auch keine finanziellen Belastungen mit dem Eigentumserwerb einhergehen würden. Es sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, sie in Anspruch zu nehmen, weil sie das Erbe nicht ausgeschlagen hätten. Eine solche formale Betrachtungsweise sei nicht angemessen. Die Unterlassung der Erbausschlagung sei mit einer vertraglichen Vereinbarung über den Kauf eines Gegenstandes nicht gleichzusetzen. Sie seien auch nicht in der Lage, die Abrisskosten von 32.000,00 € aufzubringen. Zudem sei die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht nachvollziehbar. Es bleibe unklar, weshalb die Gefahr so ausgeprägt sein soll, dass das Widerspruchsverfahren nicht abgewartet werden könne. Der Gutachter habe das Grundstück bereits am 05.05.2011 besichtigt. Bereits seit diesem Zeitpunkt sei die Gefahrensituation bekannt. Es erschließe sich nicht, warum es nach 3 ½ Jahren zu einer Verschärfung der Gefahrensituation gekommen sein soll, die ein sofortiges Einschreiten erforderlich mache.

Diese Einwendungen führen nicht zum Erfolg der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Inanspruchnahme der Antragsteller keinen rechtlichen Bedenken begegnet.

Es bedarf hier keiner Vertiefung, ob die Inanspruchnahme der Antragsteller bereits deshalb rechtlich unbedenklich ist, weil sie wegen pflichtwidriger Unterlassung der gemäß § 3 Abs. 1 BauO LSA gebotenen Instandhaltungsmaßnahmen während ihrer Eigentümerstellung als Verhaltensverantwortliche im Sinne des § 7 SOG LSA anzusehen sind (vgl. BayVGH, Beschl. v. 26.09.1995 – 21 B 95.1527 –, juris; VG Göttingen, Beschl. v. 09.11.1998 – 2 B 2370/98 –, juris RdNr. 18). Dies dürfte zweifelhaft sein. Es ist zwar anerkannt, dass eine Verhaltensverantwortlichkeit nicht nur durch positives Tun, sondern auch durch pflichtwidriges Unterlassen begründet werden kann. Zudem lässt ein Eigentumsverzicht die Verhaltensverantwortlichkeit nicht entfallen (vgl. SächsOVG, Beschl. v. 09.06.2009 – 1 B 268/09 –, juris RdNr. 4). Es spricht jedoch manches dafür, dass derjenige, der die Beseitigung des ordnungswidrigen Zustands einer Sache unterlässt, die in seinem Eigentum steht, nur als Zustandsstörer und nicht daneben auch als Verhaltensstörer in Anspruch genommen werden kann (vgl. SächsOVG, Beschl. v. 09.06.2009 – 1 B 268/09 – a.a.O. m.w.N.; OVG MV, Beschl. v. 09.07.2010 – 3 M 128/10 –, juris RdNr. 9).

Dies kann hier dahinstehen, denn die Antragsteller können sich jedenfalls nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Antragsgegner die aus Art. 14 Abs. 1 GG folgenden Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit nicht hinreichend beachtet hat. Grundsätzlich begegnet es im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 und 2 GG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, die sicherheitsrechtlichen Vorschriften über die Zustandsverantwortlichkeit dahingehend auszulegen, dass der Eigentümer eines Grundstücks allein wegen dieser Rechtsstellung verpflichtet werden kann, von dem Grundstück ausgehende Gefahren zu beseitigen, auch wenn er die Gefahrenlage weder verursacht noch verschuldet hat; die Zustandshaftung findet ihren Grund in der mit dem Eigentum verbundenen Sachherrschaft sowie in der Verbindung von Vorteilen und Lasten der Sache. Allerdings ergeben sich Beschränkungen aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Dabei ist ein erster Orientierungspunkt das Verhältnis des Beseitigungsaufwands zum Restwert des Grundstücks nach Durchführung der Maßnahme. Während eine den Restwert überschreitende Belastung unzumutbar sein kann, wenn die zu beseitigende Gefahr auf Naturereignisse, der Allgemeinheit oder nicht nutzungsberechtigten Dritten zuzurechnende Ursachen zurückgeht und selbst eine geringere Belastung unverhältnismäßig sein kann, wenn das Grundstück den wesentlichen Teil des Vermögens des Pflichtigen und die Grundlage seiner privaten Lebensführung bildet, kann andererseits selbst eine den Restwert übersteigende Belastung zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen hat (vgl. NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2014 – 1 LB 100/09 –, juris RdNr. 76 f. unter Hinweis auf BVerfG, Beschl. v. 16.02.2000 - 1 BvR 242/91, 1 BvR 31 BvR 315/99 –, juris RdNr. 51 ff.; Beschl. d. Senats v. 03.12.2012 – 2 M 166/12 – BA S. 4 und Beschl. v. 12.06.2013 – 2 M 28/13 –, juris RdNr. 25 ff.). Ein solcher Fall liegt etwa dann vor, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten, die von früheren Eigentümern oder Nutzungsberechtigten verursacht worden sind, erworben hat oder wenn er zulässt, dass das Grundstück in einer risikoreichen Weise genutzt wird. Auch derartige Umstände sind bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Wer ein solches Risiko bewusst eingeht, kann seiner Inanspruchnahme als Zustandsverantwortlicher nicht entgegenhalten, seine Haftung müsse aus Gründen des Eigentumsschutzes begrenzt sein. Denn das freiwillig übernommene Risiko mindert die Schutzwürdigkeit des Eigentümers (vgl. BVerfG, Beschl. v. 16.02.2000 - 1 BvR 242/91, 1 BvR 31 BvR 315/99 – a.a.O. RdNr. 59; Beschl. d. Senats v. 12.06.2013 – 2 M 28/13 – a.a.O. RdNr. 27). Eine vergleichbare freiwillige Übernahme des Risikos einer Inanspruchnahme (zur Beseitigung) liegt vor, wenn der Erbe eines Grundstücks in Kenntnis des desolaten Zustands der aufstehenden Gebäude es unterlässt, das Erbe auszuschlagen (§§ 1942 ff. BGB) oder – im Falle einer unverschuldeten Unkenntnis – die Annahme der Erbschaft anzufechten (§§ 1954 ff. BGB) (vgl. NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2014 – 1 LB 100/09 – a.a.O. RdNr. 79). So liegt es hier. Die Antragsteller haben das Risiko einer Inanspruchnahme zur Beseitigung der auf dem Grundstück P-Straße 33 in P-Stadt (Elbe) aufstehenden Gebäude sehenden Auges in Kauf genommen, als sie in Kenntnis des Zustands der Gebäude das Erbe nach ihrem Vater nicht ausgeschlagen haben. Damit ist die Schutzwürdigkeit ihres Eigentums gemindert. Eine Begrenzung der von ihnen zu tragenden Beseitigungskosten auf den Verkehrswert des Grundstücks – und damit ein Absehen von ihrer Heranziehung – ist vor diesem Hintergrund nicht geboten.

Auch sonstige Gründe erfordern keine Begrenzung der Kostenbelastung der Antragsteller. Nach Sinn und Zweck des § 8 Abs. 3 SOG LSA soll sich der Eigentümer seiner Zustandsverantwortlichkeit nicht dadurch entziehen können, dass er das Eigentum an dem die Gefahr begründenden Grundstück aufgibt. Einer Inanspruchnahme des früheren Eigentümers kann daher nur entgegenstehen, dass die Gefahrenlage erst nach Aufgabe des Eigentums entstanden ist (Beschl. d. Senats v. 02.09.2014 – 2 M 31/14 –, juris RdNr. 21). Das ist hier – nach den eigenen Angaben der Antragsteller – nicht der Fall.

Ohne Belang ist, ob die Antragsteller – derzeit – in der Lage sind, die Abrisskosten von ca. 32.000,00 € aufzubringen. Die Zustandsverantwortlichkeit der ehemaligen Eigentümer gemäß § 8 Abs. 3 SOG LSA steht nicht unter dem Vorbehalt der Leistungsfähigkeit. Der (ehemalige) Eigentümer ist für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich (Beschl. d. Senats v. 03.12.2012 – 2 M 166/12 – BA S. 3).

Das Verwaltungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass angesichts des desolaten Zustands insbesondere des westlichen Gebäudeteils, der in der bautechnischen Stellungnahme vom 17.04.2014 dargestellt wird, Gefahren für Leben und Gesundheit von Dritten bestehen, die ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung begründen. Dass eine derartige Gefahrenlage bereits seit dem 05.05.2011 vorliegt, steht dem – entgegen der Ansicht der Antragsteller – nicht entgegen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.