Landgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil, 24. Jan. 2013 - 7 O 786/11

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die klagende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheit, die den beizutreibenden Betrag um 15 % übersteigt, vorläufig vollstreckbar.

Die klagende Partei nimmt die Beklagte als objektfinanzierende Bank auf Schadensersatz in Anspruch mit der Behauptung, diese (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) habe Beihilfe zu einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung geleistet.

Die klagende Partei hatte sich an der Gesellschaft „Fondsgesellschaft GdbR“ (im Folgenden: Fondsgesellschaft) beteiligt. Diese in Ludwigshafen/Rhein ansässige Fondsgesellschaft wurde durch Gesellschaftsvertrag der Gründungsgesellschafterinnen A- GmbH (im Folgenden: A-WOHN) sowie B- GmbH vom 25. April 1994 gegründet. Geschäftsführer der Gründungsgesellschaften war Herr C. Mehrheitsgesellschafter der Gründungsgesellschaften war Herr D.

Die Fondsgesellschaft erwarb gem. Urkunde des Notars K vom 18.12.1995 (und Nachtrag vom 24.09.1995) die Fondsimmobilie in Eberswalde für 4.247.040,-- DM (zuzüglich der gesetzlichen MwSt.) von der Firma E Vermögensanlagen AG (im Folgenden: E). Mehrheitsgesellschafter dieser Firma war Herr D. Die E hatte zuvor das Grundstück gem. notarieller Urkunde vom 12.09.1995 zum Preis von 3.525.000,-- DM (zuzüglich MwSt.) erworben. Nach § 7 dieser mit „Kauf- und Werklieferungsvertrag“ überschriebenen Urkunde übernahm dabei der Verkäufer u.a. die Verpflichtung, das Grundstück bis zum 30.04.1996 mit einem Geschäftshaus schlüsselfertig und für die Mieter betriebsbereit zu bebauen. In Abschnitt I der Notarurkunde vom 18.12.1995 ist zum Bautenstand vermerkt: „Mit Erdarbeiten begonnen".

Zur Finanzierung des Kaufpreises vereinbarte die Beklagte mit der Fondsgesellschaft zunächst am 27.12.1995 ein Personaldarlehen über 2.436.000,-- DM und am 26.03.1997 ein Realdarlehen über 2.340.000 DM sowie ein Personaldarlehen über 71.063,09 DM. Am 18.03.1997 hatte die Beklagte den Beleihungswert der Immobilie mit 3.900.000,-- DM ermittelt.

Weiter schloss die klagende Partei - vertreten durch eine Treuhänderin - zur Finanzierung des erworbenen Fondsanteils mit einer dritten Bank einen Darlehensvertrag.

Die klagende Partei behauptet nunmehr, sie sei bei ihrem Beitritt arglistig getäuscht worden. Sie sei zum Beitritt geworben worden, wobei der Vertrieb anhand von Schulungsunterlagen die Vorteile einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds vorgerechnet, jedoch nicht über die Werthaltigkeit, Haftungsrisiken und Innenprovisionen aufgeklärt habe. Durch den Zwischenerwerb und anschließenden Weiterverkauf des Fondsgrundstücks an die Fondsgesellschaft sei ein Zwischengewinn von 21 % gezogen worden. Über diesen Preisaufschlag, der nur dazu gedient habe, zusätzliche Provisionen an den Vertrieb zu zahlen, sei nicht aufgeklärt worden. Damit seien die Anleger über die Werthaltigkeit der Immobilie bewusst getäuscht worden. Eine weitere Täuschungshandlung bestehe darin, dass in dem der Beklagten vorliegenden Prospekt Provisionen für die Suche nach der Innenfinanzierung ausgewiesen seien, die aber lange vor Vertrieb schon festgestanden hätten. An dieser Täuschung habe sich die Beklagte planmäßig und bewusst beteiligt, indem sie in Kenntnis des geplanten Vorgehens des Fonds die Objektfinanzierung durchgeführt und dadurch die Täuschung erst möglich gemacht habe. Der Beklagten seien die jeweiligen Kaufverträge und auch bekannt gewesen, dass die Preisaufschläge durch einen künstlichen Zwischenverkauf versteckt werden sollten und bei den jeweiligen Objektkäufen eine mehrheitliche Beteiligung des Herrn D ausgenutzt worden sei. Der Beklagten sei aus anderen Fonds der Initiatorengruppe auch bekannt gewesen, dass den Anlegern die Zwischenverkäufe regelmäßig verschwiegen worden seien und diese über die Werthaltigkeit der Immobilien getäuscht werden sollten.

Weiter sei der Beklagten bekannt gewesen, dass der Zwischenverkauf und insbesondere die Preisaufschläge sich nicht aus dem Prospekt und dem Gesellschaftsvertrag ergäben hätten und die E keine Tätigkeiten entfaltet habe, die es gerechtfertigt hätten, die Zwischengewinne zu erzielen. Die Beklagte habe sich auch die Rückgewähransprüche aus dem ursprünglichen Kaufvertrag abtreten lassen.

Rechtsfolge sei, dass sie - die klagende Partei - so zu stellen sei, wie sie stünde, wenn sie der Fondsgesellschaft nicht beigetreten wäre.

Die klagende Partei beantragt,

die Beklagte wird verurteilt, an die Klagepartei einen Betrag in Höhe von 16.605,90 € nebst Zinsen aus 10.766,67 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.01.2011 Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Ansprüche der Klagepartei gegen die Fondsgesellschaft „Fondsgesellschaft GdbR" und die übrigen am Erwerb des Gesellschaftsanteils am Fonds Beteiligten - insbesondere Bank, Treuhänder, Finanzierungsvermittler, Prospektherausgeber, Gründungsgesellschafter - zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klagepartei Rechtsverfolgungskosten von 1.150,49 € nebst Zinsen hieraus von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

und trägt vor:

Sie sei über die direkte Finanzierung des Grundstückserwerbs hinaus nicht involviert und insbesondere nicht an der Finanzierung weiterer Fondsgrundstücke in Seifhennershof und Droysig oder an der Akquisition der Gesellschafter bzw. der angeblichen Schulung der Mitarbeiter des Vertriebs beteiligt gewesen. Entsprechend sei der klägerische Vortrag zu bestreiten. Die klagende Partei sei die Beteiligung an der Fondsgesellschaft bereits im Jahr 1994 eingegangen, so dass eine Gefährdung oder Schädigung ihres Vermögens bereits zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen gewesen sei und sie - die Beklagte - sich hieran habe nicht mehr beteiligen können. Im Übrigen seien die Gesellschafter nicht getäuscht worden. Der Fonds sei als sog. „blind pool" konzipiert und es seien lediglich die konzeptionell vorgesehenen Abläufe umgesetzt worden. Die bereits im Gesellschaftsvertrag beschriebenen Kriterien zur Kaufpreisgestaltung, nämlich, dass der Kaufpreis für die Fondsimmobilien dem 16-fachen des Jahresmietzinses entsprechen solle, seien umgesetzt worden. Zum Konzept habe auch gehört, dass die E als Objektbeschaffer eingesetzt werde. Diese habe bei ihr verbleibende Kosten und Haftungsrisiken über den Verkauf der Grundstücke abdecken müssen, weil eine besondere Entlohnung ihrer Tätigkeit nicht vorgesehen gewesen sei. Da der von der Gesellschaft aufzubringende Kaufpreis aber von vornherein festgestanden habe, habe jedem Gesellschafter bewusst sein müssen, dass die E die Objekte zu einem günstigeren Preis habe einkaufen müssen, um selbst existieren zu können. Ein sittenwidriges Verhalten des Initiatorenbereichs könne deshalb nicht festgestellt werden, zumal die Konzeption im Prospekt unmissverständlich dargelegt worden sei.

Des Weiteren habe auch aus Rechtsgründen weder für sie noch für die E oder die Fondsgesellschaft eine Aufklärungspflicht bestanden. Über Gewinnmargen müsse nicht aufgeklärt werden. Selbst die klagende Partei behauptete nicht, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Aus einer angeblichen Kenntnis der Einstands- und Verkaufspreise ergebe sich für sie keine besondere Aufklärungspflicht gegenüber den Gesellschaftern. Im Übrigen habe sie selbst eine Beleihungswertermittlung durchgeführt und hierdurch erkennen können, dass der von der Fondsgesellschaft gezahlte Kaufpreis dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks und auch den im Gesellschaftsvertrag genannten Investitionskriterien entsprochen habe. Mit der Frage, zu welchen Konditionen die Verkäuferin die Grundstücke eingekauft habe, habe sie sich nicht beschäftigt. Zu bestreiten sei ohnehin, dass ihr bereits im Zusammenhang mit der Gewährung der Finanzierung der Grundstücke an die Fondsgesellschaft die jeweiligen Kaufverträge vorgelegen hätten. Zwar befänden sich in ihren Unterlagen Kopien der jeweiligen Kaufverträge. Wann sie diese aber erhalten habe, könne sie heute nicht mehr nachvollziehen. Der Umstand, dass sie zunächst „nur" ein Personaldarlehen gewährt habe, das erst am 26.03.1997 auf Realdarlehen umgestellt worden seien, spreche dagegen, dass sie bereits frühzeitig von den Einkaufpreisen der E Kenntnis gehabt habe. Für sie sei auch lediglich relevant gewesen, zu überprüfen, ob die E selbst Eigentümer der Objekte gewesen sei und diese habe an die Fondsgesellschaft veräußern können. Es sei auch darauf hinzuweisen, dass sie sich am Gesamtinvestitionsvolumen der Fondsgesellschaft eher zu einem verschwindend geringen Teil beteiligt habe. Deshalb erscheine es unangemessen, ihr eine Beteiligung zuzusprechen, die für die Gesellschafter eine aufwandsneutrale Rückabwicklung der Gesellschaft zur Folge habe.

Die Schadenshöhe sei zu bestreiten; der Klägervortrag hierzu sei unzulänglich. Mögliche Schadensersatzansprüche seien auch verjährt.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze sowie auf die vorgelegten Urkunden, Schriftstücke und alle sonstigen Aktenbestandteile.

Die Klage ist unbegründet. Schadensersatzansprüche der klagenden Partei können bereits dem Grunde nach nicht festgestellt werden.

1. Auf vertragliche Schadensersatzansprüche stützt die klagende Partei ihr Begehren nicht. Solche bestehen auch deshalb nicht, weil der Darlehensvertrag zwischen der (im Außenverhältnis rechtsfähigen) Fondsgesellschaft und der Beklagten abgeschlossen wurde und damit vertragliche Beziehungen zwischen den Streitparteien nicht bestehen. Dass Aufklärungspflichten der Beklagten gegenüber der Fondsgesellschaft bestünden und die klagende Partei in deren Schutzbereich einbezogen wäre, ist nicht dargelegt.

2. Einem Anleger kann zwar nach Maßgabe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.09.2009 (Az. XI ZR 179/07; WM 2009, 2210-2212) ein Schadensersatzanspruch gegen die die Fondsgesellschaft finanzierende Bank zustehen, wenn ein Vertreiber von Kapitalanlagen den Anlageinteressenten vorsätzlich durch Falschangaben täuscht, dessen Schädigung zumindest billigend in Kauf nimmt (§ 826 BGB) und die Bank sich an dieser Täuschung bewusst beteiligt, in dem sie in Kenntnis des geplanten Vorgehens die Objektfinanzierung durchführt und dadurch die Täuschung der Anlageinteressenten erst ermöglicht und auch gewollt hat. Die Darlehensgewährung kommt dabei als solche Beteiligungshandlung in Betracht, ohne dass es darauf ankäme, ob die Anleger der Fondsgesellschaft bereits beigetreten waren oder erst später beitraten. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, dass die Beklagte nur den Erwerb eines von mehreren Fondsgrundstücken finanziert hat. Hilfeleistung in diesem Sinne ist nach gesicherter höchstrichterlicher Rechtsprechung (zuletzt etwa: BGH, Urteil vom 11.09.2012, VI ZR 92/11, juris, Tz. 24 m.w.N.) und herrschender Meinung in der Literatur (Fischer, Kommentar zum Strafgesetzbuch, 57. Auflage 2010 § 27 Rn. 14; Schönke/Schröder, Kommentar zum Strafgesetzbuch, § 27 Rn. 8; Staudinger, BGB (beck-online), § 830, Rn. 43 ff.) grundsätzlich jede Handlung, die die Herbeiführung des Taterfolges durch den Haupttäter objektiv fördert oder erleichtert. Dass sie für den Eintritt dieses Erfolges in seinem konkreten Gepräge in irgendeiner Weise kausal wird, ist nicht erforderlich. Für den Gehilfenvorsatz ist dabei auch grundsätzlich ausreichend, wenn die Hilfeleistung nicht der eigentliche oder einzige Beweggrund für den Helfer ist. Beihilfe kann auch leisten, wer mit der Unterstützung des Täters andere Absichten und Ziele verfolgt, ja es sogar innerlich ablehnt, dem Täter zu helfen (BGHZ 70, 277, 286; BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - VI ZR 136/03, WM 2004, 1768, 1771, jeweils m.w.N.). Nimmt er gleichwohl die Förderung der Tat bewusst in Kauf, dann deckt der so betätigte Ausführungswille diese (BGHZ 70, 277, 286). In Kauf nehmen liegt auch dann vor, wenn sich der Helfer mit dem Eintritt eines an sich unerwünschten Erfolges abfindet und es dem Zufall überlässt, ob er eintritt oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2001 - VII ZR 305/99, WM 2002, 861, 862 m.w.N.).

Gleichwohl können vorliegend unter Zugrundelegung der neueren obergerichtlichen Rechtsprechung die subjektiven Voraussetzungen für eine haftungsbegründende Teilnahme nicht festgestellt werden.

a) Dass die Mitarbeiter oder Vorstände der Beklagten, die über die Darlehensgewährung zu entscheiden hatten, die Absicht der Initiatoren oder Gründungsgesellschafter positiv gekannt hätten, mit dem Zwischenerwerb zusätzliche Provisionen zu verdienen und dies den Anlegern zu verschweigen, legt die klagende Partei nicht unter Beweisantritt dar. Anhaltspunkte dafür, dass die den jeweiligen Anlegern gegebenen oder diesen verschwiegenen Informationen zu den Kosten inklusive „Weichkosten“ und Provisionen Gegenstand der Verhandlungen zwischen den Initiatoren und der Bank anlässlich der hier fraglichen Darlehensgewährung waren, liegen nicht vor. Auch die klagende Partei stellt lediglich darauf ab, dass der Beklagten die Verträge bzw. sonstige schriftliche Unterlagen vorgelegen hätten. Sie trägt aber nicht dazu vor, welche Informationen die Initiatoren den Bankmitarbeitern sonst gegeben haben sollen.

b) Allerdings haftet grundsätzlich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur derjenige gemäß §§ 826, 830 BGB, der die die Sittenwidrigkeit seines Handelns begründenden Umstände positiv kennt, sondern auch derjenige, der sich dieser Kenntnis bewusst verschließt (vgl. etwa BGHZ 129, 136, 175 f.; BGHZ 176, 281, Tz. 46). Die bloße Erkennbarkeit von Tatsachen steht dabei einer positiven Kenntnis gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen mussten (BGH vom 15.06.2010, XI ZR 318/09, juris, Tz. 10). Gleichwohl vermag die Kammer auch insoweit einen Vorsatz der Beklagten, eine fremde Haupttat zu fördern, selbst dann nicht festzustellen, wenn die Beklagte (entsprechend der Behauptung der klagenden Partei) vor Abschluss des Darlehensvertrags mit der Fondsgesellschaft sowohl den Kaufvertrag gekannt haben sollte, mit dem die E die Fondsimmobilie erwarb, als auch den Kaufvertrag, mit dem die Fondsimmobilie an die Fondsgesellschaft weiterveräußert wurde.

(1) Eine solche Kenntnis und selbst eine Kenntnis davon, dass sich der Preisaufschlag nicht aus dem Prospekt ergab, reicht nach Maßgabe der Entscheidungen des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 25.06.2012 (Az. 7 U 20/11 und 7 U 184/10) nicht aus. Die Fondsinitiatoren mögen zwar in einer Vielzahl von Fällen in vergleichbarer Weise agiert und die Anleger planmäßig und systematisch nicht über weitere Provisionen aufgeklärt haben. Nach der Auffassung des OLG Zweibrückens (a.a.O.), der sich die Kammer anschließt, ist eben dieses planmäßige Vorgehen wesentlich für die Bejahung eines arglistigen Handelns der Fondsinitiatoren. Dass gerade dieses systematische Handeln der Beklagten hätte bekannt sein müssen, legt die klagende Partei nicht dar. Soweit sie vorträgt, der Beklagten sei aus anderen Fonds der Initiatorengruppe auch bekannt gewesen, dass den Anlegern die Zwischenverkäufe regelmäßig verschwiegen worden seien und diese über die Werthaltigkeit der Immobilien getäuscht werden sollten, stellt sie eine Behauptung ohne nachprüfbaren Tatsachenvortrag und damit eine solche „ins Blaue" hinein auf. Die Beklagte hatte zwar - der Kammer aus Parallelverfahren bekannt - zuvor im Dezember 1994 bzw. Februar/April 1995 auch Darlehen zur Finanzierung von Grundstückserwerben des von den gleichen Initiatoren aufgelegten Fonds „Neue Bundesländer No. 2" herausgereicht. Auch wenn der Sachverhalt dort dem hier zu beurteilenden insoweit vergleichbar sein mag, als zwischen dem Einkaufspreis, den die E an die Verkäufer zahlte, und dem Preis, zu dem von der E die Grundstücke an die Fondsgesellschaft weiterveräußert wurden, eine erhebliche Differenz lag, so unterscheidet sich der hier zu beurteilende Fall insbesondere dadurch, dass zwischen den beiden Kaufverträgen eine Zeitspanne von rund 3 Monaten lag. Unter weiterer Berücksichtigung dessen, dass der Kaufvertrag vom 12.09.1995 in seinem § 7 eine Herstellungsverpflichtung des Verkäufers vorsah und in dem 3 Monate später abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen der E und der Fondsgesellschaft in Abschnitt I zum Bautenstand angegeben ist, es sei (erst) mit den Erdarbeiten begonnen, kann erst recht keine Rede davon sein, der Beklagten habe sich aufdrängen müssen, dass die E (weitere) eigene Leistungen, die einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen, nicht habe erbringen müssen. Insoweit erweist sich auch die Behauptung der klagenden Partei als substanzlos, die Beklagte habe vor einem systematischen und planmäßigen Verhalten der Initiatoren die Augen verschlossen.

(2) Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.09.2012 (VI ZR 92/11, juris, Tz. 31) ist Voraussetzung für die Bejahung eines bewussten Verschließens vor der Kenntnisnahme von Tatumständen, dass die Unkenntnis auf einem gewissenlosen oder grob fahrlässigen (leichtfertigen) Handeln beruht. Dies kann nach dieser Entscheidung angenommen werden, wenn etwa Berufspflichten in einem solchen Maß leichtfertig verletzt wurden, dass das Verhalten als bedenken- und gewissenlos zu bezeichnen ist. Diese Voraussetzung kann schon aus den vorgenannten Gründen nicht festgestellt werden. Hinzu kommt, dass die Beklagte am 18.03.1997 und damit jedenfalls vor ihren Bewilligungsentscheidungen vom 26.03.1997 (betreffend das Realdarlehen) den Beleihungswert der Immobilie ermittelt und damit zu erkennen gegeben hat, dass es ihr in erster Linie auf eine werthaltige Sicherheit ankam.

(3) Für die Mitarbeiter der Beklagten stand damals ein berufstypischer Vorgang im Vordergrund. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2010 (XI ZR 28/09, juris, Tz. 47 m.w.N.) sind derartige Handlungen als Beihilfe zu werten, wenn das Handeln des Haupttäters ausschließlich auf die Begehung einer strafbaren Handlung abzielt und der Hilfeleistende Kenntnis hiervon hat. Falls dieser nicht weiß, wie sein Beitrag vom Haupttäter verwendet wird, sondern es lediglich für möglich hält, dass sein Tun zur Begehung einer Straftat genutzt wird, ist sein Handeln regelmäßig noch nicht als strafbare Beihilfehandlung zu beurteilen, es sei denn, das von ihm erkannte Risiko strafbaren Verhaltens des Unterstützten war derart hoch, dass er sich mit seiner Hilfeleistung die Förderung eines erkennbar tatgeneigten Täters angelegen sein ließ. Ausreichende Anhaltspunkte für diesen Ausnahmefall liegen indes aus den vorgenannten Gründen nicht vor.

3. a) Ob der letztlich an die E gezahlte Kaufpreis dem Wert des Grundstücks entsprach, ist dabei nicht entscheidungserheblich. Der Vorwurf des arglistigen Handelns seitens der Initiatoren knüpft nicht an diese Frage an, sondern daran, dass diese nicht über die Differenz zwischen den Kaufpreisen aus dem ersten und zweiten Kaufvertrag und damit nicht über die weiteren Provisionen aufgeklärt haben. Deshalb kann an die Werthaltigkeit auch nicht der Vorwurf der Beteiligung an einer arglistigen Täuschung geknüpft werden.

b) Unerheblich ist ferner Vortrag der klagenden Partei, soweit diese auf die Beratung der Anleger durch die Vermittler mittels Schulungsunterlagen abstellt. Dass solche Schulungsunterlagen der Beklagten bekannt gewesen wären oder diese sonst Anlass dazu gehabt hätte, die Redlichkeit des Vertriebs in Zweifel zu ziehen, ist nicht dargelegt.

c) Wieso für die Beklagte eine weitere Täuschungshandlung der Initiatoren erkennbar gewesen sein soll, die darin bestehe, dass in dem Fondsprospekt Provisionen für die Suche nach der Innenfinanzierung ausgewiesen seien, die aber lange vor Vertrieb schon festgestanden hätten, erschließt sich der Kammer ebenfalls nicht. Soweit Provisionen ausgewiesen wurden, scheidet bereits eine Täuschungshandlung aus. Dass solche Provisionen - ggf. in vergangener Zeit - nicht verdient worden wären, lässt sich dem Klagevorbringen nicht entnehmen.

4. Die Klage ist daher mit den auf §§ 91, 709 ZPO beruhenden Nebenentscheidungen abzuweisen.

Beschluss

Der Streitwert beträgt entsprechend den Angaben der klagenden Partei zu geleisteten Zahlungen (Anlage K 4) 10.766,67 Euro.