Bundesgerichtshof Beschluss, 07. März 2002 - V ZB 24/01
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Auûergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.112,92 ? festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind bzw. waren bei Einleitung des vorliegenden Verfahrens Wohnungseigentümer einer aus sieben Wohnungen bestehenden Wohnanlage in E., die von dem Beteiligten zu 6 verwaltet wird. Eine der Wohnungen und drei Garagen stehen im Eigentum des Antragstellers, jeweils zwei weitere im Eigentum der Beteiligten zu 2 und zu 3. Das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2 und zu 3 ist mit einem Nieûbrauch zugunsten des Antragstellers, ihres Groûvaters, belastet.
In Abwesenheit des Antragstellers fand am 13. März 2000 in E. eine Eigentümerversammlung der Gemeinschaft statt, bei der 687/1000-Miteigentumsanteile vertreten waren. Zu Tagesordnungspunkt 2 wurde der zuvor durch gerichtlichen Beschluû zum Verwalter bestellte Beteiligte zu 6 "einstimmig" in sein Amt gewählt, ferner zu Tagesordnungspunkt 3 ebenfalls "einstimmig" der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 beschlossen.
Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die in der Eigentümerversammlung gefaûten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Er habe die Einladung zu der Eigentümerversammlung erst am 8. März 2000 und damit verspätet erhalten. Auch sei der Versammlungsort nicht in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage gelegen. Bei den Abstimmungen seien überdies unzulässigerweise die Stimmen der Beteiligten zu 2 und 3 mitgezählt worden; denn deren Stimmrecht habe ihm allein als Nieûbraucher zugestanden. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, die hiergegen gerichtete sofortige Be-
schwerde ist ohne Erfolg geblieben. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers möchte das Oberlandesgericht Hamm zurückweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidungen des Kammergerichts in Berlin vom 1. April 1987 (OLGZ 1987, 417) und des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 10. September 1987 (NJW-RR 1988, 267) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluû vom 19. Juni 2001 (NZM 2001, 1086 = ZMR 2001, 1004 = ZWE 2001, 560 = RNotZ 2001, 450 = OLGR Hamm 2001, 375 = DWE 2001, 154) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, bei einem Nieûbrauch am Wohnungseigentum sei in allen Angelegenheiten nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Nieûbraucher stimmberechtigt. Demgegenüber vertreten das Kammergericht (OLGZ 1987, 417) und das Oberlandesgericht Hamburg (NJWRR 1988, 267) in auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen die Auffassung, in Fällen der Verwaltung, des Gebrauchs sowie der Nutzung des belasteten Wohnungseigentums - und damit auch bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans - stehe allein dem Nieûbraucher am Wohnungseigentum das Stimmrecht zu. Die Divergenz beider Auffassungen rechtfertigt die Vorlage.
III.
Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet.
1. Die Veräuûerung des Wohnungseigentums der Beteiligten zu 5 nach Einleitung des Anfechtungsverfahrens hat auf deren Stellung als Verfahrensbeteiligte keinen Einfluû (Senat, Beschl. v. 23. August 2001, V ZB 10/01, NJW 2001, 3339, 3340 f, zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 335 vorgesehen). Hiervon sind die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht ausgegangen.
2. Das Beschwerdegericht hat allerdings, worauf das vorlegende Gericht zutreffend hinweist, zu Unrecht die Antragsbefugnis des Antragstellers verneint. Hierbei kommt es nicht auf die strittige Frage an, ob einem Nieûbraucher ein Recht zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung zustehen kann (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 15; Suilmann, Das Beschluûmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht , 1998, S. 151 ff). Ungeachtet seiner Rechtsstellung als Nieûbraucher ist der Antragsteller nämlich bereits wegen seines eigenen Wohnungs- und Teileigentums nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG antragsbefugt.
3. In der Sache selbst bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer leiden weder unter formellen noch unter materiellen Mängeln. Insbesondere war die Eigentümerversammlung vom 13. März 2000 gemäû § 25 Abs. 3 WEG beschluûfähig, weil drei von fünf stimmberechtigten Wohnungseigentümern erschienen waren, die zusammen 687/1000 Miteigentumsanteile vertraten. Entgegen der Ansicht des
Antragstellers scheitert die Beschluûfähigkeit nicht an einem fehlenden Stimmrecht der Beteiligten zu 2 und 3, auf die zusammen 508/1000 Miteigentumsanteile entfallen. Daû deren Wohnungseigentum jeweils mit einem Nieûbrauch zugunsten des Antragstellers belastet ist, ändert nichts daran, daû sie und nicht der Nieûbraucher in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt waren.
a) In Rechtsprechung und Literatur werden zu der Frage, ob und ggf. in welchem Umfang bei Belastung von Wohnungseigentum mit einem Nieûbrauch das Stimmrecht von dem Wohnungseigentümer auf den Nieûbraucher übergeht , unterschiedliche Auffassungen vertreten.
aa) Nach Ansicht des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts Hamburg steht dem Nieûbraucher am Wohnungseigentum im Hinblick auf § 1066 BGB das alleinige Stimmrecht in den Angelegenheiten zu, die sich auf den Gebrauch, die Nutzung und die Verwaltung des nieûbrauchsbelasteten Eigentums (§§ 15, 16, 21 WEG) beziehen (KG, OLGZ 1987, 417; OLG Hamburg , NJW-RR 1988, 267), während es im übrigen beim Stimmrecht des Wohnungseigentümers verbleibt. Ungeachtet der Besonderheiten des Wohnungseigentums muû diese Auffassung konsequenterweise berücksichtigen, daû bereits § 1066 BGB nicht zu einer Erweiterung der allgemeinen Befugnisse des Nieûbrauchers gemäû §§ 1036 ff BGB führt. So ist auch beim Nieûbrauch an einem Miteigentumsanteil die Bestimmung des § 1037 BGB zu beachten, weshalb eine Umgestaltung der Sache weiterhin der Zustimmung des belasteten Miteigentümers bedarf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1982, II ZR 13/82, NJW 1983, 932). Ein vollständiger Stimmrechtsübergang auf den Nieûbraucher wird daher lediglich vereinzelt vertreten (wohl nur Jansen, Der Nieûbrauch in Zivil-
und Steuerrecht, 6. Aufl., Rdn. 52), während eine Aufspaltung des Stimmrechts zwischen Wohnungseigentümer und Nieûbraucher weitere Befürworter in Teilen der Rechtsprechung (LG München II, NJW-RR 1994, 1497; LG Ingolstadt, MittBayNot 1996, 440) und in Teilen der Literatur (Staudinger/Frank, BGB [1994], § 1066 Rdn. 4; vgl. auch Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5 Rdn. 139 ff) findet.
bb) Ein aufgespaltenes Stimmrecht wird ferner in modifizierter Form vertreten. So soll in Angelegenheiten, die über die ordnungsgemäûe Verwaltung hinausgehen, etwa bei baulichen Veränderungen oder besonderen Aufwendungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, allein der Wohnungseigentümer stimmberechtigt sein, während in Fragen des Gebrauchs des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 15 WEG sowie in Fragen der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG allein dem Nieûbraucher das Recht zur Stimmabgabe zustehen soll. Soweit aber der Wohnungseigentümer bei Fragen der ordnungsgemäûen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den anderen Wohnungseigentümern zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet ist, sollen Wohnungseigentümer und Nieûbraucher das Stimmrecht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben können (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 13; Becker, Die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer , 1996, S. 175 f; Bornheimer, Das Stimmrecht im Wohnungseigentumsrecht , 1993, S. 164 f).
cc) Nach anderer Auffassung sind Wohnungseigentümer und Nieûbraucher verpflichtet, entweder in sämtlichen Angelegenheiten (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 11; Weitnauer, WE 1987, 131, 132; Schöner, DNotZ
1975, 78, 85 f) oder jedenfalls in allen Fragen des Gebrauchs und der Nutzung (Lüke, PiG 56 [1999], 169, 178) ihr Stimmrecht entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinsam und einheitlich auszuüben.
dd) Die wohl überwiegende Ansicht hält dagegen - wie das vorlegende Gericht - allein den nieûbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer für stimmberechtigt (BayObLGZ 1998, 145; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 129 ff; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 22; Soergel/ Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 4; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 6; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 9; Lotz-Störner, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 61 ff; Belz, Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1996, Rdn. 210; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1999, Rdn. 379; Langemann /Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rdn. 104; Bader , PiG 25 [1987], 67, 72; Riecke, DWE 1991, 58, 59; ders., MDR 1999, 153; F. Schmidt, Festschrift für Seuû, 1997, S. 265, 273 ff; Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 576 ff; Röll, WE 1999, 75; ebenso für die Antragsbefugnis nach § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG: Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 15).
b) Der Senat tritt der letztgenannten Auffassung bei. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nieûbrauch läût das Stimmrecht des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt; er allein bleibt zur Mitwirkung an der Selbstverwaltung, die insbesondere durch Beschluûfassung in der Eigentümerversammlung geschieht, befugt.
aa) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nieûbrauch ist zulässig. Dabei handelt es sich - im Unterschied zum Nieûbrauch an einem Gesellschaftsanteil (vgl. BGHZ 58, 316) - nicht um einem Nieûbrauch an einem Recht (§ 1068 Abs. 1 BGB). Da das Wohnungseigentum als besonders ausgestaltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt ist (Senat, BGHZ 108, 156, 160) und auch ein ideeller Bruchteil einer Sache Belastungsgegenstand im Sinne des § 1030 BGB sein kann (vgl. § 1066 BGB), gelten die Vorschriften für den Nieûbrauch an Sachen (Schöner, DNotZ 1975, 78, 80; Lüke, aaO, 171; Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 563). Der auf Wohnungseigentum lastende Nieûbrauch umfaût durch den Miteigentumsanteil nach § 6 Abs. 2 WEG auch das mit ihm verbundene Sondereigentum (vgl. Lüke, aaO). Eine Anwendung von § 1066 Abs. 1 BGB, der bei Belastung eines Miteigentumsanteils den Nieûbraucher zur Ausübung von Rechten befugt, die im Verhältnis zu den Miteigentümern dem nieûbrauchsbelasteten Eigentümer zustehen, liegt danach zwar nahe, scheitert aber - ebenso wie die Heranziehung der Vorschrift über die Verweisung auf das Recht der Bruchteilsgemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG (a.A. Bornheimer, aaO, S. 152) - an den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts.
bb) Eine unmittelbare Anwendung des § 1066 BGB ist ausgeschlossen, weil diese Vorschrift eine Regelung nur für das "einfache" Miteigentum nach §§ 1008 ff, 741 ff BGB enthält (vgl. F. Schmidt, aaO, S. 269; Lüke, aaO, 173). Eine entsprechende Anwendung des § 1066 BGB scheidet wegen insoweit fehlender Vergleichbarkeit mit dem Wohnungseigentum als besonders gestaltetem Miteigentum aus. Die Bruchteilsgemeinschaft ist kein organisierter Verband (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, § 741 Rdn. 3). Sie entsteht zufällig und ist nicht auf Fortbestand gerichtet. Die Befugnis, die Aufhebung der
Gemeinschaft jederzeit verlangen zu können, ist der wichtigste Inhalt des Rechts des Miteigentümers (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 11 Rdn. 2), an das § 1066 Abs. 2 BGB anknüpft und die Aufhebung lediglich von einem gemeinschaftlichen Verlangen von Miteigentümer und Nieûbraucher abhängig macht, nicht aber ausschlieût. Dagegen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer planvoll geschaffen (§§ 3, 8 WEG), im Innenverhältnis unter Einschluû der Wirtschaftsführung organisiert (§§ 20 ff, 28 WEG) und - um dem einzelnen Wohnungseigentümer eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln - gemäû § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich (vgl. Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 570). Insbesondere aber betont das Wohnungseigentumsgesetz im Unterschied zu den Regelungen für die schlichte, nicht auf Dauer angelegte Bruchteilsgemeinschaft die Gemeinschaftsbezogenheit. Rechte und Pflichten der Teilhaber der Wohnungseigentümergemeinschaft haben daher im Vergleich zu den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (Senat, BGHZ 106, 222, 226). Aus der damit begründeten personenrechtlichen Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer folgt deren Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Dieses Stimmrecht kann weder allgemein ausgeschlossen (Senat , BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119) noch abgespalten werden. Dementsprechend sehen § 25 Abs. 2 WEG ein Stimmrecht und § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG eine Antragsbefugnis jeweils nur für den Wohnungseigentümer vor. Die durch das Sachenrecht insbesondere mit dem Nieûbrauch eröffnete Abspaltung von Nutzungsrechten (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 17. Aufl., § 3 Rdn. 36) stöût hier an eine Grenze.
cc) Da die dinglichen Rechte der Nieûbraucher an Wohnungseigentum hiermit nicht entscheidend geschwächt werden, kommt mangels Vergleichbar-
keit der Sachverhalte eine analoge Anwendung des § 1066 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht in Betracht (vgl. BGHZ 105, 140, 143).
(1) Im Fall des Bruchteilseigentums nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erhält der Nieûbraucher durch § 1066 Abs. 1 BGB die Befugnis, anstelle des belasteten Miteigentümers die Rechte auf Verwaltung und Benutzung der Sache nach §§ 743 bis 745 BGB auszuüben (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 3; MünchKomm-BGB/Petzold, aaO, § 1066 Rdn. 3). Da kollektive Verwaltungsentscheidungen der Miteigentümer die Voraussetzungen der individuellen Nutzung schaffen (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, §§ 744, 745 Rdn. 4), stellt das Gesetz auf diese Weise sicher, daû das Nutzungsrecht des Nieûbrauchers (§ 1030 Abs. 1 BGB) auch innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft Beachtung findet. Eines derart umfassenden Schutzes bedarf es im Falle eines Nieûbrauchs an Wohnungseigentum jedoch nicht. Hier lastet das Recht des Nieûbrauchers nämlich nicht nur auf einem Miteigentumsanteil, sondern auch auf dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers (§ 6 Abs. 2 WEG). Letzteres steht, ungeachtet der rechtlichen Konstruktion des Wohnungseigentums , jedenfalls in wirtschaftlicher Hinsicht im Vordergrund (vgl. Senat, BGHZ 49, 250, 251; 50, 56, 60). Die Nutzung des Sondereigentums ist jedoch durch § 13 Abs. 1 WEG der Einwirkung durch die Miteigentümer weitgehend entzogen, insbesondere kann jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. All diese Nutzungen und damit den wesentlichen wirtschaftlichen Gehalt der Nutzung des Wohnungseigentums kann der Wohnungseigentümer dem Nieûbraucher praktisch ungeschmälert von den Verwaltungsrechten der anderen Wohnungseigentümer zukommen lassen. Darin liegt der maûgebliche Unterschied zum schlichten Bruchteilseigentum, bei dem jede Regelung der Nut-
zungsart der Disposition der Eigentümermehrheit nach § 745 Abs. 1 BGB unterliegt (BGH, Urt. v. 14. November 1994, II ZR 209/93, NJW-RR 1995, 267), mithin auch die Entscheidung über eine Vermietung und Verpachtung (vgl. BGHZ 56, 47, 50).
(2) Der Senat verkennt nicht, daû - wenn auch erst in zweiter Linie - Beschlüsse der Eigentümerversammlung das Nutzungsinteresse des Nieûbrauchers ebenfalls berühren können. Solches mag etwa bei den in §§ 15, 16, 21 WEG oder auch in § 28 WEG genannten Gegenständen der Beschluûfassung in Betracht kommen, rechtfertigt aber kein Abweichen von dem geschilderten Grundsatz, daû das Stimmrecht des Wohnungseigentümers nicht abgespalten werden kann. Trotz des uneingeschränkten Verbleibs des Stimmrechts beim Wohnungseigentümer bleiben nämlich die berechtigten Interessen des Nieûbrauchers durch die Pflichten aus dem zwischen beiden bestehenden (Begleit-) Schuldverhältnis gewahrt. So kann der Wohnungseigentümer im Einzelfall gegenüber dem Nieûbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen (vgl. Schöner, DNotZ 1975, 78, 84; F. Schmidt, aaO, S. 280). Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung der Kosten des nieûbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maûgeblich. So kommt etwa eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Vollmachtserteilung in Betracht, wenn der Nieûbraucher - wie beim "Bruttonieûbrauch" (vgl. F. Schmidt, aaO, S. 268) - sämtliche Lasten und Kosten des Wohnungseigentums, namentlich in Abweichung von § 1041 Satz 2 BGB auch alle Herstellungskosten zu tragen hat (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 132; F. Schmidt, aaO, S. 280). Diese Lösung ermöglicht es einerseits, die
Mitwirkung des Nieûbrauchers bei der Beschluûfassung auf die seine Interessen betreffenden Angelegenheiten zu beschränken, ohne andererseits den Ablauf der Eigentümerversammlung und insbesondere die Gültigkeit der Beschluûfassung mit Unsicherheiten aus dem Rechtsverhältnis zwischen Nieûbraucher und Wohnungseigentümer zu belasten. Eine etwaige Verpflichtung des Wohnungseigentümers betrifft nur das Innenverhältnis zwischen ihm und Nieûbraucher, steht also der Wirksamkeit der Stimmabgabe durch den Wohnungseigentümer nicht entgegen. Dem Anliegen, das Stimmrecht im Interesse der Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an formale Kriterien zu binden (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 119 f), wird Rechnung getragen, indem Zweifel über den Umfang der Beteiligung des Nieûbrauchers in das Rechtsverhältnis zwischen ihm und dem beschwerten Wohnungseigentümer verwiesen werden.
dd) Gegen ein Stimmrecht des Nieûbrauchers spricht ferner, daû im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäû § 16 Abs. 2 WEG nicht ihn, sondern allein den beschwerten Wohnungseigentümer treffen (vgl. BayObLGZ aaO, 149; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG, Rdn. 129; F. Schmidt, aaO, S. 274; Röll, WE 1999, 75; auch Senat, Urt. v. 29. September 1978, V ZR 128/76, LM § 16 WEG Nr. 2 für den Dauernutzungsberechtigten). Für den Nieûbraucher kann sich allenfalls aufgrund des gesetzlichen Schuldverhältnisses zwischen ihm und dem Eigentümer eine Verpflichtung zur Kostentragung ergeben (§§ 1041, 1045, 1047 BGB). Würde dem Nieûbraucher das Stimmrecht zustehen, so müûte der Wohnungseigentümer - vergleichbar der Situation bei einem unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter - auch für das haften, was der Nieûbraucher an seiner Stelle beschlossen hätte (Sauren, aaO, § 25 Rdn. 9; F. Schmidt,
aaO, S. 274). Abgesehen davon, daû den Wohnungseigentümer das Risiko der Realisierbarkeit seiner etwaigen Ansprüche aus dem Schuldverhältnis mit dem Nieûbraucher trifft, blieben er und seine Rechtsnachfolger an die unter Mitwirkung des Nieûbrauchers zustande gekommenen Eigentümerbeschlüsse auch nach Beendigung des Nieûbrauchs gebunden (vgl. Becker, aaO., S. 175) und könnten insbesondere wegen des Erlöschens des Rechts gemäû § 1061 BGB mit dem Tod des Nieûbrauchers noch nicht einmal dessen Erben für künftige Kosten in Anspruch nehmen. Dem kann nicht entgegengehalten werden , auch in den von § 1066 Abs. 1 BGB geregelten Fällen sei allein der beschwerte Miteigentümer gegenüber den anderen Miteigentümern mit den Kosten der ohne ihn beschlossenen Verwaltung und Benutzung nach § 748 BGB belastet. Zwar trifft dies zu (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 6; Soergel /Stürner, aaO, § 1066 Rdn. 2), ist aber als Konsequenz der durch § 1066 Abs. 1 BGB begründeten Ausübungsbefugnis nur dann hinnehmbar, wenn der Nieûbraucher der Rechte des beschwerten Miteigentümers zur Wahrung seiner eigenen dinglichen Rechtsposition bedarf. Ein solch weitreichender Schutz ist jedoch - wie ausgeführt - für den Nieûbraucher am Wohnungseigentum nicht erforderlich.
ee) Hinzu kommt, daû ein nach Beschluûthemen zwischen Nieûbra ucher und Wohnungseigentümer aufgespaltenes Stimmrecht vom Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehen ist. Das Gesetz geht, wie insbesondere § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zeigt, davon aus, daû das Stimmrecht allein beim Wohnungseigentümer liegt. Zudem könnte, weil eine entsprechende Anwendung des § 1066 Abs. 1 BGB ausscheidet, eine Aufspaltung des Stimmrechts allenfalls danach erfolgen, ob Beschluûgegenstand eine Angelegenheit ist, die den Nieûbraucher oder trotz des Nieûbrauchs weiterhin den Wohnungseigentümer
betrifft. Die damit einhergehenden praktischen Schwierigkeiten lassen sich jedoch nicht mit der - bereits erwähnten - Notwendigkeit vereinbaren, das Stimmrecht von klaren Voraussetzungen abhängig zu machen (vgl. BayObLGZ aaO, 150).
(1) Der Gegenstand der Beschluûfassung wird den Wohnungseigentümer regelmäûig schon deshalb betreffen, weil er die hierdurch verursachten Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat. Diese Folge kann aber selbst für den Fall einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG nicht schlechthin ausgeschlossen werden. Insbesondere ist es üblich geworden, bestimmte Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs (etwa für die Reinigung des Treppenhauses oder das Schneeräumen) im Rahmen einer Hausordnung zu regeln (vgl. Weitnauer/Hauger, aaO, § 16 Rdn. 17). Die in § 16 Abs. 2 WEG angelegten Abgrenzungsprobleme lassen sich nicht dadurch ausräumen, daû darauf abgestellt wird, ob der Nieûbraucher die jeweiligen Kosten im Innenverhältnis zu tragen hat. Da die Verteilung der Lasten und Kosten mit völlig unterschiedlichem Inhalt vereinbart sein kann, ergeben sich dann neue Probleme: So dürfte ein Nieûbraucher, wenn keine von § 1041 Satz 2 BGB abweichende Regelung vereinbart ist, an der Beschluûfassung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG über eine modernisierende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht beteiligt werden, weil er nur die Kosten von Ausbesserungen und Wiederherstellungen zu tragen hat, die in kurzen zeitlichen Abständen regelmäûig wiederkehren (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1041 Rdn. 5; Soergel/Stürner, aaO, § 1041 Rdn. 3). Ist dagegen - in zulässiger Weise (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1041 Rdn. 8) - vereinbart worden, daû den Nieûbraucher auch die Kosten auûergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen treffen, so müûte sein Stimmrecht das des Wohnungseigentümers verdrängen. Nach denselben Re-
geln wäre auch bei der Verteilung des Stimmrechts aus Anlaû der Beschluûfassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) zu differenzieren (BayObLGZ aaO, 149). Klarheit über das Stimmrecht könnte in solchen Fällen regelmäûig erst durch Einsichtnahme in die Grundakten erreicht werden. Wie die Verteilung der Lasten und Kosten zwischen Nieûbraucher und beschwertem Wohnungseigentümer geregelt ist, ergibt sich nämlich im allgemeinen nicht aus der Grundbucheintragung selbst, sondern erst über die dort nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (vgl. BayObLGZ aaO, 149 f).
(2) Neben diesen inhaltlichen Abgrenzungsschwierigkeiten stehen einer Aufspaltung des Stimmrechts weitere formale Probleme mit erheblichen praktischen Konsequenzen entgegen. Ist der Nieûbraucher - ggf. auch nur teilweise oder gemeinsam mit dem Eigentümer - stimmberechtigt, müûte der Verwalter stets sowohl ihn als auch den beschwerten Eigentümer zu den Wohnungseigentümerversammlungen laden (vgl. KG, OLGZ 1987, 417, 423). Dies führt zunächst zu einer Erhöhung der Zahl der Teilnehmer an der Wohnungseigentümerversammlung und einer gesteigerten Gefahr von Ladungsfehlern (Armbrüster , DNotZ 1999, 562, 575 f). Zudem sind Störungen beim Ablauf der Eigentümerversammlung zu befürchten, wenn zwischen Nieûbraucher und Eigentümer Uneinigkeit über die jeweilige Befugnis zur Ausübung des Stimmrechts herrscht. Vor allem aber ist dem Verwalter oft die Bestellung eines Nieûbrauchs nicht bekannt, so daû er vor jeder Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung - vorsorglich - Einsicht in das Grundbuch nehmen müûte, um Fehler bei der Ladung der Teilnahmeberechtigten zu vermeiden (Röll, WE 1999, 75; F. Schmidt, aaO, S. 276). Wird der Verteilung der Kosten und Lasten im Innenverhältnis Bedeutung für das Stimmrecht beigelegt, so
hätte der Verwalter überdies die Grundakten heranzuziehen, um sich Kenntnis von einschlägigen Vereinbarungen zwischen Nieûbraucher und Eigentümer zu verschaffen.
ff) Soweit zur Vermeidung der aufgezeigten Abgrenzungsprobleme eine gemeinsame und einheitliche Ausübung des Stimmrechts durch Nieûbraucher und Eigentümer entweder in allen oder auch nur in Angelegenheiten des Gebrauchs und der Nutzung analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG befürwortet wird, hält der Senat das ebenfalls nicht für überzeugend. Soll verhindert werden, daû der Nieûbraucher durch ein gemeinsames Stimmrecht über Angelegenheiten mitbestimmt , die ihn in keiner Weise betreffen (vgl. Röll, WE 1999, 75), stellen sich die bereits dargelegten Abgrenzungsschwierigkeiten erneut ein. Überdies scheitert eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG an der fehlenden Vergleichbarkeit des dort geregelten mit dem hier zu entscheidenden Tatbestand. Der Vorschrift liegt nämlich der Gedanke zugrunde, daû bei mitberechtigten Eigentümern an einem Wohnungseigentum eine übereinstimmende Interessenlage besteht und deshalb eine einheitliche Stimmausübung sachgerecht ist (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 120). Ein vergleichbares gemeinsames Interesse haben Nieûbraucher und Wohnungseigentümer jedoch regelmäûig nicht (BayObLGZ aaO, 150 f; Lotz-Störmer, aaO, S. 65). In ihrem Verhältnis ist vielmehr vor allem ausschlaggebend, daû aufgrund des Nieûbrauchs nur einer von ihnen die Nutzungen aus dem Wohnungseigentum ziehen darf und die damit verbundenen Lasten und Kosten, die der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft trägt, im Innenverhältnis nach den getroffenen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorschriften unter ihnen aufzuteilen sind. Diese gegenläufigen Belange stehen der Verfolgung eines ge-
meinschaftlichen Interesses gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen.
c) Allerdings hat der Senat zum Wohnungsrecht, das gemäû § 1093 BGB an Wohnungseigentum bestellt worden ist, entschieden, daû die Ausübung des Stimmrechts dem Wohnungsberechtigten - und nicht dem Wohnungseigentümer - zustehe, soweit die Beschluûfassung der Eigentümergemeinschaft die Benutzung der vom Wohnungsrecht erfaûten Räume und die Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen berühre (Senat, Urt. v. 26. November 1976, V ZR 258/74, LM § 1093 BGB Nr. 8). Es kann offenbleiben, ob daran festzuhalten ist. Jedenfalls sind die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar, weil das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluû des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG verbietet (Senat, BGHZ 99, 90, 94; 106, 113, 119). 4. Das Verfahren der Beschluûfassung leidet auch im übrigen nicht an Mängeln.
a) Die erforderliche Stimmenmehrheit ist gegeben, nachdem alle erschienenen Wohnungseigentümer für die der Beschluûfassung zugrundeliegenden Anträge gestimmt haben.
b) Entgegen der Ansicht des Antragstellers stellt es keinen Mangel des Beschluûverfahrens dar, daû der Versammlungsort nicht in dem Stadtteil von E. gelegen ist, in dem sich die Wohnanlage befindet. Damit allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muû der Ort der
Eigentümerversammlung, wie bereits das Amtsgericht und das vorlegende Gericht zutreffend ausgeführt haben, verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein (Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 45 m.w.N.). Anhaltspunkte dafür, daû im vorliegenden Fall die Auswahl des Versammlungsortes diesen Grundsätzen nicht genügt, sind vom Antragsteller weder dargelegt noch sonst ersichtlich.
c) Fehler bei der Einberufung der Versammlung sind ebenfalls nicht unterlaufen. Ohne Erfolg macht der Antragsteller einen Verstoû gegen die Einberufungsfrist aus § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geltend. Da es sich hierbei nur um eine Sollvorschrift handelt, kann die Miûachtung der einwöchigen Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 149). Vielmehr haben sowohl das Amtsgericht als auch das vorlegende Gericht zu Recht ausgeführt, daû dieser formelle Mangel nur dann beachtlich ist, wenn die Beschluûfassung auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht , daû der angefochtene Beschluû auch bei ordnungsgemäûer Einberufung ebenso gefaût worden wäre (BayObLG, NZM 1999, 130; KG, NJWE-Mietrecht 1997, 134; ZMR 1999, 426, 428; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 150; noch weitergehend Weitnauer/Lüke, aaO, § 24 Rdn. 7, die eine Ungültigerklärung bei Verletzung der gesetzlichen Frist generell verneinen). So liegt der Fall hier. Anhaltspunkte dafür, daû der Antragsteller aufgrund der verkürzten Einberufungsfrist an der Teilnahme und Einfluûnahme auf die Beschluûfassung gehindert war, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Im übrigen greift der Antragsteller die auf der Versammlung gefaûten Beschlüsse sachlich nicht an. Er wendet sich lediglich gegen die Stimmausübung durch die nieûbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Mit dem vorlegenden Gericht ist deshalb davon
auszugehen, daû diese selbst bei Anwesenheit des Antragstellers das ihnen ihrer Meinung nach zustehende Stimmrecht ausgeübt und mit gleicher Stimmenmehrheit inhaltsgleiche Beschlüsse gefaût hätten.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier
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(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
(2) Der Nießbraucher eines Grundstücks darf neue Anlagen zur Gewinnung von Steinen, Kies, Sand, Lehm, Ton, Mergel, Torf und sonstigen Bodenbestandteilen errichten, sofern nicht die wirtschaftliche Bestimmung des Grundstücks dadurch wesentlich verändert wird.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein Recht sein.
(2) Auf den Nießbrauch an Rechten finden die Vorschriften über den Nießbrauch an Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1069 bis 1084 ein anderes ergibt.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
Steht das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zu, so gelten die Vorschriften der §§ 1009 bis 1011.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Absatz 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
(3) Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
(1) Der Nießbraucher hat die Sache für die Dauer des Nießbrauchs gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf seine Kosten unter Versicherung zu bringen, wenn die Versicherung einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Die Versicherung ist so zu nehmen, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht.
(2) Ist die Sache bereits versichert, so fallen die für die Versicherung zu leistenden Zahlungen dem Nießbraucher für die Dauer des Nießbrauchs zur Last, soweit er zur Versicherung verpflichtet sein würde.
Der Nießbraucher ist dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie die auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen.
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers. Steht der Nießbrauch einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so erlischt er mit dieser.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.
(2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.
(3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Einer Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung steht die Bezugnahme auf die bisherige Eintragung nach § 44 Absatz 3 Satz 2 der Grundbuchordnung gleich.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.
(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.
(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.
(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.