I.
Die Beteiligten streiten über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte aufgrund des Bescheids vom 22. März 2012. Auf Klage des Grundstücksverkäufers hob das Verwaltungsgericht den Bescheid vom 22. März 2012 mit Urteil vom 11. Juli 2013 unter anderem mit der Begründung auf, es fehle an einem rechtswirksamen Kaufvertrag. Der Kläger und der zum Verfahren beigeladene Käufer hätten einen niedrigeren Kaufpreis beurkundet als tatsächlich vereinbart gewesen sei. Unabhängig davon sei der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig, weil die Beklagte kein Ermessen ausgeübt habe. Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts hat die Beklagte Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt.
II.
Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.
Ist das angefochtene Urteil - wie hier - auf mehrere selbstständig tragende Begründungen gestützt, kann die Berufung nur zugelassen werden, wenn im Hinblick auf jede dieser Urteilsbegründungen ein Zulassungsgrund geltend gemacht ist und auch vorliegt (vgl. BVerwG, B. v. 8.8.2008 - 9 B 31/08 - Buchholz 310 § 137 Abs. 1 VwGO Nr. 33 = juris Rn. 7; B. v. 20.8.2014 - 3 B 50/13 - juris Rn. 9). Daran fehlt es. Das Verwaltungsgericht ist jedenfalls zutreffend davon ausgegangen, dass der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid rechtswidrig ist, weil ein zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts erforderlicher rechtswirksamer Kaufvertrag nicht geschlossen wurde. Ob der Ausübungsbescheid auch wegen eines Ermessensfehlers rechtswidrig ist, kann danach offen bleiben.
1. Die Beklagte beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Beklagte innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.
Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, der zwischen dem Kläger als Veräußerer des Grundstücks und dem Beigeladenen als Erwerber des Grundstücks abgeschlossene notarielle Kaufvertrag vom 8. Februar 2012 über einen Kaufpreis von 25.000 Euro sei nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig, weil er nur zum Schein abgeschlossen worden sei. Der gewollte Kaufvertrag über einen Kaufpreis von 30.000 Euro sei gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig, weil er nicht der Form des § 311b Satz 1 BGB entspreche. Ein nichtiger Vertrag könne keinen Vorkaufsfall auslösen. Diese tatrichterliche Bewertung ist nicht ernstlich zweifelhaft.
a) Mit dem Vortrag, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts stehe gerade nicht fest, dass der Kaufvertrag nichtig sei, wendet sich die Beklagte gegen die tatrichterliche Würdigung des Verwaltungsgerichts, das dem Vorbringen des Klägers Glauben geschenkt hat, wonach der im notariellen Kaufvertrag genannte Kaufpreis von 25.000 Euro nicht dem tatsächlich zwischen dem Kläger und dem Beigeladenen vereinbarten Kaufpreis von 30.000 Euro entspreche.
Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Es würdigt den Prozessstoff auf seinen Aussage- und Beweiswert für die Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen nach der ihm innewohnenden Überzeugungskraft. Ein Verstoß gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO liegt in diesem Zusammenhang nur vor, wenn das Gericht von einem unrichtigen oder unvollständigen Sachverhalt ausgeht, namentlich Umstände übergeht, deren Entscheidungserheblichkeit sich ihm hätte aufdrängen müssen, oder wenn die Beweiswürdigung objektiv willkürlich ist, gegen die Denkgesetze verstößt oder einen allgemeinen Erfahrungssatz missachtet. Wird eine fehlerhafte Beweiswürdigung gerügt, kommt der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO daher nur in Betracht, wenn die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind. Allein die Möglichkeit einer anderen Bewertung der erhobenen Beweise rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (vgl. BayVGH, B. v. 29.9.2014 - 15 ZB 13.586 - juris Rn. 8; BayVGH, B. v. 1.12.2014 - 22 ZB 14.1594 juris Rn. 21; vgl. Seibert in Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Auflage 2014, § 124 Rn. 81 ff.; Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 18 jeweils m. w. N.). Diesen Maßstäben folgend bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Verwaltungsgerichts.
Das Verwaltungsgericht hatte keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit des klägerischen Vortrags, weil dieser sein Vorbringen durch Vorlage von zwei Belegen, die ihm der Beigeladene hat zukommen lassen, dokumentiert hat. Danach hat der Beigeladene an den Kläger unter dem Verwendungszweck „Kaufpreis Haus“ am 15. Februar 2012 25.000 Euro überwiesen und zusätzlich am 20. Februar 2012 5.000 Euro an den Kläger persönlich bergeben. Darüber hinaus hat das Verwaltungsgericht darauf abgestellt, dass es nicht nachvollziehbar sei, weshalb sich der Beigeladene aufgrund seiner Angaben einer möglichen Strafverfolgung aussetzen solle, wenn das Vorbringen nicht zutreffen sollte. Diese tatrichterliche Bewertung durch das Verwaltungsgericht lässt keine Zweifel in tatsächlicher Hinsicht aufkommen.
aa) Die Überlegungen der Beklagten, es sei nicht nachvollziehbar, dass ein Verkäufer am 8. Februar 2012 ohne Absicherung einen Vertrag abschließe und bis zum 20. Februar 2012 abwarte, bis er den angeblich „schwarz“ vereinbarten restlichen Kaufpreis bekomme, genauso gut könne man davon ausgehen, dass der Entschluss zur Zahlung von weiteren 5.000 Euro erst nach der Beurkundung gefasst worden sei, überzeugen nicht. Zum einen ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Beigeladene nach Abschluss des notariellen Vertrags zu einem Kaufpreis von 25.000 Euro ohne vorherige Schwarzgeldabrede nachträglich weitere 5.000 Euro zahlen würde. Zum anderen lässt das Zulassungsvorbringen unberücksichtigt, dass der Kläger in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hatte, dass ihm vom Beigeladenen bereits vor dem Notartermin, anlässlich des Besichtigungstermins, 500 Euro und einige Tage später 4.500 Euro übergeben worden seien.
bb) Darauf, ob die Vermutung des Verwaltungsgerichts zutrifft, dass der Kläger und der Beigeladene deshalb einen niedrigeren Kaufpreis beurkundet haben, weil sie sich Kosten ersparen wollten, kommt es nicht entscheidungserheblich an. Maßgebend für die verwaltungsgerichtliche Entscheidung ist, dass ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet wurde als vereinbart war.
cc) Unzutreffend ist die Bewertung der Beklagten, der Beigeladene habe ausgeführt, dass der Betrag von 5.000 Euro in „einem völlig anderen Zusammenhang erbracht wurde“. Bereits das vor Erhebung der Anfechtungsklage vom Kläger an die Beklagte übersandte Schreiben des vormals Bevollmächtigten des Beigeladenen vom 30. März 2012 lässt den Zusammenhang der Zahlung von weiteren 5.000 Euro mit dem Verkauf des Grundstücks unschwer erkennen. Darin wird der Kläger anlässlich der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vom Beigeladenen aufgefordert, die geleisteten Zahlungen von insgesamt 30.000 Euro zurück zu erstatten. In der mündlichen Verhandlung hat die Bevollmächtigte des Beigeladenen ausgeführt, dass der Beigeladene dem Kläger „neben dem verbrieften Kaufpreis 5.000 Euro für Balken und Fenster“ übergeben habe. Auch diese Einlassung lässt den untrennbaren Zusammenhang mit dem Grundstückskauf erkennen, weil, worauf der Kläger zutreffend hinweist, „Balken und Fenster wesentliche Bestandteile des Hauses im Sinne des § 93 BGB“ sind, die nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (vgl. auch Schriftsatz des Beigeladenen vom 5.12.2013; s.a. § 94 BGB).
dd) Dass das Verwaltungsgericht davon abgesehen hat, den Beigeladenen zu vernehmen, der aus gesundheitlichen Gründen nicht zur mündlichen Verhandlung vom 11. Juli 2013 erschienen war, zu der er unter Anordnung des persönlichen Erscheinens geladen wurde, ist demnach nicht zu beanstanden. Angesichts der übereinstimmenden Angaben der Kaufvertragsparteien, die durch die Vorlage entsprechender Belege bestätigt werden, bedurfte es nicht der Durchführung eines weiteren Termins zur Vernehmung des Beigeladenen, die die Beklagte im Übrigen in der mündlichen Verhandlung auch nicht beantragt hatte. Soweit das Verwaltungsgericht auf eine „Aussage“ des Beigeladenen hinweist (UA Rn. 27), ist ersichtlich der Beleg vom 20. Februar 2012 gemeint, in dem der Beigeladene bestätigt, an den Kläger 5.000 Euro übergeben zu haben. Dass diese Zahlung offenkundig im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks stand, wurde bereits ausgeführt. Dass sich der Beigeladene, überhaupt die Kaufvertragsparteien, einer möglichen Strafverfolgung aussetzen, wenn sie einen niedrigeren Kaufpreis angeben als tatsächlich vereinbart wurde, liegt auf der Hand. Schließlich hätte vom Beigeladenen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht wie etwa im Verfahren des Verwaltungsgerichts Freiburg (U. v. 18.1.2004 - 7 K 2391/02 - juris Rn. 20) erwartet werden können, dass er „sich selbst beschuldigt“.
ee) Der Vortrag, der Kläger und der Beigeladene würden den Kaufvertrag nach wie vor vollziehen, ist nicht geeignet, die Wirksamkeit des Kaufvertrags zu begründen. Es kann dahinstehen, welche Umstände den Beigeladenen dazu bewogen haben, nach Ergehen der angefochtenen Entscheidung die Bauarbeiten am Haus wieder aufzunehmen und darin wieder einzuziehen. Denn diese Absicht vermag den nichtigen Kaufvertrag nicht wirksam werden zu lassen.
ff) Der Vortrag des Beigeladenen im Zulassungsverfahren lässt keine für die Beklagte günstigere Bewertung zu. Danach habe zwischen dem Beigeladenen und dem Kläger zwar keine Einigkeit über einen Kaufpreis von 30.000 Euro bestanden und der Beigeladene hätte sich angesichts der möglicherweise ersparten geringen Beträge niemals dem Risiko einer strafrechtlichen Verfolgung ausgesetzt. Letztlich bestätigt sein Vortrag aber die Bewertung des Verwaltungsgerichts, dass ein Scheingeschäft vorliegt. Bei den 5.000 Euro verhalte es sich nach den Angaben des Beigeladenen konkret so, dass der Beigeladene dem Kläger einen Teilbetrag von 500 Euro bei Besichtigung des Anwesens als Reservierung übergeben habe. Weitere 4.500 Euro habe der Kläger für Balken und Fenster, welche er neu bereits zur Sanierung des Hauses eingebracht habe, verlangt. Da die eingebrachten Balken und Fenster wesentliche Bestandteile des Hauses sind und dieses wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist (§ 93, § 94 BGB) und damit zum Grundstück gehören, wurde für das Grundstück tatsächlich ein Kaufpreis in Höhe von 30.000 Euro vereinbart.
b) Der Einwand, das Verwaltungsgericht habe die seit den Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Juli 1999 (Az. 9 B 97.474 und 9 B 97.320 - juris) ergangenen Entscheidungen anderer Obergerichte ignoriert, führt nicht zur Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils.
aa) In der genannten Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts in einem Zulassungsverfahren (B. v. 2.11.2004 - 1 LA 340/03 - juris) wird ausgeführt, dass sich der Kläger nicht in dem durch § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO gebotenem Umfang mit den bereits vorliegenden Lösungsmodellen auseinandersetze. Dazu zähle insbesondere die von Brügelmann-Roos entwickelte Auffassung, den Vertragsparteien sei die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrags wegen nichtbeurkundeter Preis(neben)abreden versagt, weil sie gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Gemeinde den wahren Sachverhalt mitzuteilen hätten (ebd. juris Rn. 18). Zudem entspreche es gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein könne, wenn dies gegen Treu und Glauben verstoße.
(1) Soweit in dieser Entscheidung auf die Kommentierung in Brügelmann (BauGB, Stand Februar 2015) Bezug genommen wird, ist dort das Thema Scheingeschäfte in den Rn. 95 bis 98 zu § 24 BauGB kommentiert (Stand dieser Kommentierung März 2003, Juli 2010 bzw. September 2006). Beim sog. Schwarzkauf (Rn. 97), wenn die Vertragsparteien also einen niedrigeren als den gewollten Kaufpreis beurkunden lassen, um Kosten und Steuern zu sparen, geht Roos zunächst davon aus, dass der Schwarzkauf als Scheinvertrag, weil im Ganzen unwirksam, kein Vorkaufsrecht auslöse. Auch der in Wirklichkeit gewollte Vertrag sei unwirksam. Dies gelte nach Ebert („Gesetzliche Vorkaufsrechte der öffentlichen Hand“, NJW 1956, 1621 [1624]), dessen Lösungsansatz zuzustimmen sei, nicht beim gemeindlichen Vorkaufsrecht. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB hätten die Vertragsparteien der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags (richtig) mitzuteilen. Es handle sich dabei um eine öffentlichrechtliche Verpflichtung, deren Erfüllung ein förmliches Verwaltungsverfahren in Gang setze, das mit einem Verwaltungsakt ende. Mit der Mitteilung des Kaufvertrags sicherten die Parteien zu, dass dessen Inhalt richtig sei und dem Parteiwillen entspreche. Sie müssten ihre Zusicherung, dass ein wirksamer Kaufvertrag mit dem vorgelegten Inhalt abgeschlossen worden sei, gegen sich gelten lassen. Der Verwaltungsakt wirke daher ihnen gegenüber genauso, wie wenn der beurkundete Vertragsinhalt dem wirklichen Parteiwillen entsprechen würde. Die Berufung der Parteien auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages sei eine unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB.
Dieser vereinzelt gebliebenen Rechtsauffassung ist nicht zu folgen. Wird ein Scheingeschäft vorgenommen, so ist es gegenüber jedermann nichtig (vgl. Ellenberger in Palandt, 74. Auflage 2015, § 117 Rn. 7 m. w. N.). Aus § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB folgt nichts anderes. Insbesondere kann dieser Bestimmung nicht entnommen werden, dass der Verkäufer in Ansehung der vorkaufsberechtigten Gemeinde an das beurkundete und mitgeteilte Scheingeschäft gebunden sei. Soweit sich Ebert (a.a.O S 624 Fn. 68) auf eine Kommentarstelle in Kühn (Reichsabgabenordnung, 1950, S 514) beruft, geht es darin um die steuerliche Behandlung von rechtlich unwirksamen Geschäften in Anwendung des § 5 Abs. 3 bis 5 des Steueranpassungsgesetzes (StAnpG v. 16.10.1934, RGBl 34 I 925); zu Scheingeschäften und Scheinhandlungen (§ 5 Abs. 1 StAnpG) fasst Kühn deren Behandlung im Steuerrecht dahin zusammen, „dass nicht gilt, was scheint, sondern das, was ist“, dass die Scheinhandlung also auch steuerlich ohne Bedeutung ist. Soweit auf die öffentlichrechtliche Natur der Mitteilungsverpflichtung abgestellt wird, ist zu beachten, dass zur Mitteilung ohnehin nur der Verkäufer verpflichtet ist; die Mitteilung durch den Käufer ersetzt lediglich die Mitteilung des Verkäufers. Teilte deshalb der Käufer den Inhalt des Kaufvertrags mit, so würde der Mitteilung keine entsprechende öffentlichrechtliche Verpflichtung des Käufers zugrunde liegen, aus der gefolgert werden könnte, sie müsse aufgrund der öffentlichrechtlichen Natur der Mitteilungsverpflichtung auch richtig sein. Die freiwillige Mitteilung des notariell beurkundeten Scheinvertrags durch den Käufer würde - wollte man auch hier auf die öffentlichrechtliche Verpflichtung, den Kaufvertrag richtig mitzuteilen, abstellen - demnach den Verkäufer treffen, dem die Möglichkeit genommen würde, bereits in der Mitteilung den gewollten Kaufpreis offen zu legen (vorliegend hat der Kläger der Beklagten den gewollten Kaufpreis vor Erhebung seiner Anfechtungsklage mitgeteilt). Die Mitteilung durch den Verkäufer oder den Käufer ist darüber hinaus keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 463 BGB). Erhält die Gemeinde auf andere Weise von dem Kaufvertrag Kenntnis, so kann sie das Vorkaufsrecht ausüben (vgl. Paetow, Berliner Kommentar zum BauGB, Stand Juli 2014, § 28 Rn. 9 m. w. N.). Mangels Verletzung der nach Roos aus der Mitteilungspflicht des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB folgenden Verpflichtung, den Inhalt des Vertrags „richtig“ mitzuteilen, wäre deshalb, wenn die Gemeinde auf andere Weise vom Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags Kenntnis erlangt, die Nichtigkeit des Scheinvertrags zu beachten. Davon abgesehen ist es den Vertragsparteien, die einen Schwarzkauf verabredet haben, gar nicht möglich, den Inhalt des Kaufvertrags „richtig“ mitzuteilen, weil es einen formgültigen Kaufvertrag, in dem der gewollte Kaufpreis beurkundet wird, denknotwendig nicht gibt und die Gemeinde folglich mangels formwirksamen „richtigen“ Kaufvertrags ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben könnte. Schließlich ist die Pflicht des Verkäufers, den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen, inhaltlich mit § 469 Abs. 1 BGB identisch. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb allein aufgrund der öffentlichrechtlichen Natur der Mitteilungspflicht in § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB oder aufgrund von Gemeinwohlbelangen eine Besserstellung der vorkaufsberechtigten Gemeinde gegenüber den sonst Vorkaufsrechtberechtigten erfolgen soll (vgl. OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14 - NVwZ-RR 2014, 918 = juris).
Aus dem Wortlaut und der Entstehungsgeschichte über das gesetzliche Vorkaufsrecht des Baugesetzbuchs ergibt sich nichts anderes. Der Gesetzgeber hat die Regelung in § 4 Abs. 3 des Reichssiedlungsgesetzes (i. d. F. d. G. v. 28.7.1961, BGBl I 1091), wonach das Vorkaufsrecht nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass in dem Veräußerungsvertrag ein geringeres als das vereinbarte Entgelt beurkundet ist und dem (vorkaufsberechtigten) Siedlungsunternehmen gegenüber das beurkundete Entgelt als vereinbart gilt, bislang nicht für das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch übernommen. Auch die wörtliche Aufnahme der Mitteilungsverpflichtung in das Baugesetzbuch vermag die Rechtsauffassung von Roos nicht zu stützen (a.A. wohl Roos in Brügelmann a. a. O.: „vgl. § 28 Abs. 1 Satz 2, wonach § 469 BGB n. F. nicht gilt“). Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl I S. 2221, 2256) ergab sich die Mitteilungspflicht durch Verweisung in § 24 Abs. 4 Satz 2 BBauG auf § 510 Abs. 1 BGB a. F. (= § 469 Abs. 1 BGB n. F.). Seither folgte die Mitteilungsverpflichtung unmittelbar aus § 24 Abs. 5 BBauG 1976 („Der durch das Vorkaufsrecht Verpflichtete hat der Gemeinde den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.“) und seit Inkrafttreten des Gesetzes über das Baugesetzbuchs vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2191) ergibt sie sich aus § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB 1986 in der bis heute unverändert gebliebenen Fassung („Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt.“). Absicht des Gesetzgebers war es, dass der Gemeinde alle Grundstückskaufverträge vor Vollzug in das Grundbuch vorgelegt werden (vgl. BT Drs. 7/2498, S. 44); die zuvor in § 24 Abs. 4 BBauG aufgenommene Verweisung auf § 510 BGB a. F. entfiel, da die Mitteilungsverpflichtung des Vorkaufsverpflichteten bzw. des Erwerbers entsprechend dieser Bestimmung „aus Gründen der Übersichtlichkeit unmittelbar in Absatz 5 Satz 1 übernommen wurde“ (vgl. Bericht und Antrag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau BT Drs. 7/4793 S. 32). Für eine gewollte Besserstellung der Gemeinde bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gegenüber dem sonst Vorkaufsberechtigten bestehen demnach keinerlei Anhaltspunkte.
(2) Soweit in der Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts auch auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs Bezug genommen wird (a. a. O. juris Rn. 19; BGH, U. v. 11.10.1991 - V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 18), wonach einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein kann, wenn dies gegen Treu und Glauben verstoße, geht es darin um Umgehungsgeschäfte (vgl. hierzu auch Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2014, § 24 Rn. 58 ff. m. w. N.) und nicht um einen allgemeinen Grundsatz, wonach den Vertragsparteien die Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen nichtbeurkundeter Nebenabreden stets verwehrt sei. Nichts anderes folgt aus der Erwägung des Bundesgerichtshofs, die Berufung auf eine Schwarzgeldabrede eines längst vollzogenen Verkaufs sei treuwidrig (a. a. O. Rn. 23), weil es den Kaufvertragsparteien im seiner Entscheidung zugrundeliegenden Fall u. a. nur darum ging, das Vorkaufsrecht zu unterlaufen. Derartiges ist hier nicht anzunehmen (vgl. nachfolgend Buchst. c).
bb) Die ebenfalls angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes im Beschwerdeverfahren nach § 146 VwGO (B. v. 3.6.2009 - 2 B 254/09 - juris Rn. 32) verweist, wie sich aus der Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 8. Juli 2003 ergibt (1 R 9/03 - dort juris Rn. 51 f.), ebenfalls auf die Rechtsauffassung von Roos, der aber aus den zuvor genannten Gründen nicht zu folgen ist.
cc) Die Erwägung der Beklagten, das Vorkaufsrecht sei sehr leicht zu umgehen, wenn die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags vorauszusetzen sei, lässt keine andere rechtliche Bewertung zu.
Die Gemeinde hat als Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch darauf, dass der Vorkaufsfall eintritt (vgl. BGH, U. v. 1.2.1977 - V ZR 40/75 - BGHZ 67, 395 = juris Rn. 8 m. w. N.). Erweist sich der zugrundeliegende Kaufvertrag als unwirksam, so steht die vorkaufsberechtigte Gemeinde in Ansehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht schlechter, als wenn kein Kaufvertrag abgeschlossen wäre. Darauf, ob der Käufer Besitz, Nutzung und Lasten - ohne aufgrund kaufvertraglicher Rechte und Pflichten hierzu berechtigt oder verpflichtet zu sein - weiterhin wahrnimmt, ist ohne Belang, weil nicht die Benutzung eines Grundstücks durch einen anderen das Vorkaufsrecht auslöst, sondern das Vorliegen eines wirksamen Kaufvertrags, an dem es aber fehlt. Wie die Beklagte selbst zutreffend vorträgt, wird das Eigentum dann eben nicht umgeschrieben. Auf welche Weise es gleichwohl zur Eintragung des Beigeladenen als Eigentümer in das Grundbuch kommen solle, wird nicht hinreichend dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist als Scheingeschäft unheilbar nichtig. Dies folgt „feststellbar“ nicht nur aus den Angaben des Klägers und des Beigeladenen, sondern auch aus der angefochtenen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung. Insoweit kommt nur die formgerechte Neuvornahme des Kaufvertrags nach § 141 Abs. 1 BGB in Betracht, die (erstmals) das Vorkaufsrecht der Beklagten auslösen würde. Hinsichtlich des gewollten aber formunwirksamen Vertrags wird § 141 Abs. 1 BGB zwar von der Regelung in § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB verdrängt. Das Grundbuchamt darf den beigeladenen Käufer aber nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eintragen, wenn ein Negativattest vorliegt (§ 28 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 BauGB; vgl. Stock, a. a. O., § 24 Rn. 61). Im Übrigen erlischt das Vorkaufsrecht nicht durch die Erfüllung eines nichtigen Vertrages mit dem Dritten (vgl. Westermann in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 463 Rn. 14).
dd) Die Rechtsauffassung, wonach die Kaufvertragsparteien im Fall der Schwarzgeldabrede in Ansehung der vorkaufsberechtigten Gemeinde an den Inhalt des mitgeteilten Kaufvertrags gebunden seien, mag demnach zwar aus rechtspolitischen Erwägungen heraus nachvollziehbar sein (vgl. Grziwotz, „Gemeindliches Vorkaufsrecht an Flächen für öffentliche Zwecke oder den naturschutzrechtlichen Ausgleich“, KommJur 2013, 53), sie findet aber im Gesetz keine Stütze (vgl. zu alldem auch VG Ansbach, U. v. 25.9.2000 - An 18 K 98.01234 - juris m. w. N.). Insbesondere hat der Gesetzgeber nicht entsprechend der Regelung in § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz (Kraft der Fiktion des § 4 Abs. 3 Satz 2 RSiedlG ist ein sog. Schwarzkauf für die Ausübung des Vorkaufsrechts als gültig anzusehen; der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift das im Gemeininteresse liegende Vorkaufsrecht gegenüber Vertragspartnern schützen, die es durch Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages auszuschalten beabsichtigen, vgl. BGH, B. v. 29.9.1996 - BLw 10/96 - BGHZ 134, 166 = juris Rn. 8 m. w. N.) oder § 17 Abs. 3 Agrarstrukturverbesserungsgesetz-BW das Vorkaufsrecht auch für den Fall eines wegen zu niedriger Beurkundung des Kaufpreises nichtigen Vertrags vorgesehen. Hiervon ausgehend ist die Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die dem Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Juli 1999 (Az. 9 B 97.474 und 9 B 97.320) folgt, im Ergebnis nicht ernstlich zweifelhaft.
c) Dass es dem Kläger hier sonst verwehrt wäre, sich auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags zu berufen, ist nicht ersichtlich.
aa) Zu Recht weist das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 2. November 2004 (1 LA 340/03 - juris Rn. 19) darauf hin, es entspreche der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein kann, wenn dies gegen Treu und Glauben verstößt. Insoweit ist in der Rechtsprechung weiter geklärt, dass das Vorkaufsrecht umgehende Rechtsgeschäfte als Vorkaufsrecht auslösende Verträge bewertet werden können, wenn die zugrunde liegende Vereinbarung in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag gleichzustellen ist, der den Vorkaufsfall auslöst (vgl. z. B. das vom NdsOVG in Bezug genommene Urteil des BGH vom 11.10.1991 - V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 20 ff.). Das vom Kläger und dem Beigeladenen abgeschlossene Scheingeschäft ist aber kein Umgehungsgeschäft (vgl. Ellenberger in Palandt, 74. Auflage 2015, § 117 Rn. 5 m. w. N.).
bb) Soweit der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung die Berufung auf einen aus einer Schwarzgeldabrede folgenden Formmangel als Verstoß gegen Treu und Glauben angesehen hat (vgl. juris Rn. 23), ging es um eine Schwarzgeldabrede über den Verkauf einer Arztpraxis (nicht des Sondereigentums), die selbst nicht Gegenstand des Vorkaufsrechts war, die aber nach Auffassung der Vertragsparteien mit den übrigen Abmachungen (dem eigentlichen Umgehungsgeschäft) eine rechtliche Einheit bildeten. Nachdem der Praxiskauf aber längst vollzogen war und § 508 BGB a. F. (= § 467 BGB n. F.) zeige, dass die rechtliche Einheit bei einem Verkauf von Vorkaufsgegenstand und sonstigen Gegenständen gelockert sei, wertete der Bundesgerichtshof die Berufung auf die mit dem Praxiskauf getroffene Schwarzgeldabrede als treuwidrig, weil die Vertragsparteien ersichtlich keine Konsequenzen für ihr eigenes Rechtsverhältnis ziehen, sondern nur das Vorkaufsrecht des Berechtigten unterlaufen wollten.
Von einer derartigen Sachlage ist der gegenständliche Fall weit entfernt. Der Kläger und der Beigeladene haben aus Anlass des Verkaufs eines Grundstück, das selbst Gegenstand des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist, eine Schwarzgeldabrede getroffen, die nicht nur zur Formungültigkeit der Schwarzgeldabrede, sondern nach § 117 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des beurkundeten Kaufvertrags insgesamt führt. Darüber hinaus ging es dem Kläger und dem Beigeladenen ersichtlich nicht darum, das Vorkaufsrecht der Beklagten zu unterlaufen. Dies ergibt sich schon aus der Mitteilung des wahren Sachverhalts durch den Kläger mit Schreiben vom 2. April 2012 im unmittelbaren Anschluss an die Zustellung des Ausübungsbescheids, die am 23. März 2012 erfolgte. Darin wird die Beklagte von der Schwarzgeldabrede in Höhe von 5.000 Euro und der Rückforderung des Kaufpreises von 30.000 Euro durch den beigeladenen Käufer in Kenntnis gesetzt. Zugleich wurde mitgeteilt, dass der Kläger grundsätzlich nichts dagegen hätte, der Beklagten das Grundstück zu einem Preis von 30.000 Euro zu verkaufen, nicht aber zu einem Kaufpreis von 25.000 Euro. Die Beklagte lehnte dieses Ansinnen ab, weil der gewünschte Kaufpreis i. H. v. 30.000 Euro für die Beklagte aufgrund des Verhaltens des Klägers aus grundsätzlichen Erwägungen heraus nicht in Frage komme (vgl. Schreiben vom 4. April 2012).
cc) Die Ausführungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 10. November 1991 (V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335) zum Reichssiedlungsgesetz beziehen sich im Übrigen nicht auf den Schwarzkauf, der nach § 4 Abs. 3 Satz 2 RSiedlG für die Ausübung des Vorkaufsrechts als gültig anzusehen ist, sondern auf die Entwicklung der Gesetzgebung zu § 11 RSiedlG (i. d. F. v. 19.8.1919). Danach wurde die Regelung in § 11 Satz 1 RSiedlG, wonach bestimmte Vorschriften sinngemäß anzuwenden sind „auf andere Verträge, die auf die Veräußerung eines Grundstücks gegen Entgelt gerichtet sind“ als überflüssig aufgehoben, weil Umgehungsgeschäfte, die bisher durch § 11 RSiedlG erfasst werden sollten, im Wege der Auslegung wie Kaufverträge behandelt werden können (vgl. a. a. O. juris Rn. 20 m. w. N.). Dass Umgehungsgeschäfte als Kaufverträge zu bewerten sein können, wurde bereits ausgeführt; darauf kommt es vorliegend aber nicht an, weil kein Umgehungsgeschäft geschlossen wurde sondern ein (nichtiger) Kaufvertrag.
d) Der Vortrag, sofern man die Auffassung des Verwaltungsgerichts teile, so sei festzuhalten, dass hinsichtlich der Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils ernstliche Zweifel an deren Richtigkeit erkennbar seien, führt nicht zur Zulassung der Berufung.
Gemäß § 158 Abs. 1 VwGO ist die Anfechtung der Entscheidung über die Kosten im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens nur im Zusammenhang mit einer Entscheidung in der Hauptsache zulässig. Dies setzt voraus, dass das Rechtsmittel selbst bereits zugelassen ist. Die Bestimmung in § 158 Abs. 1 VwGO bezweckt, die Gerichte davon freizustellen, ohne Entscheidung zur Hauptsache isoliert die Kostenentscheidung überprüfen zu müssen. Deshalb steht sie einer Anfechtung der Kostenentscheidung nur dann nicht entgegen, wenn das Rechtsmittel in der Hauptsache zu einer Sachentscheidung führen kann. Bei Rechtsmitteln, die der Zulassung bedürfen, ist dies erst nach der Zulassung möglich (BVerwG, B. v. 6.3.2002 - 4 BN 7.02 - NVwZ 2002, 1385; BayVGH, B. v. 22.2.2008 -15 ZB 07.1141 - juris).
Davon abgesehen trifft es zwar zu, dass der Kläger den Schwarzkauf erst nach Erlass des Bescheids offen gelegt hat. Er hat diesen Umstand aber vor Erhebung seiner Klage und ausdrücklich zu deren Vermeidung mitgeteilt, falls die Beklagte mit einem Kaufpreis von 30.000 Euro einverstanden sei. Nachdem dies für die Beklagte nicht infrage kam (vgl. Schreiben vom 4.4.2012), war zur Vermeidung der Bestandskraft des Ausübungsbescheids Klage geboten. Ein Verschulden des Klägers kann hierin nicht gesehen werden (anders im Fall des Verwaltungsgerichtshofs, U. v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.9 B 97.320 - juris Rn. 18, in dem die Kläger die von ihnen geltend gemachte Unterverbriefung des Kaufvertrags erst während des gerichtlichen Verfahrens geltend gemacht hatten).
2. Die Rechtssache weist keine besonderen rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten weist eine Rechtssache auf, wenn die Beantwortung der für die Entscheidung erheblichen Fragen in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht voraussichtlich das durchschnittliche Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten bereitet, sich also wegen seiner Komplexität und abstrakten Fehleranfälligkeit aus der Mehrzahl der verwaltungsgerichtlichen Verfahren heraushebt (vgl. BayVGH, B. v. 18.1.2011 - 8 ZB 10.2239 - juris Rn. 11 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt
a) Der Vortrag, die Rechtssache weise besondere rechtliche Schwierigkeiten auf, weil Divergenzen in der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und Oberverwaltungsgerichte zu entscheidungserheblichen Fragen bestünden, führt nicht zur Zulassung der Berufung.
aa) Die Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (B. v. 2.11.2004 - 1 LA 340/03 - juris Rn. 18 f.) enthält schon keinen Rechtssatz des Inhalts, dass die in der notariellen Urkunde bezeichneten Vertragspartner der Gemeinde gegenüber öffentlichrechtlich die Gewähr dafür übernehmen würden, dass darin der Vertragsinhalt zutreffend wiedergegeben wird und die Vertragsparteien dies gegen sich gelten lassen müssten. In dieser Entscheidung wurde der Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt, weil sich der Rechtsmittelführer nicht in dem durch § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO gebotenen Umfang mit den bereits vorliegenden Lösungsmodellen, insbesondere der vom Verwaltungsgericht aufgegriffenen, vom Oberverwaltungsgericht Saarland geteilten und von Roos entwickelten Auffassung auseinander setze (a. a. O. Rn. 18). Soweit dieses Lösungsmodell skizziert wird, bleibt das Oberverwaltungsgericht im Konjunktiv.
bb) Der in Bezug genommenen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes (B. v. 3.6.2009 - 2 B 254/09 - juris Rn. 32) kann, soweit darin die Ansicht vertreten wird, die Vertragspartner müssten - jedenfalls in Ansehung der Rechtmäßigkeit des Ausübungsverwaltungsakts - die als „Zusicherung“ zu wertende Mitteilung des (nichtigen) Kaufvertrags gegen sich gelten lassen, aus den angeführten Rechtsgründen nicht gefolgt werden. Allein die in der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes zum Ausdruck kommende abweichende Rechtsauffassung vermag besondere rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache nicht zu begründen.
(1) Die Rechtsfrage, in welcher Weise sich ein nichtiger Kaufvertrag auf das Vorkaufsrecht der Gemeinde auswirkt, lässt sich ohne weiteres aus dem Gesetz beantworten. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB steht der Gemeinde das Vorkaufsrecht „beim Kauf von Grundstücken“ zu. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht erst ausüben, wenn der verpflichtete Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über das dem Vorkaufsrecht unterliegende Grundstück geschlossen hat (Vorkaufsfall; § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 463 BGB). Ist der beurkundete Kaufvertrag zwischen dem Verpflichten und dem Dritten - wie hier - nichtig (§ 117 Abs. 1 BGB), so fehlt es an einem das Vorkaufsrecht auslösenden Vorkaufsfall und das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden. Hinsichtlich des in Wirklichkeit gewollten Kaufvertrags kann das Vorkaufsrecht ebenfalls nicht ausgeübt werden, weil dieser wegen eines Formmangels unwirksam ist (§ 117 Abs. 2, § 311b Abs. 1, § 125 Satz 1 BGB; insoweit lehnt die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts ohnehin ab).
(2) Die sich aus dem Gesetz ergebenden Folgen nichtiger Kaufverträge für das Vorkaufsrecht sind in der Rechtsprechung geklärt (vgl. BGH, U. v. 9.1.1960 - V ZR 103/58 - WM 1960, 551 = juris Rn. 11: „Die Geltendmachung eines jeden Vorkaufsrechts - gleichgültig ob es vertraglich vereinbart wurde oder, wie dasjenige der Miterben, auf dem Gesetz beruht - setzt den Abschluss eines rechtsgültigen und vollwirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten voraus; ein nichtiger Kaufvertrag bildet keine Grundlage für die Vorkaufsrechtsausübung“).
(3) Ob es den Vertragsparteien im Einzelfall verwehrt sein kann, sich auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags zu berufen, beurteilt sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Allerdings verlangt die Rechtsordnung von den Teilnehmern am Rechtsverkehr keine völlige Widerspruchslosigkeit des eigenen Handelns. Widersprüchliches Verhalten verstößt daher nur dann gegen Treu und Glauben, wenn für den anderen - schutzwürdigen Teil - zurechenbar ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist (vgl. OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14 - juris Rn. 28 m. w. N.). Weder die Mitteilungsverpflichtung nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB oder § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB noch die Vorlage des notariellen Kaufvertrags, in dem ein niedrigerer als der gewollte Kaufpreis beurkundet wurde, schaffen aber einen Vertrauenstatbestand beim Vorkaufsberechtigten, er könne ungeachtet der Wirksamkeit des Kaufvertrags ein unbedingtes Ankaufsrecht mit dem Inhalt des ihm Mitgeteilten geltend machen. Denn nicht die Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags löst das Vorkaufsrecht aus, sondern der Abschluss eines (rechtswirksamen) Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 436 BGB). Die gegenteilige Annahme würde - den Ausnahmecharakter der Rechtsscheinhaftung des § 242 BGB negierend - regelmäßig zu einer übergesetzlichen Zuerkennung eines kaufvertragsunabhängigen Vorkaufsrechts führen (vgl. OVG NW, a. a. O., juris Rn. 32). Weshalb aber die vorkaufsberechtigte Gemeinde wirtschaftlich davon profitieren sollte, dass die Vertragsparteien einen geringeren Kaufpreis als tatsächlich vereinbart beurkundet und mitgeteilt haben, ist mangels einer entsprechenden gesetzlichen Regelung wie in § 4 Abs. 3 RSieldG nicht nachvollziehbar.
b) Auch die Überlegungen des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts im Beschluss vom 2. November 2004 (1 LA 340/03 - juris Rn. 19), wonach einer Vertragspartei die Berufung auf das Fehlen eines vorkaufsrechtsfähigen Kaufvertrags versagt sein könne, lassen keine besonderen rechtlichen Schwierigkeiten der Rechtssache erkennen.
Soweit der Bundesgerichtshof danach eine Parallele zu § 11 RSiedlG (v. 1.8.1919) gezogen hat, geht es in dessen Entscheidung vom 11. Oktober 1991 (V ZR 127/90 - BGHZ 115, 335 = juris Rn. 20) ausschließlich um die Umgehungsproblematik, die in § 11 RSiedlG geregelt war und 1961 als überflüssig aufgehoben wurde, weil Umgehungsgeschäfte im Wege der Auslegung wie Kaufverträge behandelt werden könnten. Insofern bestehe kein sachlicher Grund, das schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrecht des BGB anders zu behandeln als das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht, das ebenfalls nur durch Kaufverträge ausgelöst werden könne. Eine Parallele zu § 4 Abs. 3 RSiedlG stellt der Bundesgerichtshof nicht her; diese Bestimmung wird in der genannten Entscheidung nicht erwähnt. Soweit in der Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts lediglich erwogen wird, aus der Regelung in § 4 Abs. 3 RSiedlG könne der allgemeine Rechtsgedanke folgen, „keiner dürfe sich auf eine Bedingung berufen, welche er unter Verstoß gegen Treu und Glauben herbeigeführt habe (vgl. § 162 Abs. 2 BGB)“, ist weder dargelegt noch ersichtlich, welche „Bedingung“ der Kläger hier unter Verstoß gegen Treu und Glauben herbeigeführt haben soll. Wie bereits ausgeführt wurde, ist die Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags keine Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern der Abschluss eines (rechtswirksamen) Kaufvertrags.
3. Die Rechtssache hat auch nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr die Beklagte beimisst (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
a) Es wurde zuvor ausgeführt, dass die Frage, ob die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags notwendig ist, um ein gemeindliches Vorkaufsrecht auszuüben, aus dem Gesetz zu lösen und in der Rechtsprechung geklärt ist: „Die Geltendmachung eines jeden Vorkaufsrechts - gleichgültig ob es vertraglich vereinbart wurde oder, wie dasjenige der Miterben, auf dem Gesetz beruht - setzt den Abschluss eines rechtsgültigen und vollwirksamen Kaufvertrages zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten voraus; ein nichtiger Kaufvertrag bildet keine Grundlage für die Vorkaufsrechtsausübung“ (vgl. BGH, U. v. 9.1.1960 - V ZR 103/58 - WM 1960, 551 = juris Rn. 11). Für das aus dem Baugesetzbuch folgende Vorkaufsrecht der Gemeinden gilt nichts anderes.
b) Dass (mehrere) Oberverwaltungsgerichte die Angelegenheit anders beurteilten, trifft nicht zu. Aus der Entscheidung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (B. v. 2.11.2004, a. a. O., juris Rn. 18) ergibt sich nicht, dass es sich die Auffassung von Roos zu Eigen gemacht hätte. Es beanstandet lediglich, dass sich die Zulassungsbegründung des Rechtsmittelführers nicht im gebotenen Umfang mit den bereits vorliegenden Lösungsmodellen, insbesondere der von Roos entwickelten Auffassung auseinandersetze.
Soweit das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes in der genannten Entscheidung vom 3. Juni 2009 (2 B 254/09 - juris Rn. 32) offenbar der Rechtsauffassung von Roos gefolgt ist, handelt es sich - soweit ersichtlich - um eine in der Rechtsprechung vereinzelt gebliebene Meinung (vgl. zur Gegenansicht VG Minden, B. v. 7.3.2014 - 9 L 3/14, nachgehend OVG NW, B. v. 13.8.2014 - 8 B 340/14; VG Augsburg, U. v. 20.5.2010 - Au 2 K 08.1518; VG Regensburg, U. v. 10.7.2006 - RN 11 K 04.2277; VG Freiburg, U. v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02; VG Ansbach, U. v. 25.9.2000 - AN 18 K 98.01234; BayVGH, U. v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 sämtliche juris).
4. Hinsichtlich der eingewandten Divergenz der Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils von der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 28.7.1999 (9 B 97.474 - juris Rn. 18) wird auf vorstehende Ausführungen in Nr. 1 Buchst. d verwiesen.
5. Soweit die Beklagte einen Verfahrensmangel wegen Verletzung der Amtsermittlungspflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO geltend macht (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO), wird auf die vorstehenden Ausführungen in Nr. 1 Buchst. a verwiesen. Die Beweis- und Sachverhaltswürdigung ist i. d. R. dem materiellen Recht zuzuordnen (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 48 m. w. N.).
Hinzuzufügen ist, dass sich dem Verwaltungsgericht die Einvernahme des Beigeladenen nicht aufdrängen musste, weil das Vorbringen des Klägers bestätigt wird durch einen Überweisungsbeleg i. H. v. 25.000 Euro, eine Quittung über die Zahlung von (weiteren) 5.000 Euro, das Rückforderungsverlangen des Beigeladenen (i. H. v. 30.000 Euro) und den Vortrag der Bevollmächtigten des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung, wonach der Beigeladene neben dem verbrieften Kaufpreis 5.000 Euro für Balken und Fenster übergeben habe. Im Übrigen ist nicht zu sehen, dass die Beklagte im verwaltungsgerichtlichen Verfahren, insbesondere in der mündlichen Verhandlung auf die Einvernahme des Beigeladenen hingewirkt hätte.
Die Frage nach dem Motiv des Scheingeschäfts, ob also ein niedriger Kaufpreis beurkundet wurde, um Kosten zu sparen, ist ersichtlich nicht aufklärungsbedürftig. Soweit auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg (U. v. 28.1.2004 - 7 K 2391/02 - juris Rn. 27 a.E.) hingewiesen wird, geht es darin um die Abgrenzung des Umgehungs- vom Scheingeschäft. Dass es den Vertragsparteien um die Vereitelung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ging (dies könnte ggf. bei einem zur Abschreckung des Vorkaufsberechtigten zum Schein vereinbarten erheblich überhöhten Kaufpreis angenommen werden), kann hier ausgeschlossen werden, weil der Kläger die Beklagte unmittelbar nach Zugang des Ausübungsbescheids vom wahren Kaufpreis in Kenntnis gesetzt und zugleich mitgeteilt hat, dass er nichts dagegen hätte, der Beklagten das Grundstück zu einem Preis von 30.000 Euro zu verkaufen (vgl. Schreiben vom 2.4.2012).
6. Die sonstigen geltend gemachten Einwendungen betreffen die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum „Ermessensausfall“. Hierauf muss nicht eingegangen werden, weil Zulassungsgründe für die selbstständig tragende Begründung des Verwaltungsgerichts, dass ein zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts erforderlicher rechtswirksamer Kaufvertrag nicht geschlossen wurde, nicht vorliegen.
7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG; sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).
