Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Grundbescheid und gegen darauf fußende Folgebescheide.
Bescheidobjekt ist eine Wohneinheit in der M.str. 35, 3. OG links (i.F.: WE). Es handelt sich laut baurechtlich genehmigtem Plan vom 18. Februar 1997 um Wohnraum – 3-Zimmer-Wohnung zzgl. Küche, Bad/WC, WC, Flur, Abstellraum, Kellerabteil, Balkon – mit ca. 115 m² Gesamtwohnfläche. Der Kläger ist Mieter der WE. Die WE wurde ihm aufgrund Wohnraummietvertrags vom 29. April 2016 von der Vermieterin, der U. I. R. E. GmbH, für monatlich EUR 2.775 zu Wohnzwecken überlassen (Bl. 20ff. d. Behördenakts – i.F.: BA –). § 1 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrags enthält als Zweckbestimmung Wohnnutzung ausschließlich durch in § 21 Abs. 3 des Mietvertrags angegebenen Personen (Kläger, Ehefrau und Sohn). § 10 Abs. 1 des Mietvertrags verbietet eine gewerbliche Nutzung oder Zweckentfremdung der WE ausdrücklich, § 10 Abs. 2 des Mietvertrags führt Tatbestände auf, die der Zustimmung der Vermieterin bedürfen. § 11 Abs. 1 des Mietvertrags regelt, dass eine Untervermietung der vorherigen Zustimmung der Vermieterin bedarf.
Nachdem die Beklagte Hinweise auf die zweckfremde Nutzung der WE erhalten hatte, überprüfte es die Nutzungsweise vor Erlass der Grundanordnung in einer Vielzahl ausführlich dokumentierter Ortseinsichten, vgl. Ortseinsichten vom 22. Februar 2017 (Bl. 26ff. d. BA), vom 14. März 2017 (Bl. 29 d. BA), vom 15. März 2017 (Bl. 30ff. d. BA), vom 13. April 2017 (Bl. 31 d. BA) und vom 12. Mai 2017 (Bl. 34 d. BA). In der Folge hörte die Beklagte den Kläger unter dem 18. April 2017 zum beabsichtigen Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG an (Bl. 32f. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.3554 streitgegenständlichem (Grund-) Bescheid vom 21. Juni 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 28. Juni 2017 zugestellt, gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der WE zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziff. 1) und die WE unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 2). Der Bescheid enthält weiter Zwangsgeldandrohungen für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids in Höhe von EUR 5.000 (Ziff. 3) und für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 2 binnen 4 Monaten ab Zustellung des Bescheids ebenfalls in Höhe von EUR 5.000 (Ziff. 4). Mit Ziff. 5 des Bescheids wurde die sofortige Vollziehung von Ziff. 1 und 2 des Bescheides angeordnet. Die Eigentümerin habe die WE seit 1. Juni 2016 an den Kläger vermietet; nach Erkenntnissen der Beklagten sei die WE zu keinem Zeitpunkt dauerhaft bewohnt gewesen. Der Kläger sei der Beklagten bereits aufgrund zweckfremder Nutzung von Wohnungen bekannt. Die WE sei mehrfach durch Bedienstete des AfWM aufgesucht worden (Ortseinsichten vom 23. Januar 2017, vom 6. Februar 2017, vom 22. Februar 2017, vom 14. März 2017, vom 15. März 2017, vom 13. April 2017 und vom 12. Mai 2017). Die WE – die objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sei, auf Dauer bewohnt zu werden – werde nach den gesammelten Erkenntnissen seit mindestens Juni 2016 wiederholt und regelmäßig an Personen überlassen, welche sich lediglich vorübergehend zu Zwecken der medizinischen Behandlung in München aufhielten; dies stelle eine Zweckentfremdung i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) dar. Das Nutzungskonzept, das sich aus dem mit den jeweiligen Nutzern abgeschlossenen Mietvertrag und aus der tatsächlichen Nutzung der WE ergebe, ziele hier ausschließlich darauf ab, den häufig wechselnden Kurzzeitnutzern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten; die WE diene keinesfalls als Grundlage einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit. Die jeweiligen Wohnungsnutzer verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nicht an den Beherbergungsort in München, da sie ihren angestammten Wohnsitz im Ausland nicht aufgäben; sie kehrten nach Abschluss der medizinischen Behandlung dorthin zurück. Aufgrund der hiesigen Erkenntnisse werde davon ausgegangen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen bzw. deren Begleitpersonen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung vorübergehend in München aufhielten. Der Kläger sei richtiger Adressat der Anordnungen, insbesondere lägen der Beklagten keine Hinweise darauf vor, dass der Kläger den Wohnraum an einen Dritten untervermietet habe, der diesen an die Endnutzer weitervermiete. Die von den Kurzzeitnutzern angegebenen Personen Hr. S. und Hr. T. seien lediglich Vermittler bzw. Erfüllungsgehilfen. Eine Genehmigungsfähigkeit der ausgeübten Nutzung sei nicht ersichtlich. Die Fristen in den Zwangsgeldandrohungen seien ausreichend, hinsichtlich Ziff. 3 v.a. dahingehend, bspw. eine alternative Unterkunft für die derzeitigen Kurzzeitnutzer zu finden. Hinsichtlich Ziff. 4 bleibe es dem Kläger unbenommen, bspw. einen Untermietvertrag mit einem Dritten zu schließen, der die WE zu Wohnzwecken nutzt.
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 28. Juli 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.3554, den Bescheid aufzuheben.
Bereits die Bescheidbegründung sei vor dem Hintergrund von § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS nicht ausreichend und werde den gesetzlichen Anforderungen des § 39 Abs. 1 VwVfG nicht gerecht werde. Aus der Begründung ergebe sich nicht, welche vertraglichen Verhältnisse zwischen den angeblich bei den Ortseinsichten angetroffenen Personen und dem Kläger herrschten. Es sei nicht möglich, zu bewerten, ob es sich bei den Vermietungen nicht um Untermieter oder mittelfristig möblierte Vermietungen handele, bei denen eine Zweckentfremdung ausscheide. Weiterhin ergebe sich nicht, wie viele Tage im Jahr eine Zweckentfremdung angeblich stattgefunden haben soll; erst ab einem Zeitraum von 6 Wochen im Jahr sei die zulässige Grenze überschritten. Die Beklagte schildere lediglich eine einzige angebliche Begegnung mit einer Person. Dadurch werde nicht belegt, dass eine über sechs Wochen pro Jahr hinausgehende Vermietung an Dritte stattgefunden habe. Angesichts dessen, dass der Kläger bei den Ortseinsichten nicht anwesend gewesen sei, bestreite er die dokumentierten Inhalte mit Nichtwissen. Die streitgegenständliche WE werde entweder vom Kläger persönlich, von seinen Freunden oder von seinen Untermietern ständig zum Wohnen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben genutzt. So sei die WE gemäß Bl. 30a d. BA untervermietet gewesen, weiterhin ab dem 12. / 15. Mai 2017 an Hr. A. (Bl. 34f. d. BA und Anlage K2). Der Hintergrund der Anmietung sei dem Kläger nicht bekannt und werde von den Mietern auch nicht erfragt. Die WE unterfalle im Übrigen dem Ausnahmetatbestand der Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS.
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.3554,
die Klage abzuweisen.
Wenn durch das Verfahren vor dem AG München Erledigung eingetreten sei, werde bereits jetzt Erledigungserklärungen der Gegenseite zugestimmt. Die Beklagte verwahre sich aber gegen die Kostentragung. In der Sache werde davon ausgegangen, dass der Vorwurf der Zweckentfremdung hinreichend habe dargelegt werden können; entscheidend sei das praktisch umgesetzte Nutzungskonzept.
Die Beklagte kontrollierte die WE im Folgenden erneut; auf die Ortseinsicht vom 24. August 2017 wird verwiesen (Bl. 56 d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.4608 streitgegenständlichem Schreiben vom 28. August 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 31. August 2017 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger unter Ziff. I mit, dass das im Bescheid vom 21. Juni 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.000 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Mit unter Ziff. II getroffener Anordnung drohte die Beklagte dem Kläger ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von EUR 10.000 an für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheids vom 28. August 2017. Die Voraussetzungen des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG seien gegeben, wie die Ortseinsicht vom 24. August 2017 belege. Die Erhöhung des Zwangsgeldbetrags sei in Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung und des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung geboten gewesen.
Mit Schreiben vom 30. August 2017 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 28. August 2017 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 5.000 auf (Bl. 60f. d. BA).
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen den Bescheid vom 28. August 2017 mit Schriftsatz vom 27. September 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.4608, den Bescheid aufzuheben.
Der Bevollmächtigte gibt seine Klagebegründung im Verfahren M 9 K 17.3554 im Wortlaut nochmals wieder. Darüber hinaus wird ausgeführt, dass keine Zweckentfremdung vorliege, weil die WE beispielsweise vom 1. August 2017 bis 31. Dezember 2017 möbliert an Hr. Alm. und Fr. Ala. vermietet worden sei; der Hintergrund der Anmietung sei nicht erfragt worden (Anlage: Mietvertrag vom 20. August 2017, Bl. 44 d. Gerichtsakts im Verfahren M 9 K 17.4608).
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.4608,
die Klage abzuweisen.
Der Vortrag des Klägerbevollmächtigten sei zur Kenntnis genommen worden. Er decke sich aber nicht mit den Erkenntnissen der Beklagten.
Die Beklagte kontrollierte die WE im Folgenden erneut; auf die Ortseinsicht vom 28. September 2017 wird verwiesen (Bl. 65ff. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.5359 streitgegenständlichem Schreiben vom 6. Oktober 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 12. Oktober 2017 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger unter Ziff. I mit, dass das im Bescheid vom 28. August 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 10.000 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Mit unter Ziff. II getroffener Anordnung drohte die Beklagte dem Kläger ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von EUR 20.000 an für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheids vom 6. Oktober 2017. Die in diesem Bescheid gesetzte Frist sei fruchtlos verstrichen; die WE werde weiterhin zweckfremd genutzt, wie die Ortseinsicht vom 28. September 2017 belege. Die Erhöhung des Zwangsgeldbetrags sei in Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung und des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung geboten gewesen.
Mit Schreiben vom 11. Oktober 2017 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 6. Oktober 2017 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 10.000 auf (Bl. 81f. d. BA).
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen den Bescheid vom 6. Oktober 2017 mit Schriftsatz vom 13. November 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.5359, den Bescheid aufzuheben.
Der Bevollmächtigte gibt seine Klagebegründung im Verfahren M 9 K 17.3554 im Wortlaut nochmals wieder. Darüber hinaus wird ausgeführt, dass die Beklagte Familie A. bei zwei Ortseinsichten angetroffen habe, was belege, dass es sich um eine langfristige Untervermietung, nämlich von 1. August 2017 bis 31. Dezember 2017 handele; sie habe damit selbst den Beweis erbracht, dass die WE nicht zweckfremd genutzt werde.
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.5359,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte nehme unter Vorlage ergänzenden Aktenmaterials Bezug auf den Inhalt des Schreibens vom 6. Oktober 2017. Sie beabsichtige trotz der vorliegenden Klage(n) den Vollzug aus den angegriffenen Verfügungen. Sollte durch das Verfahren vor dem AG München Erledigung eintreten, stimme die Beklagte unter Verwahrung gegen die Kostentragung bereits jetzt Erledigungserklärungen der Gegenseite zu. In der Sache werde weiter davon ausgegangen, dass der Vorwurf der Zweckentfremdung hinreichend habe belegt werden können; maßgeblich sei das Nutzungskonzept.
Die Beklagte kontrollierte die WE im Folgenden erneut; auf die Ortseinsicht vom 15. November 2017 wird verwiesen (Bl. 89ff. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.5991 streitgegenständlichem Schreiben vom 16. November 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. November 2017 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger unter Ziff. I mit, dass das im Bescheid vom 6. Oktober 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 20.000 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Mit unter Ziff. II getroffener Anordnung drohte die Beklagte dem Kläger ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von EUR 40.000 an für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheids vom 16. November 2017. Die in diesem Bescheid gesetzte Frist sei fruchtlos verstrichen; die WE werde weiterhin zweckfremd genutzt, wie die Ortseinsicht vom 15. November 2017 belege. Die Erhöhung des Zwangsgeldbetrags sei in Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung und des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung geboten gewesen. Es wurde auf Art. 33 VwZVG hingewiesen.
Mit Schreiben vom 21. November 2017 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 16. November 2017 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 20.000 auf (Bl. 94f. d. BA).
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen den Bescheid vom 16. November 2017 mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.5991, den Bescheid aufzuheben.
Die Inhalte des Schriftsatzes decken sich mit dem bisherigen Vortrag.
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.5991,
die Klage abzuweisen.
Mit nicht angegriffenem Schreiben vom 10. Januar 2018 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 13. Januar 2018 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass das im Bescheid vom 16. November 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 40.000 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 21. Juni 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Weiter wurde nochmals auf Art. 33 VwZVG hingewiesen.
Mit Schreiben vom 30. Januar 2018 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 10. Januar 2018 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 40.000 auf (Bl. 113f. d. BA).
Zwischenzeitlich hatte die Beklagte unter dem 21. Juli 2017 die Hausverwaltung als Stellvertreterin der Eigentümerin zum Vorwurf der Zweckentfremdung angehört (Bl. 48f. d. BA). Die Hausverwaltung (vgl. zum Ganzen Bl. 50f. d. BA) legte daraufhin eine dem Kläger gegenüber ausgesprochene fristlose Kündigung vom 25. Juli 2017 und die in der Folge gegen den Kläger erhobene Räumungsklage vom 23. Oktober 2017 vor (Bl. 86ff. d. BA). Die Klage erhielt beim Amtsgericht das Az. 423 C 21142/17.
In der mündlichen Verhandlung vom 11. April 2018 bestätigten alle Beteiligten übereinstimmend, dass die WE seit 19. Januar 2018 an die Eigentümerin zurückgegeben wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtsakten in den Verfahren M 9 K 17.3554, M 9 K 17.4608, M 9 K 17.5359 und M 9 K 17.5991 sowie auf die beigezogenen Behördenakten. Insbesondere wird Bezug genommen auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 11. April 2018.
Die Klagen bleiben sämtlich erfolglos.
1. Die gegen die Fälligkeitsmitteilungen in den Bescheiden vom 28. August 2017 (Verfahren: M 9 K 17.4608), vom 6. Oktober 2017 (Verfahren M 9 K 17.5359) und vom 16. November 2017 (Verfahren M 9 K 17.5991) gerichteten Anfechtungsklagen sind bereits unzulässig. Wie aus den jeweils auf S. 2 der Schreiben ausdrücklich ergangenen Hinweisen der Beklagten zu Recht hervorgeht, ist gegen die Fälligkeitsmitteilung die Anfechtungsklage nicht statthaft. Hier ist nur die allgemeine Feststellungsklage, § 43 Abs. 1 VwGO, zulässig (vgl. statt aller VG München, U.v. 18.10.2017 – M 9 K 17.1104 – juris). Der Klägerbevollmächtigte stellte dennoch weiter die undifferenzierten Aufhebungsanträge aus den Schriftsätzen trotz Frage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung, ob er an diesen so festhalte.
Dass die WE zurückgegeben wurde, beeinflusst die Zulässigkeit der Anfechtungsklagen im Übrigen dagegen nicht. Zwar haben sich die Grundverfügungen – Nutzungsuntersagung und Wiederbelegungsanordnung – als Dauerverwaltungsakte ab Rückgabe der WE für die Zukunft erledigt, nicht aber für die Vergangenheit. Letzteres folgt daraus, dass die Beklagte von dem ihr im Rahmen des Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 VwZVG eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat und keinen Gebrauch macht, sodass der Grundbescheid noch Grundlage von Vollstreckungshandlungen ist. Die Beklagte hat eine besondere Härte i.S.d. Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG zu Recht wegen bewusster und fortgesetzter Verstöße des Klägers gegen die ihm auferlegte Unterlassungsverpflichtung verneint (vgl. BayVGH, U.v. 13.7.2000 – 2 B 95.331 – juris).
2. Unabhängig von ihrer teilweisen Unzulässigkeit sind die Anfechtungsklagen auch vollumfänglich unbegründet. Die streitgegenständlichen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Zwangsgelder sind jeweils unzweifelhaft fällig geworden.
a) Der Grundbescheid vom 21. Juni 2017 – Gegenstand des Verfahrens M 9 K 17.3554 – ist formell rechtmäßig; der Kläger als Mieter wurde insbesondere unter dem 18. April 2017 zum beabsichtigen Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG angehört (Bl. 32f. d. BA).
Er ist auch materiell rechtmäßig.
Die angegebene Rechtsgrundlage – Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. – ist korrekt. Bei nicht weiter differenzierter Anfechtung eines Dauerverwaltungsakts ist im Fall einer Änderung der Sach- und Rechtslage auf die jeweils gültigen Verhältnisse im entsprechenden Zeitabschnitt bzw. Zeitpunkt abzuheben (BVerwG, B.v. 5.1.2012 – 8 B 62/11 – juris). Bei Erlass des Grundbescheids als maßgeblichem Zeitpunkt waren die Neuregelungen der einschlägigen Vorschriften, d.h. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), i.F. bezeichnet als „ZwEWG n.F.“ (in Kraft getreten am 29. Juni 2017), und die Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494), i.F. bezeichnet als „ZeS n.F.“, noch nicht in Kraft, sodass das ZwEWG a.F. und die ZeS a.F. zur Anwendung kommen.
Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS a.F. ist erfüllt, was auch ausreichend belegt ist. Das Vorgehen der Beklagten – Nachweis des Tatbestands durch Ortseinsichten mit dokumentierten Beobachtungen/Ermittlungen des Außendienstes – ist nach ständiger Rechtsprechung u.a. der Kammer nicht zu beanstanden (vgl. statt aller VG München, U.v. 15.2.2017 – M 9 K 16.4641 – juris und BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Die Feststellungen zu den Zeiträumen vor Bescheiderlass wurden, vom o.g. Vorbringen dazu, dass Ortsermittlungen per se unzureichend seien, nicht weiter angegriffen. Die Ortsermittlungen weisen im Jahr 2017 alleine für den Zeitraum bis zum Bescheiderlass aus, dass sich die Zweckentfremdung der WE über weit mehr als sechs Wochen erstreckte: Zunächst vom 16. Februar 2017 bis zum 13. April 2017, Bl. 26ff. d. BA + Bl. 29ff. d. BA, wobei die Bewohnerin am 13. April 2017 angab, die Dauer des weiteren Aufenthalts sei nach wie vor unbekannt, da die medizinische Behandlung (der Mutter) andauere; später ab 11. Mai 2017 (Bl. 34 d. BA). Der vom Klägerbevollmächtigten selbst als tragend formulierte 6-Wochen-Zeitraum, den der Kläger nicht ausgeschöpft habe, ist damit gerichtsfest dokumentiert schon zu diesem frühen Zeitpunkt im Jahresverlauf bei weitem überschritten. Gleiches gilt – jedenfalls im Folgenden – für den seit Neufassung der ZeS festgeschriebenen 8-Wochen-Zeitraum.
Wie in der mündlichen Verhandlung mehrmals erläutert wurde, ist für die Annahme des Tatbestands der Zweckentfremdung allein das vom Kläger verfolgte Nutzungskonzept entscheidend. Das Nutzungskonzept des Klägers ist vorliegend, wie die Ortseinsichten belegen, darauf ausgelegt, seinen (Unter-) Mietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor (vgl. für diese gefestigte Rechtsprechung statt aller BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Der nach dem schriftsätzlichen Vortrag und den Aussagen in der mündlichen Verhandlung wohl so zu verstehenden Ansicht des Bevollmächtigten, eine hinreichende Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung verlange objektiv nachprüfbare zeitliche Festlegungen (v.a. zu einer Mindestlänge der Aufenthalte), hat jüngst auch der Bayerische Verfassungsgerichtshof eine klare Absage erteilt (BayVerfGH, E.v. 16.8.2017 – Vf. 8-VI-16 – juris Rn. 33; ebenso BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris). Maßgeblich ist allein das Nutzungskonzept. Das Vorbringen, dass sich ein Aufenthalt je nach Dauer der medizinischen Behandlung auch über mehrere Wochen oder Monate hinziehen kann, ist in keiner Weise geeignet, dem entgegenzutreten.
Der (Unter-) Mietvertrag vom 20. August 2017 (vorgelegt u.a. im Verfahren M 9 K 17.4608, Bl. 44 d. Gerichtsakts), wonach die WE vom 1. August 2017 bis 31. Dezember 2017 für eine Monatsmiete von EUR 4.000 an dieselben Endnutzer – nämlich an „Ala. & Alma. Frau“ – vermietet worden sei, ist nicht geeignet, darzutun, dass die WE tatsächlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wurde, wie sich aus den einschlägigen Ortsermittlungen ergibt: Bei der Ortsermittlung vom 24. August 2017 (Bl. 56ff. d. BA) wurde die aus den Vereinigten Arabischen Emiraten stammende Fr. Ala. angetroffen; diese gab an, seit Juli mit drei Erwachsenen und vier Kindern die WE zu bewohnen, Grund sei eine medizinische Behandlung. Sie wisse, dass Mietzahlungen zu entrichten seien, aber nicht, in welcher Höhe. Demgegenüber gab der aus Katar stammende Hr. Alma. am 28. September 2017 an, die WE nur mit insgesamt drei weiteren Personen zu bewohnen (Bl. 65 d. BA); weiter wohne er erst „seit ein paar Tagen“ in der WE. Wie lange sie blieben, hänge vom Verlauf der medizinischen Behandlung seines Vaters ab. Miete zahlten sie nicht, da sie die WE von ihrem Freund „Y.“ (= Name des Klägers) bekommen hätten. Allein damit steht bereits zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Mietvertrag nur vorgeschoben war. Es ist schon davon auszugehen – ohne dass es tragend darauf ankommt –, dass Fr. Ala. mit Hr. Alma. nichts zu tun hat (vgl. die Aussagen zum Anreisezeitpunkt und zur Bewohnerzahl, im Übrigen die verschiedenen Nationalitäten). Eine etwaige „Beweiskraft“ des Untermietvertrags erübrigt sich spätestens mit den Erkenntnissen der Ortsermittlung vom 15. November 2017 (Bl. 89ff. d. BA): Angetroffen wurde ein Bewohner aus den Vereinigten Arabischen Emiraten („Hr. Alme.“), der aussagte, dass er die WE mit vier weiteren Personen bewohne. Sie seien vor ca. einer Woche angekommen, die Dauer sei abhängig von der medizinischen Behandlung seines Bruders, dieser werde aber mindestens einen Monat bleiben. Sie zahlten für die WE EUR 220-240 pro Tag. Ein zweiter, später hinzugekommener Bewohner korrigierte die Aussagen von Hr. Alme. dahingehend, dass sie die WE von einem „Y.“ (= Vorname des Klägers) bekommen hätten, der ihr „Freund“ sei, weswegen sie keine Miete zahlten. Ergänzend ist anzumerken, dass sich die zuletzt angetroffenen Nutzer nach der Ortseinsicht vom 13. Dezember 2017 (Bl. 98 d. BA) immer noch in der WE befanden.
Nach all dem steht zweifelsfrei fest, dass eine – laut dem Klägerbevollmächtigten durch den Mietvertrag vom 20. August 2017 nachgewiesene – langfristige Vermietung an „Familie A.“ nie stattgefunden hat. Dem Klägerbevollmächtigten ist es nicht gelungen, darzulegen, wieso ein Schriftstück, auf dem ohne Ansehung der Tatsachen alles vermerkt bzw. festgehalten werden kann, mehr Aussagekraft haben soll als fortgesetzte Ermittlungen vor Ort.
Im Jahr 2017 beläuft sich die zweckfremde Nutzung der WE nach den damit allein maßgeblichen Ortsermittlungen auf einen Zeitraum von ca. fünf Monaten.
Auch die Regelung in Art. 2 Satz 3 ZwEWG a.F., § 5 Abs. 4 ZeS a.F. ändert am Vorliegen des Tatbestands der Zweckentfremdung nichts. Auf Basis der vorgelegten Unterlagen ist nicht nachvollziehbar, wie der Klägerbevollmächtigte zu seiner Ansicht gelangt, das gesamte Anwesen sei vor dem 31. Mai 1990 ausschließlich gewerblich genutzt gewesen und erst danach peu à peu und nur teilweise einer Wohnnutzung zugeführt worden. Nach der vom Klägerbevollmächtigten selbst vorgelegten Baugenehmigung vom 14. Dezember 1994 (im Gerichtsakt M 9 K 17.4608) handelte es sich bei dem genehmigten Vorhaben um „Neub. e. Büro, Wohnu. Gesch. -Hs. m. TG/Treppenhaus“, mithin um einen Neubau. Dies bestätigen auch die Unterlagen in der Behördenakte (Bl. 1ff. d. BA). Ein Neubau aber erfüllt von vorn herein nicht das Tatbestandsmerkmal „unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen“ (vgl. nur VG München, U.v. 17.1.2018 – M 9 K 17.3111 – juris).
Dem ins Blaue hinein erfolgten Vortrag, dass vor 1990 eine ausschließlich gewerbliche Nutzung stattgefunden habe, war damit nicht weiter nachzugehen; erst recht war dem Klägerbevollmächtigten auch angesichts von § 139 ZPO keine Gelegenheit zu weiteren Äußerungen zu dem von ihm vorgetragenen Sachverhalt zu geben (vgl. im Übrigen bspw. BayVGH, B.v. 28.9.2017 – 15 ZB 17.1001 – juris zur weitgehenden Unanwendbarkeit des § 139 ZPO im Verwaltungsprozess). Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass sich auch nicht erschließt, wieso der Bevollmächtigte mit seinem Einwand bis zum späten Nachmittag des 9. April 2018 zuwartete, nur um sich dann in der mündlichen Verhandlung darauf zu berufen, er brauche noch mehr Zeit, um (weitere?) Unterlagen bei der Lokalbaukommission zu sichten, die er seit Monaten hätte einsehen können. Da er Akteneinsicht hatte, mussten ihm die Kopien der Baugenehmigung und die Pläne in der Behördenakte bekannt sein.
Unabhängig davon, dass Beweisfragen keine Rolle spielen, weil der Sachverhalt für das Gericht feststeht, hat die Klägerseite verkannt und wird nochmals darauf hingewiesen, dass im Rahmen eines Ausnahmetatbestands – wie Art. 2 Satz 3 ZwEWG a.F., § 5 Abs. 4 ZeS a.F. – die materielle Beweislast bei ihr läge.
Auch die Störerauswahl, Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG, ist nicht zu beanstanden. Die Endnutzer scheiden als taugliche Störer von vorn herein aus. Der Kläger hatte durchweg alle Möglichkeiten, die Zweckentfremdung selbst zu beenden (vgl. u.a. auch VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris). Hr. T. und Hr. S. waren reine Vermittler. Die Vermieterin dagegen schied als (Mit-) Störerin aus, da sie die Zweckentfremdung nicht (mit-) betrieben hatte, sondern zivilrechtliche Maßnahmen ergriff, um diese zu beenden.
b) Auch die Folgebescheide – Gegenstände der Verfahren M 9 K 17.4608, M 9 K 17.5359 und M 9 K 17.5591 – sind rechtmäßig. Die Zwangsgeldandrohungen sind nicht zu beanstanden.
Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18f. VwZVG, waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung bzw. bis zur Rückgabe der WE (vgl. Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG) gegeben. Die Grundverfügungen sind auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) bzw. auf ein Handeln (Wiederbelegungsanordnung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG. Die sofortige Vollziehung der ausschließlich mit Klagen angegriffenen Grundverfügungen war angeordnet, Art. 19 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 VwZVG, weswegen es auch irrelevant ist, ob bzw. dass keine Bestandskraft eingetreten war.
Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 31, 36 VwZVG, lagen vor. Die Zwangsgelder wurden in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwzVG, die Beträge hielten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Mit der erneuten Androhung wurde jeweils zugewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos geblieben war, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. „Erfolglos“ bedeutet dabei nicht, dass ein weiteres Zwangsgeld erst dann angedroht werden dürfe, wenn das zunächst festgesetzte Zwangsgeld beigetrieben oder zumindest ein Beitreibungsversuch gemacht worden sei. Die Behörde muss vielmehr nur abwarten, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist (statt aller VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris).
Dass der Kläger zu Recht als Pflichtiger i.S.v. Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG herangezogen wurde, ergibt sich aus obigen Ausführungen zur Störerauswahl. Die Höhe der Zwangsgelder entspricht jeweils, anders als der Klägerbevollmächtigte meint, ohne weiteres dem wirtschaftlichen Interesse, das der Kläger an der Vornahme bzw. am Unterbleiben der Handlung hat(te), Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG. Tagesmieten von bis zu EUR 250 pro Tag – vgl. die Ortseinsicht vom 12. Mai 2017 (Bl. 34 d. BA) – rechtfertigten ein erstes Zwangsgeld von EUR 5.000 (Grundbescheid vom 21. Juni 2017). Die Verdoppelung der Beträge im Folgenden hat sich der Kläger durch seine fortgesetzte Zweckentfremdung selbst zuzuschreiben; sie entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen (statt aller VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris; U.v. 13.5.2013 – M 8 K 12.2500 – juris). Die Behörde darf Zwangsmittel so lange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, vgl. Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG.
Dass die Fälligkeitsmitteilungen zu Recht ergingen, ergibt sich aus den Ausführungen unter Ziff. 2 lit. a dieser Entscheidung. Die angedrohten Zwangsgelder wurden jeweils fällig, weil der Kläger die WE fortgesetzt zweckfremd nutzte.
Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.
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