Die Kläger begehren die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch eines ehemaligen, seit langem leerstehenden Wohnhauses auf FlNr. 150 (K.), dessen Eigentümer sie sind. Mit Datum vom 1. September 2011 wurde ein entsprechender Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis über den beigeladenen Markt beim zuständigen Landratsamt gestellt und von diesem dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (LfD) vorgelegt, worauf das Gebäude als Baudenkmal in die Denkmalliste aufgenommen wurde. Das LfD teilte dies dem Landratsamt und dem beigeladenen Markt mit Schreiben vom 15. November 2011 mit. Danach handelt es sich um ein Wohnhaus, eingeschossiger Schopfwalmdachbau mit Kniestock, Zwerchhausrisalit und historisierender Fassadengliederung mit Eckquaderung über dem Türsturz, erbaut 1908, in der Tradition der Jurabauweise, das im Wesentlichen bauzeitlich erhalten sei (Blatt 69 f. Gerichtsakte M 9 K 14.5804).
Ausweislich des von den Klägern vorgelegten Gutachtens der Architektengruppe DASS vom Januar 2014 (Blatt 75 f. Gerichtsakte M 9 K 14.5804) wurden Gesamtkosten einschließlich der Baunebenkosten für die Instandsetzung und Sanierung ohne Hausanschlüsse mit 705.000,- € auf der Grundlage eines Wohn- und Nutzungskonzepts I (144,92 m² Wohnfläche) ermittelt. Die einzelnen Maßnahmen unter Berücksichtigung eines denkmalgerechten Ausbaus mit energetischer Optimierung und Horizontalisolierung wegen erheblicher Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden wurde dargelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten, insbesondere Seite 54 f. des Gutachtens, verwiesen.
Mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2014 erhob der Bevollmächtigte der Kläger Untätigkeitsklage (M 9 K 14.5804), gerichtet auf Verpflichtung zur Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG). Im Wesentlichen wurde vorgetragen, dass es für die Kläger wirtschaftlich unzumutbar sei, das verfahrensgegenständliche Gebäude zu erhalten. Auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Steuerberaters vom 12. Mai 2014 (Anlage K9 zur Klage, Blatt 153 f. Gerichtsakte M 9 K 14.5804) werde Bezug genommen, wonach eine jährliche Unterdeckung von 43.956,- €, gerechnet auf 20 Jahre abzüglich maximal möglicher Steuervorteile von rund 10.000,- € pro Jahr entstünden.
Der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 12. Mai 2014 lag eine Nettomiete von 6,- € pro m² bei 149 m² (11.448,- € im Jahr), laufende Kosten in Höhe von 15% der Jahresnettokaltmiete (1.717,- €), Instandhaltungskosten von 1.058,- € im Jahr, eine Abschreibung in Höhe von 68.467,- € jährlich (Bemessungsgrundlage 760.750- €), Darlehenszinsen von 3% aus 760.750,- (22.437,- € im ersten Jahr) zu Grunde. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass im Hinblick auf die Kapitaldienstfähigkeit die Kläger lediglich eine Investitionssumme von 120.750,- € tragen könnten und einen Zuschuss von 640.000,- € benötigten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung Bezug genommen.
Der Beklagte nahm über die Untere Denkmalschutzbehörde und das LfD Stellung und beantragte,
Klageabweisung.
Das LfD habe zu den Gutachten mit Schreiben vom 7. August 2014 Stellung genommen. Die Wohnnutzung, die dem klägerischen Gutachten zu Grunde läge, sei einvernehmlich abgestimmt worden. Eine weitere Abstimmung des Sanierungskonzepts sei nicht erfolgt mit der Folge, dass die Sanierungskosten keine Grundlage für die Berechnung einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit darstellten. Die im klägerischen Gutachten vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen gingen über die hinaus, die zum Schutz und Erhalt des Denkmals geboten seien.
Am 23. September 2015 hat das Gericht Beweis erhoben durch Augenschein und mündlich verhandelt (Blatt 208 f. Gerichtsakte M 9 K 14.5804). Das Ruhen des Verfahrens bis zum Abschluss weiterer Ermittlungen und ergänzender Gutachten wurde angeordnet.
Das Verfahren wurde unter dem Aktenzeichen M 9 K 16.5292 auf Grund des klägerischen Antrags vom 18. November 2016 fortgeführt. Vorgelegt wurden als ergänzende Unterlagen das Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 20. November 2015 mit dem LfD zur Abstimmung der fachlichen Maßnahmen, der Maßnahmekatalog mit Kostenschätzung für erforderliche Instandsetzungen und Sanierungsarbeiten vom 27. Januar 2016, das Schreiben der Volksbank/Raiffeisenbank vom 5. August 2016 und die geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung durch den Steuerberater nebst Anlagen (Anlagen K10 bis K14 im Verfahren M 9 K 16.5292). Danach läge ausweislich des Ergebnisprotokolls der Besprechung mit dem LfD vom 20. November 2015 ein denkmalfachlich abgestimmter Maßnahmekatalog vor. Entscheidend sei, dass die Raiffeisenbank die Finanzierung des Sanierungsaufwands für die verfahrensgegenständliche Immobilie abgelehnt habe, da bei einem Zinssatz von 1,95% und 10-jähriger Zinsbindung eine monatliche Belastung von 1.745,42 € entstehe, der realistischerweise erzielbare Mieteinnahmen von nur 900,- € im Monat gegenüberständen. Im Hinblick auf die Einkünfte der Kläger hätten diese weder Eigenmittel noch nennenswerte Steuervorteile. Auf die Anlagen wird Bezug genommen.
Mit Bescheid vom 10. April 2017 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz zum Abbruch ab. Die Erlaubnis sei nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG nach pflichtgemäßem Ermessen versagt worden, da gewichtige Gründe des Denkmalschutzes vorlägen. Die Kläger hätten bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags im August 2011 wissen können, dass das LfD das Gebäude am 25. Januar 2010 in die öffentliche Denkmalliste aufgenommen hatte. Die Kläger hätten keine Bemühungen vorgenommen, das in ihren Augen unrentierliche Baudenkmal in leistungsfähige und willige neue Hände zu übergeben, z.B. durch Einstellung in das Dienstleistungsangebot „Verkäufliche Denkmäler“ des LfD. Nach den Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Landratsamtes bei einem fiktiven Steuersatz von 20% ergäbe sich ein jährlicher Überschuss von 495,- € bei Gesamtkosten von 710.000,- € abzüglich 150.000,- € Fördergelder gemäß der ergänzenden Maßnahmen- und Kostenberechnung der Gruppe DASS vom 23.5.2016, S. 34 der Aufstellung (Blatt 34 Gerichtsakte M 9 K 16.5292), einer Abschreibung von 1% und Kapitalkosten von 1,84% aus 560.000,- € sowie Mieteinnahmen in Höhe von 6,40 € pro m² für 149 m² Wohnfläche unter Berücksichtigung von Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten. Bei einem fiktiven Steuersatz von 10% ergäbe sich danach ein Saldo von -4.155,- €. Für diesen Betrag könne möglicherweise ein finanzieller Ausgleich erfolgen. Der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Steuerberaters vom 11. August 2016 werde nicht gefolgt, da ein noch niedrigerer Steuersatz ungewöhnlich sei und die Vorlage von weiteren Steuerbescheiden aus den letzten Jahren abgelehnt worden sei. Ungeachtet dessen erscheine im konkreten Fall eine zumutbare Veräußerungsmöglichkeit zu bestehen. Die fehlende Nutzbarkeit und fehlende Veräußerbarkeit sei vom Eigentümer darzulegen und nachzuweisen. Eine Verkaufsmöglichkeit bestehe auch bei einer Wertminderung von etwa 10% des Verkehrswertes. Belege über einen über längeren Zeitraum erfolgten Versuch der Vermarkung seien nicht vorgelegt worden. Damit sei die Untersagung des Abbruchs verhältnismäßig unter Berücksichtigung der Pflicht, das Baudenkmal im Interesse der Allgemeinheit zu erhalten.
Der Bevollmächtigte der Kläger hat gegen diesen Ablehnungsbescheid vom 10. April 2017 mit Schriftsatz vom 4. Mai 2017 ebenfalls Klage erhoben, M 9 K 17.1971. Beantragt wurde zuletzt:
I.
Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 10. April 2017 wird aufgehoben.
II. Der Beklagte wird verpflichtet, den Klägern die Erlaubnis zur Beseitigung des Bestandsgebäudes auf dem Grundstück FlNr. 150 zu erteilen,
hilfsweise: über den klägerischen Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zur Beseitigung des vorgenannten Gebäudes unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.
Es werde ausdrücklich beantragt,
die vorliegende Klage in das bereits anhängige Verfahren M 9 K 16.5292 einzubeziehen. Der Ablehnungsbescheid sei rechtswidrig. Entgegen dem Vortrag im Bescheid hätten die Kläger erst mit Schreiben des Landratsamts vom 5. September 2011 erfahren, dass es sich um ein Baudenkmal handle. Potenzielle Kaufinteressenten, die es nach Auffassung des Beklagten gäbe, seien den Klägern nicht bekannt gewesen. Auch ein entsprechender Hinweis auf eine Weiterveräußerungspflicht oder Obliegenheit und die Suche nach Kaufinteressenten sei nie erfolgt. Der Einkommensteuersatz, den der Steuerberater genannt habe, entspräche dem Einkommensteuerbescheid für 2016, der mit weiterem Schreiben vom 27. Juni 2017 vorgelegt worden sei. Eine Zusicherung von Fördergeldern in Höhe von 150.000,- € gebe es nicht. Auf Eigenkapital käme es nach der Rechtsprechung nicht an, da im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nur zu prüfen sei, ob das Denkmal sich selber trage.
Die Beteiligten haben übereinstimmend einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.
Die zulässige Klage hat Erfolg.
Die Verfahren M 9 K 16.5292 und M 9 K 17.1971 waren zu verbinden, da dem Verfahren M 9 K 16.5292 eine nach § 75 VwGO zulässige Untätigkeitsklage zu Grunde lag und die Änderung nach Erlass des Bescheides vom 10. April 2017 im Verfahren M 9 K 17.1971 notwendig und damit sachdienlich war.
Der Bescheid vom 10. April 2017 war aufzuheben und der Beklagte zu verpflichten, die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Bestandsgebäudes nach § 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG zu erteilen, da die Erhaltung den Klägern objektiv wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Der Bescheid vom 10. April 2017 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten; sie haben Anspruch auf die beantragte Erlaubnis zum Abbruch, § 113 VwGO.
Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Im vorliegenden Fall sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes. Nach ständiger Rechtsprechung ergibt sich dies in der Regel schon aus der Eigenschaft als Baudenkmal und wird durch die ausführliche Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Aufnahme in die Denkmalliste fachlich überzeugend belegt.
Im vorliegenden Fall ist die Versagung der denkmalrechtlichen Erlaubnis dennoch rechtswidrig, da die Erhaltung des Denkmals den Klägern objektiv wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Auch bei Vorliegen gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden in Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen wegen der durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers dahingehend reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist und sich das Objekt danach wirtschaftlich nicht selber trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 m.w.N.; VG München, U.v. 16.3.2016 – M 9 K 14.2668).
Das verfahrensgegenständliche Gebäude ist nach seinem Erhaltungszustand in seiner derzeitigen Form nicht nutzbar (1.). Ein erheblicher Sanierungsaufwand ist zur Herstellung der Nutzbarkeit und einer wirtschaftlich sinnvollen Erhaltungsperspektive erforderlich, den die Kläger zu tragen hätten (2.). Der auf diese Weise zu sichernde Erhalt des Denkmals ist aus dem Objekt heraus nicht zu finanzieren (3.). Zur Vermeidung einer Unzumutbarkeit für die Kläger ist deshalb eine Beseitigung des Denkmals zuzulassen (4.).
1. Nach den von den Klägern vorgelegten Gutachten, dem Protokoll über die Besprechung vom 20. November 2015 mit dem LfD zur Abstimmung der notwendigen Maßnahmen und dem Ergebnis des Augenscheins ist das Gebäude in seiner derzeitigen Form ohne einen erheblichen Instandsetzungsaufwand nicht nutzbar. Nach dem aktuellen baulichen Zustand ist eine Nutzung weder zu Wohnzwecken noch zu gewerblichen oder sonstigen Zwecken möglich, ohne vorher umfangreich zu renovieren. Dies ist aufgrund der vorgelegten Sanierungs- und Instandsetzungsgutachten unstrittig. Auch der Beklagte geht fachlich von Instandsetzungskosten in Höhe von 710.000,- € aus.
2. Um die wirtschaftliche Zumutbarkeit der hier unstrittig notwendigen Maßnahmen zu bestimmen, geht die Kammer mit der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, U.v. 12.8.2015 - 1 B 12.79) davon aus, dass im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen ist. Die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten sind in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Aufwandseite einzustellen, wobei ein realistischer prognostischer Zeitraum von etwa 15 Jahren zu Grunde zu legen ist. In einem ersten Schritt ist dafür das von den Klägern zu finanzierende Kapital zu ermitteln. Von den übereinstimmend festgestellten und belegten Sanierungskosten in Höhe von rund 710.000,- € errechnet sich das erforderliche Finanzierungskapital durch den Abzug der für die Sanierungsmaßnahme verbindlich zugesagten oder mit hoher Sicherheit zu erwartenden Förderbeträge der öffentlichen Hand (BayVGH a.a.O.). Im vorliegenden Fall geht der Beklagte von Fördermitteln in Höhe von 150.000,- € aus, für die es jedoch keinerlei Zusagen, Bewilligungen oder Ankündigungen gibt. Lediglich nach den Stellungnahmen der Beklagten besteht die Möglichkeit von Zuschüssen in Höhe von 150.000,- €. Selbst wenn dies eine Zusage des Beklagten sein solle verbleibt ohne Berücksichtigung möglicher Kostenerhöhungen bei Ausführung der Baumaßnahme oder im Zusammenhang mit fachlichen Vorgaben des Denkmalschutzes ein Kapitalbedarf in Höhe von 560.000,- €, wobei der Beklagte bei der im Bescheid vorgenommenen Wirtschaftlichkeitsberechnung selber von 710.000,- € Finanzierungskosten ausgeht. Die im Bescheid vom 10. April 2017 und den nachfolgenden Stellungnahmen in den Raum gestellten Zuschüsse in Höhe von 150.000,- € sind danach nicht zugesichert, sondern lediglich ein Element der Wirtschaftlichkeitsberechnung.
3. Die für die Sanierung erforderliche Finanzierung von mindestens 560.000,- €, realistischerweise 710.000,- €, muss aus dem Objekt heraus zu bewältigen sein, da nur dann nach der Rechtsprechung davon auszugehen ist, dass sich das Objekt selber trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015, a.a.O.). Diese nach ständiger Rechtsprechung vorausgesetzte Anforderung ist ein Gebot der verfassungsrechtlichen Vorgabe, dass die durch den Denkmalschutz einem Eigentümer auferlegten Pflichten unter Berücksichtigung des Eigentumsschutzes des Art. 14 Abs. 1 GG nur dann hinnehmbar sind, wenn diese insbesondere finanziellen Verpflichtungen sich auf eine durch den Denkmalschutz gesteigerte Sozialbindung beschränken ohne die Privatnützigkeit des Eigentums nahezu vollständig zu beseitigen (BVerfG, B.v. 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 und ständige Rechtsprechung; VG München vom 16.3.2016 – M 9 K 14.2668). Dies bedeutet, dass das Eigentum an einem Baudenkmal nicht dazu führen darf, dass der Denkmaleigentümer über das Eigentum an dem Denkmal hinaus noch eigenes, sonstiges Vermögen einsetzen muss, um den Erhalt des Denkmals für die Allgemeinheit zu sichern. Der Eigentümer ist deshalb auch nicht verpflichtet, weiteres Vermögen einzusetzen, um die Finanzierung des Erhalts eines Denkmals zu ermöglichen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass er das Eigentum am Denkmal und weiteres sonstiges Vermögen verliert, wenn im Rahmen des Kredits von ihm geleistete Sicherheiten in Anspruch genommen werden. Die gesteigerte Sozialbindung rechtfertigt es im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass im Interesse der Allgemeinheit der Erhalt eines Denkmals dazu führen kann, dass der Eigentümer finanziell ruiniert und außerordentlich belastet wird.
Auf das rechnerische Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie sie der Beklagte und die Kläger in Anlehnung an die Vorgaben des Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 12. August 2015 (a.a.O.) vorgenommen haben, kommt es hier nicht entscheidungserheblich an, da die Erlangung eines Immobilienkredits in der erforderlichen Höhe durch eine Beleihung des verfahrensgegenständlichen Objekts weder tatsächlich noch rechtlich möglich ist. Die Kläger haben durch die Nachfrage bei ihrem Kreditinstitut belegt, dass für die Finanzierung eines Immobilienkredits in Höhe des vollen Sanierungsbetrags bei ausschließlicher Beleihung der Immobilie keine Finanzierungszusage gegeben wird. Die Volks- und Raiffeisenbank Bayern Mitte hat am 5. August 2015 eine Finanzierung auf der Grundlage von 710.000,- € Sanierungsaufwand, 100%-iger Finanzierung, Mieteinnahmen von 900,- € netto im Monat und Kapitaldienst für Zins und Tilgung ausschließlich aus der Nettokaltmiete abgelehnt. Ausgehend von Kreditzinsen zu einem Zinssatz von 1,95% bei einer 10-jährigen Zinsbindung und einer Mindesttilgung von 1% der Kreditsumme betrage die monatliche Annuität 1.745,42 € bei Einsatz einer Nettokaltmiete von 900,- €. Die Bank setze einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% der Finanzierungssumme oder alternativ den Einsatz einer Zusatzsicherheit voraus. Bei der Sanierung von Baudenkmälern ergäbe sich nach ihrer Erfahrung sehr oft ein Nachfinanzierungsbedarf, der bei den hier zu Grunde gelegten Finanzierungsrelationen nicht darstellbar sei (Anlage K13, Blatt 36 Gerichtsakte M 9 K 16.5292). Es besteht für das Gericht keine Veranlassung, an der Richtigkeit dieser Bestätigung zu zweifeln, da sich aus den für das gesamte Bankenwesen geltenden rechtlichen Vorgaben ergibt, dass das verfahrensgegenständliche Objekt nicht mit der erforderlichen Summe beliehen werden kann. Zum einen darf die Beleihung von Immobilien selbst dann, wenn eine persönliche Haftung besteht, 80% des Marktwertes der Immobilie nach europäischem Recht nicht überschreiten (Verordnung des Europäischen Parlaments und des Rates über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen und zur Änderung der Verordnung EU Nr. 646/2012 vom 26.6.2013, VO (EU) Nr. 575/2013), dort § 125 Abs. 2 d). Dies bedeutet, dass das sanierte Vorhaben einen Marktwert in Höhe von 710.000,- €, zumindest 560.000,- € haben müsste, um einen Immobilienkredit in Höhe von 80% dieses Marktwertes bei ausschließlicher Beleihung des Objekts zu erhalten. Aufgrund eigener Sachkenntnis und unter Auswertung der allgemein zugänglichen Quellen ist nach Überzeugung des Gerichts ein derartiger Kaufpreis für das sanierte Objekt nicht erzielbar. Bei einer Wohnfläche von 149 m² nach Sanierung ist aktuell ein Kaufpreis von 250.000,- bis ca. 340.000,- € für ein Einfamilienhaus mit Wohnflächen von 130 bis 140 m² in K. zu erzielen (Immobilienscout24.de, abgefragt am 25.5.2018, Angebot von drei Häusern in K.). Daraus folgt, dass auch für neugebaute Einfamilienhäuser mit Grundstück ein um mindestens ca. 200.000,- € höherer Preis als der aktuelle Marktwert nicht zu erzielen ist. Da ein Immobilienkredit nicht zu erlangen ist, scheidet ein Erhalt des Baudenkmals aus sich heraus aus. Bereits aus diesem Grund ist der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich unzumutbar.
Soweit der Beklagte im Bescheid erstmals davon ausgeht, dass die Kläger wegen Unwirtschaftlichkeit des Erhalts verpflichtet seien, nach einem Käufer für die Immobilie zu suchen und dabei einen Verlust in Höhe von bis zu 10% als zumutbar hinzunehmen hätten, entbehrt dies jeder substantiierten rechtlichen und tatsächlichen Grundlage. Nach Aktenlage und nach dem Ergebnis des Augenscheins und der mündlichen Verhandlung ist nicht ansatzweise erkennbar, dass ein leistungsfähiger und leistungswilliger Interessent ein verfallenes, denkmalgeschütztes Wohnhaus unmittelbar an der Straße in K. kaufen und darüber hinaus noch 710.000,- € investieren würde. Ausweislich des notariellen Kaufvertrags haben die Kläger im Jahre 2011 das 617 m² große Grundstück mit Altbestand von den Erben für 80.000,- € gekauft. Es ist nicht ersichtlich, dass bei dieser Differenz zwischen Wert des Grundstücks und Sanierungskosten ein Interessent gefunden wird. Auf die hier zu verneinende Rechtsfrage, ob Art. 6 DSchG die Versagung der Erlaubnis deshalb rechtfertigt, weil ein Verkauf möglich ist, kommt es nicht mehr an. Es ist regelmäßig kein sachgerechtes Kriterium im Rahmen der Abwägung des Gewichtes der privaten Interessen der Kläger als Eigentümer mit dem Allgemeininteresse der Erhaltung eines Baudenkmals, wenn von diesem der Verkauf als zumutbare wirtschaftliche Maßnahme erwartet wird.
4. Der Beklagte war zur Genehmigung zu verpflichten. Art. 6 Abs. 2 DSchG ist zwar eine Ermessensvorschrift. Diese ist jedoch so auszulegen und anzuwenden, dass die Erlaubnis erteilt werden muss, wenn die Erhaltung des Baudenkmals dem Eigentümer nicht zuzumuten ist (BayVGH, U.v. 27.9.2007 - 1 B 002474). Da der Erhalt für die Kläger wirtschaftlich unzumutbar ist und der im Bescheid geforderte Verkauf keine angemessene und verhältnismäßige Maßnahme zur Herstellung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Lichte des Eigentumsschutzes ist, besteht vorliegend kein Ermessensspielraum mehr. Da die Kläger die Sanierungskosten auch durch eine Kreditaufnahme nicht aufbringen können, würden trotz der im Bescheid in Aussicht gestellten Zuschüsse diese nicht nur eine völlige Entwertung des Eigentumsrechts, sondern darüber hinaus auch zwangsläufig eine erhebliche Verschuldung der Kläger zur Folge haben.
Nach alledem war der verfahrensgegenständliche Bescheid aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, antragsgemäß die Erlaubnis zur Beseitigung des Bestandsgebäudes zu erteilen.
Der Beklagte hat gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen. Es entspricht der Billigkeit, dass der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selber trägt, da er sich nicht durch Stellung eines Antrags einem Kostenrisiko ausgesetzt hat, § 154 Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 f. ZPO.
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
