Verwaltungsgericht München Urteil, 30. Jan. 2019 - M 9 K 16.1378

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin begehrt eine Zweckentfremdungsgenehmigung und ein Negativattest, um einen Leerstand zweckentfremdungsrechtlich legalisieren zu lassen.

Bescheidobjekt ist eine Wohneinheit mit ca. 80 m² Wohnfläche in der O.str. 3, 3. Obergeschoss rechts, und damit in unmittelbarer Isarnähe. Die Wohnung steht nach Aktenlage seit mindestens 2010 leer (vgl. Bl. 124 d. Behördenakts - i. F.: BA -); sie befindet sich in einem 1889 erbauten Gebäude, das als Baudenkmal eingestuft wird und das insgesamt im Eigentum der Klägerin steht.

Die Klägerin beantragte unter dem 26. März 2015 die Legalisierung des Leerstands durch Zweckentfremdungsgenehmigung und [sic!] Negativattest (Bl. 60ff. d. BA). Sie gab an, bei dem Objekt handele es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus. Die Wohneinheit sei bis zum Tod des bisherigen langjährigen Mieters genehmigungskonform zu Wohnzwecken genutzt worden. Dem Antrag lag ein Schreiben des Architekten M. bei, das den Zustand der Wohnung u. a. als „katastrophal“ einstufte.

Die Beklagte ließ ihre Fachstelle in der Folge aufgrund einer Ortseinsicht im Beisein der Klägerin ein Technisches Gutachten zum Zustand der Wohneinheit erstellen (vom 11. November 2015, Bl. 96ff. d. BA). Demnach könne die mit Kosten in Höhe von rund 50.000,- EUR verbundene Sanierung der Wohnung mit einem erzielbaren Reinertrag von rund 95.000,- EUR über die nächsten zehn Jahre ohne weiteres finanziert werden. Dabei wurde ein Wagniszuschlag von knapp 6.500,- EUR berücksichtigt. Die Kosten seien laut Gutachten so angesetzt worden, dass der Zustand über eine reine Wiedervermietbarkeit hinausgehend verbessert werden könne. Aus bautechnischer Sicht lägen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Negativattestes deshalb nicht vor.

Aufgrund dessen wurde die Klägerin mit Schreiben vom 25. November 2015 zur beabsichtigten Ablehnung des Antrags angehört (Bl. 128f. d. BA).

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 29. Februar 2016 (Gz. S-III-W/BS), der Klägerin gegen Postzustellungsurkunde am 7. März 2016 zugestellt (Bl. 177f. d. BA), lehnte die Beklagte die Anträge auf Negativattest (Ziff. 1) und auf Genehmigung „zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung“ (Ziff. 2) ab. Die Voraussetzungen für die Erteilung eines Negativattestes lägen nicht vor. Die Wohneinheit sei trotz mehrjährigen Leerstands und „übergangener“ Modernisierung in relativ gutem Erhaltungszustand. Folgende Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten - Kostenpunkt: rund 50.000,- EUR - seien erforderlich: Erneuern der Elektroinstallation, Herstellen eines Heizungs- und Warm-Wasser-Systems, Erneuerung des Sanitärbereichs, Renovieren/Überarbeiten der Innenraumausstattung (Boden-, Decken-, Wandoberflächen, Türen). Es würden nur die baulichen Kosten angesetzt, die zur Wiederherstellung einer reinen Bewohnbarkeit notwendig seien (z. B. die Kosten für eine Baderweiterung seien nicht berücksichtigt worden). Mit dem auf Basis v. a. der ortsüblichen Marktmiete (13,- EUR / m²) bestimmten durchschnittlich erzielbaren Mietzins (angesetzt aufgrund langjährigen Leerstands: Neuvermietung) i. H. v. 95.000,- über die nächsten zehn Jahre könnten die Kosten gut finanziert und ausgeglichen werden.

Der Klägerbevollmächtigte hat mit Schriftsatz vom 22. März 2016, bei Gericht eingegangen am Folgetag, gegen den Bescheid Klage erhoben. Er beantragt,

I. der Klägerin den Leerstand zu genehmigen und ihr ein sog. Negativattest im Sinne der Zweckentfremdungsverordnung zu erteilen,

II. den Bescheid aufzuheben,

III. der Beklagten die Kosten aufzuerlegen,

IV. die Erklärung auszusprechen, dass Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren notwendig gewesen ist und V. hilfsweise, der Klägerin den Leerstand der Wohneinheit gegen Zahlung einer angemessenen Ausgleichsabgabe zu genehmigen.

Sowohl die Feststellung der Kosten für die baulichen Maßnahmen als auch die Feststellung des erzielbaren Mietzins seien von der Beklagten eklatant falsch berechnet worden. Nicht zu beanstanden seien lediglich: DIN 344 Wohnungseingangstür erneuern 1.225,- EUR, DIN 444 Komplett Bauteil Elektroinstallation 6.800,- EUR, DIN 456 Brandmeldeanlagen 33,- EUR. Demgegenüber seien folgende Positionen falsch bzw. zu niedrig angesetzt: DIN Innentüren instand setzen: Hier müssten mindestens 4.500,- EUR mehr angesetzt werden, wie u. a. aus den von der Klägerin eingeholten Angeboten folge. Die Beklagte nenne in ihrer Stellungnahme im Wesentlichen nur Malerarbeiten, damit sei es nicht getan; die Türen müssten neu gespannt und unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes aufgearbeitet werden (Laibung, Beschläge, Zargen). Es könnten bei denkmalgeschützten Türen bspw. keine Normzargen verwendet werden, sondern nur individuelle Anfertigungen. Auch die Oberlichter müssten erneuert und dabei maßgerecht angefertigt werden. Eine Tür schließlich fehle ganz und müsse ersetzt werden. Bad: Die Positionen DIN 420, 399, 410, 353, 345 und 352 beträfen allesamt das Bad und ergäben nach der Stellungnahme der Beklagten Gesamtkosten i. H. v. 20.326,- EUR; das sei so nicht zu beanstanden (Kalkulation der Klägerin 22.223,- EUR). Es sei aber ein Mehraufwand von 16.000,- EUR anzusetzen, da es heutigem Standard entspreche, auch die Grundfläche zu vergrößern, wenn ein Bad mit über 20.000,- EUR Aufwand saniert werde. Wohnen sei immer zeitgemäßes Wohnen in einer bestimmten Region; der zugrunde zu legende objektive Maßstab müsse einfaches Wohnen für Neuvermietungen im Jahr 2016 im innerstädtischen Bereich von München sein. Dann sei auch eine Badvergrößerung und die skizzierte Instandsetzung der Innentüren (mit Beschlägen, Schließblechen etc.) erforderlich. Böden: Es seien nicht nur defekte Flächen zu reparieren, sondern es sei eine komplette Bodenerneuerung in allen Räumen zugrunde zu legen. Es werde nicht verkannt, dass eine Wohnung natürlich auch mit altem Boden vermietet werden könne, das führe dann allerdings zu einem erheblichen Abschlag laut Mietspiegel. Decken: Hier sei im Gutachten nichts veranschlagt, diese müssten aber abgehängt, unter Rigips gelegt und mit Elektroinstallationen versehen werden. Die Ausführungsart müsse der Klägerin auch in gewissem Umfang zum Zwecke der Wiedervermietbarkeit selbst überlassen bleiben. Malerarbeiten: Die angesetzten 272 m² seien nicht nachvollziehbar. Im Zuge des Angebots vom 17. März 2015 sei für die 80 m²-Wohnung ein Aufmaß vorgenommen worden, wonach die Flächen gesamt 395 m² ausmachten. Auch dürften für eine ordnungsgemäße Neuvermietung nicht nur Putzarbeiten, sondern es müsse auch ein Anstrich veranschlagt werden. Alles andere führe zu einem Mietpreisabschlag. Es seien Mehrkosten von 4.691,- EUR anzusetzen. Im Rahmen der jeweiligen Mehrkosten sei noch eine Hinzurechnung/Anpassung hinsichtlich Baupreisindex, Regionalfaktor und Wagniszuschlag vorzunehmen. Allein mit Türen und Malerarbeiten komme man so auf Mehrkosten von 12.894,06 EUR, die den im Gutachten veranschlagten 50.000,- EUR hinzuzuaddieren seien; damit stehe man bei 62.804,90 EUR. Auch die Feststellungen zu den erzielbaren Mietzinsen seien rechtlich unhaltbar. Es dürfe nicht auf Annoncen, Datensätze in Immoscout usw. zurückgegriffen werden; nur der qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt München sei maßgebend. Es handele sich weiter nicht um ein Stadthaus im Sinne des Mietspiegels und es könne kein Zuschlag für die Lage über die Hintertür der Tab. 6.7 eingeführt werden. Die Berechnung sei um 1,07 EUR nach unten zu korrigieren. Unter Einrechnung aller Zu- und Abschläge belaufe sich die Mietspiegelmiete auf 8,04 EUR / m². Unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse könnten maximal 8,84 EUR / m² erzielt werden, d. h. 707,52 EUR monatlich. Unter Abzug der Bewirtschaftungskosten komme man auf einen reinen Mietertrag von 7.301 EUR p. a.; angesetzt würden dabei: Grundpreis von 10,41 EUR gem. Tab. 2, hellblaue Lage (damit: keine Zuschläge), Abschlag für den Fußboden, wenn man mit der Beklagten davon ausgehe, diesen nur auszubessern, Abschlag für einfachen Altbau. 7.301 EUR p. a. x 8,75 ergebe 63.883,- EUR Mieteinnahmen, denen nach der Beklagten bauliche Maßnahmen in Höhe von schon einmal immerhin rund 50.000,- EUR gegenüberstehen. Die angesetzten Kosten lägen weit unter den realistischen 84.000,- EUR. Zu berücksichtigen seien weiter die Finanzierungskosten: Die Klägerin als Rentnerin müsse die Investitionskosten komplett kreditfinanzieren, womit mindestens 70.000,- EUR anzusetzen seien; auch sei die anstehende Dachrenovierung für 95.000,- EUR zu beachten. Im Gutachten sei, zusammenfassend, ersichtlich eine einfache Sanierung angesetzt worden, die einzig dem Zweck dienen solle, eine Neuvermietung irgendwie zu ermöglichen. Es sei aber zu berücksichtigen, dass die Klägerin in gewisser Form auch noch eigenen Einfluss auf die Art der Sanierung nehmen müsse. Dass keinerlei individueller Beurteilungsspielraum bestehe, ergebe sich so nicht aus § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS. Die Ansätze der Kostenangebote seien in Ordnung, v.a. die von der Fa. Weber veranschlagte Arbeitszeit. Hilfsweise zu alledem begehre die Klägerin, der der Verkauf einer Wohnung im Objekt zur Finanzierung nicht zugemutet werden könne, eine Genehmigung gegen eine angemessene Ausgleichszahlung.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Für die Instandsetzung der Türen seien, anders als behauptet, tatsächlich 2.766,- EUR angesetzt worden (inklusive Austausch der Glaseinsätze); damit komme man nach Anpassung an den Baupreisindex, Baunebenkosten/Wagnis sowie Regionalfaktor auf 3.876,63 EUR. Aus den Angeboten der Klägerseite seien die Kosten für Beschläge, Schließbleche, Schlösser sowie Glasscheiben herauszurechnen, das seien wünschenswerte, aber nicht zur Wiederbewohnbarkeit zwingend erforderliche Maßnahmen. Die Berechnung der Beklagten befinde sich im Vergleich mit den Angeboten der Klägerin in einer realistischen, marktgerechten Preisspanne (Fa. Wörle: 2.798,88 EUR, Fa. Weber: 6.152,78 EUR, wobei der dortige Ansatz der Arbeitszeit mit 4.500,- EUR netto nicht nachvollzogen werden könne). Die Vergrößerung des Bads sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht zu veranschlagen, die Wohneinheit sei auch unter Beibehaltung der momentanen Größe zum Bewohnen geeignet und werde vom Wohnungsmarkt angenommen werden. Bodenbeläge: Die Klägerseite gestehe selbst zu, dass eine Vermietung auch mit alten Böden möglich sei, daran werde festgehalten; hilfsweise werde eine teilweise Erneuerung + Instandsetzung mit Kosten von insgesamt 4.219,30 EUR berücksichtigt, was sich dann aber auch bei der Berechnung der Miethöhe in Zuschlägen niederschlage. Das Angebot der Fa. Weber sei ob des Ansatzes von 5.000,- EUR Arbeitszeit erneut nicht nachvollziehbar. Malerarbeiten: Es seien Malerarbeiten der gesamten Wohneinheit berücksichtigt und kalkuliert worden. Die angesetzten Kosten beliefen sich, anders als behauptet, auf 2.859,11 EUR. Unter Berücksichtigung von zusätzlichen 29,61 m² - insofern werde der Klägerseite beigetreten - und unter Berücksichtigung nur der richtigen Ansätze im Angebot der Fa. Wörle (teils seien Positionen doppelt veranschlagt worden) betrage das Kostendelta nur mehr 1.289,60 EUR. Die Klägerin dürfe die von ihr errechneten Mehrkosten nicht zusätzlich mit Baupreisindex und Regionalfaktor hochrechnen. Diese beruhten gerade auf aktuellen Angeboten örtlich ansässiger Fachbetriebe, weswegen eine Umrechnung nicht erfolgen dürfe, die notwendig sei, um die bundesweit ermittelten durchschnittlichen Kostenkennwerte aktuell und ortsspezifisch angeben zu können. Im Rahmen des Antrags auf Erteilung eines Negativattestes sei kein Raum für individuelle Eigengestaltungswünsche. Es stehe der Klägerin aber natürlich abseits vom Streitgegenstand frei, die Sanierung ihren Wünschen entsprechend ausführen zu lassen, das habe aber mit vorliegender Klage nichts zu tun. Berücksichtige man alle jetzt behandelten Mehrkosten (Malerarbeiten, Böden), beliefen sich die baulichen Maßnahmen auf nunmehr gerundet 54.000,- EUR. Dann sei die Bodenerneuerung aber auch im Rahmen der Mietwertermittlung mittels Aufschlags zu berücksichtigen. Es errechne sich eine neue Netto-Marktmiete von 13,40 EUR pro m² und damit ein Reinertrag über die nächsten zehn Jahre von insgesamt 98.148,- EUR, dem 54.000,- EUR Investitionskosten gegenüberstünden. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit könne mit einem wirtschaftlich zumutbaren Aufwand erfolgen.

Mit Schriftsatz vom 29. Januar 2019 übergab die Beklagte eine aktualisierte Berechnung sowohl der Investitionskosten als auch des erzielbaren Mietzinses.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie auf die beigezogene Behördenakte, insbesondere auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 30. Januar 2019.

1. Die Klage ist im Hauptantrag zwar zulässig, aber unbegründet.

Die Klägerin hat im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung keinen Anspruch auf die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung und/ oder eines Negativattestes, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

a) Maßgebend sind die Vorschriften des Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-B), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), und der Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 5. Dezember 2017, bekanntgemacht am 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494).

b) Vorab ist klarzustellen, dass in bestimmten Fällen zur Legalisierung eines Leerstandes zwar auch eine Zweckentfremdungsgenehmigung, Art. 2 ZwEWG, § 5 ZeS, beantragt werden kann. Denn auch durch Leerstehenlassen führt man Wohnraum anderen als Wohnzwecken zu, da eine Zweckentfremdung auch durch schlichte Aufgabe des Wohnzwecks erfolgen kann - die Neuaufnahme einer anderen Nutzung ist keine zwingende Voraussetzung (BVerfG, U.v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - NJW 1975, 727; BVerwG, U.v. 12.12.1979 - 8 C 2/79 - NJW 1980, 1970; BayVGH, U.v. 24.1.1995 - 24 B 94.3202 - BeckRS 1995, 16813). Nach dem Regelungsgefüge und nach dem Wortlaut von § 10, § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entspricht dem klägerischen Begehr vorliegend aber nur der Antrag auf Erteilung eines Negativattestes. Dass die Klägerin zusätzlich einen Antrag auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung stellte und dieses Ziel mit ihrer Verpflichtungsklage weiter verfolgt, ist im Grunde genommen sogar widersprüchlich, schließlich möchte sie nicht etwa eine moderne Wohneinheit bewusst leer stehen lassen, sondern beruft sich auf einen schweren Mangel bzw. Missstand der Räumlichkeiten. Dann liegt aber aus ihrer Sicht bereits kein Wohnraum mehr vor, dessen Zweckentfremdung durch Leerstand genehmigt werden müsste, vgl. den klaren Wortlaut von § 3 Abs. 3 ZeS (auch BVerwG, U.v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - juris). Der Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung geht inhaltlich jedenfalls nicht über den Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes hinaus, ein Mehrwert besteht nicht (vgl. auch Ziff. 1 lit. d und Ziff. 2 der hiesigen Entscheidung), weswegen sich die Ausführungen im Folgenden auf den geltend gemachten Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes konzentrieren. Trotz entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung hielt der Klägerbevollmächtigte seine Anträge in der ursprünglichen Form aufrecht, was dann auch im Rahmen des Streitwerts - zweifacher Auffangwert nach § 52 Abs. 2 GKG - entsprechend berücksichtigt werden musste.

c) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes nach § 10 ZeS i. V. m. § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS.

Zwar lag ursprünglich Wohnraum vor und sind die Beteiligten einig, dass die Räumlichkeiten mittlerweile einen Missstand aufweisen (vgl. das Gutachten der Beklagten, Bl. 121 d. BA, Ziff. 4.3 Abs. 3).

Die Wiederbewohnbarkeit kann aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden.

aa) Maßstab ist die Herstellung einer „reinen“ Wiederbewohnbarkeit. Dies folgt schon aus dem klaren Wortlaut von § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS. Demnach sind bei der Prüfung der Zumutbarkeit lediglich die Aufwendungen zugrunde zu legen, deren es zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards bedarf. Das folgt aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung (BVerwG, U.v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris; auch VG München, U.v. 29.3.2017 - M 9 K 15.3795 - juris). Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfasst nur Wohnraum, der zumindest im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann. Eine aus der Wohnungsnot resultierende Nachfrage auch nach „Bruchbuden“ muss deshalb außer Betracht bleiben; ebenso wenig kommt es auf örtliche oder regionale Besonderheiten an. Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a. a. O.; auch VG München, U.v. 29.3.2017, a. a. O.).

bb) Damit scheiden die Positionen zur Vergrößerung des Bads und zur Erneuerung der Böden von vorn herein aus. Auch in München sind derartige Maßnahmen nicht erforderlich, um die Wohnung wieder bewohnen zu können. Der Bevollmächtigte gab selbst an, dass die Wohneinheit auch mit den „alten“ Böden vermietet werden könnte. Der Klägerin bleibt es unabhängig davon natürlich unbenommen, individuelle Sanierungs- und Gestaltungswünsche zu verwirklichen; das hat aber mit dem Maßstab des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS nichts zu tun. Es geht um eine Objektivierung und um einen durchschnittlichen Standard.

cc) Die Berechnung der Beklagten zu den notwendigen Investitionskosten - mit Stand 29. Januar 2019 zuletzt rund 54.000,- EUR - ist nachvollziehbar und stimmig. Selbst wenn die Böden dem klägerischen Ansinnen entsprechend partiell neu gefertigt und im Übrigen tiefergehend restauriert werden, ist damit keine ausschlaggebende Erhöhung der Investitionskosten verbunden (vgl. noch unten). Die von Klägerseite vorgelegten Kostenangebote aus 2015 liegen teils unter den von der Beklagten veranschlagten Kosten bzw. bewegen sich in vergleichbaren Preiskategorien (Fa. Wörle); die Ansätze bspw. der Fa. Weber dagegen sind nicht nachvollziehbar, da exorbitant hohe Arbeitszeitkosten aufgeführt werden (z. B. werden bereits nur im Rahmen eines Angebots, Bl. 59 d. BA, d. h. vor Ausführung der Arbeiten, Arbeitszeitkosten in Höhe von 5.000,- EUR veranschlagt). Unzulässig ist in jedem Fall die Hochrechnung der konkreten, für den Einzelfall erstellten Kostenangebote mit Baupreisindex und Regionalfaktor. Insgesamt erscheinen die von Klägerseite - ohne Badvergrößerung - angesetzten 62.804,90 EUR für eine am Maßstab des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS orientierte Sanierung einer 80 m²-Wohnung viel zu hoch gegriffen. Das ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der Zustand der Wohneinheit nach Einschätzung der fachkundigen Stelle, auf die sich das Gericht stützen kann (vgl. BayVGH, B.v. 23.6.2017 - 15 ZB 17.58 - juris), trotz ihres Alters als gut beurteilt wird. Es steht nicht etwa eine komplette Kernsanierung an, bspw. sind die Fensterelemente nach übereinstimmenden Angaben der Beteiligten erst vor wenigen Jahren erneuert worden (Bl. 121 d. BA).

dd) Die Berechnungen der Beklagten zur Mietzinshöhe sind belastbar und nachvollziehbar, anders als der Ansatz der Klägerseite.

Mittlerweile (Stand: Mietspiegel 2017) liegt das Objekt in der Lage dunkelblau, „zentral durchschnittlich“, womit ohnehin ein Zuschlag i. H. v. 0,62 EUR pro m² und Monat auf die ortsübliche Nettomiete vorzunehmen ist, vgl. Mietspiegel-Broschüre, S. 13 und S. 15. Damit kann dahinstehen, ob der noch unter Geltung des Mietspiegels 2015 nach Tab. 6.7, S. 22, vorgenommene Zuschlag haltbar war oder nicht. Auch der Ansatz „Stadthaus“ ist korrekt. Nach der (unveränderten) Definition des Mietspiegels 2017, S. 14, ist ein Stadthaus ein Gebäude, das mit mindestens einer Seite an ein anderes Gebäude grenzt und das keine zum Haus gehörige Grünfläche oder gärtnerisch angelegte Fläche besitzt. Dieser Gebäudetyp komme demnach häufig u. a. im Stadtteil Au-Haidhausen vor und finde sich vielfach in Wohnvierteln mit zusammenhängender Bebauung. Das klägerische Objekt erfüllt all diese Voraussetzungen.

Die Klägerseite lässt bei ihrer Berechnung - „unter Einrechnung aller Zu- und Abschläge belaufe sich die Mietspiegelmiete auf 8,04 EUR / m²“ -, anders als angegeben, alle vorzunehmenden Zuschläge außen vor.

Folgender Mindestmietzins errechnet sich nach Ansicht des Gerichts, auch unter Außerachtlassung der in der Neuberechnung der Beklagten vom 29. Januar 2019 unter Ziff. 8, „zusätzliche Begründung“, angesetzten Zuschläge:

Damit wären über die nächsten zehn Jahre hinweg Kosten in Höhe von mindestens 90.000,- EUR finanzierbar (vgl. die nicht infrage gestellte Berechnungsweise auf Bl. 116 d. BA und in der Aufstellung vom 29. Januar 2019); die am 29. Januar 2019 vorgelegte, schlüssige Berechnung weist sogar Werte von 100.000,- EUR (ohne Erneuerung der Böden) bzw. 109.000,- EUR (bei Erneuerung der Böden) aus.

ee) Nach alledem ist das klägerische Begehr nicht nachvollziehbar.

Die Investitionskosten sind über die nächsten zehn Jahre bei Zugrundelegung eines Reinertrags von ≥ 90.000,- EUR ohne weiteres amortisierbar. Selbst wenn man alle von der Klägerseite angegebenen Kostenpositionen - ohne Vergrößerung des Bads und ohne unzulässige Hochrechnung durch den Baupreisindex usw. - zugrunde legen würde, ergäben sich „nur“ Investitionskosten i. H. v. ca. 60.000,- EUR (Bl. 6 d. Gerichtsakts). Damit besteht ein „Wagnisdelta“ von 30.000,- EUR, die zu erwartende Mietrendite übersteigt den Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwand in so erheblichem Ausmaß, dass die Angriffe bzw. Einwendungen der Klägerseite „ins Blaue hinein“ erfolgen.

Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass selbst unter Zugrundelegung der - unhaltbaren - klägerischen Berechnung des Mietzinses Mieteinnahmen von 64.000,- EUR maximal 62.804,90,- EUR Investitionskosten gegenüberstünden. Die Klagebegründung, die die absolute Notwendigkeit der Erteilung eines Negativattestes nachweisen wollte, erscheint somit bereits unschlüssig.

Bei alledem ist auf Folgendes hinzuweisen:

Es ist bereits fraglich, ob Darlehenszinsen - wie von der Klägerin anheimgestellt - zu berücksichtigen sind und wenn, in welcher Höhe. Unabhängig davon, dass die Klägerin das Objekt verkaufen könnte, um der Renovierungslast zu entgehen, sind dem über zehn Jahre erzielbaren Mietzins nach den zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften (nur) die „aufzuwendenden finanziellen Mittel zur Herstellung der Wiederbewohnbarkeit“ gegenüberzustellen. Mit Letzterem sind nach dem Wortlaut der Satzung nur die baulichen Kosten gemeint. Es kann angesichts dieses gesetzlichen Maßstabs und nach Sinn und Zweck der Vorschrift keinen Unterschied machen, ob die Investitionskosten aus Eigenkapital - damit wären keinerlei Zinszahlungen verbunden - oder über einen Kredit finanziert werden; eine Berücksichtigung angeblicher hoher Darlehenszinsen scheidet aus (a. A. wohl, ohne Begründung, OVG Berlin, U.v. 12.9.1991 - 5 B 28.89 - BeckRS 1991, 8199). Ansonsten müssten bei Verwendung freien Vermögens konsequenterweise auch entgangene Kapitalerträge angesetzt werden, was zu einer vollkommen fiktiven und in 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS in keiner Weise angelegten Betrachtungsweise führte.

Unabhängig davon hat die Beklagte Finanzierungskosten eingestellt, vgl. Ziff. 116 d. BA, „finanzierbare Kosten bei einem Zinssatz von 2,5% auf zehn Jahre“, Stand: November 2015, bzw. Neuberechnung vom 29. Januar 2019, „finanzierbare Kosten bei einem Zinssatz von 1,5% auf zehn Jahre“. Anstatt 108.330,- EUR (10.833,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) bzw. 118.000,- EUR (11.800,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) bzw. 108.000,- EUR (10.800,- EUR Reinmietertrag p. a. x 10 Jahre) wurden als finanzierbare Kosten nur 94.800,- EUR bzw. 109.000,- bzw. 100.000,- EUR angesetzt.

Selbst wenn man schließlich die von Klägerseite ohne Nachweis genannte Zinslast i. H. v. etwa 10.000,- EUR heranziehen würde - nach den Ausführungen der Klagebegründung, S. 9, lägen die notwendigen Investitionen inklusive Finanzierungskosten „sicher bei über 70.000,- EUR“ -, was für die derzeitigen Konditionen von Baudarlehen zweifelhaft erscheint, wäre die Herstellung der Wiederbewohnbarkeit zumutbar, da Mieteinnahmen von mindestens 90.000,- EUR zu erwarten sind.

All das gilt umso mehr, als dann konsequenterweise auch verfügbare Zuschüsse und Fördermöglichkeiten bspw. vonseiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau einzupreisen wären.

Damit trägt sich die Wohneinheit wirtschaftlich in jedem Fall selbst. Mit den im Bereich des Denkmalrechts diskutierten Fragen (vgl. bspw. VG München, U.v. 11.4.2018 - M 9 K 16.5292 - juris), ob eine Abbrucherlaubnis zu erteilen ist, wenn sich der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen finanzieren lässt, hat die vorliegende Fallgestaltung von vorn herein nichts zu tun, unabhängig davon, dass es sich bei dem Objekt um ein Baudenkmal handelt.

Auch die angebliche Dachsanierung muss bei der im 3. Obergeschoss eines fünfgeschossigen Gebäudes gelegenen Wohneinheit außen vor bleiben.

Nach alledem kann dahinstehen, welche Kostenpositionen durch „übergangene Modernisierung“ (vgl. Gutachten der Fachstelle vom 11. November 2015, Bl. 121 d. BA) verursacht wurden und damit nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a. a. O.) von vorn herein abzusetzen wären.

d) Ein Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung, Art. 2 ZwEWG, § 5 ZeS, scheidet aus. Dies ergibt sich zum einen, legt man das Verständnis des Klägerbevollmächtigten zugrunde, aus obigen Ausführungen; ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse der Klägerin, § 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS, ist nicht gegeben. Zum anderen greifen auch §§ 7f. ZeS nicht. Wie die Vertreterin der Beklagten erläuterte, ist eine nach Aktenlage und nach dem Klägervortrag allein in Betracht kommende Ausgleichszahlung in einem Erhaltungssatzungsgebiet - wie vorliegend gegeben - ohnehin unzulässig. Die in der mündlichen Verhandlung unabhängig davon genannten Konditionen lehnte der Klägerbevollmächtigte überdies ohnehin ab.

2. Die Klage ist im Hilfsantrag bereits unzulässig. Es handelt sich um keinen (un-) echten Hilfsantrag, da nur eine weitere/andere rechtliche Begründung für das Begehr, eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erhalten, zur Disposition gestellt wird.

3. Unabhängig davon, dass die Klage in Gänze abzuweisen war, ist hinsichtlich Ziff. IV der Anträge darauf hinzuweisen, dass es für den Bereich der Zweckentfremdung in Bayern seit 1. Juli 2007 kein Vorverfahren mehr gibt, Art. 15 Abs. 1, Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung (AGVwGO).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708f. ZPO.