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Verwaltungsgericht München Urteil, 16. März 2016 - M 9 K 14.2668

bei uns veröffentlicht am

16.03.2016

Verwaltungsgericht München Urteil, 16. März 2016 - M 9 K 14.2668

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht München Urteil, 16. März 2016 - M 9 K 14.2668

Gericht

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2014 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Gebäudes auf Grundstück Fl. Nr. 591, Gemarkung ... vom 22. Oktober 2013 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

II.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch eines Gebäudes.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl. Nr. 591, Gemarkung ..., A. 8, … (Baugrundstück). Das Baugrundstück hat eine Grundfläche von 64 m². Es ist mit einem Wohnhaus bebaut, das eine Grundfläche von ca. 6,80 m x 5,80 m hat. Dieses besteht aus einem Gewölbekeller, einem zum Teil freiliegenden, zum Teil in den Hang gebauten Untergeschoß, dem Erdgeschoss und einem Dachgeschoss. Im Untergeschoss befinden sich zwei Wohnräume, im Erdgeschoss eine Küche und ein Wohnraum, im Dachgeschoss ist eine Kammer vom übrigen Speicher abgetrennt.

Das Gebäude ist in der Denkmalliste für den Regierungsbezirk Oberbayern unter Nr. D. verzeichnet. Es ist dort als „kleines zweigeschossiges Haus, in Jurabauweise, giebelständig mit Kalkplattendach, um 1721 …“ bezeichnet. Nach einer in den Akten befindlichen Stellungnahme des Bayer. Landesamts für Denkmalpflege vom 30. Januar 2014 (Bl. 25 der Behördenakten) befindet sich das Gebäude zudem innerhalb des Ensembles „Altstadt ...“. Es sei Teil der ab dem Mittelalter nachweisbaren Vorstädte des Siedlungskerns. Es handle sich um einen Vertreter des Gebäudetyps Jurahaus aus der ersten Hälfte des 18. Jahrhunderts und damit einer das gesamte Stadtgebiet prägenden Bautradition, zu deren Merkmalen u. a. die Dachkonstruktion und Dachdeckung zählen würden. Es sei trotz vorhandener Mängel und der geringen Raumhöhe instandsetzungsfähig.

Mit Antrag vom 22. Oktober 2013 begehrte die Klägerin die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Baudenkmals auf dem Baugrundstück. Zur Erläuterung führte der Planer der Klägerin mit Schreiben vom 30. September 2013 aus, dass Maßnahmen zur Sanierung des Gebäudes keine zufriedenstellenden Lösungen liefern könnten. Hauptproblem seien die niedrigen Raumhöhen von 1,80 m - 2,00 m, die für eine Wohnnutzung unzureichend seien. Eine reine Sanierungsmaßnahme sei deshalb nicht ausreichend, um das Haus bewohnbar zu machen. Es sei vielmehr eine Veränderung der Geschoßdecken erforderlich.

Mit Bescheid vom 21. Mai 2014 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen würden. Es sei hinzunehmen, dass dem Eigentümer durch ein Beseitigungsverbot eine möglicherweise rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt werde. Es liege keine Unzumutbarkeit vor, da eine zumutbare Veräußerungsmöglichkeit gegeben zu sein scheint. Die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung liege beim Eigentümer. Eine solche sei nicht erfolgt.

Mit Telefax vom 24. Juni 2014 hat der Bevollmächtigte der Klägerin Klage gegen die Beklagte erhoben und zunächst beantragt, den Bescheid vom 21. Mai 2014 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Wohnhauses auf dem Baugrundstück zu erteilen.

Mit Schriftsatz vom 7. November 2014 beantragt der Bevollmächtigte der Klägerin unter Abänderung seines bisherigen Klageantrags zuletzt:

Der Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2014 wird aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, über die Erteilung der am 22. Oktober 2013 beantragten denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Wohnhauses A. 8 in … unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Klägerin das Anwesen im Jahr 1993 erworben habe. Sie beabsichtige den Abriss des stark geschädigten Gebäudebestands, um zusammen mit dem ebenfalls im Eigentum der Klägerin stehenden südwestlich angrenzenden Hanggrundstück Fl. Nr. 592/7 ein neues Wohngebäude zu errichten. Sie habe mittlerweile eine statisch konstruktive Voruntersuchung des Gebäudes durch das Ingenieurbüro W. durchführen lassen und das Architekturbüro S. mit der Erstellung einer Bauplanung beauftragt. Allein die Sanierung des Bestandes - ohne eine Nutzungsmöglichkeit zu erreichen - verursache Kosten von 125.000,-- EUR. Die Klägerin habe einen Anspruch auf eine erneute Entscheidung über die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung. Mittlerweile liege eine Wirtschaftlichkeitsberechnung des Architekturbüros S. vom 16. Juni 2015 vor, die in Abstimmung mit der Beklagten erstellt worden sei. Es sei danach von Sanierungskosten i. H. v. 485.000,-- EUR auszugehen. Pro Jahr sei darauf aufbauend mit Ausgaben i. H. v. 16.659,-- EUR zu rechnen, während mit Mieteinnahmen lediglich i. H. v. 7.641,-- EUR pro Jahr erzielt werden könnten. Zum zu erwartenden Steuervorteil der Klägerin wurde eine Stellungnahme ihres Steuerberaters vom 14. August 2015 vorgelegt (Bl. 162 - 164 der Gerichtsakte). Bei dem derzeitigen Steuersatz der Klägerin von 35% ergebe sich eine Entlastung von insgesamt 192.000 Euro. Nachdem die Klägerin nur noch 9 Jahre arbeiten wolle, werde sich der gesamte Entlastungsbetrag jedoch nicht realisieren lassen.

Mit Schriftsatz vom 21. Juli 2015 beantragt die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Nach Klageeinreichung sei im Zusammenwirken mit dem Bevollmächtigten der Klägerin und dem Ingenieurbüro S. eine denkmalverträgliche Planung entwickelt und mit der Beklagten sowie dem Bayer. Landesamt für Denkmalschutz abgestimmt worden. Diese werde den Nutzungserfordernissen der Klägerin auch im Hinblick auf die notwendigen Raumhöhen gerecht. Die vom Bayer. Landesamt für Denkmalpflege gebilligte Sanierungsvariante sehe eine Anhebung des Dachgeschosses und der Außenwände um ca. 30 cm sowie eine Absenkung des Fußbodens im Untergeschoss im nicht unterkellerten Bereich vor. Die Kosten hierfür würden sich auf 482.521,20 EUR belaufen. Angesichts des möglichen Steuervorteils für die Klägerin i. H. v. 202.658,-- EUR (bei Anwendung des Höchststeuersatzes) und Zuwendungen von Seiten der Denkmalschutzbehörden würden sich nur mehr Kosten i. H. v. 191.862,30 EUR ergeben. Der Grundstückswert betrage für unbebaute Grundstücke 300,-- bis 400,-- EUR je Quadratmeter.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am 23. September 2015. Auf die Augenscheinsfeststellungen in der Niederschrift vom 23. September 2015 (Bl. 171 - 173 der Gerichtsakte) wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 4. Februar 2016 hat der Bevollmächtigte der Klägerin zwei Stellungnahmen von Banken vorgelegt. In diesen wird jeweils eine Anfrage der Klägerin zu einer Kreditgewährung für die Sanierung des streitgegenständlichen Gebäudes mit einem Finanzierungsvolumen von 475.000,-- EUR beantwortet. Sowohl die Volks- und Raiffeisenbank Bayern … als auch die Sparkasse ... lehnten eine Finanzierung des Sanierungsvorhabens bei einer Besicherung ausschließlich durch das streitgegenständliche Objekt ab.

Mit Schriftsatz vom 29. Februar 2016 hat die Beklagte erklärt, dass mittlerweile aufgrund der Anträge der Klägerin eine Gesamtsumme von Zuwendungen für die Sanierung des Objekts von 103.000,-- EUR zugesagt sei. Bei Berücksichtigung dieses Zuschusses ergebe eine Wirtschaftlichkeitsberechnung auch bei Einbeziehung von zusätzlichen Trockenlegungskosten, die die Klägerin mit 80.000,-- EUR beziffere, einen jährlichen Überschuss von 1.581,-- EUR.

Zum weiteren Vorbringen der Parteien und zu den übrigen Einzelheiten wird auf die beigezogenen Behördenakten sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Gemäß § 101 Abs. 2 VwGO konnte über die Klage ohne weitere mündliche Verhandlung entschieden werden, da die Parteien auf eine weitere mündliche Verhandlung verzichtet haben, indem sie einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt haben (vgl. Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 23.9.2015, S. 5, Bl. 175 der Gerichtsakte).

Streitgegenstand des Verfahrens ist neben der begehrten Aufhebung des Bescheids der Beklagten vom 21. Mai 2014 die ausdrücklich beantragte Verpflichtung der Beklagten zur erneuten Verbescheidung des Antrags auf Abbruch des Denkmals. Eine Auslegung des Klageantrags als Verpflichtungsantrag auf Erteilung der Erlaubnis ist angesichts der ausdrücklichen Beschränkung des ursprünglich gestellten Klageantrags durch den Schriftsatz vom 7. November 2014 nicht möglich. Über das dadurch zum Ausdruck gebrachte Klagebegehren kann das Gericht gemäß § 88 VwGO nicht hinausgehen (BVerwG, U.v. 21.4.1977 - V CB 7.74 - juris Rn. 14).

Die so verstandene Klage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf erneute Verbescheidung ihres Abbruchantrags (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen.

Zwar sprechen im vorliegenden Fall gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des streitgegenständlichen Gebäudes. Dies ergibt sich in der Regel schon aus der Eigenschaft als Baudenkmal und wird durch die fundierte Stellungnahme des Bayer. Landesamts für Denkmalpflege vom 30. Januar 2014 überzeugend belegt. Die Versagung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zur Beseitigung des Baudenkmals ist gleichwohl rechtswidrig, da die Erhaltung des Denkmals der Klägerin objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.

Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen unter Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (BayVGH, U.v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - juris Rn. 59). Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht selbst trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015 - 1 B 12.79 - juris Rn. 15). Dies ist hier der Fall.

Das streitgegenständliche Gebäude ist in seiner derzeitigen Form nicht nutzbar (1.). Um eine Nutzbarkeit und damit eine wirtschaftlich sinnvolle Erhaltungsperspektive zu ermöglichen, ist ein erheblicher Sanierungsaufwand erforderlich, den die Klägerin zu tragen hätte (2.). Der so zu sichernde Erhalt des Denkmals ist aus dem Objekt heraus nicht zu finanzieren (3.), weshalb zur Vermeidung eines unzumutbaren Sonderopfers der Klägerin eine Beseitigung des Denkmals zuzulassen ist (4.).

1. Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins und der von der Klägerin vorgelegten Gutachten (vgl.: Statisch-konstruktive Voruntersuchung des Ingenieurbüros W. v. 23.10.2014, Bl. 76 ff. der Gerichtsakte und Stellungnahme des Ingenieurbüros S. vom 30.9.2013, Bl. 68 ff. der Gerichtsakte) ist das streitgegenständliche Gebäude in seiner derzeitigen Form nicht nutzbar. Es ist weder zu Wohnzwecken noch zu einer anderen Nutzung dergestalt zu verwenden, dass sich wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen lassen. Dies ergibt sich zum einen bereits aus den geringen Raumhöhen in dem Gebäude. Beim gerichtlichen Augenschein war festzustellen, dass in den vorhandenen Räumen vielfach ein aufrechtes Stehen kaum möglich ist. Das Gebäude ist aufgrund der wenigen kleinen Fenster zudem sehr dunkel. Beide Faktoren führen dazu, dass derzeit ein längerfristiger Aufenthalt für Menschen auch bei Zugrundelegung reduzierter Anforderungen an den Wohnstandard nicht zumutbar ist.

2. Eine wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals setzt sowohl die Beseitigung der die Standsicherheit beeinträchtigenden statischen und baulichen Mängel entsprechend dem Gutachten des Ingenieurbüros W. als auch den Umbau und die Sanierung des gesamten Gebäudes entsprechend dem Sanierungskonzept, das die Klägerin mittlerweile mit der Beklagten und dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt hat, voraus (vgl. Schriftsatz der Beklagten v. 21.7.2015, Bl. 129 der Gerichtsakte und Aufstellung der erforderlichen Arbeiten für die mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmte Sanierungsvariante 3, Bl. 106, 107 der Behördenakte).

Im vorliegenden Fall gehen die Parteien zunächst übereinstimmend von Gesamtkosten der erforderlichen und abgestimmten Sanierungsmaßnahme in Höhe von 482.521,20 EUR aus (vgl. Schriftsatz der Beklagten v. 21.7.2015, Bl. 128 der Gerichtsakte). Darüber hinaus besteht Einigkeit, dass es auch einer Trockenlegung des streitgegenständlichen Gebäudes bedarf. Auch wenn sich die Parteien über die Höhe dieser Zusatzkosten nicht einig sind und die Klägerin diese einseitig mit 80.000,-- EUR beziffert, wird zumindest ein Kostenaufwand von etwa 50.000,-- EUR für diese zu veranschlagen sein. Die für die Herstellung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Baudenkmals aufzuwendenden Kosten betragen somit etwa 533.000.-- Euro.

Um die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahme zu bestimmen, geht die erkennende Kammer mit der Rechtsprechung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs (vgl. BayVGH, U.v. 12.8.2015 - 1 B 12.79 - juris Rn. 15 ff.) davon aus, dass im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüber zu stellen ist. Für einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren sind die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Aufwandsseite einzustellen (BayVGH, U. v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 20).

Zunächst ist deshalb das von der Klägerin zu finanzierende Kapital zu ermitteln. Von den vorstehend festgestellten Sanierungskosten i. H. v. rund 533.000,-- EUR errechnet sich das erforderliche Finanzierungskapital durch den Abzug der für die Maßnahme verbindlich zugesagten oder mit Sicherheit zu erwartenden Förderbeträge der öffentlichen Hand (BayVGH U.v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 18). Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass derzeit lediglich Bewilligungen von Fördermitteln in Höhe von 35.000,-- EUR vorliegen. Nach der Stellungnahme der Beklagten vom 29. Februar 2016 liegen für den Antrag an die Landesstiftung in Höhe von 38.000,-- EUR und an den Bezirk Oberbayern in Höhe von 30.000,-- EUR noch keine Förderbescheide vor. Derzeit ist deshalb von einem Kapitalbedarf von rund 500.000,-- EUR auszugehen. Selbst wenn man von einer Zusage aller von der Beklagten für möglich gehaltenen Fördermittel in Höhe von insgesamt 103.000,-- EUR ausgehen wollte, so besteht bei Berücksichtigung möglicher Kostenerhöhungen durch die Trockenlegung oder bei Ausführung der Baumaßnahme jedenfalls ein zu finanzierender Kapitalbedarf in etwa der Höhe, die die Klägerin als Grundlage für ihre Finanzierungsanfrage an die Kreditinstitute zugrunde gelegt hat (475.000,-- EUR). In diesem Bereich bewegt sich im Übrigen auch die Annahme der Beklagten in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung im Schriftsatz vom 29. Februar 2016 (vgl. Bl. 202 der Gerichtsakte).

3. Die damit für die Sanierung erforderliche Finanzierung von zumindest 475.000.--EUR müsste aus dem Objekt heraus zu bewältigen sein (3.1). Dies ist jedoch nicht möglich, da die Beleihung des Objekts mit dieser Summe im Rahmen eines Immobilienkredits rechtlich und tatsächlich nicht möglich ist (3.2). Auf das rechnerische Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie sie die Beklagte in Anlehnung an das Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 12. August 2015 (a. a. O.) anstellt, kommt es deshalb nicht entscheidungserheblich an, auch wenn bei wirtschaftlich korrekter Betrachtung ein Verlust für die Klägerin entstünde (3.3).

3.1 Die erforderliche Finanzierungssumme müsste unter ausschließlichem Einsatz des Eigentums am Denkmal erlangt werden können, da nur dann entsprechend der Rechtsprechung davon ausgegangen werden kann, dass sich das Objekt selbst trägt (BayVGH, U.v. 12.8.2015, a. a. O., Rn. 15).

Diese Anforderung folgt aus der verfassungsrechtlichen Vorgabe, dass die mit dem Denkmalrecht einem Eigentümer auferlegten Pflichten bei Berücksichtigung des Art. 14 GG nur dann hinnehmbar sind, wenn sie sich lediglich auf eine gesteigerte Sozialbindung beschränken, nicht aber die Privatnützigkeit des Eigentums nahezu vollständig beseitigt wird (BVerfG, B.v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - juris Rn. 85). Das Eigentum an einem Denkmal darf nicht dazu führen, dass der Denkmaleigentümer außer seinem Eigentum an dem Denkmal auch noch eigenes Vermögen einzusetzen hat, um den Erhalt des Denkmals für die Allgemeinheit zu sichern.

Demzufolge besteht keine Verpflichtung des Eigentümers, weiteres Vermögen einzusetzen, um die Finanzierung des Erhalts eines Denkmals zu ermöglichen. Wäre der Denkmaleigentümer verpflichtet, zur Sicherung eines Darlehens für die Finanzierung des Sanierungsaufwandes weitere Vermögensbestandteile einzusetzen, bestünde die Gefahr, dass er das Eigentum am Denkmal und weiteres Vermögen verliert, sofern die Sicherheit in Anspruch genommen wird.

3.2 Die Erlangung eines Immobilienkredits in der erforderlichen Höhe ist hier bei Beleihung des streitgegenständlichen Objekts weder tatsächlich noch rechtlich möglich.

Die Klägerin hat durch Nachfrage bei zwei verschiedenen Kreditinstituten belegt, dass für die Finanzierung eines Immobilienkredits in Höhe von 475.000,-- EUR bei ausschließlicher Beleihung des streitgegenständlichen Objekts keine Finanzierungszusage gegeben wird (vgl. Bestätigung der Volks- und Raiffeisenbank Bayern … v. 8.12.2015 und der Sparkasse ... v. 28.12.2015). Es besteht für das Gericht kein Anlass, an der Richtigkeit dieser Bestätigung zu zweifeln, auch wenn die Beklagte eine Anfrage an andere Kreditinstitute für erfolgversprechender hält. Vielmehr ergibt sich schon aus den für das gesamte Bankenwesen geltenden rechtlichen Vorgaben, dass das konkrete Objekt nicht mit der erforderlichen Summe von 475.000,-- EUR beliehen werden kann.

Einen von den Banken zu beachtenden rechtlichen Rahmen für die Vergabe von Immobilienkrediten bildet die Verordnung des Europäischen Parlaments und des Rates über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 646/2012 vom 26. Juni 2013 (VO (EU) Nr. 575/2013). Nach § 125 Abs. 1 d) VO (EU) Nr. 575/2013 darf bei Immobilienkrediten selbst dann, wenn eine persönliche Haftung im Übrigen besteht, eine Beleihung 80% des Marktwertes der Immobilie nicht überschreiten. Bei Berücksichtigung dieser Vorgabe müsste das sanierte Objekt einen Marktwert von ca. 592.000.-- EUR haben, um einen Immobilienkredit i. H. v. 475.000.-- EUR unter ausschließlicher Beleihung des Objekts erlangen zu können. Ein derartiger Kaufpreis wäre für das sanierte Objekt bei weitem nicht erzielbar. Hiervon ist das Gericht aufgrund seiner eigenen Sachkenntnis und unter Auswertung allgemein zugänglicher Quellen überzeugt. Nachdem das sanierte Objekt lediglich über eine Wohnfläche von 77 m² verfügen wird und das Baugrundstück nur 64 m² misst, ist zum Wertvergleich auf eine Eigentumswohnung mit ähnlicher Wohnfläche abzustellen. Um einen Marktwert von 592.000.-- EUR zu erreichen, müsste ein Preis von ca. 7.700.-- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erzielen sein. Ein solcher Preis ist für eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet der Beklagten nicht marktüblich. Selbst für eine Neubauwohnung in einer guten Lage in München beträgt der derzeitige Durchschnittspreis nur rund 6.750.-- EUR pro m² (vgl. Quartalsbericht 3/2015 des Gutachterausschusses München, S. 11).

Nachdem ein Immobilienkredit für das Objekt für die erforderliche Summe nicht zu erlangen ist, scheidet ein Erhalt des Baudenkmals aus sich heraus aus. Schon deshalb ist der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar.

3.3 Selbst wenn man davon ausginge, dass die Klägerin verpflichtet ist, über die Beleihungsgrenze des streitgegenständlichen Objekts hinaus die persönliche Haftung für das zu finanzierende Kapital zu übernehmen, ergäbe sich gleichwohl eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit.

Anders als es die Beklagte in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 29. Februar 2016 getan hat, wäre auf der Aufwandsseite nicht der Kreditzins für Immobilienkredite einzustellen, sondern ein Zinssatz für ein Darlehen, das keine solchen hohen Sicherheiten verlangt.

In den klägerischen Aufwand wäre somit der Zinsaufwand für nicht gesicherte Konsumentenkredite einzusetzen. Dies müsste jedenfalls für den Teil des Finanzierungsvolumens erfolgen, der den 80%igen Wert des sanierten Vorhabens übersteigt. Der Zinssatz für Konsumentenkredite liegt derzeit, bei einer Laufzeit über fünf Jahre, bei 7,41% (vgl. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 1.3.2016, S. 4). Damit wäre ein Zinsaufwand zu erwarten, der deutlich über den von der Beklagten angenommenen Kapitalkosten von 8.464.-- EUR liegt. Schon allein dieser Aufwand wird den von der Beklagten zu Recht angenommenen Ertrag inkl. des Steuervorteils der Klägerin i. H. v. 16.739.- EUR bei weitem übersteigen. Somit ergibt sich bei wirtschaftlich korrekter Berechnung des zu erwartenden Aufwands eine deutliche Unterdeckung durch den aus Mieteinnahmen und Steuerersparnis erzielbaren Ertrag.

4. Bei der von der Beklagten vorzunehmenden Neuverbescheidung des Antrags auf Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals vom 22. Oktober 2013 wird Folgendes zu berücksichtigen sein:

Nach dem derzeitigen Stand der Wirtschaftlichkeitsberechnung und dem Verhältnis des Wertes des Denkmals zu den erforderlichen Sanierungskosten wäre ein über die sich aus der Eigentümerstellung ergebenden Pflichten hinausgehendes Sonderopfer der Klägerin für den Erhalt des Denkmals erforderlich. Art. 6 Abs. 2 DSchG stellt zwar eine Ermessensvorschrift dar. Sie ist indes so auszulegen und anzuwenden, dass die Erlaubnis erteilt werden muss, wenn die Erhaltung des Baudenkmals dem Eigentümer nicht zuzumuten ist (BayVGH, U.v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - juris, Rn. 59). Nachdem der Erhalt nach dem vorstehend Ausgeführten wirtschaftlich unzumutbar ist, besteht bei der nunmehr vorzunehmenden Neuverbescheidung kein Ermessensspielraum mehr, der eine Ablehnung rechtfertigen könnte. Die Beklagte wird deshalb die beantragte Genehmigung zu erteilen haben, wenn nicht durch weitere staatliche Zuwendungen sichergestellt wird, dass die Klägerin mit dem Erhalt des Denkmals nicht dergestalt belastet wird, dass das Eigentum nur noch eine Belastung darstellt. Die derzeit von der Klägerin selbst aufzubringenden Sanierungskosten würden, trotz der in Aussicht gestellten Zuschüsse, zumindest einen vollständigen Wertverlust und damit den Entzug des Eigentumsrechts bedeuten.

Nach alledem war der streitgegenständliche Bescheid aufzuheben und die Beklagte antragsgemäß zu verpflichten, den Antrag auf Abbrucherlaubnis entsprechend der dargestellten Rechtsauffassung des Gerichts neu zu verbescheiden.

Die Beklagte hat gemäß § 154 Abs. 1 VwGO als unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht München Urteil, 16. März 2016 - M 9 K 14.2668

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

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bei uns veröffentlicht am 12.08.2015

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Gründe Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Aktenzeichen: 1 B 12.79 Im Namen des Volkes Urteil vom 12. August 2015 (VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939) 1. Senat Sachgebietsschl

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bei uns veröffentlicht am 11.04.2018

Verwaltungsgericht München

Tenor I. Unter Aufhebung des Bescheids vom 10. April 2017 wird der Beklagte verpflichtet, die am 1. September 2011 beantragte Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz zum Abbruch des Gebäudes auf FlNr. 150, Gemarkung K., zu erteilen.

Referenzen

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 88

Das Gericht darf über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 12. Aug. 2015 - 1 B 12.79

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 12.79

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 12. August 2015

(VG München, Entscheidung vom 24. November 2009, Az.: M 1 K 09.939)

1. Senat

Sachgebietsschlüssel: 940

Hauptpunkte: Abbruch eines Baudenkmals; Anspruch auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis; wirtschaftliche Zumutbarkeit; keine Beschränkung auf sog. denkmalbedingten Mehraufwand; Zulässigkeit von Abschreibungen;

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...

gegen

Freistaat ...,

vertreten durch die Landesanwaltschaft ..., L-str. ..., M.,

- Beklagter -

wegen Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis (FlNr. 1027/4 Gemarkung S.);

hier: Berufung des Beklagten sowie Anschlussberufung der Kläger gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 24. November 2009,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Dihm ohne weitere mündliche Verhandlung am 12. August 2015 folgendes Urteil:

Unter Änderung von Nummer I des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

II.

Die Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.

III.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

IV.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines ehemaligen Bauernhauses.

Mit Bescheid vom 23. Februar 2009 lehnte das Landratsamt die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals ab. Nach Auffassung des Landesamts für Denkmalpflege handelt es sich um ein einfaches, aber für die Zeit typisches Kleinbauernhaus aus dem 19. Jahrhundert. Die historische Bausubstanz und Ausstattung seien weitgehend erhalten und in jüngerer Zeit auch nicht wesentlich verändert worden. Der gute Gesamtzustand spreche für die Sanierungsfähigkeit und die Erhaltung des Gebäudes.

Im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Kläger erstmals ein Gutachten vorgelegt, wonach Sanierungskosten in Höhe von ca. 1,1 Mio. € anfielen, um das Gebäude in einen denkmalgerechten Zustand zu versetzen. Insbesondere müsse zur Abwehr des aus dem Untergrund in das Mauerwerk drückenden Wassers das Gebäude mit einer wasserdichten Betonwanne unterfangen werden. Der Sanierungsaufwand sei bei jährlichen Mieteinnahmen von knapp 12.000 € wirtschaftlich nicht zumutbar. Der Beklagte hielt den von den Klägern angesetzten Sanierungsaufwand für deutlich überhöht. Mit Urteil vom 24. November 2009 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, über den Antrag der Kläger auf Erteilung der Abbrucherlaubnis unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden und im Übrigen die Klage auf Erteilung der Erlaubnis abgewiesen. Eine verlässliche Aussage darüber, ob den Klägern die Erhaltung des Denkmals zumutbar sei, lasse sich nach den vorliegenden Angaben der Beteiligten nicht treffen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung begehrt der Beklagte die Abweisung der Klage in vollem Umfang. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis zu, weil sie durch die Sanierung nicht unzumutbar belastet würden, wofür sie die Darlegungs- und Beweislast treffe. Bei der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung seien die Sanierungskosten - abzüglich der fiktiven Kosten für den in der Vergangenheit unterlassenen Bauunterhalt und der sogenannten bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten - sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Erträgen aus dem Denkmal und den bewilligten oder verbindlich in Aussicht gestellten Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln und den Steuervergünstigungen gegenüberzustellen. Die von den Klägern ermittelten Sanierungskosten seien deutlich überhöht. Auszugehen sei von einem Aufwand von maximal 2.500 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Instandhaltungskosten, die jeder Hauseigentümer aufwenden müsse, hätten außer Betracht zu bleiben, da der Eigentümer eines Denkmals bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden dürfe als ein „normaler“ Hauseigentümer.

Nachdem die Kläger nach der Berufungsbegründung des Beklagten Anschlussberufung eingelegt hatten, hat der Senat nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 18. September 2012 mit Beweisbeschluss vom 28. August 2013 ein Sachverständigengutachten zum Zustand des Baudenkmals, zu den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und den Kosten eingeholt, das der Sachverständige in der Fortsetzung der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 erläutert hat. In seinem Gutachten vom 2. März 2014, das mit Schreiben vom 6. Juni 2014 und vom 26. Januar 2015 ergänzt worden ist, schlägt der Sachverständige Maßnahmen zum Schutz der Fundamente und zur Wärmedämmung vor, die sich auf einen Betrag von 500.000 € belaufen. Die Errichtung einer wasserdichten Betonwanne sei nicht erforderlich; vielmehr genügten neben der Sanierung des Dachs wärmegedämmte Bodenplatten in den einzelnen Räumen und eine Abdichtung der Fundamente von außen.

Der Beklagte hält das vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Konzept für geeignet und angemessen. Nahezu alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Gebäude besäßen keine durchgehende Bodenplatte. Die Forderung nach einer dichten Wanne würde mangels wirtschaftlicher Zumutbarkeit häufig den Abbruch von Baudenkmälern nach sich ziehen.

Er beantragt,

unter Änderung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 die Klage in vollem Umfang abzuweisen und die Anschlussberufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes zu erteilen.

Ihnen stünde ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis zu, weil der Erhaltungsaufwand für das Baudenkmal wirtschaftlich nicht tragbar sei. Da sie ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflicht nachgekommen seien und mit einem Sachverständigengutachten dargelegt hätten, dass das Objekt sich nicht selbst trage, würden der verfassungsrechtliche Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und die Gewährleistung des Eigentums die Verwaltungsgerichte verpflichten, die Frage der Zumutbarkeit aufzuklären und die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen von der Annahme unrealistisch niedriger Preise für die Dachsanierung sei zur Vermeidung von aufsteigender Bodenfeuchtigkeit eine durchgehende, abgedichtete Bodenplatte erforderlich, was der weitere von ihnen beauftragte Gutachter mit Schreiben vom 4. Oktober 2014 erneut bestätigt habe. Darüber hinaus müssten auch die Tilgungsleistungen im Rahmen der Darlehensfinanzierung zu ihren Gunsten berücksichtigt werden, weil spätestens nach 25 Jahren neuerlich Reparaturarbeiten erforderlich würden.

Da der Umfang der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bayerischen Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst erfassten Betriebskosten in der mündlichen Verhandlung am 24. März 2015 nicht abschließend geklärt werden konnte, erklärten sich die Beteiligten mit einem Übergang in das schriftliche Verfahren einverstanden. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Mit Einverständnis der Beteiligten kann der Senat nach § 125 Abs. 1 Satz 1, § 101 Abs. 2 VwGO ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden. Die Anschlussberufung der Kläger bleibt erfolglos, weil der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist und den Klägern daher kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals zusteht (1). Die Berufung des Beklagten hat dagegen Erfolg, weil Gesichtspunkte, die eine erneute Ermessensentscheidung erforderlich machen, nicht erkennbar sind (2).

Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass gewichtige Gründe des Denkmalschutzes im Sinn der genannten Bestimmung sich in der Regel aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks (Art. 1 Abs. 2 DSchG) ergeben. Allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall so weit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vornherein unmöglich ist, mag dies anders sein (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141). Dass dies anzunehmen wäre, wird auch von den Klägern nicht behauptet.

1. Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustands ist das den Behörden nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226) aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Das ist nach einhelliger Auffassung der Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; VGH BW, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG RhPf, U. v. 26.5.2004 - 8 A 12009/03 - BauR 2005, 535; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206) der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht „selbst trägt“. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der durch das Baudenkmal veranlasste Aufwand dem aus dem Objekt zu erzielenden Ertrag gegenüberzustellen. Zwar muss es der Eigentümer eines Baudenkmals angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a. a. O.). Andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften.

Zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ist es erforderlich, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, die einen prognostischen Zeitraum von etwa 15 Jahren erfasst (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v.17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Die den Eigentümer treffende Mitwirkungs- und Darlegungspflicht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141) entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden nach Art. 4 und 5 DSchG bestehenden Aufgabenverteilung. Denn regelmäßig ist nur der Eigentümer in der Lage, ein geeignetes Nutzungs- und Sanierungskonzept für das Denkmal zu entwickeln und auf die Informationen zuzugreifen, die eine Bewertung der Sanierungsmaßnahmen in denkmalpflegerischer und wirtschaftlicher Hinsicht ermöglichen (vgl. BVerwG, B. v. 17.11.2009 - 7 B 25.09 - NVwZ 2010, 256). Kommt der Denkmaleigentümer dieser Darlegungspflicht, wenn auch möglicherweise erst im gerichtlichen Verfahren nach, so haben die Verwaltungsgerichte die Sache spruchreif zu machen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) und, gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen, aufzuklären, ob der Erhalt des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar ist, weil bei Verneinung dieser Frage ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals besteht (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts handelt es sich insoweit nicht um Ermessenserwägungen, deren Ermittlung und Bewertung den Denkmalbehörden bei der Entscheidung über die begehrte Abbrucherlaubnis vorbehalten ist. Vielmehr unterliegt die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung (vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226; BVerwG, B. v. 7.2.2002 - 4 B 4.02 - BRS 66 Nr. 209) der vollen gerichtlichen Kontrolle (vgl. OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206).

1.1 Bei der Ermittlung des erforderlichen Sanierungsaufwands ist nicht nur der sog. denkmalpflegerische Mehraufwand zu erfassen, d. h. Kosten, die anfallen, weil es sich um ein Baudenkmal handelt. Vielmehr gehen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch solche Instandhaltungskosten ein, die jeder Hauseigentümer für seine Immobilie aufwenden muss (vgl. OVG Saarl. U. v. 20.11.2008 - 2 A 269/08 - BRS 73 Nr. 206; OVG NW, U. v. 4.5.2009 - 10 A 699/07 - BRS 74 Nr. 216; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Da in die Wirtschaftlichkeitsberechnung sämtliche mit dem Objekt zu erzielenden Erträge eingestellt werden, ist auch der gesamte durch das Objekt entstehende Aufwand zu erfassen. An der im Urteil des Senats vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) vertretenen gegenteiligen Auffassung (so auch OVG MV, U. v. 18.3.2009 - 3 L 503/04 - juris) wird daher nicht mehr festgehalten. Das für die Begrenzung auf den denkmalpflegerischen Mehraufwand herangezogene Argument, der Denkmaleigentümer dürfe bei der Zumutbarkeitsprüfung nicht besser gestellt werden als ein „normaler Hauseigentümer“, der Belastungen seiner Immobilie ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu tragen habe, berücksichtigt nicht hinreichend, dass diese Aussage nur für sicherheitsrechtliche Maßnahmen gilt. § 177 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist zu entnehmen, dass der Eigentümer die Kosten für angeordnete Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur bei wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit zu übernehmen hat.

Allerdings sind aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Kosten für diejenigen Maßnahmen auszuscheiden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG oder aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, wobei die denkmalrechtliche Erhaltungspflicht von der Zumutbarkeit für den Eigentümer abhängt (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 a. a. O.), während sicherheitsrechtliche Verpflichtungen unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers zu erfüllen sind (vgl. BVerwG, U. v. 11.4.1989 NJW 1989, 2638). Würden die sog. denkmal- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten für pflichtwidrig unterlassene Maßnahmen den Sanierungsaufwand nicht mindern, könnte der Eigentümer durch Vernachlässigung seiner Erhaltungsverpflichtungen letztlich eine Beseitigung des Denkmals erreichen (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 a. a. O.). Abzuziehen vom Sanierungsaufwand sind auch Förderbeträge der öffentlichen Hand (zu den steuerrechtlichen Förderungen s. Nr. 1.3), die verbindlich zugesagt oder mit Sicherheit zu erwarten sind. Denn sie verringern den Aufwand des Eigentümers.

Da nach Auffassung des gerichtlich bestellten Sachverständigen, der sich die Beteiligten angeschlossen haben, keine denkmal- oder sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten in Abzug zu bringen sind und einmalige Zahlungen der öffentlichen Hand nur in Aussicht gestellt worden sind, wenn ohne sie die wirtschaftliche Zumutbarkeit nicht gewährleistet werden kann, ist im vorliegenden Fall ausschließlich der erforderliche Sanierungsaufwand zu ermitteln. Nach dem schlüssigen und überzeugenden Gutachten des vom Senat bestellten Sachverständigen vom 2. März 2014, dem sich der Senat anschließt, beläuft sich der Sanierungsaufwand nach Abzug der nicht zur Sanierung des Baudenkmals gehörenden Kosten für die Zaunanlagen und die Ergänzung der Kücheneinrichtung auf 500.000 € einschließlich Mehrwertsteuer. Dass damit das von den Klägern veranschlagte Kostenvolumen von rund 1,2 Mio. € deutlich unterschritten wird, ist darauf zurückzuführen, dass die von den Klägern vorgeschlagene Errichtung einer durchgehenden wasserdichten Betonwanne unter dem gesamten Gebäude nicht erforderlich ist, um die im Erdgeschoss des Baudenkmals auftretende Feuchtigkeit zu beseitigen. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die Feuchtigkeitsschäden nicht auf drückendes Wasser aus dem Untergrund, sondern in erster Linie auf Kondenswasser zurückzuführen. Da das in den letzten Jahren als Ferienhaus genutzte Gebäude nur kurze Zeit bewohnt und beheizt wird, können sich in der kalten Jahreszeit insbesondere die Außenwände nicht ausreichend erwärmen mit der Folge, dass die in der Raumluft enthaltene Feuchtigkeit an den ausgekühlten Wänden des Gebäudes kondensiert. Dafür spricht, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen gemessenen Feuchtigkeitswerte der Wände vom Boden zur Decke hin zunehmen oder zumindest gleichbleiben. Würde über die Fundamente und den Boden des Gebäudes Wasser in nennenswertem Umfang in die Wände aufsteigen, müssten die Feuchtigkeitswerte im bodennahen Bereich der Wände deutlich höher liegen als im Deckenbereich. Zur Erzielung zeitgemäßer Wohnverhältnisse genügt es daher, in den einzelnen Räumen des Erdgeschosses eine wärmegedämmte Bodenplatte, an den Wänden wärmedämmende Silikatplatten und langgestreckte Warmwasserheizkörper in Bodennähe einzubauen, die von einer Zentralheizung erwärmt werden. Nach der Erklärung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 24. März 2015 ist eine durchgehende Bodenplatte unter den Fundamenten des Hauses selbst dann entbehrlich, wenn kapillar in den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit für die Schäden in stärkerem Umfang als bisher festgestellt verantwortlich wäre. In diesem Fall kann dem Kapillareffekt durch Heizleitungen in den Wänden entgegengewirkt werden. Um darüber hinaus das Eindringen von Niederschlagswasser in die Streifenfundamente des Baudenkmals zu unterbinden, sind vor die Fundamente Wandscheiben aus wasserundurchlässigem Beton zu setzen. Was die Sanierung und Wärmedämmung des Daches angeht, ist der von den Klägern (ca. 50.000 € einschl. MWSt.) und dem gerichtlichen Sachverständigen (ca. 46.000 € einschl. MWSt.) ermittelte Kostenaufwand nahezu deckungsgleich. Soweit die Kläger die vom Sachverständigen für die Reparatur von Türen und Treppen angesetzten Kosten für zu niedrig halten, fällt das angesichts des von ihm für bisher nicht erkennbare Mängel angesetzten Pauschalbetrags von rund 35.000 €, um den er den Gesamtaufwand erhöht hat, nicht ins Gewicht.

1.2 Allerdings sind entgegen des bisher vom Bayerischen Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst im Schreiben vom 14. Januar 2009 verwendeten Schemas für die Wirtschaftlichkeitsberechnung, das der Senat im Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 - (BayVBl. 2011, 303) noch als geeignete Grundlage ansah, nicht die Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, sondern lediglich die zur Finanzierung der Investitionen erforderlichen Kapitalkosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Da dem Sanierungsaufwand eine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gegenübersteht, können die Instandsetzungskosten als solche und die bei der Rückführung eines Darlehens anfallenden Tilgungsleistungen nicht als Aufwand erfasst werden (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 197; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206; OVG NW, U. v. 27.6.2013 - 2 A 2668/11 - juris). Geht man davon aus, dass die Sanierungskosten in voller Höhe bei dem derzeit marktüblichen Zinssatz von durchschnittlich 1,84% für eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren (s. Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik vom 30.7.2015, S. 4 Wohnungsbaukredite an private Haushalte) finanziert werden, so belaufen sich die Finanzierungskosten bei einem Investitionsvolumen von 500.000 € auf maximal 9.200 € pro Jahr; dabei wird aus Vereinfachungsgründen und zugunsten der Kläger nicht berücksichtigt, dass bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten der Zinsanteil gegenüber dem Tilgungsanteil kontinuierlich sinkt, so dass die reale Zinsbelastung deutlich unter dem Betrag von 9.200 € liegt. Sofern die Kläger Eigenkapital für die Sanierung einsetzen würden, wären dafür grundsätzlich Finanzierungskosten in Höhe der entgangenen Kapitalerträge anzusetzen.

Neben den Finanzierungskosten sind auf der Aufwandseite auch die Bewirtschaftungskosten zu erfassen. Der Senat orientiert sich dabei - wie die übrigen Oberverwaltungsgerichte (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435) - an den §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614). Allerdings können Betriebskosten nach § 27 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können (NdsOVG, U. v. 4.10.1984 a. a. O.). Ungeachtet der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die Kläger das Gebäude nicht vermieten, sondern selbst nutzen, wäre eine Berücksichtigung der Betriebskosten, wie beispielsweise der Heizkosten, als Aufwand nur gerechtfertigt, wenn auf der Ertragsseite nicht nur die sog. Kaltmiete, sondern die Miete einschließlich der Nebenkosten in Ansatz gebracht würde. Da sich der Nutzungswert des Gebäudes im Regelfall aber an der Kaltmiete orientiert, sind Kosten, die vom Verbrauchsverhalten der jeweiligen Nutzer abhängen, im Rahmen der objektivierten Wirtschaftlichkeitsprüfung auszuscheiden. Da die Kläger sonstige nicht umlegbare Kosten nicht dargelegt haben, können vorliegend keine Betriebskosten angesetzt werden. Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) und ein Mietausfallwagnis (§ 29 II. BV) fallen im vorliegenden Fall nicht an, weil die Kläger das Gebäude selbst bewohnen wollen.

Als Instandhaltungskosten erscheint dem Senat der auch vom Sachverständigen vorgeschlagene Betrag von 7,10 € je Quadratmeter Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV) angemessen; bei einer Wohnfläche von 178 m² ergibt sich damit ein jährlicher Betrag von 1.264 €.

Zudem ist auch bei einem Baudenkmal die Abschreibung vom erforderlichen Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Zwar lehnen die Oberverwaltungsgerichte Abschreibungen ab, weil diese ihrer Zweckbestimmung nach auf die Ersetzung des Objekts durch ein neues Wirtschaftsgut ausgerichtet sind, was mit dem Anspruch der Denkmalpflege, ein Gebäude auf Dauer zu erhalten, nicht zu vereinbaren ist. Anstelle von Abschreibungen werden allerdings Rücklagen für größere Reparaturen in Höhe von 1% der Sanierungskosten entsprechend der Abschreibungsregelung in § 25 Abs. 2 II. BV zugelassen (vgl. NdsOVG, U. v. 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892; OVG Hamburg, U. v. 12.12.2007 - 2 Bf 10/02 - BauR 2008, 1435; OVG LSA, U. v. 15.12.2011 - 2 L 152/06 - BRS 78 Nr. 206). Ungeachtet des Ziels der Denkmalpflege, Baudenkmäler auf Dauer zu erhalten, unterliegen aber auch Baudenkmäler durch Benutzung, Witterungseinflüsse und Zeitablauf einem stetigen Wertverlust, der bei einer betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise in Form der Abschreibung auf der Kostenseite der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen ist (vgl. Haaß in Basty/Beck/Haaß, Denkmalschutz und Sanierung, 2. Aufl. 2008, Rn. 463). Könnte der unabwendbare Wertverlust nicht als Aufwand erfasst werden, hätte der Denkmaleigentümer diesen Vermögensverlust ohne Ausgleich hinzunehmen, was mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren wäre. Nach Auffassung des Senats erscheint in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV eine jährliche Abschreibung in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angemessen. Der Vorschlag des Beklagten, den Wertverlust über eine auf 9 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhte Instandhaltungspauschale aufzufangen, erweist sich dagegen nicht als ausreichend. Wie ein Blick auf die Systematik der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt, hält diese neben der je nach Alter des Gebäudes gestaffelten Instandhaltungspauschale auch eine Abschreibung für geboten.

Da der Eigentümer des Baudenkmals den eintretenden Wertverlust durch die Zahlung des Kaufpreises oder der Sanierungsmaßnahmen gleichsam „vorfinanziert“ hat, ist er nicht verpflichtet, den Betrag der Abschreibung für Reparaturen des Baudenkmals zurückzulegen. Der aus der Berücksichtigung von Reparaturrücklagen abgeleitete und im Urteil des 2. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Januar 2010 - 2 B 09.250 - (nicht veröffentlicht) anklingende, die Entscheidung aber nicht tragende Ansatz, dass sich der Finanzierungsaufwand für anfallende Sanierungsmaßnahmen entsprechend der Höhe der in der Vergangenheit vorgenommenen oder unterlassenen Reparaturrücklagen reduzieren würde, verknüpft in unzulässiger Weise die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die über die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen in einem überschaubaren zukünftigen Zeitraum Auskunft gibt, mit der Verpflichtung des Eigentümers, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten (Art. 4 Abs. 1 DSchG). Ein Baudenkmal trägt sich wirtschaftlich nur dann selbst, wenn die Erträge aus dem Objekt ausreichen, auch den Wertverlust des Objekts auszugleichen.

1.3 Auf der Ertragsseite sind bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen, bei selbst genutzten Objekten der Gebrauchswert sowie zusätzlich die Steuervorteile für Baudenkmäler nach § 7i oder § 10f EStG anzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl. 2008, 141).

Die zu erwartenden Mieteinnahmen oder der Gebrauchswert bestimmen sich nach dem in der Region üblichen Mietzins für Objekte vergleichbarer Größe und Ausstattung. Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da sie in großem Umfang vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängen und auf diese umgelegt werden können (s. Nr. 1.2). Bei einer „Kaltmiete“ von 7,13 € je Quadratmeter Wohnfläche, von der die Beteiligten übereinstimmend ausgehen, beläuft sich der Gebrauchswert für das Baudenkmal der Kläger mit einer Wohnfläche von 178 m² auf 15.230 € im Jahr.

Auch wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach objektiven Kriterien zu ermitteln ist, sind die Vergünstigungen aus der erhöhten Absetzung für vermietete Baudenkmäler nach § 7i EStG und die Vergünstigung für zu Eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler nach § 10f EStG nach den individuellen Einkommensverhältnissen des jeweiligen Eigentümers zu ermitteln (vgl. VGH BW, U. v.11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220; OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 - OVG 2 B 3.06 - NVwZ-RR 2009, 192). Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen vermindern die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen. Soweit die Eigentümer entgegen ihrer materiellen Beweispflicht keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile machen, ist vom maximalen Steuersatz des Einkommensteuergesetzes auszugehen (vgl. OVG Berlin-Bbg, U. v. 17.9.2008 a. a. O.). Da die Kläger nicht substanziiert dargelegt haben, dass sie nach dem Eintritt des Klägers in den Ruhestand einem Steuersatz von 10% unterliegen, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen. Bei diesem Steuersatz erzielen die Kläger in 10 Jahren einen Steuervorteil von 202.500 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 13.500 € entspricht. Geht man dennoch zugunsten der Kläger von einem Steuersatz von 10% aus, erzielen sie in 10 Jahren einen Steuervorteil von 45.000 €, was bezogen auf 15 Jahre einem jährlichen Steuervorteil von 3.000 € entspricht.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung führt daher entsprechend der nachfolgenden Aufstellung

Aufwand
Kapitalkosten für 500.000 €	9.200
Abschreibung	5.000
Laufende Instandhaltungskosten	1.264
Betriebskosten	0
Verwaltungskosten	0
Mietausfallwagnis	0
Aufwand gesamt pro Jahr	15.464
Ertrag
Gebrauchswert	15.230
jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 45% jährlicher Steuervorteil nach § 10f EStG bei Steuersatz von 10%	13.500 3.000
Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 45% Ertrag gesamt pro Jahr bei Steuersatz von 10%	28.730 18.230
Saldo bei Steuersatz von 45% Saldo bei Steuersatz von 10%	+ 13.266 + 2.766

zu einem jährlichen Überschuss von 13.266 €. Selbst wenn man den Steuervorteil nach § 10f EStG nur mit 3.000 € ansetzt, ergibt sich ein Überschuss von jährlich 2.766 €. Berücksichtigt man weiter, dass die jährliche Zinsbelastung niedriger liegt, als in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt, ist der Erhalt des Baudenkmals den Klägern in jedem Fall wirtschaftlich zuzumuten.

2. Da die Kläger keine aus ihrer persönlichen Situation sich ergebenden Gesichtspunkte vorgetragen haben, die trotz gewichtiger denkmalpflegerischer Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands die Erteilung der Abbrucherlaubnis im Weg einer Ermessensentscheidung rechtfertigen könnten, und auch sonst keine Gesichtspunkte ersichtlich sind, die zu einem Ermessensfehler des Landratsamts geführt haben könnten (vgl. BayVGH, U. v.18.10.2010 - 1 B 06.63 - BayVBl. 2011, 303), kommt ein Anspruch der Kläger auf eine erneute Ermessensentscheidung nicht in Betracht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO, §§ 708, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 24. November 2009 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf jeweils 20.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG. Da die Kläger anstelle des Baudenkmals ein neues Wohnhaus errichten wollen, orientiert sich der Senat an Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ Beilage 2/2013).

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.