Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid.
Betroffen ist das im Eigentum des Klägers stehende Einfamilienhaus, S.-Str. 13; dieses verfügt über 196 m² Wohnfläche, Keller-, Erd-, erstes Ober- und Dachgeschoss. Das Gebäude ist umgeben von einer ca. 1.031 m² großen Gartenfläche. Es ist ausweislich der Baugenehmigungen vom 22. März 1937 und vom 29. März 1938 als Wohnraum genehmigt (Bl. 1ff. und Bl. 83ff. d. Behördenakts - i.F.: BA -) und steht jedenfalls spätestens seit dem Jahr 2005 leer.
Nach diversen Anhörungen - zuletzt vom 13. Januar 2015, mit der Aufforderung, Belege für die Unvermietbarkeit, den Umbau, die Instandsetzung, die Modernisierung oder etwaige Veräußerungsbemühungen hinsichtlich des Objekts vorzulegen (Bl. 113ff. d. BA) - verpflichtete die Beklagte den Kläger mit streitgegenständlichem Bescheid vom 3. Augst 2015, Gz. S-III-W/BS 123-8-25-21, den Wohnraum unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 1); weiter drohte sie dem Kläger für den Fall, dass er der Anordnung in Ziff. 1. des Bescheides nicht innerhalb einer Frist von 14 Monaten ab Bestandskraft des Bescheides nachkomme, ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 1.500 an (Ziff. 2).
Wegen der Gründe wird auf den Bescheid Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.
Der Bevollmächtigte des Klägers hat mit Schriftsatz vom 31. August 2015 Klage gegen den Bescheid erhoben. Er beantragt zuletzt,
den Bescheid vom 3. August 2015 aufzuheben.
Bei dem Anwesen handele es sich um keinen Wohnraum im Sinne des § 3 Abs. 1 ZeS, weswegen es nicht Wohnzwecken zugeführt werden könne. Die objektive Geeignetheit des Anwesens sei aufgrund des klägerischen Gutachtens bereits höchst fraglich, zudem sehe der Kläger das Objekt auch selbst subjektiv nicht mehr als Wohnraum an; deswegen komme es auf die baurechtliche Genehmigung von 1937 nicht an. Jedenfalls greife § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS. EUR 380.000 bis EUR 400.000 seien in den nächsten zehn Jahren nicht amortisierbar, die Sanierung unwirtschaftlich und unverhältnismäßig. Diese für den Kläger nicht zumutbaren Aufwendungen sowie die gutachterlich nicht zu empfehlende Sanierung stellten auch ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse i.S.v. § 5 Abs. 2 ZeS dar. Auch eine Vermietung sei nicht möglich und nicht zumutbar, weswegen schon gar keine Zweckentfremdung nach § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS gegeben sei. Es sei fehlerhaft, ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse deshalb nicht zu bejahen, weil ein Verkauf des Objekts möglich sei; es stehe bereits nicht fest, ob ein Verkauf möglich sei, zudem werde die persönliche Situation des Klägers außer Acht gelassen und auch für den neuen Eigentümer wäre die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit weder zumutbar noch wirtschaftlich. Aus diesen Gründen sei ein Negativattest bzw. gegebenenfalls eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Es handele sich bei dem Anwesen nach wie vor um Wohnraum. Die baulichen Mängel seien nicht geeignet, dem Gebäude die objektive Eignung zur Wohnraumnutzung zu entziehen. Die Beklagte habe ein Gutachten vorgelegt, in dem alle erforderlichen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit im Einzelnen angesetzt seien und das eine detaillierte Kostenrechnung enthalte. Es sei die EnEV 2014 und ein Wagniszuschlag berücksichtigt worden. Dieses Gutachten werde vom Kläger in seiner Klagebegründung weder erwähnt noch inhaltlich angezweifelt; das Privatgutachten des Klägers weise die Kosten im Einzelnen nicht aus. Es sei aber festzuhalten, dass der Gebäudezustand jeweils nahezu gleichwertig beschrieben sei. Die subjektive Zweckbestimmung entfalle nicht allein deshalb, weil der Verfügungsberechtigte die Räume nicht mehr als Wohnraum „ansehe“. Räume erhielten ihre subjektive Zweckbestimmung bereits durch die Art ihrer Errichtung; ein späterer schlichter Leerstand ändere daran nichts. Das überwiegende private Interesse sei vom Kläger - angesichts der Rechtsprechung u.a. des Bundesverwaltungsgerichts - nicht ausreichend dargelegt worden. Erforderlich sei mit Rücksicht auf einen etwaigen Verkauf des Grundstücks der Nachweis der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz. Auch die behauptete Missachtung von § 13 Abs. 3 ZeS sei nicht hinreichend belegt; hierfür sei der Aufwand für eine Instandsetzung innerhalb der nächsten 10 Jahre den hier nicht bezifferten Abbruch- und Neubaukosten gegenüberzustellen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogene Behördenakte, insbesondere auf die Niederschrift zum Augenschein und zur mündlichen Verhandlung, jeweils vom 29. März 2017, auf das von der Klägerseite vorgelegte Kurzgutachten der Sachverständigen H. vom 14. April 2015 und auf das Technische Gutachten der Beklagten vom 8. Januar 2015 mit den Ergänzungen vom 27. April 2015 und vom 20. Juli 2015.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der streitgegenständliche Bescheid verletzt den Kläger nicht in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das klägerische Anwesen stellt Wohnraum im Sinne von § 3 Abs. 1 und Abs. 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 12. Dezember 2013 i.d.F. d. Bek. vom 30. Dezember 2013 (MüABl. S. 550) dar (1.). Die Wohnraumeigenschaft ist auch nicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entfallen, weswegen der anhaltende Leerstand den zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 4 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl. S. 77), i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS erfüllt (2.).
1. Bei dem streitgegenständlichen Objekt handelt es sich - nach wie vor - objektiv wie subjektiv um Wohnraum im Sinne von § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS. Die subjektive (Zweck-) Bestimmung trifft der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten. Bei der Neuerrichtung eines Hauses wird dies durch die erkennbar Wohnzwecken dienenden baulichen Anlagen und die entsprechende Ausstattung umgesetzt (BayVGH, U.v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris). Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist, wie auch vorliegend, im Antrag auf Baugenehmigung. Letztere wurde hier antragsgemäß am 22. März 1937 - mit Nachtrag vom 29. März 1938 - erteilt und weist das Objekt als Wohnhaus aus. Durch einfachen Sinneswandel eines späteren bzw. des momentanen Verfügungsberechtigten, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich diese subjektive Zweckbestimmung nicht; als derartige Umsetzungs- bzw. Umwidmungsakte kommen beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags (Tektur) oder aber auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen in Betracht, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen (BayVGH, a.a.O.). Darin liegen dann (aber) zumeist auch wiederum zweckentfremdungsrechtlich relevante Tatbestände, vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 ZeS. Zu Wohnzwecken objektiv geeignet sind Räume, wenn sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Unter den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher Ausstattung tatsächlich und baurechtlich - im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit - geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden. Die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne damit vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen verlangt ausnahmslos als Mindestausstattung einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (vgl. zum Ganzen m.w.N. in jüngerer Vergangenheit BayVGH, B.v. 26.11.2015 - 12 CS 15.2257 - juris). Das Objekt des Klägers verfügt über all diese Merkmale.
2. Die Wohnraumeigenschaft ist auch nicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS entfallen, weswegen der anhaltende Leerstand den zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS erfüllt. Zwar weist der Wohnraum gegenwärtig einen schweren Mangel bzw. Missstand auf (a), die Wiederbewohnbarkeit kann aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden (b).
a) Die Frage der (momentanen) Unbewohnbarkeit ist allein anhand des tatsächlichen Zustands des Objekts vor seiner von der Beklagten geforderten Instandsetzung zu beurteilen (BVerwG, U.v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris). Ein Missstand im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS ist dabei dann gegeben, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht, § 177 Abs. 2 BauGB; ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Aufgrund der in den Bereichen unterhalb des Dachflächenfensters gegebenen fehlenden Tragfähigkeit der (Zwischen-) Decken bzw. Böden sowie der im Haus vorhandenen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelspuren sind vorliegend beide Merkmale erfüllt.
b) Die Wiederbewohnbarkeit ist aber mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand herstellbar, womit nach wie vor Wohnraum i.S.d. § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS gegeben ist. Das steht für das Gericht fest aufgrund folgender Gegebenheiten: Das von der Beklagten erstellte Gutachten vom 8. Januar 2015 - mit Ergänzungen vom 27. April 2015 und vom 20. Juli 2015 -, das zum Ergebnis kommt, dass die für die Sanierung aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können, wurde durch die Klägerseite nicht substantiiert infrage gestellt (aa). Das Gutachten der Beklagten geht auch nicht von falschen rechtlichen Voraussetzungen aus (bb). Zudem sind ohnehin viele der im Gutachten der Beklagten aufgeführten Kostenpositionen bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes von vorn herein abzusetzen (cc). Deshalb kommt es nicht darauf an, dass die (materielle) Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS beim Kläger läge, da § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS eine ihm günstige Ausnahme vom Grundsatz des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 ZeS darstellt; das Objekt ist, wie unter Ziffer 1 der hiesigen Entscheidung dargelegt wurde, seit jeher objektiv zu Wohnzwecken geeignet und, da als Wohnhaus beantragt und genehmigt, subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt. Der Kläger würde demnach die Beweislast dafür tragen, dass die(se) Wohnraumeigenschaft nachträglich entfallen ist.
aa) Das von der Klägerseite vorgelegte Kurzgutachten vom 14. April 2015 ist nicht in der Lage, das von der Beklagtenseite vorgelegte Technische Gutachten, auf das sich das Gericht für die weitere Beurteilung stützt, substantiiert infrage zu stellen. Allein das Gutachten der Beklagten enthält eine Kostenkalkulation, in der die erforderlichen baulichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Einzelnen aufgeschlüsselt und mit konkreten Kostenpositionen verknüpft werden. Das Gutachten des Klägers verhält sich zu den von der Beklagten gewählten Ansätzen nicht, sondern kommt seinerseits ohne nähere Darlegung zu einem Sanierungsaufwand von „grob ca. 380.000 - 400.000 EUR“. Da kein eigener Kostenansatz erfolgt, ist das Gutachten der Klägerseite von vorn herein nicht geeignet, einen substantiierten Angriff auf die beklagtenseits angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung zu führen. Das Gericht sieht abgesehen davon auch im Übrigen keinen Anlass, den Kostenansatz und die Berechnung der Beklagten, wonach sich die notwendigen Sanierungskosten durch die in zehn Jahren erzielbaren Mieterträge amortisieren ließen, infrage zu stellen: Die angesetzte Nettomiete von EUR 2.900 monatlich ist für das Objekt des Klägers - Wohnfläche von 196 m², Gartenfläche von 1.031 m², gute Wohnlage - in München ohne Weiteres erzielbar; die Wirtschaftlichkeitsberechnung enthält weiter beispielsweise einen Wagniszuschlag von knapp EUR 40.000, weswegen auch das - pauschale und nicht näher ausgeführte - klägerische Argument, der Kostenansatz sei unrealistisch niedrig, nicht durchgreift.
bb) Das Gutachten der Beklagten geht auch nicht von falschen rechtlichen Voraussetzungen aus. Der rechtliche Ansatz, nur die Kosten für die Herstellung der Bewohnbarkeit anzusetzen, ist korrekt; dies folgt aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung (BVerwG, U.v. 14.12.1990, a.a.O.). Das „Aussparen“ des Kellergeschosses im Rahmen der kostenrechtlichen Beurteilung (vgl. auch Ergänzung vom 20. Juli 2015) bleibt rechtlich ebenfalls ohne Beanstandung, da die dort etwaig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden auch nach dem klägerischen Gutachten keine Auswirkungen auf die oberen Geschosse, insbesondere auf die Tragfähigkeit der Böden, haben. Ein Kellergeschoss als akzessorische Nutzfläche rechnet auch nicht zum „Wohnraum“ in diesem Sinne; dieses Tatbestandsmerkmal ist eng auszulegen (vgl. BayObLG, B.v. 2.8.1990 - BReg 2 Z 76/90 - juris, das z.B. „Hobbyräume“ nicht als Wohnräume ansah, obwohl tatsächlich darin gewohnt wurde).
cc) Zudem sind - auch im Hinblick auf die zweite Alternative des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS (Abbruch und Neuerrichtung) - viele der im Raum stehenden Positionen der vonseiten der Beklagten angesetzten Investitionskosten bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes ohnehin abzusetzen. Dies folgt aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der die Kammer vollumfänglich beitritt, wonach bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwandes der Wert derjenigen Investitionen abzusetzen ist, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (BVerwG, U.v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris; U.v. 10.5.1985 - 8 C 35/83 - juris). Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung, auch auf Verschulden im rechtstechnischen Sinn kommt es nicht an (vgl. BVerwG, a.a.O.).
Daraus folgt vorliegend, dass jedenfalls all diejenigen Positionen nicht in die Kalkulation aufzunehmen sind, die als Folgeschäden auf das gerissene Dachflächenfenster zurückzuführen sind oder Frost- bzw. Wasserschäden darstellen. Zu nennen sind damit nur beispielsweise Position DIN 335 (EUR 1.560 + EUR 8.160 + EUR 4.200: Erneuerung betreffend Putz und Außenwände, in weiten Teilen), DIN 330 (EUR 190: Stahlbetonunterzug instand setzen), DIN 351 (EUR 8.424: Reparatur von Holzbalkendecken), DIN 341 (EUR 4.154: Sanierung befallenen Mauerwerks) und DIN 345 (EUR 3.420: Putze auf verschiedenen Untergründen). Der Augenschein hat diesbezüglich den sich bereits aus den in den Akten befindlichen Fotodokumentationen ergebenden Befund bestätigt: Sowohl an der Außenfassade als auch im Inneren des Gebäudes gehen die gravierendsten Schäden auf den Wassereintritt im Dachgeschoss zurück. Dies ist besonders augenfällig bei den Schäden im Mauerwerk und im Putz an der Südseite des Gebäudes, die sehr trennscharf abgrenzbar nur den unter dem Dachflächenfenster liegenden Bereich und den darunter angeordneten Anbau betreffen. Auch liegen die schlimmsten Feuchtigkeitsschäden im ersten Obergeschoss und im Erdgeschoss - dort v.a. am Stahlbetonsturz im Übergang zum Anbau -, die auch die Tragfähigkeit der (Zwischen-) Decken tangieren, genau unterhalb des Dachflächenfensters. Weiter müssen konsequenterweise auch die Kosten abgezogen werden, die für die Sanierung von Schäden notwendig werden, die daraus resultieren, dass das Wasser nicht zeitnah nach Beginn des Leerstandes abgestellt wurde. Zu nennen sind v.a. die auch im Rahmen des Ortstermins erkenn- und eingrenzbaren Frost- und Feuchtigkeitsschäden im ersten Obergeschoss, die durch einen geplatzten Heizkörper entstanden sind und durch Wasser, das von den Wasseranschlüssen der ehemaligen im Dachgeschoss befindlichen Küche kommend durch die Decke einsickerte. Im Bereich dieser Wasseranschlüsse und an der umliegenden Innenwand sowie in den darunter liegenden Bereichen der Decke und an der Innenwand im ersten Obergeschoss befinden sich die gravierendsten Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden. All diese Missstände hätten vermieden werden können, wenn der Kläger das Dachflächenfensterelement repariert, die Hauptwasserleitung gesperrt und die Heizkörper entleert hätte, als das Objekt nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wurde.
Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsrechts, dessen Ziel es ist, Wohnraum zu erhalten bzw. die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen, bedingen diese Absetzung, da andernfalls bloße Untätigkeit und das Absehen von leicht möglichen Instandhaltungsmaßnahmen zu einer Unbewohnbarkeit und damit zu einem Anspruch auf Erteilung eines Negativattests führen würden. Damit wäre der Möglichkeit Tür und Tor geöffnet, durch „gezielten“ Leerstand - und damit durch einen zweckentfremdungsrechtlich gerade sanktionierten Tatbestand - letztlich Wohnraum umzuwandeln bzw. zu vernichten und die Erteilung von Negativattesten zu erzwingen. Wie v.a. § 4 Abs. 2 Nr. 2 ZeS zeigt, toleriert das Zweckentfremdungsrecht Leerstand aber nur in eng umrissenen Grenzen, so namentlich dann, wenn er daraus resultiert, dass vorhandener Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht. Im Falle des Klägers aber besteht der Leerstand seit weit mehr als zehn Jahren, entsprechende Bemühungen im gerade genannten Sinne wurden trotz mehrmaliger Nachfragen weder der Beklagten noch dem Gericht nachgewiesen. Der Kläger berief sich vielmehr wiederholt darauf, dass ein Verkauf aufgrund einer „Beleihung“ des Grundstücks nicht möglich sei, teilweise war auch die Rede davon, dass ein Verkauf schlicht nicht gewünscht sei (vgl. Bl. 169 d. BA). Beide Gründe tragen nicht. Dass das Grundstück als Sicherheit dient - auf Nachfrage des Gerichts teilte der Kläger mit, dass es wohl durch eine Grundschuld belastet ist -, hindert den Verkauf nicht, es wird nur ein geringerer Preis erzielbar sein. Dass ein Verkauf nicht gewünscht ist, ändert ebenfalls nichts am vorliegenden anhaltenden Verstoß gegen Art. 2 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS. Es wurde bereits höchstrichterlich klargestellt, dass der Betroffene in einem Fall wie dem vorliegenden der Zumutbarkeit von - wie oben dargelegt wurde: sinnvoll möglichen - Erhaltungsinvestitionen nicht erfolgreich mit der Erklärung entgegentreten kann, er habe gleichsam keine Lust, das damit zusammenhängende „Existenzrisiko“ zu tragen. Wenn der Kläger meint, dass sich Erhaltungsinvestitionen nicht lohnen, muss er das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung veräußern und darf es nicht brach liegen lassen; dieser „Druck“ ist zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (ausdrücklich BVerwG, U.v. 10.5.1985 - 8 C 35/83 - juris Rn. 21).
Nach alledem erreichen die Sanierungskosten in Höhe der von der Beklagten veranschlagten Summe von EUR 215.000 - bereits für sich genommen und umso mehr, wenn die gerade unter Punkt cc) angesprochenen Kostenpositionen abgezogen werden - auch keinesfalls die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes; § 3 Abs. 3 Nr. 5 Var. 2 ZeS und § 13 Abs. 3 ZeS sind somit ebenfalls nicht erfüllt. Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass der Einigungsvorschlag des Gerichts in der mündlichen Verhandlung in diesem Zusammenhang gerade die angesprochenen Absetzungen nicht im Einzelnen berücksichtigen konnte und nur mit Rücksicht auf die vorgetragene klägerische Zwangslage als Entgegenkommen formuliert wurde. Damit kommt es auf den Umstand, dass den Kläger auch diesbezüglich, wie oben bereits ausgeführt wurde, die Beweislast treffen würde, nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.
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