Verwaltungsgericht München Urteil, 25. Jan. 2016 - M 8 K 15.1355

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Klägerin ist die Grundstückseigentümergemeinschaft ... Straße 19, 19 a, 19 b. Mit ihrer Klage begehrt sie die Genehmigung für eine Nutzungsänderung ihres Gebäudes ... Straße 19 in ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... von Büros und Hausmeisterwohnung in eine bordellartige Nutzung. Der Gebäudekomplex auf dem streitgegenständlichen Grundstück besteht aus drei Gebäuden, einem fünfgeschossigem Rückgebäude (...str. 19 b), einem eingeschossigen Mittelgebäude (...str. 19 a) und dem hier streitgegenständlichen viergeschossigen Vordergebäude ...str. 19.

Für das streitgegenständliche Gebäude erteilte die Beklagte am 24. Mai 2012 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Geschäftshauses mit Spielhallen 1+2 (nicht kerngebietstypisch), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 9. Januar 2013 erteilte die Beklagte auf den Bauantrag mit Pl.Nr. ... (Tektur zu Pl.Nr. ...) hierzu eine Tekturgenehmigung für den Neubau eines Geschäftshauses mit einer (zusammengefügten) Spielhalle (statt 2 Spielhallen), Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung. Am 7. Mai 2013 wurde eine weitere Tekturgenehmigung für eine veränderte Dachkonstruktion erteilt.

Mit Anhörungsschreiben (Art. 28 BayVwVfG) vom 8. Juli 2014 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass die Nutzungsänderung in ein Bordell genehmigungspflichtig sei. Da keine Genehmigung vorliege, sei die vorgenommene Nutzungsänderung bereits formell rechtswidrig. Sie sei auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Nach derzeitigem Sachstand müsse die Klägerin mit einer kostenpflichtigen Nutzungsuntersagungsverfügung rechnen.

Am 7. August 2014 stellte die Klägerin einen Antrag auf Nutzungsänderung des Gebäudes ...str. 19 für das 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss und 3. Obergeschoss von Büro und Hausmeisterwohnung in bordellartige Nutzung. In der Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 wurde ausgeführt, an Werktagen solle in zwei Schichten gearbeitet werden, in der ersten von ca. 11:30 bis 22:00 Uhr und in der zweiten von ca. 22:00 bis 2:00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen solle eine geringere Nutzung wegen Wechsel der Beschäftigten stattfinden. Es sollen ca. 12 Damen beschäftigt werden. Die Nutzung zu Wohnzwecken wird in der Betriebsbeschreibung nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Angabe der Anzahl der Zimmer enthält die Betriebsbeschreibung nicht. In der Nutzflächenberechnung und in den Eingabeplänen wurden für jedes der drei Geschosse jeweils 5 Zimmer mit einer Größe von 12,30 bis 14,50 m2 aufgeführt, danach sind insgesamt 15 Zimmer vorgesehen.

In einer Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 wird ausgeführt, dass das streitgegenständliche Gebäude bereits als Bordellbetrieb genutzt werde. In der ...straße befänden sich derzeit 4 Gebäude, die bereits überwiegend als Bordelle bzw. anderweitige Einrichtungen des Rotlichtmilieus genutzt würden, und zwar ...str. 19, ...str. 19 a und 19 b sowie ...str. 22. Zusammen wiesen sie 71 Bordellzimmer auf, die sich auf 13 Betriebe verteilten. Die ...straße liege in einem Gewerbegebiet, an das sich im Osten und Westen direkt Wohnbebauung anschließe. In der unmittelbaren Umgebung befinde sich die Bezirkssportanlage ..., die unter anderem von sieben Kinder- und Jugendvereinen genutzt werde. In der Nähe liege weiter eine städtische Kindertageseinrichtung sowie ein Gymnasium. Da das Bordell auch tagsüber ab 11.30 Uhr betrieben werden solle, erscheine die unmittelbare Nachbarschaft zu Einrichtungen für Kinder und Jugendliche bedenklich. Selbst im Idealfall seien Beeinträchtigungen und Belästigungen durch den Bordellbetrieb zu erwarten. Im Jahr 2014 habe es bis zum 18. Dezember 2014 insgesamt 14 Einsätze sowie 13 Strafanzeigen gegeben, darunter Körperverletzung, Bedrohung, Raub und Verstöße gegen das Betäubungsmittelgesetz. Dazu komme ein Verfahren wegen versuchten Mordes im Anwesen ...str. 19 b im November 2014. Gegen die Betreiberin eines Bordellbetriebes im Gebäude ...str. 19 laufe ein Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels zum Zweck sexueller Ausbeutung. Es werde daher die konkrete Gefahr der Etablierung eines schwer zu kontrollierenden Bereiches mit der möglichen Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer weiteren Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität und Belästigung der Allgemeinheit gesehen.

Mit Bescheid vom 17. März 2015 lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 7. August 2014 (Pl.Nr. ...) für das Gebäude ...str. 19, Fl.Nr. ... Gemarkung ..., Nutzungsänderung 1. - 3. Obergeschoss: Büro und Hausmeisterwohnung zu Bordell ab, da das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinn von § 8 BauNVO. Das Vorhaben sehe zumindest im 1. und 2. Obergeschoss eine „Wohnungsprostitution“ vor, d. h. die Prostituierten wohnten in den angemieteten Räumen (siehe das in den Akten befindliche Schreiben der Betreiberin vom 6. August 2014). Wohnen im Gewerbegebiet sei mit Ausnahme von Aufsichtspersonen- oder Betriebsleiterwohnungen nicht zulässig. Das Vorhaben widerspreche weiter aufgrund der vorhandenen und genehmigten Nutzungen der Eigenart des Gewerbegebietes. Dieses würde in diesem Abschnitt eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Unter Berücksichtigung der genehmigten Bordellnutzungen, die sich nach Anzahl und Umfang bisher in dem Gewerbegebiet als untergeordnet darstellten, würde das beantragte Vorhaben mit zusätzlich 18 Bordellzimmern der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen und damit eine Entwicklung herbeiführen, die zur Abwanderung oder Meidung sonstiger Gewerbebetriebe aus dem Quartier (trading down Effekt) und zu einem Kippen des Gewerbegebietes in ein Rotlichtviertel führen könnte. Vor allem in den Abend- und Nachtstunden, in denen in einem Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, sei der Rotlichtcharakter der ...straße evident. Das Vorhaben führe im Übrigen zu einer in diesem Gewerbegebiet nicht mehr verträglichen Dichte der Prostitutionsausübung. Der beantragte Bordellbetrieb würde zusammen mit den benachbarten Bordellen einen ins Auge fallenden nahezu rund um die Uhr nutzbaren Zweckbau darstellen, der sich von der Eigenart des Gewerbegebietes abhebe.

Der Bescheid wurde der Klägerin am 19. März 2015 mit Postzustellungsurkunde zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 9. April 2015, am selben Tag bei Gericht eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin Klage und beantragten,

I.

Der Bescheid der ... ... vom 17.3.2015 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte wird verpflichtet, den Bauantrag vom 7.8.2014 zu genehmigen.

Hilfsweise:

Die Beklagte wird verpflichtet, über den Antrag neu zu entscheiden.

Zur Klagebegründung führten die Bevollmächtigten im Schriftsatz vom 17. Juni 2015, der sich auf das Anwesen ... Straße 19 b und auf das Verfahren M 8 K 15.1354 bezieht, aber im streitgegenständlichen Verfahren M 8 K 15.1355 eingereicht wurde und sich erkennbar auch auf das vorliegende Verfahren bezieht, im Wesentlichen aus, dass Bordellbetriebe nach der Rechtsprechung zu den Gewerbebetrieben zählten. Das Vorhaben liege in einem Gewerbegebiet, in dem seit Jahrzehnten Bordelle existierten, durch die sich nie jemand gestört gefühlt habe. Das Gebiet würde durch das Vorhaben keine Prägung erlangen, die es gleichsam als Sondergebiet für Bordelle erscheinen ließe. Das Gebäude ...str. 19 a werde seit jeher als Bordell genutzt und sei als solches genehmigt. Im Gebäude ...str. 19 b befänden sich seit 2004 teilweise genehmigte Bordellzimmer. Auch das streitgegenständliche Gebäude ...str. 19 werde seit seiner Errichtung in den Obergeschossen als Bordell genutzt. Trotz dieser Bordellnutzung habe sich an der gewerblichen Nutzung in diesem Geviert seit Jahrzehnten nichts geändert. Kein Gewerbebetrieb sei dort ausgezogen. Die Bordellzimmer würden ausschließlich gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzt. Prostituierte, die sich in einem Bordell aufhalten, wohnten dort nicht. Die Klägerin habe nur einen Hauptmietvertrag, die Untervermietung erfolge tageweise mit ständig wechselnder Belegung. Der Betrieb sei zu keiner Tages- oder Nachtzeit irgendwie belästigend für die Nachbarschaft, es seien keine Beschwerden aktenkundig.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Bezüglich des streitgegenständlichen Anwesens sei mit Bescheiden vom 24. Mai 2012, 9. Januar 2013 und 7. Mai 2013 der Neubau eines Geschäftshauses mit nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, Bistro, Softwareentwicklung und Betriebsleiterwohnung genehmigt worden. Die genehmigte Nutzung sei augenscheinlich nie aufgenommen worden. Stattdessen würden die drei Obergeschosse ohne Baugenehmigung als Bordellbetriebe genutzt. Der Umgriff der näheren Umgebung entspreche einem faktischen Gewerbegebiet. In der näheren Umgebung seien neben dem Bordell ...str. 19 weitere Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen vorhanden: ...str. 19 a, ein Bordellbetrieb mit 4 Zimmern, am 20. Oktober 2003 für erotische Massage genehmigt; ...str. 19 b, ein genehmigter Betrieb für erotische Massagen im Kellergeschoss mit 5 Zimmern; ein ungenehmigter Bordellbetrieb mit 40 Zimmern ab dem Erdgeschoss. In der ...str. 22 sei am 29. September 2015 ein FKK-Club mit 5 Zimmern genehmigt worden. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung könnten die Bordelle zumindest auch einer wohnähnlichen Nutzung dienen. Die jeweiligen Einheiten verfügten über eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Bad, Toiletten und teilweise Einzelduschen. Nach der Betriebsbeschreibung wechselten die Beschäftigten nur an Sonn- und Feiertagen. Das ließe Zweifel daran aufkommen, ob den Prostituierten hier nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht werden solle oder ihnen wochentags auch ein Wohnersatz geboten werde. Ein solcher Betrieb mit wohnähnlichem Charakter sei im Gewerbegebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO unzulässig.

Die beantragte Bordellnutzung verstoße gegen das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot, § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO. Das Vorhaben widerspreche nach Lage und Anzahl der Eigenart des Gewerbegebiets, weil beiderseits der ...straße in nächster Nähe mehrere Bordelle in teilweise erheblichem Umfang vorhanden seien. Bei Zulassung des Vorhabens würden sich auf dem Grundstück ...str. 19, 19 a, 19 b, Fl.Nr. ... und direkt gegenüber auf dem Grundstück ...str. 22, Fl.Nr. ... insgesamt 14 Bordellbetriebe bzw. bordellartige Betriebe in unmittelbarer Nachbarschaft befinden, die diesem Umfeld das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ verleihen würde. Eine solche Massierung von Bordellbetrieben sei städtebaulich nicht mehr verträglich. Die Beklagte gehe davon aus, dass die genehmigten Betriebe in dem sehr kleinen Gebäude ...str. 19 a (4 Zimmer für stundenweise Nutzung nach telefonischer Vereinbarung), im Kellergeschoss des Gebäudes ...str. 19 b (5 Zimmer, ebenfalls stundenweise Nutzung) und der FKK-Club der ...str. 22 (5 Zimmer) aufgrund ihrer geringen Größe und der konkreten Ausgestaltung des jeweils genehmigten Betriebs für sich betrachtet der Eigenart des Gewerbegebiets nicht widersprächen, wohl aber in der Summenwirkung mit den Großbordellen in der ...str. 19 und 19 b. Auch nach der Stellungnahme des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 bestehe die konkrete Gefahr der Entwicklung zu einem „Rotlichtviertel“ sowie einer Steigerung der ohnehin bereits deutlich feststellbaren Kriminalität. Aufgrund der Öffnung auch zur Tageszeit sei auch in den nahe gelegenen Schulen und Sporteinrichtungen eine größere Zahl von Kindern und Jugendlichen betroffen.

Mit Schriftsatz vom 16. November 2015 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin, der FKK-Club ...str. 22 existiere seit ca. 9 Jahren, die Bordellbetriebe ...str. 19 a und 19 b seit über 10 Jahren. Die geringere Nutzung an Wochenenden sei unabhängig vom Mieterwechsel. Die durchgeführte Art des Betriebes sei dieselbe wie im genehmigten FKK-Club gegenüber, die Trennung der Sanitärbereiche Kunden/Mieterinnen sei selbstverständlich. Nicht die Zahl der Bordellbetriebe, sondern nur die Zahl der Zimmer könne im Rahmen des Rücksichtnahmegebots von Bedeutung sein. Durch den Neubau ...str. 19 ergebe sich durch die beantragte Nutzungsänderung nur eine unerhebliche Erhöhung um lediglich 6 Zimmer. Die Betriebe existierten seit über 10 Jahren problemlos, auch das Verkehrsaufkommen sei äußerst gering und nicht störend. Die hintereinander stehenden Gebäude ...str. 19, 19 a und 19 b träten als Rotlichtbetriebe überhaupt nicht in Erscheinung. Im Untergeschoss ...str. 19 b sei ein Gastronomiebetrieb mit Tabledance genehmigt. Eine Gastronomie gebe es dort nicht mehr. Die Behauptung der Beklagten, es gebe eine Belästigung der Allgemeinheit, sei schlicht aus der Luft gegriffen. Weder Anwohner noch Berufstätige hätten sich jemals beschwert. Damit „die Angestellten in der Nachbarschaft“ bequemer über das klägerische Grundstück zur S-Bahnstation gelangen könnten, sei die Klägerin gebeten worden, in den Parkplatzzaun eine Türe einzusetzen. Ein Problem im Hinblick auf polizeiliche Kontrollen sehe man nicht, auch existiere eine Videoüberwachung, in die die Polizei und das Kreisverwaltungsreferat jederzeit Einsicht nehmen könnten. Das Argument der Nähe von Schulen und Sporteinrichtungen sei unzutreffend. Die Schule an der ...straße sei so weit entfernt, dass niemand auf dem Schulweg an den Bordellbetrieben vorbeikomme. In der ...str. 23 habe sich vor zwei bis drei Jahren eine Kinderkrippe in Kenntnis der seit über 10 Jahren bestehenden Bordellbetriebe angesiedelt. Deren Betreiber sehe darin offenbar keine Probleme.

Dem Schriftsatz der Klägerbevollmächtigten war eine Stellungnahme des Geschäftsführers der Grundstücksgemeinschaft ... Str. 19, 19 a, 19 b zu dem Bericht des Polizeipräsidiums ... vom 18. Dezember 2014 beigefügt. Die Vermietung des Untergeschosses ...str. 19 b an die frühere Mieterin sei ein Fehler gewesen, man habe das Mietverhältnis jedoch zum 30. November 2014 beendet. Das angesprochene Ermittlungsverfahren wegen Menschenhandels habe sich als reine Verleumdung erwiesen. Die Staatsanwaltschaft ... ... habe das Ermittlungsverfahren mit Schreiben vom 5. Februar 2015 eingestellt. Eine gewisse Kriminalität sei in dem Gewerbe nicht ganz auszuschließen, es handele sich aber hauptsächlich um Kleinkriminalität. Aufgrund der Kündigungsfrist von nur 6 Wochen habe man die Möglichkeit, unkorrekte Gewerbemieter kurzfristig zu kündigen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 25. Januar 2016 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der anschließenden mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da die Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung zu Recht abgelehnt hat (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Es kann dahinstehen, ob das streitgegenständliche Vorhaben verfahrensmäßig im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO oder als Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 Nrn. 8, 20 BayBO im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu behandeln wäre. Die beantragte Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Gebäudes in einen bordellartigen Betrieb ist jedenfalls nach Art. 68 BayBO i. V. m. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

1. Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig auch nach dem Sachvortrag der Parteien als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist. Zur maßgeblichen näheren Umgebung gehört dabei nicht mehr die gegenüber liegende Seite der ...straße, da diese eine deutlich anders geartete Bebauung aufweist. Während das Geviert, in dem das streitgegenständliche Vorhaben gelegen ist, durch mehrgeschossige größere Bürogebäude geprägt ist, befinden sich auf der östlichen Straßenseite der ...straße auf vergleichsweise großen Grundstücken kleine ein- und zweigeschossige (Wohn-)Gebäude.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO.

Zum einen ist die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 zu unbestimmt, da wegen der Ausstattung der einzelnen Geschosse bzw. der dort befindlichen Bordellbetriebe mit Küchen/Aufenthaltsräumen und Sanitärräumen nicht ausgeschlossen ist, dass die Zimmer von den Mieterinnen nicht nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, sondern darüber hinaus zumindest teilweise auch um dort zu wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets und verstößt insoweit auch gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

2. Die eingereichte Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 ist zu unbestimmt, insbesondere schließt sie eine Wohnnutzung oder zumindest wohnartige Nutzung in einem reinen Gewerbegebiet nicht hinreichend bestimmt aus.

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die danach mögliche und nicht lediglich untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 21; BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

2.1 Die Betriebsbeschreibung vom 1. August 2014 enthält zum einen keine Angaben, wie viele Zimmer in dem streitgegenständlichen Gebäude für die Bordellnutzung bereit gehalten werden, und auch keine Angaben dazu, wie diese Zimmer ausgestaltet sind. Nach den eingereichten Eingabeplänen sollen in dem Gebäude ...straße 19 - Vordergebäude - 15 Zimmer für die Bordellnutzung bereitgestellt werden. In den Betriebsbeschreibungen wird dargelegt, dass im streitgegenständlichen Vordergebäude ca. 12 Damen beschäftigt werden sollen. Damit kann jeder der weiblichen Beschäftigten ein Zimmer überlassen werden. Nach den eingereichten Eingabeplänen stehen zugleich in jedem der drei streitgegenständlichen Geschosse (1. bis 3. Obergeschoss) für jeweils fünf Zimmer eine Küche/Aufenthaltsraum, ein Personalumkleide/Spindraum, zwei Bäder sowie ein WC zur Verfügung. Damit entspricht die Ausstattung durchaus derjenigen eines Wohnheimes und ist zumindest für eine vorübergehende Wohnnutzung ausreichend. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, wozu in einem Bordell in jedem Geschoss mit fünf Zimmern eine über 10 m² große (Wohn-)Küche erforderlich sein soll.

Weiter soll nach der Betriebsbeschreibung um 22.00 Uhr in jeder Nacht ein sog. „Schichtwechsel“ stattfinden, ohne dass erläutert wird, was darunter zu verstehen ist, insbesondere ob die Prostituierten nach der Schicht die Zimmer verlassen müssen. Weiter gibt es keine Angaben dazu, ob die Beschäftigten in ... und Umgebung ansässig sind oder ob die Zimmer auch an Interessentinnen von Auswärts überlassen werden sollen. Zumindest im letzteren Fall erscheint es unwahrscheinlich, dass diese sich für den Zeitraum ihrer Tätigkeit in einem der Bordelle noch eine weitere Unterkunft in ... beschaffen werden. Unter derartigen Bedingungen wird sich zumindest eine nicht in ... ansässige Beschäftigte kaum um eine anderweitige (weitere) Unterkunft nach Ende ihrer Schicht bemühen.

Die Betriebsbeschreibung enthält jedenfalls keine Angaben dazu, dass und auf welche Weise eine Wohnnutzung der Räume verhindert werden soll bzw. wird. Durch den bloßen Umstand, dass es sich um „Zimmer“ handelt, ist eine solche Wohnnutzung nicht aufgeschlossen. Damit können die Zimmer ohne Verstoß gegen die Betriebsbeschreibung auch zu Wohnzwecken genutzt werden.

2.3 Dies alles nötigt zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht wird, sondern ein für nicht nur kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden soll. Auch die den Prostituierten zur Verfügung gestellte Sauna sowie das Solarium im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Vordergebäudes ...str. 19 (vgl. Protokoll des Augenscheins) deutet darauf hin, dass diese in den Räumlichkeiten nicht nur arbeiten, sondern auch wohnen.

Die Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits sowie die Betriebszeiten lassen eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14).

In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart zu verhindern, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

2.4 Aber auch wenn man die Nutzung zum Aufenthalt durch die Mieterinnen nicht als Wohnnutzung qualifizieren wollte, so läge in jedem Fall eine wohnungsähnliche Nutzung vor.

Im Gewerbegebiet sind auch Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 - juris Rn. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B.v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). Die Betriebsbeschreibung ist jedenfalls, was die Frage der Wohnnutzung betrifft, nicht eindeutig, ein Wohnen oder doch zumindest eine Nutzung der Räume im Sinne eines Beherbergungsbetriebes werden nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig.

3. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris Rn. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris Rn. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 9).

3.1 Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B.v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris Rn. 7).

3.2 Nach den dem Gericht vorliegenden Behördenakten sowie dem Ergebnis des Augenscheins befinden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens folgende Bordelle bzw. bordellartige Nutzungen:

...str. 19 a Gartenhaus: ein Betrieb mit vier Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b Rückgebäude: ein Betrieb mit fünf Zimmern (genehmigt);

...str. 19 b: acht Betriebe mit 34 Zimmern (nicht genehmigt).

Die Genehmigungen für den Betrieb für erotische Massagen im Gartenhaus ...str. 19 a datiert vom 20. Oktober 2001, die Genehmigung für den Betrieb im Kellergeschoss der ...str. 19 b vom 9. August 2004. Sämtliche Betriebe befinden sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück. Hinzu kommt der Betrieb ...str. 22 mit 5 genehmigten Zimmern auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Dabei kann dahinstehen, ob dieser Betrieb hierbei Berücksichtigung findet, da jedenfalls auch ohne dessen Berücksichtigung zwei Betriebe mit insgesamt 9 Zimmern genehmigt und 11 weitere Betriebe mit zusammen 48 Zimmern ohne die erforderliche Genehmigung betrieben werden, von denen vorliegend 15 Zimmer streitgegenständlich sind.

3.3 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn bereits ein Bordellbetrieb oder gar eine Mehrzahl von ihnen vorhanden ist. Ausreichend ist insoweit, dass das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris Rn. 14).

Die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 15 zusätzlichen Zimmern würde dazu führen, dem streitgegenständlichen Grundstück und seiner Umgebung das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. Anstelle von 9 genehmigten Zimmern, die sich auf zwei Gebäude verteilen, würde sich das Angebot auf 24 Zimmer belaufen. Dies entspricht beinahe einer Verdreifachung der Bordellzimmer. Dazu kommt, dass sich das streitgegenständliche Vorhaben unmittelbar an der Straße befindet und damit sozusagen unübersehbar ist. Eine derartige Konzentration von Bordellnutzungen kann weder nach dem objektiven Umfang her noch nach der nach Außen hin in Erscheinung tretenden Wirkung als mit dem vorliegenden Gewerbegebiet vereinbar angesehen werden.

Ferner werden im Hintergebäude ...str. 19 b derzeit 34 weitere Bordellzimmer ohne Genehmigung betrieben, so dass sich allein auf dem streitgegenständlichen Grundstück insgesamt 58 Bordellzimmer befinden. Die nach Außen wahrnehmbare Wirkung dieser Vielzahl von Bordellzimmern auf einem einzigen Grundstück wird dadurch verstärkt, dass alle Gebäude auf dem klägerischen Grundstück entweder ausschließlich oder zumindest überwiegend als Bordelle genutzt werden. Allein im vorliegend streitgegenständlichen Vordergebäude wird neben der Bordellnutzung in den Obergeschossen eine ca. 144 m² große Spielhalle im Erdgeschoss und im Untergeschoss betrieben.

Ein solch großer Spielsalon erhöht nicht nur die Attraktivität der in den oberen Geschossen befindlichen Bordellbetriebe, sondern zieht auch Personenkreise an, die in Kombination mit den Kunden des Bordellbetriebs negative städtebauliche Auswirkungen erwarten lassen.

Ein mehrstöckiges Großgebäude, das insgesamt als Bordell genutzt wird, wirkt darüber hinaus erkennbar in größerem Umfang auf seine Umgebung ein als mehrere kleine und schon deshalb weniger „präsente“ Bordellbetriebe, die sich auf unterschiedliche Gebäude auf unterschiedlichen Grundstücken erstrecken.

3.4 In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris Rn. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträgliche Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris Rn. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U.v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris Rn. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung (vgl. VG München, U.v. 16.11.2015 - M 8 K 14.2393). Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zwei Bordellbetriebe auf dem streitgegenständlichen Grundstück genehmigt sind und darüber hinaus ein Spielsalon mit 144 m2 Spielfläche im Vorhabengebäude betrieben wird.

3.5 Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin zugleich mit dem vorliegend streitgegenständlichen Vorhaben auf ihrem Grundstück ein zweites Bordellvorhaben zur Genehmigung beantragt hat. Es handelt sich um das Hinterhaus ... Str. 19 b, in dem bereits 8 Bordellbetriebe mit 34 Zimmern ungenehmigt betrieben werden (Verfahren M 8 K 15.1354). Aufgrund dieses Umstandes ist davon auszugehen, dass die Klägerin ihr gesamtes Grundstück ausschließlich für eine umfassende Sondernutzung mit insgesamt 58 Bordellzimmer und einer 144 m2 großen Spielhalle verwenden möchte, die mit dem Charakter des Gewerbegebiets nicht mehr zu vereinen ist und infolge der Größe und der Intensität der Nutzung erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden nähere Umgebung haben würde.

Es kann nicht außer Acht gelassen werden, dass die Attraktivität und damit auch die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens über die eines einfachen Bordellbetriebes bzw. mehrerer Bordelle auf benachbarten Grundstücken hinausgeht. Vorliegend sollen auf ein und demselben Grundstück mehrere selbstständig betriebene Bordelle und bordellähnliche Nutzungen in einem Gebäude über mehrere Geschosse sowie ein weiterer bordellähnlicher Betrieb im Mittelgebäude und dazu eine 144 m² große Spielhalle verwirklicht werden. Die dadurch gegebene städtebaulichen Auswirkungen sind ungleich größer als bei zahlenmäßig gleichen Bordellbetrieben, die sich auf mehrere Gebäude und damit auch auf mehrere Grundstücke in einer gewissen Entfernung voneinander verteilen, abgesehen davon, dass eine solche Anzahl wie im vorliegenden Fall per se nicht mehr zulassungsfähig wäre.

3.6 Angesichts dieser Umstände ist auch ein sogenannter „tradingdown-Effekt“ in Bezug auf die umliegende gewerbliche Nutzung naheliegend. Ein „tradingdown-Effekt“ liegt vor, wenn es aufgrund der Verdrängung der bisherigen Nutzung zu einem Qualitätsverlust des Gebietes kommt. Insbesondere die unmittelbare Umgebung und die dort ansässigen Gewerbebetriebe würden nach Ansicht des Gerichts durch die Entwicklung eines „Sondergebiets Bordelle und Vergnügungsstätten“ in Mitleidenschaft gezogen werden. Das Argument der Klagepartei, bislang sei eine solche Abwanderung nicht festzustellen, kann nicht überzeugen. Es verkennt einmal, dass unternehmerische Entscheidungen über einen Standortwechsel nicht leichtfertig getroffen werden, sondern aus rechtlichen wie organisatorischen Gründen einen nicht unbeträchtlichen zeitlichen Vorlauf benötigen. Zum anderen liegt bereits eine Beschwerde vom 17. März 2014 vor und das Gebäude ...str. 23 steht nach dem Ergebnis des Augenscheins abgesehen von der dort befindliche Kindertagesstätte bereits teilweise leer.

3.7 Zudem verstößt das streitgegenständliche Vorhaben nicht nur gegenüber den in der näheren Umgebung vorhandenen Gewerbebetrieben sondern auch gegenüber den Wohnnutzungen auf der gegenüberliegenden Straßenseite und insbesondere gegenüber der Kindertageseinrichtung auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück, ...str. 23, 25 aufgrund der grundsätzlichen Unvereinbarkeit des Bordellbetriebes mit diesen Nutzungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht und rücksichtslos ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof, Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 75.000 € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem wirtschaftlichen Interesse des Bauherrn an der Baugenehmigung, das sich an den jährlichen Mieteinnahmen von 5.000 € je Zimmer orientiert).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München, Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.