Verwaltungsgericht München Urteil, 16. Nov. 2015 - M 8 K 14.2393

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ..., ...-str. 45, auf dem sich ein bisher als Betriebsgebäude genehmigtes dreigeschossiges Gebäude befindet. Nach der ursprünglichen Baugenehmigung vom ... April 1981 war im Erdgeschoss eine Werkstatt und im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzung genehmigt worden. Der Kläger begehrt von der Beklagten die mit Bauantrag vom 19. Dezember 2013 beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes zu einem bordellartigen Betrieb.

Mit Bescheid vom ... April 2014, der dem Kläger mit Postzustellungsurkunde am 5. Mai 2014 zugestellt wurde, lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 19. Dezember 2013 ab. Im Bescheid wird ausgeführt, dass nach der Betriebsbeschreibung im Erdgeschoss, im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt 21 Erotik-Massage-Zimmer geplant seien. Die Beurteilung erfolge nach § 30 Abs. 3 BauGB hinsichtlich der Baugrenzen und § 34 Abs. 1 BauGB im Übrigen. Die Umgebung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO. Das beantragte Vorhaben füge sich zum einen nach der Nutzungsart nicht ein. Zum anderen widerspreche es nach § 15 Abs. 1 BauNVO der Eigenart des Gebiets. Drittens erfülle es nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze gemäß Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten.

Zwar seien Bordelle im Gewerbegebiet in der Regel zulässig, allerdings nur, wenn die darin tätigen Personen nicht darin wohnten. Nach den Planunterlagen und der Betriebsbeschreibung spreche jedoch alles dafür, dass die beantragte Nutzung (auch) einer zumindest wohnähnlichen Nutzung diene. Die Zimmer wiesen zwar keine besonders ausgewiesenen Kochnischen auf und entsprächen deshalb nicht ohne Weiteres den Anforderungen des Art. 46 BayBO, jedoch verfüge laut Betriebsbeschreibung „jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Jede Frau hat für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Die täglichen Öffnungszeiten sind von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses sind sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder aus dem Ausland. Sie reisen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen an.“ Dies alles führe zu dem Schluss, dass den Prostituierten nicht nur die Ausübung ihres Gewerbes ermöglicht, sondern, wenn nicht - wegen der beschränkten Möglichkeiten, den häuslichen Wirkungskreis eigen zu gestalten - Wohnungen, so doch ein nicht nur für kurzfristige Übernachtungen geeigneter Wohnersatz geboten werden solle. Ein solcher Betrieb mit mindestens Wohnheimcharakter sei im Gewerbegebiet nach der Rechtsprechung nicht zulässig.

Mit Bescheid vom ... Januar 2014 sei in der ...-str. 39 ein Bordell mit 11 Arbeitszimmern genehmigt worden. Ferner befänden sich in der ...-str. 31, 41 b sowie 62 drei größere ungenehmigte Bordellbetriebe, gegen die bereits eingeschritten werde. Es sei beabsichtigt, Nutzungsuntersagungen auszusprechen. Gegen den Betrieb in der ...-str. 41 b sei bislang nicht eingeschritten worden, da das Grundstück einer anderen Nutzung (Boarding-House) zugeführt werden solle. Sollte die Bordellnutzung jedoch nicht zeitnah aufgegeben werden, sei beabsichtigt, auch hiergegen einzuschreiten. Auch im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 befänden sich im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Bordellbetriebe. Mit dem vorliegenden Bauantrag sollten die Betriebe nicht nur legalisiert, sondern die Nutzung auch auf das Erdgeschoss ausgeweitet werden. Ein Bordell könne im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Gewerbegebiet unzulässig sein, wenn es nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Nach der Anzahl könne ein Bordell der Eigenart des Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl hiervon vorhanden sei, was vorliegend der Fall sei. Im Anwesen ...-str. 39 befinde sich bereits ein genehmigtes Bordell. Mit Zulassung eines weiteren Bordells mit 21 Zimmern würde - auch unter Berücksichtigung, dass einige Betriebe ihre Nutzung aufgeben - das Gebiet eine Prägung erlangen, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe. Sowohl die Nähe zum genehmigten Bordellbetrieb als auch die besondere städtebauliche Situation (kleinteilige Bebauung, die ...-straße ende hier) führe dazu, dass ein weiterer größerer Betrieb den Eindruck eines Sondergebietes für Bordelle entstehen lasse. Nach polizeilicher Erfahrung müsse in Betracht gezogen werden, dass die Aufteilung der Räumlichkeiten (etwa die großzügige Anzahl an Bädern und große Räume mit zwei Türen) dazu geeignet sei, die Zimmeranzahl (nachträglich) noch deutlich zu erhöhen. Mit der Zulassung des Bordells bestünde die Gefahr, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle (Trading-Down-Effekt). Auch das Polizeipräsidium sehe die Gefahr einer Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs, eine mögliche Entwicklung zum Rotlichtviertel sowie der damit einhergehenden Kriminalität. Besonders in den Abendstunden, in denen im Gewerbegebiet üblicherweise nicht gearbeitet werde, wäre der Rotlichtcharakter im südlichen Bereich der ...-straße deutlich erkennbar.

Auch die nach Art. 47 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten erforderlichen Stellplätze für die geplanten Nutzungen seien offensichtlich nicht nachgewiesen. In der Tiefgarage seien gefangene Stellplätze geplant, teilweise sind verschiedene Stellplätze nicht anfahrbar, da die erforderliche Fahrgassenbreite nicht eingehalten werde. Der im Rampenbereich geplante Stellplatz Nr. 18 sei nicht möglich, da der Kurvenradius gemäß § 2 Abs. 3 der Garagen- und Stellplatzverordnung nicht eingehalten werde und somit die Zufahrt zur Tiefgarage nicht mehr möglich sei.

Mit Schriftsatz vom 4. Juni 2014 hat der Kläger durch seine Prozessbevollmächtigten Klage erheben lassen, die mit Schriftsatz vom 19. August 2014 begründet wurde. Der Kläger beantragt:

Der Bescheid der ... vom ... April 2014, Az: ..., wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die nach Plan-Nr. ... beantragte Nutzungsänderung vom 19. Dezember 2013 eines Betriebsgebäudes in einen Bordellbetrieb zu erteilen.

Bereits im Jahr 2005, als der Kläger das Gebäude durch Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung erworben hätte, seien das erste und zweite Obergeschoss als bordellartiger Betrieb genutzt worden. Auch in der Folgezeit sei das Gebäude vom Kläger an weitere Personen vermietet worden, die das erste und zweite Obergeschoss als bordellartige Betriebe nutzten. Seit dem Jahr 2007 seien das erste und zweite Obergeschoss an Frau ... vermietet worden, die im ersten und zweiten Obergeschoss insgesamt sechs Einheiten zur Nutzung als Erotik-Studios untervermietet habe. Jedes Erotik-Studio verfüge über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Im Durchschnitt würden die 21 vorhandenen Erotik-Zimmer dauerhaft von 13 Personen belegt. Eine vollständige Auslastung sei nicht erreichbar, im Durchschnitt würde die Örtlichkeit von 39 zahlenden Kunden pro Tag frequentiert. Der Bordellbetrieb habe täglich von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr offen gestanden, wobei das Hauptgeschäft zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattgefunden habe.

In der näheren Umgebung befinden sich bereits vier weitere bordellartige Betriebe, wovon jedoch nur in der ...-str. 39 ein Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern genehmigt worden sei, während gegen die anderen Bordelle in der ...-str. 31, 41 b und 62 bereits eingeschritten worden sei und eine Nutzungsuntersagung angestrebt werde.

Mit dem Bauantrag sollte im ersten Obergeschoss ein Zusammenschluss des linken sowie des mittleren Studios mit einem Rundgang durch das Studio von einer Eingangs- zu einer Ausgangstür herbeigeführt werden. Im zweiten Obergeschoss sollte sich künftig statt bisher drei Einheiten nur noch eine große Studioeinheit mit einem Eingang und einem Ausgang befinden. Das Erdgeschoss sollte zu einer Studioeinheit für ein „Domina-Studio“ mit einem großen und einem mittleren „Behandlungsraum“ inklusive Nassbereich sowie Schminkzimmer ausgebaut werden. Zusätzlich sollten im Erdgeschoss ein großer Lagerraum für das gesamte Gebäude sowie ein Raum für die Arbeitsmaterialien von Hausmeister und Putzfrau geschaffen werden.

In rechtlicher Hinsicht wird ausgeführt, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um einen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO handle, da keine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Betten vorliege. Bei der beabsichtigten bordellähnlichen Nutzung stehe gerade nicht die Beherbergung von Gästen im Vordergrund. Durchschnittlich halte sich ein Kunde ca. 45 Minuten in den Räumlichkeiten auf und verlasse das Gebäude danach wieder. Auch liege bezüglich der Prostituierten keine Beherbergung vor. Diese hielten sich zwar angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr länger in dem Gebäude auf. Im Vordergrund stehe jedoch die Ausübung der gewerblichen Tätigkeit und nicht die Inanspruchnahme des jeweiligen Arbeitszimmers als Wohn- und Beherbergungsstätte. Anzuwenden sei daher das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO gewesen, so dass die Beklagte vorliegend nur die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO zu prüfen gehabt hätte. Selbst als Sonderbau wäre das geplante Vorhaben als genehmigungsfähig anzusehen, da es gegen keine im Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Normen verstoße.

Das Vorhaben liege im Bereich des Bebauungsplans Nr. ..., der für das streitgegenständliche Grundstück Baugrenzen festsetze, so dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 34 BauGB beurteile. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergebe sich vorliegend aus § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 2 BauNVO, da die maßgebliche nähere Umgebung einem Gewerbegebiet entspreche. Als Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 BauNVO sei ein Bordellbetrieb in einem Gewerbegebiet grundsätzlich zulässig. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung stellten Bordellbetriebe keine Vergnügungsstätten im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO dar, die nur ausnahmsweise in Gewerbegebieten zugelassen werden könnten. In einem Bordellbetrieb herrsche nämlich die gewerbliche Nutzung vor. Die mit dieser gewerblichen Nutzung verbundenen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung hätten auf diese jedoch keine solchen Auswirkungen, die eine Zulassung im Gewerbegebiet schlechthin unmöglich machten. Es komme darauf an, ob von der beabsichtigten Nutzung unter Berücksichtigung der typischen Art und Weise des Betriebs der Anlage in der Regel Nachteile und Belästigungen ausgehen könnten, die so erheblich seien, dass die Nutzung in ein Industriegebiet verwiesen werden müsse. Gewerbegebiete und Industriegebiete hätten gemeinsam, dass in ihnen Gewerbebetriebe aller Art zulässig seien. Sie unterschieden sich aber darin, dass die Erheblichkeit der Nachteile und Belästigungen der Maßstab dafür sei, ob der Gewerbebetrieb noch im Gewerbegebiet oder nur im Industriegebiet zulässig sei. Die von einem Bordell ausgehenden Nachteile und Belästigungen, vor allem der Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs und sonstige „milieubedingte“ Unruhe, erreichten diese Schwelle der Erheblichkeit nicht (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83).

Weder den Planunterlagen noch der Betriebsbeschreibung könne entnommen werden, dass die beantragte Nutzung einer wohnähnlichen Nutzung dienen solle. Im Vordergrund stehe eindeutig der gewerbliche Charakter des Bordellbetriebs. Zwar verfüge jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum. Daraus folge jedoch nicht, dass in den Räumlichkeiten über die gewerbliche Nutzung hinausgehende wohnähnliche Nutzung beabsichtigt werde. Diese Räumlichkeiten seien notwendig, um den Prostituierten die Ausübung ihres Gewerbes zu ermöglichen. Wegen der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr sei es notwendig, dass auch Küchen und Sanitärräume zwingend vorhanden seien. Auch ein Aufenthaltsraum könne angesichts der langen Öffnungszeiten nur dazu da sein, um den Prostituierten die Ausübung ihrer Tätigkeit so angenehm wie möglich zu gestalten. Zwar lasse sich angesichts der Öffnungszeiten eine Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten als kurzfristige Übernachtungsmöglichkeit nicht verhindern. Hierin lasse sich aber noch nicht eine wohnähnliche Nutzung erblicken, da das Gebäude als dauerhafte Wohnmöglichkeit nicht geeignet sei. Schließlich stelle auch die sog. Wohnungsprostitution einen Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar, da diese nicht nur der Wohnnutzung diene, sondern zumindest auch der gewerblichen Nutzung zuzurechnen sei. Angesichts der Öffnungszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr täglich stehe die gewerbliche Nutzung des Gebäudes eindeutig im Vordergrund, da die verbleibende Zeit, in der das Gebäude als Wohnraum genutzt werden könne, mit täglich ca. 6 Stunden einen verschwindend geringen Raum einnehme. Ferner würden die Zimmer von den Prostituierten von vornherein angemietet, um in diesen der Prostitution nachzugehen, so dass die gewerbliche Nutzung eindeutig im Vordergrund stehe.

Der beabsichtigten Nutzungsänderung stehe auch nicht § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO entgegen. Zwar könne ein ansonsten zulässiger Gewerbebetrieb im Einzelfall unzulässig sein, wenn er nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart eines Gewerbegebiets widerspreche. Bei der hier beabsichtigten Nutzung als Bordellbetrieb werde die Unzulässigkeit von der Rechtsprechung mit Verweis auf den sog. „Trading-Down-Effekt“ bejaht, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden sei. Damit solle verhindert werden, dass das Gebiet eine Prägung erlange, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe und sich faktisch in ein Rotlichtviertel mit dem zu erwartenden Anstieg von milieubedingten Sicherheitsstörungen verwandle.

Vorliegend könne einer solchen Argumentation jedoch nicht gefolgt werden. Zwar befinde sich in der ...-str. 39 bereits ein genehmigtes Bordell mit insgesamt 11 Arbeitszimmern. Auch in der weiteren Umgebung der ...-straße fänden sich noch drei weitere bordellähnliche Betriebe, gegen die jedoch mit Nutzungsuntersagungen vorgegangen worden sei bzw. werden solle, weshalb damit zu rechnen sei, dass diese drei Bordellbetriebe die nähere Umgebung in Zukunft nicht mehr prägten. Schließlich sei auch nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts München erst ab einer Anzahl von drei genehmigten und betriebenen Bordellbetrieben die Grenze erreicht, ab der ein Hinzutreten eines weiteren Bordellbetriebs nicht mehr mit der Eigenart des vorliegenden Gewerbegebiets vereinbar wäre (U. v. 29.11.2012 - M 11 K 11.167). Daher trete vorliegend der von der Beklagten befürchtete Trading-Down-Effekt nicht ein. Denn die Genehmigung mit insgesamt 21 Arbeitszimmern würde zu einer Anzahl von insgesamt 32 genehmigten Arbeitszimmern in der näheren Umgebung der ...-straße und damit dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. ... führen. Angesichts einer Größe des Plangebiets von ca. 19 ha und einer bereits stark gewachsenen Bebauung mit Gewerbebetrieben in der näheren Umgebung könne die Zulassung eines weiteren Bordellbetriebs mit 21 Arbeitszimmern nicht dazu führen, dass sich das Gewerbegebiet in ein Rotlichtviertel wandle. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die bisherige Nutzung des Gebäudes zumindest seit 2005 faktisch einem, wenn auch ungenehmigten, Bordellbetrieb entsprochen habe und sich die von der Beklagten befürchteten negativen Auswirkungen bisher nicht gezeigt hätten. Auch der befürchtete Anstieg von Kriminalität und eine Gefahr der Etablierung eines in sich abgeschotteten und schwer zu kontrollierenden Bereichs seien nicht zu erwarten. Gerade die baurechtliche Genehmigung eines Bordellbetriebs führe zu einer wesentlich besseren Kontrollmöglichkeit, da sich die bordellähnliche Nutzung nun auf ein bestehendes, genehmigtes Haupthaus konzentrieren könne, anstatt auf viele verteilte, ungenehmigt betriebene Gebäude, wodurch sich eine mögliche milieubedingte Kriminalität leichter bekämpfen lasse, da sich behördliche Kontrollen eben nur noch auf die genehmigten Bordellbetriebe beschränken müssten.

Eine erhöhte Wahrnehmung des Rotlichtcharakters im südlichen Bereich der ...-straße während der Abendstunden könne nicht erwartet werden. An den Außenwänden des Gebäudes sollten keine Umbauten vorgenommen werden, weshalb die bordellähnliche Nutzung nach außen nicht stärker in den Vordergrund trete als bisher. Da das Hauptgeschäft in den späten Abendstunden zwischen 18.00 Uhr und 24.00 Uhr stattfinde, also zu einer Zeit, in der in den umliegenden Gebäuden kaum noch Tagesgeschäft abgewickelt werde, würden die umliegenden Gewerbebetriebe durch die beabsichtigte Nutzung auch nicht stärker belastet als bisher. Daher könne im vorliegenden Fall die Genehmigung der Nutzungsänderung auch nicht nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verweigert werden, da der beantragte Bordellbetrieb als grundsätzlich zulässiger Gewerbebetrieb nicht der Eigenart des Baugebiets widerspreche.

Auch sei kein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. der Stellplatzsatzung der Beklagten ersichtlich. Nach § 2 Abs. 1 StPlS i. V. m. Nr. 10.2 der Anlage 1 seien einem Bordellbetrieb für jeweils 1 Arbeitszimmer 1 Stellplatz nachzuweisen. Der Bauantrag weise insgesamt 21 Stellplätze in der Tiefgarage für 21 Arbeitszimmer im Gebäude aus.

Mit Schreiben vom 1. April 2015 hat die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Das geplante Bauvorhaben sei zu Recht als Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO eingeordnet worden, da in der vorliegenden Konstellation von zwei Personen pro Zimmer auszugehen sei, womit die Schwelle von mehr als 12 Gastbetten weit überschritten sei. Die bauordnungsrechtliche Gefahrenlage sei im Brandfall keine andere als bei einem Hotel, weshalb die Behandlung als Sonderbau im regulären Genehmigungsverfahren richtig sei.

Sowohl nach der Betriebsbeschreibung als auch nach der tatsächlichen Ausgestaltung sei eine Wohnnutzung anzunehmen. Hierfür spräche die Grundrissgestaltung, wonach alle erforderlichen Einrichtungen wie Küche und separate Aufenthaltsräume vorhanden seien. Die Betriebsbeschreibung gehe von einer sehr hohen Anzahl ausländischer Prostituierter aus, die für die Zeit ihres Aufenthalts über mehrere Monate auch vor Ort wohnten. Unter diesen Umständen könne nicht mehr von einem gelegentlichen Übernachten ausgegangen werden, vielmehr sei das Bordell für die Mehrzahl der Prostituierten auch gleichzeitig ihre Wohnung, was auch wegen des prekären Münchner Wohnungsmarktes der Fall sei. Die gewerbliche Nutzung stehe auch nicht im Vordergrund, vielmehr stünden beide Nutzungsarten zumindest gleichwertig nebeneinander. Eine dauerhafte Wohnnutzung sei aber im Gewerbegebiet unzulässig, weshalb das geplante Vorhaben bereits von der Art der Nutzung her abzulehnen gewesen sei.

Das geplante Bordell sei auch nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig, weil es der Eigenart des Gewerbegebiets widerspreche. Es verfestige die bereits begonnene Entstehung eines Sondergebiets Bordelle, anstatt der von der Beklagten hier vorgesehenen gewerblichen Nutzung, vor allem für einfache, produzierende Gewerbebetriebe. Die Befürchtungen der Beklagten, dass das Gebiet in ein Rotlichtviertel kippen könnte, würden auch von der Polizei geteilt. Hierfür spreche zum einen die Lage des geplanten Bordells am Wendehammer im rückwärtigen, von der übrigen Bebauung stark abgesetzten und daher wenig frequentierten und der öffentlichen Kontrolle unterliegenden Bereiche des Gewerbegebiets. Zum anderen komme hinzu, dass unter der Haus-Nr. 39 bereits ein Bordell mit 11 Zimmern genehmigt sei und weitere ungenehmigte Bordelle bestünden. Weiter falle ins Gewicht, dass nach den Erfahrungen der Polizei das beantragte Bordell gerade im Erdgeschoss noch einfach um mindestens zwei Zimmer erweitert werden könne, die Vergrößerung also quasi schon mit beantragt sei, was die Grundrissaufteilung nahe lege.

Auch bei der beantragten, erheblichen Größe mit 21 Zimmern und der abgeschiedenen Lage führe das beantragte Vorhaben zu einer Verfestigung der hier unerwünschten Bordellnutzung. Diese trete durch die Nutzung des gesamten Gebäudes deutlich in Erscheinung und stehe im Widerspruch zu der hier vorgesehenen Ansiedlung einfacher Gewerbebetriebe, die die milieubedingte Unruhe, die sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen des geplanten Vorhabens abschrecken ließen.

Über die baulichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung hat das Gericht am 16. November 2015 Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Feststellungen dieses Augenscheins sowie der am selben Tag durchgeführten mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

Die zulässige Verpflichtungsklage bleibt in der Sache ohne Erfolg, da dem Kläger kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der von ihm beantragten Baugenehmigung zusteht, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Unabhängig davon, ob das Vorhaben verfahrensmäßig als Sonderbau im umfassenden Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO oder aber im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO zu behandeln wäre - insoweit ist lediglich darauf hinzuweisen, dass ausweislich des Formulars für den Bauantrag das Vorhaben ausdrücklich als Sonderbau eingereicht wurde -, ist die beantragte Nutzungsänderung des Betriebsgebäudes in einen bordellartigen Betrieb nach Art. 68 BayBO nicht genehmigungsfähig, da sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Bauplanungsrechtlich beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Vorliegend stellt sich die Umgebungsbebauung unstreitig als Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar, so dass gemäß § 34 Abs. 2 BauGB das Einfügensmerkmal der Art der baulichen Nutzung allein anhand des Maßstabes des § 8 BauNVO zu beurteilen ist.

Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter zwei Aspekten den Vorgaben des § 8 BauNVO. Zum einen ist nach der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 und der Ausstattung der vorgesehenen Studios davon auszugehen, dass die Mieterinnen die Studios nicht nur zum Zwecke der gewerblichen Nutzung nutzen werden, sondern dort auch für die Dauer ihres Aufenthalts wohnen. Zum anderen widerspricht das beantragte Vorhaben aufgrund der in der näheren Umgebung bereits zahlreich vorhandenen Bordellbetriebe gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets.

1. In der Betriebsbeschreibung vom 12. Dezember 2013 wird dargelegt, dass jedes Studio über einen Aufenthaltsraum, eine Küche, Sanitärräume und teilweise über einen Empfangs- oder Abstellraum verfügt. Des Weiteren wird ausgeführt, dass sehr viele Damen aus anderen Städten oder aus dem Ausland kämen. Jede Frau habe für die Dauer ihres Aufenthalts Anspruch auf ihr eigenes Zimmer. Durchschnittlich 80% der Damen des Hauses seien sog. Terminfrauen aus anderen Städten oder dem Ausland, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Taxi vom Bahnhof oder Flughafen aus anreisten.

Diese Gesamtumstände der Ausstattung der vorgesehenen Räumlichkeiten einerseits als auch der Belegungsstruktur mit 80% von auswärts kommenden Mieterinnen andererseits bei Betriebszeiten von 10.00 Uhr bis 4.00 Uhr lässt eine entsprechende Wohnnutzung, wie sie die Beklagte auch als Ablehnungsgrund anführt, durchaus nachvollziehbar und naheliegend erscheinen (vgl. BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris Rn. 14). In einer derartigen Konstellation müsste die Betriebsbeschreibung, um diese naheliegende Nutzungsart auszuschließen, ausdrücklich eine entsprechende Wohnnutzung ausschließen, was vorliegend aber nicht der Fall ist.

Mit dieser mit der gewerblichen Nutzung einhergehenden Wohnnutzung bzw. wohnähnlichen Nutzung durch 80% der beschäftigten Prostituierten ist das Vorhaben nicht mit § 8 BauNVO vereinbar und damit nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Im Gewerbegebiet sind Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig (BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 20 f.; vgl. auch BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

Gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind zulässig Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke. Gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten. Die einzig ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung besteht somit für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Ansonsten sind in Gewerbegebieten keinerlei wohngenutzte Anlagen oder Einrichtungen zulässig. Von daher widerspricht die nach der Betriebsbeschreibung maßgebliche beantragte Nutzung schon im Hinblick auf die nicht untergeordnete Nutzung der Räumlichkeiten auch zum Wohnen bzw. als Wohnungsersatz der Mieterinnen den Vorgaben des § 8 BauNVO (vgl. BVerwG, U. v. 29.4.1992 - 4 C 43/89, BVerwGE 90, 140 juris RdNr. 21; BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14). Auch wenn es sich mangels einer hinreichend selbstbestimmten Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises und der relativen Kürze des Aufenthalts nicht um eine Wohnnutzung im engeren Sinne handelt, so kommt einem derartigen Wohnersatz doch Wohnheimcharakter zu, so dass ein solcher Betrieb im Gewerbegebiet nicht zulässig ist (BVerwG, BayVGH, B. v. 2.5.2006 - 2 BV 05.1739 - juris RdNr. 14).

2. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Bordelle oder bordellähnliche Betriebe nach der Art der Nutzung grundsätzlich „Gewerbebetriebe aller Art“ im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (BVerwG, B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4; B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8/14 - juris RdNr. 10; U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 9). Das Bundesverwaltungsgericht hält insbesondere ungeachtet bzw. trotz der Neubestimmung des Verhältnisses von Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben durch die 4. Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 127) an seiner Einschätzung in seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 21.83, BVerwGE 68, 213) fest, dass Bordellbetriebe Einrichtungen sind, für die sich im Hinblick auf die sich aus dem „Milieu“ ergebenden Begleiterscheinungen eher ein Standort eignet, der außerhalb oder allenfalls am Rande des „Blickfeldes“ und der Treffpunkte einer größeren und allgemeinen Öffentlichkeit liegt und auch nicht in der Nachbarschaft von Wohnungen (B. v. 2.11.2015 - 4 B 32/15 - juris RdNr. 4).

Trotz der grundsätzlichen Einordnung eines Bordellbetriebs als „Gewerbebetrieb aller Art“ im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO kann ein Bordellbetrieb im Einzelfall im Gewerbegebiet gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig sein, wenn er „nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspricht“ oder wenn von ihm „Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind“. „Nach Anzahl“ kann nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Bordell der Eigenart eines Gewerbegebiets widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83, BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Diese auf den Einzelfall bezogene Beschränkung aufgrund des Rücksichtnahmegebots gilt auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der Baunutzungsverordnung entspricht (BVerwG, B. v. 12.2.1990 - 4 B 240/89 - juris RdNr. 7). Im Augenscheintermin konnte festgestellt werden, dass sich im streitgegenständlichen Anwesen ...-str. 45 fünf verschiedene Erotik-Betriebe befinden („...“, „...“, „...“, „...“, „...“). Beim Augenscheintermin konnten weitere Erotik-Studios bzw. -betriebe in der näheren Umgebung festgestellt werden. So im südlich des Wendehammers der ...-straße gelegenen Anwesen ...-str. 62, in dem sich drei Erotik-Betriebe („...“, „...“, „...“) sowie eine Maler- und Lackierfirma befinden. Im Anwesen ...-str. 56 befindet sich neben normalen Gewerbebetrieben ein Massagestudio für erotische Massagen. Im Anwesen ...-str. 37 befinden sich ein Kfz-Betrieb sowie im zweiten Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils ein Erotik-Betrieb „...“. Im Anwesen ...-str. 39 finden sich eine Firma für Elektrotechnik sowie ein Bordellbetrieb „...“, wobei sich der Bordellbetrieb über drei Geschosse erstreckt. Das zweigeschossige Anwesen ...-str. 41 b wird insgesamt als Erotik-Betrieb genutzt. An der Einfahrt befindet sich ein großflächiges Werbeschild mit der Aufschrift „...“.

Von den vorstehend genannten Betrieben ist lediglich der Betrieb im Anwesen ...-str. 39 baurechtlich genehmigt. Allerdings ist bei der Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich grundsätzlich alles zu berücksichtigen, was an Bebauung tatsächlich bereits vorhanden ist. Nicht entscheidend ist hingegen, ob die tatsächlich vorhandene Bebauung genehmigt ist oder nur in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 119. EL November 2015, § 34 RdNr. 35; Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, 7. Auflage 2013, RdNr. 5). Zwar hat die Beklagte mitgeteilt, gegen die weiteren, ungenehmigt vorhandenen Bordelle eingeschritten zu sein bzw. zu wollen. Bei der Vielzahl der vorhandenen Betriebe kann jedoch erfahrungsgemäß davon ausgegangen werden, dass sich das bauaufsichtliche Einschreiten über einen zeitlich erheblichen Umfang erstrecken wird, so dass die tatsächlich vorhandenen Betriebe nicht von vornherein ausgeblendet werden können.

Zudem reicht es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus, wenn in einem Gewerbegebiet bereits ein Bordellbetrieb vorhanden ist (BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21/83; BVerwGE 68, 213 - juris RdNr. 14). Ausreichend ist insoweit, wenn das Gebiet durch die Zulassung des beantragten Bordells eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für Bordellbetriebe erscheinen ließe (BVerwG a. a. O.). Selbst wenn sämtliche tatsächlich derzeit vorhandenen, aber baurechtlich ungenehmigten Bordell- und Erotik-Betriebe hinweggedacht würden, würde die Zulassung des beantragten Vorhabens mit 21 Erotik-Studios mit dem genehmigten Bordell mit 11 Erotik-Studios ausreichen, um diesem Abschnitt der ...-straße das Gepräge eines Sondergebiets „Bordellbetriebe“ zu verleihen, was innerhalb der vorgegebenen örtlichen Verhältnisse städtebaulich nicht mehr verträglich wäre. In seinem Urteil vom 25. November 1983 (4 C 31/83 - juris RdNr. 12) hat das Bundesverwaltungsgericht einige negative Auswirkungen von Bordellbetrieben auf ihre Umgebung benannt, wonach ein derartiger Betrieb zwar keine so erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die Umgebung bringe, dass er schlechthin im Gewerbegebiet unzulässig wäre. Von einem Bordellbetrieb gehen aber gleichwohl Nachteile, Belästigungen und Unzuträglichkeiten wie „Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs“, „milieubedingte Unruhe“, „mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern des Betriebs“ sowie eine „mögliche dem Ansehen anderer Unternehmen in dem Gebiet abträglicher Wirkung“ aus. In seinem Beschluss vom 2. November 2015 (4 B 32/15 - juris RdNr. 4) hat das Bundesverwaltungsgericht die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanz (OVG Hamburg, U. v. 6.5.2015 - 2 Bf 2/12 - juris RdNr. 55) unbeanstandet gelassen, dass bei gewerblicher Prostitution bei der gebotenen typisierenden Betrachtung mit milieutypischen Begleiterscheinungen wie Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kunden, organisierte Kriminalität, Menschen- und Drogenhandel, ausbeutender Zuhälterei, Straftaten gegen die sexuelle Selbstbestimmung, Verstößen gegen das Waffenrecht und Gewaltkriminalität bis hin zu Tötungsdelikten zu rechnen sei. Dies belegt, dass ein Bordellbetrieb wegen seiner Zweckbestimmung und der „sich aus dem Milieu ergebenden Begleiterscheinungen“ kein Gewerbebetrieb üblichen Zuschnitts ist. Seine baurechtliche Zulassung bedarf daher einer zwar aufgeschlossenen, aber die von ihm ausgehenden Unzuträglichkeiten nicht ausblendenden Betrachtung und Bewertung. Die genannten Unzuträglichkeiten mögen noch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen für ihre Umgebung erwarten lassen, wenn es sich um einen kleineren Bordellbetrieb mit einer beschränkten Anzahl von Prostituierten handelt. Die Summierung derartiger negativer Auswirkungen durch mehrere Bordellbetriebe mit einer erheblichen Zahl darin arbeitender Prostituierter und einem entsprechenden Kundenandrang widerspricht aber der Eigenart des vorhandenen faktischen Gewerbegebiets. Auch wäre die Zulassung eines weiteren Bordells für die dort ansässigen normalen Gewerbebetriebe abträglich, denn sie müssen um ihren Ruf fürchten, wenn sie unter der Anschrift eines stadtbekannten Rotlichtbereichs firmieren. Auch der Gesichtspunkt der Verhinderung der Verdrängung anderer gewerblicher Nutzungen mag in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wenn - wie hier - bereits zahlreiche Bordellbetriebe vorhanden sind.

Das Vorhaben ist daher planungsrechtlich auch deshalb nicht zulassungsfähig, weil es unter Berücksichtigung der vorhandenen Bordellbetriebe nach Anzahl und Umfang der nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des gegenständlichen Gewerbegebiets widerspricht.

3. Auf den angeführten Ablehnungsgrund des fehlenden Nachweises ausreichender Stellplätze kam es daher nicht mehr entscheidungserheblich an.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 5.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.