Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Beschluss, 13. Feb. 2017 - 2 M 121/16

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks L-Straße 13 in M-Stadt.

Das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus ist seit dem Jahr 1996 als Kulturdenkmal (Baudenkmal) in das Denkmalverzeichnis eingetragen.

Mit denkmalschutzrechtlicher Verfügung vom 04.08.2016 ordnete die Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller – nach vorheriger Anhörung – unter Anordnung der sofortigen Vollziehung Sicherungsmaßnahmen am Baukörper an, insbesondere die Abdichtung der Dachhaut zur Verhinderung des Eindringens von Regenwasser sowie ggf. die fachgerechte Begleitung der Sicherung bzw. des Austausches durch Nässe geschädigter Holzteile der Dachkonstruktion, die fachgerecht begleitete Sicherung des Tragwerks im Bereich der im Obergeschoss bereits eingebrochenen Geschossdecken durch einen vorlageberechtigten Statiker, die Vorlage eines Holzschutzgutachtens zur fachlichen Einschätzung des Zustandes der sichtbaren Holzkonstruktion des Gebäudes sowie der konkreten Feststellung des möglichen pflanzlichen Befalls (Echter Hausschwamm) im Gebäude und die dauerhafte Herstellung der Verschlusssicherheit des Gebäudes gegen unbefugten Eindringens zur Abwehr von Gefahren vorsätzlicher Brandstiftung und Vandalismus.

Mit Schreiben vom 08.09.2016 legte der Antragsteller hiergegen Widerspruch ein.

Mit Beschluss vom 06.12.2016 – 4 B 246/16 MD – hat das Verwaltungsgericht den Antrag des Antragstellers auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs abgelehnt und zur Begründung ausgeführt, die angefochtene Verfügung erweise sich nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig. Rechtsgrundlage sei § 9 Abs. 6 DenkmSchG LSA. Nach dieser Bestimmung könnten die unteren Denkmalschutzbehörden gefahrenabwendende Maßnahmen anordnen, wenn Eigentümer, Besitzer und andere Verfügungsberechtigte ihren Verpflichtungen nach dem Denkmalschutzgesetz nicht nachkämen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift seien erfüllt. Bei dem von der Verfügung der Antragsgegnerin betroffenen Gebäude handele es sich um ein Denkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA. Die Denkmaleigenschaft sei auch nicht durch Substanzverlust wieder entfallen. Bei den Anordnungen handele es sich um gefahrenabwehrende Maßnahmen i.S.d. § 9 Abs. 6 Satz 1 DenkmSchG LSA, die erforderlich gewesen seien, um einen drohenden Substanzverlust zu verhindern. Der Antragsteller könne sich gegen die Anordnung der Erhaltungsmaßnahmen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihn die Erhaltung unzumutbar wirtschaftlich belaste. Gemäß § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA könne sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die er dadurch verursacht habe, dass Erhaltungsmaßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben seien. Die angeordneten Maßnahmen beruhten vorliegend darauf, dass der Antragsteller über Jahre hinweg die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen unterlassen habe. Von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit i.S.d. § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA könne nach summarischer Prüfung nicht ausgegangen werden. Gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG sei die wirtschaftliche Unzumutbarkeit durch den Verpflichteten glaubhaft zu machen. Das sei hier nicht geschehen. Der Antragsteller habe weder ein Nutzungskonzept vorgelegt noch irgendwelche Überlegungen zur künftigen Nutzung vorgetragen. Es fehle an jeder Wirtschaftlichkeitsberechnung. Im Rahmen des Eilverfahrens seien Ermittlungen des Gerichts zur Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Objekts nicht angezeigt.

II.

Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

1. Zu Unrecht macht der Antragsteller geltend, die Verfügung sei unverhältnismäßig, da die Antragsgegnerin nicht nur vorläufige Sicherungsmaßnahmen, sondern ohne ausreichende Überprüfung des Ist-Zustandes eine Sanierung der Dachkonstruktion sowie des Tragwerks im Bereich der im Obergeschoss bereits eingebrochenen Geschossdecken angeordnet habe. Dem ist die Antragsgegnerin überzeugend entgegengetreten. Die verfügten Maßnahmen gehen erkennbar nicht über eine Sofortsicherung hinaus, um einen drohenden Substanzverlust zu verhindern. Die Abdichtung der Dachhaut dient lediglich dazu, den Verfall des Wohnhauses aufzuhalten. Auch bei der angeordneten Sicherung bzw. dem Austausch der durch Nässe geschädigten Holzteile der Dachkonstruktion sowie der Sicherung des Tragwerks im Bereich der im Obergeschoss bereits eingebrochenen Geschossdecke handelt es sich keineswegs um eine Sanierung dieser Bereiche, sondern um begrenzte Maßnahmen der Sofortsicherung, um größere Schäden zu verhindern. Die Antragsgegnerin hat sich auch durch mehrere Ortstermine ein hinreichend genaues Bild vom Zustand des Gebäudes verschafft und dies durch die Aktenvermerke vom 26. und 27.10.2016 (GA Bl. 62 – 63) sowie zahlreiche Lichtbilder (GA Bl. 64 – 70) hinreichend dokumentiert. Eine detailliertere Beurteilung des Schadensbildes am Holztragwerk durch die Antragsgegnerin war nicht erforderlich und angesichts des durch den Deckeneinsturz entstandenen Gefahrbereichs auch gar nicht möglich. Eine Augenscheinnahme des Schadensbildes aus einem größeren (Sicherheits-)Abstand war vielmehr ausreichend. Auf dieser Grundlage hat auch der Senat keine Zweifel an der Erforderlichkeit der angeordneten Sicherungsmaßnahmen.

2. Nicht zu folgen ist dem Antragsteller, soweit er meint, wegen der Erforderlichkeit des Austausches der durch Nässe geschädigten Holzteile der Dachkonstruktion und des Einsturzes der Geschossdecken im Obergeschoss sei die Denkmaleigenschaft des Gebäudes entfallen. Zwar kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfallen, wenn ihre historische Substanz soweit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (vgl. Urt. d. Senats v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris RdNr. 89; Urt. v. 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, juris RdNr. 44). Erforderlich ist insoweit eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt. Maßgeblich ist die Frage, ob ein Objekt trotz eingetretener Verluste an historischer Substanz noch die Erkennbarkeit der Aussage bewahrt hat, die zu seiner Eintragung in die Denkmalliste geführt hat. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines in die Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen für die Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG NW, Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, juris RdNr. 48 f.). Nach diesen Grundsätzen kann von einem Wegfall der Denkmaleigenschaft des Gebäudes L-Straße 13 in M-Stadt keine Rede sein. Maßgebend für die Bewertung des Gebäudes als Kulturdenkmal (Baudenkmal) i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA sind nach der Beschreibung des Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie folgende Eigenschaften:

„dreieinhalbgeschossiger Fachwerkbau mit Drempel und flachen Satteldach, erbaut 1885 als Wohnhaus für Zimmermeister Albert Julius Hitzeroth, komplette Holzverschalung, an einigen Stellen mit Ornamenten bemalt, prächtiger Ziergiebel mit hölzernem Hängewerk in barockisierenden Formen, oberhalb des Eingangs eine über drei Achsen gespannte, durchbrochene hölzerne Giebelkonstruktion, aufwändige Dekorationen aus gedrechselten und gesägten Holzelementen, originelles Beispiel der im späten 19. Jahrhundert durch die Baubeschränkungen im zweiten Festungsrayon auferlegten Fachwerksbauweise, wichtiges architektonisches und städtebauliches Objekt des stadtübergreifenden und an der L-Straße zwischen C-Straße und W-Straße in einzigartiger Häufung vertretenen Bestandes der sog. Rayonhäuser.“

Die hiernach für die Unterschutzstellung maßgebenden Eigenschaften des Gebäudes sind trotz der eingetretenen Schäden an der Dachhaut, der Dachkonstruktion sowie der Geschossdecken im Obergeschoss nach wie vor vorhanden. Wie die Antragsgegnerin zu Recht ausgeführt hat, ist ein stark denkmalkonstituierender Bestandteil in der Holz-Schmuckfassade zu sehen, die zwar gefährdet, aber bislang nicht nachhaltig beschädigt ist. Demgegenüber sind die hier betroffenen Konstruktionshölzer allein wenig denkmalkonstituierend.

3. Ohne Erfolg beruft sich der Antragsteller schließlich darauf, dass die geforderte Maßnahme ihn wirtschaftlich unzumutbar belaste. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass vorliegend nicht von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit i.S.d. § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA ausgegangen werden kann.

Gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG LSA können Erhaltungsmaßnahmen nicht verlangt werden, wenn die Erhaltung den Verpflichteten unzumutbar belastet. Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung insbesondere dann, wenn die Kosten der Erhaltung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen und andere Einkünfte des Verpflichteten nicht herangezogen werden können (§ 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA). Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist grundsätzlich ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen maßgeblich. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an. Die Frage der wirtschaftlichen Vertretbarkeit ist vielmehr objektbezogen zu beantworten (vgl. Urt. d. Senats v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, a.a.O. RdNr. 93; OVG NW, Urt. v. 13.09.2013 – 10 A 1069/12 –, juris RdNr. 38). Die Erhaltung eines Denkmals ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften (vgl. Urt. d. Senats v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, a.a.O. RdNr. 93; OVG NW, Urt. v. 13.09.2013 – 10 A 1069/12 –, a.a.O. RdNr. 33). Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen. Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind (vgl. Urt. d. Senats v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, a.a.O. RdNr. 93; Urt. v. 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, a.a.O. RdNr. 83).

Gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit durch den Verpflichteten glaubhaft zu machen. Hiernach ist es in der Regel erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt. Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehenden Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Nutzung erforderlich sind (vgl. Beschl. d. Senats v. 29.01.2008 – 2 M 358/07 –, juris RdNr. 25; OVG NW, Urt. v. 13.09.2013 – 10 A 1069/12 –, a.a.O. RdNr. 35). Hierbei ist es Sache des Denkmaleigentümers, zur Darlegung einer behaupteten Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen ein Nutzungskonzept für sein Denkmal vorzulegen (vgl. OVG NW, Beschl. v. 22.08.2007 – 10 A 3453/06 –, juris RdNr. 14). Es ist mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar, dem Eigentümer eines Denkmals die Darlegungslast dafür aufzubürden, dass für ein geschütztes Baudenkmal keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht und er es praktisch auch nicht veräußern kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 28.07.2016 – BVerwG 4 B 12.16 –, juris RdNr. 7).

Nach diesen Grundsätzen ist nichts dafür ersichtlich, dass die von der Antragsgegnerin angeordneten Erhaltungsmaßnahmen den Antragsteller i.S.d. § 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG LSA unzumutbar belasten. Der Antragsteller hat bislang weder ein Nutzungskonzept noch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vorgelegt, sondern lediglich behauptet, dass eine Nutzungsmöglichkeit für das Objekt nicht mehr bestehe. Das genügt den Anforderungen des § 10 Abs. 5 Satz 1 DenkmSchG LSA nicht. Es kommt hinzu, dass sich der Antragsteller gemäß § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen kann, soweit diese dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben sind. Der Senat geht – bei summarischer Prüfung – davon aus, dass sämtliche Kosten, die mit den von der Antragsgegnerin angeordneten Sicherungsmaßnahmen verbunden sind, derartige erhöhte Erhaltungskosten sind, die keine unzumutbare Belastung des Antragstellers begründen können. Es liegt auf der Hand, dass die Schäden an dem Gebäude, die die angeordneten Sicherungsmaßnahmen erforderlich machen, insbesondere die Undichtigkeit des Daches, die Schädigung der Dachkonstruktion sowie der Einbruch der Geschossdecke im Obergeschoss, ihre Ursache in einer Verletzung der aus § 9 Abs. 2 Satz 1 DenkmSchG LSA folgenden Erhaltungspflicht des Antragstellers haben. Schäden in der Dachhaut hätten bei regelmäßiger Kontrolle frühzeitig entdeckt werden können. Bei rechtzeitiger Abdichtung wären die weiteren Schäden vermieden worden, die ganz offensichtlich ihre Ursache in der Undichtigkeit des Daches haben. Die Antragsgegnerin weist zu Recht darauf hin, dass die tragenden Eigenschaften von Holz bei regelmäßiger Durchfeuchtung und Ansiedlung von Mikroorganismen verloren gehen und die Lasten der durchfeuchteten Deckenfüllstoffe zu einem bestimmten Zeitpunkt durch das in Fäulnis übergehende Balkenholz nicht mehr getragen werden können, so dass es zum Versagen kommt. Vor diesem Hintergrund kann der Antragsteller nicht im Ernst behaupten, die Ursache der Schäden sei völlig unklar und die Annahme, diese beruhten auf dem Unterbleiben regelmäßiger Pflege und Instandsetzung, sei eine Mutmaßung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.