Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Feb. 2015 - 2 L 175/13

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 in Halle.

Bei dem 335 m² großen Grundstück D-Straße 7 handelt sich um ein Eckgrundstück im Innenstadtbereich, das sowohl an die D-Straße als auch an die E-Straße grenzt. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“. Es ist mit einem dreigeschossigen Fachwerkbau aus dem 16./17. Jahrhundert bebaut. Das Objekt ist als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis eingetragen. Es ist zudem als Bestandteil eines Denkmalbereiches sowie eines archäologischen Flächendenkmals eingestuft worden. Im Verzeichnis der Kulturdenkmale des Landes Sachsen-Anhalt heißt es zu dem Objekt:

„Wohnhaus, stattlicher dreistöckiger Fachwerkbau mit steilem Giebel und auskragenden Obergeschossen, in straßenbildprägender Ecklage, im gemauerten Erdgeschossbereich profilierte Fenstergewände mit Renaissance-Stabwerk, eines der eindruckvollsten und ältesten Fachwerkhäuser Halles, erbaut Mitte/Ende 16. Jahrhundert, später umgebaut.“

An das dreigeschossige Hauptgebäude mit Unterkellerung schließt sich an der D-Straße der sogenannte zweigeschossige „Westzwischenbau“ mit einem Flachdach an. Dieses Gebäude war ursprünglich ebenfalls deutlich höher, erlitt aber im Zweiten Weltkrieg einen Bombenschaden. In der E-Straße schließt sich ein „Nördliches Nebengebäude“ an. Bei diesem Nebengebäude gehen sowohl der Beklagte als auch der Beigeladene zu 1 davon aus, das es seine Denkmaleigenschaft verloren hat.

Das Gebäude D-Straße 7 wurde nach 1990 im Rahmen der „Fremdhausverwaltung“ durch die Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH verwaltet. Die Eigentumsverhältnisse waren zunächst ungeklärt. Auf Grund eines entsprechenden Vermögenszuordnungsbescheides aus dem Jahr 2003 wurde die Beigeladene zu 2) Eigentümerin eines 60,5%-Anteils an dem Objekt. Die Verwaltung übernahm die beigeladene Stadt mit verschiedenen Eigenbetrieben. Vormals diente das Gebäude der Wohnnutzung, während im Erdgeschoss noch bis zum Jahr 2007 eine Gastwirtschaft untergebracht war. Seitdem steht das Gebäude insgesamt leer.

Am 28.11.2009 wurde das Grundstück im Rahmen einer Grundstücksauktion an einen Privateigentümer verkauft. Dieser führte im Jahre 2010 Aufräum- und Entrümpelungsarbeiten auf der Grundlage einer denkmalrechtlichen Genehmigung durch. In der 2. Jahreshälfte 2010 erfolgte der Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu einem Kaufpreis von 80.000 €. Dem Kläger gehören auch weitere Nachbargrundstücke in der E-Straße 4 und F-Straße 76. Er beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Alten- und Pflegeheim zu errichten. Ein entsprechender Bauantrag ist unter Aussparung des Gebäudes D-Straße Nr. 7 bereits gestellt worden. Der Kläger beabsichtigt aber, das Grundstück D-Straße 7 in das Alten- und Pflegheim mit ca. 20 Wohneinheiten einzubeziehen. Hierzu entwickelte der Kläger Baupläne, die allerdings von dem Beklagten abgelehnt wurden.

Am 16.12.2011 beantragte der Kläger bei dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für den Abbruch des Wohn- und Geschäftshauses D-Straße 7 in Halle. Zur Begründung ließ er durch seinen Architekten ausführen, dass die Sanierung des Gebäudes zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken wegen enormer Schädigung der gesamten Konstruktion und der Menge an abgängiger Bausubstanz sowie einzelner den Charakter prägender Elemente zu einem unvertretbaren und zugleich unzumutbaren jährlichen finanziellen Verlust führen würde. Zur Begründung bezog der Kläger sich auch auf ein Gutachten des DipI.-Ing. (FH) (...) aus M-Stadt über eine Untersuchung zum Zustand der hölzernen Konstruktionsteile. Als Herstellungskosten auf Grundlage einer Kostenschätzung legte der Kläger einen Betrag von rund 3.095.000 € zu Grunde. Gegenstand des Abbruchantrags vom 16.12.2011 war auch eine Erklärung einer Steuerberatungsgesellschaft über mögliche Steuerersparnisse. Aus denkmalfachlicher Sicht lehnte die Beigeladene zu 1) mit Schriftsatz vom 07.05.2012 den Abriss des Hauptgebäudes D-Straße 7 ab. Am 12.06.2012 teilte der Kläger daraufhin dem Beklagten mit, dass er mit einem optischen Erhalt der Straßenfassade des Eckgebäudes, des Giebels, wesentlicher Teile des Kellers und des Erdgeschosses einschließlich des darüber liegenden Deckenfeldes einverstanden sei. Die momentane Bausubstanz sei abgängig und weitestgehend nicht mehr erhaltungsfähig. Ganze Bereiche müssten durch moderne Werkstoffe ersetzt werden. Daher sei der Denkmalstatus entfallen. In einer vom Arbeitskreis Innenstadt e.V. dargelegten Erwerbsabsicht sei keine hinreichend bestimmte Kaufabsicht zu sehen. Eine Finanzierungsbestätigung liege nicht vor.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 14.06.2012 lehnte der Beklagte die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung ab. Zur Begründung führte er aus, dass es sich bei dem Objekt D-Straße 7 um ein Kulturdenkmal handele. Dazu verwies er auf eine fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) mit folgendem Inhalt:

„Das Wohn- und Geschäftsgebäude ist sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht von herausragender Bedeutung. Es handelt sich um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massiven Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert, auf die die regelmäßig angeordneten Fenster mit reich profilierten und überstabten Gewänden in der Erdgeschosszone und der inschriftlich datierte Wappenstein über dem Hauseingang (1623) hinweisen, gehört es zu den äußerst seltenen erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestandes aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stammt das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss sind neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden können. Der westliche Teil des zweiten Obergeschosses mit dem Dachwerk wurde durch einen Bombenschaden im zweiten Weltkrieg zerstört, dabei kam ein Andreaskreuz zum Vorschein. Dies deutet auf eine unter jüngerem Putz erhaltene Sicht-Fachwerkkonstruktion. Aus der Wiederaufbauphase nach 1945 stammt das in einfachen Formen gehaltene westliche Drittel des ersten Obergeschosses (Dachwerk und zweites Obergeschoss hingegen erneuerte man nicht). Vermutlich im 18. Jahrhundert/um 1800 wurde dem Haus in nördlicher Richtung entlang der E-Straße ein dreigeschossiger Anbau in Fachwerkbauweise angefügt, dessen Erdgeschoss erneuerte man im 19. Jahrhundert massiv und griff bei einem dreiteiligen Fenster nach Osten die späten Renaissance-Formen der Fenster des Haupthauses auf. Ausgangs des 19. Jahrhunderts wurde das Haus im Inneren grundlegend umgebaut, unter anderem errichtete man auf der Hofseite ein neues Treppenhaus mit gewendelter Treppe (Granitstufen; Treppengeländer aus gedrechselten Rundhölzern); im Inneren wurden die Räume (u. a. für die Nutzung als Gaststätte im Erdgeschoss) dem damaligen Zeitgeschmack entsprechend umgestaltet (aus dieser Zeit sind Teile der Ausstattung erhalten, im Erdgeschoss Lamberien, im Wohnzwecken dienenden Obergeschoss als Bogenarchitektur gestaltete Wandverkleidung). Eine wichtige Stellung nimmt das Haus als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein. Erster bekannter Besitzer des Grundstücks war Mitte des 16. Jahrhunderts Andreas Grundtmann. Mit Christoph Hoffmann und Wolf Bausse folgten angesehene Bürger und Amtsträger der Stadt. 1615 erwarb der Jurist Melchior Hoffmann das Anwesen für 1500 Gulden. Hoffmann war in der bewegten Zeit zwischen 1620 und 1660 Schultheiß in Halle. Als wichtiger städtischer Beamter hatte er bedeutende Amtsgeschäfte auszuführen, unter anderem oblagen ihm Teile der Gerichtsbarkeit. Derartige Rechtsakte wurden (bis 1669) im Haus des Schultheißen verrichtet, vermutlich hier in der D-Straße. Auf diesen speziellen Zusammenhang könnte auch das (spätere über dem Eingang angebrachte) Wappen verweisen. Mit Carol Andreas Hoffmann und Christian Bieck folgten im späteren 17. Jahrhundert weitere bedeutende Amtsträger als Besitzer; später war das Haus Wohnhaus und Gaststätte: 1863 „Schlüters Kaffeehaus“, ab 1876 „Restauration zum Markgrafen“. Ab 1976 „Halberstädter Bierstube“, von 1998 bis 2007 „Marktwirtschaft“. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiert aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Entsprechend dieser Situation befand sich der Zugang in die Gastwirtschaft in der ausgenommenen Südostecke. Hier befindet sich über der Tür auch der erwähnte Wappenstein von 1623. Das Haus Nr. 7 ist nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Die D-Straße zählt zu den ältesten Straßenzügen des sich seit dem 12. Jahrhundert konsolidierenden Stadtgefüges von Halle. Seit dem frühen 13. Jahrhundert ist bei der dem Kloster Neuwerk inkorporierten Pauluskapelle ein dem Adelsgeschlecht der Pruve gehörender Hof nachzuweisen. Die weitgehend noch heute bestehenden Grundstückszuschnitte und die geschlossene Bebauung beider Straßenseiten bildeten sich im Verlauf des 14./15. Jahrhunderts heraus. Aufgrund der zahlreichen Nennungen von hier gelegenen Häusern in den Halleschen Schöffenbüchern, den Grundstücksgrößen und der markanten Lage ist von Anfang an auf Besitzer aus der gut situierten Bürgerschaft zu schließen. Der wohlhabende Charakter der Straße wird anhand der Besitzer- und Bewohnergeschichte der Häuser illustriert, lässt bzw. ließ sich aber vor allem an der qualitätvollen, teilweise sehr aufwendigen Bausubstanz ablesen, von der heute nur noch Teile erhalten sind. Neben Nr. 12 auf der südlichen Straßenseite ist vor allem der letzte zusammenhängende Abschnitt auf der Nordseite mit den Häusern Nr. 5, 6 und 7 hervorzuheben.“

Ferner führte er aus: Die gesetzlichen Schutzgründe und die Denkmalwertigkeit seien objektive Kriterien, die unabhängig von dem jeweiligen Erhaltungszustand des Bewertungsobjektes denkmalfachlich einzuschätzen seien. Die Denkmaleigenschaft sei durch das Denkmalfachamt verbindlich festgestellt worden. Es handele sich bei dem Objekt sowohl um ein Baudenkmal sowie um den Bestandteil des Denkmalbereichs D-Straße. Der Bauzustand sei dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert werde oder verloren ginge. Von diesem Zustand sei das Gebäude D-Straße 7 weit entfernt. Aus den vorgelegten Gutachten gehe hervor, dass von dem jetzigen Bauwerk die massiven Bauteile des Erdgeschosses, das gesamte Treppenhaus, das Dachwerk sowie die straßenseitigen Fassaden mit den einbindenden Konstruktionsteilen erhalten und repariert werden könnten. Abschließende Aussagen zum Schädigungsumfang seien darum nicht möglich. Daher sei nicht abschließend festzustellen, wie groß der erforderliche Austausch von Bauteilen tatsächlich sein werde. Die vorgelegten Gutachten bescheinigten den Gebäuden zwar einen zunehmenden Verfallsprozess und eine partielle Einsturzgefährdung in den einzelnen Gebäudebereichen, bei denen eine mittelfristige Dringlichkeit des Abbruchs aus statischen Gründen als erforderlich angesehen werde. Die zwingende Notwendigkeit eines vollständigen Abbruchs des Kulturdenkmals, aus dem sich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grundlage des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA ergeben könnte, folge daraus nicht.

Der Kläger habe die geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht ausreichend nachgewiesen. Er könne sich nicht auf die Belastung mit hören Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen an dem Wohn- und Geschäftsgebäude dem Denkmalschutzgesetz zuwider unterblieben seien. Bei regelmäßiger Pflege und Instandsetzung des Kulturdenkmals wären die jetzigen Gebäudeschäden in diesem Umfang und Ausmaß vermeidbar gewesen. Zwar sei der Kläger nicht verantwortlich für die jahrelang unterlassenen Maßnahmen, weil er das Kulturdenkmal erst im Jahre 2011 erworben habe. Er müsse sich allerdings den Reparaturstau der Voreigentümer zurechnen lassen, weil der bauliche Zustand des Gebäudes und die denkmalrechtlichen Bindungen sich maßgeblich auf den Kaufpreis niedergeschlagen hätten. Eine Übertragung des Eigentums an einem stark sanierungsbedürftigen Kulturdenkmal könne und dürfe nicht dazu führen, sich der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA zu entziehen. Außerdem habe der Kläger die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt, weil er in Betracht kommende öffentliche Zuwendungen für die Denkmalerhaltung bei den zuständigen Stellen nicht beantragt habe. Eine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für denkmalgerechte und denkmalpflegerische Erhaltungsmaßnahmen sei hier sehr wahrscheinlich. Derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwerbe, könne sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhalts berufen.

Hiergegen hat der Kläger am 04.07.2012 beim Verwaltungsgericht Halle Klage erhoben. Zur Begründung hat er auf die im Verwaltungsverfahren vorgelegten Anlagen zu seinem Abbruchantrag verweisen und diese vertieft.

Das Verwaltungsgericht hat zum Bauzustand des Gebäudes D-Straße 7 Beweis erhoben und dazu ein Sachverständigengutachten des Dipl. lng. (...) aus W-Stadt vom 06.09.2013 eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf dieses Gutachten verwiesen.

Zu dem eingeholten Gutachten hat der Beigeladene zu 1) sich in der mündlichen Verhandlung dahingehend geäußert, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Variante 1 belege, dass das Objekt auch nach einer Sanierung authentisch erlebt werden könnte. Danach ermögliche eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdegeschoss bis zur Dachtraufe neue Zwischendecken und die Aufhängung der Fachwerkfassaden unter Verbleib des vorhandenen Daches. Die hauptsächlichen Massivwände im Keller- und Erdgeschoss seien nach dem gerichtlichen Gutachten standsicher. Auch der Dachstuhl habe danach eine „relativ gute Qualität“. Welche Holzbauteile zu ersetzen seien, könne erst während der Sanierung festgestellt werden.

Mit Urteil vom 29.10.2013 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des Beklagten vom 14.06.2012 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, dem Kläger eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011 zu erteilen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

Der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung aus § 10 Abs. 1 und 2 DenkmSchG LSA. Für den begehrten Abbruch des Gebäudes sei nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung erforderlich. Dies gelte nach Überzeugung der Kammer auch dann, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung wegen Wegfalls der Denkmaleigenschaft bestehe.

Es sei zwar davon auszugehen, dass es sich bei dem Gebäude ursprünglich um ein Baudenkmal gehandelt habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fehle dem strittigen Gebäude nunmehr aber die erforderliche Denkmalwürdigkeit. Konstituierend für den Denkmalstatus sei der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert; dieser Aussagewert ginge im Falle einer – wie auch immer gearteten – sinnvollen Nutzung des Objekts nach einer allumfassend notwendigen Sanierung verloren. Die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvollen benutzbaren Zustand käme nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme einer Neuerrichtung gleich. Dies belege das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten. Nach der Begutachtung des Bausachverständigen sei das Gebäude nach der gebotenen Gesamtschau rettungslos abgängig, weil ohne Sanierung der Verlust des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes zu erwarten sei. Die Wiederherstellung des Gebäudes – auch unter Verwendung noch gebrauchstauglicher Bauteile – sei nach Aussage des Gutachters wie eine Neuerrichtung zu werten. Das Gericht sehe keinen Anlass, an dem Ergebnis des Gutachtens zu zweifeln. Auch das vom Kläger vorgelegten Gutachten über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile habe die Empfehlung enthalten, sämtliche Holzbauteile im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der gesamten Hofhälfte des Hauptgebäudes zu entfernen. Hier bestehe Einsturzgefahr, die sich zum Teil bereits realisiert habe. Bei den theoretisch noch sanierungsfähigen Resthölzern der straßenseitigen Hälfte werde eine Sanierung nicht mehr für sinnvoll und wirtschaftlich „kaum noch vertretbar“ erachtet. Die Befunde im zweiten Obergeschoss seien vergleichbar. Im Dachbereich seien Pilz- und Insektenschäden hauptsächlich an den horizontalen Bauteilen vorhanden.

Mit der erforderlichen Sanierung gehe die Identität des Gebäudes als Baudenkmal verloren. Nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) bildeten die Gestaltung der Fassade und die Konstruktion der Decken im Stockwerksbau einen logischen funktionalen, konstruktiven und gestalterischen Zusammenhang in wechselseitiger Abhängigkeit. Daher sei es nicht möglich, diesen bei solchen Eingriffen grundlegend aufzulösen, ohne die Denkmaleigenschaft zu verlieren. Das Gleiche gelte auch für seine Eigenschaft als Teil des Denkmalbereichs im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“ Als „Abbruchobjekt“ könnten auch die Fassaden und das Dach nach der erforderlichen Sanierung ihre Schutzaussage nicht mehr treffen. Auch verliere die stadtgeschichtliche Bedeutung der Besitzergeschichte ihren Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt. Die Bausubstanz sei hierfür der Anknüpfungspunkt. Das Objekt sei rettungslos abgängig und nach seiner Wiederherstellung nur noch eine Kopie des Originals. Die Kammer verkenne nicht, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Vorbringen des beigeladenen Fachamtes mit den heutigen technischen Möglichkeiten (Einziehung von Stahlträgern) einzelne Bauteile erhalten werden könnten und das Denkmal nach Auffassung des beigeladenen Fachamtes in der Form der Sanierungsvariante 1 noch erlebbar sei. Zum einen setze sich das Fachamt insoweit aber in Widerspruch zu seiner Stellungnahme vom 07.05.2012, wonach konstituierend für die Denkmaleigenschaft die dreidimensionale Fachwerktragkonstruktion sei. Zum anderen wäre die Sanierung des Objekts auch nach dieser Variante in der Gesamtschau wie die Wiederherstellung einer Kopie des Originals zu werten. Die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden wären im Ergebnis nur Nachbildungen. Der Gutachter habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass alle weiteren Außenwandflächen nur mit unverhältnismäßigem Aufwand in den Zustand statischer Sicherheit zu bringen seien.

Der Kläger könne die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustands wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Für den Kläger sei die Erhaltung des Denkmals wie es „stehe und liege“ unzumutbar. Es handele sich dabei um ein bloßes Denkmal, ohne dass ein Eigentümer irgendeinen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück erzielen könne. Ohne Abbruch oder Sanierung des Gebäudes sei das Grundstück wertlos. Gleichwohl sei der Kläger mit Unterhaltungsaufwand belastet. Kein vernünftig und wirtschaftlich handelnder Eigentümer würde das Gebäude für die veranschlagten ca. 2,25 bis 3,1 Mio € sanieren, um ein Gebäude mit einem Verkehrswert von ca. 760.000,00 € zu schaffen. Auch würde ein solcher Eigentümer nicht jährliche Finanzierungskosten von ca. 80.000,00 € aufwenden, um einen Jahresreinertrag von ca. 42.000,00 € zu erzielen. Das Gericht lege dabei die von dem Kläger angegebenen plausiblen Beträge zu Grunde, die von den anderen Beteiligten nicht substantiiert in Zweifel gezogen worden und auch nach dem Gutachten des Bausachverständigen nicht in Frage zu stellen seien. Nach dem Sachverständigengutachten handele es sich „aus technischer Sicht“ um ein Abrissobjekt. Bedingung für die weitere Nutzung des Objekts sei nach seiner gutachterlichen Einschätzung eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Denkmalfachliche Mehraufwendungen für den Erhalt einzelner Bauteile kämen noch hinzu. Der Kläger habe unbestritten geltend gemacht, dass er Fördermittel nicht erhalten könne. Der Umstand, dass der Kläger „sehenden Auges“ ein denkmalfähiges Objekt erworben habe, führe auch zu keiner anderen Bewertung.

Der Beklagte könne die Verweigerung der Abbruchgenehmigung auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG stützen. Danach dürfen Eingriffe in ein Kulturdenkmal, die es seiner Denkmalqualität berauben oder zu seiner Zerstörung führen, nur genehmigt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung ausgeschöpft seien. Aufgrund dieser Vorschrift könne vom Kläger nicht verlangt werden, dass er einen derartigen Nachweis erbringe. Auch der Beklagte habe einen solchen Nachweis nicht erbracht. Er könne sich allenfalls auf das verbindliche Kaufangebot des Arbeitskreises Innenstadt e.V. berufen. Der Arbeitskreis könne möglicherweise einen angemessenen Kaufpreis für das Grundstück durch Spenden aufbringen. Wie er aber die Mittel für den Erhalt des Denkmals beschaffen wolle, bleibe offen.

Der Senat hat mit Beschluss vom 23.06.2014 die Berufung zugelassen, die der Beklagte wie folgt begründet hat:

Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, das kein Denkmal sei, unbegründet sei. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA sei das Vorliegen eines Kulturdenkmals zwingende Voraussetzung für eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung. Bei dem Gebäude D-Straße Nr. 7 in Halle handle es sich im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts nach wie vor um ein Kulturdenkmal. Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitze das Wohn- und Geschäftshaus sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht wegen seines derzeitigen Bauzustandes entfallen. Es sei noch nicht so weit zerstört, dass es keine Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge dokumentieren könne. Aus der denkmalfachlichen Stellungnahme des Beigeladenen zu 1), die er zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts eingeholt habe, ergebe sich, dass der markante Eckbau nach wie vor beredet die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts vermittle. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts entfalle die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 auch nicht nach Durchführung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands des Gebäudes komme nicht einer Neuerrichtung gleich. Dies lasse sich aus den gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht ableiten. Dazu verweise er auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Nach diesem Gutachten beschreibe das gerichtliche Gutachten den Baubestand unvollständig und lasse Angaben zur Instandsetzung des Denkmals völlig vermissen. Auch das Gutachten des Dipl-Ing. (FH) (...) über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile sei nicht geeignet, Beweis zu erbringen über den Umfang des zu erwartenden Verlustes an hölzernen Konstruktionsteilen. Auf der Grundlage des gerichtlichen Gutachtens könne die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Gebäudes auch nicht wie eine Neuerrichtung gewertet werden. Bei der Verwirklichung der Variante 1 des Gutachtens blieben das Keller- und Erdgeschossmauerwerk sowie das Dach erhalten. Nach Einzug neuer Zwischendecken, deren Höhe adäquat dem Bestand sein müsse, könnten auch reparierte Fachwerkfassaden wieder integriert werden. Auch nach einer solchen Sanierung sei nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) vom 05.12.2013 die verbliebene Bausubstanz des Gebäude D-Straße 7 noch ausreichend, um die geschichtliche Bedeutung des Denkmals anschaulich zu dokumentieren. Die zu ersetzenden Teile wären nicht denkmalkonstituierend, würden aber die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile erhöhen. Auch die herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung des Gebäudes blieben nach einer Sanierung erhalten. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses, die aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße resultiere, bliebe durch den Erhalt der Gesamtkubatur des Eckbaus auch zukünftig erlebbar. Dem Gebäude käme auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Auch die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße sei nach einer Sanierung noch unverändert vorhanden. Dass die Denkmaleigenschaft zum Teil auch aus der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion resultiere, bedeute nicht, dass diese nicht durch eine Reparatur wiederhergestellt werden könnte.

Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Er habe schon die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht hinreichend dargelegt. Darüber hinaus könne sich der Kläger gem. § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten deshalb nicht berufen, weil diese dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben seien. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass der Kläger das Baudenkmal „sehenden Auges“ als instandsetzungsbedürftiges Gebäude erworben habe. Es widerspräche dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Der Kläger habe für das Gebäude einen günstigen Preis erzielt. Er habe das Grundstück D-Straße 7 nur erworben, um es mit den ihm bereits gehörenden benachbarten Grundstücken zusammenzuführen und das ganze Areal neu mit einem Alten- und Pflegeheim zu bebauen. Für diese Maßnahme habe er von vornherein geplant, das Denkmal D-Straße 7 abzureißen. Nach dem Kaufvertragsabschluss am 28.07.2011 und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 habe er am 16.12.2011 bei dem Beklagten den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt.

Der Erteilung einer Abbruchgenehmigung stehe auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Es bestehe hier die Möglichkeit, das Gebäude D-Straße 7 in Halle durch den Verkauf an die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH zu erhalten. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. habe eigens zu dem Zweck, das Gebäude zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter er sei. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH habe am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot habe noch unverändert Bestand. Der angebotene Kaufpreis belaufe sich auf 90.000,00 €. Das sei der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt habe. Der Kläger habe laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass dieses Kaufangebot keine Möglichkeit der Erhaltung darstelle, weil der (...) Innenstadt e.V. nicht darlegen könne, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufbringen wolle, sei unzutreffend. Darüber hinaus bestehe auch die Möglichkeit, dass die (...) Denkmal gGmbH das Gebäude D-Straße 7 erhalte. Der Verein könne zwar kein detailliertes Erhaltungskonzept vorlegen, dazu fehlten ihm Daten und die eindeutige Option zum Kauf. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. sei aber ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein, dessen Ziel die Erhaltung und Sanierung von Baudenkmalen sei. Dass er dies auch in die Tat umsetze, habe er in Halle schon unter Beweis gestellt.

Auch der Vorschlag eines Grundstückstauschs zeige, dass es weitere Möglichkeiten einer Erhaltung des Denkmals gebe.

Der Hilfsantrag sei unbegründet. Bei dem in Rede stehenden Wohn- und Geschäftshaus handele es sich um ein Kulturdenkmal.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt ergänzend vor: Soweit sich der Beklagte auf die fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) stütze, der dokumentarische Wert des Gebäudes werde durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert, könne dies nicht überzeugen. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht auf die inhaltliche Widersprüchlichkeit der diversen fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) abgestellt. Diese Widersprüche habe der Beklagte auch im Berufungsverfahren nicht ausräumen können. Der Beklagte versuche zu Unrecht, die vom Verwaltungsgericht angenommene Tatsachenbasis zu widerlegen. Dazu versuche er insbesondere die Feststellungen und Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Der Beklagte habe aber weder die relevanten Beweisergebnisse noch die Beweiswürdigung substantiiert in Frage gestellt. Soweit er sich auf die Stellungnahme des von ihm hinzugezogenen Sachverständigen K. beziehe, ergebe sich daraus nichts anderes. Dieser würdige lediglich isoliert das gerichtliche Gutachten. Die vom Parteigutachter K. dem gerichtlichen Sachverständigen (...) unterstellten handwerklichen Mängel existierten nicht. Das Gutachten des Sachverständigen (...) und die weiteren eingeholten Gutachten und Expertisen seien grundsätzlich geeignet, die für die rechtliche Beurteilung maßgeblichen Fragen zu beantworten. Dass – wie das Verwaltungsgericht selber auch angenommen habe – einzelne Bauteile noch erhalten werden könnten, ändere nichts an der gerichtlichen Würdigung des Gesamtzustandes des Gebäudes, dass eine Sanierung, selbst wenn sie bautechnisch möglich wäre, einer Neuerrichtung gleichkomme und nur noch eine Kopie des vormaligen Denkmals sei. Dieses sei denkmalrechtlich mangels ausreichender historischer Substanz nicht mehr selbständig schutzwürdig. Zutreffend sei das Verwaltungsgericht darüber hinaus davon ausgegangen, dass zu seinen Gunsten die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vorlägen. Ihm sei die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustandes nicht mehr zumutbar. Zu Unrecht führe der Beklagte an, dass es ihm freistehe, das Gebäude zu veräußern oder einem Grundstückstausch zuzustimmen. Er würde damit vor die Wahl gestellt, entweder defizitär zu wirtschaften oder sein Eigentum aufzugeben. Wirtschaftlich werde er dadurch einer Veräußerungspflicht unterworfen. Ihm solle es damit faktisch verwehrt werden, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Würde das Denkmalschutzrecht eine solche Maßnahme vorsehen, würde es die Bestandsgarantie des Art. 14 GG verletzen. Eine Veräußerungspflicht sehe weder § 10 Abs. 2 noch Abs. 6 DenkmSchG LSA ausdrücklich vor. Wolle die Behörde die Eigentümerstellung des Klägers beseitigen, bestehe dafür systemimmanent nur die Möglichkeit der Enteignung gemäß § 19 DenkmSchG LSA. Das Kaufangebot der (...) Denkmal gemeinnützige GmbH sei weder ernsthaft noch zumutbar. Auch hinsichtlich des vom Beklagten vorgeschlagenen Grundstückstausches sei er nicht im Entferntesten gehalten darauf einzugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass er ein konkretes Projekt mit einem konkreten Nutzer für ein konkretes Gebäude auf der Grundlage eines konkreten Zeitplans verfolge. Es sei nicht im Mindesten klar, inwieweit er, der gegenüber seinem Vertragspartner nicht frei sei, über den Vorhabensstandort und den Zeitplan nach Belieben einseitig und nachträglich zu disponieren, dort das gleiche Projekt zu den gleichen Konditionen realisieren könnte. Unterlassene Erhaltungsmaßnahmen könnte ihm nicht angelastet werden. Bei seinem Eigentumserwerb habe schon keine Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA mehr bestanden, da er kein Denkmal, sondern ein Abrissobjekt erworben habe. Ihm könnten die unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen in der Zeit vor seinem Eigentumserwerb nicht angelastet werden. Er habe das Gebäude zum Verkehrswert erworben. Mit dem Verkehrswertgutachter sei er davon ausgegangen, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Der Kaufpreis sei so kalkuliert worden, dass Kaufpreis zuzüglich Abrisskosten in etwa dem Preis des unbebauten Grundstücks entspreche. Vorteile aus einer etwa denkmalschutzwidrig nicht durchgeführten Instandsetzung seien ihm daher nicht zugeflossen. Eventuelle Nachlässigkeiten der Voreigentümer, u.a. der Beigeladenen zu 2), die bis 2010 oder 2011 Eigentümerin des Gebäudes gewesen sei, könnten ihm nicht zum Nachteil gereichen. Auch für seit dem Erwerb eingetretene nachteilige Veränderungen sei er gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA nicht verantwortlich, da schon zum Zeitpunkt des Erwerbs das Gebäude kein Denkmal, sondern Abbruchobjekt gewesen sei, seien etwaige Instandsetzungsarbeiten für ihn unzumutbar. Es hätte zu keiner Zeit die Pflicht bestanden, Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchzuführen.

Der Beklagte könne die Ablehnung des Abrissantrags auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA stützen. Die Behörde müsse, bevor sie einen Abriss genehmigen dürfe, alle übrigen Möglichkeiten ausschöpfen. Die Behörde dürfe nicht auf solche Maßnahmen zurückgreifen, die nicht mit Art. 14 GG vereinbar seien. Dies sei aber der Fall, wenn der Beklagte ihn zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle.

Die Beigeladene zu 1) und 2) haben sich im Berufungsverfahren geäußert, aber keine Anträge gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

I. Die Berufung ist zulässig und begründet.

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 14.06. 2012 ist rechtmäßig (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

1. Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 in Halle kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, welches kein Denkmal ist, unbegründet ist. Anders als es das Verwaltungsgericht meint, ergibt sich aus dem DenkmSchG LSA für den Fall, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Denkmal handelt, kein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde, wer „ein Kulturdenkmal“ zerstören will. Diese Bestimmung ist dahingehend auszulegen, dass nur dann, wenn ein Kulturdenkmal zerstört werden soll, eine Genehmigung nach dem DenkmSchG LSA erforderlich ist. Nur in diesem Fall bedarf ein Gebäude des Schutzes nach Maßgabe der Regelungen in § 10 DenkmSchG. Mit der fehlenden Genehmigungspflicht korrespondiert, dass das DenkmSchG LSA keine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, in der die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Eingriffs in ein Nichtdenkmal normiert sind. Es regelt in § 10 Abs. 1 und 2 nur, wann ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen ist. Eine vergleichbare Regelung für Gebäude, die keine Kulturdenkmale sind, enthält es nicht. Dass eine Abrissgenehmigung nach dem DenkmSchG LSA nur zu erteilen ist, wenn es sich bei dem strittigen Gebäude um ein Kulturdenkmal handelt, hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung bisher auch stets angenommen (vgl. Urt. v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris, RdNr. 54 und 91; Urt. v. 29.10.2009 – 2 L 200/07 –, juris, RdNr. 27). Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auch dann bestehe, wenn die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen sei, lässt sich dafür im DenkmSchG LSA kein Anhaltspunkt finden. Wäre § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA auch auf solche früheren Kulturdenkmale anwendbar, wären auch für einen Eingriff in ein solches ehemaliges Kulturdenkmal die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA zu prüfen. In § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist der Wegfall der Denkmaleigenschaft aber nicht als Genehmigungsvoraussetzung für einen Eingriff genannt.

Für die Erstreckung der Genehmigungspflicht auf Nicht-Kulturdenkmale besteht kein Regelungsbedürfnis. Für den betroffenen Grundstückseigentümer besteht für den Fall, dass die Denkmalschutzbehörde die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes entgegen seiner Auffassung bejaht, die rechtliche Möglichkeit einer Klärung dieser Frage. Da § 9 DenkmSchG LSA für ein Baudenkmal eine Erhaltungspflicht normiert, hat nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der betroffene Eigentümer ein berechtigtes Interesse, im Wege einer Feststellungsklage vom Verwaltungsgericht die von der Denkmalschutzbehörde behauptete Denkmaleigenschaft des streitgegenständlichen Gebäudes klären zu lassen (Urt. d. Sen. vom 14.10.2004 – 2 L 454/00 –, BRS 77 Nr. 95 m.w.N.). Dieser Weg steht dem betroffenen Eigentümer auch offen, wenn er den Abbruch des Denkmals begehrt. Mit einer solchen Feststellungsklage kann er ebenso
effektiven Rechtsschutz erhalten. Hilfsweise kann er die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung beantragen.

2. Der vom Kläger beabsichtigte Abriss des Gebäudes D-Straße 7 ist indes denkmalschutzrechtlich genehmigungsbedürftig. Das Verwaltungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass für das Gebäude die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen ist.

2.1 Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 DenkmSchG LSA.

Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. v. 15.12.2011 a.a.O. RdNr. 55, m.w.N). Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitzt das Wohn- und Geschäftshaus D-Straße 7 sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Ihm wird sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht eine herausragende Bedeutung zugeschrieben. Das Gebäude ist daher als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA). Es ist gleichzeitig Teil des Denkmalbereiches Altstadt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA) und hier aus städtebaulichen und bau- und kunstgeschichtlichen Gründen denkmalkonstituierend für die D-Straße und die E-Straße. Die ursprüngliche Denkmaleigenschaft wird vom Kläger auch nicht ernsthaft in Frage gestellt.

2.2 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen.

Nach der Rechtsprechung des Senats kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfallen, wenn ihre historische Substanz so weit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände
oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., Juris, RdNr. 89). Das ist hier nicht der Fall. Voraussetzung dafür wäre eine sehr weitgehende Zerstörung, die bei dem Gebäude D-Straße 7 nicht gegeben ist. Insoweit wird auf die fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 14.05.2012 und vom 05.12.2013 verwiesen. Die Frage, ob das strittige Gebäude im gegenwärtigen Zustand noch ein Kulturdenkmal sei, beantwortete der Beigeladene zu 1) in der fachlichen Stellungnahme vom 14.05.2012 wie folgt (Seite 1 f.):

"Die Denkmalfähigkeit des Denkmals ergibt sich aus der zum gegenwärtigen Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bausubstanz und insbesondere aus der darin aufgehobenen geschichtlichen, kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung. Konstitutiv für den Denkmalstatus ist der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert. Der Zustand ist dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert wird oder verloren geht – das Bauwerk also im übertragenen Sinn als Quelle unlesbar wird. Dies ist in der Denkmalspflege ein nur äußerst selten vorkommender Grenzfall, der eine sehr weitgehende Zerstörung voraussetzt. Das Gebäude D-Straße 7 ist von diesem Zustand zweifelsohne weit entfernt, der dokumentarische Wert wird durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert“.

Auf Seite 2 oben der Stellungnahme vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass der Bau zum gegenwärtigen Zeitpunkt aus denkmalfachlicher Sicht auf jeden Fall

über die erforderliche Denkmalfähigkeit verfüge. Der markante Eckbau vermittle nach wie vor beredt die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts. Alle Bedeutungskategorien würden auch substantiell untersetzt. Das Gebäude sei trotz des Kriegsschadens, der lediglich den westlichen Bereich des Hauses zur D-Straße betreffe, noch weitgehend erhalten. Im westlichen Teil fehlten lediglich ein Geschoss und das Satteldach. Der niedrigere Erweiterungsbau Richtung Norden sei bereits im Vorfeld des Verfahrens als substantiell abgängig erklärt worden. Es handele sich hierbei aber lediglich um einen Anbau, d. h. eine Zeitschicht, deren Verlust die Denkmalfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 nicht in Frage stelle (Seite 3 der Stellungnahme vom 05.12.2013). Das Haus D-Straße 7 sei substantiell erhalten. Das Gebäude verfüge zum gegenwärtigen Zeitpunkt über einen hohen Aussagewert (Seite 4 der Stellungnahme vom 05.12.2013).

An der Richtigkeit dieser und der anderen denkmalfachlichen Aussagen des Denkmal-fachamtes zu zweifeln, besteht für den Senat kein Anlass. Das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt nämlich in erster Linie das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter bzw. der im Verwaltungsrechtsstreit hervortretende „Gegensatz“ des beklagten Landesamtes zur Position des Klägers vermag nicht zu belegen, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen worden sind (vgl. Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. Juris RdNr, 83).

2.3 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 wird auch nicht – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – nach der Durchführung von erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entfallen.

Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Denkmaleigenschaft in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, lmmis-sionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., juris RdNr. 90).

Anders als vom Verwaltungsgericht angenommen würde das Gebäude D-Straße 7 nach einer erforderlichen Sanierung seine Denkmaleigenschaft nicht verlieren.

Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass nach der vom gerichtlichen Sachverständigen für zwingend erforderlich gehaltenen Sanierung das Gebäude seine denkmalrechtliche Aussagekraft deshalb verlieren würde, weil die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvoll nutzbaren Zustand einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme und nur noch als Kopie des Orginals keinen denkmalfähigen Aussagewert mehr besitze. Aus dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten lässt sich diese Annahme nicht herleiten.

Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Beklagten, dass das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht ordnungsgemäß erstellt und deshalb zumindest in seinen maßgeblichen Teilen nicht verwertbar sei. Der Senat hat keinen Anlass auch unter Berücksichtigung der Aussagen des Parteigutachters K. an der Richtigkeit der Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zu zweifeln. Er ist aber der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht aus den Feststellungen des Gutachters unzutreffende rechtliche Schlüsse gezogen hat. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Der gerichtliche Sachverständige hat hinsichtlich des Zustandes und der Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 folgende Feststellungen getroffen:

Er sei davon ausgegangen, dass die „Erdgeschossmauern statisch/bautechnisch in Ordnung“ seien (6.13) und die wesentlichen Massivwände im Kellergeschoß und im Erdgeschoss erhalten bleiben könnten (7.2). Die Dachkonstruktion sei in jeden Fall weitestgehend gesund und könne als erhaltenswert gelten. Die moderne Bautechnik könnte auch bei Demontage der Wände den Erhalt des Daches ermöglichen. Alle Wände des Zwischenbaus West und des Hauptgebäudes seien standsicher und weiter verwendbar (6.5) Die Treppe EG=G1 im Haupthaus sei statisch eine sehr gewagte Konstruktionslösung, die heute nicht mehr gebaut werden dürfte. Sie habe ihre Eignung jedoch über Jahrzehnte ohne Rissbildung zuverlässig bewiesen (6.6). Die Innenwände seien augenscheinlich selbst tragfähig. Nicht ausreichend gewährleistet sei aber eine kraftschlüssige Verbindung zumindest einer Innenwand mit dem Außenwand-Fachwerk (6.7). Die Fachwerk-Außenwände seien statisch nicht zuverlässig sicher. Es seien großflächige Bereiche festgestellt worden, die ohne intensive Sanierung nicht mehr verwendbar seien. Die Wände der Außenfassaden könnten zwar sämtlich erhalten werden. Technisch sei Vieles möglich (6.18). Der Sachverständige hielt aber eine Überarbeitung der Wände – wie zum Beispiel den Austausch einzelner Hölzer – unter Baustellenbedingungen für kaum möglich, da die Decken nicht tragfähig und die Wände selbst nicht zuverlässig gegen Abkippen gesichert seien. Die Wände könnten allerdings ggf. komplett demontiert und in der Werkstatt restauriert werden (6.8). Im Haupthaus seien die Deckenkonstruktionen komplett zu verwerfen (6.6). Ab einschließlich der Decke über dem Erdgeschoss sei ein gefahrloses Arbeiten am Objekt nicht möglich, da befürchtet werden müsse, dass das Haus beim partiellen Austausch von Bauteilen versage (6.12). Ab Obergeschoss 1 könnten im Inneren des Gebäudes keine Bauteile erhalten werden, da auch örtlich begrenzte Sanierungsmaßnahmen die Gesamtstatik des Hauses gefährden würden (7.2).

Aufgrund dieser Bestandsaufnahme der Bautechnik des Gebäudes D-Straße 7 kommt der Sachverständige zu dem Schluss, dass die Erhaltung des Gebäudes u.a. (als Variante 1) technisch möglich wäre. Diese Variante sieht vor, dass in das Gebäude eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdgeschoss bis zur Dachtraufe eingebaut wird. Aufgrund dieser Stahlkonstruktion wäre nach Auffassung des Gutachters die Einziehung neuer Zwischendecken und die Aufhängung restaurierter Fachwerkfassaden möglich. Durch diese Stahlkonstruktion wäre auch das Dach des Gebäudes noch zu erhalten (6.19).

Der Senat folgt dem gerichtlichen Gutachten sowohl hinsichtlich der Feststellungen über den Erhaltungszustand des Gebäudes als auch hinsichtlich der Auffassung, dass für die Erhaltung des Gebäudes D-Straße 7 als Denkmal eine umfangreiche Sanierung erforderlich sei. Der Senat kommt aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu dem Schluss, dass mit einer solchen Sanierung untrennbar solche Eingriffe in das Denkmal verbunden wären, die soweit gingen, dass das Gebäude damit seine Denkmalaussage verliert, weil es nach der Sanierung nur noch eine Kopie des ehemals vorhandenen Denkmals wäre. Diese Annahme lässt sich nach Auffassung des Senats aus dem gerichtliche Sachverständigengutachten nicht herleiten. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Das Gutachten enthält nach Einschätzung des Senats zahlreiche Bewertungen des Gebäudes D-Straße 7, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

Aus der technischen Sicht des Statikers sei das Haus ein Abrissobjekt. Die entsprechende Menge Geld und Herzeblut, ein fähiger Architekt und eine für die Beteiligten sinnvolle Nutzungslösung dürften aber gegen diesen gefühlsarmen Standpunkt des Ingenieurs gerne in die andre Waagschale geworfen werden (6.19, 2. Absatz).

Hinsichtlich möglicher Sanierungsvarianten kommt der Gutachter zu dem Schluss, dass sich die spätere Nutzung auf die Erhaltung des Straßenbildes reduziere und damit auf keine bauphysikalischen Anforderungen. Er ist auch der Auffassung, dass das Objekt bei einer Sanierung seiner Grundstatik vollständig beraubt werde. Erhaltungswürdige Bauteile könnten entfernt und anschließend in ein zuverlässiges Statiksystem wieder integriert werden (6.12). Eine Kostenschätzung sei unter Berücksichtigung der Komplexität der maßgeblichen Einflussfaktoren auch für den Sachverständigen zum jetzigen Zeitpunkt absolut unmöglich. Es dürfe aber davon ausgegangen werden, dass eine Sanierungslösung eine sehr langwierige und aufwändige Geschichte sein werde. Der Geldfluss werde auch seinen Stempel dazu aufdrücken wollen (6.20). Bedingung für eine weitere Nutzung des Objektes sei aber eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Die Rettung und Weiterverwendung von beispielsweise Fassadenelementen verursache zusätzliche Kosten (7.3).

Die Frage 1 des verwaltungsgerichtlichen Beweisbeschlusses, ob ohne Sanierung des Objektes D-Straße 7 mit seinen drei Gebäudeteilen bestehend aus dem dreigeschossigen Hauptgebäude, dem zweigeschossigen "Westzwischenbau" mit Flachdach und dem nördlichen Nebengebäude in Halle der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes wie eine Neuerrichtung zu werten sei, beantwortet der Gutachter wie folgt:

Dem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden obliege es nicht zu beurteilen, ob ein Gebäude wegen der Erwähnungshäufigkeit in der Stadtchronik kulturhistorisch unbedingt "gerettet" werden müsse und Aufwand und Mühe dazu nicht gescheut werden dürften. Er könne jedoch nach dem zweitägigen Ortstermin einschätzen, dass eine Reparatur/Sanierung nur unter der Aussicht erfolgen könne, dass anschließend nur noch einzelne Bauteile/Baugruppen dem Besucher wieder zugänglich seien. Diese könnten in das spätere Gesamtkonzept derart eingebunden werden, dass sie demontiert und außerorts repariert und in ein zwischenzeitlich neu errichtetes Grundgebäude später wieder integriert werden könnten. Nur so sei noch tauglich gebliebene Bausubstanz für nachfolgende Generationen erhaltbar. Nur so seien die Anforderungen an die Standsicherheit und die Mindestanforderungen an die Bauphysik derart zu erfüllen, dass das Haus auch in der Moderne Menschen beherbergen könne.

Auf der Grundlage dieser Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen kommt der Senat zu dem Schluss, dass der Gutachter eine bauphysikalische Sanierung des strittigen Gebäudes technisch für möglich hält, vom baulichen Aufwand und von den Kosten her diese Sanierung aber wirtschaftlich einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichstellt. Daraus kann aber nicht – wie es das Verwaltungsgericht getan hat – hergeleitet werden, dass das Gebäude D-Straße 7 nach einer Sanierung denkmalfachlich nur noch die Kopie eines Denkmals wäre.

Ob ein Gebäude nach einer erforderlichen Sanierung noch die Denkmalaussage enthält, die es vor der Sanierung enthalten hat, ist nämlich weder vom bautechnischen Aufwand noch von den damit verbundenen Kosten her, sondern allein aus denkmalfachlicher Sicht zu beurteilen (vgl. auch Urt. d. Sen. v. 14.10.2004, a.a.O.). Gerade zu dieser Frage macht der gerichtliche Sachverständige keine Aussagen, da er sich als „Sachverständiger für Bauschäden an Gebäuden“ mit Recht nicht für kompetent hält, zu dieser denkmalfachlichen Frage verlässliche Aussagen zu treffen. Dementsprechend hat der Gutachter in seinem Gutachten auch festgestellt, dass er seinen Auftrag ausschließlich in der technischen Bewertung des Gebäudes gesehen habe (6.19, 1. Absatz).

Zutreffend weist der Beklagte hingegen darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, allein darauf ankommt, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründeten, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 – 10 A 1541/05 –, NWVBl. 2007, S.107 und Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, NWVBI. 2009, S.17; Urt. des Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr.90).

Ausgehend davon kommt der Beigeladene zu 1) als die Stelle, die über das für die denkmalschutzrechtliche Beurteilung erforderliche Fachwissen verfügt, zu dem Ergebnis, dass auch im Falle einer Sanierung – auch nach der vom Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsvariante 1 – der verbleibenden historischen Substanz des Gebäudes D-Straße Nr. 7 noch ein so ausreichender Zeugniswert zukommt, dass sie weiter die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen könne.

In seiner Stellungnahme vom 05.12.2013 zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene zu 1) dazu Folgendes ausgeführt:

Die Gründe der Unterschutzstellung des Gebäudes D-Straße 7 lägen in seiner geschichtlichen, kulturell-künstlerischen sowie städtebaulichen Bedeutung. Zudem sei das Gebäude nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Danach nehme das Haus eine wichtige Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein.

Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass das Gebäude seine stadtgeschichtliche Bedeutung sowie den Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt deshalb verlieren werde, weil die Substanz des Gebäudes bis auf Rudimente nahezu gänzlich erneuert werden müsse, trifft dies schon nicht zu. Nach dem gerichtlichen Gutachten des Sachverständigen (...) könnten bei Zugrundelegung von Variante 1 Keller- und Erdgeschoss, Teile der Fachwerkkonstruktion, das Treppenhaus sowie gesamte Dach erhalten bleiben. In seiner denkmalfachlichen Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass die verbleibende Bausubstanz ausreichend sei, um die geschichtliche Bedeutung, d.h. die wechselvolle Besitzergeschichte, anschaulich zu dokumentieren. Denn Teile des Erdgeschosses mit den Sandsteingewänden seien bauzeitlich, das Wappen von 1631 brandenburgischer Provenienz berichte über nachfolgende Eigentümer und der Umbau der Ecksituation des Eingangs gebe von jüngerer Geschichte authentisch Auskunft. Das Dach stehe wiederum als Zeugnis der Bauzeit (Stellungnahme, Seite 9). Weiter führt der Beigeladene zu 1) aus, dass eine denkmalgerechte Wiederherstellung, die hier vor allem auf den material-, werk- und formgerechten Austausch und die Ergänzung von Hölzern hinauslaufe, nicht als Kopie zu bewerten sei. Die zu ersetzenden Teile seien zwar nicht denkmalkonstituierend, erhöhten aber als präzise Kopie die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile (Stellungnahme, Seite 7).

Auch seine herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung bliebe erhalten. Zu der kulturell-künstlerischen (bau- und kunstgeschichtliche) Bedeutung hat der Beigeladene zu 1) in seiner fachlichen Stellungnahme vom 24.01.2012 ausgeführt, dass es sich bei dem Gebäude um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massivem Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach handele. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert gehöre es zu den äußerst selten erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestands aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stamme auch das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss seien neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden könnten. In seiner Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 weist der Beigeladene zu 1) auch darauf hin, dass es sich hier um eine Baugattung in Halle handle, die als schon weitgehend vergangenes bauliches Erbe bezeichnet werden könne, so dass auch mit reduzierter Substanz ein erheblicher Aussagewert der erhaltungsfähigen Substanz des Denkmals erhalten bliebe (Stellungnahme, Seite 6). Die bau- und kunstgeschichtliche Bedeutung bliebe durch die massiven Bauteile einschließlich der Rundbogenpforten im Keller, die Sandsteingewände und Mauern im Erdgeschoss, das Wappen brandenburgischer Provenienz, den erhaltungsfähigen Fachwerkteilen, dem massiven Treppenhaus und dem wohl bauzeitlichen Dachstuhl erhalten. Damit wäre eines von den nur noch ganz wenigen Fachwerkhäusern in Halles Innenstadt erhalten und als Zeugnis erlebbar. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiere aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Insoweit weist der Beigeladene zu 1) darauf hin, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch zukünftig erlebbar bleibe. Dem Gebäude käme auf jeden Fall auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Schließlich entfalle aus den vorstehenden Gründen auch nicht die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Das Gebäude D-Straße 7 hätte somit auch nach einer erforderlichen Sanierung noch einen ausreichenden Zeugniswert, um die geschichtliche, kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung zu dokumentieren.

Diese Aussagen des Fachamtes werden vom Kläger nicht substantiell in Frage gestellt.

Er macht sich insoweit lediglich die Argumentation des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil zu Eigen. Dieser Begründung vermag der Senat allerdings nicht zu folgen. Das Verwaltungsgericht stützt seine gegenteilige Auffassung maßgeblich nur darauf, dass nach einer Sanierung, wie sie der gerichtliche Gutachter vorgeschlagen habe, die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden im Ergebnis nur Nachbildungen wären und die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion, die nach der Stellungnahme des beigeladenen Fachamtes vom 07.05.2012 konstituierend für die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei, nicht mehr vorhanden wäre. Die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion ist allenfalls für die kulturell-künstlerische oder die architekturgeschichtliche nicht hingegen für die stadtgeschichtliche und die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes denkmalkonstitutiv.

Die geschichtliche Bedeutungskategorie eines Denkmalschutzes ist erfüllt, wenn ein Bauwerk historische Ereignisse oder Entwicklungen anschaulich macht. Die geschichtliche Bedeutung ist dadurch gekennzeichnet, dass durch das Schutzobjekt (heimat-) geschichtliche Entwicklungen deutlich gemacht werden („Aussagewert“), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder als Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter „Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt („Assoziationswert"). Dabei ist die geschichtliche Bedeutung nicht auf übergeordnete oder besonders bedeutsame Entwicklungen oder Verhältnisse beschränkt. Sie umfasst vielmehr auch Gegenstände des Denkmalschutzes, die nur für einzelne Wissenschaftsdisziplinen (z. B. Kirchengeschichte, Baugeschichte, Kunstgeschichte) oder für die Regionalgeschichte, Heimatgeschichte oder Stadtgeschichte von Bedeutung sind. Entscheidend ist letztlich der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a. a. O. juris RdNr. 56, m.w.N.). Eine Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat ein Objekt deshalb nicht nur dann, wenn es wegen seiner außergewöhnlichen Bauweise einen architekturgeschichtlichen Aussagewert hat, sondern auch dann, wenn es einen besonderen Aussagewert für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe hat. Diese Bedeutung kann aus allen Zweigen der Geschichte hergeleitet werden (vgl. OVG NRW, Urt. v. 07.03.2005, a.a.O. juris RdNr. 45, m.w.N.).

Die geschichtliche Bedeutung des strittigen Gebäudes leitet das beigeladene Fachamt hier nicht etwa aus seiner Qualität als Zeitdokument der Architekturgeschichte her, sondern – wie dargelegt – aus der stadtgeschichtliche wichtigen Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentisches Zeugnis der Halleschen Stadtgeschichte. Dass das Gebäude mit einer veränderten oder wiederhergestellten Fachwerktragekonstruktion diesen stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht mehr erfüllen könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen.

Ebenso wenig vermag der Senat zu erkennen, dass die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 von dem unveränderten Erhalt der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion abhängig ist. Einer Sache kommt eine besondere städtebauliche Bedeutung zu, wenn sie durch ihre Anordnung oder Lage in der Örtlichkeit, durch ihre Gestaltung für sich allein oder in Verbindung mit anderen Anlagen den historischen Entwicklungsprozess einer Stadt in nicht unerheblicher Weise dokumentiert (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 a.a.O. juris, RdNr. 52, m.w.N).

Städtebauliche Gründe, die für den Erhalt eines Denkmals sprechen, sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten Bestand aus der ihm innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene städtebauliche bzw. siedlungsbezogene Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen oder gar zu zerstören (vgl. OVG NRW Urt. v. 12.09.2006, a.a.O. juris RdNr. 55, m.w.N.). Städtebauliche Gründe lassen daher die Erhaltung und Nutzung eines Objektes geboten erscheinen, wenn ihm als historischem Bestandteil einer konkreten städtebaulichen Situation eine wünschenswerte stadtbildprägende Bedeutung zukommt, so dass es aus Gründen der Stadtgestaltung und wegen des Stadtbildes als Verlust empfunden würde, wenn es seine Prägung in seiner Eigenart als überlieferter baulicher Bestand nicht mehr wie bisher entfalten würde (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr. 57, m.w.N.).

Die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 leitet sich – wie dargelegt – zum einen aus seiner charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße und zum anderen daraus her, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch künftig erlebbar bleiben werde. Auch insoweit spielt die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion für die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 keine Rolle.

Das Gebäude D-Straße 7 ist darüber hinaus nach den Aussagen des beigeladenen Fachamtes wegen seiner Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Auch insoweit vermag der Senat nicht zu erkennen, inwieweit die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion denkmalkonstitutiv ist.

Liegt aber nur einer der in § 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Gründe, der für die Erhaltung einer Sache spricht, weiterhin vor, dann verliert die Sache nicht ihre Eigenschaft als Kulturdenkmal (vgl. Urt. d. Sen. v. 14.10.2004 a.a.O. juris RdNr. 27).

3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet.

3.1 Bei der Beantwortung dieser Frage ist nach Auffassung des Senats im Urteil vom 15.12.2011 (a.a.O. juris RdNr. 93 ff.) von folgenden Grundsätzen auszugehen:

„Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer – ungeachtet finanzieller Folgelasten – überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt (vgl. Beschl. d. Senats v. 22.02.2005 – 2 L 23/02 –; BayVGH, Urt. v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 –, BayVBl 2011, 303; VGH BW, Urt. v. 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220). „Andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers können aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden, auch wenn § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA diese Möglichkeit offen lässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, BVerfGE 100, 226) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude zwar nur in eingeschränktem Umfang einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann (vgl. Nds.OVG, Urt. v. 24.03.2003 – 1 L 601/97 –, BRS 66 Nr. 211; OVG NW, Urt. v. 20.03.2009 – 10 A 1406/08 –, Juris). Entscheidend ist, ob sich das Objekt „selbst trägt“ (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007 – 1 B 00.2474 –, BRS 71 Nr. 200, RdNr. 75). Eine Baukostenvergleichsberechnung, mit der die Sanierungskosten den Abbruch- und Neubaukosten gegenübergestellt wird, ist hingegen nicht geeignet ist, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten. Eine solche gibt für die Frage, welche Belastung auf den Denkmaleigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung und damit der Sanierung seines Gebäudes zukommt, nichts her. Es kann damit nicht festgestellt werden, ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Gerade dies ist aber das entscheidende Kriterium, um feststellen zu können, ob die Versagung der Genehmigung und die damit verbundene Erhaltungspflicht die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreitet (vgl. VGH BW, Urt. v. 11.11.1999, a. a. O.).

Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen (vgl. OVG NW, Urt. v. 20.03.2009, a. a. O.). Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüberzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007, a. a. O.). Da gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile anzurechnen sind, wenn der Verpflichtete diese in Anspruch nehmen kann, sind auch derartige „Zuschüsse“ zu berücksichtigen.

3.2 Ob der Kläger unter Berücksichtigung dieser Grundsätze – so wie es das Verwaltungsgericht angenommen hat – hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass die mit der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes D-Straße 7 verbundenen Kosten die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals deutlich überschreiten oder ob dem Beklagten darin zu folgen ist, dass dies nicht der Fall ist, kann hier dahingestellt bleiben.

Nach Auffassung des Senats kann sich der Kläger nämlich nicht auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen, weil dem § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA entgegensteht. Danach kann der Verpflichtete sich nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht werden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

Die Voraussetzungen dieser Norm sieht der Senat nicht nur dann als gegeben an, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (so auch OVG Rh.-Pf. Urt. v. 02.12.2009 – 1 A 10547/09 –, juris RdNr. 38; VG Magdeburg Urt. v. 24.06.2014 – 4 A 167/12 MD –). Das OVG Rh.-Pf. hat in seinem Urteil zutreffend Folgendes ausgeführt: „Es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Diese Sichtweise entspricht auch der von der Vorinstanz zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Rahmen der Altlastensanierung (s. BVerfG, Beschl. vom 16.02.2000, BVerfGE 102, 1). Das Bundesverfassungsgericht hat darin ausgeführt, dass für die Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen zugemutet werden dürfe, das Verhältnis des finanziellen Aufwands zum Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung als Anhaltspunkte dienen könne. Sogar eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteige, könne zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben habe. Derartige Umstände seien bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Angesichts einer ähnlichen Interessenlage im Denkmalschutzrecht sind diese Grundsätze auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn im Denkmalschutzrecht tritt anstelle des Eigentümerinteresses, hinsichtlich der Altlastensanierungskosten für ein Grundstück von unverhältnismäßigen Belastungen verschont zu bleiben, das Interesse des Denkmaleigentümers, hinsichtlich der Erhaltungskosten für ein Denkmal von unzumutbaren Belastungen bewahrt zu werden. Ferner tritt anstelle des allgemeinen Belangs des Boden- und Wasserschutzes hier der Belang des Denkmalschutzes. Ein grundlegender Unterschied zu diesen Interessenlagen, der gegen die Anwendung des vom Bundesverfassungsgericht in der vorzitierten Entscheidung entwickelten Rechtsgedankens sprechen könnte, ist nicht erkennbar“.

Diese Auffassung des OVG Rh.-Pf. teilt der erkennende Senat gerade auch für den konkreten Fall des Klägers.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 14.04.2010 (– 1 BvR 2140/08 – Juris RdNr. 23-25) zum einen nämlich bestätigt, dass die Rechtslage zur Kostentragungspflicht des Grundstückseigentümers für eine Altlastensanierung aus Gründen der öffentlichen Gefahrenabwehr auf die Problematik des öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals und der in Art. 14 Abs.1 GG garantierten Privatnützigkeit des Eigentums übertragbar ist. Legt man dies zu Grunde, kann der Kläger sich hier nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhaltungsaufwands berufen. Er hat nämlich das Grundstück D-Straße 7 „sehenden Auges“ als Abrissobjekt erworben. Er trägt selber vor, dass er beim Kauf des Grundstücks mit dem Verkehrswertgutachter davon ausgegangen sei, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Dem Kläger war auch im Zeitpunkt des Erwerbes bekannt, dass das strittige Gebäude in das Denkmalverzeichnis eingetragen ist. Ebenso war ihm der marode Zustand des Gebäudes bekannt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 hat der Kläger dementsprechend auch sofort am 16.12.2011 den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt. Schließlich hat der Kläger das strittige Grundstück auch zu einem günstigen Kaufpreis (80.000,00 €) erworben.

Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass bei einer Anwendung von § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA im konkreten Fall nicht einmal die Privatnützigkeit des Eigentums des Klägers in Frage gestellt wäre. Der Beklagte hat dem Kläger hier nämlich durch das notariellen Kaufangebot des (...) Denkmal gemeinnützige GmbH eine Erhaltungsmöglichkeit des Kulturdenkmals angeboten, die ihm eine Möglichkeit aufzeigt, das Kulturdenkmal zu einem Kaufpreis von 90.000, 00 € zu veräußern, der noch über dem Kaufpreis liegt, den er selbst beim Erwerb des Grundstücks entrichtet hat. Ein Anspruch aus Art. 14 GG, das Grundstück rentabler zu nutzen, steht dem Kläger nicht zu. Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer eines Kulturdenkmals im Verhältnis zum öffentlichen Interesse an dem Erhalt dieses Kulturdenkmals nämlich grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentable Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, juris RdNr. 83 bis 85). Weitergehende Gewinnerzielungsaussichten des Klägers sind nicht geschützt.

4. Darüber hinaus steht einem möglichen Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abrissgenehmigung auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Danach kann eine Abrissgenehmigung nur erteilt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung des Kulturdenkmals zuvor ausgeschöpft wurden.

Unter welchen Voraussetzungen alle Möglichkeiten der Erhaltung eines Denkmals ausgeschöpft sind, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA muss dabei nach Auffassung des Senats im Zusammenhang mit § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA gesehen werden. Mit dieser Norm stellt der Gesetzgeber sicher, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht im Übermaß in Anspruch nimmt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer – wie dargelegt – zwar grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es nur, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Erst wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können. Nur dann nähert sich die Rechtsposition des Betroffenen einer Lage, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. (so BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – a.a.O. zu einer Rechtslage im rheinlandpfälzischen Denkmalrecht, welches eine dem § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA entsprechende Regelung nicht enthielt). Berücksichtigt man einerseits den hohen Rang, den das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals zukommt, und legt man andererseits zugrunde, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem sozialpflichtigen Eigentümer nicht zugemutet werden darf, dass er von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und das Baudenkmal praktisch nicht veräußern kann, dann ist nach Auffassung des Senats im Verhältnis zu einem sozialpflichtigen Eigentümer eines Kulturdenkmals, den die Erhaltung des Denkmals unzumutbar belastet, eine verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Erhaltungsmöglichkeit für ein solches Denkmal schon dann zu bejahen, wenn für den Eigentümer eine konkrete Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis besteht.

Nach Auffassung des Senats in seinem Urteil vom 29.10.2009 (– 2 L 200/07 –, juris RdNr. 38) ist § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA zwar nicht so auszulegen, dass der Grundstückseigentümer, der eine Abrissgenehmigung beantragt, den Nachweis der fehlenden Veräußerungsmöglichkeit erbringen muss, sondern dass diese Pflicht die Genehmigungsbehörde trifft. Kann sie dies nicht, ist von der wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit eines Denkmals auszugehen. Die Behörde muss die Abrissgenehmigung erteilen oder ggf. von § 19 Abs.1 DenkmSchG LSA Gebrauch machen und die Enteignung des Eigentümers betreiben.

Den Nachweis einer bestehenden Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis hat der Beklagte hier nach Auffassung des Senats zumindest mit dem notariellen Kaufangebot durch die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH erbracht.

Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. hat bereits am 19.12.2011 – unmittelbar nach dem Eigentumserwerb und dem Antrag auf Erteilung der Abrissgenehmigung durch den Kläger – gegenüber dem Kläger eine Kaufabsichtserklärung abgegeben. Nachdem am 06.12.2012 die Mitgliederversammlung des Arbeitskreises einen positiven Beschluss zum Erwerb des Hauses D-Straße 7 gefasst hatte, hat der Arbeitskreis dem Kläger am 29.01.2013 ein verbindliches Kaufangebot zu einem Preis vom 90.000,00 € gemacht. Da aber das Verwaltungsgericht in einem Hinweis vom 27.02.2013 mitgeteilt hatte, dass es dieses Angebot für nicht ausreichend glaubhaft gemacht halte, hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. folgende Schritte unternommen. Er hat eigens zu dem Zweck, das Gebäude D-Straße 7 zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH hat am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot hat noch unverändert Bestand (Anlage 2, Schreiben des Vorsitzenden des (...) Innenstadt e.V. vom 07.07.2014 und Bestätigung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat). Der angebotene Kaufpreis beläuft sich auf 90.000,00 €. Das ist der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt hat. Der Kläger hat laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Möglichkeit einer Erhaltung eines Baudenkmals i.S.v. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA sei nur dann zu bejahen, wenn ein Kaufinteressent nicht nur ein verbindliches Kaufangebot für das mit einem Baudenkmal behaftete Grundstück vorlege, sondern darüber hinaus auch noch glaubhaft darlege, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufzubringen gedenke, zutrifft oder nicht. Die (...) Denkmal gGmbH hat nämlich nach Auffassung des Senats die möglicherweise zu fordernde Erhaltungsmöglichkeit für das Gebäude D-Straße 7 hinreichend glaubhaft gemacht. Dass es dem Denkmalverein sehr ernst mit dem Anliegen ist, das Gebäude zu erhalten und zu sanieren, zeigen seine seit Dezember 2011 währenden Bemühungen zum Kauf des Gebäudes. Die Gründung der (...) Denkmal gGmbH durch den Arbeitskreis Innenstadt e.V. eigens zum Kauf des Gebäudes bekräftigt den verbindlichen Willen zum Erhalt dieses Baudenkmals noch besonders. Die Ernsthaftigkeit der Erhaltungsabsichten des Arbeitskreises Innenstadt e.V. belegt auch seine Erklärung vom 29.01.2013 zum Kaufangebot mit folgendem Inhalt:

„Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein. Damit ist unser Ziel selbstverständlich die Erhaltung und Sanierung des Baudenkmals. Unsere Herangehensweise ist allerdings eine andere als die eines privaten Investors. So sind wir nicht darauf angewiesen, Gewinn zu erwirtschaften. Als gemeinnützige Einrichtung haben wir Steuererleichterungen. Wir erbringen Eigenleistungen und können auf ein breites bürgerschaftliches Engagement zählen, da das Schicksal des Renaissancehauses D-Straße 7 in unserer Stadt ein großes Interesse findet. Wir planen eine schrittweise Sanierung und können auch mit Fördermitteln rechnen. Als Referenz können wir die Sanierung unseres Vereinshauses S-Straße 25 vorweisen, ebenfalls ein Fachwerkhaus aus der Renaissance“.

Mit Schreiben vom 23.05.2013 hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. diese Ausführungen noch ergänzt. Dort heißt es auszugsweise: „Das genannte Fachwerkhaus S-Straße 25 befand sich in einem deutlich schlechteren Bauzustand, als der Arbeitskreis Innenstadt es übernommen hat. Es ist vollständig saniert, vom Verein erworben worden und seit langem als Vereinshaus voll genutzt. Auch an zahlreichen anderen Fachwerkhäusern in Halle hat der Verein Sicherungsarbeiten durchgeführt, es gibt also ein großes Erfahrungspotential auf diesem Gebiet. Unter den Mitgliedern und Unterstützern des Vereins befinden sich mehrere Architekten und Bauingenieure. Neben dem Fachwissen verfügen wir auch über logistische Voraussetzungen zum Erhalt des Denkmals. So besitzt der Verein eigene Bauausrüstungen – wie ein Baugerüst – sowie umfangreiche Baumaterialien“.

Der Denkmalverein hat in dem zitierten Schreiben zudem darauf hingewiesen, dass das Gebäude auf der „Roten Liste“ der beigeladenen Stadt Halle steht und damit höchste Förderpriorität besitzt.

Der Kläger kann sich dagegen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es mit Art. 14 GG nicht zu vereinbar sei, wenn ihm die Behörde zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts im Beschluss vom 02.03.1999 (1 BvL 7/91) muss – wie dargelegt – der Eigentümer angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und im Blick auf GG Art 14 Abs. 2 Satz 2 GG es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Damit gewichtet das Bundesverfassungsgericht den Denkmalschutz wesentlich stärker als das Interesse des Eigentümers, das Grundstück ohne Denkmal wirtschaftlich nutzen zu können. Nur soweit er über Gebühr durch eine fehlende Nutzungs- oder Veräußerungsmöglichkeit in Anspruch genommen wird, schützt ihn Art. 14 GG.

5. Der Hilfsantrag ist unbegründet. Bei dem strittigen Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 handelt es sich – wie dargelegt – um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11; 711 ZPO.

III. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.