Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 26. Juli 2017 - 1 LA 8/17

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 8. Kammer - vom 01. November 2016 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

I.

Der Kläger erstrebt die Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Er ist Eigentümer des Grundstücks … in …, das mit einem zweigeschossigen Fachwerkhaus (etwa im Jahre 1800 errichtet) bebaut ist. Das Haus ist seit 2011 ungenutzt. Es ist ein sogenanntes einfaches Kulturdenkmal. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung der Stadt Mölln vom 24. Juni 2010.

Im September 2014 wurde der Kläger aufgefordert, für das Haus einen Standsicherheitsnachweis vorzulegen. Nach einer Ortsbesichtigung kam der hinzugezogene Sachverständige zu dem Urteil, die Standsicherheit des Hauses sei wegen des sehr schlechten Erhaltungszustandes mit vertretbarem Aufwand nicht mehr herzustellen. Eine unmittelbare Einsturzgefahr bestehe aber nicht.

Am 13.10.2014 beantragte der Kläger die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes und erklärte gleichzeitig, an dessen Stelle einen Neubau im Rahmen der Gestaltungssatzung errichten zu wollen.

Der Beigeladene nahm dazu Stellung und erklärte, das Gebäude sei erhaltungswürdig. Es habe einen geschichtlichen Wert.

Nach einer Baubegehung wurde festgestellt, dass das Gebäude insgesamt in einem sehr schlechten Zustand sei. Im Hinblick auf die Kosten und die Raumaufteilung (kleine, niedrige Räume) sei eine Sanierung auszuschließen. Die Standsicherheit sei noch gegeben. Die hintere Giebelfassade müsse aber noch stabilisiert werden.

Mit Bescheid vom 5. Februar 2015 lehnte die Beklagte die begehrte Genehmigung ab.

Nach erfolglosem Widerspruch hat der Kläger dagegen am 26. Mai 2015 Klage erhoben und zur Begründung vorgetragen, die Ablehnung der Genehmigung sei unverhältnismäßig, da ein gestaltungsgerechter Neubau durch eine Auflage abgesichert werden könne. Es liege eine atypische Fallgestaltung vor, da die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar sei. In einem solchen Falle dürfe nicht allein auf einen Übernahmeanspruch verwiesen werden. Die Beklagte habe keine Erörterung ihres Antrages durchgeführt und ihr Ermessen nicht ausgeübt. Das gesamte Kostenvolumen einer Sanierung werde bei 510.000 € liegen. Demgegenüber betrage der Verkehrswert „höchstens“ 325.000 €.

Am 24.03.2016 fand zwischen dem Kläger und der Beklagten ein Erörterungstermin statt. Auf Aufforderung legte der Kläger am 19.09.2016 eine Kostenschätzung vor, wonach die Sanierung des Fachwerkhauses insgesamt 472.000 € erfordere.

Das Verwaltungsgericht hat – nach Ortsbesichtigung – die Klage durch Urteil vom 01. November 2016 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt:

Der Kläger könne eine Genehmigung nach § 2 Abs. 1 a der Erhaltungssatzung und nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht beanspruchen. Die erforderliche Erörterung sei nachgeholt worden. Das Gebäude des Klägers sei von städtebaulicher Bedeutung. Das Fachwerkwerkhaus zähle zu den ältesten Gebäuden in der … . Es folge dem geschwungenen Straßenverlauf, womit die schon im Mittelalter angelegte topographische Unregelmäßigkeit der …bebauung verdeutlicht werde. Wenn wie hier ein Versagungsgrund vorliege, sei die Abbruchgenehmigung regelmäßig zu versagen. Eine das Ermessen reduzierende Atypik sei nicht anzunehmen, wenn dem Eigentümer die Erhaltung wirtschaftlich nicht mehr zu zumuten sei. Die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sei erst im Verfahren nach § 173 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu erörtern. Durch einen Übernahmeanspruch würden auch übermäßig belastende Folgen der Versagung der Genehmigung vermieden. Die Versagung sei auch erforderlich. Eine Auflage mit dem Inhalt eines Neubaus sei ungeeignet, da dadurch die schützenswerte Bausubstanz zerstört werde.

Mit dem am 5. Januar 2017 eingegangenen Zulassungsantrag begehrt der Kläger die Zulassung der Berufung. Er hat diesen Antrag am 07.02.2017 begründet und bezieht sich zur Begründung auf die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 VwGO.

Die Beklagte ist dem Antrag des Klägers mit Schriftsätzen vom 13.02. und 06.03. entgegengetreten. Der Beigeladene hat sich nicht geäußert.

II.

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg. Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere fristgerecht gestellt und begründet worden. Die dargelegten Zulassungsgründe greifen indes nicht durch.

1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des klagabweisenden Urteils des Verwaltungsgerichts zuzulassen.

Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen vor, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten infrage gestellt wird und die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen. Das ist nicht der Fall.

Der Kläger hält der erstinstanzlichen Entscheidung eine unzureichende Auseinandersetzung mit der „Baufälligkeit“ und der „mangelnden Restaurierungsfähigkeit“ seines Hauses bzw. eine diesbezüglich unterbliebene Sachaufklärung vor.

1.1 Im Ausgangspunkt ist dem Kläger darin zu folgen, dass bei der Entscheidung über eine Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes nach § 2 Abs. 1a der Erhaltungssatzung der Beklagten und nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB - auch - zu prüfen ist, ob das Erhaltungsziel noch erreichbar ist oder wegen einer objektiven Unmöglichkeit der Erhaltung nicht mehr gesichert werden kann (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn u. a., BauGB, 2017, § 172 Rn. 166 m. w. N.). Das erstinstanzliche Urteil geht darauf nur im Tatbestand (S. 4 d. Abdr.), nicht aber in den Entscheidungsgründen ein.

1.2 Zweifel an der Richtigkeit der Klagabweisung wären unter diesem Aspekt nur gegeben, wenn eine „objektive Unmöglichkeit“ der Erhaltung des Hauses ernsthaft in Betracht gekommen wäre. Das ist in der Begründung des Zulassungsantrags nicht dargelegt worden. Aus den Akten ergibt sich – insbesondere – zur Standsicherheit des Gebäudes, dass sich diese mit „vertretbarem Aufwand“ (zwar) nicht mehr herstellen lasse, (aber) mit Ausnahme der hinteren Fassade eine „unmittelbare Einsturzgefahr“ nicht feststellbar sei (Ortsbesichtigung am 25.09.2014, Beiakte A, Bl. 7). Danach ist die Standsicherheit des Hauses herstellbar, sie ist aber eine Frage der „Vertretbarkeit“ und des damit verbundenen Aufwandes. Soweit der Kläger in seiner Antragsbegründung auf das „Bewertungsschreiben“ des Dipl.-Ing. Schulz vom 09.12.2014 (Bl. 10 d. A.) Bezug nimmt, wird auch darin eine Sanierung des Hauses nicht ausgeschlossen. Dort wird auf die damit verbundenen „hohen Kosten und der nicht mehr zeitgemäßen Nutzungsfähigkeit“ verwiesen; zugleich ist dem Schreiben zu entnehmen, dass die Standsicherheit „insgesamt … noch gegeben“ ist und dass nach Durchführung von Stabilisierungs- und Sicherungsmaßnahmen am Fachwerk „aus statischer Sicht keine Bedenken“ bestünden. Das gilt auch für die hintere Giebelfassade, die allerdings „umgehend“ zu stabilisieren sei.

Auf dieser Grundlage kann offensichtlich keine „objektive Unmöglichkeit“ der Erhaltung des Hauses angenommen werden. Weder ist erkennbar, dass das Haus des Klägers bereits irreversibel „verfallen“ ist, noch liegen Ansatzpunkte für die Annahme vor, dass eine Sanierung die Ziele der Erhaltungssatzung nicht mehr erreichen könnte (vgl. - zum Denkmalschutzrecht - VGH München, Urt. v. 18.10.2010, 1 B 06.03, BRS 77 Nr. 101 [Juris Rn. 40-41]). Von derartigen Fallgestaltungen ist die Frage der Höhe und „Rentabilität“ von Sanierungsaufwendungen zu unterscheiden; diese betrifft wirtschaftliche Überlegungen, die mit der Frage, ob das Erhaltungsziel noch erreichbar ist, nichts zu tun haben. Die finanziellen Bedürfnisse von Erhaltungsmaßnahmen liegen auf einer anderen Ebene als die Entscheidung darüber, ob eine Sache dem „Grunde“ nach geschützt ist oder nicht. Die auf das dem Betroffenen Zumutbare begrenzte Erhaltungspflicht knüpft erst an den Schutz – hier nach Maßgabe der Erhaltungssatzung der Beklagten - an. Dieser Schutz wird nicht deshalb in Frage gestellt, weil die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen den Rahmen dessen überschreiten, was dem Eigentümer zumutbar ist (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 12.04.1979, I OVG B 74/78, NVW 1980, 307/308). Diese - für das Denkmalschutzrecht entwickelten - Grundsätze gelten auch im Rahmen des sog. „städtebaulichen Denkmalschutzes“ nach § 172 BauGB, der über die beschränkten Möglichkeiten des Schutzes von einzelnen Baudenkmälern nach dem Landesgesetz zum Schutz der Denkmale (i.d.F. vom 30.12.2014, GVOBl. 2015, 2) hinausgeht. Hier genügt es, wenn der Schutzbereich insgesamt Besonderheiten aufweist, die die Erhaltung rechtfertigen (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 20.04.2017, 2 E 7/15.N, Juris).

1.3 Die Rüge einer insoweit unzureichenden Begründung des erstinstanzlichen Urteils bzw. einer unterbliebenen Aufklärung führt auch – unabhängig von 1.1 – nicht zur Berufungszulassung.

Unabhängig von der Frage, ob die Rüge des Klägers (noch) dem Zulassungsgrund in § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO oder - der Sache nach- dem Grund in § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO (Verfahrensfehler) zuzuordnen ist, bestand für das Verwaltungsgericht auf der Grundlage des Schreibens des Dipl.-Ing. Schulz vom 09.12.2014 oder wegen anderer Sachverhaltselemente keinerlei Anlass, sich mit der Frage der „objektiven Unmöglichkeit“ einer Erhaltung des Hauses auseinanderzusetzen. Der Schwerpunkt des Streits, über den zu entscheiden war, lag - eindeutig – bei der Wirtschaftlichkeit einer Haussanierung. Im Hinblick darauf bedurfte es zur „objektiven Unmöglichkeit“ keiner weiteren Ausführungen in den Entscheidungsgründen. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht gemäß § 117 Abs. 2 Nr. 5 VwGO alle Erwägungen, die für die Entscheidungsfindung leitend gewesen sind, in seine Entscheidungsgründe aufgenommen; eine Verfahrensrüge i. S. d. § 138 Nr. 6 VwGO wäre unbegründet.

Die „mangelnde Restaurierungsfähigkeit“ des Hauses war auch nicht (weiter) aufklärungsbedürftig. Für eine „objektive Unmöglichkeit“ gab es keine Anhaltspunkte (s. o. 1.1). Das Verwaltungsgericht brauchte – von seinem Rechtsstandpunkt aus gesehen konsequent – zur wirtschaftlichen Zumutbarkeit keine weiteren Ermittlungen anzustellen, weil diese Frage erst im Zusammenhang mit einem Übernahmeanspruch zu klären sei. Dies greift der Kläger im Zusammenhang mit § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht an. Unabhängig davon betrifft die Rüge des Klägers der Sache nach (erneut) einen Aufklärungsmangel, was als Verfahrensfehler anzusehen wäre. Eine Berufungszulassung (auch) wegen ernstlicher Zweifel ist nur möglich, wenn eine entsprechende Verfahrensrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO ebenfalls zur Zulassung führen würde (VGH Kassel, Beschl. v. 01.11.2012, 7 A 1256/11.Z, NVwZ-RR 2013, 417). Das ist hier nicht der Fall. Aus dem Protokoll der vor Ort durchgeführten mündlichen Verhandlung vom 07.11.2016 (S. 2) ist zu entnehmen, dass nach Inaugenscheinnahme des Gebäudes und Erörterung der Sach- und Rechtslage von Seiten des – anwaltlich vertretenen – Klägers weder ein Beweisantrag gestellt noch in sonstiger Weise auf eine weitere Sachaufklärung gedrungen worden ist. Der Kläger kann danach das Unterbleiben einer weiteren Sachaufklärung nicht mehr rügen. Weitere Ermittlungsmaßnahmen mussten sich dem Verwaltungsgericht auch nicht aufdrängen.

2. Die Berufungszulassung kann auch nicht wegen der der vom Kläger gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO angenommenen grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache beansprucht werden.

Grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO besitzt eine Rechtssache nur dann, wenn zu erwarten ist, dass es auf bestimmte, bisher nicht geklärte Rechts- oder Tatsachenfragen im Berufungsverfahren entscheidungserheblich ankommen wird und der Beantwortung dieser Fragen eine über den Einzelfall hinausgehende Tragweite zukommt.

Die vom Kläger formulierte Fragestellung,

„ob bzw. inwieweit im Fall einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Weg zu einer intendierten Ermessensausübung bei einer ‚atypischen Fallgestaltung‘ eröffnet ist oder ob der Eigentümer auf den Übernahmeanspruch aus § 173 Abs. 2 Satz 1 beschränkt werden darf“,

geht - ohne Weiteres - davon aus, dass im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit vorliegt. Die Beantwortung der Frage ist – mit anderen Worten – im Berufungsverfahren nur erforderlich, wenn eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit tatsächlich vorliegt. Ist dies nicht der Fall, ist die vom Kläger angeführte Fragestellung im Berufungsverfahren nicht entscheidungserheblich, so dass es auch nicht zu ihrer (grundsatzbedeutsamen) Klärung kommen kann.

Der Kläger hätte dem entsprechend darlegen müssen, dass - und ggf. aus welchen Gründen – eine Erhaltung seines Fachwerkhauses wirtschaftlich unzumutbar ist. Diese Darlegung fehlt.

Die – zum Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO – angeführten Gründe zu einer „objektiven Unmöglichkeit“ der Erhaltung des bestehenden Gebäudes sind im Hinblick auf das Vorliegen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit unergiebig.

Zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit bezieht sich der Kläger (auch) im Zulassungsverfahren allein auf die erstinstanzlich vorgelegte Schätzung des Finanzbedarfs für eine Sanierung vom 19.09.2016 in Höhe von 472.000 €. Diesem Betrag will der Kläger den mit 38.000 € in Ansatz gebrachten Grundstückswert hinzurechen, um „damit“ das „gesamte Kostenvolumen“ auf 510.000 € zu beziffern. Dem wird der geschätzte Verkehrswert von „höchstens 325.000 €“ gegenüber gestellt.

Auf dieser Grundlage, der in der Begründung des Zulassungsantrags keine weiteren Angaben hinzugefügt werden, ist eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Hauses nicht zu begründen.

Die bloße Gegenüberstellung der (geschätzten) Sanierungskosten und des (angenommenen) Verkehrswerts des Hauses ist insoweit unergiebig. Abzustellen ist vielmehr darauf, ob die Kosten der Erhaltung und der Bewirtschaftung des Hauses durch die Erträge, die danach zu erzielen sind, sowie durch etwaige staatliche und kommunale Zuschüsse und Steuervorteile aufgewogen werden können oder nicht. Die Frage, ob sich das Haus nach der Sanierung „selbst trägt“, ist objektbezogen zu beurteilen. Die vorzunehmende Wirtschaftlichkeitsbeurteilung ist auf ein bestimmtes Nutzungskonzept (Vermietung, gewerbliche Nutzung etc.) und auf einen längeren Zeitraum zu beziehen, der etwa 10-15 Jahre umfasst (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, 2 Bf 10/02, ZfBR 2008,383/385, zu 2.; vgl. – zum Denkmalschutzrecht – auch OVG Münster, Urt. v. 20.03.2009, 10 A 1406/08, BRS 74 Nr. 218 [bei Juris Rn. 65, 70]).

Dem Kläger obliegt hinsichtlich einer evtl. Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung seines Haues die Darlegungslast (BVerwG, Beschl. v. 28.07.2016, 4 B 12.16, NVwZ 2017, 641 – zum Denkmalschutzrecht). Er hätte – dementsprechend und gem. § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO - in der Begründung seines Zulassungsantrags darlegen müssen, dass die - realistisch zu erwartenden - Kosten der Erhaltung (Sanierung) und Bewirtschaftung seines Hauses die - danach zu erwirtschafteten erwirtschaftenden – Erträge aller Voraussicht nach nicht übersteigen werden. Das ist der Begründung seines Zulassungsantrags nicht zu entnehmen.

Angaben dazu finden sich nur im erstinstanzlichen Vorbringen des Klägers (Schriftsatz vom 17.10.2016, S. 3 – 4 [Bl. 75-76 d. A.]): Dort geht der Kläger von einem Kapitaldienst von 25.500 € jährlich für Zinsen und Tilgung aus, dem ein Finanzbedarf von 472.000 € und ein Grundstückswert von 38.000 € zugrunde liegt. Dem stünden erzielbare Mieteinnahmen von „ca. 900 €“ im Monat (7 €/m²*130 m²) gegenüber. Für die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Hauses sind diese Angaben unzureichend.

Dabei kann offen bleiben, ob (bereits) der Kritik der Beklagten an der „allenfalls holzschnittartigen“ Kostenschätzung der Klägerin zu folgen ist. Für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit kommt es darauf an, ob bei einer längerfristigen Betrachtung der für eine Erhaltung eingesetzte Aufwand - unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Instandhaltungs-, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) sowie einer angemessenen Reparaturrücklage - die nachhaltig erzielbaren Erträge des Hauses übersteigt oder nicht. Zur Beurteilung dieser Frage sind nur die Erhaltungskosten, nicht auch der Grundstückswert anzusetzen. Hinsichtlich der Erhaltungskosten ist nicht deren „Kapitalwert“ relevant, sondern allein die dafür entstehenden Kapitalkosten in Bezug auf die anfallenden Zinsen, nicht auch bzgl. der Tilgung. Soweit die „Sanierung“ auch eine Modernisierung des Gebäudes umfasst, sind die dafür anfallenden Kapitalkosten (Zinsen) nur unter der Voraussetzung einzustellen, dass das Haus ohne die Modernisierung am Markt nicht mehr zu vermieten wäre. Ob auch Erhaltungskosten ansatzfähig sind, deren Erfordernis durch eine frühere unzureichende Gebäudeunterhaltung entstanden ist (vgl. OVG Magdeburg, Beschl. v. 13.02.2017, 2 M 121/16, Juris [Rn. 15] – zum Denkmalschutzrecht), kann hier offen bleiben.

In der Berechnung des Klägers ist – dem entsprechend – zu Unrecht der Grundstückswert in die Finanzierungskosten einbezogen worden. Es fehlen zudem Angaben zu der Frage, inwieweit der auf 472.000 € geschätzte Finanzbedarf auf die Erhaltung des Hauses bzw. auf dessen - im vorliegenden Zusammenhang nicht zu berücksichtigende - Modernisierung entfallen. Weiter hat die Tilgung außer Ansatz zu bleiben (s. o.). Wird – unbeschadet der Bedenken gegen die Höhe des angegebenen Finanzierungsbedarfs – von einem Volumen von 472.000 € und 2 % Zinsen p. a. ausgegangen, ergibt sich eine Jahresbelastung von 9.440 €. Die vom Kläger angesetzte monatliche Mieteinnahme von ([7 €/m²*130 m²=] 910 €, entsprechend einem Jahresbetrag von 10.920 €, übersteigt diese Belastung; ob die Mieteinnahme im Hinblick auf die Lage des Objekts und dort evtl. (auch) mögliche gewerbliche Nutzungen höher ausfallen kann, kann offen bleiben. Ein für den Kläger positiver Saldo wird sich ebenso ergeben, wenn für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung nicht nur auf ein Jahr, sondern auf einen längeren Zeitraum von 10 – 15 Jahren abgestellt wird (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007, a.a.O.).

Zur Darlegung der Entscheidungserheblichkeit der als grundsatzbedeutsam angeführten Fragestellung hätte der Kläger insoweit zumindest Grundlagen dafür substantiiert benennen müssen, die zu einem anderen Ergebnis führen. Das ist unterblieben.

Der Kläger hätte die Relevanz einer (längerfristigen) Wirtschaftlichkeitsbeurteilung, die den o. g. Anforderungen zumindest nahe kommt, auch erkennen können. Ihm war - bereits erstinstanzlich - die Rechtsprechung (insbesondere) des OVG Hamburg (Urteil vom 12.12.2007, a. a. O.) bekannt; mit dieser Rechtsprechung hat er sich auch in der Begründung seines Zulassungsantrags (ausführlich) auseinandergesetzt. Wenn er - wie hier – eine für grundsatzbedeutsam erachtete Fragestellung aufwirft, die in tatsächlicher Hinsicht den Fall einer „wirtschaftlichen Unzumutbarkeit“ postuliert, hätte er auch die - genau dazu – in der genannten Entscheidung gleichsam „mustergültig“ behandelten Punkte ansprechen und durch entsprechende – sein Objekt betreffende – Angaben schlüssig untermauern müssen. Daran fehlt es.

Die Bereitschaft des Klägers, das bestehende Haus nach einem Abriss durch einen Neubau im Rahmen der Gestaltungssatzung ersetzen zu wollen, veranlasst zu dem - weiteren - Hinweis, dass es für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des bestehenden Gebäudes unerheblich ist, ob in jenem Fall geringere Kosten oder höhere Erlöse entstünden, als es bei Durchführung der für die Erhaltung notwendigen Maßnahmen der Fall ist. Der Kläger kann insoweit auch im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht die rentabelste Nutzung seines Eigentums beanspruchen. Für die Wirtschaftlichkeit der Erhaltungsaufwendungen kommt es allein auf deren Rentabilität an und nicht auf eine Vergleichskostenbetrachtung zu einem Neubau (die – zudem – auch eine Vergleichsnutzenbetrachtung einbeziehen müsste).

3. Weitere Zulassungsgründe hat der Kläger nicht dargelegt.

Der Zulassungsantrag ist nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist damit rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil er sich am Zulassungsverfahren nicht beteiligt hat.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).