Verwaltungsgericht Magdeburg Urteil, 20. Juli 2016 - 4 A 128/16

Der Kläger wendet sich gegen eine vom Beklagten erlassene Anordnung zur Erhaltung eines Denkmals.

Der Kläger erwarb im Jahr 2001 zu einem Preis von 210.000 DM die Grundstücke B.-Straße 20 und 22 in Q., Ortsteil B. S.. Das Grundstück B.-Straße 20 ist mit einem seit 1992 leerstehenden Gebäude bebaut. Das Gebäude ist Bestandteil des als Denkmalbereich in das Denkmalverzeichnis eingetragenen Straßenzugs mit (seinerzeit) den Gebäuden B.-Straße 13, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36 und 38 sowie R.-platz 1 und 3. Zur Denkmalbegründung heißt es, dass es sich um den bedeutendsten Straßenzug des Kurortes handele. Die ansteigende Berglage sei mit der typischen Kurhausarchitektur der Zeit um 1900 im Harzraum bebaut. Die relativ schlichten Wohnhäuser seien durch markante, bisweilen anspruchsvolle Veranden und Balkone auffallend gestaltet. Sie erzeugten das Bild eines geschlossenen Ensemblezusammenhangs. Besonders gewürdigt wurden in ihrer Qualität und Integrität der denkmalkonstituierenden Elemente die Häuser Nr. 30 und Nr. 32 als ehemalige Kurpensionen. Das Gebäude auf dem Nachbargrundstück B.-Straße 20 wurde im Jahr 2013 durch Brandstiftung stark beschädigt und ist mittlerweile abgerissen.

Bei einem Ortstermin am 20.05.2015 stellten Mitarbeiter der unteren Denkmalschutzbehörde des Beklagten diverse Schäden an dem Gebäude B.-Straße 22 fest.

Nach Anhörung des Klägers erließ der Beklagte mit Bescheid vom 07.07.2015, zugestellt am 10.07.2015, eine denkmalrechtliche Anordnung, mit dem der Kläger verpflichtet wurde, die straßenseitige Schadstelle am östlichen Giebel mit Dachziegeln fachgerecht zu schließen, die abgängige mittlere Gaube auf der straßenseitigen Dachfläche zurückzubauen und die Fehlstelle mit Dachziegeln fachgerecht zu verschließen sowie schadhafte Sparrenfelder und Aufschiebringe in diesem Bereich zu ertüchtigen, die Dachflächenentwässerung aus Kunststoff zu reinigen, zu reparieren bzw. zu ergänzen, so dass ihre Funktionsfähigkeit wieder hergestellt ist, und die Hauseingangstür sowie die drei Fenster im Dachgeschoss des östlichen Giebels so zu verschließen, dass kein Niederschlag in das Gebäude eindringen kann und das Objekt vor unberechtigtem Betreten gesichert ist. Die sofortige Vollziehung wurde angeordnet. Ferner wurde für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme angedroht, wobei die zu erwartenden Kosten auf 9.000 € geschätzt wurden. Zur Begründung führte der Beklagte aus: Die festgestellten Schädigungen der Bausubstanz gefährdeten den dauerhaften Erhalt des Kulturdenkmals. Die angeordneten Maßnahmen seien geeignet, erforderlich und angemessen, um einem Verfall des Gebäudes durch ungehinderte Witterungseinflüsse und Vandalismus entgegenzuwirken. Augenscheinlich seien an dem Gebäude seit geraumer Zeit weder eine normale Bauunterhaltung noch nachhaltige Sanierungsarbeiten durchgeführt worden. Der schlechte bauliche Zustand stehe der Erhaltungspflicht nicht entgegen, denn das Gebäude sei mit vertretbarem Aufwand sanierungsfähig. Die Maßnahmen beträfen vorrangig die vom Kläger über Jahre hinweg vernachlässigte gewöhnliche Bauunterhaltung. Auch die Kosten für die Maßnahmen seien zumutbar, zumal sich die Anordnung auf die notwendigsten Erhaltungsmaßnahmen beschränke. Die Nutzung der Räumlichkeiten erscheine realisierbar, so dass Einnahmen erwirtschaftet werden könnten.

Gegen den Bescheid erhob der Kläger am 10.08.2015 Widerspruch. Im einem Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes trug der Kläger vor: Er habe nach dem Eigentumserwerb eine umfangreiche Sanierungs- und Sicherungsmaßnahme geplant, die jedoch an zu engmaschigen Vorgaben der Gemeinde gescheitert sei. Bei einer Ortsbesichtigung im März 2013 habe ein Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde erklärt, dass eine Sanierungsmaßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Ein Abriss des Gebäudes werde befürwortet. Der Beklagte handele widersprüchlich, wenn er einerseits Erhaltungsmaßnahmen verlange, andererseits aber selbst von der fehlenden Sanierungsmöglichkeit ausgehe. Die angeordneten Maßnahmen seien unverhältnismäßig. Das Gebäude sei durch eine Umzäunung seit langem vor unberechtigtem Betreten durch Dritte gesichert. Es sei nicht ersichtlich, dass durch herabfallende Ziegel eine Einsturzgefahr bestehe.

Ende September 2015 ließ der Beklagte im Wege der Ersatzvornahme Sicherungsmaßnahmen durchführen, für die ihm das beauftragte Unternehmen 9.525,29 € in Rechnung stellte.

Mit Bescheid vom 09.03.2016, zugestellt am 22.03.2016, wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt den Widerspruch des Klägers gegen die Verfügung vom 07.07.2015 zurück: Die angeordneten Maßnehmen seien geeignet und erforderlich gewesen, um den aktuellen Bauzustand des Kulturdenkmals zu sichern und weiteren Feuchteeintrag sowie weitere Schäden zu verhindern.

Am 22.04.2016 hat der Kläger Klage erhoben. Er trägt vor: Die Anordnungen seien zum Nässeschutz und zur Gebäudesicherung nicht erforderlich gewesen. Schadhafte Dachstellen hätten mit einer Plane abgesichert werden können. Wenn der Beklagte einen Bausachverständigen hinzugezogen hätte, wäre dieser möglicherweise zu der Auffassung gekommen, dass die Gaube hätte abgestützt werden können. Die Haustür habe nicht offen gestanden. Es habe auch keine Gefahren durch den Zugang Dritter gegeben, insbesondere kein Risiko einer Brandstiftung. Der Brand an dem Gebäude B.-Straße 20 sei ohne Betreten des Gebäudes gelegt worden. Die geforderten Maßnahmen seien wirtschaftlich nicht zumutbar. Beim Erwerb des Grundstücks habe er, der Kläger, eine Wiedereröffnung als Hotel geplant. Hierfür seien ihm auch Zuschüsse bewilligt worden. Nachdem erkennbar gewesen sei, dass der Kurbetrieb in B. S. eingestellt werden würde, habe er von dieser Planung Abstand genommen. Daraufhin habe er einen Grundstücksverkauf erwogen, jedoch seien alle potentiellen Käufer abgesprungen. Bei einem Ortstermin im Jahr 2013 habe ein Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde erklärt, dass die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben und das Objekt nicht mehr zu retten sei. Ein Mitarbeiter der unteren Denkmalbehörde habe erklärt, dass die Behörde einen beim Landesverwaltungsamt zu stellenden Antrag auf Genehmigung des Abrisses unterstützen werde. Mehrere Makler und Investoren hätten erklärt, dass sie für Investitionen oder einen Verkauf des Grundstücks keine Grundlage sähen. Er habe auch eine Landtagsabgeordnete eingeschaltet. Wenn auch deren Bemühungen erfolglos blieben, werde er einen Antrag auf Genehmigung des Gebäudeabrisses stellen. Ein Um- und Ausbau als Vermietungsobjekt sei in Anbetracht der schlechten örtlichen und wirtschaftlichen Lage nicht umzusetzen. Der größte Teil der von der denkmalrechtlichen Anordnung betroffenen Schäden seien durch den Brand des Nachbargebäudes entstanden. Im Übrigen habe bereits das für ihn zuständige Finanzamt in Steuerbescheiden festgestellt, dass eine Wirtschaftlichkeit des Objekts nicht mehr gegeben sei. Nach dem Abriss des Gebäudes B.-Straße 20 und aufgrund des ruinösen Zustands des streitgegenständlichen Gebäudes liege ein Denkmalbereich nicht mehr vor. Das fragliche Objekt sei nicht mehr zu retten, selbst wenn das Dach ordnungsgemäß verschlossen sei. Mitarbeiter des die Ersatzvornahme durchführenden Unternehmens hätten seinem Prozessbevollmächtigten mitgeteilt, dass man sich auf den Zwischendecken wegen des desolaten Zustands nicht mehr bewegen sollte. Zur Vermietung und Verpachtung sei das Gebäude mangels Nachfrage für Wohnräume nicht geeignet. Ferner nahm er auf sein Vorbringen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes Bezug.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom 07.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 09.03.2016 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

Die Klage abzuweisen.

Er erwidert: Der Wegfall des Einzelobjekts B.-Straße 20 ändere nichts an der Denkmaleigenschaft des gesamten Straßenzugs. Die Ausführungen des Klägers zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit seien unsubstantiiert. Die Finanzbehörden seien für die Beurteilung des denkmalrechtlichen Begriffs der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nicht zuständig. Im Übrigen richte sich die wirtschaftliche Zumutbarkeit von Maßnahmen zur vorübergehenden Sicherung des Denkmals nur an den Aufwendungen für die Sicherungsmaßnahme als solche, nicht an denen für die vollständige Sanierung des Objekts. Hierbei sei auch die Herbeiführung der Schädigung durch die vom Eigentümer unterlassene Bauunterhaltung zu berücksichtigen. Auch im vorliegenden Fall habe der Kläger über 14 Jahre hinweg Sicherungsmaßnahmen unterlassen, die nunmehr Notsicherungsmaßnahmen unumgänglich gemacht hätten.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Er trägt vor: Der Denkmalbereich habe trotz der Zerstörung des Gebäudes B.-Straße 20 noch ausreichend konstituierende Bestandteile. Die Denkmaleigenschaft eines Denkmalbereichs ergebe sich auch aus den übersummarischen Werten der Zusammenstellung von Einzelteilen. Der ruinöse Zustand des hier fraglichen Gebäudes begründe nicht den Verlust der Denkmaleigenschaft. Bei vielen Denkmalen würden Decken ertüchtigt oder erneuert. Der Kläger habe nicht überzeugend dargelegt, dass eine Instandsetzung unwirtschaftlich sei. Ein Abbruch- oder Instandsetzungsantrag liegt nicht vor und stehe nicht zur Entscheidung an.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Der Bescheid des Beklagten vom 07.07.2015, mit dem gegen den Kläger denkmalrechtliche Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes auf dem Grundstück B.-Straße 22 in Q., Ortsteil B. S. angeordnet wurden, und der Widerspruchsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 09.03.2016 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die Anordnung ist § 9 Abs. 6 Satz 1 DSchG LSA. Nach dieser Vorschrift können die unteren Denkmalschutzbehörden gefahrenabwehrende Maßnahmen anordnen oder selbst durchführen, wenn Eigentümer, Besitzer und andere Verfügungsberechtigte ihren Verpflichtungen nach dem Denkmalschutzgesetz nicht nachkommen. Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 DSchG sind die Eigentümer, Besitzer und anderen Verfügungsberechtigten von Kulturdenkmalen verpflichtet, diese im Rahmen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu erhalten, zu pflegen, instandzusetzen und vor Gefahren zu schützen.

Die Voraussetzungen dieser Vorschriften sind erfüllt. Das Gebäude auf dem Grundstück B.-Straße 22 in Q. ist Bestandteil des Denkmalbereichs B.-Straße 13, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36 und 38 sowie R.-platz 1 und 3 und damit Teil eines Kulturdenkmals (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DSchG LSA). Der Straßenzug ist aufgrund seiner geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Bedeutung erhaltungswürdig (§ 2 Abs. 1 DSchG LSA). Die Bauwerke stehen zueinander in einer historischen und ästhetischen Beziehung (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 DSchG LSA).

Die besondere geschichtliche und kulturell-künstlerische Bedeutung des Straßenzugs ergibt sich aus der Denkmalbegründung, auf die der Beigeladene in seinem Schriftsatz vom 11.07.2016 Bezug genommen hat. Die geschichtliche Bedeutung folgt aus dem Umstand, dass es sich um die typische Kurhausarchitektur der Zeit um 1900 im Harzraum handelt. Die kulturell-künstlerische Bedeutung ist mit der auffallenden Gestaltung der Häuser durch markante, bisweilen anspruchsvolle Veranden und Balkone, insbesondere bei den Gebäuden Nr. 30 und Nr. 32 als ehemalige Kurpensionen, in nachvollziehbarer Weise dargelegt. Der geschichtliche und funktionale Zusammenhang, der zur Annahme eines Denkmalbereichs führt, erschließt sich aus der Bauweise der in einer Epoche erbauten Gebäude innerhalb eines Straßenzugs. Die Darstellung der denkmalkonstituierenden Merkmale des Straßenzugs, die Beurteilung der Denkmalwürdigkeit und die Begründung der Verbindung der Gebäude zu einem Denkmalbereich sind plausibel und nachvollziehbar. Das Gericht darf bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen des beigeladenen Landesamts für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als Fachbehörde verwerten. Denn das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt in erster Linie das beigeladene Landesamt als staatliche Denkmalfachbehörde. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter belegt nicht, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen werden (OVG LSA, Urteil vom 18. Februar 2015 – 2 L 175/13 -, juris).

Die Eigenschaft des Straßenzugs als Denkmalbereich ist nicht durch den Abriss des Gebäudes auf dem Grundstück B.-Straße 20 und den schlechten Zustand des Gebäudes auf dem Grundstück B.-Straße 22 verloren gegangen.

Der Verlust des einzelnen Gebäudes auf dem Grundstück B.-Straße 22 in einem aus zuvor 13 Gebäuden bestehenden Straßenzugs lässt weder die historische und kulturell-künstlerische Aussagekraft des Gesamtensembles noch die historische und funktionale Beziehung der Gebäude zueinander entfallen. Auch insoweit ist der Einschätzung des Beigeladenen als Denkmalfachbehörde zu folgen, der in nachvollziehbarer Weise erläutert hat, dass der Denkmalbereich auch ohne das Gebäude B.-Straße 22 noch ausreichend konstituierende Bestandteile hat.

Auch die Zugehörigkeit des fraglichen Gebäudes auf dem Grundstück B.-Straße 22 zum Denkmalbereich ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen. Von einem Verlust der Zugehörigkeit zu einem Denkmalbereich ist auszugehen, wenn die nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 DenkmSchG LSA für die Zugehörigkeit des fraglichen Objekts zum Denkmalbereich erforderliche besondere historische oder funktionale Beziehung zu den Bauwerken im Denkmalbereich nicht mehr anhand der vorhandenen Substanz ablesbar und nur noch gedanklich rekonstruierbar ist (OVG LSA, Beschluss vom 02.12.2015 – 2 L 4/15 –, juris). Vor diesem Hintergrund kann von einem Verlust der Denkmaleigenschaft keine Rede sein. Wie sich aus den beim Ortstermin von Mitarbeitern des Beklagten am 20.05.2015 angefertigten Lichtbildern ergibt, sind zwar an dem Gebäude diverse Schäden erkennbar. Durch diese Schäden ist aber die historische Aussagekraft des Gebäudes jedoch weder in erheblicher Weise reduziert noch verloren gegangen. Das Bauwerk ist nicht als Quelle „unlesbar“ geworden (vgl. hierzu OVG LSA, Urteil vom 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, juris), insbesondere nicht als Bestandteil des Denkmalbereichs.

Bei den Anordnungen handelt es sich auch um gefahrenabwehrende Maßnahmen i. S. des § 9 Abs. 6 Satz 1 DSchG LSA, die erforderlich waren, um einen drohenden Substanzverlust zu verhindern.

Wie sich aus den beim Ortstermin angefertigten Fotos ergibt, wies das Gebäude im Dachbereich Schadstellen auf, durch die Nässe in das Gebäude eindringen konnte. Zudem wurde beim Ortstermin festgestellt, dass die mittlere Gaube gravierende Schäden aufwies, die ebenfalls zum Eindringen von Feuchtigkeit führte. Ferner waren die Hauseingangstür und einige Fenster nicht verschlossen, so dass Dritte in das Gebäude eindringen konnten.

Die denkmalrechtlichen Anordnungen des Beklagten sind geeignet, das Gebäude vor dem Eindringen von Nässe und vor Vandalismus durch unbefugten Zutritt Dritter zu schützen. Ohne den Schutz der fraglichen Dachflächen und die Instandsetzung der Dachflächenentwässerung wäre das Gebäude weiterhin dem Eindringen von Nässe ausgesetzt. Es liegt auf der Hand, dass Nässe im Gebäudeinneren mit der erheblichen Gefahr einer Schädigung der Gebäudesubstanz verbunden ist. Den Kläger weniger belastende, mindestens gleich effektive Mittel, um das Ziel des Nässeschutzes zu verwirklichen, sind nicht ersichtlich. Die Einschätzung des Beklagten, dass die Gaube abgängig gewesen und eine Reparatur teurer als der Abriss gewesen sei, wird vom Kläger nicht substantiiert in Frage gestellt. Das Gericht hat keine Zweifel daran, dass die Mitarbeiter der Denkmalbehörde über hinreichende Erfahrung verfügen, um den Zustand des Gebäudes und die Erhaltungsmöglichkeiten verlässlich zu beurteilen. Die Heranziehung eines unabhängigen Bausachverständigen war deshalb nicht erforderlich und wäre mit weiteren Kosten verbunden gewesen. Ebenso leuchtet es ein, dass das Anbringen einer Plane zum Schutz vor Niederschlagswasser das Ziel des Nässeschutzes nicht in gleicher Weise verwirklicht hätte wie ein Verschließen der Schadstellen mit Dachziegeln. Dabei kann es letztlich dahinstehen, ob auch Planen UV-beständig und daher geeignet sein können, Niederschlagswasser über mehr als ein Jahr abzuhalten. Jedenfalls ist eine Dacheindeckung wesentlich beständiger als eine Plane und verhindert, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums von wenigen Jahren erneut Maßnahmen zum Nässeschutz zu treffen sind. Angesichts des Gebäudezustands, der auf eine jahrelange Vernachlässigung hindeutet, konnte der Beklagte auch nicht davon ausgehen, dass der Kläger innerhalb eines absehbaren Zeitraums Sanierungsmaßnahmen einleiten würde, so dass eine Zwischenlösung für den Nässeschutz eine Zwischenlösung ausreichend gewesen wäre. Auch das Verschließen des Hauseingangsbereichs und von Fenstern zum Schutz vor dem Eindringen Unbefugter war für die Erhaltung des Denkmals notwendig. Eine Umzäunung des Geländes kann auch überwunden werden. Sie verhindert den Zutritt Dritter nicht in gleicher Weise wie das Verschließen des Gebäudes. Es kann dahinstehen, ob es in der letzten Zeit vor dem Erlass der denkmalrechtlichen Anordnungen zu Vandalismus gekommen ist. Jedenfalls besteht bei geöffneten Türen und Fenstern generell die Möglichkeit, in das Gebäude einzudringen und Schäden anzurichten, selbst wenn sich diese Gefahr akut noch nicht verwirklicht hat. Das gilt auch für die Gefahr von Brandstiftungen. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob – wie der Kläger vorträgt - die Brandstiftung an dem Nachbargebäude ohne Eindringen des Täters in das Gebäude erfolgt ist. Jedenfalls besteht ohne eine Gebäudesicherung ein erhöhtes Risiko.

Der Kläger kann sich gegen die Anordnung der Erhaltungsmaßnahmen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihn die Erhaltung unzumutbar wirtschaftlich belastet (vgl. § 10 Abs. 4 Satz 1 DSchG LSA). Unzumutbar ist die wirtschaftliche Belastung gemäß § 10 Abs. 4 Satz 2 DSchG LSA insbesondere dann, wenn die Kosten der Erhaltung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen und andere Einkünfte des Verpflichteten nicht herangezogen werden können.

Für die Bewertung, ob sich im Rahmen einer Erhaltungsanordnung angeordnete Maßnahmen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren halten, kommt es nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht darauf an, ob eine Sanierung des Denkmals zum Zwecke der Erhaltung zu unzumutbaren Belastungen führen würde, sondern, ob die konkret angeordnete Maßnahme zur vorübergehenden Sicherung des Denkmals vor Gefährdungen als solche zumutbar ist (OVG Berlin-Brandenb, Beschluss vom 30.06.2008 – OVG 2 S 29.08 –, juris). Auch unter Berücksichtigung dieser Einschränkung kann für die Anordnung von Sicherungsmaßnahmen aber nur ein objektbezogener Maßstab zur Feststellung der der wirtschaftlichen Zumutbarkeit gelten. Für die Beurteilung kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt an. „Andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers können aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden, auch wenn § 10 Abs. 4 Satz 2 DSchG LSA diese Möglichkeit offen lässt. Insoweit ist diese Vorschrift verfassungskonform auszulegen. Die Sozialbindung des Eigentums rechtfertigt Einschränkungen des Eigentümers immer nur in Ansehung des konkreten Eigentumsobjekts und dessen Nutzung. Dementsprechend ist die Rechtsstellung des Eigentümers eines Denkmals nicht danach ausgestaltet oder auszugestalten, ob er reich oder arm ist. Die objektive Grenze der Verhältnismäßigkeit ist vielmehr nach dem Inhalt des Eigentums unter Beachtung der Direktiven des Art. 14. Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 GG zu bestimmen. Einschränkungen des Eigentums dürfen nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris).

Vor diesem Hintergrund kann die wirtschaftliche Unzumutbarkeit auch vorläufiger Sicherungsmaßnahmen nicht allein mit der Erwägung abgelehnt werden, dass die Kosten hierfür relativ gering seien oder dass der Eigentümer nach seinen subjektiven Verhältnissen in der Lage sei, die Kosten aufzubringen. Kosten für Sicherungsmaßnahmen mögen zwar wirtschaftlich zumutbar sein, wenn sie zum wirtschaftlichen Nutzwert des Objekts in einem angemessenen Verhältnis stehen (vgl. etwa VG Düsseldorf, Urteil vom 14.11.2013 – 9 K 1024/13 –, juris). Handelt es sich aber – wie hier – um ein leer stehendes Gebäude, aus dem der Eigentümer keinerlei Einnahmen erzielt und das ohne grundlegende Sanierung nicht wirtschaftlich nutzbar ist, so fehlt es an Grundlagen, um die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Sicherungsmaßnahmen ohne Berücksichtigung der Kosten einer umfassenden Sanierung feststellen zu können.

Gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DSchG kann sich der Verpflichtete allerdings nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die er dadurch verursacht hat, dass Erhaltungsmaßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind. Die Voraussetzungen dieser Norm sind nicht nur dann erfüllt, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (OVG LSA, Urteil vom 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, juris).

Ist – wie im vorliegenden Fall – die Zumutbarkeit vorläufiger Sicherungsmaßnahmen zu beurteilen, so liegt eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit dann nicht vor, wenn bereits im Zeitpunkt des Erwerbs die Sanierungsbedürftigkeit erkennbar war oder wenn die konkret angeordneten Sicherungsmaßnahmen auf einer Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen beruhen.

Der überwiegende Teil der angeordneten Maßnahmen, nämlich die Anordnungen 1.2 bis 1.4, beruht zur Überzeugung des Gerichts darauf, dass der Kläger über Jahre hinweg die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat. Aus dem baulichen Zustand des Gebäudes, der durch die beim Ortstermin angefertigten Fotos veranschaulicht wird, lässt sich ohne weiteres darauf schließen, dass selbst die zur Erhaltung des Denkmals nötigsten Sicherungsmaßnahmen über Jahre hinweg unterblieben sind oder vernachlässigt wurden. Das Objekt ist offensichtlich verwahrlost. Die meisten der Schäden sind augenscheinlich nicht durch ein für den Kläger unabwendbares Ereignis entstanden, sondern beruhen auf dem Unterbleiben regelmäßiger Pflege und Instandsetzung. Mit der Durchführung der gebotenen Erhaltungsmaßnahmen wären die diversen Schäden nicht zustande gekommen und die denkmalrechtlichen Anordnungen nicht erforderlich gewesen.

Es kann allerdings nicht ausgeschlossen werden, dass der von der Anordnung Nr. 1.1 betroffene Schaden durch den Brand des Nachbargebäudes, und damit nicht durch Vernachlässigung der Erhaltungspflichten, sondern durch ein für den Kläger unabwendbares Ereignis entstanden ist. Hinsichtlich der übrigen Schadstellen gibt es für die Annahme, dass sie durch den Brand verursacht wurden, keine Anhaltspunkte.

Auch wenn vor diesem Hintergrund jedenfalls die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Anordnung 1.1 daran zu messen ist, ob die Erhaltung des gesamten Objekts zumutbar ist, kann von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit i. S. des § 10 Abs. 4 DSchG nicht ausgegangen werden.

Gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 DSchG ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit durch den Verpflichteten glaubhaft zu machen. Damit liegt die Darlegungs- und Beweislast für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals beim Eigentümer (OVG Meckl.-Vorp., Beschluss vom 08.01.2008 – 3 L 155/07 –, juris; OVG Rheinl.-Pf., Urteil vom 26.05.2004 - 8 A 12009/03 -, juris; BayVGH, Urteil vom 27.09.2007 - 1 B 00.2474 -, juris). Zwar sind die Verwaltungsgerichte zur Erforschung des Sachverhalts von Amts wegen auch dann verpflichtet, wenn der Gesetzgeber vom Antragsteller die Glaubhaftmachung eines Sachverhalts verlangt, so dass die Gerichte die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit im Einzelfall zu prüfen haben (OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris). Von dem Eigentümer ist aber zu verlangen, dass er die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt (OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 13.09.2013 – 10 A 1069/12 –, juris), in die die vom Eigentümer erzielbaren Steuervorteile und öffentlichen Mittel einzubeziehen sind (vgl. OVG LSA, Urteil vom 15.12.2011 – 2 L 152/06 -, juris). Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehenden Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung erforderlich sind (OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 13.09.2013 – 10 A 1069/12 –, juris). Das Gericht kann von der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Nutzung eines Grundstücks unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes absehen, wenn bei einer Vielzahl von möglichen Nutzungskonzepten der Eigentümer über seine Vorstellungen von der Nutzung schweigt und seine maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht offenlegt (OVG Meckl.-Vorp., Beschluss vom 08. Januar 2008 – 3 L 155/07 –, juris). Abweichendes mag gelten, wenn offensichtlich ist, dass eine wirtschaftlich zumutbare Nutzung des Denkmals ausgeschlossen ist (vgl. hierzu OVG Meckl.-Vorp., Beschluss vom 08.01.2008, a. a. O.) oder wenn sich nach jahrelangen, letztlich aber erfolglos gebliebenen Bemühungen (auch) der Denkmalbehörde um ein denkmalverträgliches Nutzungskonzept abzeichnet, dass zwar Nutzungsmöglichkeiten für das Objekt bestehen, diese aber aller Voraussicht nach unwirtschaftlich sein werden (vgl. OVG LSA, Beschluss vom 29.01.2008 – 2 M 358/07 –, juris).

Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der angeordneten Erhaltungsmaßnahmen nicht erfüllt. Der Kläger hat zwar plausibel dargelegt, dass das in der Zeit des Grundstückserwerbs entwickelte Konzept einer Sanierung des Objekts mit Wiedereröffnung als Hotel nicht mehr tragfähig war, nachdem sich abgezeichnet hatte, dass der Kurbetrieb in B. S. eingestellt werden würde. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals kann jedoch nicht allein darauf gestützt werden, dass einem vor mehr als zehn Jahren entwickelten Konzept inzwischen die Grundlage entzogen ist. Denn das Gebäude kann auch auf andere Weise als für ein dem Kurbetrieb zugeordnetes Hotel genutzt werden. Dass alle anderen denkbaren Nutzungsmöglichkeiten nach denkmalrechtlichen Maßstäben unwirtschaftlich sind, ist weder vom Kläger glaubhaft gemacht worden noch offensichtlich. Die vom Kläger hierzu angeführten Feststellungen der Finanzbehörden in Steuerbescheiden treffen keine Aussage zur denkmalrechtlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen. Die Behörden sind für die Beurteilung dieser denkmalrechtlichen Fachfrage auch nicht zuständig. Auch aus Einschätzungen von Mitarbeitern von Bauunternehmen zum Gebäudezustand lässt sich nicht darauf schließen, dass eine Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich unzumutbar ist. Soweit – was der Beklage bestreitet – ein Mitarbeiter der unteren Denkmalbehörde erklärt haben sollte, dass die Behörde einen Antrag auf Genehmigung des Gebäudeabrisses befürworten werde, handelt es sich schon mangels Wahrung der Schriftform nicht um eine rechtlich verbindliche Zusicherung i. S. des § 38 VwVfG, sondern nur um eine unverbindliche Einschätzung zu einem künftigen Genehmigungsverfahren, in dem gemäß § 14 Abs. 10 DSchG LSA allein das Landesverwaltungsamt als obere Denkmalbehörde für die Beurteilung und Entscheidung zuständig ist.

Insgesamt sind die vom Kläger vorgetragenen Umstände zur Glaubhaftmachung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit unzureichend. Der Kläger hat weder ein Nutzungskonzept vorgelegt noch irgendwelche Überlegungen zur künftigen Nutzung vorgetragen. Es fehlt an jeder Wirtschaftlichkeitsberechnung. Angaben zu möglichen Zuschüssen und Steuervorteilen hat der Kläger nicht gemacht. Aus dem Umstand, dass das Gebäude stark beschädigt und sanierungsbedürftig ist, lässt sich nicht darauf schließen, dass eine Instandsetzung in wirtschaftlich zumutbarer Weise – auch unter Berücksichtigung möglicher Zuwendungen und Steuervorteile - nicht möglich ist. Mit der Behauptung, mehrere Makler und Investoren hätten erklärt, dass sie für Investitionen oder einen Verkauf des Grundstücks keine Grundlage sähen, hat der Kläger auch nicht belegt, dass er sich hinreichend um einen Verkauf des Grundstücks bemüht hätte. Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert (OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 27.06.2013 – 2 A 2668/11 –, juris).

Vor diesem Hintergrund ist das Gericht nicht gehalten, ein Sachverständigengutachten zur Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Objekts einzuholen. Da der Kläger kein Nutzungskonzept vorgelegt hat, ist das Gericht schon nicht in der Lage, dem Sachverständigen die für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit relevanten Grundlagen zu nennen. Die Entscheidung über die Nutzung obliegt dem Eigentümer. Daher kann das Gericht nicht verpflichtet sein, aus der Vielzahl möglicher Nutzungsmöglichkeiten Konzepte auszuwählen, die der Sachverständigen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde zu legen hat, oder jedes denkbare Konzept durch einen Sachverständigen untersuchen zu lassen (vgl. OVG Meckl.-Vorp., Beschluss vom 08.01.2008, a. a. O.). Auch für die künftige Nutzung des vorliegenden Objekts kommt eine Vielzahl von Möglichkeiten in Betracht. Der Kläger hatte beim Erwerb des Grundstücks nach der Sanierung eine Nutzung als Hotel angestrebt. Sowohl die Investitionskosten als auch die zu erwartenden Einnahmen hängen von der Art des Hotelbetriebs ab, also von der Frage, ob es sich um ein einfaches oder gehobenes Hotel oder etwa ein Sport- oder Wellnesshotel handelt. Entsprechendes gilt auch für eine Vermietung zu Wohnzwecken. So kommen viele kleinere oder wenige große Wohnungen oder eine Mischung aus beidem in Betracht. Ebenso ist eine weite Spannbreite im Hinblick auf Komfort und Standard der Wohnungen möglich.

Der Beklagte und die Widerspruchsbehörde haben das ihnen nach § 9 Abs. 6 Satz 1 DSchG LSA zustehende Ermessen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt. Die Behörden haben mit der Anordnung das Ziel verfolgt, einem Substanzverlust des Denkmals durch Eindringen von Nässe und durch Vandalismus entgegenzuwirken. Diese Zielrichtung entspricht dem Zweck der Regelung des § 9 Abs. 6 Satz 1 DSchG, Gefahren von Kulturdenkmalen abzuwehren.

Die Androhung der Ersatzvornahme ist rechtlich nicht zu beanstanden. Insoweit sieht das Gericht von einer weiteren Darstellung ab und folgt gemäß § 117 Abs. 5 VwGO den zutreffenden Ausführungen in der Begründung des Widerspruchsbescheides.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen werden nicht aus Billigkeitsgründen für erstattungsfähig erklärt, weil der Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit auch selbst keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Das Gericht hat die Bedeutung der Sache für den Kläger geschätzt und dabei die angefallenen Kosten für die Ersatzvornahme berücksichtigt.