Landgericht Wuppertal Urteil, 06. Okt. 2016 - 3 O 420/14

Tenor

Die Beklagten zu 2) und 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 10.810,02 EUR zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 22.01.2016 sowie Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 20.12.2014 bis zum 06.09.2015 aus 29.381,92 EUR sowie weitere Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 07.09.2015 bis zum 21.01.2016 aus 26.205,52 EUR, zu zahlen.

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, die Klägerin von einer Haftung gemäß § 14 des Treuhand- und Beteiligungsverwaltungsvertrages über ihre Beteiligung an der I2 GmbH & Co. KG gegenüber der I GmbH freizustellen.

Die Beklagte zu 3) wird verurteilt anzuerkennen, dass ihr gegen die Klägerin aus § 14 des zwischen ihr und der Klägerin bestehenden Treuhand- und Beteiligungsverwaltungsvertrages über die Beteiligung der Klägerin an der I2 GmbH & Co. KG keine Ansprüche zustehen und in Zukunft zustehen können.

Die Beklagten zu 2) und 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.358,86 EUR zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz p.a. seit dem 23.01.2015 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 15.395,50 EUR bezüglich des ursprünglichen Klageantrags zu 1) erledigt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Gerichtskosten tragen die Klägerin 1/3 und die Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner 2/3. Die Beklagten zu 2) und 3) tragen die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 2/3 als Gesamtschuldner, die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) zu 1/3. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung aufgrund des Urteils nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin macht gegen die Beklagten zu 2) und 3) Ansprüche auf Schadensersatz im Zusammenhang mit einem ihrer Ansicht nach fehlerhaften Prospekt zu einer von ihr erworbenen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds geltend. Die Beklagte zu 2) ist u.a. Initiatorin und Prospektherausgeberin des streitgegenständlichen Fonds, die Beklagte zu 3) ist Gründungs- und Treuhandgesellschafterin der Fondsgesellschaft. Die ehemals Beklagte zu 1) war die beratende Bank, die der Klägerin den streitgegenständlichen Fonds vermittelte; sie ist durch Teilvergleich mit der Klägerin vom 23.12.2015 aus dem Rechtstreit ausgeschieden.

Bei der streitgegenständlichen Beteiligung handelt es sich um einen Fonds, der mittelbar über eine Objektgesellschaft – die L S.C. – in den Bürokomplex  in K investierte (vgl. zu den Einzelheiten § 2 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft, Anlage K 1, S. 160). Die Immobilie war laut Emissionsprospekt, dort Seite 50 ff., zum Zeitpunkt der Prospekterstellung am 28.11.2008 zum Teil fertiggestellt bzw. die Fertigstellung stand unmittelbar bevor (Gebäudeteile A, B, C, F) und befand sich teilweise noch im Bau (Gebäudeteile D, E, IT, Sonderflächen). Die noch im Bau befindlichen Gebäudeteile sollten laut Prospekt im Herbst 2009 fertiggestellt werden. Die Abnahme der letzten Gebäudeteile erfolgte laut Rechenschaftsbericht 2010 (Anlage K 3, dort S. 8) im Juli 2010.

Im Fondsprospekt, dort Seite 14, heißt es zu der Parkplatzsituation des Objekts:

„rund 600 Tiefgaragen Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rund 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C und F), weitere Stellplätze in Planung“

Auf Seite 20 des Prospekts ist ausgeführt:

„Es besteht das Risiko, dass z.B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer ## und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber dazu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen.“

Auf Seite 37 heißt es sodann:

„Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Ferner wird im Prospekt auf Seite 50 mitgeteilt:

„Nach Erteilung der behördlichen Baugenehmigungen wurde im September 2003 mit den Endarbeiten begonnen.“

Im Kapitel 13 des Fondsprospekts zu den rechtlichen Grundlagen heißt es unter „Generalübernehmervertrag“:

„Am 14. Februar 2003 hat die Objektgesellschaft mit der ###. einen Generalübernehmervertrag abgeschlossen, (…). Der Leistungsumfang beinhaltet u.a. das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen und Bescheide, (…).“

Nach den Angaben im Emissionsprospekt zu den einzelnen Mietverträgen über die verschiedenen Gebäudeteile (vgl. Anlage K 1, S. 120 ff.) waren zum Zeitpunkt der Prospekterstellung 760 Innen- sowie 58 Außenstellplätze bzw. die hierfür benötigten Flächen vermietet.

Mit Rechenschaftsbericht für das Jahr 2010, der den Anlegern im Jahr 2011 übermittelt wurde (Anlage K 3), wurden die Anleger über einen „Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der insgesamt beantragten 1.200 Innenstellplätze“ informiert. Hierzu heißt es u.a., dass „in der Tiefgarage des Bürokomplexes j  (…) 1.200 Innenstellplätze errichtet (sind)“ und „75 Außenstellplätze gebaut“ wurden. Weiter ist dort ausgeführt (Anlage K 3, S. 12):

„Mit der Baugenehmigung vom 16. September 2003 wurden im Objekt j von den (…) errichteten 1.200 Innenstellplätzen baurechtlich von der Stadt Luxemburg nur 566 Innenstellplätze genehmigt. Der Antrag der Objektgesellschaft L zur Genehmigung von 600 zusätzlichen Stellplätzen wurde am 16. November 2010 von der Stadt Luxemburg überraschend abgelehnt. Gegen diese Entscheidung hat L (…) Widerspruch (…) eingelegt. Mit Bescheid (…) hat die Stadt Luxemburg den Widerspruch im Wesentlichen zurückgewiesen und nur 84 zusätzliche Innenstellplätze bewilligt. Somit sind insgesamt 650 Innenstellplätze für den Gebäudekomplex j auch baurechtlich genehmigt.

In der Sache beruft sich die Stadt K im Kern 1) auf ihre Stellplatzverordnung aus dem Jahr 2003, die für Büroflächen eine Stellplatzquote von 1 Stellplatz je 125 Quadratmeter Bürofläche statuiert (…).

              (…)

Die errichteten (…) Innenstellplätze sind für die hochwertige Vermietung an entsprechend anspruchsvolle Mieter wie insbesondere die EU notwendig. (…)“

Im Protokoll zur Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2012 vom 11.12.2013 (Anlage K 17) ist unter Ziffer 2.2.3. festgehalten, dass das finanzierende Bankenkonsortium als Bedingung für weitere Ausschüttungen verlangte, dass eine „zufriedenstellende Lösung der Stellplatzproblematik erreicht ist“. Ferner heißt es im Protokoll auf Seite 11 ff.:

„Herr L berichtet, dass das Bankenkonsortium die größten Bedenken hinsichtlich der Stellplatzthematik habe, die sie als wesentliches wertbeeinflussendes Kriterium sehen.

              (…)

Herr U berichtet, dass die Anleger sich nun sicher die Frage stellen, wie die Erfolgschancen in diesem Verfahren (das verwaltungsgerichtliche Verfahren gegen die Versagung der Baugenehmigung für die weiteren Stellplätze, Anm. hinzugefügt) stehen. Herr U erläutert, dass dies eine legitime Frage ist, denn es steht viel auf dem Spiel.

Auf Nachfrage eines Anlegers berichtet Herr L, wenn die Stadt die Nutzung der nicht genehmigten Stellplätze untersagt, wäre es das Worst-Case-Szenario.“

Unter dem Unterpunkt „Rechtsstreitigkeiten“ auf Seite 14 heißt es sodann:

„Zur Wahrung der rechtlichen Position der L S.C. wurde eine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und der Vergütung des Generalübernehmers für 550 nicht genehmigte Innenstellplätze nebst etwaigem merkantilen Minderwert der Immobilie gegen die Verkäufergesellschaften (…), den Generalübernehmer und Herrn X (…) erhoben.“

Mit Schreiben vom 19.03.2014 (Anlage K 4) teilte die Beklagte zu 2) den Anlegern mit, dass die verwaltungsgerichtliche Klage der Objektgesellschaft gegen die Versagung der Baugenehmigung für die weiteren Stellplätze im Februar 2014 rechtskräftig abgewiesen wurde. Die Beklagte zu 2) führte in dem Schreiben weiter aus, dass hinsichtlich der nicht genehmigten Stellplätze eine Nutzungsuntersagung möglich sei. Ferner heißt es darin:

„Je nach Entwicklung der Situation, wird es möglicherweise erforderlich sein, bisher fest zugeordnete Stellplätze teilweise zurückzufordern, um künftig eine flexible Stellplatzzuweisung zu ermöglichen.

              (…)

Die X-Gruppe als Vermietungsbeauftragte wurde bereits angewiesen, künftige Anschluss- und Neuvermietungen ausschließlich auf Basis des genehmigten Stellplatzschlüssels vorzunehmen.

              (…)

Mögliche weitere Standorte für ein Parkhaus bzw. Stellplätze wurden bereits sondiert und die Kosten hierfür geschätzt. Aufgrund des nun finalen Unterliegens im Verwaltungsgerichtsverfahren wurde umgehend eine erste Machbarkeitsstudie zur Realisierung zusätzlicher Stellplätze außerhalb des Objekts an das o.a. Ingenieurbüro in Auftrag gegeben.

Das Bankenkonsortium hat die Einbeziehung des Ergebnisses des Verwaltungsgerichtsurteils dem Gutachter (des erforderlichen Marktwertgutachtens, Anm. hinzugefügt) zur Berücksichtigung aufgegeben.“

Mit weiterem Schreiben der Beklagten zu 2) vom 02.07.2014 (Anlage K 5) wurde unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Genehmigungssituation der Stellplätze und das Marktwertgutachten, bei dem nach Auflage des Bankenkonsortiums die für die Objektgesellschaft negative Entscheidung des Verwaltungsgerichts bzgl. der Stellplatzthematik berücksichtigt werden musste, mitgeteilt, dass „leider weiterhin – wie bereits angekündigt – Auszahlungen auf das Kommanditkapital zum 30.06.2014 nicht erfolgen“ können. Ferner heißt es darin unter „Fazit“:

„Aufgrund der geschilderten Thematik bezüglich der Stellplätze ist davon auszugehen, dass Auszahlungen bis auf weiteres leider nicht möglich sein werden.“

Im Rechenschaftsbericht für das Jahr 2013 (Anlage K 18) wurde der Marktwert für die Fondsimmobilie zum Stichtag 01.05.2014 mit 332,85 Mio. EUR angegeben, während das vorherige Gutachten zum Stichtag 31.12.2012 noch von einem Marktwert in Höhe von 382,23 Mio. EUR ausging. Im Rechenschaftsbericht für 2013 heißt es zudem auf Seite 15:

„Vor dem Hintergrund, dass (…) auch das Szenario der Nachvermietung ohne die genehmigten Stellplätze bereits Eingang in die Immobilienbewertung gefunden hat, (…).“

Die Baugenehmigung für die weiteren errichteten Stellplätze ist nach wie vor nicht erteilt. Bislang ist die Nutzung dieser Parkplätze nicht untersagt oder mit Sanktionen belegt worden.

Der ebenfalls abgeschlossene Generalmietvertrag zwischen der Objektgesellschaft und dem Generalmieter über die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung (noch) nicht anderweitig vermieteten Flächen hatte eine Laufzeit von acht Jahren bis zum 31.08.2017 (vgl. S. 59 des Fondsprospekts, Anlage K 1). Die Anleger konnten den Gesellschaftsvertrag gemäß § 17 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages frühestens zum 31.12.2022 kündigen.

Ein Mitarbeiter der Beklagten zu 1) beriet die Klägerin in jedenfalls einem Gespräch im Januar 2009 anhand des Fondsprospekts über die Beteiligung. Die für die Beklagte zu 1) handelnden Personen machten gegenüber der Klägerin insoweit keine inhaltlich von der Prospektdarstellung abweichenden Angaben. Der Mitarbeiter der Beklagten zu 1) erwähnte insbesondere nicht, dass nicht für sämtliche bereits vermieteten Stellplätze auch die erforderlichen Baugenehmigungen vorlagen und für nicht genehmigte Stellplätze eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden könnte.

Entsprechend der Beitrittserklärung (Anlage K 2) beteiligte sich die Klägerin mittelbar über die Beklagte zu 3) als Treuhandkommanditistin mit einer Zeichnungssumme in Höhe von 35.000,00 EUR zuzüglich Agio i.H.v. 1.750,00 EUR. Die Klägerin erhielt die aus Anlage K 8 (Bl. 130 Anlagenband Klägerin) ersichtlichen Ausschüttungen und Rückzahlungen auf die Einlage. Eine weitere Ausschüttung i.H.v. 3.176,40 EUR erfolgte am 07.09.2015.

Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 13.12.2014 erfolglos dazu auf, bis zum 20.12.2014 anzuerkennen, dass sie ihr zum Ausgleich des ihr entstandenen Schadens verpflichtet seien.

Die Klägerin behauptet – soweit für den vorliegenden Rechtsstreit noch von Belang –, sie habe den Emissionsprospekt vom 28.11.2008 nicht erhalten. Der Emissionsprospekt sei fehlerhaft, da er unzutreffende Angaben zur Genehmigungssituation der Stellplätze enthalte und nicht hinreichend auf die diesbezüglichen Risiken hinweise. Dies wirke sich auch auf den Objektwert und die Vermietbarkeit bzw. die zu erzielenden Mieten aus.

Ferner trägt die Klägerin vor, dass sie die Beteiligung nicht gezeichnet hätte, wenn sie darüber informiert worden wäre, dass die Tiefgarage nicht ohne weiteres genehmigungsfähig sei und bereits mehr als die baurechtlich genehmigten Parkplätze vermietet seien. Zudem behauptet die Klägerin, dass sie dann statt in die streitgegenständliche Beteiligung in eine andere Anlage investiert hätte. Dadurch hätte sie bei jedweder möglichen Anlageform mindestens eine jährliche Verzinsung erzielt, die ihrem nunmehr geltend gemachten entgangenen Gewinn in Höhe von durchschnittlich 1,54 % p.a. entspreche.

Die Klägerin hat zunächst die aus der Klageschrift vom 29.12.2014 (Bl. 33 d.A.) ersichtlichen Anträge gestellt.

Nachdem mit der Beklagten zu 1) unter dem 23.12.2015 ein Teilvergleich zustande gekommen ist, wonach die Beklagte zu 1) an die Klägerin 15.395,50 EUR Zug um Zug gegen Übertragung aller Rechte aus der streitgegenständlichen Beteiligung zahlt, diese Zahlung am 22.01.2016 geleistet wurde und am 07.09.2015 eine weitere Ausschüttung i.H.v. 3.176,40 EUR erfolgte, beantragt sie nunmehr noch,

1.

die Beklagten zu 2) und zu 3) zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie einen Betrag i.H.v. 13.500,55 EUR zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 22.01.2016 sowie Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 20.12.2014 bis zum 06.09.2015 aus 32.072,45 EUR sowie weitere Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 07.09.2015 bis zum 21.01.2016 aus 28.896,05 EUR, zu zahlen.

2.

die Beklagte zu 2) zu verurteilen, sie von einer Haftung gemäß § 14 des Treuhand- und Beteiligungsverwaltungsvertrages über ihre Beteiligung an der I2 GmbH & Co. KG gegenüber der I GmbH freizustellen.

3.

die Beklagte zu 3) zu verurteilen anzuerkennen, dass dieser gegen sie aus § 14 des zwischen der Beklagten zu 3) und ihr bestehenden Treuhand- und Beteiligungsverwaltungsvertrages über ihre Beteiligung an der I2 GmbH & Co. KG keine Ansprüche zustehen und in Zukunft zustehen können.

4.

die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie vorgerichtliche Kosten i.H.v. 1.872,35 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz p.a. seit dem 23.01.2015 zu zahlen.

Im Übrigen erklärt sie den Rechtsstreit für erledigt.

Die Beklagten zu 2) und 3) beantragen,

              die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der Ausschüttung in Höhe von 3.176,40 EUR vom 07.09.2015 schließen sie sich der teilweisen Erledigungserklärung der Klägerin an.

Im Übrigen tragen sie vor, der Emissionsprospekt – der der Klägerin im Übrigen rechtzeitig vor der Zeichnung übergeben worden sei – sei nicht fehlerhaft. Im Prospekt sei zutreffend dargestellt, dass rund 600 Tiefgaragenstellplätze und rund 50 Außenplätze errichtet und weitere Stellplätze in Planung seien. Für diese 650 Parkplätze habe auch die erforderliche Baugenehmigung vorgelegen. Da weitere Stellplätze zum Zeitpunkt der Prospekterstellung nur in Planung gewesen seien, sei auch die Aussage auf Seite 37 des Prospekts, wonach sämtliche erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorlägen, nicht widersprüchlich. Diese Aussage habe sich allein auf die bereits errichteten Parkplätze bezogen. Für diejenigen Plätze, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nur in Planung gewesen seien, sei auch kein gesonderter Hinweis auf die noch nicht vorliegende Genehmigung erforderlich gewesen, da zur Planungsphase auch die Einholung von Baugenehmigungen gehöre. Zudem gehe aus dem Prospekt zutreffend hervor, dass noch nicht sämtliche bereits vermieteten Stellplätze auch bereits errichtet seien. Des Weiteren seien die Anleger auf Seite 20 des Prospekts auf das Risiko hingewiesen worden, dass erforderliche Genehmigungen nicht erteilt werden könnten. Darüber hinaus habe die Verantwortlichkeit für die Einholung der behördlichen Genehmigungen bei der Generalübernehmerin Gawalux gelegen. Ferner habe die Genehmigungssituation keine Auswirkungen auf den Objektwert und die Vermietbarkeit der Immobilie. Dies gelte auch deshalb, da unstreitig bereits bei Prospekterstellung ein Generalmietvertrag bestand, durch den die Vollvermietung des Objekts sichergestellt gewesen sei.

Die Beklagten zu 2) und 3) behaupten darüber hinaus, dass die Klägerin die streitgegenständliche Beteiligung auch dann abgeschlossen hätte, wenn sie über die gerügten Prospektfehler aufgeklärt worden wäre. Sie bestreiten zudem, dass die Klägerin anderweitigen Anlageertrag aus dem in die streitgegenständliche Beteiligung investierten Kapital erzielt hätte, wenn sie diese Beteiligung nicht gezeichnet hätte.

Die Beklagten zu 2) und 3) erheben schließlich die Einrede der Verjährung.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I.

Die Klägerin kann von den Beklagten zu 2) und 3) gesamtschuldnerisch die Zahlung von 10.810,02 EUR aus Prospekthaftung im weiteren Sinne gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 3, 241 Abs. 2 BGB verlangen.

1.

Die Prospekthaftung im weiteren Sinne ist ein Anwendungsfall der Haftung für Verschulden bei Vertragsschluss nach §§ 280 Abs. 1, 282, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 09.07.2013, II ZR 9/12). Sie beruht darauf, dass bestimmte Personen, vornehmlich aus dem Kreis der für den Prospekt Verantwortlichen, für ihre Person das Vertrauen der Anleger bei den Beitrittsverhandlungen in Anspruch nehmen, in erster Linie durch die Verletzung von Aufklärungspflichten (vgl. MüKo-BGB/Emmerich, 7. Aufl. 2016, § 311 Rn. 158). Die Prospekthaftung im weiteren Sinne trifft grundsätzlich nur solche Personen, die tatsächlich in Verhandlungen über Vertragsbeziehungen zu den Anlegern treten, sowie unter engen Voraussetzungen außerdem nach § 311 Abs. 3 noch sog. Sachwalter, die bei den Verhandlungen in besonderem Maße das Vertrauen der Anleger in Anspruch genommen haben (vgl. MüKo-BGB/Emmerich, a.a.O.). Unter den genannten Voraussetzungen kann insbesondere die Initiatoren, Gründer, Gestalter und Treuhandkommanditisten eine persönliche Haftung treffen (vgl. MüKo-BGB/Emmerich, a.a.O., Rn. 159).

a)

Nach diesen Grundsätzen steht der Klägerin vorliegend gegen die Beklagte zu 2) ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 311, 241 Abs. 2 BGB zu.

Die Beklagte zu 2) hat als Anbieterin, Fondsinitiatorin, Prospektherausgeberin, Eigen- und Fremdkapitalvermittlerin und Geschäftsbesorgerin auch die Konzeption der Beteiligung verantwortlich durchgeführt (vgl. S. 100 des Fondsprospekts, Anlage K 1). Sie hat in einer Gesamtschau dieser Umstände besonderes persönliches Vertrauen für sich in Anspruch genommen. So hat die Beklagte zu 2) auf Seite 18 des Prospekts die Verantwortung für den Inhalt des Prospekts übernommen und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Ferner hat sie mitgeteilt, dass alle Angaben und Berechnungen in dem Prospekt mit großer Sorgfalt zusammengestellt und überprüft wurden. Darüber hinaus bestätigt sie, dass auch sämtliche weiteren mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung des Beteiligungsangebots beauftragten Personen und Gesellschaften ihre Aufgabe mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns wahrgenommen haben, und erweckt so den Eindruck, generell für das Beteiligungsangebot einstehen zu wollen. Zudem heißt es im Prospekt auf Seite 19:

„Die (…) I3 GmbH & Co. KG gehört zu den namhaften Initiatoren Geschlossener Fonds und ist eine der führenden Leasinggesellschaften in Deutschland. Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu 75 Prozent (…).

Eine stetig wachsende Anlegerzahl spricht für das große Vertrauen, das Investoren und Vertriebspartner der Unternehmensgruppe I3 entgegenbringen: (…)“

Diese Angaben in Verbindung mit der Leistungsbilanz auf Seite 150 ff. des Prospekts sind sämtlich geeignet und darauf ausgelegt, bei den Anlegern den Eindruck zu vermitteln, die Beteiligung an einem von der Beklagten zu 2) initiierten Fonds biete eine besondere Sicherheit. Dies begründet nach Auffassung des Gerichts die Inanspruchnahme besonderen Vertrauens durch die Beklagte zu 2) als Sachwalterin.

Die Beklagte zu 2) war der Klägerin danach zur sachlich richtigen und vollständigen Aufklärung verpflichtet. Sie musste den Anlegern für die Beitrittsentscheidung ein zutreffendes und vollständiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermitteln, was eine Aufklärung über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, erfordert. Dazu gehört auch eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Die Beklagte zu 2) haftet vor diesem Hintergrund für eine fehlerhafte bzw. unvollständige Aufklärung über wesentliche Risiken der streitgegenständlichen Anlage im Emissionsprospekt. Wenn der Anlageentscheidung nämlich – wie hier – die Verwendung des Emissionsprospekts bei der Beratung zugrunde liegt, haftet der Sachwalter auch für fehlerhafte oder unzutreffende Angaben im Prospekt. Da Arbeitsgrundlage der Beratung hier unstreitig der Emissionsprospekt war, haftet die Beklagte zu 2) für die fehlerhaften bzw. unvollständigen Prospektangaben.

b)

Die Klägerin hat auch gegen die Beklagte zu 3) einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 311, 241 Abs. 2 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH trifft die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss denjenigen, der den Vertrag im eigenen Namen abschließen will (vgl. zuletzt Urt. v. 21.06.2016, II ZR 331/14). Das sind bei einem Beitritt zu einer Kommanditgesellschaft grundsätzlich die schon beigetretenen Gesellschafter. Denn der Aufnahmevertrag wird bei einer Personengesellschaft zwischen dem neu eintretenden Gesellschafter und den Altgesellschaftern geschlossen (vgl. BGH, a.a.O.). Bei einer Publikumsgesellschaft - wie hier - ist eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nur insoweit ausgeschlossen, als sie sich gegen Altgesellschafter richten würde, die nach der Gründung der Gesellschaft rein kapitalistisch beigetreten sind und auf die Vertragsgestaltung und die Beitrittsverhandlungen und -abschlüsse erkennbar keinerlei Einfluss haben (vgl. BGH, a.a.O.).

Die Beklagte zu 3) ist vorliegend sowohl Gründungsgesellschafterin als auch Treuhandkommanditistin. Im Rahmen der Beitrittsverhandlung haftet der Gründungsgesellschafter nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne für die schuldhafte Verletzung von Aufklärungspflichten, insbesondere auch für Prospektfehler, wenn der Prospekt wie hier bei den Beitrittsverhandlungen verwendet wurde (vgl. BGH, Urt. v. 01.03.2011, II ZR 16/10). Die Beklagte zu 3) war der Klägerin als Gründungsgesellschafterin zur sachlich richtigen und vollständigen Aufklärung verpflichtet. Sie musste den Anlegern für die Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermitteln, was eine Aufklärung über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, erfordert. Dazu gehört auch eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Dieser Verpflichtung ist die Beklagte zu 3) nicht nachgekommen, da der streitgegenständliche Prospekt nicht sämtliche relevanten Risiken zutreffend und vollständig darstellt. Unabhängig von der Beratung durch die Beklagte zu 1) wäre die Beklagte zu 3) gehalten gewesen, unrichtige bzw. unvollständige Prospektangaben zu wesentlichen Risiken von sich aus zu ergänzen bzw. richtigzustellen, da sich diese bzw. die diesbezüglichen Widersprüchlichkeiten bereits aus dem Prospekt selbst ergaben.

Eine Haftung der Beklagten zu 3) ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin aufgrund des gewählten Treuhandmodells nicht unmittelbar Geschäftspartnerin geworden ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 09.07.2013, II ZR 9/12). Der vorliegende Gesellschaftsvertrag bestimmt in § 5 Ziffer 1 Abs. 4, dass die Treugeber - und damit auch die Klägerin - als unmittelbar an der Gesellschaft beteiligt gelten und sie die Rechte und Pflichten im Verhältnis zur Gesellschaft und den anderen Gesellschaftern unmittelbar treffen. Auch in einer solchen Konstellation kommen dem Gründungsgesellschafter die vorgenannten Aufklärungspflichten mit den identischen Haftungsfolgen im Falle der Pflichtverletzung zu, da maßgeblicher Anknüpfungspunkt nicht das Außen-, sondern das Innenverhältnis zwischen Gründungsgesellschafter und beitretendem Anleger ist (vgl. KG, Hinweisbeschl. v. 11.07.2011, 19 U 13/11 m.w.N.).

Als Treuhandkommanditistin, die gemäß § 4 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages von Beginn an auch eigene Anteile an der Fondsgesellschaft hält, haftet die Beklagte zu 3) ebenfalls für die fehlerhafte bzw. unterbliebene Risikoaufklärung (vgl. BGH, Urt. v. 09.07.2013, II ZR 9/12).

c)

Der streitgegenständliche Prospekt ist auch fehlerhaft, da er jedenfalls widersprüchliche Angaben zum Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigungen für die Stellplätze der Fondsimmobilie enthält und zudem nicht ausreichend auf das Risiko hinweist, dass a) erforderliche Genehmigungen nicht erteilt und b) insoweit Nutzungsuntersagungen drohen könnten.

Zwar wird auf Seite 20 generell auf das Risiko hingewiesen, dass es ggf. aufgrund nicht erteilter, erforderlicher behördlicher Genehmigungen zu Verzögerungen bei der Fertigstellung bzw. Übergabe und damit zu verzögerten Mieteinnahmen kommen könnte. Allerdings wird hiermit nicht hinreichend über das (dauerhafte) Risiko einer endgültig verweigerten Baugenehmigung für die Stellplätze und einer insoweit drohenden Nutzungsuntersagung aufgeklärt. Der durchschnittliche Anleger wird aus diesem Hinweis allenfalls ableiten, dass es zu Verzögerungen kommen kann, nicht aber, dass eine dauerhafte Nutzungsuntersagung und damit dauerhaft geringere Mieteinnahmen die Folge sein könnten. Dies gilt umso mehr, als die Anleger auf Seite 37 den Passus finden, dass sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und der Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorlägen. Selbst wenn man insoweit mit den Beklagten zu 2) und 3) davon ausgehen wollte, dass die Baugenehmigungen für die Stellplätze nicht für die Erreichung der Anlageziele und der Anlagepolitik erforderlich sind, hätte es jedenfalls eines klarstellenden Zusatzes bedurft, dass Genehmigungen für die (bereits errichteten und weiter geplanten) Stellplätze zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht sämtlich vorlagen. Denn es kann von einem Anleger nicht verlangt werden, dass er eine zutreffende rechtliche, tatsächliche und wirtschaftliche Bewertung dahingehend vornimmt, welche behördlichen Genehmigungen für die Erreichung der Anlageziele und der Anlagepolitik erforderlich sind und welche nicht.

Zudem war hier die Tatsache, dass nicht für sämtliche bereits vermieteten und weitere geplante Stellplätze auch die erforderlichen Baugenehmigungen vorlagen, entgegen der Ansicht der Beklagten zu 2) und 3) durchaus so wesentlich, dass es eines expliziten Hinweises auf die Stellplatzthematik bedurft hätte. Beruht nämlich der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (vgl. BGH, Urt. v. 23.04.2012, II ZR 211/09; Urt. v. 23.10.2012, II ZR 45/11). Dass der wirtschaftliche Erfolg vorliegend von den zu erzielenden Mieteinnahmen abhing, lässt sich schon daraus ableiten, dass im Prospekt auf Seite 37 ausgeführt wird, der Wert des Investitionsobjekts bestimme sich aus den zum Übernahmezeitpunkt abgeschlossenen Mietverträgen.

Es hätte insoweit jedenfalls des Hinweises im Prospekt bedurft, dass nicht für sämtliche bereits vermieteten Stellplätze auch tatsächlich Baugenehmigungen vorlagen. Denn sowohl für bestehende Mietverhältnisse als auch für künftig abzuschließende (Anschluss- bzw. Neu)Mietverhältnisse ist die Frage, ob die angemieteten Stellplätze baurechtlich genehmigt sind, von wesentlicher Bedeutung. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass nach den eigenen Angaben der Beklagten zu 2) in den klägerseitig vorgelegten Schreiben bei nicht genehmigten Stellplätzen eine Nutzungsuntersagung möglich war und ist. Denn ein Mieter, der angemietete Flächen aufgrund einer Nutzungsuntersagung nicht nutzen darf, könnte dies durchaus zum Anlass nehmen, die Miete zu mindern, was mittelbar zu Mindereinnahmen bei der Fondsgesellschaft führen würde. Jedenfalls bestanden insoweit teilweise schuldrechtliche Verpflichtungen der Objektgesellschaft, deren dauerhafte Erfüllung nicht gesichert war. Neumieter könnten zudem von Anfang an nur bereit sein, einen geringeren als den prognostizierten Mietzins zu zahlen, wenn die Parkplatzsituation unklar ist. Ggf. bestünde auch das Risiko, dass sich aufgrund der Stellplatzproblematik keine Neumieter finden, was erhebliche Auswirkungen auf die Mieteinnahmen hätte. Auch dies würde mittelbar zu Mindereinnahmen der Fondsgesellschaft führen.

Daran ändert es auch nichts, dass vorliegend ein Generalmietvertrag bestand, der die nicht anderweitig vermieteten Flächen abdecken sollte. Dieser hatte auf bereits bestehende Mietverhältnisse, in denen die Mieter im Falle einer Nutzungsuntersagung der von ihnen angemieteten Stellplätze die Miete hätten mindern können, keine Auswirkungen. Zudem hatte der Generalmietvertrag zum Zeitpunkt der Prospekterstellung nur eine Laufzeit bis zum 31.08.2017. Danach wäre ein Leerstandsrisiko, das im Falle einer Nutzungsuntersagung hinsichtlich der nicht genehmigten Stellplätze noch deutlich hätte steigen können bzw. nach wie vor steigen kann, nicht mehr über den Generalmietvertrag abgedeckt gewesen. Die Anleger können ihre Beteiligung jedoch frühestens zum 31.12.2022 kündigen und trugen aus der ex-ante-Perspektive im Zeitpunkt der Prospekterstellung somit für fünf Jahre das aufgrund der Stellplatzproblematik erhöhte Leerstandsrisiko. Darüber hinaus ist das Vermietbarkeitsrisiko für den Generalmieter für die Fondsgesellschaft mittelbar auch insoweit von wesentlicher Bedeutung, als sich Schwierigkeiten des Generalmieters bei der Vermietung aufgrund der Stellplatzproblematik auf dessen Solvenz auswirken können. Fällt der Generalmieter mangels ausreichender Mieteinnahmen mit seinen Zahlungen aus, fällt das Leerstandsrisiko wiederum auf die Fondsgesellschaft zurück. Auf all dies weist der Emissionsprospekt nicht hinreichend klar und verständlich hin.

Darüber hinaus hätte zumindest auf das Risiko einer Nutzungsuntersagung jedenfalls im Hinblick auf die Anzahl der Stellplätze, die bereits bei Prospekterstellung vermietet, aber noch nicht genehmigt waren, hingewiesen werden müssen. Denn dieses Risiko ist für die zu erzielenden Mieten nach Überzeugung des Gerichts wesentlich und hätte sich – entgegen dem Vortrag der Beklagten zu 2) und 3) – auch auf den Objektwert auswirken können. Ob eine Genehmigung tatsächlich verweigert, eine Nutzungsuntersagung tatsächlich ausgesprochen wird und/oder negative Auswirkungen auf den Objektwert tatsächlich eingetreten sind oder noch eintreten werden, ist unerheblich, da im Prospekt im Sinne einer ex-ante-Prognose jedenfalls auf das entsprechende Risiko hätte hingewiesen werden müssen, um die Anleger vollständig und zutreffend zu informieren.

Dafür, dass die Stellplatzproblematik Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und den Objektwert hat, spricht jedoch zunächst schon die Differenz zwischen den Marktwertgutachten zu den Stichtagen 31.12.2012 (vor rechtskräftiger „Verweigerung“ der Baugenehmigung für die weiteren errichteten Stellplätze) und 01.05.2014 (nach dem negativen Urteil) von ca. 50 Mio. EUR. Die Beklagten zu 2) und 3) haben nicht aufgezeigt, dass die Differenz in den beiden Marktwertgutachten durch anderweitige Umstände bedingt war.

Die Bedeutung der Stellplatzproblematik für die Vermietbarkeit und den Objektwert zeigen auch die Ausführungen in den Rechenschaftsberichten und Protokollen der Gesellschafterversammlungen für die Jahre 2010, 2012 und 2013 sowie in den Schreiben der Beklagten zu 2) vom 19.03.2014 und 02.07.2014. So heißt es im Rechenschaftsbericht für das Jahr 2010, „die errichteten (…) Innenstellplätze (seien) für die hochwertige Vermietung an entsprechend anspruchsvolle Mieter wie insbesondere die EU notwendig“. Im Protokoll zur Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2012 vom 11.12.2013 (Anlage K 17) ist unter Ziffer 2.2.3. festgehalten, dass das Bankenkonsortium als Bedingung für weitere Ausschüttungen verlangt, dass eine „zufriedenstellende Lösung der Stellplatzproblematik erreicht ist“. Ferner heißt es im Protokoll auf Seite 11 ff., „dass das Bankenkonsortium die größten Bedenken hinsichtlich der Stellplatzthematik habe, die sie als wesentliches wertbeeinflussendes Kriterium sehen“. Weiter wird ausgeführt, dass „wenn die Stadt die Nutzung der nicht genehmigten Stellplätze untersagt“, es „das Worst-Case-Szenario“ wäre. Unter dem Unterpunkt „Rechtsstreitigkeiten“ auf Seite 14 des Protokolls ist ferner dargestellt, dass „zur Wahrung der rechtlichen Position der L S.C. (…) eine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und der Vergütung des Generalübernehmers für 550 nicht genehmigte Innenstellplätze nebst etwaigem merkantilen Minderwert der Immobilie (…) erhoben (wurde)“ (Hervorhebung hinzugefügt). Wenn aber die Stellplatzthematik überhaupt keine Auswirkungen auf den Objektwert hätte haben können, wäre auch kein einklagbarer merkantiler Minderwert der Immobilie entstanden. Dass die Objektgesellschaft eine entsprechende Klage einreicht, zeigt, dass auch dort von Auswirkungen der Stellplatzproblematik auf den Verkehrswert ausgegangen wurde.

Mit Schreiben vom 19.03.2014 (Anlage K 4) teilte die Beklagte zu 2) darüber hinaus den Anlegern mit, dass „die X-Gruppe als Vermietungsbeauftragte (…) bereits angewiesen (wurde), künftige Anschluss- und Neuvermietungen ausschließlich auf Basis des genehmigten Stellplatzschlüssels vorzunehmen“ und dass „das Bankenkonsortium (…) die Einbeziehung des Ergebnisses des Verwaltungsgerichtsurteils dem Gutachter zur Berücksichtigung aufgegeben (hat). Zudem erscheint es wenig nachvollziehbar, dass aufgrund der Stellplatzproblematik unstreitig mögliche weitere Standorte für ein externes Parkhaus bzw. externe Stellplätze sondiert und die Kosten hierfür geschätzt wurden, wenn es auf die Parkplätze für die Frage der Vermietbarkeit (und damit mittelbar den Objektwert) überhaupt nicht ankam.

Mit weiterem Schreiben der Beklagten zu 2) vom 02.07.2014 (Anlage K 5) wurde des Weiteren unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Genehmigungssituation der Stellplätze und das Marktwertgutachten, bei dem nach Auflage des Bankenkonsortiums die für die Objektgesellschaft negative Entscheidung des Verwaltungsgerichts bzgl. der Stellplatzthematik berücksichtigt werden musste, mitgeteilt, dass „leider weiterhin – wie bereits angekündigt – Auszahlungen auf das Kommanditkapital zum 30.06.2014 nicht erfolgen“ können. Ferner heißt es darin unter „Fazit“: „Aufgrund der geschilderten Thematik bezüglich der Stellplätze ist davon auszugehen, dass Auszahlungen bis auf weiteres leider nicht möglich sein werden.“ Auch dies zeigt, dass die Stellplatzthematik Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Erfolg der Fondsgesellschaft hatte. Anderenfalls wären die Ausschüttungen nicht aus diesem Grund ausgesetzt worden.

All dies belegt aus Sicht des Gerichts eindeutig, dass die Stellplatzproblematik durchaus auch Auswirkungen auf die Vermietbarkeit bzw. die zu erzielenden Mieterträge und damit mittelbar auf den Objektwert haben konnte. Jedenfalls bestand – auch schon im Zeitpunkt der Prospekterstellung – ein entsprechendes Risiko, das für die Beklagten zu 2) und 3) zumindest hätte erkennbar sein und auf das im Prospekt daher explizit hätte hingewiesen werden müssen.

Darüber hinaus hätte im Prospekt auch darüber aufgeklärt werden müssen, dass für weitere geplante Stellplätze ebenfalls keine Genehmigung vorlag. Dass im Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits die Errichtung weiterer, über die vorliegende Baugenehmigung für 566 Stellplätze hinausgehender Parkplätze geplant war, wird dadurch belegt, dass sich die im Jahr 2003 eingeholte Genehmigung der Umweltbehörde laut Rechenschaftsbericht 2010 bereits auf 1200 Plätze bezog. Zudem waren bei Prospekterstellung bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet, obwohl nach den Angaben im Prospekt (vgl. S. 56 ff.) erst gut 60 % der Büroflächen tatsächlich vermietet waren. Es waren also schon in diesem Zeitpunkt über 200 Stellplätze mehr vermietet, als baurechtlich genehmigt, obwohl für weitere Mieter für die übrigen knapp 40 % der Büroflächen auch noch Parkplätze zur Verfügung gestellt werden mussten. Dass dies erforderlich war, zeigen rückblickend auch die angestellten Überlegungen nach der endgültigen Versagung der Baugenehmigung, wie und wo weitere externe Parkplätze für die Mieter der Fondsimmobilie entstehen könnten.

Selbst wenn für die Beklagten zu 2) und 3) im Sinne einer ex-ante-Betrachtung nicht erkennbar gewesen sein sollte, dass die vermieteten Stellplätze nicht nur nicht genehmigt, sondern auch nicht genehmigungsfähig waren, so hätte es dennoch jedenfalls eines eindeutigen Hinweises auf die Tatsache, dass noch nicht für alle bereits vermieteten und zusätzlich geplanten Stellplätze eine Baugenehmigung vorlag, bedurft. Dies gilt selbst dann, wenn die Einholung der weiteren Genehmigungen aus der ex-ante-Perspektive der Beklagten nur „Formsache“ gewesen sein sollte. Ein entsprechender Hinweis wäre von den Beklagten zu 2) und 3) unzweifelhaft zu verlangen gewesen, da sie jedenfalls Kenntnis von dem Stand der Baugenehmigungen hätten haben müssen. Die diesbezüglichen Risikohinweise auf Seite 20 des Prospekts sind insoweit wie dargestellt nicht ausreichend, da die Anleger aufgrund der weiteren Angaben auf Seite 37 und 50 des Prospekts, wo es so klingt, als seien sämtliche erforderlichen Genehmigungen bereits eingeholt worden, jedenfalls widersprüchliche Angaben zum Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigungen erhalten haben. Dies geht zu Lasten der Beklagten zu 2) und 3).

d)

Das Verschulden der Beklagten zu 2) und 3) wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Die Beklagten zu 2) und 3) haben keine überzeugenden Umstände dargelegt, die ihr Verschulden ausschließen oder entfallen lassen würden.

e)

Die vorliegenden Prospektfehler sind zudem kausal für die Anlageentscheidung der Klägerin geworden. Dies gilt auch trotz der Behauptung der Klägerin, den Emissionsprospekt nicht rechtzeitig erhalten zu haben. Denn die Beklagte zu 1) hat unstreitig die Beteiligung anhand des Prospekts vorgestellt und vertrieben, so dass dieser gleichsam Arbeitsgrundlage für den Vertrieb der streitgegenständlichen Beteiligung war (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 13.12.2012, III ZR 70/12; Urt. v. 03.12.2007, II ZR 21/06). Die Kausalitätsvermutung ist bereits dann einschlägig, wenn der Prospekt beim konkreten Vertragsschluss Verwendung gefunden hat (BGH, a.a.O.). Ob der Prospekt dem Anlageinteressenten tatsächlich übergeben worden ist, ist insoweit unerheblich (BGH, a.a.O., bestätigt durch Urt. v. 03.11.2015, II ZR 270/14). Dass in den Beratungsgesprächen zu der Stellplatzthematik vom Prospekt abweichende oder zusätzliche Risikohinweise erfolgt sind, ist von den Beklagten zu 2) und 3) weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr ist der Beitrittserklärung der Klägerin (Anlage K 2), dort Seite 2, zu entnehmen, dass die Vermittler der Beteiligung auch gar nicht berechtigt waren, vom Prospektinhalt abweichende Angaben zu machen. Zudem besteht hier der Vorwurf einer unterbliebenen Aufklärung über wesentliche Risiken, die weder der Prospekt noch das Beratungsgespräch aufgedeckt haben. Bei einer unterbliebenen Aufklärung kann es aber auf die Übergabe des Prospekts nicht ankommen, da auch bei Übergabe der relevante Umstand für den Anleger mangels Darstellung im Prospekt nicht erkennbar gewesen wäre.

Die Beklagten zu 2) und 3) haben auch im Übrigen die Vermutung aufklärungsgemäßen Verhaltens nicht widerlegt. Die Klägerin hat vorgetragen, dass sie die streitgegenständliche Beteiligung nicht gezeichnet hätte, wenn sie zutreffend über die Stellplatzproblematik informiert worden wäre. Dem sind die Beklagten zu 2) und 3) nicht substantiiert entgegengetreten und haben insoweit auch keinen Beweis angeboten.

f)

Die Ansprüche der Klägerin sind darüber hinaus auch nicht verjährt. Die allgemeine Verjährungsfrist für Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne beträgt drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte. Die am 29.12.2014 eingereichte und am 22.01.2015 zugestellte Klage, die den Beklagten zu 2) und 3) „demnächst“ i.S.d. § 167 ZPO zugegangen ist, hat den Ablauf der Verjährungsfrist gehemmt. Die Verjährungsfrist begann hier frühestens mit Ablauf des 31.12.2011 zu laufen, da die Klägerin hier unwidersprochen vorgetragen hat, von der Stellplatzproblematik erst durch den Rechenschaftsbericht 2010, ihr zugegangen im Jahre 2011, Kenntnis erlangt zu haben. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis sind weder von den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten zu 2) und 3) vorgetragen noch sonst ersichtlich.

2.

Da eine Haftung der Beklagten zu 2) und 3) dem Grunde nach besteht, ist die Klägerin gemäß § 249 BGB so zu stellen, wie sie stünde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.

a)

Nach ihrem eigenen, von den Beklagten zu 2) und 3) nicht substantiiert widerlegten Vortrag hätte sie die Anlage nicht gezeichnet, wenn sie über die Stellplatzproblematik zutreffend aufgeklärt worden wäre. Der Schaden liegt mithin in der Zeichnungssumme zzgl. Agio, wobei die erhaltenen Ausschüttungen im Sinne eines Gesamtvermögensvergleichs in Abzug zu bringen sind. Ferner ist durch die Zahlung der Vergleichssumme durch die Beklagte zu 1) Erfüllung in Höhe von 15.395,50 EUR eingetreten, die gemäß § 422 Abs. 1 BGB auch für die Beklagten zu 2) und 3) wirkt.

b)

Die Klägerin kann daneben nicht Ersatz des geltend gemachten entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB verlangen. Sie hat trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises nicht konkret dargelegt, welche anderweitige Anlageform sie gewählt hätte, wenn die streitgegenständliche Beteiligung nicht gezeichnet worden wäre. Dass sie nach ihrem Vortrag mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit bei jeder anderen Anlageform Zinsen oder andere Gewinne erzielt hätte, ist insoweit nicht ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 24.04.2012, XI ZR 360/11). Es fehlt hier an substantiiert dargelegten Anknüpfungstatsachen für eine Schätzung nach § 287 ZPO. Dass nach dem Vorbringen der Klägerin ca. ¾ aller geschlossenen Immobilienfonds, die in einem bestimmten Zeitraum aufgelegt wurden, Gewinne erwirtschaftet haben, eröffnet ebenfalls nicht die Möglichkeit einer Schadensschätzung. Denn im Zusammenspiel mit der Tatsache, dass auch die Höhe der erwirtschafteten Gewinne Schwankungen unterworfen ist, bleiben zu viele Variablen und eine zu große „Restwahrscheinlichkeit“, dass gerade die konkrete Anlage, für die sich die Klägerin möglicherweise entschieden hätte, keine Gewinne abgeworfen hätte. Soweit die Klägerin meint, es genüge, wenn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ein Gewinn mit jedem anderen Anlagegeschäft erzielt worden wäre, ist dem entgegenzuhalten, dass auch der gewöhnliche Lauf der Dinge nur für eine konkret benannte Anlage bewertet und der entgangene Gewinn auch nur insoweit festgestellt werden kann. Zudem ist mangels entsprechenden konkreten Vortrags der Klägerin ein grundsätzlich erforderlicher Gesamtvermögensvergleich nicht möglich, da nicht sämtliche anderen Anlageformen die gleichen Steuervorteile geboten hätten und die Klägerin etwaige Zinserträge oder Ausschüttungen aus anderen Anlageformen ggf. hätte höher versteuern müssen. Da die Klägerin sich nicht festgelegt hat, wie sie ihr frei gewordenes Kapital konkret anderweitig investiert hätte, waren entsprechende Feststellungen nicht möglich und auch eine Schätzung nach § 287 ZPO nicht angezeigt (vgl. BGH, Urt. v. 24.04.2012, XI ZR 360/11).

c)

Dass die Klägerin die Beteiligung gemäß dem geschlossenen Teilvergleich an die Beklagte zu 1) übertragen hat und diese dementsprechend nicht mehr Zug-um-Zug an die Beklagten zu 2) und 3) herausgeben kann, stellt keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB dar und führt auch nicht dazu, dass dem Zahlungsbegehren eine dauerhafte Einrede der Beklagten zu 2) und 3) entgegenstünde. Denn mit der Übertragung der Anlage auf die Beklagte zu 1) hat die Klägerin ihre diesbezügliche Pflicht, hinsichtlich derer die Beklagten Gesamtgläubiger waren (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 23.11.1990, 2 W 195/90, NJW-RR 1991, 383, 384), auch mit Wirkung für und gegen die Beklagten zu 2) und 3) erfüllt. Ein Vorteil, den die Klägerin noch herauszugeben hätte, ist nicht mehr bei ihr verblieben. Die Beklagten zu 2) und 3) können die Übertragung der Beteiligung an die Beklagte zu 1) im Rahmen eines etwaigen Innenausgleichs entsprechend berücksichtigen.

II.

Da die Klägerin gemäß § 249 Abs. 1 BGB verlangen kann, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn sie die streitgegenständliche Anlage nicht getätigt hätte, sind auch die weiteren Anträge zu 2) und 3) begründet. Hätte die Klägerin die streitgegenständliche Beteiligung nicht gezeichnet, wäre sie auch nicht aus dem Gesellschafts- bzw. Treuhandvertrag mittelbar etwaigen (Nach)Haftungs-, Rückzahlungs- oder ähnlichen Risiken ausgesetzt.

III.

Der Klägerin steht darüber hinaus ein Anspruch auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu, allerdings nur im tenorierten Umfang, der einem 1,3-fachen Gebührensatz entspricht.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts war hier angesichts des Streitgegenstands im Sinne des § 249 BGB erforderlich. Eine Gebühr von mehr als 1,3 kann jedoch nicht erfolgreich geltend gemacht werden, da die Tätigkeit nach Auffassung des Gerichts weder besonders umfangreich noch schwierig war. Es handelt sich bei der streitgegenständlichen Beteiligung um einen „gewöhnlichen“ geschlossenen Immobilienfonds. Auch hinsichtlich der Beratung durch die Beklagte zu 1) hat die Klägerin keine Umstände vorgetragen, die der Angelegenheit eine besondere Schwierigkeit bzw. einen besonderen Umfang verleihen. Zudem ergeben sich die gerügten Prospektfehler – wie die Klägerin selbst vorträgt – aus den Unterlagen, die als Anlage zur Klageschrift und den weiteren klägerischen Schriftsätzen vorgelegt wurden. Der Auslandsbezug lässt einen über den 1,3-fachen Gebührensatz hinausgehenden Ansatz ebenfalls nicht gerechtfertigt erscheinen, da sich die relevanten Umstände etwa zum luxemburgischen Recht bereits aus den Rechenschaftsberichten der Fondsgesellschaft und weiteren Schreiben der Beklagten zu 2) ergeben, die die Klägerin selbst vorlegt und aus denen sie im Wesentlichen zitiert, um ihre Rechtsauffassung zu belegen. Zudem richtet sich die rechtliche Bewertung – mit Ausnahme der Genehmigungsfähigkeit der weiteren Stellplätze – vorliegend nicht nach luxemburgischen, sondern nach deutschem Sachrecht. Die Anzahl der klägerseitig vorgelegten Entscheidungen zu der hier streitgegenständlichen Beteiligung, an denen sämtlich die Prozessbevollmächtigten der Klägerin beteiligt waren, zeigt ferner, dass nach dem ersten Mandat in dieser Sache und der erstmaligen Aufarbeitung Umfang und Schwierigkeitsgrad nochmal deutlich zurückgegangen sein dürften, da danach ein „Musterschriftsatz“ für sämtliche Verfahren zur Verfügung stand.

Der Gegenstandswert für die vorgerichtliche Tätigkeit bemisst sich zwar nur nach dem zu Recht zurückgeforderten Anlagebetrag zzgl. Agio abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen, also ohne den ebenfalls geltend gemachten entgangenen Gewinn, der der Klägerin wie dargelegt nicht zusteht. Da dies jedoch nicht zu einem „Gebührensprung“ führt, ist die Klägerin im Ergebnis zu Recht von einem Gegenstandswert für die vorgerichtliche Tätigkeit von bis 30.000,00 EUR ausgegangen.

IV.

Da der Klägerin wie dargestellt Schadensersatzansprüche in Höhe der Beteiligungssumme zzgl. Agio abzüglich geleisteter Ausschüttungen gegen die Beklagten zu 2) und 3) zustehen, war der Antrag zu 1) auch in Höhe des einseitig für erledigt erklärten Teils ursprünglich zulässig und begründet. Der Rechtsstreit hat sich diesbezüglich in Höhe von 15.395,50 EUR erledigt. Durch die nach Rechtshängigkeit erfolgte Zahlung dieses Vergleichsbetrages seitens der Beklagten zu 1) ist insoweit Erfüllung eingetreten, die auch zugunsten der Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner wirkt.

V.

Die geltend gemachten Zinsansprüche beruhen auf §§ 286, 288 Abs. 1, 291 BGB.

VI.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91a, 92, 100 Abs. 4 ZPO.

Hierbei war die Regelung zu den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten im Vergleich zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) vom 23.12.2015, die nicht zu Lasten der Beklagten zu 2) und 3) gehen darf, zu berücksichtigen. Danach trägt die Klägerin insoweit ihre eigenen außergerichtlichen Kosten und die Beklagte zu 1) hat keine Gerichtskosten zu tragen. Vor diesem Hintergrund entfällt auf die Klägerin derjenige Teil der Gerichtskosten, der an sich bei vollständigem Obsiegen der Klägerin von der Beklagten zu 1) zu tragen gewesen wäre. Gleiches gilt für den Teil der außergerichtlichen Kosten der Klägerin, die im Falle eines vollständigen Obsiegens auf die Beklagte zu 1) entfallen wäre. Zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses waren sowohl die Gerichts- als auch die Verfahrens- und Terminsgebühren der Prozessbevollmächtigten bereits entstanden. Eine Reduktion der Gerichtsgebühren auf die einfache Gebühr findet durch einen Teilvergleich nicht statt, wenn über den übrigen Teil – wie hier – streitig zu entscheiden ist.

Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigten Teils waren die Kosten den Beklagten zu 2) und 3) aufzuerlegen, da durch die nach Rechtshängigkeit erfolgte Ausschüttung die ursprünglich insoweit zulässige und begründete Klage teilweise unbegründet geworden ist. Insoweit ist nach Rechtshängigkeit Erfüllung eingetreten, die auch zugunsten der Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner wirkt.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

VII.

Streitwert: Bis zum 25.05.2016 bis 30.000,00 EUR, ab dem 26.05.2016 bis 19.000,00 EUR.