Landgericht Schweinfurt Endurteil, 30. Juni 2017 - 22 S 2/17

1. Auf die Berufungen des Klägers und des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bad Neustadt a.d. Saale vom 06.10.2016, Az. 1 C 471/12, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

a.) Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.171,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.10.2012 zu zahlen.

b.) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Verfahrens in der 1. Instanz und den Kosten des vorangegangenen selbstständigen Beweisverfahrens, Az.: 1 H 2/12, haben der Kläger 61% und der Beklagte 39% zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.246,00 € festgesetzt.

I.

1. Der Kläger begehrte Schadensersatz wegen Beschädigungen an einer vermieteten Wohnung, Ersatz für Mietausfallschaden und restliche Mietzahlung.

Die Parteien verband seit dem 15.06.2004 ein Mietverhältnis über die Wohnung S.-weg 14, 9. H., welches sie einvernehmlich zum 15.01.2012 beendeten. Die Schlüssel-und Wohnungsübergabe fand am 25.02.2012 statt. Zusammen mit den Räumlichkeiten waren die zum Zeitpunkt des Auszuges 14 Jahre alte Einbauküche und ein Spiegelschrank im Badezimmer vermietet. Der Beklagte minderte seine letzte Mietzahlung um einen Betrag in Höhe von 389,85 €.

Der Kläger setzte dem Beklagten keine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel.

Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung leitete der Kläger mit Schriftsatz vom 16.02.2012 zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht Bad Neustadt a.d.S., Az.: 1 H 2/12 ein. Am 31.07.2012 fand vor Ort eine Objektbesichtigung durch die Sachverständige K. statt.

Mit Schreiben vom 11.10.2012 forderte der Kläger den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 15.675,95 € bis zum 26.10.2012 auf.

Der Kläger hat behauptet, bei Wohnungsübergabe des Beklagten hätten diverse Mängel vorgelegen. Zum einen sei die Einbauküche aufgrund mangelnder Pflege und mehrfacher Beschädigungen komplett unbrauchbar gewesen. Der Spiegelschrank im Badezimmer sei verfärbt, nicht mehr zu reinigen und daher unbrauchbar. Die Badezimmerarmaturen seien so stark verkalkt, dass sie nicht mehr rückstandslos zu reinigen seien. Ebenso seien Toilettenbrille und -deckel beschädigt und verschmutzt. Hinsichtlich der Mängel bezüglich der Einbauküche, des Spiegelschranks, der Badezimmerarmaturen und an Toilettenbrille und -deckel habe er einen Abzug „Neu für Alt“ in Höhe von 50% vorgenommen. Des Weiteren sei der Spülkasten von Schmutz angefressen und die Steckdose im Flur beschädigt gewesen. Der Heizkörper in der Küche sei von unten her verrostet, der Lack blättere großflächig ab. Letztlich habe er Schimmelbildung im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, dem Schlafzimmer und dem Bad feststellen müssen, die auf ein falsches Lüft- und Heizverhalten des Beklagten zurückzuführen seien.

Der Beklagte habe die letzte Mietzahlung nicht mindern dürfen, da er die Reparatur der Spülmaschine durch eine absichtliche Beschädigung veranlasst und daher gemäß § 23 des Mietvertrages selbst zu tragen habe. Ebenso habe der Beklagte die Heizungswartung unberechtigt eigenmächtig beauftragt.

Ihm sei ferner ein Mietausfallschaden in Höhe von 2.700,00 € entstanden, da er die Wohnung entgegen seiner Erwartungen nicht zum 01.02.2012, sondern erst zum 01.08.2012 habe weiter vermieten können. Aufgrund des Zustands der Wohnung habe eine Weitervermietung nicht früher erfolgen können und eine Suche nach Mietinteressenten habe keinen Sinn gemacht.

Der Kläger hat beantragt,

• 1.Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.358,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.10.2012 zu zahlen.

• 2.Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 899,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.10.2012 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, dass die Einbauküche bereits bei seinem Einzug verschlissen gewesen sei. Sie habe keinen Verkehrswert mehr gehabt, sodass dem Kläger kein Schaden entstanden sei. Der Spiegelschrank sei aufgrund seines Alters bereits verschlissen gewesen, die Badezimmerarmaturen hätten hinsichtlich ihres Alters sowieso ausgetauscht werden müssen. Die Schäden an der Toilette seien Folge typischen Verschleißes. Die Beschädigungen an der Steckdose im Flur und dem Heizkörper seien bereits bei seinem Einzug vorhanden gewesen. Der Schimmelbefall sei nicht auf falsches Lüft- und Heizverhalten zurückzuführen, sondern vielmehr auf bauliche Mängel. Er habe jährlich neu tapezieren müssen. Nach Auszug sei ihm keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt worden. Daher treffe ihn auch keine Verantwortung bezüglich des Mietausfallschadens.

Die Mietminderung sei gemäß § 23 des Mietvertrages berechtigterweise erfolgt, da er die Wartungen der Heizung in Auftrag habe geben müssen. Weiterhin habe er die Kosten für die Reparatur der Spülmaschine übernommen.

2. Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 06.10.2016, den Parteien jeweils am 13.12.2016 zugestellt, teilweise stattgegeben und dem Kläger 4.796,00 € zzgl. Zinsen zugesprochen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen S. E., W. E., A. A., D. A., E. E., T. E. und M. K. Außerdem hat es schriftliche Gutachten der Sachverständigen K. vom 15.08.2012 (1 H 2/12), 23.03.2015, 23.01.2016 sowie vom 13.06.2016 erholt. Die Sachverständige ist außerdem in der mündlichen Verhandlung am 19.10.2015 angehört worden.

Auf dieser Grundlage ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Beschädigungen am Heizkörper, den Badezimmerarmaturen, am Spülkasten der Toilette und wegen des Schimmelbefalls bestehe sowie Ersatz für den Mietausfallschaden zu leisten sei. Der Höhe nach sei hinsichtlich der Badezimmerarmaturen und des Spülkastens ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen. In Bezug auf die Schimmelpilzbildung stehe fest, dass diese auf falsches oder fehlerhaftes Lüft- und Heizverhalten zurückzuführen sei. Deshalb sei auch ein Mietausfallschaden begründet, jedoch nur für die Monate März bis einschließlich Juli, da aufgrund der Wohnungsübergabe am 25.02.2012 der Kläger mit einer Weitervermietung vor dem 01.03.2012 nicht rechnen durfte.

Im Übrigen habe der Kläger keinen Schaden erlitten, da für die Einbauküche, den Spiegelschrank und die Steckdose ein Abzug „Neu für Alt“ in Höhe von 100% vorzunehmen sei. Ein Anspruch auf restlichen Mietzins stehe dem Kläger nicht zu, da er gemäß § 23 des Mietvertrages zur Kostentragung für die Wartungsarbeiten und die Reparatur der Spülmaschine verpflichtet gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten zu den tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil vom 06.12.2016 (Bl. 262 ff. d.A.) Bezug genommen.

3. Mit der am 12.01.2017 eingegangenen Berufung (Bl. 271 d.A.), die mit Schriftsatz vom 13.02.2017 begründet wurde, wendet sich der Beklagte gegen das Urteil des Amtsgerichts in dem Umfang, in dem der Klage stattgegeben wurde.

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 04.04.2017, bei Gericht eingegangen am 05.04.2017 Anschlussberufung eingelegt, wobei er sich gegen das Urteil des Amtsgerichts insoweit wendet, als ihm lediglich für vier Monate ein Mietausfallschaden zugesprochen wurde.

Der Beklagte ist - unter Verweis auf seinen erstinstanzlichen Vortrag - der Ansicht, dass die Schäden an den Badezimmerarmaturen, dem Spülkasten, dem Heizkörper und die Beseitigung der Schimmelpilzbildung den vom Kläger gemäß § 23 des Mietvertrages durchzuführenden Schönheitsreparaturen zuzuordnen seien. Jedenfalls habe er jedoch keine Nebenpflicht verletzt, die eine Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auslöse. Denn § 546 BGB begründe eine Hauptpflicht des Mieters dahin, die Sache in mangelfreiem Zustand nach Mietende zurückzugeben. Schadensersatz wegen dieser Hauptpflichtverletzung könne nur unter den Voraussetzungen aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB verlangt werden, nämlich nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung. Eine solche Frist sei ihm nicht gesetzt worden.

Der Beklagte beantragt,

auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts Bad Neustadt vom 06.12.2012, Az.: 1 C 471/12 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Mit der Anschlussberufung beantragt der Kläger:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 5.246,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 27.10.2012 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

Die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das Urteil unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Ein unsachgemäßes Lüft- und Heizverhalten stelle eine Nebenpflichtverletzung gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB dar, für die keine Fristsetzung erforderlich sei. Jedenfalls wäre eine Fristsetzung entbehrlich gewesen, da der Auszug des Beklagten ohne Vornahme der ihm obliegenden Schadensbeseitigungen eine endgültige Erfüllungsverweigerung darstelle. Es sei spätestens in dem Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens eine Aufforderung zur Schadensbeseitigung zu sehen. Hinsichtlich der Schimmelpilzbildung stehe aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens fest, dass diese auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftverhalten zurückzuführen sei.

Mit der Anschlussberufung macht er geltend, dass das Amtsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon ausgegangen sei, dass ihm ein Ersatzanspruch hinsichtlich seines Mietausfallschaden für die Monate März bis einschließlich Juli zustehe, d.h. für einen Zeitraum von fünf Monaten. Seiner Schadensberechnung habe das Gericht jedoch lediglich vier Monate zugrunde gelegt.

II.

1. Die zulässige Berufung des Beklagten hat lediglich insoweit Erfolg, als das Amtsgericht dem Kläger Ersatz für eine Beschädigung am Spülkasten der Toilette im Umfang von 75,00 € zugesprochen hat, im Übrigen ist sie unbegründet.

a.) Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte dagegen, dass das Amtsgericht dem Kläger wegen des Schimmelbefalls im Wohnzimmer, den beiden Kinderzimmern, im Schlafzimmer und Badezimmer der Wohnung 2.760,00 € zugesprochen hat. Dem Kläger steht dieser Betrag aus §§ 280 Abs. 1, 241 BGB zu.

aa.) In der Wohnung ist es in diesen Räumen zu einem Schimmelbefall gekommen, der nach den Feststellungen des Amtsgerichts auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruht. Rechtsfehler in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die zu dieser Feststellung geführt haben, zeigt die Berufung nicht auf.

Eine mit der Berufung als falsch gerügte Beweiswürdigung kann unter dem Gesichtspunkt einer Rechtsverletzung im Sinne der §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO nur daraufhin überprüft werden, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft oder Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt lässt (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 897). Dementsprechend ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Erstgerichts gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung wie beispielsweise Widersprüche zwischen der protokollierten Aussage und den Urteilsgründen vorgetragen werden. Dies zeigt die Berufung gerade nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene Beweiswürdigung an die Stelle derjenigen des Amtsgerichts.

bb.) Umstände gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB aufgrund derer der Beklagte die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, benennt der Beklagte nicht.

cc.) Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist nicht von einer Fristsetzung nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig.

(1.) In der Rechtsprechung ist umstritten, ob für den Vermieter bei einer Substanzbeschädigung an der Mietsache aufgrund der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, zunächst ein Erfüllungsanspruch gemäß § 281 Abs. 1 BGB besteht, der eine erfolglose Fristsetzung erfordert oder ob diese Ersatzansprüche allein unter § 280 Abs. 1 BGB fallen.

(a.) Teilweise wird allerdings angenommen, dass bei Beschädigungen der Mietsache sich der Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB ergebe, sodass vor der Geltendmachung des Ersatzanspruchs dem Mieter eine Frist zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands zu setzen ist (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.2012, 10 S 29/11, aufgegeben in: LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014, 10 S 60/14; OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015, I-18 U 60/14).

Hierbei wird die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB als Hauptleistungspflicht angesehen. Der Mieter sei verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546 Abs. 1 BGB in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Die Mietsache dürfe daher keine weiteren, über die übliche vertragliche Abnutzung der Mietsache hinausgehenden Mängel aufweisen. Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht habe oder die ihm zugerechnet werden, habe er zu beseitigen und einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Die Pflicht zur Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand sei demnach eine Hauptleistungspflicht, bei deren Verletzung der Vermieter grundsätzlich gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen könne, wenn er dem Mieter erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat oder diese ausnahmsweise entbehrlich sei.

(b.) Nach der Rechtsprechung des BGH enthält § 546 BGB demgegenüber keine Regelung dazu, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben sei, da der Zustand für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung sei. Der Vermieter könne wegen Verschlechterung der Mietsache zwar Schadensersatz vom Mieter verlangen, jedoch nicht die Rücknahme der Mietsache verweigern (BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).

(c.) Die Kammer folgt der Auffassung des Bundesgerichtshofs, wonach mit einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, die zu einem Schaden führt, der Mieter eine Nebenpflicht verletzt. Schadensersatz schuldet er daher aus §§ 280 Abs. 1, 241 BGB ohne dass eine Fristsetzung erforderlich wäre (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Auflage, § 538 Rn. 8).

Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht dem Kläger daher zu Recht 2.760,00 €, nämlich 3.500,00 € Beseitigungskosten abzgl. 500,00 € für Sowieso-Kosten und weiteren 8% wegen der Mitverantwortlichkeit des Vermieters an der Schimmelbildung, zugesprochen.

(2.) Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob es dem Vermieter zumutbar wäre, die durch den Mieter beschädigte Sache an diesen zurückzugeben und ob eine Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB entbehrlich wäre.

a.) Ohne Erfolg wendet sich der Beklagte dagegen, dass das Amtsgericht dem Kläger wegen der Beschädigungen an den Badezimmerarmaturen 61,00 € zugesprochen hat. Dem Kläger steht auch dieser Betrag gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.

Die Sachverständige K. kam in ihrem Gutachten vom 15.08.2012 zu dem Ergebnis, dass es auch unter Zugrundelegung des Härtegrades des Wassers nur aufgrund der mangelnden Pflege zu Kalkablagerungen gekommen sei und diese auch nicht mehr rückstandslos entfernt werden könnten. Rechtsfehler in der Beweiswürdigung, auf denen das amtsgerichtliche Urteil beruht, zeigt die Berufung nicht auf. Umstände, die gegen ein Vertretenmüssen im Sinne des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB sprechen, hat der Beklagte nicht vorgetragen.

b.) Ebenfalls erfolglos wendet sich der Beklagte dagegen, dass das Amtsgericht wegen der Beschädigung am Heizkörper dem Kläger 100,00 € zugesprochen hat. Dem Kläger steht ein Ersatzanspruch in dieser Höhe aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.

c.) Der Heizkörper in der Küche wies großflächige Abplatzungen des Lacks auf, welche nach den Feststellungen des Amtsgerichts vor dem Einzug des Beklagten noch nicht vorhanden waren. Rechtsfehler in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die zu dieser Feststellung geführt haben, zeigt die Berufung nicht auf. Umstände, die dafür sprechen, dass der Beklagte diese Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

d.) Mit Erfolg macht der Beklagte geltend, dass dem Kläger kein Ersatz für eine Beschädigung des Spülkastens der Toilette zusteht.

Das Amtsgericht ist unter Zugrundelegung der Feststellungen der Sachverständigen K. davon ausgegangen, dass aufgrund mangelnder Pflege eine Verschmutzung des Spülkastens vorläge, die zu einer Substanzverletzung führe. Die Sachverständige kommt in ihrem Gutachten vom 15.08.2012, dort Seite 61 jedoch nicht zu dem Ergebnis, dass diese Verschmutzungen nicht mehr beseitigt werden könnten. Die Kammer ist der Ansicht, dass dem Kläger durch die Verschmutzung des Spülkastens kein weiterer Schaden entstanden ist, weil der Spülkasten bereits durch die anderweitigen Schäden - nämlich die dort festgestellten Verfärbungen, die der Beklagte nicht zu vertreten hat - ohnehin wertlos ist.

e.) Das Amtsgericht hat dem Kläger auch zu Recht einen Mietausfallschaden im Umfang von 1.800,00 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zugesprochen.

Durch die Rückgabe der Wohnung in beschädigtem Zustand hat der Beklagte eine Nebenpflicht verletzt.

Eine anschließende Weitervermietung war im Hinblick auf den Zustand der Wohnung, insbesondere aufgrund des erheblichen Umfangs der Beschädigungen und der Schimmelbildung, die alle Räume der Wohnung betraf, nicht möglich. Der Kläger war auch berechtigt, vor der Beseitigung der Schäden und einer Weitervermietung die Untersuchung im selbstständigen Beweisverfahren durch die Sachverständige K. abzuwarten. Dabei hat er insbesondere unmittelbar im Anschluss an den Ortstermin der Sachverständigen K. am 31.07.2012 die Wohnung zum 01.08.2012 weiter vermietet.

2. Die Anschlussberufung des Klägers hat in vollem Umfang Erfolg.

Denn das Amtsgericht hat in seinen Entscheidungsgründen einen Mietausfallschaden für März bis einschließlich Juli, insgesamt also fünf Monate zugesprochen, seiner Berechnung allerdings lediglich vier Monate zugrunde gelegt. Da lediglich ein Rechenfehler vorliegt, waren dem Kläger weitere 450,00 € zuzusprechen.

3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB, da der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 11.10.2012 zur Zahlung von Schadensersatz bis zum 26.10.2012 aufgefordert hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Kosten des Berufungsverfahrens waren dem Beklagten gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aufzuerlegen, da die Zuvielforderung des Klägers verhältnismäßig gering war und keine höheren Kosten veranlasst hat.

IV.

Die Streitwertfestsetzung erfolgte auf der Grundlage von §§ 63 Abs. 2, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO.

V.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist im Umfang der Berufungszurückweisung die Revision zuzulassen, weil ein Fall grundsätzlicher Bedeutung vorliegt. Es bedarf einer höchstrichterlichen Klärung der Frage, ob sich der Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder nach § 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB richtet und daher eine fruchtlose Fristsetzung erforderlich ist oder nicht. Die bereits zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12) sowie die übrige höchstrichterliche Rechtsprechung lassen eine abschließende Beantwortung nicht zu.