Landgericht München II Endurteil, 23. Dez. 2014 - 12 S 2645/14

Landgericht München II

12 S 2645/14

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am 23.12.2014

1 C 124/14 AG Starnberg

In dem Rechtsstreit

F. Johannes, ...

- Kläger und Berufungskläger -

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ... Dachau, Gz.: ...

gegen

1) B. Frank, ... Gauting

- Beklagter und Berufungsbeklagter -

2) B. Karin, ... Gauting

- Beklagte und Berufungsbeklagte -

3) B. Franz, ... Gauting

- Beklagter und Berufungsbeklagter -

Prozessbevollmächtigter zu 1-3: Rechtsanwalt ... Gauting

wegen Räumung und Herausgabe

erlässt das Landgericht München II - 12. Zivilkammer - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Aschenbrenner, die Richterin am Landgericht Dr. Bauer und die Richterin am Landgericht Dr. Winkler am 23.12.2014 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2014 folgendes

Endurteil

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Starnberg vom 08.05.2014, Az. 1 C 124/14, abgeändert:

Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, das Haus samt Nebengebäude, Garten und Hof H.er Weg ..., ... O., ohne den linken Garagentrakt (2 Garagen, 1 Abstellschuppen), gegenüber der östlichen Hausgiebelseite gelegen und ohne des halben Holzschuppens, der diesen Silo beinhaltet, zu räumen und an den Kläger mit sämtlichen Schlüsseln sowie der Holzeinbauküche samt eingebauten Küchengeräten, Arbeitsplatte und des holzbefeuerten Küchenherdes herauszugeben.

2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.06.2015 gewährt.

3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe:

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen. Wesentliche Änderungen oder Ergänzungen haben sich, soweit nicht im Folgenden angesprochen, im Berufungsverfahren nicht ergeben.

Die Tochter des Klägers, die Zeugin Melanie F., und ihr Freund, der Vater ihres gemeinsamen Kindes, haben sich zwischenzeitlich getrennt. Die Zeugin F. besucht numehr auch die landwirtschaftliche Hauswirtschaftsschule.

Das Landratsamt Starnberg lehnte einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids der Zeugin F. betreffend den Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück Flurnummer 3/3 der Gemarkung O. durch Bescheid vom 09.02.2012 ab.

Der Vater des Beklagten zu 1), der Beklagte zu 3), bewohnt im Erdgeschoss eine abgeschlossene Wohnung.

Der Kläger behauptet, dass die Zeugin F. auch nach Trennung von ihrem Freund nach wie vor zusammen mit der Enkelin in die Wohnräume der Beklagten einziehen will.

Der Kläger behauptet, dass die gesamte Fläche des Erd- und des Obergeschosses, die zu Wohnzwecken genutzt wird, 150 bis 170 m² betrage.

Der Kläger beantragt in der Berufung:

1. Das Endurteil des Amtsgerichts Starnberg vom 08.05.2014, Az.: 1 C 1247/14, wird aufgehoben.

2. Die Beklagten und Berufungsbeklagten werden samtverbindlich verurteilt, das von ihnen angemietete Haus samt Nebengebäude und Garten, Hof, in ... O., H.erweg 2, ohne den linken Garagentrakt (zwei Garagen, ein Abstellschuppen) gegenüber der östlichen Hausgiebelseite gelegen und ohne des halben Holzschuppens, der diesen Silo beinhaltet, zu räumen und an den Kläger und Berufungskläger mit sämtlichen Schlüsseln sowie der im Eigentum des Klägers und Berufungsklägers stehenden Holzeinbauküche samt eingebauten Küchengeräten und Arbeitsplatte und den ebenfalls im Eigentum des Klägers und Berufungsklägers stehenden holzbefeuerten Küchenherd in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben.

Die Beklagten beantragen in der Berufung,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass sich die Zeugin F. schon vor Ausspruch der Kündigung von ihrem Freund getrennt habe.

Sie meinen, dass „ganz klar keine Unterordnung der gewerblich genutzten Räume“ bestehe und diese deswegen bei der Beurteilung der Kündigungen nicht außer Betracht bleiben könnten. Die Ansicht des Klägers, der Schwerpunkt der Vermietung wäre in der Anmietung des Wohnhauses gelegen und die Vermietung der Stallungen und Nebenräume wäre klar untergeordnet, sei unzutreffend.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Der Bescheid des Landratsamts Starnberg vom 09.02.2012 ist in der Berufungsinstanz vorgelegt worden.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin Melanie F..

Dem Beklagtenvertreter ist durch Beschluss vom 25.11.2014 eine Frist zur Äußerung zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 14.11.2014 bis 02.12.2014 eingeräumt worden. Der Beklagtenvertreter hat sich mit Schriftsatz vom „30.09.2014“, der am 02.12.2014 per Fax beim Landgericht München II einging, geäußert.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Räumlichkeiten sowie auf Herausgabe von Einbaugegenstände aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB zu.

1. Mietvertrag

1.1. Vertragsschluss: Zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 1) und 2) bestand ein konkludent abgeschlossener, unbefristeter (Misch-)Mietvertrag, der nach den Vorschriften der Wohnraummiete zu beurteilen ist.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der von dem Kläger und den Beklagten zu 1) und 2) am 09.07.1996 unterzeichnete Mietvertrag (Anlage K 1) wirksam befristet wurde. Nach dem Vertragswortlaut (§ 2 1.) begann das Mietverhältnis am 01.09.1996 und endete am 31.08.2011. Nach Ablauf dieser Mietzeit sollte der Mieter eine Option auf weitere fünf Jahre Mietzeit haben und hierzu ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Damit sollte der bestehende Mietvertrag nach Ablauf der Mietzeit nicht einfach fortgesetzt, sondern es sollte ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden.

Der neue Mietvertrag wurde konkludent abgeschlossen. Die Beklagten zu 1) und 2) haben die Räumlichkeiten über den 31.08.2011 hinaus weiter genutzt und die im schriftlichen Mietvertrag vereinbarte Monatsmiete weiterhin bezahlt. Zumindest darin liegt ein Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrages durch die Beklagten zu 1) und 2). Der Kläger durfte dieses tatsächliche Verhalten der Beklagten zu 1) und 2) auch dahin verstehen, dass sie einen - neuen - Mietvertrag ab 01.09.2011 abschließen wollten, da schon nach dem schriftlichen Mietvertrag dies notwendig war. Der Kläger hat dieses Angebot der Beklagten konkludent dadurch angenommen, dass er die Mietzahlungen als solche und einen Verbleib der Beklagten in den Räumlichkeiten akzeptierte.

1.2. Mischmietverhältnis: Da vorliegend die den Beklagten überlassenen Räumlichkeiten zum Teil zu Wohnzwecken und zu einem anderen Teil zur gewerblichen Tätigkeit des Beklagten zu 1) genutzt wurden, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 376/13), der sich die Kammer anschließt, kann ein einheitliches Mietverhältnis, das als Mischmietverhältnis zu qualifizieren ist, zwingend nur als Wohnraummietverhältnis (§ 549 BGB) oder als Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB), also Geschäftsräume, bewertet werden. Vorliegend liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Aufgrund des Vertrages vom 09.07.1996 schon deswegen, weil die entgeltliche Raumüberlassung in einer einzigen Vertragsurkunde erfolgte. Darüber hinaus ist auch nur ein einziger, einheitlicher Monatsmietbetrag vereinbart und gezahlt worden. Eine Aufteilung der Miete für gewerblich genutzte Räume und für als Wohnraum genutzte Räume erfolgte im Vertrag nicht. Insoweit hat sich für den Vertrag ab 01.09.2011 keine Änderung ergeben, da die Parteien keine Verhaltensänderung ab dem 01.09.2011 zeigten. Aus diesen Gründen geht die Kammer davon aus, dass die Parteien eine rechtliche Einheit wollten. Die Aufspaltung eines Mischmietverhältnisses in seine verschiedenen Bestandteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nutzungszwecke liefe diesem Parteiwillen entgegen.

1.3. Anwendung von Wohnraummietrecht: Auf das Mischmietverhältnis ist Wohnraumrecht anzuwenden.

Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (BGH VIII ZR 376/13 mit Hinweisen auf die weitere Rechtsprechung, Randnr. 26 zitiert nach JURIS). Maßgeblich hierfür ist, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu gewerblichen Zwecken den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. Für die Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht, ist auf den Vertragszweck abzustellen. Der Vertragszweck ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Hierbei geht die Kammer davon aus, dass der konkludent abgeschlossene, ab 01.09.2011 geltende Mietvertrag zwischen den Parteien dieselben Bedingungen - abgesehen von der Befristung - enthalten sollte, wie sie in der schriftlichen Vereinbarung der Anlage K 1 niedergelegt sind.

Eine ausdrückliche Zweckbestimmung ist in dem schriftlichen Vertrag nicht erfolgt. Das schriftliche Exemplar ist als „Mietvertrag“ ohne jeden weiteren Zusatz bezeichnet. In § 2 3. ist für den Fall der Nutzungsentschädigung auf den ortsüblichen Mietwert der „Wohnung“ abgestellt. In § 8 des Vertrages - „Benutzung der Wohnung, Untervermietung und Tierhaltung“ - ist unter Ziffer 1. vereinbart, dass die Mieträume nicht zu anderen „als Wohnzwecken bzw. für die genannten gewerblichen Zwecke (Raumausstattung, Werkstatt, Lager, Laden etc.) genutzt“ werden dürfen. Im Übrigen ist in dem Vertragstext an verschiedensten Stellen von „Räumen“ und „Mieträumen“ die Rede.

Allein der Wortlaut des Vertrages ergibt kein eindeutiges Ergebnis, ob der Vertragszweck Wohnraumnutzung oder der Vertragszweck Gewerberaumnutzung nach dem Willen der Parteien im Vordergrund stehen sollte.

Allein der Umstand, dass nach der Behauptung der Beklagten die gewerbliche Tätigkeit des Beklagten zu 1) in einem Teil der Mieträume die Existenzgrundlage der Familie darstellt, ist kein taugliches Abgrenzungskriterium. Der BGH hat in der genannten Entscheidung vom 09.07.2014 (VIII ZR 376/13, Randnr. 33, 34, zitiert nach JURIS) hiervon ausdrücklich Abstand genommen.

Der Umfang der jeweiligen tatsächlichen Nutzung der insgesamt zur Verfügung stehenden Flächen kann zwar ein weiteres Kriterium für die Ermittlung des Willens der Parteien sein. Dies führt jedoch auch vorliegend zu keinem eindeutigen Ergebnis. Die Beklagten haben hinsichtlich der Flächen nur unklar und teils in sich widersprüchlich vorgetragen. So ist einerseits behauptet, dass im Wohnhaus das Erdgeschoss mit einer Fläche von 173,48 m² unter Hinweis auf Anlage B 5 gewerblich genutzt sei. Gleichzeitig hat der Beklagte zu 1) im Rahmen seiner Anhörung vom 25.11.2014 erklärt, dass das Erdgeschoss des Wohnhauses nur zu 72,78 m² gewerblich genutzt werde. Die Beklagten haben hinsichtlich des ersten Obergeschosses des Wohnhauses unter Hinweis auf die Anlage B 6 die Behauptung aufgestellt, dort läge eine Wohnnutzung für eine Fläche von 170,77 m² vor. Darüber hinaus bestehe eine gewerblich genutzte Ladenfläche mit 226,29 m². Die Beklagten behaupten, dass die Wohn- und Nutzfläche insgesamt 570 m² betrage. Zudem haben die Beklagten behauptet, dass der Beklagte zu 3) im Erdgeschoss eine in sich abgeschlossene Wohnung nutze.

Dem gegenüber hat der Kläger mit Schriftsatz vom 14.11.2014 vortragen lassen, dass im Erdgeschoss insgesamt eine Fläche von 50 bis 55 m² und im ersten Obergeschoss eine Fläche von insgesamt 116 m² zu Wohnzwecken genutzt werde.

Beide Parteien gehen zumindest seit Beginn des Rechtsstreits davon aus, dass das Mietverhältnis insgesamt nach Wohnraummietrecht zu beurteilen ist. Dies ist zwar für die Kammer nicht bindend, da es sich hierbei um eine Rechtsfrage handelt. Jedoch ist dies auch ein Indiz dafür, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgingen, dass der Vertragszweck in erster Linie die Wohnraumnutzung darstellt.

Bei dieser Sachlage lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung gegenüber der Wohnraumnutzung nicht sicher feststellen. Die Kammer geht deswegen, dem BGH folgend (VIII ZR 376/13, Randnr. 39, zitiert nach JURIS) davon aus, dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden sind.

2. Kündigung:

Durch das Kündigungsschreiben vom 25.10.2012 (Anlage K 2) ist das Mietverhältnis spätestens zum 31.07.2013 beendet worden. Die ordentliche Kündigung ist formell und materiell wirksam. Sie stützt sich auf Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2.1. Formelle Wirksamkeit: Die Kündigung ist formell wirksam, da sie den Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB entspricht. Die Beklagten haben hiergegen auch keine Einwendungen erhoben. In dem Kündigungsschreiben ist der Eigenbedarf für die Tochter und das Enkelkind des Klägers angeführt. Die persönliche Situation und die Wohnsituation der Tochter des Klägers ist zwar nur knapp, aber so hinreichend dargestellt, dass den Beklagten die Unterscheidung dieses Kündigungsgrundes von anderen Lebenssachverhalten ohne weiteres möglich ist. Denn dem Zweck des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB wird dann Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH: Urteil vom 30.04.2014 VIII ZR 284/13). Genügend für eine Eigenbedarfskündigung ist die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben.

2.2. Materielle Kündigungsvoraussetzungen: Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegen vor. Dies steht zur Überzeugung der Kammer nach durchgeführter Beweisaufnahme fest.

Sowohl die Zeugin Melanie F. als Tochter des Klägers als auch deren Tochter als Enkelin des Klägers sind „Familienangehörige“ im Sinne der genannten Vorschrift.

Nach der Beweisaufnahme steht auch fest, dass sowohl ein Nutzungswille als auch ein Nutzungsinteresse der Tochter des Klägers an den Wohnräumen der Beklagten gegeben ist.

Aufgrund der Anhörung des Klägers, insbesondere jedoch aufgrund der glaubhaften Angaben der Zeugin Melanie F., steht für die Kammer fest, dass die Zeugin nach wie vor die ernsthafte Absicht hat, die Wohnräume der Beklagten selbst als Wohnung zu nutzen. Die Zeugin Melanie F. hat glaubhaft dargestellt, dass sie im Wohnanwesen des Klägers Pr. 1 in Maisach nur über ein einziges Zimmer verfüge, das ausschließlich sie allein nutzen kann. Ihre Tochter, die am 07.04.2007 geboren sei, verfüge gleichfalls über ein eigenes Zimmer Alle weiteren Räume, insbesondere Bad und Küche, müssten von allen Familienangehörigen, insbesondere auch den Eltern der Zeugin, genutzt werden. Die Zeugin hat auch glaubhaft angegeben, dass sie sich Ende Mai/Anfang Juni 2014 von ihrem Freund, dem Vater ihrer Tochter, getrennt habe. Im Zeitpunkt ihrer Vernehmung durch die Kammer übe sie auch eine Berufstätigkeit als Metzgereifachverkäuferin bei einer Metzgerei in Alling aus und besuche daneben zwei Mal in der Woche die Hauswirtschaftsschule. Diese werde sie im März 2015 beenden. Die Zeugin gab auch glaubhaft an, dass sie bis zu ihrem 5. Lebensjahr in dem Anwesen aufgewachsen sei, das die Beklagten nunmehr nutzen. Sie gab an, auch nach der Trennung von ihrem Freund in die Wohnräume der Beklagten einziehen zu wollen.

Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. Sie deckt sich mit den Angaben, die die Zeugin in erster Instanz gemacht hat. Die Zeugin hat freimütig und offen auch zur Beziehung zum Vater ihrer Tochter und ihrer beruflichen Situation Angaben gemacht. Die Kammer verkennt nicht, dass die Zeugin als Tochter des Klägers und potentielle Nutzerin der Räumlichkeiten erhebliche eigene persönliche und wirtschaftliche Interessen hat. Im Rahmen des persönlichen Eindrucks haben sich jedoch keine Anhaltspunkte dafür ergeben, an dem Wahrheitsgehalt der Angaben der Zeugin zu zweifeln.

Aufgrund der Aussage der Zeugin steht ihr Nutzungswille eindeutig fest.

Bestätigt wird dieser Wille und damit auch die Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin durch die Vorlage des Bescheides des Landratsamtes Starnberg vom 09.02.2012 über die Ablehnung des Vorbescheidsantrags für den Neubau eines Doppelhauses auf der FlNr. 3/3, Gemarkung O., dessen Eigentümer gleichfalls der Kläger ist. Dieser Antrag der Zeugin belegt, dass sie ein eindeutiges Interesse an einem Wohnen in O. hat. Denn ansonsten hätte es nicht nahe gelegen, einen Vorbescheidsantrag für den Neubau eines Doppelhauses zu stellen. Dieser Umstand ist zumindest auch ein Beleg für die Behauptung des Klägers, dass er beabsichtige, das von den Beklagten genutzte Anwesen im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge auf die Zeugin zu übertragen und das zur Zeit noch als landwirtschaftliche Hofstelle genutzte Anwesen Pr. in M. auf seinen Sohn.

Die Zeugin Melanie F. hat auch ein Nutzungsinteresse an den Wohnräumen der Beklagten. Notwendig, aber auch ausreichend hierfür sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme dieser Wohnräume. Die Notwendigkeit der Inanspruchnahme der zusätzlich von den Beklagten genutzten Gewerberäume ist nach Auffassung der Kammer keine Voraussetzung. Die Zeugin F. hat ihre jetzige Wohnsituation im Anwesen des Klägers Pr. 1 glaubhaft bekundet. Insbesondere stellte sie dar, dass ihr zur persönlichen Nutzung lediglich ein einziges Zimmer zur Verfügung steht. Der Wunsch, in Räumen zu wohnen, die ausschließlich von ihr und ihrer Tochter bewohnt werden, ist nachvollziehbar und für eine 28jährige Frau auch verständlich. Unerheblich ist hierbei der Umstand, dass sich die Zeugin zwischenzeitlich von ihrem Freund, dem Vater ihrer Tochter, getrennt hat. Der Wunsch nach dem Alleinwohnen mit der eigenen Tochter ist auch dann nachvollziehbar, wenn dies ohne den Vater der Tochter erfolgt. Zudem erfolgte nach den glaubhaften Angaben der Zeugin die Trennung erst Ende Mai/Anfang Juni 2014, also lange nach Ausspruch der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist. Schon deswegen ist der Umstand der Trennung nicht erheblich.

Dass der Zeugin eine andere Wohnung in dem Anwesen des Klägers Pr. 1 zur Verfügung stünde, haben die Beklagten nicht hinreichend behauptet. Anhaltspunkte hierfür sind auch nicht ersichtlich.

Auch ein „übermäßiger Bedarf“ der Zeugin liegt nicht vor. Zwar sind die Wohnräumlichkeiten - unabhängig von dem genauen Flächenmaß der durch die Beklagten zu Wohnzwecken genutzten Räume - großzügig bemessen. Dennoch ist der Bedarf der Zeugin nicht als übermäßig zu qualifizieren. Denn diese Qualifizierung müsste dann auch für die Beklagten greifen. Unstreitig haben sich nämlich der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) getrennt. Lediglich der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) bewohnen noch das Anwesen. Die gemeinsame Tochter der Beklagten zu 1) und 2) hat in dem Anwesen nur ein eigenes Zimmer und besucht den Beklagten zu 1) nur tageweise. Bei dieser Sachlage müsste der Bedarf der Beklagten gleichfalls als „übermäßig“ eingestuft werden, da nach Anzahl der Personen, die dauerhaft in dem Anwesen wohnen, kein Unterschied besteht.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Kammer der Meinung, dass die Flächen, die der Beklagte zu 1) gewerblich nutzt, bei der Frage des übermäßigen Bedarfs nicht zu berücksichtigen sind. Dies folgt zwingend schon aus der Rechtsprechung des BGH zu den Mischmietverhältnissen. Wird ein Mischmietverhältnis wegen Eigenbedarf des Vermieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt, so kommt es für die Frage des übermäßigen Bedarfs nur darauf an, ob der Bedarf in Bezug auf die als Wohnraum genutzten Flächen besteht. Denn würden auch die gewerblich genutzten Flächen in diese Überlegung mit einbezogen werden, so könnte ein Vermieter, der nur die Wohnräume für den eigenen Wohnbedarf nutzen will, nicht ordentlich wegen Eigenbedarf kündigen. Ein „Eigenbedarf“ wegen eigener gewerblicher Nutzung durch den Vermieter ist dem deutschen Mietrecht fremd. Dies würde aber zur faktischen Unmöglichkeit der ordentlichen Kündigung von Mischmietverhältnissen aus Gründen des Eigenbedarfs führen. Nach Auffassung der Kammer würde eine derartige Gesetzesauslegung die Grenze des Art. 14 Abs. 1 GG tangieren.

2.3. Keine Teilkündigung: Der Kläger hat keine Teilkündigung - beschränkt nur auf die zu Wohnzwecken genutzten Räume - ausgesprochen und kann auch keine „Teilkündigung“ wirksam aussprechen.

Eine Teilkündigung nach § 573 b Abs. 1 BGB kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil die dortigen Voraussetzungen für die Wohnraumflächen gerade nicht vorliegen. Nach § 573 b Abs. 1 BGB ist eine Kündigung für Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne die Voraussetzungen des § 573 BGB dann möglich, wenn die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwendet werden, um Wohnraum zu schaffen. Mit dieser Vorschrift könnte der Kläger allenfalls die zum Zwecke der gewerblichen Nutzung mitvermieteten Räume kündigen. Nicht zu kündigen sind mit dieser Vorschrift die zu Wohnzwecken genutzten Räume.

Eine analoge Anwendung von § 573 Abs. 1 BGB auf die Wohnräume eines Mischmietverhältnisses ist schon deswegen nicht möglich, weil es sich bei § 573 b Abs. 1 BGB um eine Spezialvorschrift handelt, die der Analogie nicht zugänglich ist. Abgesehen davon besteht weder eine planwidrige Regelungslücke noch eine vergleichbare Interessenlage.

Eine Teilkündigung im Übrigen - beschränkt auf die zu Wohnzwecken genutzten Räume - ist nach ständiger Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt, schon grundsätzlich nicht möglich. So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 251/10, Randnr. 27, zitiert nach JURIS) die Teilkündigung eines Wohnungsmietverhältnisses als „unzulässig“ bezeichnet. Diese Rechtsprechung hat er durch die Entscheidungen vom 09.04.2013 (VIII ZR 245/12), 04.06.2013 (VIII ZR 422/12), 03.09.2013 (VIII ZR 165/13) und 08.10.2013 (VIII ZR 254/13) bestätigt. Soweit sich in den Entscheidungen des OLG Karlsruhe vom 30.03.1983 (3 REMiet 1/83) und des Landgerichts Bochum vom 16.03.1999 (9 S 206/98) im Hinblick auf die Zulässigkeit einer Teilkündigung eines Wohnraummietverhältnisses anderes ergeben könnte, folgt dem die Kammer nicht. Soweit das Reichsgericht in seiner Entscheidung vom 07.07.1926 (III 42/26) feststellt, dass kein allgemeiner Rechtssatz existiere, wonach sich die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses notwendig auf die sämtlichen Räume, die Gegenstand des Vertrages sind, erstrecken muss, ist diese Rechtsprechung durch die genannten Entscheidungen des BGH überholt. Auch die Literatur steht überwiegend auf dem Standpunkt, dass eine Teilkündigung unzulässig ist (vgl. statt vieler: Münchner Kommentar - Häublein: 6. Auflage 2012, § 573 BGB, Randnr. 27 m. w. N.). Auch aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 19.10.1993 (1 BvR 25/93, 1 BvR 162/92) ergeben sich für den vorliegenden Sachverhalt keine anderen Bewertungskriterien. Das Bundesverfassungsgericht hat in der genannten Entscheidung ausgeführt, dass eine Beschränkung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung auf Fälle, „in welchen die ganze Wohnung benötigt wird“, nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstoße (Randnr. 23, zitiert nach JURIS). Dies greift für den vorliegenden Fall aber gerade ein: Die Zeugin F. benötigt die gesamten von den Beklagten zu Wohnzwecken genutzten Räume für ihren Eigenbedarf und nicht nur Teile dieser Wohnräume. Dass daneben gewerblich genutzte Räume mitvermietet sind, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Zumindest steht die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts dieser Auslegung nicht entgegen.

Zudem kann aber schon dem Kündigungsschreiben des Klägers nicht sein Wille entnommen werden, er wolle nur die Wohnräume kündigen. Dies ergibt sich weder aus dem Wortlaut des Schreibens noch dem späteren Prozessverhalten des Klägers: denn der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe sämtlicher vermieteten Räume und nicht nur der Wohnräume.

3. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB:

Die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen nahen Angehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Soweit die Beklagten anführen, dass mit der Beendigung des Mietverhältnisses auch ihre wirtschaftliche Existenzgrundlage gefährdet sei, sind hierfür schon keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte vorgebracht. Dass der Beklagte zu 1) seine gewerbliche Tätigkeit im Rahmen des Betriebs eines Raumausstatters („creatives wohnen breitenbach“) nicht auch an anderer Stelle wirtschaftlich sinnvoll und Erfolg versprechend betreiben kann, ist weder dargetan noch sind hierfür Anhaltspunkte ersichtlich. Die Verlegung eines Gewerbebetriebs ist nicht per se nachteilhaft für den Gewerbebetrieb.

Soweit die Beklagten anführen, dass der Beklagte zu 3), der zwischenzeitlich 90 Jahre alt ist, der Pflege durch Angehörige bedarf, ist dies gleichfalls nicht näher ausgeführt. Dass ein 90jähriger Familienangehöriger, der gesundheitlich angeschlagen ist, der Pflege und Fürsorge der Familienangehörigen bedarf, kann als wahr unterstellt werden. Dass dies aber notwendigerweise unter Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses zu erfolgen hat, ist nicht dargetan. Objektive Umstände sind insoweit nicht vorgebracht oder auch sonst ersichtlich. Die Pflege des Angehörigen kann auch an anderem Ort in angemessenem Umfang durchgeführt werden.

Soweit der Beklagte zu 1) auf seine Investition für seinen Gewerbebetrieb abstellt, so ist in § 23 1. des schriftlichen Mietvertrages eine „berechtigte Ablösesumme“ vereinbart, Schon deswegen hat dieser Umstand keine Bedeutung für die ihm Rahmen von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung. Die Ablöse ist ggf. zu entrichten. Soweit der Beklagte behauptet, er habe weit mehr als die in der genannten Vertragsziffer angeführten 50.000,00 DM investiert, ist der Vortrag gänzlich unsubstantiiert.

Weder die einzelnen oben angeführten Gesichtspunkte noch ihre Gesamtheit rechtfertigen für sich genommen die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Dauer. Die Belange der Beklagten überwiegen zumindest die Belange des Klägers als Vermieter nicht.

4. Räumungsfrist:

Den Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 ZPO eine Räumungsfrist bis30.06.2015 zu gewähren.

Unter Abwägung der bereits im Rahmen von § 574 BGB dargestellten Interessen der Parteien hält das Gericht einen geordneten Auszug der Beklagten sowohl hinsichtlich der Wohnräume als auch des Gewerbebetriebs des Beklagten zu 1) für erforderlich. Der Bedarf der Zeugin F. an der Nutzung der Wohnräume kann für diese Übergangszeit hinter den Belangen der Beklagten zurücktreten.

5. Kosten:

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

6. Vorläufige Vollstreckbarkeit:

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO. Die Höhe der Sicherheit schätzt die Kammer anhand eines denkbaren Anspruchs des Klägers nach Ablauf des 30.06.2015 für einen darüber hinausgehenden Zeitraum von sechs Monaten.

7. Revisionszulassung:

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO zuzulassen.

Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung im Hinblick auf die Bemessung des Eigenbedarfs bei Mischmietverhältnissen und der Möglichkeit einer Teilkündigung. Die Frage der Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Hinblick auf Mischmietverhältnisse, die in ihrer Gesamtheit dem Wohnraummietrecht zu unterstellen sind, ist ungeklärt. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob für die Beurteilung eines übermäßigen Bedarfs beim Vermieter auch die nicht zu Wohnzwecken vermieteten Flächen miteinzubeziehen sind.

Gleiches gilt auch für die Möglichkeit einer „Teilkündigung“ des insgesamt nach Wohnraummietrecht zu beurteilenden Mischmietverhältnisses.

Im Hinblick auf die beiden genannten Umstände liegen auch die Voraussetzungen der Fortbildung des Rechts vor.