Landgericht Itzehoe Urteil, 30. Okt. 2009 - 9 S 20/08

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 6. Februar 2008 (Az: 67 C 141/05) wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

I.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Amtsgericht hat folgende Feststellungen getroffen, auf welche die Kammer Bezug nimmt:

„Der Beklagte ist Mieter einer 80,72 m² großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der schriftliche Mietvertrag zwischen den Parteien vom 31.10.1980 sieht unter § 3 eine Teilinklusivmiete vor, lediglich Heizung und Warmwasserversorgung werden neben der Nutzungsgebühr monatliche Vorauszahlungen verlangt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den schriftlichen Mietvertrag, Anlage K 1, Bl. 4 ff d.A., verwiesen.

Mit Schreiben vom 11.12.1986 erklärte die Klägerin unter Berufung auf § 27 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung, §§ 20 ff der Neubaumietenverordnung 1970 und § 10 Wohnungsbindungsgesetz eine Vertragsänderung in der Form, dass die bisher in der Nutzungsgebühr enthaltenen Kosten, die im Einzelnen in diesem Schreiben aufgeführt werden, ab 01.01.1987 als Vorauszahlungen für Betriebskosten abgerechnet werden. Das Schreiben endet mit 'Gemeinn. Bau- und Siedlungsgenossenschaft Stiftung B. eG

Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben.'

Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage K 3, Bl. 35 nebst Rückseite d.A., verwiesen.

Den Begehren der Klägerin nach Mieterhöhungen mit Schreiben vom 17.09.1990, 22.07.1991, 17.07.1992, 19.07.1993 und 20.10.1997 stimmte der Beklagte jeweils zu.

Betreffend die hier streitgegenständliche Mieterhöhung begehrte die Klägerin mit Schreiben vom 09.05.2005 die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nutzungsgebühr um € 86,75, die Vorauszahlungen für Betriebs- und Wärmekosten werden in dem Schreiben gesondert ausgewiesen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage K 2, Bl. 9 ff d. A., verwiesen.

Der Beklagte stimmte dieser Mieterhöhung nicht zu. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren hat sich die Miete, abgesehen von eventuellen Erhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB, nicht um mehr als 20 % erhöht. Die vorliegende Klage ist am 07.10.2005 bei Gericht eingegangen.“

Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest:

Die Klägerin rechnete für die Jahre 1987 bis 1996 über die Betriebskosten ab. Die Abrechnung für das Jahr 1987 endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 106,03 €, für das Jahr 1988 mit einem solchen von 15,23 € und für das Jahr 1989 mit einem solchen von 29,05 € (Anlagenkonvolut K 4). Die Abrechnungen der Jahre 1994, 1995 und 1996 wiesen jeweils ein Guthaben auf. Der Beklagte hat Zahlungsbeträge geleistet; Guthaben hat er entgegen genommen.

Den Mieterhöhungsverlangen vom 17. September 1990, vom 22. Juli 1991, vom 17. Juli 1992, vom 19. Juli 1993, die auf der Grundlage einer Nettokaltmiete erfolgten (Anlagenkonvolut K 6), stimmte der Beklagten zu. Gleiches gilt für das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Oktober 1997 (Anlage K 5).

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt. Es hat die Klage für zulässig gehalten, weil ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliege, welches geeignet sei, die Überlegungsfrist in Lauf zu setzen. Insbesondere gebe das Erhöhungsverlangen die zwischen den Parteien geltende Mietstruktur einer Nettokaltmiete zutreffend wieder. Die Klage sei auch begründet, denn die von der Klägerin begehrte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Das Amtsgericht ist insoweit den Ausführungen des Sachverständigen gefolgt. Es wird im Übrigen in vollem Umfang auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Mit der Berufung wendet sich der Beklagte ausschließlich gegen das Mieterhöhungsverlangen. Er macht geltend, dieses sei formell unwirksam, weil die Klägerin eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung angefordert habe. Eine solche sei gesetzlich nicht vorgesehen.

Das Erhöhungsverlangen sei aber auch deswegen unwirksam, weil die Klägerin darin die Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete verlange, auf welche sie keinen Anspruch habe. Eine wirksame Umstrukturierung der in § 3 des Mietvertrags (MV) vereinbarten Bruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete sei nicht erfolgt.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 6. Februar 2008 (67 C 141/05) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Es wird in vollem Umfang auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien in der Berufungsinstanz Bezug genommen.

II.

Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 wirksam und somit geeignet gewesen ist, die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf zu setzen.

Ein Erhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (OLG Hamburg WuM 1983, 63; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rn. 4; Hinz, NZM 2004, 681, 685).

1. Dies ist jedoch bei der Anforderung einer schriftlichen Zustimmungserklärung nicht der Fall. Zwar hat der Vermieter – von Ausnahmefällen abgesehen (dazu MüKo-BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rn. 7; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 260; Junker/Scheff, in: Hinz/Juncker/v. Rechenberg/Sternel, Formularbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrechts, 5. 1. 2 Ziff. 1. 3) – keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmungserklärung. Jedoch stellt deren Anforderung kein über die Mieterhöhung nach § 558 BGB hinausgehendes Vertragsänderungsverlangen dar. Allein der Umstand, dass der Vermieter mehr anfordert als das, worauf er nach dem Gesetz einen Anspruch hat, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Dies ist für ein Erhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht beachtet, einhellig anerkannt (vgl. OLG Celle [RE v. 31.10.1995], NJW-RR 1996, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 558 Rn. 198). Jedenfalls führt die Anforderung einer schriftlichen Zustimmungserklärung nicht dazu, dass das Mieterhöhungsverlangen seiner inhaltlichen Bestimmtheit entbehrt, so dass dem Mieter letztlich unklar wäre, ob er einer Mietanpassung nach § 558 BGB oder einer anderweitigen Vertragsänderung zustimmen soll.

2. Das Erhöhungsverlangen ist auch nicht deswegen unwirksam, weil es auf Zustimmung zu einer erhöhten Nettokaltmiete gerichtet ist. Auf Seite 2 im dritten Absatz des Schreibens wird die gegenwärtige Mietstruktur ausdrücklich als „Netto-Kaltmietzins“ bezeichnet. Hierin liegt jedoch kein für den Mieter nicht durchschaubares Änderungsverlangen im Hinblick auf die Struktur. Im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens bei dem Beklagten hat in dem Mietverhältnis der Parteien bereits seit geraumer Zeit die Struktur einer Nettokaltmiete bestanden.

a) Dabei kann es offen bleiben, ob die Klägerin die nach § 3 des Mietvertrags aus dem Jahre 1980 ursprünglich bestehende Bruttokaltmiete bereits durch einseitige Erklärung vom 11. Dezember 1986 (Anlage K 3) wirksam in eine Nettokaltmiete umstrukturiert hat. Nach überwiegender Auffassung hat die Umstellung durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters entsprechend § 10 WoBindG zu erfolgen (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Auflage, B Rn. 55; für eine Anwendung des § 10 Abs. 1 WoBindG LG Berlin ZMR 1998, 429; LG Bonn WuM 1997, 229; LG Aachen WuM 1995, 545; LG Köln WuM 1992, 254; LG Kleve WuM 1992, 201). „Schriftlich“ bedeutet, dass die Erklärung die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB wahren muss. Gem. § 126 Abs. 1 BGB muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Allerdings lässt § 10 Abs. 5 Satz 1 WoBindG die maschinelle Unterschrift des Vermieters ausreichen, soweit sich dieser bei der Erstellung der Erklärung einem automatisierten Verfahren bedient hat (dazu BGH, Urt. v. 29. Sept. 2004, VIII ZR 341/03 – WuM 2004, 666).

Die Umstellungserklärung vom 11. Dezember 1986 weist zwar eine maschinelle Unterschrift der Klägerin auf; dies ist hier jedoch nicht ausreichend. Handelt es sich bei der Klägerin um eine eingetragene Genossenschaft i. S. des § 1 Abs. 1 GenG und damit um eine juristische Person, so ist es erforderlich, dass die für diese handelnde natürliche Person als Unterzeichnerin der Erklärung angegeben wird (LG Hamburg WuM 1993, 65; LG Wiesbaden WuM 1996, 65; LG Essen MDR 1979, 57). Daran fehlt es hier. Es spricht deshalb vieles dafür, dass die von der Klägerin mit der Erklärung vom 11. Dezember 1986 bezweckte einseitige Umstellung der Mietstruktur ins Leere gegangen ist.

b) Letztlich kann diese Frage aber offen bleiben; denn die Parteien haben die Mietstruktur durch stillschweigende Vereinbarung von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete umgestellt. Eine solche stillschweigende Vereinbarung sieht die Kammer darin, dass die Klägerin dem Beklagten beginnend mit der Abrechnungsperiode 1987 Betriebskostenabrechnungen erteilt hat und dieser die angeforderten Zahlungen geleistet, die ausgewiesenen Guthaben entgegen genommen und darüber hinaus fünf Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auf der Grundlage einer Nettokaltmiete vorbehaltlos zugestimmt hat.

Ein Änderungsvertrag, der eine nunmehr vollständige Umlage sämtlicher Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Okt. 2007, VIII ZR 279/06 – NJW 2008, 283, 284; Urt. v. 7. April 2007, VIII ZR 146/03 – NJW-RR 2004, 877; Urt. v. 29. Mai 2000, XII ZR 35/00 – NJW-RR 2000, 1463). Eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten setzt nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 10. Okt. 2007, VIII ZR 279/06 – NJW 2008, 283) voraus, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es aber grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Insbesondere die bloße Übersendung einer Abrechnung stellt sich für den Mieter in der Regel nur als Resultat einer Umsetzung der bisherigen vertraglichen Vereinbarungen dar; der Mieter zahlt den Abrechnungssaldo dann in der Vorstellung, hierzu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen kann ein rechtsgeschäftlicher Änderungswille des Mieters nicht angenommen werden (vgl. Schmid, ZMR 2008, 110). Selbst eine jahrelange Zahlung auf ihm übermittelte Betriebskostenabrechnungen wird grundsätzlich nicht zur Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichen.

Anders verhält es sich aber dann, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist. Hier hat die Klägerin bereits mit der Erklärung vom 11. Dezember 1986 verdeutlicht, dass sie gewillt ist, künftig sämtliche Betriebskosten gesondert auszuweisen und abzurechnen. Selbst wenn diese Erklärung hier fehlgeschlagen ist – was die Kammer im Ergebnis offen gelassen hat –, so musste der Beklagte bei Erhalt einer entsprechenden Abrechnung davon ausgehen, dass die Klägerin darin beabsichtigt, die angekündigte Änderung der Vertragsstruktur umzusetzen, nunmehr also über Betriebskosten abzurechnen. Hat der Beklagte diese Abrechnung widerspruchslos reguliert, so indiziert dies, dass er mit der von der Klägerin veranlassten Verfahrensweise einverstanden ist.

Zwar mag dem Beklagten unter den gegebenen Umständen das Bewusstsein gefehlt haben, etwas rechtsgeschäftlich Erhebliches zu erklären (sog. Erklärungsbewusstsein). Gleichwohl können auch einem tatsächlichen Verhalten im Interesse des redlichen Rechtsverkehrs die Wirkungen einer Willenserklärung beigelegt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der sich missverständlich Verhaltende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass die in seinem Verhalten liegende Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und dass der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, Urt. v. 29. Nov. 1994, XI ZR 175/93 – NJW 1995, 953). Das ist hier der Fall. Die Klägerin durfte die Regulierung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 1987 seitens des Beklagten dahin verstehen, dass dieser mit dem geänderten Abrechnungsmodus im Sinne einer Umlage sämtlicher Betriebskosten einverstanden ist.

Dem lässt sich nach Auffassung der Kammer nicht entgegenhalten, die Klägerin verdiene keinen Vertrauensschutz, weil sie das Verhalten des Beklagten – nämlich den Ausgleich des Saldos – durch eigenes vertragswidriges Verhalten initiiert habe (in diesem Sinne Sternel, Festschrift für Blank, 2006, 421, 434; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 131). Richtig ist zwar, dass bei Fehlen einer wirksamen Umstrukturierungserklärung nach wie vor die im Mietvertrag vereinbarte Struktur einer Bruttokaltmiete verbindlich ist. Andererseits hat die NMV eine Umstellung auf eine Nettokaltmiete bis zum Ablauf des Jahres 1986 gerade vorgesehen, wie sich aus der zum 31. Dezember 2008 außer Kraft getretenen Übergangsvorschrift des § 25b NMV ergab. Die Klägerin hat eine entsprechende Erklärung auch rechtzeitig abgegeben; sie hat lediglich verkannt, dass diese den strengen formellen Anforderungen des § 10 WoBindG unterliegt. Das allein setzt sie jedoch nicht dem Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens aus, zumal sich die Anwendung der vorgenannten Bestimmung auf die Umstellungserklärung nicht unmittelbar aus der NMV ergibt, sondern lediglich auf die in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend vertretenden Auffassung (s. o. unter II. 2. a) zurückgeht.

Im Übrigen dürfte nach der Rechtsprechung des BGH allein der Umstand, dass das auf eine Vertragsänderung gerichtete Verhalten des Vermieters der bisherigen vertraglichen Regelung widerspricht, seiner Schutzwürdigkeit nicht zwangsläufig entgegenstehen. So hat der BGH in der Entscheidung vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 279/06 – NJW 2008, 283, 284) besondere Umstände, die einen Änderungswillen des Vermieters für den Mieter erkennen lassen, angenommen, wenn ein Vermieterwechsel stattgefunden hat und der neue Vermieter nunmehr umfassend Nebenkosten in Rechnung stellt, während sich die Abrechnung zuvor auf die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten beschränkt hatte. Auch in diesem Fall handelt der Vermieter, der durch den Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in die mietvertraglichen Verpflichtungen des Veräußerers eingetreten ist, nicht vertragsgemäß. Gleichwohl steht dies nach Auffassung des BGH der Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung nicht entgegen.

Die zwischen den Parteien zustande gekommene schlüssige Vertragsänderung ist auch hinreichend verfestigt. Neben den hier vorliegenden besonderen Umständen bedarf es zusätzlich einer gewissen Zeitspanne, in welcher die Parteien in der vom Vertragsinhalt abweichenden Weise verfahren haben (Langenberg, a.a.O., B Rn. 47). Dabei wird unterschiedlich beurteilt, wie lange dieser Zeitraum sein muss. In der Rechtsprechung werden Zeiträume von drei Jahren (LG Heilbronn NZM 2004, 459), fünf Jahren (LG Münster NZM 2004, 459), sechs Jahren (AG Pinneberg, ZMR 2005, 371) sowie acht Jahren (AG Pinneberg NZM 2005,16 = ZMR 2004, 595) Jahren vertreten. Nach der Entscheidung des BGH vom 29. Mai 2000(XII ZR 35/00 – NJW-RR 2000, 1463) soll jedenfalls ein Zeitraum von sechs Jahren, in welchem die Parteien entgegen der vertraglich vereinbarten Inklusiv-, Teilinklusiv- oder Bruttokaltmiete über Betriebskosten abgerechnet haben, ausreichen. Ein solcher Zeitraum liegt hier vor.

Die Parteien haben das Mietverhältnis in den Jahren von 1987 bis 1996 auf der Grundlage einer Nettokaltmiete abgewickelt. Der Beklagte hat zunächst einmal die Abrechnungen für die ersten drei Perioden nach der (möglicherweise fehlgeschlagenen) Änderungserklärung vom 11. Dezember 1986, nämlich für die Abrechnungsjahre 1987, 1988 und 1989 durch Ausgleich der Salden reguliert. Auch in den Folgejahren hat die Klägerin dem Beklagten jedenfalls Abrechnungen auf der Grundlage einer Nettokaltmiete übermittelt. Indes ließ sich nicht mehr aufklären, ob diese mit einem Saldo oder einem Guthaben endeten. Allerdings hat der Beklagte in den Jahren 1990, 1991, 1992, 1993 und 1997 insgesamt fünf Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, die auf Erhöhung einer Nettokaltmiete gerichtet gewesen sind, ohne die zugrunde gelegte Mietstruktur zu beanstanden.

Der von der Kammer vertretenen Auffassung steht schließlich nicht die Entscheidung des BGH von 20. Juli 2005 (VIII ZR 199/04 – NJW-RR 2005, 1464) entgegen. Danach ist ein Schreiben des Vermieters, in dem eine einseitige Neufestsetzung der Miete auf der Grundlage einer nach § 557 Abs. 4 BGB unwirksamen Vertragsbestimmung erfolgt ist, vom objektiven Empfängerhorizont des Mieters ausgehend nicht als Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung aufzufassen. Um eine solche Problematik geht es hier jedoch nicht. Eine Auslegung der (womöglich) fehlgeschlagenen Umstellungserklärung vom 11. Dezember 1986 als Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung zur Änderung der Mietstruktur steht hier nicht in Frage. Es geht allein darum, ob eine solche Vereinbarung stillschweigend durch eine langjährige Übung zustande gekommen ist. Dazu hat sich der BGH in der vorzitierten Entscheidung nicht verhalten.

Auch die Schriftformklausel in § 7 des Mietvertrags der Parteien hindert nicht die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung. Nach dieser Regelung sind „Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags …, soweit sich aus den allgemeinen Vertragsbedingungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden“. Zwischen den Parteien getroffene stillschweigende Vertragsänderung stellt eine Individualvereinbarung dar. Diese ist nach § 305b BGB gegenüber kollidierenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorrangig. Dieser Vorrang der Individualvereinbarung gilt auch im Falle der Schriftformklausel (BGH, Urt. v. 21. Sept. 2005, XII ZR 312/02 – NZM 2006, 59 = ZMR 2006, 104).

3. Einen weitergehenden Berufungsangriff hat der Beklagte nicht geführt, insbesondere hat er sich nicht gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Höhe der ortsüblichen Miete gewendet. Die pauschale Verweisung auf das erstinstanzliche Vorbringen genügt nicht den Anforderungen, die § 520 Abs. 3 ZPO an eine Berufungsbegründung stellt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung ist. Die Frage, ob nach einer fehlgeschlagenen einseitigen Vertragsänderung und der anschließenden Durchführung des Vertrags zu entsprechend geänderten Bedingungen über eine geraume Zeit eine stillschweigende Vertragsänderung in Betracht kommt, ist klärungsbedürftig. Sie tritt auch in einer Vielzahl von Fällen auf. Alternativ dazu wäre die Rechtsfrage zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Umstellung der Mietstruktur bei öffentlich gefördertem Wohnraum, die grundsätzlich bis zum Ablauf des Jahres 1986 vorgesehen war (vgl. § 25b NMV a.F., dazu Langenberg, a.a.O., B Rn. 55 ff.), erfolgen kann. Es würde sich die Frage stellen, ob tatsächlich die strenge Form des § 10 WoBindG einzuhalten ist, wovon die ganz überwiegende Auffassung ausgeht, obgleich eine ausdrückliche Verweisung auf die Bestimmung nicht ersichtlich ist. Zumindest erwägenswert wäre auch die Möglichkeit einer einseitigen Umstellungserklärung nach §§ 315, 316 BGB, bei der – ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung (vgl. nur Langenberg, a.a.O., G Rn. 125; ders., WuM 2003, 670, 671) – eine schriftliche Abfassung sinnvoll ist, die Formvorschrift des § 126 BGB jedoch nicht einschlägig ist.