Landgericht Hamburg Urteil, 04. März 2016 - 318 S 109/15

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az. 539 C 13/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.10.2015, Az. 539 C 13/15, ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 10.000,00 festgesetzt.

I.

Die Parteien bilden die WEG J... Allee ..., (PLZ)H... Sie streiten um die Wirksamkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse (Protokoll: Anl. B 2, Bl. 49 R / 50 d.A.).

Mit dem Mehrheitsbeschluss zu TOP 5.1 wurde dem Beklagten C. L. (WE 1) gestattet, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in bestimmter Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der Beklagte L. tragen. Mit dem allstimmigen Beschluss zu TOP 6.1 wurde den Eigentümern des WE 2, den Beklagten B. und Dr. A. R., gestattet, ihre Sondernutzungsfläche mit einer zusätzlichen Terrasse zu bebauen. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollten die Beklagten R. tragen. Mit dem allstimmigen Beschluss zu TOP 6.2 wurde den Eigentümern des WE 2 auf ihrer Sondernutzungsfläche die Vornahme einer Abgrabung vor den Fenstern des Hobbyraums 2 ihres Sondereigentums gestattet. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollten die Beklagten R. tragen.

Der Teilungsvertrag (Anl. K 1, Bl. 17 ff. d.A.) enthält in § 7 Abs. 1 Satz 2 die folgende Regelung: „Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.“ In § 8 des Teilungsvertrages ist die Kosten- und Lastenverteilung geregelt. Dort heißt es in § 8 Abs. 1 Satz 1: „Jeder Sondereigentümer trägt diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise festgestellt werden können.“ § 8 Abs. 2 des Teilungsvertrages lautet: „Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entsprechend Abs. 1 zuzuordnen sind, diese von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.“

Die Kläger haben vorgetragen, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse nichtig seien, weil diese ohne die erforderliche Beschlusskompetenz gefasst worden seien. Die Beschlüsse sähen eine Änderung von Art und Umfang der betroffenen Sondernutzungsrechte der WE 1 und 2 vor, was nur durch Vereinbarung erfolgen könne. Durch die angegriffenen Beschlüsse werde § 2 des Teilungsvertrages dauerhaft abgeändert. In § 5 Ziff. 5 des Teilungsvertrages sei die Nutzung der Sondernutzungsflächen als „Gartenflächen“ vorgesehen, weswegen diese nicht als Terrasse genutzt werden dürften. Eine „Umnutzung“ von Gartenflächen zugunsten von Terrassenflächen einerseits und der Schaffung von Gruben zum Lichteinfall für Fenster dort, wo sich eine Rasenfläche befinden sollte andererseits, gehe über bloße bauliche Veränderungen hinaus.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes des Herrn C. L. (WE 1), der Vergrößerung der Terrassenfläche und gärtnerische Gestaltung festzustellen,

2. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 6.1 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes der Eheleute B. und Dr. A. R. (WE 2) hinsichtlich der Terrassen auf der West-Seite und der Nord-Seite festzustellen,

3. die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 6.2 gefassten Beschlusses über die Änderung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondernutzungsrechtes der Eheleute B. und Dr. A. R. (WE 2) hinsichtlich der Abgrabung vor den Souterrainfenstern des Hobbyraums 2 festzustellen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben vorgetragen, dass die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse wirksam seien. Die Beschlüsse änderten an der Lage der Sondernutzungsflächen, die sich aus Anlage 2 zum Teilungsvertrag ergebe, nichts. Außer in § 5 Ziff. 5 des Teilungsvertrages fänden sich keine Vorgaben für die Sondernutzungsrechte im Teilungsvertrag. Bei der Vergrößerung der Terrasse (TOP 5.1) handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Die Beschlusskompetenz ergebe sich aus dem Gesetz. Auch der zu TOP 6.1 gefasste Beschluss ändere das Sondernutzungsrecht nicht. Die Beschlusskompetenz für die Errichtung bzw. Vergrößerung der Terrasse ergebe sich ebenfalls aus § 22 Abs. 1 WEG, ggf. aus § 7 Ziff. 5 Satz des Teilungsvertrages. Die Vertiefung von Teilen des Gartens stelle bereits keine bauliche Veränderung dar und stehe den Sondernutzungsberechtigten genehmigungsfrei zu. Die teilweise Vertiefung der Gartenfläche ändere nichts an ihrer Zweckbestimmung als Gartenfläche. Es könne offen bleiben, ob die Zustimmung aller Eigentümer zu TOP 6.1 und 6.2 einen allstimmigen, eine Vereinbarung ersetzenden Beschluss darstelle.

Die Nichtigkeit der Beschlüsse ergebe sich nicht daraus, dass sie keinen Einzelfall regelten, sondern - was die Folgekosten angehe - zukünftige Vorgänge. Die Einzelfallentscheidung bleibe eine solche, wenn sie die Folgekosten der Einzelmaßnahme umfasse. Würden die Regelungen für die zukünftigen Kosten gegen § 16 Abs. 4 WEG verstoßen, hätte dies nur eine Teilnichtigkeit der Beschlüsse zur Folge. Diese seien teilbar und wären auch dann gefasst worden, wenn der Teil betreffend zukünftige Kosten nicht zur Abstimmung gestellt worden wäre. Dadurch hätte sich nichts geändert, weil nach der Teilungsvereinbarung die Kosten bezogen auf die Sondernutzungsflächen ohnehin vom Sondernutzungsberechtigten zu tragen wären.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 07.10.2015 (Bl. 85 ff. d.A.) stattgegeben und festgestellt, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 gefassten Beschlüsse zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 nichtig sind. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die im Tenor genannten Beschlüsse nichtig seien, weswegen das Versäumen der Anfechtungsfrist (§ 46 WEG) unerheblich sei. Der Nichtigkeitsklage stehe nicht entgegen, dass die Beschlüsse zu TOP 6.1 und 6.2 allstimmig gefasst worden seien. § 16 Abs. 4 WEG gebe nur eine sehr begrenzte Beschlusskompetenz, die mit den hier angegriffenen Beschlüssen überschritten sei. Die Wohnungseigentümer könnten nicht entgegen § 8 des Teilungsvertrages den Kostenverteilungsschlüssel für einzelne Bereiche oder Gegenstände hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer verändern. Hierdurch werde das die Beschlusskompetenz begründende „Einzelfallkriterium“ in § 16 Abs. 4 WEG verletzt. Fehle es an einem „Einzelfall“ im Rechtssinne, sei der Beschluss insgesamt nichtig. Die hier angegriffene Regelung in allen drei Beschlüssen beziehe sich auch auf die „Kosten für die künftige Instandhaltung“. Hier hätte es eines zivilrechtlichen Vertrages des bauwilligen Sondernutzungsberechtigten und der übrigen Eigentümer oder einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG bedurft. Hätte man die alleinige Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten für eine bauliche Veränderung erreichen wollen, wäre dies allenfalls über § 16 Abs. 6 WEG möglich gewesen, wenn nur der jeweils betroffene Sondernutzungsberechtigte zugestimmt hätte. Ob die Terrassenvergrößerung und die damit einhergehende Nutzungsmöglichkeit zu einer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Beeinträchtigung des Klägers führen würde, sei wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist des § 46 WEG nicht zu entscheiden.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 08.10.2015 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am Montag, dem 09.11.2015 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 07.12.2015 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Die Beklagten tragen vor, dass der hier im Streit stehende Appendix der Beschlüsse „…und die künftige Instandhaltung“ einen Einzelfall im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG darstelle. Wollte man der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz einräumen, bauliche Veränderungen und deren Kosten einem Sondereigentümer aufzuerlegen, hinsichtlich der Folgekosten aber keine Beschlusskompetenz zugestehen, wären die übrigen Sondereigentümer gehalten, in jedem Einzelfall späterer Instandsetzungsmaßnahmen eine Kostenfreistellung gem. § 21 Abs. 4 und 8 WEG gerichtlich durchzusetzen. Eine derartige Initiativlast der vom Gebrauch ausgeschlossenen Wohnungseigentümer würde den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer aus keiner Sichtweise gerecht. Die durch die Veränderung allein Begünstigten dürften nicht auf eine anteilige Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer vertrauen, wenn die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich in ihrem Interesse erfolge. Es wäre widersinnig, wollte man einzelnen Sondereigentümern eine bauliche Veränderung genehmigen, ohne zugleich über die Folgekosten beschließen zu können. Es stelle sich geradezu die Frage, ob ein solcher Beschluss über eine bauliche Veränderung, der nicht zugleich feststelle, dass auch künftige, mit dieser baulichen Veränderung zusammenhängende Kosten nicht von der Gemeinschaft zu tragen seien, überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Ein Folgekosten auslösender Beschluss widerspreche jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für diese nicht ebenfalls eine Regelung getroffen werden würde. Den übrigen Sondereigentümern sei es gerade nicht zuzumuten, in späterer Zeit bei erforderlich werdenden Instandhaltungsmaßnahmen jedes Mal erneut beschließen und ggf. gerichtlich durchsetzen zu müssen, dass sie als am Gebrauch der baulichen Änderung nicht Beteiligte auch nicht an den Kosten zu beteiligen seien. Diese Auffassung werde von der herrschenden Meinung geteilt. Das Urteil des Amtsgerichts übersehe die Regelung in § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung. Danach obliege die Instandhaltung der einem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen dem jeweils berechtigten Sondereigentümer. Aus § 7 Ziff. 2 der Teilungserklärung folge, dass unter Ziff. 1 auch die Kosten dem sondernutzungsberechtigten Sondereigentümer auferlegt werden sollten.

Zu Unrecht verneine das angegangene Urteil auch die Möglichkeit einer Teilnichtigkeit, soweit die Beschlüsse hinsichtlich der künftigen Instandhaltung nichtig sein sollten. Die Trennbarkeit des Beschlusses sehe das Urteil selbst. Die Trennung sei durchaus möglich, weil die angegangenen Beschlüsse lediglich deklaratorischen Charakter hätten, da die Kosten im Zusammenhang mit den Sondernutzungsrechten durch die Teilungsvereinbarung bereits den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auferlegt worden sei.

Die Beklagten beantragen,

das am 07.10.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, Az. 539 C 13/15, aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger trägt vor, dass es sich verbiete, die Folgekosten aus den streitgegenständlichen Beschlüssen unter die „Einzelfall“-Regelung des § 16 Abs. 4 WEG zu subsumieren. Sog. Folgekosten umfassten keinen Einzelfall mehr, da die fragliche Maßnahme nicht endgültig abgeschlossen sei. Die Kosten der künftigen Instandhaltung oder Instandsetzung fielen regelmäßig wieder an. Deswegen handele es sich um eine Vielzahl von Maßnahmen. Derartige Regelungen würden stets wiederkehrend den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung abändern. Auch nach dem Willen des Gesetzgebers habe eine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG lediglich in Einzelfällen und für einmalige, in sich abgeschlossene Sachverhalte begründet werden sollen. Der Wohnungseigentümer, der von einer baulichen Maßnahme profitiere, könne sich gegenüber der Gemeinschaft vertraglich verpflichten, die übrigen Eigentümer von der Übernahme der Baukosten und Instandhaltungskosten freizuhalten. Die Regelung in § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung beschäftige sich mit den Kostentragungen für solche Bestandteile, die im Sondereigentum stünden. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch um Gemeinschaftseigentum, das mit einem Sondernutzungsrecht versehen sei. Zu Recht habe das Amtsgericht die Unteilbarkeit der Beschlüsse angenommen. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten den Beschlüssen nicht zugestimmt, wenn die jeweils Sondernutzungsberechtigten nur die unmittelbar damit zusammenhängenden Kosten übernommen hätten, nicht auch die zukünftigen Kosten.

Das Amtsgericht habe sich nicht mit seinem ursprünglichen Argument für die fehlende Beschlusskompetenz der Beklagten befassen müssen. Die Beschlüsse führten zu einer Änderung des Sondernutzungsrechts, die ebenso wie die Begründung eines Sondernutzungsrechts nicht wirksam durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse (insgesamt) nichtig sind.

1.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass dem Kläger für die Nichtigkeitsfeststellungsklage nicht das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, weil er auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 den Beschlussanträgen zu TOP 6.1 und 6.2 zugestimmt hat (insoweit handelte es sich um allstimmige Beschlüsse).

Ein nichtiger Beschluss entfaltet zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an ein, nicht erst durch Geltendmachung in einem gerichtlichen Verfahren; eine gerichtliche Entscheidung hat nur deklaratorische Bedeutung. Besteht Streit über die Wirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses, steht das Recht zur Erhebung einer Nichtigkeitsfeststellungsklage daher jedem Wohnungseigentümer zu. Für die Frage des Rechtsschutzinteresses ist es ohne Bedeutung, ob er für oder gegen den Beschluss gestimmt hat (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, NJW 2012, 2578, Rn. 9, zitiert nach juris).

2.

Entgegen der Auffassung des Klägers kann die Frage der Reichweite der Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 4 WEG hier nicht schon deshalb dahinstehen, weil die zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse eine Änderung des Sondernutzungsrechts der betroffenen Wohnungseigentümer beinhalten und dies nicht wirksam durch Beschluss geregelt werden kann.

Zwar trifft es zu, dass eine inhaltliche Änderung des Sondernutzungsrechts ebenso wie die Begründung nur durch Vereinbarung erfolgen kann und nicht durch (Mehrheits-)Beschluss (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500; Kammer, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13, ZMR 2014, 741, Rn. 19, zitiert nach juris). Für Änderungen eines Sondernutzungsrechts in räumlicher und/oder inhaltlicher Hinsicht gilt nichts anderes als für die Begründung. Erforderlich ist eine Vereinbarung, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung im Sinne des § 10 Abs. 3 bedarf (BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 15 Rn. 295).

Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um Änderungen der betroffenen Sondernutzungsrechte in räumlicher oder inhaltlicher Hinsicht. Die Vergrößerung einer Terrasse (TOP 5.1), die Anlegung einer Terrasse (TOP 6.1) oder die Abgrabung des Geländes zur besseren Belichtung von Kellerfenstern (TOP 6.2) auf Sondernutzungsflächen sind jeweils als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren, ändern das jeweilige Sondernutzungsrecht aber nicht. Für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen verfügt die Eigentümerversammlung über die erforderliche Beschlusskompetenz. Die betroffenen Sondernutzungsrechte werden weder in räumlicher Hinsicht erweitert, noch erfolgt eine Inhaltsänderung durch Änderung des Nutzungszwecks. Bei der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an die WE 1 und 2 in § 2 Abs. 2 a) und b) des Teilungsvertrages (Anl. K 1) ist eine bestimmte Nutzungsart nicht vereinbart. Der Teilungsvertrag nimmt bezüglich der begründeten Sondernutzungsflächen Bezug auf eine Anlage 2. Dieser Anlage 2 ist keine Zweckbestimmung hinsichtlich einer lediglich zulässigen Gartennutzung zu entnehmen (vgl. Anl. K 3). Lediglich in § 5 Abs. 5 des Teilungsvertrages (Anl. K 1) klingt die Gartennutzung an, wobei es dort heißt „Für die Pflege der im Sondernutzungsrecht von Eigentümern etwa stehenden Gartenflächen…“ [Hervorhebung durch das Gericht]. Dies zeigt, dass die Gartennutzung der Sondernutzungsflächen nicht zwingend ist.

Die vom Kläger angeführte Entscheidung des AG Wiesbaden (Urteil vom 06.09.2013 – 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003) betrifft einen anderen Sachverhalt. Auch der zu einer gebührenrechtlichen Frage ergangene Beschluss des OLG München vom 23.04.2015 – 34 Wx 122/15 (NZM 2015, 942) gibt für den vorliegend zu entscheidenden Sachverhalt nichts her, da es dort um die erstmalige Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer gegenüber den ursprünglichen Plänen vergrößert hergestellten Dachterrasse ging.

3.

Der Eigentümerversammlung fehlte die Beschlusskompetenz, den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderungen aufzuerlegen. Die notwendige Beschlusskompetenz ergab sich insbesondere nicht aus § 16 Abs. 4 WEG, da Gegenstand der Beschlüsse kein Einzelfall im Sinne dieser Vorschrift war.

a) Gemäß § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

Während für den Bereich der Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG anerkannt ist, dass mit dem „Einzelfall“ die Verteilung der Kosten für eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme (z.B. Dachsanierung an einem bestimmten Gebäude der Gemeinschaft) gemeint ist, so dass sich der Beschluss in dem Vollzug der Maßnahme erschöpft (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09, BGHZ 186, 51, Rn. 11, zitiert nach juris), ist dies in Bezug auf Folgekosten für bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG streitig (für die Erfassung auch der Folgekosten der baulichen Veränderung durch das Merkmal des Einzelfalls in § 16 Abs. 4 WEG: LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2011 – 11 S 51/10, ZMR 2012, 219, Rn. 51, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, WEG, 12. Auflage, § 16 Rdnr. 132 ff.; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 16 Rdnr. 106; a.A. LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13, ZMR 2014, 920, Rn. 14 ff., zitiert nach juris; BeckOK WEG/ Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 187 ff. m.w.N.). Insoweit soll der „Einzelfall“ nicht die Maßnahme als solche ohne Folgekosten, die erst Jahre später ausgelöst werden oder Folgen der weiteren Nutzung sind (so Jennißen/Jennißen, 4. Auflage, § 16 Rdnr. 77a zur Instandhaltung und Instandsetzung), sondern die bauliche Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen sein (Bärmann/Becker, a.a.O., Rdnr. 133). Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage ausschließlich dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient und der Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungsbeschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten Wohnungseigentümer von vornherein der Zusammenhang zwischen Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, soll der Begriff des „Einzelfalls“ auch die Folgekosten beinhalten (LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2011 – 11 S 51/10, ZMR 2012, 219, Rn. 51, zitiert nach juris; Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rdnr. 133). Eine derart unterschiedliche Auslegung des Tatbestandsmerkmals „Einzelfall“ in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG findet nicht nur in der Gesetzesbegründung keine Stütze (vgl. BT Drs. 16/887 Seite 23 ff., Anl. K 7), sondern schafft gerade entgegen dem Normzweck für zukünftige Fälle (d.h. Instandhaltungsbedarf an der neu errichteten Baulichkeit) eine neue Rechtsgrundlage. Diese Möglichkeit soll durch § 16 Abs. 4 WEG gerade nicht eröffnet werden; insoweit bedarf es nach wie vor einer Vereinbarung. In der Gesetzesbegründung heißt es auf Seite 24 (li. Sp.):

„...Der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Regelung der Kosten muss einen Einzelfall betreffen. Damit knüpft die Regelung an die oben genannte Rechtsprechung zu vereinbarungswidrigen Beschlüssen an. Sie berücksichtigt auch, dass ein Wohnungseigentümer von einer einzelnen Änderung weniger stark als von einer generellen Abweichung betroffen wird und dass er nachteilige Auswirkungen einer abweichenden Kostenentscheidung im Einzelfall leichter erkennen kann. ... Die Formulierung „im Einzelfall zur“ macht auch deutlich, dass die Kostenregelung in Zusammenhang mit der Beschlussfassung über eine der dort bezeichneten Maßnahmen stehen muss, also einer Instandhaltung oder Instandsetzung oder einer baulichen Maßnahme oder Aufwendung gemäß § 22 Abs. 1 WEG (neu) oder einer solchen zur Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG (neu). Die letztgenannten Maßnahmen werden erfasst, weil bei ihnen die tatsächliche und rechtliche Situation derjenigen von Instandhaltungen und Instandsetzungen entspricht und es deshalb folgerichtig erscheint, beide Fallgestaltungen gleich zu regeln.“

Dem Gesetzgeber schwebte mithin vor, alle in § 16 Abs. 4 WEG genannten Anwendungsfälle gleich zu behandeln. Dass den Wohnungseigentümern (nur) bei baulichen Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG auch ermöglicht werden sollte, dem betroffenen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung vornehmen will, auch gegen dessen Willen sämtliche Folgekosten aufzuerlegen, vermag die Kammer der Gesetzesbegründung nicht einmal im Ansatz zu entnehmen.

Die Gegenauffassung führt in erster Linie Praktikabilitätserwägungen ins Feld, da ansonsten bei zukünftigem Instandsetzungsbedarf im Einzelfall die Kostenfreistellung nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG durchgesetzt werden müsste (Bärmann/Becker, a.a.O., § 16 Rdnr. 133). Dies ist dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch zuzumuten (zutreffend BeckOK WEG/Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 191). Zwar mag es zutreffen, dass ein praktisches Bedürfnis dafür existiert, dem Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG anstrebt, neben den Herstellungskosten auch sämtliche damit zusammenhängenden Folgekosten aufzuerlegen, da die übrigen Wohnungseigentümer sonst oft nicht bereit sein werden, der baulichen Veränderung zuzustimmen. Dies kann jedoch nicht über einen Beschluss gem. § 16 Abs. 4 WEG erfolgen, sondern müsste ggfs. im Wege einer Vereinbarung oder durch eine vertragliche Verpflichtung des Bauwilligen gegenüber dem Verband geregelt werden, die mit einer Reallast zu Gunsten der Gemeinschaft abgesichert werden könnte (vgl. Beck-online.GROSSKOMMENTAR/Falkner, Stand: 01.12.2015, § 16 WEG Rdnr. 225.1). Schließlich ergibt sich auch aus der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 6 WEG nichts anderes. Selbst wenn man unterstellte, dass diese den einer baulichen Veränderung nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht nur von den Herstellungs- sondern auch von den Folgekosten freistellt (str., vgl. Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 16 Rdnr. 106), bedeutet dies nicht, dass bei einer Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG, die der Regelung in § 16 Abs. 6 WEG vorgeht (§ 16 Abs. 6 Satz 2 WEG), ebenfalls Folgekosten unter den „Einzelfall“ fallen müssten. Vielmehr betreffen § 16 Abs. 4 WEG und § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG unterschiedliche Fälle. Während § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung gegen den Willen des bauwilligen Wohnungseigentümers zulässt, steht es den Wohnungseigentümern im Fall des § 16 Abs. 6 WEG frei, ob sie der baulichen Veränderung zustimmen wollen oder nicht (zutreffend BeckOK WEG/Bartholome, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 16 Rdnr. 190). Dass es Sachverhaltsgestaltungen gibt, in denen der allein mit den Herstellungs- und Folgekosten einer baulichen Veränderung belastete Wohnungseigentümer damit einverstanden ist, kann nicht maßgeblich für den Umfang der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer im Rahmen von § 16 Abs. 4 WEG sein.

Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Rahmen der Erörterungen im Termin vom 17.02.2016 auf die Entscheidung des BGH vom 18.10.2010 (V ZR 164/09) verwiesen hat, führt dies für den vorliegenden Sachverhalt nicht zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Der BGH hatte bei einer Mehrhausanlage angenommen, dass ein Beschluss über die Sanierung des Dachs des einen Gebäudes keinen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG darstelle, weil er zu einer verdeckten dauernden Änderung der Teilungserklärung führe. Eine solche abweichende Kostenverteilung entspreche nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde, da die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslösen würde. Dies sei jedoch mit § 16 Abs. 4 WEG nicht vereinbar. Auch wenn diese Entscheidung des BGH nicht den Fall der baulichen Veränderung betrifft, entnimmt ihr die Kammer doch, dass der BGH das Merkmal des Einzelfalls sehr eng auslegt. Wenn schon bei Instandsetzungsmaßnahmen kein Einzelfall mehr vorliegt, weil die abweichende Kostenverteilung bezogen auf eine konkrete Dachsanierung des einen Gebäudes der Gemeinschaft mittelbare Folgewirkungen auf die Kostenverteilung der Sanierung des anderen Gebäudedaches hat, liegt ein „Einzelfall“ erst recht nicht mehr vor, wenn dem begünstigten Eigentümer, der eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vornehmen will, für alle Zukunft die sich daraus ergebenden unabsehbaren Folgekosten überbürdet werden.

b) Auch wenn jedenfalls die zu TOP 6.1 und 6.2 gefassten Beschlüsse allstimmig gefasst wurden, sind diese nicht als Vereinbarung der Wohnungseigentümer auszulegen.

Das Hanseatische Oberlandesgericht vertritt hinsichtlich der Abgrenzung von allstimmigen Beschlüssen und Vereinbarungen zwar die Auffassung, dass insoweit eine materielle Abgrenzung vorzunehmen sei (HansOLG, ZMR 2008, 154, 155: „Eine Vereinbarung ist regelmäßig anzunehmen, wenn ein Beschluss nicht möglich wäre.“). Dies verkennt jedoch den Unterschied zwischen einer Vereinbarung, d.h. einem Vertragsschluss, der durch entgegen gerichtete Willenserklärungen zustande kommt (§§ 145 ff. BGB), und einer Stimmabgabe, bei der die anwesenden Wohnungseigentümer im Rahmen der Stimmabgabe gleichgerichtete Willenserklärungen an den Versammlungsleiter als Adressaten abgeben (vgl. Dazu BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11, NJW 2012, 3372). Zudem hat die Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter beschlusskonstitutive Wirkung (Bärmann/Klein, a.a.O., § 10 Rdnr. 177). Unabhängig davon fehlen im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 09.40.2015 jegliche Hinweise darauf, dass die Wohnungseigentümer zu TOP 6.1 und 6.2 eine Vereinbarung schließen und keine Beschlüsse fassen wollten. Nach der äußeren Form handelte es sich um Beschlüsse (Abstimmung in einer Eigentümerversammlung, Verkündung des Abstimmungs- und Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter).

c) Zu Unrecht machen die Beklagten geltend, dass die Beschlüsse nur deklaratorisch wiedergäben, was ohnehin vereinbart sei, und schon deswegen nicht nichtig seien.

Dabei verkennen sie, dass im Teilungsvertrag zwar in § 7 Abs. 1 Satz 2 (Anl. K 1) geregelt ist, dass für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen haben. Damit wurde die Instandhaltungslast für den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, der sich im Bereich einer Sondernutzungsfläche befindet, durch Vereinbarung auf den jeweiligen sondernutzungsberechtigten Sondereigentümer überbürdet, was grundsätzlich möglich und wirksam ist. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13, ZMR 2014, 899, Rn. 10, zitiert nach juris; vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Rn. 7; BayObLG, Beschluss vom 18.12.2003 – 2Z BR 203/303, ZMR 2004, 357, Rn. 13, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13, ZMR 2014, 661, Rn. 19, zitiert nach juris). Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (Kammer, Urteil vom 19.06.2013 – 318 S 101/12, ZMR 2013, 829, Rn. 16, zitiert nach juris).

Im vorliegenden Fall fehlt es bei der in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung an einer Zuweisung der Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an die Sondernutzungsberechtigten. Systematisch finden sich in § 7 des Teilungsvertrages die Regelungen über die Instandhaltungspflicht und in § 8 des Teilungsvertrages die Regelungen über die Kostentragung. In § 8 des Teilungsvertrages wird die Kostentragungspflicht der Sondernutzungsberechtigten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich ihrer Sondernutzungsfläche nicht erwähnt. Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Sondernutzungsberechtigte nur dann kostentragungspflichtig ist, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 = ZMR 2015, 239, Rn. 19, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Elzer, 25. Edition, Stand: 01.10.2015, § 21 Rdnr. 264).

Die Kammer legt den Teilungsvertrag nicht dahingehend aus, dass mit der Überbürdung der Instandhaltungslast auch die Kostentragung mit überbürdet wurde. Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ersichtlich sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris; Beschluss vom 29.01.1993 – V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 239 = NJW 1993, 1329, Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/Klein, a.a.O., § 10 Rdnr. 130). Zwar wird vertreten, dass sich die Kostentragungspflicht im Wege einer nach der Verkehrssitte orientierten Auslegung der Begründungsvereinbarung oder auch aus einer Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ergeben kann, die von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das Gemeinschaftseigentum durch alle Wohnungseigentümer das dem Sondernutzungsrecht unterliegende Eigentum ausnimmt (Bärmann/Klein, a.a.O., § 13 Rdnr. 119 unter Hinweis auf BayObLG, ZMR 2004, 357; Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 13 Rdnr. 58: „Ist der Sondernutzungsberechtigte zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, hat er im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.“). Anders als in dem vom Bayerischen Obersten Landesgericht (a.a.O.) entschiedenen Fall fehlt es in dem vorliegend auszulegenden Teilungsvertrag an jeglicher Regelung, die die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Sondernutzungsfläche dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zuweist. Der Teilungsvertrag enthält auch weder die Regelung, dass der Sondernutzung einzelner Eigentümer unterliegende Flächen oder Gebäudeteile hinsichtlich der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung wie Sondereigentum behandelt werden sollen, noch ist dem Teilungsvertrag sonst zu entnehmen, dass mit der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auch die Kosten mit überbürdet werden sollten. Soweit es in § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung heißt, dass für die Pflege der im Sondernutzungsrecht von Eigentümern stehenden Gartenflächen von den berechtigten Eigentümern der von der Eigentümergemeinschaft zur Pflege der sonstigen Grundstücksflächen herangezogene Dienstleister zu beauftragen ist, enthält auch diese Regelung keine Aussage darüber, dass die berechtigten Eigentümer die Kosten der Gartenpflege ihrer Sondernutzungsflächen allein tragen müssen.

Zwar verkennt die Kammer nicht, dass es nicht dem wohnungseigentumsrechtlichen Regelfall entspricht, dass sich die Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung der Befugnis begeben, über die Instandsetzung und Instandhaltung von bestimmten Bereichen bzw. Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden mit der Folge, dass Beschlüsse nichtig wären, mit denen sie die Instandhaltungs- und Instandsetzungsbefugnis wieder an sich ziehen (vgl. Kammer, Urteil vom 19.06.2013 – 318 S 133/13, ZMR 2014, 661), aber gleichwohl anteilig die Kosten für die vom Sondernutzungsberechtigten durchzuführenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anteilig mit tragen müssen. Die Wohnungseigentümer haben es jedoch insoweit in der Hand, durch klare und eindeutige Regelungen in der Teilungserklärung die Frage der Kostentragung für Sondernutzungsflächen zu regeln. Versäumen sie dies, gilt im Zweifel die vereinbarte allgemeine Kostenverteilungsregelung bzw. § 16 Abs. 2 WEG.

4.

Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die vom Kläger angegriffenen Beschlüsse insgesamt und nicht jeweils nur hinsichtlich des Teils, in dem die Folgekosten für die beschlossenen Baumaßnahmen den jeweils berechtigten Eigentümern überbürdet wurden, nichtig sind. Dies ergibt sich aus einer analogen Anwendung der gesetzlichen Regelung des § 139 BGB im Wohnungseigentumsrecht.

Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise für ungültig erklärt werden. Dies ist aber nicht der Fall, wenn der unbeanstandet gebliebene Teil nicht sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, Rn. 23, zitiert nach juris). Das Gericht ist im Beschlussanfechtungsverfahren nicht befugt, die im Beschluss getroffene Regelung inhaltlich zu ändern, oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen. Vielmehr hat es sich auf die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses zu beschränken (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11, ZMR 2013, 212, Rn. 9, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 11.03.2015 – 318 S 133/14, Rn. 32, juris).

Im vorliegenden Fall fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnungseigentümer den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die baulichen Veränderungen auch dann gestattet hätten, wenn diese neben den Herstellungskosten nicht auch zur Tragung der Folgekosten verbindlich verpflichtet worden wären und diese in jedem Instandsetzungsfall dem begünstigten Eigentümer neu durch Beschluss zugewiesen werden müssten.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO. Die erstinstanzliche Entscheidung ist gem. § 708 Ziff. 10 Satz 2 ZPO ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Sache hat grundsätzlich Bedeutung. Zudem erfordern die Fortbildung des Rechts und die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Auftreten der Frage, ob bei der Beschlussfassung über die Kosten einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ein Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG vorliegt, wenn durch den Beschluss nicht nur über die Herstellungskosten, sondern auch die Folgekosten entschieden wird, ist in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten. Aufgrund dessen ist das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (BGH, Urteil vom 04.07.2002 – V ZB 16/02, BGHZ 151, 221 = NJW 2002, 3029; Zöller/Heßler, ZPO, 31. Auflage, § 543 Rdnr. 11). Unabhängig davon weicht die Kammer hinsichtlich der Auslegung des Merkmals „Einzelfall“ im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG bei baulichen Veränderungen von dem Urteil des LG Itzehoe vom 12.07.2011 – 11 S 51/10 (ZMR 2012, 219) ab. Die vorstehende Frage ist klärungsbedürftig, da auf die Berufung der Beklagten das angefochtene Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen gewesen wäre, wenn die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 4 WEG bei baulichen Veränderungen auch die Folgekosten mit umfassen würde.