Bundesgerichtshof Urteil, 22. Nov. 2013 - V ZR 46/13
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird auf die Anschlussberufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts Bielefeld vom 8. März 2012 dahingehend abgeändert, dass die Klage auch hinsichtlich der Anfechtung der in der Eigentümerversammlung am 20. August 2010 zu TOP 7 c), 7 d) und 7 g) gefassten Beschlüsse abgewiesen wird.
Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 83 % und die Beklagten zu 17 %.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 7 (1) der Teilungserklärung hat jeder Gemeinschafter die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Nach § 7 (2) umfasst diese Verpflichtung insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Schließlich heißt es in § 7 (4): „Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung des Ge- bäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade , der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer mit 2/3-Mehrheit.“
- 2
- In der Eigentümerversammlung am 20. August 2010 wurde - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - zu TOP 7 c) mehrheitlich die Instandsetzung einer Kellerausgangstür beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum der Beklagten zu 1 stehenden Kellerraum führt. In Ausführung dieses Beschlusses wurde die Tür ausgetauscht. Zu TOP 7 d) beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechslung einer Nebenausgangstür der zum Teileigentum der Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Schließlich genehmigten die Eigentümer zu TOP 7 g) - wiederum mehrheitlich - nachträglich den Austausch der Fenster in der dem Beklagten zu 2 gehörenden Wohnung Nr. 3.
- 3
- Die Klägerin hat u.a. die vorgenannten Beschlüsse angefochten. Das Amtsgericht hat diese für nichtig erklärt. Die dagegen gerichtete Anschlussberufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der insoweit zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Durchsetzung der Anschlussberufung und damit insoweit die Abweisung der Klage erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1 für die Instandsetzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Kellerausgangstür zuständig. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb nicht befugt gewesen, zu TOP 7 c) den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür der Garage obliege allein der Beklagten zu 1, so dass der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz zur Beschlussfassung zu TOP 7 d) gefehlt habe. Dasselbe gelte für die Beschlussfassung zu TOP 7 g); allein der Beklagte zu 2 sei zur Instandsetzung der Fenster verpflichtet.
II.
- 5
- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 6
- 1. Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch der Türen und Fenster zuständig (§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen an dem Sondereigentum der Beklagten , für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN), weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.
- 7
- a) Die Kellerausgangstür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der Beklagten zu 1 gehörenden Sondereigentumseinheit „Kellerraum“ und dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehört sie, wie eine Wohnungseingangstür, räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12 Rn. 10 f. [zur Veröffentlichung bestimmt]).
- 8
- b) Für die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der Garage zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch diese Tür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum.
- 9
- c) Dasselbe gilt für die Fenster in der Wohnung Nr. 3 (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 7).
- 10
- 2. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, aaO). Daran fehlt es hier.
- 11
- a) Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern sowie zu Veränderungen der Fenster enthalten § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung. Die Auslegung dieser in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bestimmungen unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutungen der Eintragung ergeben, weil sie auch Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binden. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (siehe nur Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, aaO, Rn. 8).
- 12
- b) Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt die Auslegung durch den Senat, dass die Regelungen in § 7 (1), § 7 (2) und § 7 (4) der Teilungserklärung den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den Beklagten zuweist.
- 13
- aa) Die genannten Bestimmungen verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen (§ 7 (1) und § 7 (2)). Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und - wie bei Wohnungsabschlusstüren - der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, 1723 Rn. 9). Ob das im Einzelfall zutrifft oder nicht, ist unerheblich.
- 14
- bb) Nach § 7 (4) unterliegen Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Aus dieser Regelung lässt sich keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie enthält lediglich eine Modifizierung des Mehrheitsprinzips durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und somit eine bloße Stimmrechtsregelung.
- 15
- 3. Anhaltspunkte dafür, dass die Beschlüsse, welche Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und deshalb ungültig sind, enthalten weder das Berufungsurteil noch die Revisionserwiderung der Klägerin.
III.
- 16
- 1. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es mit der Revision angefochten wird (§ 562 Abs. 1 ZPO). Insoweit ist die Sache zur Endentscheidung reif, so dass der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das führt zum Erfolg der Anschlussberufung der Beklagten und damit zur Abweisung der Klage in dem angefochtenen Umfang.
- 17
- 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Roth Brückner
AG Bielefeld, Entscheidung vom 08.03.2012 - 5 C 824/10 -
LG Dortmund, Entscheidung vom 31.01.2013 - 17 S 103/12 -
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Annotations
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.