Landgericht Dessau-Roßlau Urteil, 03. März 2016 - 5 S 164/15
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Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 20.08.2015 (122 C 4147/14) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung Zwingerstr., in H., vom 03.12.2014 zum Tagesordnungspunkt 2 wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zutragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Wert für das Berufungsverfahren wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
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Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO).
II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg, so dass auf die Berufung der Kläger das Urteil des Amtsgerichts Halle abzuändern und der Beschluss vom 03.12.2014 zu TOP 2 für ungültig zu erklären war.
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Zwar fehlt dem Beschluss nicht die erforderliche Mehrheit, weil die Vollmachten nicht als Anlage zur Niederschrift genommen worden sind. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine solche Pflicht nicht vor. Aber selbst wenn die Teilungserklärung eine solche vorsähe, liegt in dem Mangel ein bloßes Nachweiserfordernis, welches nicht die Unwirksamkeit der erteilten Vollmacht zur Folge hat.
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Allerdings entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
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Dabei kann dahinstehen, dass es an einem Beschluss fehlt, der die Verwalterin mit Stimmenmehrheit nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG ermächtigt, ein solches Rechtsgeschäft für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. Denn das Wohnungseigentumsgesetz schließt die nachträgliche Genehmigung einer Maßnahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht aus. Ebenso kann dahinstehen, inwieweit die Installation des Kabelanschlusses als eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG darstellt.
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Denn jedenfalls dient die Installation des - weiteren - Internetanschlusses über eine Anlage der Firma M. unstreitig allein und ausschließlich dem Sondereigentum Nr. 2 der Beklagten zu 2. Damit aber liegt ein Verstoß gegen § 16 WEG vor. Denn die Kosten für den Betrieb der Anlage M. wird über den Allgemeinstrom abgerechnet, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kosten zu tragen hat. Ein Verstoß gegen § 16 WEG, dass jeder Wohnungseigentümer anteilig die Kosten des gemeinschaftlich genutzten Eigentums zu tragen hat, liegt selbst dann vor, wenn die Stromkosten - wie vom Amtsgericht angenommen - marginal sind, zumal den Klägern zuzugeben ist, dass diese weder angegeben, noch errechenbar sind.
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Hinzu kommt, dass auch die Entwicklung durch den Anschluss weiterer, Wohnungseigentumsfremder Nutzer nicht absehbar ist. Damit aber werden die Wohnungseigentümer durch den Nutzungsvertrag nicht nur mit den Kosten eines weiteren Internetanschlusses belastet, weil „der Strom für die zur Versorgung des Gebäudes erforderlichen Bauteile zu Lasten des Gebäudeeigentümers“ geht. Überdies haben die Wohnungseigentümer keinen Einfluss auf die Dimension des Zusammenschlusses, mit dem sie sich über die Nutzungsvereinbarung einverstanden erklärt haben, sofern sich aus wirtschaftlichen oder objektiv notwendigen Gründen mehrere Objekte an einem Hausübergabepunkt anschließen lassen sollten. Die finanzielle Tragweite ist nicht kalkulierbar; denn dem Vertrag ist nicht ansatzweise zu entnehmen, in welcher Höhe sich die Kosten bei einem Anschluss Dritter bewegen. Dabei kann die Kündigungsregelung diese unübersehbaren Risiken nicht mildern, zumal das Widerrufsrecht für den Fall ausgeschlossen ist, dass mit den Mietern des Grundstückes Anschlussverträge bestehen; eine Kündigung ist danach auf Dauer ausgeschlossen, wenn Dritte angeschlossen sind. Aus diesem Grunde aber ist der Kammer eine etwaige Gestaltungsmöglichkeit hinsichtlich des angefochtenen Beschlusses, etwa in Ergänzung, dass die Kosten des Anschlusses allein die Beklagte zu 2. zu tragen habe, verwehrt.
III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Der Streitwert bemisst sich nach § 49 a Abs. 1 WEG, § 3 ZPO.
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Die Revision war nicht zuzulassen; denn es handelt sich weder um eine Rechtssache grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
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Annotations
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
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untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.