Die Klägerin macht gegen den Beklagten Zahlungsansprüche geltend wegen des Erwerbs einer Immobilie.
Mit notarieller Urkunde vom 23.4.2007 (Anlage K 1) unterbreitete die Klägerin der ... (fortan: ... ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über die in Bl. 7 der Anlage K 1 näher bezeichnete Immobilie zum Kaufpreis von 70.000 EUR. Dieses Angebot hat der Beklagte mit notarieller Urkunde vom 16.5.2007 (Anlage K 4) in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Komplementärin der ... angenommen. Auf den finanzierten Kaufpreis sowie an Zahlungen an die Hausverwaltung, auf Vermittlungs- und Verwalterentgelte, auf Grundsteuer und auf Jahreskurbeiträge hat die Klägerin insgesamt 59.559,52 EUR geleistet, im Gegenzug hat sie 26.205 EUR an Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt.
Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte hafte ihr wegen vorsätzlicher arglistiger Täuschung über den tatsächlichen Wert der Immobilie. Die Immobilie sei nämlich sittenwidrig überteuert verkauft worden, der Verkehrswert habe höchstens 32.000 EUR betragen. Sie sei überdies bei dem Kaufvertragsabschluss überrumpelt worden.
Nach Umstellung der Schadensberechnung (nunmehr: bezahlte Beträge abzüglich erzielter Mieteinnahmen) beantragt die Klägerin zuletzt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 33.300 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2013 zu zahlen sowie dieser vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.761,08 EUR zu erstatten.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der aus deren Kaufvertrag mit der ... vom 23.4./16.5.07 und deren Darlehensvertrag mit der ... vom 11.5.07 resultiert und über den Betrag in Ziff. 1 hinausgeht.
3. Die Verpflichtungen des Beklagten erfolgen Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung des im Grundbuch des AG Viechtach, Bezirk ... Blatt ... eingetragenen 55,69/1000 Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 a und dem zugeordneten Sondernutzungsrecht an den Kfz-Stellplätzen Nrn. S 22 und S 23.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin bei dem Kaufvertragsabschluss überrumpelt worden sei. Der Verkaufspreis sei nicht überhöht, sondern vielmehr an einem damals erstellten Wertgutachten orientiert gewesen. Der Anspruch der Klägerin sei überdies verjährt. Eine vorwerfbare Handlung des Beklagten sei nicht festzustellen.
Zum sonstigen Vorbringen der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... (Gutachten vom 26.4.15, Bl. 68 ff. d.A.; nebst Ergänzung vom 26.6.15, Bl. 93 ff. d.A.; nebst weiterer Ergänzung vom 15.12.2015, Bl. 114 ff. d.A.), das dieser im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 14.7.2016 (Bl. 142 ff. d.A.) näher erläutert und vertieft hat.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
I.
1. Zunächst ist darauf zu verweisen, dass eine Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrages nicht etwa schon deshalb in Betracht kommt, weil es nicht zum wirksamen Abschluss des Kaufvertrages der Parteien gekommen wäre. Bedenken bestehen zwar insofern, als in dem Kaufvertragsangebot der Klägerin eine unangemessenen lange Angebotsfrist enthalten ist. Gem. K 1 (Bl. 2) ist nämlich das Angebot der Klägerin „auf die Dauer von 6 Wochen gerechnet ab dem heutigen Beurkundungstag unwiderruflich und kann ab diesem Zeitpunkt schriftlich widerrufen werden. Wird das Angebot widerrufen, erlischt es mit Ablauf von einem Kalendermonat, nachdem der Widerruf dem Angebotsempfänger zugegangen ist. Bis zum Ablauf dieser Frist kann das Angebot jederzeit noch angenommen werden.“ Dies bedeutet, dass die Klägerin an ihr Vertragsangebot für die Dauer von 6 Wochen plus einen Monat gebunden war. Bei – wie hier – finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, selbst wenn deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, kann aber der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen erwartet werden (BGH, Urteil vom 11.6.2010 – V ZR 85/09, RdNr. 8, 12; Urteil vom 27.9.2013 – V ZR 52/12, RdNr. 12; Urteil vom 26.2.2016 – V ZR 208/14, RdNr. 11). Dieser Zeitraum wird hier bei Weitem überschritten. Dies ist indessen unschädlich, weil der Beklagte für die Verkäuferin das Angebot der Klägerin bereits am 16.5.2007, also 24 Tage nach Abgabe des Angebotes, und somit rechtzeitig angenommen hat.
2. Etwaige Ansprüche der Klägerin sind nicht verjährt; der Beklagte hat keinerlei Vortrag dazu gehalten, ab welchem Zeitpunkt bei der Klägerin Kenntnis oder auf grober Fahrlässigkeit beruhende Unkenntnis (§ 1991 Nr. 2 BGB) der anspruchsbegründenden Umstände vorgelegen haben soll.
3. Der Kaufvertrag, der somit zwischen den Parteien zustandegekommen ist, ist weder nach § 138 I noch nach § 138 II BGB nichtig noch kann die Klägerin von dem Beklagten, wie klägerseits geltend gemacht, unter dem Gesichtspunkt des § 826 BGB Schadensersatz in Gestalt der Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer vorsätzlichen arglistigen Schädigung fordern. Denn die Beweisaufnahme hat ergeben, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, also hinsichtlich des Kaufpreises der Immobilie, nicht vorliegt.
a) Vorab ist darauf zu verweisen, dass das Vorbringen der Klägerin, der Notar habe die gem. § 17 II a Beurkundungsgesetz geforderte Wartefrist von 2 Wochen nicht eingehalten, unbehelflich ist, weil in keiner Weise dargestellt wurde, inwieweit die Verkäuferin oder den für diese handelnden Beklagten hieran eine Verantwortung treffen sollte. Hierfür ist auch nichts ersichtlich.
b) Desweiteren ist unbehelflich, wie im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 14.07.2016 erörtert wurde, dass, wie die Klägerin behauptet, die Verkäuferin die gesamte Wohnungsanlage zu einem Verkehrswert von 230.000 EUR erworben hat. Es kann dahinstehen, ob dies in tatsächlicher Hinsicht zutrifft. Denkbar ist nämlich insoweit, dass die hiesige Verkäuferin als damalige Käuferin (vertreten durch den Beklagten) ein besonders „günstiges Geschäft“ gemacht hat in der Form, dass sie dem damaligen Verkäufer einen besonders niedrigen Kaufpreis der Gesamtimmobilie abgerungen hat. Ob dies auf besonderem Verhandlungsgeschick des Beklagten oder aber auf Täuschungshandlungen des Beklagten gegenüber dem damaligen Verkäufer beruht, kann gleichfalls dahinstehen. Selbst im für den Beklagten ungünstigsten Fall würde dies allenfalls bedeuten, dass der damalige Verkäufer gegen den Beklagten und/oder gegen die ... Ersatzansprüche haben könnte. Für die Frage, ob der hiesige Beklagte als für die ... Handelnder gegenüber der Klägerin in zu beanstandender Art und Weise aufgetreten ist, kommt es hingegen allein auf die Frage an, ob sich der der Klägerin abverlangte Kaufpreis in einem hinzunehmenden Rahmen bewegt oder nicht. Auf die Vorgeschichte des Erwerbs der Gesamtimmobilie durch den Beklagten bzw. durch die ... kommt es hingegen nicht an.
c) Eine zu beanstandende Überteuerung der Immobilie, die die Klägerin zum beurkundeten Preis von 70.000 EUR unter Einsatz einer Finanzierung erworben hat, ist aber nicht festzustellen. Insoweit wird auf die schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen sowie auf dessen mündliche Erläuterung im Termin vom 14.07.2016 verwiesen, wonach der Verkehrswert der Immobilie 40.000 € beträgt:
aa) Der Sachverständige ... ist seit Jahrzehnten als insbesondere mit den hiesigen regionalen Verhältnissen überaus vertrauter und kompetenter Gutachter gerichtsbekannt. Soweit der Klägervertreter gegen die Anknüpfungstatsachen, die der Sachverständige zugrunde gelegt hat, sowie gegen die durch ihn hieraus gezogenen Schlussfolgerungen Einwendungen erhoben hat, hat der Sachverständige diese erschöpfend erledigt. Das Gericht macht sich daher – nach eigener kritischer Prüfung – die schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen in vollem Umfang zu eigen.
bb) Die mündlichen Ausführungen des Sachverständigen zu den Einwendungen der Klägerseite im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 14.07.2016 bestätigen die Richtigkeit des Gutachtens und der Ergänzungsgutachten.
(1) So hat der Sachverständige etwaige Baumängel bzw. Schäden (Gutachten vom 26.04.2015; S. 8), die er gerade nicht feststellen konnte, mit einem allgemeinen Minderungsvorbehalt berücksichtigt, der nicht auf einer konkreten Berechnung anhand von Schäden und Mängeln, sondern zutreffend darauf beruht, dass der potentielle Käufer stets einen derartigen Vorbehalt anbringen wird. Diesem Vorbehalt kann naturgemäß nur eine Schätzung zugrundeliegen (10.000 € für die gesamte Immobilie, die dann auf den Miteigentumsanteil herunterzurechnen waren, sowie für das Sondereigentum pauschal 1.500 €).
(2) Der Sachverständige hat auch darauf hingewiesen, dass die Wohnung nicht renoviert war, so dass ein potentieller Käufer insoweit erneut einen Minderungsbetrag ansetzen würde, der zutreffend pauschal mit 1.500 € veranschlagt wurde.
(3) Hinsichtlich des geschätzten Mietzinses je Stellplatz in Höhe von 7,00 € pro Monat hat der Sachverständige zutreffend darauf verwiesen, dass in gut frequentierten Lagen ein Preis von 10,00 € für angemessen zu halten wäre. Umgekehrt sei ihm ein Preis von 5,00 € bislang nicht untergekommen. Angesichts der Ortsrandlage der hier streitgegenständlichen Immobilie halte er deshalb die 7,00 € Monatsmiete für angemessen; eine Monatsmiete von 10,00 € halte er dagegen für überhöht.
(4) Die Frage nach der „rückläufigen Marktlage seit 2004“, die mit 5 % veranschlagt wurde (S. 14 d. Ausgangsgutachtens), hat der Sachverständige überzeugend mit einem Verweis auf die insgesamt rückläufige Marktlage im Bereich ... beantwortet. Hierzu gebe es keiner objektivierbaren Feststellungen, etwa Statistiken. Diese Einschätzung beruhe vielmehr auf einer Beobachtung der Marktentwicklung seit den als Vergleichswert zugrunde zu legenden Verkäufen aus den Jahren 2004 und 2005. Zwiesel und auch Bodenmais hätten im damaligen Zeitraum eine Ausnahme gebildet hinsichtlich des Bevölkerungswachstums. Gleichwohl sei damals eine negative Tendenz hinsichtlich der Marktpreise feststellbar gewesen. In der Zwischenzeit habe sich dies aber geändert, der Bedarf sei gestiegen und damit habe sich auch die Marktlage verbessert.
(5) Hinsichtlich der Hausgeldabrechnungen (Anlagen zu Bl. 93 d.A.) hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, er habe die Verwaltungskosten mit 180,00 € übernommen. Die restlichen Aufwendungen (zum Beispiel ..., Bewegungsmelder etc.) habe er nicht zuordnen können, weil solche Beträge üblicherweise aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt würden. Er habe die Instandhaltungskosten auf 8,50 € pro qm Wohnfläche veranschlagt, welcher Betrag sich aus der II. Berechnungsverordnung ergebe, die in der Regel als Erfahrungswert akzeptiert werde. Bei einer dauerhaft signifikanten Abweichung von diesem objektiven Wert sei davon auszugehen, dass der Verwalter nicht ordnungsgemäß gewirtschaftet habe. Als Instandhaltungsrücklage ergebe sich daher aus der Multiplikation der Wohnfläche von 42,90 qm mit den vorgenannten 8,50 € pro qm eine richtige Instandhaltungsrücklage von 364,65 €.
(6) Obwohl im Bundesgebiet Verwalterentgelte bis zu 287,40 € möglich sind, hält der Sachverständige für die hiesige Immobilie, auch angesichts des Marktumfeldes, den tatsächlich bezahlten Betrag in Höhe von 180,00 € für angemessen. Er halte es dagegen nicht für richtig, unter Anwendung des § 19 II ImmoWertVO die Eigenleistung bei der Verwaltung des Eigentümers erhöhend zu berücksichtigen bis zu einem Gesamtbetrag von 280,00 €. So etwas sei ihm in der hiesigen Region noch nicht untergekommen; dies möge vorkommen bei großen Anlagen in Zentrumslage mit einer Vereinbarung, dass dem Verwaltungsbeirat eine Vergütung bezahlt wird.
(7) Hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten von 661,00 € (S. 15 des Gutachtens) hat der Sachverständige überzeugend auf seine Berechnung gemäß S. 4 des Ergänzungsgutachtens (Bl. 117 d.A.) verwiesen.
(8) Zur Frage der Dominanz des Ertragswertes hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass für Vergleichswerte die Datenlage äußerst gering war (nur 3 Wohnungsverkäufe, wobei man „nach den Regeln unseres Handwerks 20 Vergleichspreise braucht, wenn man die Wertermittlung allein auf diese Verfahrensweise stützen will“), anders als beim Ertragswert, weshalb er sich für das Ertragswertverfahren entschieden habe
d) Hiernach ist von einem tatsächlichen Verkehrswert der streitgegenständlichen Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbes von 40.000 Euro auszugehen. Dies bedeutet rechnerisch, dass der Verkehrswert der Immobilie 57 % des Kaufpreises betrug, oder anders gewendet: Der Kaufpreis war „lediglich“ um 75 % überhöht. Das Gericht sieht keinerlei Veranlassung, von der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung aufgestellten und beibehaltenen 90 %-Schwelle abzuweichen. Eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises ist daher, wie dargestellt, nicht festzustellen.
e) Auch im Übrigen sind Anhaltspunkte für eine vorsätzlich sittenwidrige Schädigung der Klägerin im Sinne des § 826 BGB oder für ein insgesamt sittenwidriges Verhalten des Beklagten gem. § 138 I BGB nicht zutage getreten. Der Beklagte wendet insoweit schon im Ansatz zutreffend ein, dass klägerseits ein ausreichender Vortrag etwa zu einem mit der Finanzierung verbundenen Geschäft nicht vorliegt. Der Kreditvertrag der Klägerin (K3 letztes Blatt) zeigt vielmehr, dass sich die Klägerin um die Person des Verkäufers keinerlei Gedanken gemacht hat und bis zuletzt nicht wusste, wer überhaupt ihr Verkäufer sein sollte.
Inwiefern die Klägerin, insbesondere durch den Beklagten, „überrumpelt worden sein soll“, ist gleichfalls nicht ersichtlich. Insbesondere fehlt – wie dargestellt – jeglicher Vortrag dazu, inwieweit der Beklagte an der Nichteinhaltung der dem Notar obliegenden Wartepflicht beteiligt gewesen sein soll. Hierfür ist auch nichts ersichtlich.
4. Die Klage war daher insgesamt abzuweisen, sodass es auf die Frage der zutreffenden Schadensberechnung nicht ankommt.
II.
Kosten: § 91 I ZPO
Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 S. 1 ZPO.
Der Streitwert bemisst sich an der jeweiligen Hauptforderung, wobei das Gericht pauschal den jeweils ergänzend gestellten Feststellungsanspruch mit 10 % der Hauptforderung bewertet hat.
...
Vorsitzender Richter am Landgericht
Verkündet am 30.08.2016
...
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
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