Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2006 - XII ZR 48/03
Referenzen - Gesetze
Referenzen - UrteileGericht
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt von der Beklagten den Ausgleich eines Mietausfallschadens sowie den Ersatz von Um- und Rückbaukosten.
- 2
- Die Klägerin erstellte in den Jahren 1997 bis 2000 in M. das Geschäftshaus "S. ". Die Beklagte betreibt einen Kunsthandel mit Galerie und interessierte sich Anfang Februar 1999 für die Anmietung eines Bauteils (Erdgeschoß bis 2. OG) des klägerischen Bauvorhabens. Ursprünglich hatte die Klägerin, die bei der Vermietung von der H.Bank vertreten wurde, vorgesehen, jedes Stockwerk gesondert zu vermieten. In der Folgezeit fanden zwischen den Parteien detaillierte Verhandlungen über einen Mietvertrag sowie die Anpassung der Räumlichkeiten an die Bedürfnisse der Beklagten statt. Am 30. April 1999 wurde der Beklagten der Entwurf eines Mietvertrages übersandt. Der Mietzins sollte 7 % des Umsatzes, mindestens jedoch monatlich 43.277,45 DM zuzüglich MWSt betragen. Die Mietzeit war auf 10 Jahre festgelegt. Die Fertigstellung des Gebäudes und die Übernahme der Mietflächen durch die Beklagte war für das erste Quartal 2000 vorgesehen. Nach einem Besprechungsprotokoll der Parteien vom 28. Juni 1999, das auch vom Geschäftsführer der Beklagten unterschrieben ist, hat die Beklagte bestimmte Umbaukosten übernommen. Außerdem ist in dem Protokoll vermerkt, dass der Bauherr einer Werbeschrift des Mieters an der Außenwand des 2. OG nicht zustimme. In einem Telefonat vom 20. September 1999 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie nicht mehr die Absicht habe, das 2. OG mitzumieten. Im selben Telefonat stellte die Klägerin der Beklagten ein Angebot über den Abschluss eines modifizierten Mietvertrages in Aussicht. Hierzu kam es jedoch nicht. Vielmehr schrieb ihr die Klägerin am 27. September 1999, dass die bauliche Überprüfung leider ergeben habe, dass eine Abtrennung des 2. OG ohne hohen zeitlichen und kostenmäßigen Aufwand nicht mehr möglich sei. Da die Beklagte den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet habe und die Übergabe des Ladens im Januar 2000 vorgesehen sei, werde die Klägerin umgehend einen anderen Mieter für die Fläche suchen. Entsprechend sehe sich die Klägerin nicht mehr an ihr Angebot gebunden.
- 3
- Die Beklagte hat im Folgenden vergeblich versucht, weitere Vertragsverhandlungen mit der Klägerin zu führen. Mit der am 10. Mai 2001 eingereichten und am 23. Mai 2001 zugestellten Klage macht die Klägerin gegen die Beklagte Um- und Rückbaukosten in Höhe von 206.048,39 DM sowie einen Miet- ausfallschaden von 100.000 DM als Teilbetrag geltend. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 2. Mai 2002 der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten das Grundurteil des Landgerichts dahingehend abgeändert, dass die Klage dem Grunde nach nicht berechtigt sei, soweit die Klägerin den Ersatz eines Mietausfallschadens geltend mache. Die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision greift die Beklagte das Berufungsurteil an, soweit es zu ihrem Nachteil ergangen ist. Die Klägerin begehrt im Wege der Anschlussrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Abweisung der Klage. Die Anschlussrevision der Klägerin hat hingegen keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, habe die Klägerin gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz ihres Mietausfallschadens. Als Anspruchsgrundlage komme mangels einer speziellen mietrechtlichen Vorschrift § 326 BGB a.F. in Betracht. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift seien jedoch nicht erfüllt, weil die Klägerin der Beklagten keine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt habe. Hierfür würden strenge Anforderungen gelten, die nicht erfüllt seien, weil der "Rücktritt" der Beklagten im Telefonat vom 20. September 1999 kein endgültiges "Nein" gewesen sei. Dies ergebe sich aus den Angaben des Geschäftsführers der Beklagten sowie aus den Aussagen der Zeuginnen N. und S., die für die Vermietung der Gewerbeflächen zuständig gewesen seien. Die Klägerin könne ihren Anspruch auf Mietausfall auch nicht auf eine positive Vertragsverletzung der Beklagten stützen. Denn auch diese Anspruchsgrundlage setze wie § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine endgültige Erfüllungsverweigerung voraus. Eine solche habe jedoch nicht vorgelegen.
- 6
- Allerdings hafte die Beklagte nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten. Dies gelte unabhängig davon, ob zwischen den Parteien ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen sei oder nicht. Eine Haftung aus culpa in contrahendo sei deswegen gegeben, weil die Beklagte ohne triftigen Grund ab dem 20. September 1999 das 2. OG nicht mehr habe nutzen und dafür keine Miete habe bezahlen wollen, obwohl sie das 2. OG anfangs habe übernehmen wollen und damit die Klägerin zu erheblichen Vorleistungen veranlasst habe. Die Tatsache, dass der Beklagten nicht gestattet worden sei, eine Werbeaufschrift anzubringen, stelle keinen triftigen Grund dar, die Verhandlungen abzubrechen. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass dem Geschäftsführer der Beklagten spätestens seit dem 28. Juni 1999 bekannt gewesen sei, dass der Bauherr die von der Beklagten gewünschte Beschriftung ablehne. Die Klägerin könne deshalb gemäß §§ 249 ff. BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie sie ohne das schädigende Ereignis gestanden hätte; demnach könne sie den Ersatz der Um- und Rückbaukosten verlangen. Dieser Anspruch sei selbst dann nicht verjährt, wenn § 558 BGB anwendbar sei. Dessen sechsmonatige Verjährungsfrist beginne nämlich nicht vor Eintritt der Fälligkeit zu laufen. Die Fälligkeit trete grundsätzlich erst mit der Klagbarkeit der geltend gemachten Forderung ein, bei einer Leistungsklage, die die Zahlung eines bestimmten Betrages zum Gegenstand habe, folglich erst mit der Möglichkeit, den Anspruch genau zu beziffern. Dies aber habe die Klägerin bis kurz vor Klageerhebung nicht gekonnt, weil ihr nicht alle Rechnungen vorgelegen hätten. Daher sei durch die am 23. Mai 2001 zugestellte Klage der Lauf der Verjährungsfrist gemäß § 209 Abs. 1 BGB a.F. wirksam unterbrochen worden.
II.
- 7
- Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 8
- 1. Zu Recht allerdings hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Mietausfallschaden verneint. Dabei ist im Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin davon auszugehen, dass die Parteien tatsächlich einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Aber auch dann steht der Klägerin, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls deswegen nicht zu, weil die Klägerin der Beklagten - insoweit unstreitig - keine Nachfrist gesetzt noch die Beklagte die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig abgelehnt hat. Allerdings richtet sich ein etwaiger Anspruch der Klägerin nicht nach § 326 Abs. 1 BGB a.F. Diese Vorschrift kommt nämlich von vornherein schon deswegen nicht zur Anwendung, weil am 20. September 1999, als die Parteien miteinander telefonierten, die Beklagte mit keiner Hauptpflicht aus dem Mietvertrag in Verzug war. Vielmehr sollte sie zur Mietzahlung erst im Jahr 2000 nach Fertigstellung des Mietobjekts verpflichtet sein. Stattdessen kommen die Grundsätze der positiven Vertragsverletzung zur Anwendung , wenn der Schuldner vor Fälligkeit die Erfüllung des Vertrages verweigert (vgl. BGH Urteil vom 18. Dezember 1985 - VIII ZR 47/85 - NJW 1986, 842, 843). Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs ist allerdings auch insoweit , dass der Schuldner, sofern, wie hier, keine Nachfristsetzung erfolgt, die Vertragserfüllung ernstlich und endgültig verweigert. Dass die Beklagte bei dem Telefonat vom 20. September 1999 eine solche Erklärung abgegeben habe, hat das Oberlandesgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise verneint. Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf die Aussagen der Zeuginnen N. und S., die für die Vermietung der Flächen zuständig waren, und die Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin. Die Anschlussrevision vermag nicht darzulegen, dass dem Oberlandesgericht bei Würdigung dieser Aussagen ein revisionsrechtlich erheblicher Fehler unterlaufen sei. Im Gegensatz zu den Ausführungen der Anschlussrevision ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Schreiben der Klägerin vom 27. September 1999 geschlossen hat, die Klägerin selbst habe den "Rücktritt" der Beklagten nicht als endgültige Erfüllungsverweigerung des Vertrages aufgefasst. Denn die Zeugin S. hat bei ihrer Einvernahme bekundet, dass das Schreiben vom 27. September 1999 verfasst worden sei, um der Beklagten mitzuteilen, dass das Angebot vom 20. September 1999 über die Vermietung der um das 2. OG verminderten Fläche nicht aufrechterhalten werde. Entgegen den Ausführungen der Anschlussrevision sind die Feststellungen des Oberlandesgerichts nicht deshalb widersprüchlich , weil es einerseits angenommen hat, die Beklagte habe im Telefonat vom 20. September 1999 die Vertragserfüllung nicht ernstlich und endgültig abgelehnt, und weil es andererseits bei der Frage, ob die Beklagte ein Verschulden bei Vertragsschluss treffe, davon ausgegangen sei, die Beklagte habe die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ohne triftigen Grund abgebrochen. Vielmehr widersprechen sich die beiden Auslegungen der Erklärung der Beklagten nicht, sondern sind nebeneinander möglich.
- 9
- 2. Was die Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Be- klagte danach auf die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (vgl. BGH Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 - NJW 1996, 1884, 1885; Bub/Treier/Reinstorf Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m.N.). Dieser Ausgangspunkt wird von der Revision auch nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt jedoch, dass das Berufungsgericht diese Grundsätze fehlerhaft angewandt und wesentlichen Tatsachenvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen habe. Insbesondere habe die Beklagte die Verhandlungen nicht abgebrochen. Vielmehr habe die Klägerin im Telefonat vom 20. September 1999 ihr gegenüber den Eindruck erweckt, dass der Abschluss eines Mietvertrages ohne das 2. OG unproblematisch möglich sei. Dann aber habe die Klägerin, wie sich aus dem Schreiben vom 27. September 1999 ergebe, ihrerseits die Verhandlungen mit der Beklagten abgebrochen. Diese Umstände aber habe das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen.
- 10
- Es obliegt dem Tatrichter, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, ob der erforderliche Vertrauenstatbestand erfüllt ist. Im vorliegenden Fall kann jedoch dahingestellt bleiben, ob dem Oberlandesgericht hierbei der von der Revision gerügte Rechtsfehler unterlaufen ist, wonach es erheblichen Vortrag der Klägerin unberücksichtigt gelassen hat. Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) in der Regel nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 1996 aaO im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313 BGB a.F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB). Denn es kommt nicht darauf an, ob ein solcher Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten entstanden ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich, wie die Beklagte zu Recht geltend macht, verjährt.
- 11
- Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall, wovon auch das Oberlandesgericht ausgegangen ist, nach § 558 BGB a.F. (= § 548 BGB). Die Vorschrift ist nach ihrem Sinn und Zweck weit auszulegen. § 558 BGB a.F. verfolgt den Zweck, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei ihrer Rückgabe zu erreichen. Eine möglichst schnelle Abwicklung erscheint deshalb erwünscht, weil Miete und Pacht häufig wechselnde Interessen berühren und der Zustand der überlassenen Sache um so schwerer festzustellen ist, je länger dieser Zeitpunkt zurückliegt (vgl. BGH Urteil vom 21. Mai 1968 - VI ZR 131/67 - NJW 1968, 1472; BGHZ 98, 235, 237; Bub/Treier/Gramlich aaO Kap. VI Rdn. 2 ff.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann /Schreiber Geschäftsraummiete Kap. 17 Rdn. 2). Dieser Zweck rechtfertigt es, § 558 BGB a.F. auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss anzuwenden, die gerade deswegen entstanden sind, weil es nicht, wie vorgesehen, zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, und die eine Veränderung des Zustands der Mietsache betreffen (vgl. BGHZ 98, 235, 238; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 548 BGB Rdn. 37). Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Veränderungen vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden sind.
- 12
- Die Anwendung des § 558 BGB a.F. scheitert auch nicht daran, dass es nicht zu einer "Rückgabe" der Mietsache gekommen ist. Denn entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 558 BGB a. F. ist nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und dass der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566 ff.). Hat aber - wie hier - der potentielle Vermieter den unmittelbaren Besitz und die tatsächliche Sachherrschaft nie aufgegeben, endet das vorvertragliche Verhältnis zwischen den Parteien, wenn die Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben und es dem potentiellen Vermieter somit bewusst ist, dass es nicht mehr zum Abschluss des Vertrages kommen wird. Diese Voraussetzungen aber lagen am 27. September 1999 oder kurze Zeit danach vor.
- 13
- Entgegen den Ausführungen des Oberlandesgerichts begann damit aber auch, wie die Revision zu Recht rügt, die sechsmonatige Frist des § 558 BGB a.F. zu laufen. Richtig ist zwar, dass §§ 198, 271 BGB a.F. für den Verjährungsbeginn voraussetzen, dass der Anspruch entstanden und fällig ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Berechtigte in der Lage sein muss, den Anspruch zu beziffern. Vielmehr genügt die Möglichkeit, eine Feststellungsklage zu erheben (vgl. BGHZ 73, 363, 365; 79, 176, 178; 96, 290, 294). Hierzu war die Klägerin aber bereits kurz nach dem Schreiben vom 27. September 1999 in der Lage. Somit waren die Ansprüche der Klägerin auf Ersatz der Um- und Rückbaukosten bei Einreichung der Klage am 23. April 2001 seit geraumer Zeit verjährt.
- 14
- 3. Da eine weitere Sachaufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat selbst entscheiden (§ 563 Abs. 2 ZPO). Danach ist die Klage in vollem Umfang abzuweisen. Hahne Sprick Wagenitz Fuchs Ahlt
LG München I, Entscheidung vom 02.05.2002 - 27 O 8484/01 -
OLG München, Entscheidung vom 23.01.2003 - 19 U 3838/02 -
moreResultsText
Annotations
Gelangt eine Sache, hinsichtlich derer ein dinglicher Anspruch besteht, durch Rechtsnachfolge in den Besitz eines Dritten, so kommt die während des Besitzes des Rechtsvorgängers verstrichene Verjährungszeit dem Rechtsnachfolger zugute.
Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.
(1) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, entfällt der Anspruch auf die Gegenleistung; bei einer Teilleistung findet § 441 Abs. 3 entsprechende Anwendung. Satz 1 gilt nicht, wenn der Schuldner im Falle der nicht vertragsgemäßen Leistung die Nacherfüllung nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu erbringen braucht.
(2) Ist der Gläubiger für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht, allein oder weit überwiegend verantwortlich oder tritt dieser vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit ein, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist, so behält der Schuldner den Anspruch auf die Gegenleistung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Befreiung von der Leistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.
(3) Verlangt der Gläubiger nach § 285 Herausgabe des für den geschuldeten Gegenstand erlangten Ersatzes oder Abtretung des Ersatzanspruchs, so bleibt er zur Gegenleistung verpflichtet. Diese mindert sich jedoch nach Maßgabe des § 441 Abs. 3 insoweit, als der Wert des Ersatzes oder des Ersatzanspruchs hinter dem Wert der geschuldeten Leistung zurückbleibt.
(4) Soweit die nach dieser Vorschrift nicht geschuldete Gegenleistung bewirkt ist, kann das Geleistete nach den §§ 346 bis 348 zurückgefordert werden.
(5) Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger zurücktreten; auf den Rücktritt findet § 323 mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, dass die Fristsetzung entbehrlich ist.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Gelangt eine Sache, hinsichtlich derer ein dinglicher Anspruch besteht, durch Rechtsnachfolge in den Besitz eines Dritten, so kommt die während des Besitzes des Rechtsvorgängers verstrichene Verjährungszeit dem Rechtsnachfolger zugute.
(1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.
(2) Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.