Amtsgericht Gelsenkirchen Urteil, 31. Mai 2016 - 211 C 348/15

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten um den Ersatz von Instandhaltungskosten nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter des Hauses pp. in …. Bei Erwerb des Hauses durch die Kläger bestand bereits ein Mietvertrag mit den Beklagten über die Wohnung im zweiten Obergeschoss des Hauses. Die Beklagten wohnten bereits seit dem 01.05.1983 in dieser Wohnung. Auf den Inhalt des Mietvertrages (Bl. 20 ff. der Akte) wird Bezug genommen. Bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten am 11.04.1983 wurde eine „Wohnungsbeschreibung“ erstellt. Auf den Inhalt der „Wohnungsbeschreibung“ (Bl. 25 f. der Akte) wird ebenfalls Bezug genommen. Die Beklagten erklärten zum 31.5.2015 die Kündigung des Mietverhältnisses. Am 27.03.2015 besichtigte der Kläger zu 2) die Wohnung. Dabei wurde ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem die erforderlichen Reparaturarbeiten beschrieben und die Beklagten zur Durchführung der Arbeiten aufgefordert wurden. Auf den Inhalt des Übergabeprotokolls (Bl. 5 ff. der Akte) wird Bezug genommen. Am 21.05.2015 händigten die Beklagten dem Kläger zu 2) die Wohnungsschlüssel aus. Der Prozessbevollmächtigte der Kläger besichtigte am 02.06.2015 die Wohnung und fertigte hierzu einen Aktenvermerk an. In der Folge wurde den Beklagten unter dem  10.06.2015 eine Frist zur Beseitigung der festgestellten Beeinträchtigungen bis zum 22.06.2015 gesetzt. Nach Ablauf der Frist ließen die Kläger von der pp. GmbH und der pp. mbH in der Wohnung Arbeiten zum Preis von insgesamt 1.795,84 € ausführen. Unter dem 27.08.2015 machten sie die entstandenen Kosten sowie 378,30 € entgangene Miete für den Monat Juni 2015 gegenüber der Beklagten geltend, die von den Beklagten nicht beglichen wurden. Im Hinblick auf die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche erhob der Prozessbevollmächtigte der Beklagten am 21.12.2015 die Einrede der Verjährung.

Die Kläger behaupten, die am 27.03.2015 festgestellten Beeinträchtigungen in der Wohnung seien durch die Beklagten verursacht worden. Aus der „Wohnungsbeschreibung“  vom 11.04.1983 gehe hervor, dass diese bei Einzug der Beklagten nicht vorhanden gewesen seien. Der Zustand der Wohnung am Übergabetag entspreche dem vom 27.03.2015, da die Beklagten in der Zwischenzeit nichts an der Wohnung geändert hätten. Die Kläger behaupten weiterhin, sie hätten die Wohnung zum 01.06.2015 an die Zeugin pp. weitervermieten können, wenn die Beeinträchtigungen von den Beklagten rechtzeitig beseitigt worden wären.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Kläger als Gesamtgläubiger 2.174,14 € nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 09.09.2015 zu zahlen.

2. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 454,34 € nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 09.09.2015 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

              die Klage abzuweisen.

Die Beklagten erheben hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung. Sie sind zudem der Meinung, die Darlegungen der Kläger seien nicht ausreichend. Der Vortrag der Kläger verhalte sich nicht zum Zustand der Mietsache bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten sowie bei Rückgabe der Wohnung an die Kläger. Darüber hinaus resultierten die beschädigten Türzargen und schlecht schließenden Türen aus Umbauarbeiten der Kläger in der unter der betreffenden Wohnung liegenden Wohnung. Die Kläger hätten dort Wände herausgeschlagen, infolgedessen sich der Fußboden in den darüber liegenden Wohnungen gesenkt, sich die Türzargen verzogen und die Türen nicht mehr richtig geschlossen haben. Die von den Klägern beanstandeten Kellerregale seien bei Einzug der Beklagten von der Vorvermieterin überlassen worden. Die Beschädigung an der Wohnungstür sei hingegen durch einen Einbruchsversuch erfolgt. Bei der Rückgabe der Wohnung am 21.05.2015 habe der Kläger zu 2) zudem auf Nachfrage der Beklagten erklärt, mit der Wohnung sei alles in Ordnung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die durchgeführten Reparaturarbeiten i.H.v. 1.795,84 €.

1.

Einen Anspruch auf Ersatz von den Beklagten während der Mietzeit verursachter Schäden gem. §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt. Gem. § 538 BGB hat der Mieter Abnutzungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht werden, nicht zu vertreten. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Veränderung und Verschlechterung der Mietsache und für die Mangelfreiheit der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses (BGH NJW 1994, 1880; Palandt-Weidenkaff, 74. Aufl. 2015, § 538 Rn. 4 m.w.N.) Die Ausführungen der Kläger genügen diesen Anforderungen nicht.

Die Kläger haben keinen subsumtionsfähigen Sachverhalt dargelegt, der geeignet ist, einen Schadenersatzanspruch zu rechtfertigen. Ein schlüssiger Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs liegt dann vor, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen (BGH Urteil vom 13.08.1997 – Az: VIII ZR 246/96; BGH Urteil v. 18.05.1999, Az: X ZR 158/97). Der Vortrag, am 27.03.2015 seien diverse Mängel festgestellt worden und in der Folge diesbezüglich einen Kostenvoranschlag eingeholt worden, genügt diesen Voraussetzungen auch unter Berücksichtigung des Übergabeprotokolls (Bl. 5 f. der Akte) sowie des Kostenvoranschlages vom 30.6.2015 (Bl. 16 ff. der Akte) nicht. Die Auflistung von Tätigkeiten wie etwa „mehrlagige Tapeten entfernen“, „Decke Tapeten entfernen (frei von Tapeten)“, „beschädigte Türzarge erneuern, Tür geht nicht zu, defekt und erneuern,“ „Wandfliesen sind zu entfernen“ sowie „Schimmelbildung auf der Grundbasis beseitigen“ beschreibt lediglich durchzuführende Reparaturarbeiten, stellt jedoch nicht den tatsächlichen Wohnungszustand dar. Hinzu kommt, dass die Kläger vortragen, die Positionen 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 8a, 13, 15 und 17 des Kostenvoranschlages würden geltend gemacht, ohne diese Positionen den beschriebenen Arbeiten eindeutig zuzuordnen. Soweit sich die Kläger auf den von ihrem Prozessbevollmächtigten am 02.06.2015 erstellten Aktenvermerk (Bl. 12 f. der Akte) berufen, vermag auch dieser den Vortrag eines subsumtionsfähigen Sachverhaltes nicht zu ersetzen. Die pauschale Bezugnahme auf zu den Akten gereichte Unterlagen ersetzt genügt nicht den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sachvortrag (vgl. BGH Beschl. v. 21.3.2013 – Az: VII ZR 210/12; Nichtzulassungsbeschluss zu OLG Zweibrücken, Urteil v. 20.6.2012 – Az: 1 U 105/11; OLG Hamm Urteil vom 14. Juni 1995 – 12 U 142/94). Trotz gerichtlichen Hinweises mit der Einleitungsverfügung vom 19.10.2015 haben die Kläger jedoch bis zuletzt einen entsprechenden Sachvortrag vermissen lassen.

Auch die Darlegungen zum Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses  sind nicht ausreichend. Wie bereits ausgeführt obliegt es dem Vermieter, den Zustand der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses darzulegen und zu beweisen. Zwar sind aus der von den Klägern vorgelegten „Wohnungsbeschreibung“ vom 11.4.1983 (Bl. 25 ff. der Akte) keine Mängel ersichtlich. Allerdings wäre dies nach der Charakteristik der - soweit nach den Darlegungen der Kläger nachvollziehbar - behaupteten Mängel auch nicht zwingend zu erwarten. So hat das Gericht bereits im Rahmen des Termins zur mündlichen Verhandlung vom 21.12.2015 darauf hingewiesen, dass die von den Klägern beanstandeten Zustände, etwa das Vorhandensein eines Regals sowie von Fliesen und Deckenplatten, nicht zwingend als Mangel zu klassifizieren seien und daher auch nicht in eine „Wohnungsbeschreibung“ aufgenommen werden müssten. Entgegen der Auffassung der Kläger überspannt das Gericht dabei auch nicht die Anforderungen an die Darlegungslast. Zwar ist nachvollziehbar, dass die Kläger, aufgrund des zeitlich nachfolgenden Erwerbes des streitgegenständlichen Mietobjekts, zum tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Einzug der Beklagten aus eigener Erfahrung nichts vortragen können. In einem solchen Fall liegt es jedoch dem Vermieter, alle ihm zur Verfügung stehenden Mittel auszuschöpfen, ob um derartige Informationen - falls nötig unter Einschaltung der vorherigen Vermieter - zu erlangen. Andernfalls muss er sich dies entgegen halten lassen.

2.

Eine Ersatzpflicht der Beklagten wegen einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vermag das Gericht ebenfalls nicht zu erkennen. Das Gericht kann nicht beurteilen, ob eine derartige Verpflichtung wirksam auf die Beklagten übertragen worden ist. Zwar haben die Parteien unter § 6„Zusätzliche Vereinbarungen“ des Mietvertrages vereinbart: „der Mieter hat außerdem Schönheitsreparaturen gemäß Nr. 5 (2) und Nr. 13 (3) der AVB durchzuführen…“. Das Gericht vermochte jedoch nicht zu prüfen, ob diese Vereinbarung dem rechtlichen Anforderungen an eine Schönheitsreparatur Klausel standhält, da die Kläger trotz gerichtlicher Aufforderung in der Einleitungsverfügung vom 19.10.2015 (Bl. 30 der Akte)  die AVB des Mietvertrages in der damals gültigen Fassung nicht vorgelegt haben. Dies geht zu Ihren Lasten.

3.

Die Kläger haben gegen die Beklagten darüber hinaus auch keinen Anspruch auf Ersatz der mit Rechnung vom 18.06.2015 (Bl. 19 der Akte) veranschlagten Kosten für das Entfernen der SAT-Anlage nebst Zuleitung sowie das Entfernen der installierten Steckdosen. Die Kläger haben nicht hinreichend dargelegt, dass die SAT-Antenne sowie die Steckdosen nicht, wie die Beklagten behaupten, bereits bei Einzug vorhanden gewesen sind. Entgegen der Auffassung der Kläger ist die vorgelegte „Wohnungsbeschreibung“ auch hierfür nicht ausreichend. Weder sind derartige Installationen eindeutig als Mängel zu qualifizieren, noch wäre dies zwingend bei den vom Mieter übernommenen Einrichtungsgegenständen aufzulisten gewesen. Darüber hinaus bestehen Zweifel, ob sich die Parteien nicht vielmehr darüber einig waren, die benannten Installationen wie gehabt zu belassen. Hierfür spricht, dass weder die SAT-Anlage noch die Steckdosen in dem Übergabeprotokoll vom 28.3.2015 (Bl. 5 ff. der Akte) aufgenommen worden sind.

Die Kläger haben gegenüber den Beklagten auch keinen Anspruch auf Ersatz eines etwaigen Mietausfallschadens für den Monat Juni 2015. Ein solcher Anspruch gemäß §§ 535 Abs. 1, 280 Abs. 1, 286 BGB setzt voraus, dass die Weitervermietung der Mietsache deshalb scheitert, weil sich die Räumlichkeiten bei Rückgabe der Mietsache in einem vertragswidrigem Zustand befinden. Eine derartige Pflichtverletzung der Beklagten, insbesondere die pflichtwidrige Verweigerung der Durchführung von Renovierungsarbeiten, kann jedoch nicht festgestellt werden.

Mangels Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Die Klage ist daher vollumfänglich abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 2.174,14 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.