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| | Die Berufung ist nach ihrer Zulassung durch das Verwaltungsgericht (§ 124 a Abs. 1 VwGO) statthaft und auch sonst zulässig (§ 124 a Abs. 2, Abs. 3 VwGO). Sie ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Leistungsklage zu Recht abgewiesen. Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung von Abschlagszahlungen in Höhe von 7.163,-- EUR, die sie für die Erschließung ihres Grundstücks geleistet haben. |
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| | Die Kläger machen in der Sache einen zivilrechtlichen Bereicherungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 BGB geltend. Der Erschließungsvertrag vom 03.03.1997, mit dem die beigeladene Stadt der Beklagten die Erschließung des Neubaugebiets N......... gemäß § 124 Abs. 1 BauGB übertragen hat, ist zwar seiner Natur nach ein öffentlich-rechtlicher Vertrag. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Erschließungsunternehmen und den Eigentümern der Grundstücke, die durch die von ihm hergestellten Erschließungsanlagen erschlossen werden, sind aber rein privatrechtlicher Natur (allgemeine Meinung, vgl. etwa Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 8. Aufl., § 6 RdNrn. 4 und 50). Die Regelung über die Kostenverteilung im Vertrag vom 03.03.1997, mit der sich die Eigentümer der Grundstücke im Erschließungsgebiet zur Refinanzierung der Beklagten verpflichten, erfolgt damit auf privatrechtlicher Basis außerhalb des eigentlichen Erschließungsvertrags. Da folglich die Leistungen der Grundstückseigentümer an die Beklagte für die Erschließung ihrer Grundstücke nach § 6 Abs. 1 des Vertrags und damit auch die Leistungen der Kläger, die aufgrund der Eintrittsklausel in ihrem Kaufvertrag vom 28.07.1999 die Refinanzierung der Erschließungskosten übernommen haben, auf zivilrechtlicher Basis erfolgt ist, ist auch der geltend gemachte Rückforderungsanspruch der Kläger als gleichsam umgekehrter Leistungsanspruch dem Zivilrecht zuzuordnen. Da das Landgericht Stuttgart allerdings den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht verwiesen hat, ist der Verwaltungsrechtsweg aufgrund des bindenden Verweisungsbeschlusses (§ 17 a Abs. 2 Satz 3 GVG) eröffnet; auch eine unrichtige Verweisung ist bindend (Gummer in: Zöller, ZPO, 27. Aufl., § 17 a GVG RdNr. 13). Der danach vom Senat zu prüfende zivilrechtliche Bereicherungsanspruch besteht nicht, weil die Beklagte die geleisteten Abschlagszahlungen nicht ohne Rechtsgrund im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erlangt hat. |
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| | Der Anspruch der Beklagten auf die geleisteten Abschlagszahlungen folgt aus § 6 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrags vom 03.03.1997, wonach die im Einzelnen aufgeführten Kosten der Erschließung auf die Bauplatzgrundstücke innerhalb des Erschließungsgebiets und zwar entsprechend den Grundstücks- und Geschossflächen der Grundstücke aufgeteilt werden. Dieser Anspruch auf Refinanzierung der Kosten für die Erschließung setzt aber voraus, dass die Gemeinde die Erschließung im Wege eines Vertrags nach § 124 Abs. 1 BauGB überhaupt auf ein Erschließungsunternehmen übertragen hat und damit eine öffentlich-rechtliche Refinanzierung durch Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Gemeinde selbst nach den §§ 127 ff. BauGB ausgeschlossen ist. Dieser Erschließungsvertrag zwischen der Gemeinde und dem Erschließungsunternehmen muss darüber hinaus wirksam sein; aus der Nichtigkeit des zwischen der Gemeinde und dem Erschließungsunternehmen geschlossenen Erschließungsvertrags folgt zugleich die Nichtigkeit der Erstattungsvereinbarungen, mit denen das Erschließungsunternehmen die Kosten zivilrechtlich weitergibt. Dies folgt aus der Schutzfunktion des Abgabenrechts und dem Verbot, Erschließungskosten außerhalb gesetzlich zugelassener Möglichkeiten zu vereinbaren. Der dem Erschließungsvertrag anhaftende Mangel infiziert unheilbar aufgrund dessen „quasi-akzessorischer“ Abhängigkeit auch das Folgegeschäft (vgl. etwa Quaas, BauR 1999, 1113, 1124). Der danach zu überprüfende Erschließungsvertrag zwischen der beigeladenen Stadt und der Beklagten begegnet - entgegen der Auffassung der Kläger - keinen rechtlichen Bedenken. |
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| | 1. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger zunächst darauf, der Beklagten sei bereits die Erschließung nicht im Wege des § 124 Abs. 1 BauGB übertragen worden. Die Kläger behaupten in diesem Zusammenhang bei dem „Städtebaulichen- und Erschließungsträgervertrag“ vom 03.03.1997 handele es sich nicht um einen Erschließungsvertrag nach § 124 Abs. 1 BauGB, sondern um einen zivilrechtlichen Generalunternehmervertrag. Dem kann nicht gefolgt werden. |
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| | Die Erschließung ist kraft bundesrechtlicher Anordnung Aufgabe der Gemeinden (§ 123 Abs. 1 BauGB). Diese Aufgabe kann die Gemeinde durch eigene Bedienstete unter Inanspruchnahme u.a. von Werkunternehmen auf ihre Kosten mit der Folge einer Beitragserhebung erfüllen. Der Gesetzgeber hat daneben der Gemeinde die Möglichkeit gegeben, gemäß § 124 Abs. 1 BauGB die Erschließung durch Vertrag auf einen Dritten (= Erschließungsträger) zu übertragen. Der Erschließungsvertrag wird durch die Verpflichtung des Erschließungsträgers charakterisiert, die Erschließungsanlage(n) in dem Vertragsgebiet nach Maßgabe der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise herzustellen (Ausführungsplanung und technische Herstellung) und sie nach Fertigstellung auf die Gemeinde zu übertragen. Die Gemeinde übernimmt die fertig gestellten Anlagen und macht sie zu öffentlichen Erschließungsanlagen (Beispiel: Verkehrsanlagen) bzw. zu Bestandteilen ihrer öffentlichen Einrichtungen (Beispiel: Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung). Mit der Übertragung der tatsächlichen Ausführung wird beim Erschließungsvertrag ferner zwingend auch die Kostenlast übertragen. § 124 Abs. 2 BauGB regelt, dass die Kosten von dem Dritten entweder ganz oder auch nur teilweise übernommen werden können; der Gemeinde ist es also nicht verwehrt, Anteile der Kostenlast zu behalten, sie kann sie aber auch ganz von sich abwälzen. Wegen der notwendigen Kostenübernahme wird der Erschließungsvertrag von einem dritten (ungeschriebenen) Tatbestandsmerkmal gekennzeichnet. Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass die Grundstücke im Erschließungsgebiet dem Erschließungsträger gehören oder doch seiner Verfügungsgewalt unterliegen; der Erschließungsträger muss zur Durchführung der Erschließung nicht nur bereit, sondern auch rechtlich in der Lage sein (vgl. zum Ganzen: Schmidt/Eichenstaedt, ZfBR 2007, 316, 317). |
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| | Vor diesem rechtlichen Hintergrund gehören im Regelfall die Grundstücke im zu erschließenden Gebiet alle oder doch weit überwiegend dem Erschließungsträger. In diesem Fall refinanziert sich dieser aus der Veräußerung der erschlossenen Baugrundstücke auf privatrechtlicher Basis. Eine Übertragung der Erschließung auf einen Erschließungsträger nach § 124 Abs. 1 BauGB kommt aber auch dann in Betracht, wenn sich die Grundstücke in fremdem Eigentum befinden, die Eigentümer jedoch den Erschließungsträger mit der Organisation und Durchführung der Erschließung beauftragen, ihm entsprechende Rechte an ihren Grundstücken einräumen und mit ihm Kostenerstattungsverträge vereinbaren, die (selbstverständlich) auch einen Gewinn für den Erschließungsträger beinhalten (Grziwotz in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand April 2009, § 124 RdNrn. 109, 110; vgl. auch Vogel in: Brügelmann, BauGB, Stand Oktober 2009, § 124 RdNr. 18; Ruff, KStZ 2002, 22, 25). |
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| | Eine Sonderkonstellation besteht, wenn die Gemeinde selbst Grundeigentümerin von Grundstücken im Erschließungsgebiet ist. In diesem Fall kann die Gemeinde den Erschließungsträger nicht nur als Hoheitsträgerin, sondern auch als Grundeigentümerin damit beauftragen, die Erschließung zu übernehmen (Schmidt/Eichenstaedt, aaO, 318). Wenn die Gemeinde - bei Bestehen eines Erschließungsvertrages mit einem Erschließungsträger - in ihrem Eigentum stehende Grundstücke an Erwerber veräußert, wird bei dieser Konstellation zur Refinanzierung des Erschließungsträgers dieser mit den Käufern „Erstattungsvereinbarungen“ schließen, die mit dem Kauf in einer Urkunde verbunden werden. Alternativ kann in den Kauf als Vertrag zugunsten des Erschließungsunternehmers eine Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Erwerber aufgenommen werden. Die Gemeinde gibt mithin wie ein privater Grundstücksverkäufer diejenigen Kosten weiter, die ihr nicht aufgrund ihrer Funktion als Träger der Erschließungslast, sondern als privater Grundstückseigentümer entstehen (vgl. Grziwotz, aaO, § 124 RdNr. 125). |
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| | Ausgehend von diesen Strukturprinzipien des Erschließungsvertrags hat im hier zu beurteilenden Fall die beigeladene Stadt die Erschließung des Baugebiets N......... auf die Beklagte als „grundstücksloser“ Erschließungsträger übertragen und sie hat - in einem zweiten Schritt - die ihr für die Erschließung als privater Grundstückseigentümer entstehenden Kosten an die Kläger als Erwerber des städtischen Grundstücks privatrechtlich (hier: Kaufvertrag vom 28.07.1999) weitergegeben. Dies ergibt sich aus Folgendem: |
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| | Bereits die ausdrückliche Bezugnahme auf § 124 BauGB in der Überschrift von Teil II des zwischen der Beigeladenen und der Beklagten geschlossenen Vertrages vom 03.03.1997 spricht für einen übereinstimmenden Willen der Vertragschließenden, der Beklagten die Erschließung des Vertragsgebiets N......... zu übertragen. Dies wird durch § 4 Abs. 2 des Vertrags bestätigt, in dem der Beklagten ausdrücklich nochmals die Erschließung des Wohngebiets einschließlich der Abwasserbeseitigung im Bereich N......... übertragen wird. In § 5 des Vertrags werden die von der Beklagten herzustellenden Erschließungsanlagen im Einzelnen aufgeführt und in § 9 des Vertrags wird geregelt, dass die Gemeinde den Standard für die auszuführenden Erschließungsmaßnahmen festlegt. § 10 Abs. 2 des Vertrags sieht weiter vor, dass die öffentlichen Erschließungsanlagen mit der Abnahme in das Eigentum der Gemeinde übergehen. Den dargestellten Vertragsklauseln lässt sich mithin die für einen Erschließungsvertrag charakteristische Verpflichtung des Erschließungsträgers - hier der Beklagten - entnehmen, die Erschließungsanlagen im Vertragsgebiet nach Maßgabe bestimmter Vorgaben der Gemeinde technisch herzustellen und sie nach Fertigstellung auf die Gemeinde zu übertragen. |
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| | Missverständlich ist zwar die Formulierung in § 4 Abs. 2 des Vertrags, nach der die Beigeladene der Beklagten die Erschließung „im Auftrag und für Rechnung der Umlegungsbeteiligten“ überträgt. Da die Erschließung kraft bundesrechtlicher Anordnung Aufgabe der Gemeinden (§ 123 Abs. 1 BauGB) ist, kann diese Aufgabe nicht durch die Umlegungsbeteiligten - auch nicht durch die Beigeladene als Grundstückseigentümerin und Umlegungsbeteiligte -, sondern nur durch die Beigeladene als Trägerin der Erschließungslast auf die Beklagte übertragen worden sein. Die Formulierung in § 4 Abs. 2 des Vertrags muss aber im Zusammenhang mit den vertraglichen Vorgaben über die Verteilung der Erschließungskosten gesehen werden. § 7 des Vertrags sieht vor, dass die Kosten der in § 5 des Vertrags genau umschriebenen Erschließungsmaßnahmen bei der Beklagten und damit beim Erschließungsträger anfallen. Letztendlich sollen diese Kosten aber - wie beim Erschließungsvertrag üblich - nicht endgültig beim Erschließungsträger verbleiben, sondern auf die an der Umlegung beteiligten Grundstückseigentümer aufgeteilt werden. Dies sieht § 6 des Vertrages ausdrücklich vor und in diesem Zusammenhang kommt der „missverständlichen“ Formulierung in § 4 Abs. 2 lediglich die Bedeutung einer Klarstellung zu; die Beigeladene als an der Umlegung hauptsächlich beteiligte Grundstückseigentümerin erklärt für sich und die übrigen Grundstückseigentümer (an die sie die Verpflichtung zur Erstattung der Erschließungskosten zu Gunsten des Erschließungsträgers in der Folgezeit vertraglich weitergab) ihr Einverständnis zur Refinanzierung des Erschließungsunternehmers auf privatrechtlicher Basis entsprechend dem in § 6 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrages vereinbarten Maßstab für die Aufteilung der Erschließungskosten. Dass zunächst die Kosten der Erschließung bei der Beklagten als Erschließungsträger anfallen (so § 7 Abs. 1 des Vertrags) und diese Kosten dann durch den Erschließungsträger z.B. durch Verkauf der ihm gehörenden Grundstücke oder - wie hier im Fall des grundstückslosen Erschließungsträgers - durch „Erstattungsvereinbarungen“ mit den Grundstückseigentümern des Plangebiets weitergegeben werden, stellt ebenfalls ein Charakteristikum des Erschließungsvertrags im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB dar. |
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| | Fehl geht in diesem Zusammenhang insbesondere der Einwand der Kläger, die Beigeladene habe „unter Ausnutzung ihrer Planungshoheit die Grundstückseigentümer und die Erwerber der Grundstücke zur vollständigen Kostenübernahme verpflichtet“. Die Kläger, die ihr Grundstück von der Beigeladenen erworben haben, haben aus freiem Entschluss gehandelt. Dass der Kaufpreis einschließlich der Erschließungskosten für sie tragbar war, haben sie nach allgemeiner Lebenserfahrung einkalkuliert. Sie wurden von der Beigeladenen gerade nicht unabhängig von ihrem Einverständnis nach Maßgabe der einschlägigen Beitragssatzungen zu einem Erschließungsbeitrag sowie zu einem Wasserversorgungs- und Abwasserbeitrag veranlagt. |
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| | Die Kombination von Grundstückskauf mit privatrechtlicher Erstattungsvereinbarung vor dem Hintergrund eines echten Erschließungsvertrags stellt auch keine Vermischung von öffentlich-rechtlicher Beitragsabrechnung und privatrechtlicher Kostenerstattung dar, da keine Beitragspflichten entstehen. Die Gemeinde hat vielmehr als privater Grundstücksverkäufer im Kaufvertrag mit den Klägern vom 28.07.1999 diejenigen Kosten weitergegeben, die ihr als Grundstückseigentümer für das veräußerte Grundstück entstanden sind bzw. in Zukunft noch entstanden wären. |
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| | Fehl geht auch der Einwand der Kläger, der Beklagten sei die finanzielle Abwicklung der Erschließung gar nicht übertragen worden bzw. es fehle an dem für einen Erschließungsvertrag typischen Erfordernis einer Verlagerung von Erschließungskosten von der Gemeinde auf den Erschließungsunternehmer. Auf der Grundlage der bereits dargestellten Vereinbarung in § 7 Abs. 1 des Vertrags fielen die Kosten der Erschließung bei der Beklagten als Erschließungsträger an, sie hat die Aufträge für die technische Herstellung der Erschließungsanlagen erteilt und die entsprechenden Rechnungen (im eigenen Namen) bezahlt. Charakteristisch für einen Erschließungsvertrag ist, dass der Erschließungsunternehmer die Erschließung finanziell abwickelt, nicht aber dass er ein finanzielles „Risiko“ etwa mit der Gefahr einer Insolvenz eingeht. Der Erschließungsträger trägt die Kosten der Erschließung letztendlich nie selbst, sondern gibt sie z.B. durch Verkauf der ihm gehörenden Grundstücke oder über Erstattungsvereinbarungen mit den Grundstückseigentümern an Dritte weiter. |
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| | Vor dem Hintergrund der dargestellten Regelungen über die Verteilung der Erschließungskosten kann der Vertrag vom 03.03.1997 folglich nicht als zivilrechtlicher Generalunternehmervertrag zwischen der beigeladenen Gemeinde und der Beklagten bewertet werden. Ein solcher Generalunternehmervertrag würde voraussetzen, dass die Beigeladene der Beklagten ein Entgelt zu bezahlen hätte. Daran fehlt es hier. Nur ein geringer Teil der Leistungen, und zwar derjenige, der im städtebaulichen Vertrag (Teil I § 1 Abs. 1 unter Nr. 1.2) geregelt ist und der nach der Formulierung ausdrücklich „im Auftrag und für Rechnung der Stadt“ ausgeführt worden ist, stellt einen privatrechtlichen Werkvertrag dar. Hinsichtlich aller übrigen Leistungen sind - wie dargelegt - entsprechend dem Wesen eines Erschließungsvertrages die Erschließungskosten von der grundsätzlich die Erschließungslast tragenden Gemeinde auf den Erschließungsunternehmer verlagert worden (siehe § 7 Abs. 1 des Vertrages). |
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| | 2. Das Verwaltungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, die Beklagte könne auch als von der beigeladenen Stadt beherrschtes Unternehmen Vertragspartner eines Erschließungsvertrags im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB sein. Über die möglichen Vertragspartner eines Erschließungsvertrags enthält § 124 Abs. 1 BauGB keine näheren Angaben. In der Vorschrift heißt es nur, die Gemeinde könne die Erschließung durch Vertrag auf einen „Dritten“ übertragen. Nach Auffassung des Senats können auch kommunal beherrschte Unternehmen, d.h. eine rechtlich selbständige juristische Person des öffentlichen oder privaten Rechts, an der die Gemeinde ganz oder mehrheitlich beteiligt ist, Vertragspartner eines Erschließungsvertrags sein (vgl. Grziwotz, aaO, § 124 RdNrn. 92 bis 94; Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl., § 124 RdNr. 1; Dirnberger in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB/ BauNVO, 4. Aufl., § 124 BauGB RdNr. 9; Schmidt/Eichenstaedt, aaO, 316; Antweiler, NZBau 2003, 93; Pencereci, KStZ 2003, 129; Ruff, aaO, 24; Steinmetz, Städte- und Gemeinderat 1997, 178; Reif, BWGZ 1994, 200, 219 sowie Burmeister, Praxishandbuch Städtebauliche Verträge, 2. Aufl., RdNr. 179; Walker, Handbuch Städtebauliche Verträge, Band 1, 1999, RdNr. 711; a.A. Nieders. OVG, Beschluss vom 20.12.2002 - 9 ME 472/02 - in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ohne nähere Begründung; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, aaO, § 6 RdNrn. 13 bis 20; derselbe in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 124 RdNr. 8; derselbe, BauR 1999, 862; Vogel, aaO, § 124 RdNr. 19; Birk, BauR 1999, 205, 207; Quaas, aaO, 1123; Weber, VBlBW 2001, 95). Kann damit die Beklagte „Dritter“ im Sinne des § 124 Abs. 1 BauGB sein, scheidet eine Nichtigkeit des zwischen der Beigeladenen und der Beklagten geschlossenen Erschließungsvertrages vom 03.03.1997 aus; dies gilt konsequenterweise dann auch für die darauf aufbauende (privatrechtliche) Erstattungsvereinbarung, mit der sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Refinanzierung der Erschließungskosten verpflichtet haben. |
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| | a) Bei der Beantwortung der Frage, ob kommunale Eigen- oder Mehrheitsgesellschaften Vertragspartner eines Erschließungsvertrags sein können, hat sich der Senat von folgenden Überlegungen leiten lassen: Der Gesetzgeber dürfte davon ausgegangen sein, dass „Dritter“ normalerweise ein Privatunternehmen ist, das weder rechtlich noch organisatorisch irgendetwas mit der Gemeinde zu tun hat. Der Gesetzgeber spricht in diesem Zusammenhang vom Erschließungsunternehmer (vgl. S. 29 der Begründung zum Entwurf des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes, BT-Drs. 12/3944 vom 08.12.1992). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Regelung des Erschließungsvertrags keine Neuschöpfung des BBauG oder des BauGB ist. Das Gesetz knüpft vielmehr an historische Vorgänger an. Etwa in § 15 Preuß. Fluchtliniengesetz waren solche Verträge als sogenannte Unternehmerverträge vorgesehen. Diese Unternehmerverträge, die sich auf den Straßenbau bezogen, ließen die Straßenbaupflicht der Gemeinde unberührt. Der Unternehmer übernahm lediglich die Durchführung des Straßenbaus und die Kosten, so dass die Gemeinde mangels eigener erstattungsfähiger Aufwendungen keine Beiträge von den Straßenanliegern erheben konnte (vgl. etwa Löhr, aaO, § 124 RdNr. 1). Diese historische Entwicklung des Instruments des Erschließungsvertrags steht aber einer Übertragung der Erschließung auf eine kommunal beherrschte Städtebaugesellschaft nicht entgegen. Wortlaut und vor allem Zielsetzung der gesetzlichen Regelungen über den Erschließungsvertrag sprechen vielmehr für das gefundene Ergebnis. |
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| | Die Gemeinde kann zwar nach dem eindeutigen Wortlaut des § 124 Abs. 1 BauGB einen Erschließungsvertrag nicht mit sich selbst, sondern nur mit einem „Dritten“ abschließen. Sie kann deshalb mit den Grundeigentümern der zu erschließenden Grundstücke auch keine separaten Werkverträge abschließen, in denen sie sich zur Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen gegen die Zahlung eines Werklohns verpflichtet. Dies gilt in gleicher Weise für kommunale Eigenbetriebe, da diese gegenüber der Gemeinde kein selbständiges Rechtssubjekt darstellen. Als „Dritter“ lässt sich aber jedes von der Gemeinde verschiedene Rechtssubjekt ansehen. Auch ein von der Gemeinde beherrschtes Unternehmen ist ein selbständiges Rechtssubjekt, unabhängig davon, ob die Gemeinde ganz oder mehrheitlich daran beteiligt ist. Das gilt selbst dann, wenn zwischen Gemeinde und Unternehmen eine enge personelle Verknüpfung besteht und das Unternehmen durch die Gemeinde gesteuert wird. |
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| | Auch die Zielsetzung, die mit dem Instrument des Erschließungsvertrags in § 124 BauGB verfolgt wird, spricht dafür, dass Erschließungsverträge auch zwischen Gemeinden und ihren Eigen- oder Mehrheitsgesellschaften zulässig sind. Die gesetzliche Regelung des Erschließungsvertrages eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, bei angespannter Haushaltslage neue Baugebiete zu erschließen, ohne selbst die Vorfinanzierung sicherstellen zu müssen. Der Zweck, die Gemeinden von der Vorfinanzierungslast für die Erschließung zu befreien, kann aber in gleicher Weise von einer kommunalen Eigen- oder Mehrheitsgesellschaft wie auch von einem anderen (privaten) Dritten erfüllt werden (Antweiler, aaO, 94). |
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| | Darüber hinaus spricht insbesondere der Zweck, den der Gesetzgeber mit der heutigen Fassung des § 124 Abs. 2 BauGB verfolgt, die auf Art. 1 Nr. 10 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22.04.1993 zurückgeht, für die Möglichkeit, auch mit einem kommunal beherrschten Unternehmen einen Erschließungsvertrag zu schließen. |
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| | Das Bundesverwaltungsgericht hatte mit Urteil vom 23.08.1991 (8 C 61.90 - BVerwGE 89, 7) - entgegen der bis zu diesem Zeitpunkt geübten Verwaltungspraxis - entschieden, dass die Gemeinden nur diejenigen Kosten dem Erschließungsunternehmer vertraglich auferlegen dürfen, für die eine gesetzliche Erhebung von Beiträgen vorgesehen ist. Danach hatte die Gemeinde auch bei Abschluss eines Erschließungsvertrages alle Kosten der Erschließung zu tragen, die auf sie entfallen würden, wenn sie selbst die Erschließung durchführen würde. Eine inhaltlich dagegen verstoßende Vertragsgestaltung führte nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts zur (teilweisen) Nichtigkeit des Erschließungsvertrags. Von diesen Grundsätzen wollte sich der Gesetzgeber mit der Neufassung des § 124 BauGB lösen. Er befürchtete als Folge der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass die Erschließungstätigkeit in den Gemeinden spürbar zurückgehen werde, weil die Gemeinden wegen der häufig angespannten Haushaltslage vom Abschluss eines Erschließungsvertrages und der damit verbundenen finanziellen Belastung absehen würden. Dieser Entwicklung hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 124 Abs. 2 BauGB ausdrücklich vorbeugen wollen (BT-Drs. 12/3944, S. 29). Daher bestimmt § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB nunmehr, dass Gegenstand des Erschließungsvertrags sowohl beitragsfähige als auch nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen sein können. Auch mit der beim Erschließungsvertrag vorgesehenen Ausnahme von der sonst zwingenden Kostenbeteiligung der Gemeinde in Höhe von 10 % des Erschließungsaufwands (vgl. § 124 Abs. 2 Satz 3 BauGB) ist der Gesetzgeber bewusst einen anderen Weg als das Bundesverwaltungsgericht gegangen. Die Neuregelung dient folglich nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers dazu, das Angebot von baureifen Grundstücken auf dem Baulandmarkt zu steigern und wünschenswerte Projekte (Wohnbauten, gewerbliche Ansiedlungen) zu fördern; es sollte auch verhindert werden, dass wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten der Gemeinden Erschließungsprojekte zurückgestellt werden müssen (BT-Drs. 12/3944, S. 29). Diese Zielsetzung des Gesetzgebers, für die Gemeinden Anreize für eine zügige Erschließung von Neubaugebieten zu schaffen, wird dadurch nachhaltig sichergestellt, dass die Gemeinden neben privaten auch solche Erschließungsträger beauftragen können und dürfen, die von ihnen beherrscht werden; eine Untersagung der wirtschaftlichen Betätigung der Städte und Gemeinden auf diesem Gebiet würde - mit anderen Worten - diese nicht nur in die Zeit vor der Gesetzesnovellierung zurückwerfen, sie würde den Willen des Gesetzgebers geradezu konterkarieren (so auch Steinmetz, aaO, 179). |
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| | Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch der Umstand, dass die Gemeinden - wie hier - häufig selbst Eigentümer von Grundstücken sind und in diesen Fällen das gleiche wirtschaftliche Interesse an einer schnellen Erschließung wie jedes andere private Unternehmen haben. Es muss den Gemeinden in gleichem Maße gestattet sein, diese Grundstücke als Bauland weiterzuveräußern und - wie ein privater Bauträger auch - die Kosten der Erschließung auf die Käufer umzulegen. Wären die Gemeinden in diesen Fällen gehindert, die Erschließung über ein von ihnen beherrschtes Unternehmen abzuwickeln und wären sie auf die Möglichkeit beschränkt, die Erschließung gemäß §§ 123 Abs. 1, 127 ff. BauGB in Eigenregie durch eigene Bedienstete unter Inanspruchnahme etwa von Werkunternehmen auf ihre Kosten mit der Folge einer Beitragserhebung vorzunehmen, bestünde in diesen Fällen die Gefahr, dass im Hinblick auf die häufig angespannte Haushaltslage die Erschließung solcher Gebiete zurückgestellt würde. |
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| | Eine Auslegung der Vorschrift des § 124 Abs. 1 BauGB, nach der eine kommunale Eigen- oder Mehrheitsgesellschaft nicht Vertragspartner eines Erschließungsvertrags sein kann, würde schließlich auch dem Gedanken der Rechtssicherheit zuwiderlaufen. Keine Bedenken wurden bisher dagegen erhoben, dass die Gemeinde mit einer Erschließungsgesellschaft, an der sie selbst neben einem oder mehreren anderen weiteren Gesellschaftern eine Minderheitsbeteiligung hat, einen Erschließungsvertrag abschließt. In diesen Fällen ist es durchaus denkbar, dass die Gemeinde nach Abschluss eines Erschließungsvertrags ihre Beteiligung erhöht und zum Mehrheitsgesellschafter wird. Wenn man ein kommunal beherrschtes Unternehmen nicht als Vertragspartner eines Erschließungsvertrags zulassen würde, würde eine solche Erhöhung jedenfalls kaum lösbare Rechtsprobleme aufwerfen (vgl. Grziwotz in: Münchner Handbuch des Gesellschaftsrechts, Band 3, § 2 RdNr. 25 b). |
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| | b) Teilweise wird in der Literatur die Auffassung vertreten, eine kommunale Eigen- oder Mehrheitsgesellschaft könne im Hinblick auf eine strukturell unzureichende Kontrolle durch die Gemeinde nicht Partner eines Erschließungsvertrags sein. Als Argument für diese Ansicht wird vorgetragen, dass sich die Gemeinde unbeschadet des § 124 BauGB nicht vollständig von ihrer in § 123 BauGB zum Ausdruck kommenden Verantwortung für die Erschließung trennen könne. Der „Dritte“ müsse daher von ihr kontrolliert und beaufsichtigt werden können. Da die Gemeinde aber keine Aufsicht über sich selbst ausüben könne, dürfe der „Dritte“ nicht materiell identisch mit der Gemeinde sein. Der Kontrolleur könne nicht identisch sein mit dem zu Kontrollierenden (vgl. etwa Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 8. Aufl., aaO, RdNr. 16). Diese Argumentation überzeugt nicht. |
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| | Auch als Privatrechtsträger unterliegt das kommunal beherrschte Unternehmen - anders als ein privater Erschließungsunternehmer - öffentlich-rechtlichen Bindungen. Die demokratische Kontrolle in der Gemeinde erfolgt durch das gewählte Gemeindeorgan. Bei Richtigkeit des „Kontrollarguments“ wäre jedwede Erfüllung gemeindlicher Aufgaben durch private Eigengesellschaften unzulässig; dies würde z.B. auch für gemeindliche Versorgungsunternehmen gelten (Grziwotz in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, RdNr. 94). Im Übrigen muss sich eine Gemeinde auch dann selbst kontrollieren, wenn sie die Erschließungsanlagen durch ihr Tiefbauamt, ihren Bauhof oder ihren Eigenbetrieb selbst herstellt und anschließend die Eigentümer zu Beiträgen heranzieht. Es ist nicht ersichtlich, dass und warum bei Abschluss eines Erschließungsvertrags eine darüber hinausgehende Kontrolle bei der Durchführung der Erschließungsmaßnahme erforderlich sein sollte. |
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| | Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Gemeinde rein faktisch ihre Kontrollaufgabe bei einem von ihr beherrschten Unternehmen nachlässiger wahrnimmt als bei einem privaten Erschließungsträger. Nach Herstellung der Erschließungsanlagen gehen diese in das Eigentum der Gemeinde über und müssen von ihr dauerhaft unterhalten werden. Die Gemeinde hat damit bei der Erschließung im Wege des Erschließungsvertrags in jedem Fall ein beachtliches Eigeninteresse daran, dass die Erschließungsanlagen fachgerecht und mangelfrei errichtet werden. |
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| | Ohne Erfolg berufen sich die Kläger in diesem Zusammenhang darauf, beim Abschluss eines Erschließungsvertrages mit einem kommunal beherrschten Erschließungsträger käme es zu einem Mangel an „kaufmännischer Kontrolle“. Begründet wird dies damit, die Gemeinde habe nur bei einer Erschließung in Eigenregie gemäß §§ 123 Abs. 1, 127 ff. BauGB, bei der sie einen 10 %igen Eigenanteil zu tragen und zudem die Kosten für die Herstellung nicht beitragsfähiger Erschließungsanlagen zu übernehmen hätte, ein eigenes Interesse daran, die Kosten möglichst gering zu halten. Dieser Einwand einer mangelnden „kaufmännischen Kontrolle“ betrifft aber generell die Erschließung über den Weg eines Erschließungsvertrags; er ist von vornherein nicht geeignet, eine Differenzierung zwischen privaten Erschließungsträgern einerseits und kommunal beherrschten Erschließungsträgern andererseits zu begründen. |
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| | Auch soweit die Kläger einwenden, die Beklagte habe als kommunale Eigengesellschaft ein Interesse an möglichst hohen Erschließungskosten, weil sie als Vergütung einen prozentualen Anteil der Kosten erhalte, verfängt dies nicht. Sowohl der private Erschließungsunternehmer, der die ihm gehörenden erschlossenen Grundstücke veräußert, als auch die Gemeinde als Grundstückseigentümerin, die sich - wie hier - für die Erschließung einer Eigengesellschaft bedient, sind darauf angewiesen, die entstandenen Erschließungskosten entsprechend der Marktlage auf die Grundstückskäufer abzuwälzen. Es ist die freie Entscheidung des Käufers, der die erschlossenen Grundstücke erwirbt, ob der Kaufpreis einschließlich der Erschließungskosten für ihn tragbar bleibt. Ebenso wie bei einem privaten Erschließungsunternehmen regelt mithin der „Markt“ die Höhe der Erschließungskosten. Damit hat die Gemeinde aber durchaus ein Eigeninteresse daran, die Erschließungskosten gering zu halten und dies auch zu kontrollieren, da sie ansonsten Gefahr läuft, auf ihren erschlossenen Grundstücken „sitzen zu bleiben“. Ein rechtlich relevantes Kontrolldefizit bei einer Erschließung, wie sie hier durch die Beklagte vorgenommen wurde, im Vergleich zu einer Erschließung durch einen privaten Träger kann nach alledem ausgeschlossen werden. |
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| | c) Von Teilen der Literatur wird ferner die Auffassung vertreten, die Einschaltung eines kommunal beherrschten Unternehmens stelle eine unzulässige Umgehung der Bestimmungen des Abgabenrechts, insbesondere der Pflicht zur Kostenbeteiligung der Gemeinde nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB dar. Mit der Aufnahme des Merkmals „Dritter“ habe der Gesetzgeber gerade verhindern wollen, dass die Gemeinde selbst als Erschließungsunternehmer den Grundstückseigentümern innerhalb des Erschließungsgebiets die Erschließungsleistung über zivilrechtliche Werkverträge „verkauft“ und dadurch die Abrechnung nach dem Erschließungsbeitragsrecht umgehe. Auch insoweit sei es der Gemeinde nicht gestattet, über die Beauftragung kommunaler Eigen- oder Mehrheitsgesellschaften die „Flucht ins Privatrecht“ anzutreten (so etwa Birk, aaO, 207; Quaas, aaO, 1123, 1124; Weber, aaO, 97). Auch diese Argumentation vermag nicht zu überzeugen. |
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| | Der Gemeinde ist es zwar verwehrt, mit den Grundstückseigentümern eines bestimmten Erschließungsgebiets jeweils gesonderte zivilrechtliche Werkverträge abzuschließen, um dann die Anlagen herzustellen und diese außerhalb des Beitragsrechts der §§ 127 ff. BauGB und der vertragsrechtlichen Vorschriften des öffentlichen Rechts (§ 124 BauGB) auf zivilrechtlicher Basis abzurechnen. Auf diese Weise könnte die Gemeinde nämlich die Angemessenheitskontrolle des öffentlichen Rechts (§ 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB) umgehen (Grziwotz, aaO, § 124 RdNr. 92). Es ist allerdings ohne weiteres möglich, dass ein Unternehmer, dem die zu erschließenden Grundstücke gehören, oder eine rechtlich konstituierte Erschließungsgemeinschaft von Eigentümern der Grundstücke im Erschließungsgebiet einen Erschließungsvertrag unter Einhaltung der Vorschriften des § 124 BauGB abschließen und der private Unternehmer bzw. die Eigentümer als BGB-Gesellschaft etwa den gemeindlichen Bauhof werkvertraglich mit der Durchführung der Erschließungsarbeiten beauftragen. Notwendig, aber auch ausreichend für eine Abwicklung der Erschließung auf vertraglicher Grundlage ist damit der Abschluss nur „eines Vertrages“, der den Anforderungen des § 124 BauGB genügt. Diesen Anforderungen wird aber nicht nur die geschilderte Vertragskonstellation gerecht: Auch im hier zu beurteilenden Fall, bei dem eine kommunale Eigengesellschaft mit der Vornahme der Erschließung beauftragt wird, wird nur „ein Vertrag“ abgeschlossen, der der Angemessenheitskontrolle des öffentlichen Rechts unterliegt; deshalb muss auch hier die Kostenüberwälzung auf vertraglicher Grundlage gestattet sein (vgl. Schmidt/Eichenstaedt, aaO, 319). Es kann insbesondere keine Rede davon sein, dass die beigeladene Gemeinde den Grundstückseigentümern die Erschließung jeweils über zivilrechtliche Werkverträge - unter Umgehung des Beitragsrechts - „verkauft“. |
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| | Auch der Vorwurf, der Abschluss von Erschließungsverträgen mit kommunalen Unternehmen bedeute eine Umgehung der Regelungen über die Kostenbeteiligung der Gemeinde, ist nicht gerechtfertigt. Aus § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB folgt nur, dass die Gemeinde in den Fällen mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands zu tragen hat, in denen sie die Erschließung selbst durchführt und dafür Erschließungsbeiträge erhebt. Dieser Vorschrift lässt sich aber nicht entnehmen, dass die Gemeinde generell - also auch bei Abschluss eines Erschließungsvertrags - einen Anteil von 10 % des Erschließungsaufwands selbst tragen muss. Mit der Neufassung des § 124 Abs. 2 BauGB hat es der Gesetzgeber - wie oben dargelegt - der Gemeinde ausdrücklich erlaubt, durch Erschließungsvertrag die gesamten Kosten der Erschließung auf den Erschließungsträger abzuwälzen (§ 124 Abs. 2 Satz 2 BauGB), und er hat zudem die ansonsten zwingende Eigenbeteiligung der Gemeinde in Höhe von mindestens 10 % des Erschließungsaufwands beim Erschließungsvertrag ausdrücklich ausgeschlossen (§ 124 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Die Vorschriften über den Erschließungsvertrag gestatten es der Gemeinde mithin, sich von allen Erschließungskosten zu entlasten, um - so das Anliegen des Gesetzgebers - das Angebot von baureifen Grundstücken auf dem Baulandmarkt zu steigern und die Erschließung neuer Gebiete zu beschleunigen. Diese Zielsetzung wird aber in gleicher Weise sichergestellt und gefördert, unabhängig davon, ob der Abschluss eines Erschließungsvertrages mit einem privaten Unternehmer oder einer kommunalen Eigen- oder Mehrheitsgesellschaft erfolgt (ebenso Ruff, aaO, 26). Eine Erschließungsgesellschaft, deren Allein- oder Mehrheitsgesellschafter die Gemeinde ist, ist mit anderen Worten in gleicher Weise geeignet, das Ziel zu verfolgen, im Rahmen einer aktiven Baulandpolitik eine schnelle und kostensparende Baulandbereitstellung zu ermöglichen (so Löhr, aaO, § 124 RdNr. 1). Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Erwerber der Baugrundstücke in diesem Fall schlechter gestellt sind als bei einem Erschließungsträger, an dem die Gemeinde nicht oder jedenfalls nicht mehrheitlich beteiligt ist (ebenso Burmeister, aaO, RdNr. 179). |
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| | Soweit Driehaus (BauR 1999, 866) in diesem Zusammenhang einwendet, bei einer von einer kommunal beherrschten Gesellschaft durchgeführten Erschließung sei für die Grundeigentümer auch keine finanzielle Entlastung unter dem Blickwinkel einer - im Vergleich zu einer „normalen Erschließung“ durch die Gemeinde - beschleunigten Erschließung zu erwarten, überzeugt dies nicht. Nach Ansicht von Driehaus soll der beabsichtigte „Beschleunigungseffekt“ deshalb entfallen, weil regelmäßig weitgehende Identität zwischen den zuständigen Bediensteten der Gemeinde einerseits und denen der gemeindlichen Erschließungseigengesellschaft andererseits bestehe. In größeren Gemeinden - wie hier bei der beigeladenen Stadt - besteht im Regelfall gerade keine personelle Identität zwischen Gemeindebediensteten und den Beschäftigten des Erschließungsträgers. Dass im Übrigen bei der Erschließung durch ein kommunal beherrschtes Unternehmen die begründete Erwartung auf eine beschleunigte Erschließung besteht, ergibt sich im Hinblick auf die gerichtsbekanntermaßen häufig angespannte Haushaltslage der Gemeinden aus ihrer vollständigen Freistellung von Erschließungskosten. |
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| | Fehl geht schließlich auch die Behauptung von Weber (VBlBW 2001, 97), wonach bei einer Erschließung durch ein kommunal beherrschtes Unternehmen die Gemeinde ja selbst „leistungsfähig“ und damit zur Erschließung in der Lage sei. Da die Gemeinde bei Abschluss eines Erschließungsvertrages - sei es mit einem privaten Unternehmen, sei es mit einer Eigengesellschaft - in jedem Fall vollständig von den Kosten einer Erschließung entlastet wird, ist der Schluss auf ihre finanzielle Leistungsfähigkeit in Fällen wie dem hier zu beurteilenden „aus der Luft gegriffen“. Gerade wenn die Gemeinde zur Erschließung nicht selbst in der Lage ist, wird sie die Möglichkeit einer Erschließung über eine kommunal beherrschte Gesellschaft in den Blick nehmen. |
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| | Das „Umgehungsargument“ eines Teils der Literatur richtet sich im Kern gegen die Erschließung im Wege eines Erschließungsvertrags an sich und damit gegen die „erleichterten Zulässigkeitsanforderungen“ für den Abschluss eines Erschließungsvertrages, wie sie in der heutigen Fassung des § 124 Abs. 2 BauGB normiert sind. § 124 Abs. 2 BauGB gestattet es der Gemeinde bei Abschluss eines Erschließungsvertrages faktisch, die gesetzlichen Vorgaben, die für eine Erschließung in Eigenregie gemäß §§ 123 Abs. 1, 127 ff. BauGB gelten, „zu unterlaufen“ und damit „zu umgehen“. Der Gesetzgeber hat dies zur Beschleunigung der Erschließung in Kauf genommen und er hat insbesondere darauf verzichtet, ein Rangverhältnis zwischen der Erschließung in Eigenregie gemäß §§ 123 Abs. 1, 127 ff. BauGB und einer Erschließung im Wege des Erschließungsvertrags vorzuschreiben. Die Erschließung im Wege eines Erschließungsvertrags ist vom Gesetzgeber insbesondere nicht davon abhängig gemacht worden, dass die Gemeinde - etwa im Hinblick auf eine angespannte Haushaltslage - nicht in der Lage ist, die Eigenbeteiligung in Höhe von mindestens 10 % des Erschließungsaufwands (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB) zu tragen. Dass vor diesem rechtlichen Hintergrund die Gemeinden die Erschließung von Neubaugebieten im Regelfall über den für sie „kostengünstigeren“ Weg eines Erschließungsvertrages vornehmen, ist die logische Konsequenz der gesetzlichen Vorgaben. Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang auch das Argument, für die Grundstückseigentümer sei in der Regel die Erschließung durch einen Erschließungsträger teurer als die gemeindliche Erschließung (so etwa Driehaus, BauR 1999, 866). Mit der Neufassung des § 124 Abs. 2 BauGB hat der Gesetzgeber die Interessen der Grundstückseigentümer insoweit zurückgestellt, um sein vorrangiges Ziel, das Angebot von baureifen Grundstücken auf dem Baulandmarkt zu steigern, zu verwirklichen. |
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| | Offen bleiben kann im hier zu beurteilenden Fall, ob eine Umgehung der Regelung in § 124 Abs. 1 BauGB dann vorliegt, wenn eine Kommune eine Gesellschaft ausschließlich zum Zwecke der Durchführung einer konkreten Erschließungsmaßnahme gründet, ohne mit dieser Gesellschaft weitergehende Ziele zu verfolgen (so wohl Antweiler, aaO, 94). Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Die Beklagte ist ein kommunales Wohnbauunternehmen, das regelmäßig für Erschließungsmaßnahmen im Gebiet der Beigeladenen eingesetzt wird. Da die Beigeladene auch für andere entsprechende Bebauungsplangebiete Erschließungsverträge samt privatrechtlicher Erstattungsvereinbarungen abgeschlossen hat bzw. abschließt, scheidet insoweit auch ein Verstoß gegen den Grundsatz der Abgabengerechtigkeit aus (vgl. Grziwotz in: Münchner Handbuch des Gesellschaftsrecht, aaO). |
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| | d) Zu Unrecht behaupten die Kläger schließlich, die Regelung in § 5 Abs. 2 des Vertrags vom 03.03.1997, wonach sich die beigeladene Stadt vorbehalten hat, einzelne Arbeiten selbst durchzuführen und die Kosten dem Erschließungsträger in Rechnung zu stellen, führe zu einer Umgehung der Vorgaben des Erschließungsbeitragsrechts. Für die Annahme eines Erschließungsvertrags ist nicht erforderlich, dass der Erschließungsunternehmer die Durchführung der Erschließungsarbeiten selbst übernimmt. Er kann sich zur Erledigung der ihm übertragenen Aufgaben Dritter (Baufirmen) bedienen. Dritter in diesem Sinne kann aber auch die Gemeinde selbst sein, die - wie im Vertrag vom 03.03.1997 vorgesehen - etwa mit der Durchführung einzelner Erschließungsarbeiten beauftragt werden kann (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, aaO, § 6 RdNr. 33). Selbst wenn die Vertragsklausel in § 5 Abs. 2 des Vertrags aber unwirksam sein sollte, scheidet im Hinblick auf die untergeordnete Bedeutung dieser Regelung eine Gesamtnichtigkeit des Vertrags von vornherein aus (vgl. die salvatorische Klausel in § 16 des Vertrags vom 03.03.1997). |
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| | 3. Die weitere Ansicht der Kläger, der Erschließungsvertrag sei deshalb teilnichtig, weil die beitragsfähigen Erschließungsanlagen S-I-Straße und St.-Q-Weg im Bereich der Verbreiterungen dieser Straßen ohne Baumbepflanzung und damit abweichend vom Bebauungsplan hergestellt worden seien, geht an der Sache vorbei. Eine Herstellung abweichend vom geschlossenen Vertrag macht diesen nicht nichtig. Die Kläger haben höchstens einen Erfüllungsanspruch auf Herstellung der Bepflanzung. Dies ist hier aber nicht streitgegenständlich. Ein tatsächliches Zurückbleiben der durchgeführten Erschließungsmaßnahmen gegenüber den planerischen Festsetzungen, das im Übrigen die Kläger kostenmäßig entlastet und nicht belastet, kann allenfalls Auswirkungen auf die Frage haben, ob die vom Erschließungsträger übernommene Erschließung vollständig durchgeführt wurde und insoweit bereits eine Endabrechnung der Erschließungsmaßnahme möglich ist; um die Endabrechnung geht es hier aber nicht. |
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| | 4. Die Kläger meinen ferner zu Unrecht, die Klausel unter Nr. II.2 im zwischen ihnen und der beigeladenen Gemeinde geschlossenen Kaufvertrag vom 28.07.1999, wonach sie als Erwerber in den „Städtebaulichen- und Erschließungsvertrag“ mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der beigeladenen Stadt eintreten, sei nichtig. Sie berufen sich in diesem Zusammenhang darauf, § 13 Abs. 5 Satz 3 des Vertrages vom 03.03.1997 führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Erwerber, weil sie „eine Schuld übernähmen, die sie nach Maßgabe des Vertrags durch den diese Schuld begründet werde, nicht überprüfen dürften“. Dies ist unzutreffend. § 13 Abs. 5 Satz 3 des Vertrages vom 03.03.1997 sieht vor, dass auf die Aushändigung von Einzelbelegen oder Kontoauszügen die beigeladene Stadt, nicht aber die Eigentümer der Grundstücke Anspruch haben. Diese Regelung muss im Zusammenhang mit § 13 Abs. 5 Satz 1 und Satz 2 des Vertrages gesehen werden. Nach Satz 1 kann die beigeladene Stadt die ordnungsgemäße Verteilung des Erschließungsaufwands auf die einzelnen Grundstücke kontrollieren. Nach Satz 2 hat sie das Ergebnis der Prüfung den Grundstückseigentümern zusammen mit einer Zusammenfassung der Gesamtkosten je Einzelgewerk zur Verfügung zu stellen. Folglich zielt diese vertragliche Regelung darauf ab, einen unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, der mit der Übersendung aller Einzelbelege und Kontoauszüge an die einzelnen Grundstückseigentümer verbunden wäre. Schon nach dem Wortlaut der Regelung ist für die Grundstückseigentümer aber die Einsichtnahme in die maßgeblichen Abrechnungsunterlagen bei der Beklagten nicht ausgeschlossen. Die Kläger haben insbesondere im Gerichtsverfahren das Recht zur Einsichtnahme in die vollständigen Abrechnungsunterlagen (vgl. § 259 BGB). Durch die Regelung in § 13 Abs. 5 Satz 3 des Vertrags werden den Klägern insbesondere keine materiell-rechtlichen Einwendungen gegenüber dem Zahlungsanspruch des Erschließungsträgers abgeschnitten. Selbst wenn man aber die von den Klägern angegriffene Regelung als zu ihren Lasten unangemessen und damit als unwirksam ansehen würde, wäre damit lediglich die Unwirksamkeit dieser Klausel, nicht aber die Unwirksamkeit der gesamten Erstattungsvereinbarung verbunden, die zwischen der Beklagten als „grundstücksloser“ Erschließungsträger und der beigeladenen Gemeinde als privater Grundstückseigentümer geschlossen wurde (vgl. § 16 des Vertrags vom 03.03.1997). |
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| | 5. Die Refinanzierungsvereinbarung im Vertrag vom 03.03.1997, die die Beklagte als Erschließungsträger mit der beigeladenen Stadt als privater Grundstückseigentümer geschlossen hat und in die die Kläger durch notariellen Vertrag vom 28.07.1999 eingetreten sind, ist hinsichtlich des vereinbarten Leistungsumfangs und der daraus folgenden Erschließungskosten für die jeweiligen Grundstückseigentümer auch ausreichend bestimmt; der Vertrag vom 03.03.1997 verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Transparenzgebot im Sinne des AGB-Gesetzes (heute § 307 BGB). |
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| | In § 5 des Vertrags vom 03.03.1997 wird im Einzelnen festgelegt, welche Erschließungsanlagen von der Beklagten im Geltungsbereich des Bebauungsplans N......... (vgl. § 1 Abs. 1 des Vertrags) herzustellen waren. Da bereits in der Vorbemerkung des Vertrags ausdrücklich auf den bereits als Entwurf beschlossenen Bebauungsplan für das Gebiet N......... verwiesen wird, sind sowohl die einzelnen Erschließungsmaßnahmen als auch ihr räumlicher Umfang ausreichend bestimmt. Im Bebauungsplan sind die Erschließungsanlagen namentlich bezeichnet und auch ihre Länge und Breite ist konkret bestimmt. Hinsichtlich des Ausbaustandards für die einzelnen Erschließungsanlagen (etwa befahrbare Straßen, Anlagen für die Abwasserbeseitigung oder Spielplatz im Plangebiet) legt § 9 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrags fest, dass die Anlagen nach Weisung und unter Aufsicht entsprechend den technischen Vorgaben der beigeladenen Stadt auszuführen sind. Unschädlich in diesem Zusammenhang ist der Umstand, dass die von der Beklagten einzuhaltenden technischen Standards im Vertragstext nicht weiter konkretisiert werden. Nach § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB müssen die vertraglich vereinbarten Leistungen im Rahmen eines Erschließungsvertrags den gesamten Umständen nach angemessen sein. Auch bei Fehlen einer Baubeschreibung - wie hier - gibt damit die gesetzliche Regelung bereits den Maßstab für die Herstellung der Erschließungsanlagen vor. Auch für den hier zu beurteilenden Erschließungsvertrag gelten damit die bei Erschließungsverträgen allgemein üblichen Standards; die Beklagte schuldet mit anderen Worten die ausreichende Erfüllung der Erschließungspflicht im Rahmen der Erschließungslast der Gemeinde (vgl. Grziwotz, aaO, § 124 RdNr. 51). Diese Auslegung findet ihre Bestätigung in der Überschrift zu Teil II des Vertrags vom 03.03.1997, in der ausdrücklich auf § 124 BauGB und damit auf die „Angemessenheitsklausel“ in § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bezug genommen wird. |
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| | Ohne Erfolg berufen sich die Kläger in diesem Zusammenhang darauf, § 9 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrages erlaube der beigeladenen Stadt, den technischen Standard der Erschließungsanlagen nach freiem Ermessen zu bestimmen, und daraus folgend ergebe sich - im Hinblick auf eine unangemessene Benachteiligung des Erschließungsträgers bzw. der diesen refinanzierenden Grundstückseigentümer - die Nichtigkeit des Erschließungsvertrags. Eine solche Auslegung von § 9 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrags scheidet von vornherein aus, weil sie gegen allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen würde. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört die Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragspartner. Danach ist nach allgemeiner Lebenserfahrung anzunehmen, dass eine vertragliche Bestimmung nach dem Willen der Parteien einen bestimmten rechtserheblichen Inhalt haben soll (vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.05.1998 - II ZR 19/97 - NJW 1998, 2966); ebenso ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien sich gesetzeskonform verhalten wollen (BGH, Urteil vom 03.12.2003 - VIII ZR 86/03 - NJW 2004, 1240). Ein Recht der Gemeinde, die Ausbaustandards nach freiem Belieben und losgelöst von den gesetzlichen Bindungen des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB festlegen zu können, würde den hier zu beurteilenden Vertrag „zu Tode auslegen“ und damit der Interessenlage der Parteien diametral widersprechen. |
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| | Ist danach der Umfang der von der Beklagten zu leistenden Erschließung durch die gesetzlichen Vorgaben für einen Erschließungsvertrag ausreichend bestimmt, begründet sich daraus folgend konsequenterweise auch die Bestimmtheit der zivilrechtlichen Vereinbarung zwischen der Beklagten und den einzelnen Grundstückseigentümern über die Refinanzierung der Erschließungskosten. Die Grundstückseigentümer bzw. die Dritten, die - wie die Kläger - in die Erstattungsvereinbarung mit dem Erschließungsträger nach § 7 i.V.m. § 6 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrags eingetreten sind, schulden dem Erschließungsträger auf der Grundlage des Verteilungsmaßstabes die Kosten, die für die ausreichende und angemessene Erschließung des Gebiets im Sinne des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB angefallen sind zuzüglich der Kosten für die Betreuung der Maßnahme durch den Erschließungsträger (vgl. § 7 Abs. 1 c des Vertrags). Ergeben sich nach alledem die Vertragsbedingungen für die Kläger ohne weiteres aus dem Gesamtkontext des Vertrags vom 03.03.1997, bleibt kein Raum für die Annahme, sie seien wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzverbot unangemessen benachteiligt worden. |
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| | 6. Ohne Erfolg rügen die Kläger ferner, die Beklagte als Erschließungsträgerin habe in unangemessener Höhe und damit in Widerspruch zu den Vorgaben in § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB Erschließungskosten übernommen und dementsprechend auch in unangemessener Höhe zivilrechtlich an die Grundstückseigentümer weitergegeben. § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB verlangt - in Übereinstimmung mit § 56 VwVfG -, dass die zwischen der Gemeinde und dem Erschließungsträger vertraglich vereinbarten Leistungen „den gesamten Umständen nach angemessen“ sein müssen und überdies „in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung“ stehen. Die erste Anforderung zielt auf die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung ab, die zweite auf das sog. Koppelungsverbot, das untersagt, Dinge miteinander zu verbinden, die von Haus aus nichts miteinander zu tun haben. |
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| | Das Angemessenheitserfordernis des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB dient in erster Linie dem Schutz des Erschließungsunternehmers und gilt konsequenterweise eigentlich nur im Verhältnis zwischen dem Erschließungsunternehmer und der Gemeinde als Trägerin der Erschließungslast. Allerdings ist bei der gerichtlichen Inhaltskontrolle von Erschließungsverträgen zu berücksichtigen, dass die wirtschaftlichen Folgen insbesondere auch den Dritten betreffen, auf den die Kosten der Erschließung letztendlich abgewälzt werden. Deshalb muss bei der Inhaltskontrolle von Erschließungsverträgen insbesondere auch auf den Schutz des Dritten abgestellt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1991 - 8 C 61.90 - aaO). |
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| | Daraus folgend kann ein Grundeigentümer, der den Erschließungsträger refinanziert, diesem grundsätzlich entgegenhalten, dass er die Kosten nur insoweit übernimmt, als die Erschließungskosten vom Erschließungsträger in rechtmäßiger Weise übernommen worden sind. Ein Erschließungsträger kann demnach diejenigen Erschließungskosten, die den Rahmen der Angemessenheit oder des sachlichen Zusammenhangs im Sinne des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB überschreiten, nicht an die Eigentümer weitergeben, auch wenn er sich gegenüber der Gemeinde zur Tragung dieser Kosten verpflichtet hat (ebenso Burmeister, aaO, RdNr. 229). Der den Erschließungsträger refinanzierende Grundstückseigentümer kann dessen Zahlungsanspruch mit anderen Worten die Nichteinhaltung des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegenhalten. Dies gilt im hier zu beurteilenden Fall insbesondere auch deshalb, weil in der Erstattungsvereinbarung mit den Grundstückseigentümern (die über die vertragliche Eintrittsklausel auch für die Kläger gilt) ausdrücklich auf den eigentlichen Erschließungsvertrag Bezug genommen wird und damit lediglich die Weitergabe der für die dort genannten Anlagen entstehenden Kosten (und damit die Weitergabe der „angemessenen Kosten“) vorgesehen ist. |
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| | Bei der Angemessenheitsprüfung muss wegen des Hinweises auf „die gesamten Umstände“ der wirtschaftliche Gesamtrahmen der im Vertrag getroffenen Regelungen in den Blick genommen werden. Beim Erschließungsvertrag bildet dabei das Gebiet, auf das sich der Vertrag bezieht, den primären Bezugspunkt für die Angemessenheit. Deshalb ist im Sinne des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB regelmäßig angemessen nur die Übernahme der Kosten für die Herstellung der gerade für dieses Gebiet erforderlichen plangemäßen Erschließung. Dem Erschließungsträger dürfen nur die auf dieses Gebiet „entfallenden“ Kosten auferlegt werden. |
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| | a) In Anwendung der dargestellten Rechtsgrundsätze kann eine Unangemessenheit - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht bereits damit begründet werden, dass für sie - im Vergleich zu einer Erschließung durch die Beigeladene in Eigenregie gemäß §§ 123 Abs. 1, 127 ff. BauGB - höhere Kosten durch die Erschließung im Wege eines Vertrags entstehen. Nach dem Wortlaut des § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB können ausdrücklich auch nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen Gegenstand eines Erschließungsvertrags sein. Auch besteht bei Abschluss eines Erschließungsvertrags für die Gemeinde grundsätzlich keine Verpflichtung, den 10 %igen Eigenanteil nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu tragen (vgl. § 124 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Ferner können Erschließungsanlagen im Sinne des § 124 BauGB auch Teile des Leitungs- bzw. Kanalnetzes von kraft Landesrecht beitragsfähigen Einrichtungen der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sein (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, aaO, § 6 RdNr. 28). Mehrkosten, die für die die Erschließung refinanzierenden Grundstückseigentümer durch die Möglichkeit einer Erschließung nach § 124 BauGB entstehen, sind mithin vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen worden, um - wie dargelegt - die Erschließungstätigkeit durch die Gemeinden zu befördern. Allein der Umstand, dass sich für Grundstückseigentümer, die die Kosten eines Erschließungsträgers auf vertraglicher Basis übernehmen, eine höhere Belastung als im Rahmen einer gesetzlichen Abrechnung ergibt, kann folglich nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. |
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| | b) Darüber hinaus ist für die volle Übernahme der Erschließungskosten durch den Erschließungsunternehmer und damit für die vollständige Übernahme auch des gemeindlichen Eigenanteils an den Erschließungskosten - wie sie hier erfolgt ist - nicht erforderlich, dass es sich um eine zusätzliche Erschließungsmaßnahme handelt, die die Gemeinde bei eigener Kostenbeteiligung zum gegenwärtigen Zeitpunkt und in absehbarer Zukunft nicht durchführen könnte (a.A. Löhr, aaO, § 124 RdNr. 8). Der Gesetzeswortlaut in § 124 Abs. 2 Satz 3 BauGB macht die Zulässigkeit der Übernahme des gemeindlichen Eigenanteils im Erschließungsvertrag nicht vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig. Ob es sich tatsächlich um eine zusätzliche Erschließungsmaßnahme handelt, die die Gemeinde bei eigener Kostenbeteiligung auch in absehbarer Zukunft nicht hätte durchführen können, ist im Übrigen nur mit einem großen Verwaltungsaufwand und unter Hinnahme erheblicher Rechtsunsicherheiten festzustellen und zu klären. Bei einer solchen restriktiven Auslegung des § 124 BauGB würde zudem die Gefahr bestehen, dass die Erschließungstätigkeit der Gemeinden über den Weg des Erschließungsvertrags - entgegen der dargelegten Zielsetzung des Gesetzgebers - „zurückgefahren“ würde. |
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| | c) Auch die Übertragung der Kosten für die Herstellung der sich östlich an das Baugebiet anschließenden Grünanlage und des dazugehörenden Spielplatzes auf die Beklagte begegnet keinen rechtlichen Bedenken. |
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| | Die Angemessenheitsgrenze kann etwa bei der Herstellung von Kinderspielplätzen oder Grünanlagen, die in einem nicht unwesentlichen Umfang auch Grundstücken außerhalb des Erschließungsgebiets zugute kommen, überschritten sein. In derartigen Fallgestaltungen kann eine Angemessenheit dadurch herbeigeführt werden, dass dem Erschließungsunternehmer nur die Kosten angelastet werden, die auf das Erschließungsgebiet „entfallen“ (Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, aaO, § 6 RdNr. 43; Burmeister, aaO, RdNr. 225). |
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| | Vor diesem rechtlichen Hintergrund kann zunächst nicht beanstandet werden, dass für das streitgegenständliche Wohngebiet mit etwa 50 Wohneinheiten überhaupt ein selbständiger Spielplatz vorgesehen ist. Für die Frage, ab welcher Größe eines Neubaugebiets die Errichtung eines Spielplatzes erforderlich ist, steht der Gemeinde ein Ermessensspielraum zu. Es mag eine Untergrenze an Wohneinheiten geben, die die Anlegung eines Spielplatzes entbehrlich macht; nach heutiger Verkehrsanschauung kann bei 50 Wohneinheiten aber der Bedarf an einem Spielplatz nicht ernstlich zweifelhaft sein. Die Beigeladene durfte sich in diesem Zusammenhang auch von der DIN 18034, die Anforderungen für die Planung und den Betrieb von Spielplätzen festlegt, leiten lassen. Diese sieht Spielflächen für Kinder und Jugendliche ab 12 Jahren in einer Entfernung bis 1.000 m Fußweg, für Kinder von 6 bis 12 Jahren in einer Entfernung bis 400 m Fußweg und für Kinder unter 6 Jahren sogar in einer Entfernung bis 200 m Fußweg vor (vgl. 4.1.1); dass für die Kinder des hier zu beurteilenden Baugebiets in erreichbarer Entfernung alternative Spielflächen zur Verfügung stehen, ist nicht ersichtlich und wird im Übrigen auch von den Klägern nicht behauptet. |
|
| | Auch die Größe und Ausstattung des Spielplatzes überschreitet nicht das Angemessenheitsgebot. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Kinderspielplatz im Hinblick auf die Größe des Wohngebiets und die Anzahl der Wohneinheiten im Gebiet signifikant überdimensioniert ist. Dies kann hier ausgeschlossen werden. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten entspricht die Größe lediglich den Mindestanforderungen der DIN 18034 (vgl. 4.2). Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder weist der Spielplatz eine Schaukel und zwei Rutschen auf und ist damit ersichtlich „sparsam“ ausgestattet. Der Umstand, dass der Kinderspielplatz - so die Behauptung der Kläger - auch von Kindern benachbarter Baugebiete benutzt wird, liegt in der Natur der Sache und spricht für sich allein genommen nicht für die Unangemessenheit der Erschließungsmaßnahme. |
|
| | Schließlich ist auch der Einwand der Kläger, der Spielplatz stelle keine beitragsfähige Erschließungsanlage i.S.d. § 127 Abs. 2 BauGB dar, unerheblich. Die öffentlich-rechtliche Refinanzierung von Erschließungsanlagen durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach den §§ 127 ff. BauGB unterscheidet sich - wie dargelegt - grundlegend von einer privat-rechtlichen Refinanzierung, die auf einem Erschließungsvertrag gemäß § 124 Abs. 1 BauGB beruht; deshalb sieht § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausdrücklich vor, dass Gegenstand des Erschließungsvertrags auch nach Bundesrecht nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen - wie etwa Kinderspielplätze - sein können. |
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| | d) Zu Unrecht rügen die Kläger, die durchgeführten Baumaßnahmen zur Verlängerung der S-I-Straße und des St.-Q-Weges in Richtung Friedhof sowie die Herstellung des Fußweges, der die Straßen Mühläcker und den St.-Q-Weg verbindet, seien für die Erschließung des Baugebiets nicht erforderlich und stünden dementsprechend nicht in einem sachlichen Zusammenhang mit der Erschließung im Sinne von § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der sachliche Zusammenhang ist immer dann gegeben, wenn die im Vertrag vereinbarten Leistungen durch die Erschließung der Grundstücke des betreffenden Gebiets veranlasst sind, d.h. wenn diese Leistungen dazu bestimmt und geeignet sind, gleichsam anstelle von Leistungen der Gemeinde zu treten und die ihr gemäß § 123 Abs. 1 BauGB obliegende Erschließungsaufgabe zu erfüllen. Dies trifft jedenfalls zu, wenn die Herstellung der Anlage, die dem Unternehmer übertragen wird, dem entspricht, was das planungsrechtliche Konzept für das Erschließungsgebiet vorsieht. Die Herstellung der von den Klägern angeführten Erschließungsanlagen entspricht danach dem Konzept des Bebauungsplans N.......... Sowohl die S-I-Straße als auch der St.-Q-Weg liegen in ihrer gesamten Länge im Erschließungsgebiet. Das westliche Teilstück der S-I-Straße, das als nicht mit Kraftwagen befahrbarer Fußweg ausgebaut ist, verbessert die fußläufige Erschließung des Baugebiets in Richtung Friedhof; das in gleicher Weise ausgebaute Teilstück des St.-Q-Weges verbessert ebenfalls die fußläufige Erschließung in Richtung Westen zur Straße Totensteige. Der fußläufige Verbindungsweg, der die Straßen Mühläcker und den St.-Q-Weg verbindet, verbessert die Erschließung innerhalb des Baugebiets. Die Anlagen stellen damit eine städtebaulich angemessene Lösung zu einer Verbesserung der Erschließungssituation der Grundstücke im Erschließungsgebiet insgesamt dar (vgl. dazu Quaas, aaO, 1121). |
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| | Dass die genannten Fußwege bei einer Abrechnung im Wege des Erschließungsbeitragsrechts nicht beitragsfähig sein dürften, ist entsprechend den Ausführungen zur Möglichkeit der Refinanzierung des Spielplatzes auf der Grundlage des § 124 Abs. 2 Satz 1 BauGB rechtlich unerheblich. |
|
| | e) Schließlich begegnet auch der Umstand, dass nach § 6 Abs. 1 des Vertrags vom 03.03.1997 die Kosten der Erschließung des gesamten Bebauungsplangebiets ausschließlich auf die „Bauplatzgrundstücke“ und damit auf die Eigentümer des Neubaugebiets verteilt worden sind, keinen rechtlichen Bedenken. Nach Ansicht der Kläger verletzt diese Vertragsbestimmung das Angemessenheitsgebot des § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB und zudem den Grundsatz der Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG, weil die Eigentümer der Grundstücke im östlichen Teil des Bebauungsplangebiets, welches zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erschließungsvertrags bereits bebaut war, nicht an den Erschließungskosten beteiligt wurden. Dieser Auffassung kann hier nicht gefolgt werden. |
|
| | Dass nach § 6 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrages die Kosten der Erschließung abweichend von den gemeindlichen Beitragssatzungen und damit auch abweichend etwa von den im Falle einer Erhebung von Erschließungsbeiträgen anzuwendenden Maßstäben des § 131 Abs. 2 BauGB verteilt werden, ist unerheblich. Die Grundstückseigentümer und der Erschließungsträger sind grundsätzlich frei darin, wie sie die Kosten untereinander verteilen (Birk, Städtebauliche Verträge, 4. Aufl., RdNr. 311; Quaas, aaO, 1120). Der Verteilungsmaßstab ist für die beteiligten Grundstückseigentümer auch ausreichend bestimmt. Die Regelung lässt schon von ihrem Wortlaut her keinen Zweifel daran, dass die Kosten der Erschließung ausschließlich von den Eigentümern der Grundstücke im Neubaugebiet zu tragen sind. Die erforderliche Transparenz war auch für die Kläger gegeben, weil in der Eintrittsklausel ihres Kaufvertrags vom 28.07.1999 ausdrücklich auf § 6 des Vertrags vom 03.03.1997 hingewiesen wurde. |
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| | Die Regelung über die Verteilung der Erschließungskosten ist ferner mit § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu vereinbaren. Der Ausbau des östlichen Teilstücks der Straße Mühläcker als auch der Ausbau des östlichen Teilstücks des St.-Q-Wegs jeweils im Bereich der vorhandenen Bebauung waren erforderlich, um das sich westlich daran anschließende Neubaugebiet zu erschließen; insoweit steht außer Frage, dass die insoweit vertraglich vereinbarten Erschließungsleistungen in sachlichem Zusammenhang mit der Erschließung stehen. |
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| | Die Angemessenheitsfrage i.S.v. § 124 Abs. 3 Satz 1 BauGB stellt sich nicht nur in Bezug auf Art, Umfang (siehe Spielplatz) und technische Ausführung der Erschließungsanlagen, sondern auch in Bezug auf die Verteilung der Kosten. Ob die Übernahme der rechnerisch auf die Fremdanliegergrundstücke (d.h. die bereits bebauten Grundstücke im östlichen Teil des Bebauungsplangebiets) entfallenden Erschließungskosten durch den Erschließungsträger oder - wie hier - die Grundstückseigentümer im Erschließungsgebiet die Grenzen der Angemessenheit überschreitet, kann nur unter Berücksichtigung sämtlicher Einzelumstände - insbesondere unter Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien - beurteilt werden. Da das Angemessenheitsgebot in erster Linie dem Schutz des Erschließungsträgers und damit auch dem Schutz der Grundstückseigentümer dient, die diesen refinanzieren, ist seitens des Gerichts die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung im Erschließungsvertrag zu überprüfen (vgl. Weyreuther, UPR 1994, 121, 125). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob die Kostenbelastung des Erschließungsträgers oder - wie hier - der kostentragenden Grundstückseigentümer in Relation zu den Vorteilen unangemessen ist, die der Erschließungsträger bzw. die Grundstückseigentümer durch die Erschließung ihrer Grundstücke erfahren (so auch Döring, NVwZ 1994, 853, 854; Burmeister, aaO, RdNr. 232). |
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| | In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze steht das Gebot der Angemessenheit der vollständigen Kostenübernahme, d.h. auch der Übernahme der Erschließungskostenanteile der Fremdanlieger, durch die Grundstückseigentümer im hier zu beurteilenden Fall nicht entgegen. Zunächst spricht die erste Vermutung dafür, dass beide Vertragspartner, also auch die Grundstückseigentümer, die die Erschließungskostenanteile der Fremdanlieger „freiwillig“ übernommen haben, ihre Interessen sachgerecht wahrgenommen haben und daraus folgend keine Kosten übernommen haben, die sie wirtschaftlich überfordern. Der entscheidende Gesichtspunkt ist hier aber, dass die Grundstücke der Beigeladenen und der übrigen Eigentümer im Umlegungsgebiet durch die Erschließungsmaßnahmen Baulandqualität erlangt haben. Der Wert dieser Grundstücke hat sich im Vergleich zum Wert der Grundstücke vor der Erschließung (Ackerland) um ein Vielfaches erhöht. Als Kaufpreis haben die Kläger für ihr Grundstück im Jahre 1999 ca. 353,-- EUR/m² bezahlt. Dieser Betrag verdeutlicht den enormen Wertzuwachs, den das ursprünglich der Beigeladenen gehörende Grundstück im Zuge der Erschließung erfahren hat. Für die Erschließung des von den Klägern erworbenen Grundstücks sind insgesamt Kosten von ca. 58,-- EUR/m² Grundstücksfläche angefallen (vgl. dazu die Schlussrechnung der Beklagten über die Erschließungskosten vom 09.06.2005). Dieser Betrag, der zu einem gewissen Teil auch auf die Übernahme der Fremdanliegerkosten zurückzuführen ist, ist für die Erschließung eines Neubaugebiets durchaus üblich; bereits die absolute Höhe der Erschließungskosten spricht damit für eine sachgerechte Interessenwahrnehmung durch die Grundstückseigentümer bzw. hier die Kläger. Die Höhe der Erschließungskosten kann aber jedenfalls unter Berücksichtigung der dargestellten - außergewöhnlichen - Wertsteigerung und damit der Erschließungsvorteile, die den Grundstückseigentümern zugeflossen sind, nicht als unangemessen bezeichnet werden. Zu berücksichtigen ist ferner, dass der Ausbau des östlichen Teilstücks der Straße Mühläcker und des Einmündungsbereichs des St.-Q-Weges in die R.... Straße, d.h. der Erschließungsanlagen-Teilstücke, die auch den Fremdanliegern zugute gekommen sind, für die Erschließung des Neubaugebiets unabdingbar waren; ohne diesen Ausbau hätten die westlich davon gelegenen Grundstücke keine Baulandqualität erlangt. |
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| | Bei der Angemessenheitsprüfung ist ferner zu berücksichtigen, dass sich der durch die Erschließung ergebende Vorteil für die Eigentümer der Grundstücke im Neubaugebiet grundlegend vom Vorteil für die Eigentümer der sog. Fremdanliegergrundstücke unterscheidet. Die Erschließung für die Grundstücke im östlichen Bereich des St.-Q-Weges und der Straße Mühläcker war bereits vor Durchführung der hier streitigen Erschließungsmaßnahmen gesichert; die Grundstücke waren dementsprechend bebaut. Das östliche Teilstück des St.-Q-Weges war zwar bis zum jetzigen Ausbau nicht plangemäß hergestellt (es entsprach insbesondere nicht der im Bebauungsplan Mühläcker II vom 28.01.1986 vorgesehenen Breite), so dass die Voraussetzungen für die Erhebung eines Erschließungsbeitrags nicht vorlagen; der St.-Q-Weg war aber im östlichen Teil in ausreichender Breite faktisch hergestellt, um den angrenzenden Grundstücken die Bebaubarkeit zu vermitteln. Hinzu kommt, dass die beiden am östlichen Ende des St.-Q-Wegs liegenden Fremdanliegergrundstücke durch den St.-Q-Weg ausschließlich eine Zweiterschließung erhalten; das südlich des St.-Q-Weges liegende Grundstück wird zusätzlich durch die R.... Straße, das nördlich des St.-Q-Weges liegende Grundstück zusätzlich durch das bereits zuvor tatsächlich und rechtlich hergestellte Teilstück der Straße Mühläcker erschlossen. Damit verbleiben lediglich drei Grundstücke, die sozusagen als „Trittbrettfahrer“ ohne eigene Kostenbeteiligung vollwertig erschlossen werden. |
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| | Steht nach alledem das Gebot der Angemessenheit der Übernahme der Erschließungskostenanteile der Fremdanlieger durch die Eigentümer der Grundstücke des Neubaugebiets nicht entgegen, scheidet zugleich der von den Klägern behauptete Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG aus. Die Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer im Neubaugebiet einerseits und der Eigentümer der bereits bebauten „Fremdanliegergrundstücke“ andererseits ist durch die unterschiedliche Vorteilssituation sachlich gerechtfertigt; die erste Gruppe erhält durch die Erschließungsmaßnahmen erstmalig Grundstücke mit Baulandqualität, die zweite Gruppe besaß schon vorher Grundstücke mit Baulandqualität. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.03.2003 (X ZR 106/00 - NVwZ 2003, 1015), nach der eine in einem öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag vereinbarte, in der Abwassergebührensatzung der Gemeinde nicht vorgesehene Befreiung des Erschließungsträgers von Benutzungsgebühren für die Entsorgung von Abwasser mit den maßgeblichen Grundsätzen des Abgabenrechts unvereinbar ist, wenn für die an sich zu entrichtende Abwassergebühren nicht eine Kompensation vorgesehen ist, die sicherstellt, dass in diesem Umfang andere Nutzer nicht herangezogen werden. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall führte die Befreiung des Erschließungsträgers von Abwassergebühren dazu, dass die übrigen Nutzer der Abwasserentsorgungseinrichtung von der Gemeinde hoheitlich mit - entsprechend dem Maß der Befreiung - „übermäßigen“ Gebühren zu den Kosten der Abwasserentsorgungseinrichtung herangezogen wurden. Die vertragliche Besserstellung des Erschließungsträgers führte mit anderen Worten dazu, dass die übrigen Benutzer der Abwasserentsorgungseinrichtung hoheitlich übermäßig belastet wurden. Im hier zu beurteilenden Fall führt die aus dem Erschließungsvertrag resultierende Bevorzugung der Fremdanliegergrundstücke nicht zu einer „spiegelbildlichen“ hoheitlichen Benachteiligung der übrigen Grundstückseigentümer; die übrigen Grundstückseigentümer haben vielmehr aus freien Stücken die Kostenanteile der Fremdanlieger vertraglich übernommen. Außerdem ist den Grundstückseigentümern des Neubaugebiets ein erheblicher „Sondervorteil“ in Form von Bauland statt Ackerland zugeflossen; schon von daher liegt keine Konstellation vor, auf die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anwendbar wäre. |
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| | Die Zulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Die Frage, ob eine kommunale Eigengesellschaft Vertragspartner eines Erschließungsvertrags nach § 124 Abs. 1 BauGB sein kann, hat grundsätzliche Bedeutung. |
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| | Beschluss vom 23. Oktober 2009 |
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| | Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.163,-- EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG). |
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| | Der Beschluss ist unanfechtbar. |
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