Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 12. März 2015 - W 5 K 14.808

I.

Der Bescheid des Marktes B. zur Ausübung seines Vorkaufsrechts vom 11. August 2014 wird aufgehoben.

II.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

1. Mit notariellem Vertrag vom 3. Juni 2014 (URNr. .../2014) kaufte die Klägerin, eine aus ... bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, u. a. das Grundstück Fl.Nr. ... (frühere Bezeichnung Fl.Nrn. ... und ...) der Gemarkung B.

2. Mit Bescheid vom 11. August 2014 übte der Markt B. bezüglich dieses Grundstückskaufs sein Vorkaufsrecht „nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB“ aus.

Zur Begründung wurde ausgeführt, der Markt B. habe Bedenken, dass die Firma ... GbR in direkter Nachbarschaft zur Wohnbebauung Christbäume anpflanzen wolle. Der Gemeinde stehe beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans ein Vorkaufsrecht zu, soweit es sich - wie hier - um unbebaute Flächen im Außenbereich handele, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt sei. Auf den weiteren Inhalt des u. a. an die Beigeladene als Verkäuferin des Grundstücks gerichteten Bescheides, für den sich ein Zustellungsnachweis nicht im Behördenakt findet, wird Bezug genommen.

3. Am 25. August 2014 ließ die Klägerin bei Gericht Klage erheben mit dem Antrag,

den Bescheid des Beklagten vom 11. August 2014 aufzuheben.

Zur Klagebegründung wurde vorgetragen, die Verkäuferin habe dem Beklagten mit Schreiben vom 9. Dezember 2013 das fragliche Grundstück, hinsichtlich dessen jetzt das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, zum Kauf angeboten. Der Beklagte habe mit Schreiben vom 24. Februar 2014 mitgeteilt, das Kaufangebot werde vom Marktgemeinderat abgelehnt, da der Markt B. auch in absehbarer Zeit keine Verwendung für das Grundstück habe.

Im Hinblick auf diesen Hinweis sei nicht abzusehen, ob und dass das fragliche Grundstück Bauland werden werde. Damit seien die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 BauGB nicht erfüllt. Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig. Dem Bescheid fehlten zudem jegliche Ausführungen zum Allgemeinwohl i. S. d. § 24 Abs. 3 BauGB. Der Bescheid leide also an einem Begründungs- und Ermessensdefizit, was ihn schon aus diesem Grunde rechtswidrig mache.

Demgegenüber ließ der Beklagte beantragen,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Abweisungsantrages wurde ausgeführt, unstreitig sei, dass für das Gebiet, in dem sich das verfahrensgegenständliche Grundstück befinde, ein Flächennutzungsplan vorliege, der für diese unbebaute Fläche im Außenbereich ein WA-Gebiet vorsehe. Auch § 24 Abs. 3 BauGB, wonach die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben habe, sei erfüllt. Eine fehlende oder unvollständige Angabe des Verwendungszwecks mache die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich genommen nicht rechtsfehlerhaft, weil es objektiv darauf ankomme, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts für den von der Gemeinde beabsichtigten Verwendungszweck rechtfertige. Entscheidend dafür seien die Verhältnisse des jeweiligen Einzelfalls. Da der Flächennutzungsplan lediglich ein vorbereitender Bauleitplan sei, dürften an die Ausübung des Vorkaufsrechts keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Es müsse ausreichen, dass die das Vorkaufsrecht ausübende Gemeinde für das betroffene Grundstück eine dem Flächennutzungsplan entsprechende Verwendung anstrebe und dass das Grundstück entsprechend dem Flächennutzungsplan verwendet werden solle. Die spezifische Grundstücksnutzung müsse noch nicht feststehen. Regelmäßig sei deshalb die Gemeinwohlrechtfertigung der Ausübung eines Vorkaufsrechts zugunsten eines Flächennutzungsplans gegeben, wenn eine den jeweiligen Darstellungen entsprechende Verwendungsabsicht vorliege. Die Gemeinde bringe mit dem Flächennutzungsplan ihre Absicht zum Ausdruck, diesen Bereich in einem überschaubaren Zeitraum durch die Aufstellung von Bebauungsplänen zu einem Baugebiet zu entwickeln. Durch die Darstellung eines WA-Gebietes in einem Flächennutzungsplan solle erreicht werden, dass die geplante zukünftige Entwicklung der Gemeinde bei anderen Vorhaben berücksichtigt werde. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB sei ein Instrument der Sicherung dieser Planung.

Der Beklagte befürchte, dass durch die Anpflanzung von Bäumen, die als Christbäume verkauft werden sollten, eine gewerbliche Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks eintrete. Ein solcher Gewerbebetrieb würde der Ausweisung des beabsichtigten WA-Gebiets entgegenstehen. Um die beabsichtigte künftige Nutzung zu sichern, habe sich der Beklagte daher zu Recht auf die Darstellung im Flächennutzungsplan berufen und das Vorkaufsrecht ausüben können.

Auf die weitere Begründung des Abweisungsantrags wird Bezug genommen.

Auch die beigeladene Verkäuferin des Grundstücks nahm zu der Streitsache Stellung. Sie stellte ihr vorausgegangenes Verkaufsangebot an den Beklagten und die Reaktion der Gemeinde in den Mittelpunkt ihrer Ausführungen.

4. In der mündlichen Verhandlung vom 12. März 2015 wiederholten die Klägerbevollmächtigte und der Beklagtenvertreter ihre bereits schriftsätzlich gestellten Klageanträge.

Die Beigeladene stellte keinen Klageantrag.

Hinsichtlich des weiteren Fortgangs der mündlichen Verhandlung wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

5. Die einschlägigen Behördenakten lagen dem Gericht vor.

1. Die Klage ist zulässig und begründet.

Der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 11. August 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

2. Nach der vom Beklagten im streitgegenständlichen Bescheid genannten Rechtsgrundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans ein Vorkaufsrecht zu, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Dass das streitgegenständliche Grundstück Fl.Nr. 4994 der Gemarkung B. im Außenbereich liegt und unbebaut ist, ist zwischen den Beteiligten nicht umstritten. Ebenfalls unstreitig ist, dass das maßgebliche Grundstück in einem Bereich liegt, für den im Flächennutzungsplan des Beklagten ein WA-Gebiet vorgesehen ist.

3. Alleine die Darstellung einer Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet im Flächennutzungsplan genügt aber nicht. Weitere Voraussetzung ist vielmehr nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Antwort auf die Frage, ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (BVerwG, B. v. 25.1.2010 Nr. 4 B 53/09). In § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen für den Wohnungsbau verfügbar zu machen. Daher rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur, wenn damit Flächen - unmittelbar oder mittelbar (als Tauschland) - für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen (BVerwG, a. a. O.). Dagegen steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zur Verfolgung jedweder Gestaltungs- oder Verhinderungsabsichten zur Verfügung. Das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist eng verknüpft mit dem städtebaulichen Ziel der Vorbereitung und Schaffung von Wohnungsbau (BVerwG, a. a. O.).

Deshalb unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts auch in zeitlicher Hinsicht Grenzen. Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundeigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereitzustellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans gebieten (BVerwG, a. a. O.; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Rn. 77 zu § 24; Grziwotz, Beck OK, BauGB, Rn. 22 zu § 24; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Rn. 20 zu § 24). Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB sind im Allgemeinen dann erfüllt, wenn für die betroffenen Flächen im Außenbereich demnächst ein Bebauungsplan für Wohnbauzwecke aufgestellt werden soll und dies durch entsprechende Vorbereitungsmaßnahmen belegt wird (Paetow in Berliner Kommentar zu BauGB, Rn. 27 zu § 24).

Die Gemeinde darf also von der Ausübungsbefugnis nur Gebrauch machen, wenn sie die alsbaldige Schaffung von Wohnbauland anstrebt. Sind die Planungsvorstellungen der Gemeinde zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts noch völlig unbestimmt oder sind solche noch gar nicht zu erkennen, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB nicht (BVerwG, a. a. O.).

Vorliegend gab es zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts keine hinreichend konkreten Planungen des Beklagten, denen zufolge die streitgegenständliche Fläche im Rahmen einer Bauleitplanung mit Baurecht hätte versehen werden sollen. Unter Berücksichtigung der oben genannten Ausführungen wäre es aber erforderlich gewesen, dass das dafür zuständige Gremium, der Gemeinderat, den Zeitpunkt der Verwendung der Fläche wenigstens überschlägig festgelegt hätte. Vorliegend war eher das Gegenteil der Fall (vgl. nur Schreiben des Beklagten an die Beigeladene vom 24.2.2014). Eine allgemeine Absichtserklärung, erst recht die bloße Tatsache, dass der Flächennutzungsplanung für ein Grundstück Wohnbauland ausweist, reicht nicht aus, um die von § 24 Abs. 3 BauGB gestellten Anforderungen zu erfüllen (VG Würzburg, U. v. 5.8.2014 Nr. W 4 K 14.270). Gleiches gilt für allgemeine bodenpolitische Erwägungen einer Gemeinde (BayVGH, U. v. 26.7.1985 Nr. 1 B 84 A.1420). Alleine die Absicht der Verhinderung einer befürchteten Grundstücksnutzung durch den Käufer des betroffenen Grundstücks genügt ersichtlich auch nicht.

Bereits aus diesem Grunde war die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten rechtswidrig.

4. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts handelt es sich zudem um eine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Die Gemeinde kann bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen das Vorkaufsrecht einsetzen, sie ist dazu aber nicht verpflichtet (vgl. Stock, a. a. O., Rn. 66 zu § 24).

Maßgeblich sind die konkreten Erwägungen der Gemeinde zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (Stock, a. a. O., Rn. 66 zu § 24). Der Prüfung ist daher der schriftlich begründete Verwaltungsakt zugrunde zulegen (Stock, a. a. O., m. w. N.).

Nach § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den konkreten Verwendungszweck anzugeben. Wird der Verwendungszweck nicht oder nicht vollständig angegeben, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar nach der wohl überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. Reidt, a. a. O., Rn. 21 zu § 24; Paetow, a. a. O., Rn. 22 zu § 24; Grziwotz, a. a. O., Rn. 29 zu § 24; BVerwG, B. v. 15.2.1990 Nr. 4 B 45/89) nicht zwangsläufig rechtswidrig. Dabei sind im Hinblick auf die gerichtliche Nachprüfung von Ermessensentscheidungen aber auch die Anforderungen des Art. 39 BayVwVfG an die Begründung von Verwaltungsakten zu beachten (Reidt, a. a. O., Rn. 21 zu § 24). Eine fehlende oder mangelhafte Angabe des Verwendungszwecks kann auf die Ermessensentscheidung durchschlagen, diese also gegebenenfalls gleichsam „infizieren“ (Paetow, a. a. O., Rn. 28 zu § 24; Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, Rn. 24 zu § 24 BauGB). So liegt der Fall hier. Die dem Ausübungsbescheid beigegebene Begründung lässt eine dem Vorkaufsgrundstück zukommende Verwendungsart nicht erkennen. Offenbar hat die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nur ausgeübt, um eine von ihr befürchtete Nutzung des Außenbereichsgrundstücks zur Anpflanzung von Christbäumen zu verhindern. Dass sie beabsichtigt hätte, das Vorkaufsgrundstück einer eigenen Verwendung und Nutzung zuzuführen, erschließt sich weder aus dem Bescheid noch aus den Behördenakten. Die Belange der Verkäuferin und der Käuferin wurden im Bescheid überhaupt nicht berücksichtigt.

Die im Ausübungsbescheid aufgeführten Gründe tragen, auch aus dem Blickwinkel ordnungsgemäßer Ermessensausübung heraus betrachtet, die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht.

Der Beklagte hat diesen Mangel auch nicht mehr nachträglich im gerichtlichen Verfahren beseitigt (§ 114 Satz 2 VwGO).

Nach alledem war die Klage insgesamt abzuweisen.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.