Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 05. Aug. 2014 - W 4 K 14.270
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Tenor
I.
Der Bescheid der Beklagten vom 20. Februar 2014 i. d. F. des Änderungsbescheids vom 24. Juli 2014 wird aufgehoben.
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit eines von der Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts.
Am 13. Januar 2014 erhielt die Beklagte von einem Notar die Mitteilung über einen Kaufvertrag betreffend das Grundstück Fl.Nr. ...47 „H.“, Waldfläche zu 1.599 m². Als Kaufpreis für die Fläche, die der Kläger erwerben wollte, war ein Betrag von 79.950,00 EUR genannt.
Mit Bescheid vom 20. Februar 2014 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB hinsichtlich des Grundstücks Fl.Nr. ...47 der Gemarkung K. mit einer Gesamtfläche von 1.599 m² aus. Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass das Grundstück gemäß rechtskräftigem Flächennutzungsplan der Stadt K. innerhalb eines Bereichs liege, der als Wohnbaufläche ausgewiesen sei. Die Verwaltung habe bereits ein erstes Planungskonzept vorbereitet und in mehreren Stadtratssitzungen eine Ausweisung von Bauland im Bereich der Wohnbauflächen, in dem das vorbenannte Grundstück liege, angeregt.
Am 20. März 2014 hat der Kläger Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg erhoben mit dem zuletzt gestellten Antrag,
den Bescheid vom 20. Februar 2014 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 24. Juli 2014
aufzuheben.
Im Rahmen seiner Begründung bezweifelt er die Zuständigkeit des Finanzausschusses, dessen Beschluss Grundlage für den streitgegenständlichen Bescheid gewesen sei. Es liege auch keine Rechtfertigung zum Wohl der Allgemeinheit vor, da ein Planungskonzept in keinster Weise ersichtlich sei. In verschiedenen Stadtratssitzungen sei eine Möglichkeit der Erweiterung von Bauflächen im Umfeld des Baugebiets diskutiert worden, jedoch im Februar 2013 beschlossen worden, einen Beschluss auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Im Übrigen sei dem Begründungsgebot nicht ausreichend Rechnung getragen worden.
Die Beklagte beantragte,
die Klage abzuweisen.
Aus § 9 Nr. 2.11 der Geschäftsordnung der Stadt K. ergebe sich, dass für die Ausübung von Vorkaufsrechten der Finanzausschuss zuständig sei. Das fragliche Grundstück liege in einem Bauerwartungsland. Das bereits bestehende Baugebiet im Bereich „H.“ solle in absehbarer Zeit realisiert werden. Im Flächennutzungsplan sei der Bereich als Wohnbebauung ausgewiesen. Ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan sei allerdings noch nicht erfolgt.
Mit Änderungsbescheid vom 24. Juli 2014 setzte die Beklagte die Höhe des Verkaufspreises auf 50,00 €/m² fest, i.ü. bleibe der Bescheid vom 19. Februar 2014 unberührt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.
Gründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 20. Februar 2014 i. d. F. des Änderungsbescheids vom 24. Juli 2014 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Nach der von der Beklagten im streitgegenständlichen Bescheid genannten Rechtsgrundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Dass das streitgegenständliche Grundstück Fl.Nr. ...47 der Gemarkung K. im Außenbereich liegt und unbebaut ist, ist zwischen den Beteiligten nicht umstritten. Ebenfalls unstreitig ist, dass das maßgebliche Grundstück im Flächennutzungsplan der Stadt K. als „W“ für Wohnbaufläche ausgewiesen ist.
Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht allerdings nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit das rechtfertigt. Allgemein gültige Maßstäbe dafür, welche Anforderungen an die Allgemeinwohlrechtfertigung zu stellen sind, lassen sich nicht bestimmen. Das folgt schon daraus, dass die nach § 24 Abs. 1 BauGB in Betracht kommenden unterschiedlichen Vorkaufstatbestände zu verschieden sind und deshalb rechtlich unterschiedlich behandelt werden müssen. Entscheidend ist vielmehr der jeweilige Einzelfall (vgl. VGH Kassel
Vorliegend allerdings gibt es keine hinreichend konkreten Planungen der Beklagten, denen zufolge die streitgegenständliche Fläche im Rahmen einer Bauleitplanung mit Baurecht versehen werden soll. Dies haben Vertreter der Beklagten in einem Schreiben an den Kläger vom 14. März 2014 ausdrücklich bestätigt. Danach habe der Stadtrat zwar bereits Anfang des Jahres 2012 über die Möglichkeit der Erweiterung von Bauflächen im Umfeld des Baugebiets „H.“ diskutiert, im Februar 2013 sei jedoch der Beschluss seitens des Stadtrats gefasst worden, die Erweiterung auf einen späteren, also unbestimmten Zeitpunkt zu verschieben.
Unter Berücksichtigung der oben genannten Ausführungen wäre es erforderlich gewesen, dass das dafür zuständige Gremium, der Stadtrat, den Zeitpunkt der Verwendung der Fläche wenigstens überschlägig festlegt. Die allgemeine Absichtserklärung, dies irgendwann zu tun, bzw. den Beschluss über die Möglichkeit der Erweiterung von Bauflächen im Umfeld des Baugebiets „H.“ auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben, reicht jedenfalls nicht aus, um die von § 24 Abs. 3 BauGB gestellten Anforderungen zu erfüllen.
Dass das die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigende Gemeinwohl nach § 24 Abs. 3 BauGB vorliegend nicht gegeben ist, lässt sich auch aufgrund des Umstands begründen, dass gemäß dem vorgelegten Flächennutzungsplan der Stadt K. noch zahlreiche unbebaute Flächen zur Verfügung stehen, auf denen Wohnbebauung realisiert werden könnte. Irgendwelche Hinweise darauf, dass diese Flächen nicht ausreichten, um den derzeitigen Bedarf an Wohnraum zu befriedigen oder ein aktuelles Bedürfnis an der Schaffung weiterer Flächen für Wohnbebauung besteht, gibt es nicht. Die Beklagte hat insoweit auch nichts Substanziiertes vorgetragen. Die allgemeine Absicht, Flächen für noch nicht konkret absehbare künftige Entwicklungen besitzen zu wollen, reicht jedenfalls nicht.
Da somit die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorliegen, war der entsprechende Bescheid i. d. F. des Änderungsbescheids aufzuheben.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
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(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.