Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Grundbescheid und gegen darauf fußende Folgebescheide.
Bescheidobjekt ist eine Wohneinheit in der D.-str. 11, RGB, 3. OG, Wohnung Nr. 18 (i.F.: WE). Es handelt sich laut baurechtlich genehmigtem Plan vom 14. Oktober 2010 um Wohnraum – 3-Zimmer-Wohnung zzgl. Küche, Bad/WC, WC, Garderobe, Flur, Speisekammer, Balkon – mit ca. 84 m² Gesamtwohnfläche. Der Kläger ist Mieter der WE. Die WE wurde ihm aufgrund Wohnraummietvertrags vom 8. November 2014 bzw. 21. November 2014 von der Vermieterin, der D. 11 I. GmbH & Co. KG, für monatlich EUR 2.270 (inklusive Betriebskosten) zu Wohnzwecken überlassen (Bl. 31ff. d. Behördenakts – i.F.: BA –). § 2 des Mietvertrags enthält als Zweckbestimmung Wohnraum, für jede andere Nutzung ist hiernach die schriftliche Erlaubnis der Vermieterin erforderlich.
Nachdem die Beklagte Hinweise auf die zweckfremde Nutzung der WE erhalten hatte, überprüfte es die Nutzungsweise vor Erlass der Grundanordnung in einer Vielzahl ausführlich dokumentierter Ortseinsichten, vgl. Ortseinsichten vom 2. November 2015 (Bl. 48ff. d. BA), vom 5. Oktober 2016 (Bl. 59ff. d. BA), vom 23. November 2016 (Bl. 62 d. BA), vom 30. Januar 2017 (Bl. 65 d. BA) und vom 31. März 2017 (Bl. 66f. d. BA). In der Folge hörte die Beklagte den Kläger unter dem 5. April 2017 zum beabsichtigen Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG an (Bl. 67f. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.2381 streitgegenständlichem (Grund-) Bescheid vom 20. April 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 26. April 2017 zugestellt, gab die Beklagte dem Kläger auf, die Nutzung der WE zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziff. 1) und die WE unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 2). Der Bescheid enthält weiter Zwangsgeldandrohungen für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 binnen 3 Monaten ab Zustellung des Bescheids in Höhe von EUR 6.500 (Ziff. 3) und für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 2 binnen 4 Monaten ab Zustellung des Bescheids ebenfalls in Höhe von EUR 6.500 (Ziff. 4). Mit Ziff. 5 des Bescheids wurde die sofortige Vollziehung von Ziff. 1 und 2 des Bescheides angeordnet. Die Eigentümerin habe die WE seit 1. Dezember 2014 an den Kläger vermietet; nach Erkenntnissen der Beklagten sei die WE zu keinem Zeitpunkt dauerhaft bewohnt gewesen. Der Kläger sei der Beklagten bereits aufgrund zweckfremder Nutzung von Wohnungen bekannt. Die WE sei mehrfach durch Bedienstete der Beklagten aufgesucht worden (Ortseinsichten vom 23. März 2015, vom 8. Mai 2015, vom 2. November 2015, vom 27. September 2016, vom 5. Oktober 2016, vom 23. November 2016, vom 14. Dezember 2016, vom 30. Januar 2017 und vom 31. März 2017). Die WE – die objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sei, auf Dauer bewohnt zu werden – werde nach den gesammelten Erkenntnissen seit mindestens Dezember 2014 wiederholt und regelmäßig an Personen überlassen, welche sich lediglich vorübergehend zu Zwecken der medizinischen Behandlung in München aufhielten; diese stelle eine Zweckentfremdung i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) dar. Das Nutzungskonzept, das sich aus dem mit den jeweiligen Nutzern abgeschlossenen Mietvertrag und aus der tatsächlichen Nutzung der WE ergebe, ziele hier ausschließlich darauf ab, den häufig wechselnden Kurzzeitnutzern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten; die WE diene keinesfalls als Grundlage einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit. Die jeweiligen Wohnungsnutzer verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nicht an den Beherbergungsort in München, da sie ihren angestammten Wohnsitz im Ausland nicht aufgäben; sie kehrten nach Abschluss der medizinischen Behandlung dorthin zurück. Die im September 2015 vorgenommene rückwirkende einwohnermelderechtliche Anmeldung des Klägers in der WE stelle keinen ausreichenden Nachweis dafür dar, dass die WE seine private Behausung sei, es handele sich nur um ein Indiz. Bei den Ortseinsichten sei der Kläger nie persönlich angetroffen worden, die an die dortige Anschrift adressierte Post habe nicht zugestellt werden können. Die Bewohner hätten nicht bestätigt, dass der Kläger in der WE wohne. Darüber hinaus habe der Kläger angesichts der bis dato vier weiteren bekannten, vom Kläger im Stadtgebiet der Beklagten angemieteten Wohnungen nicht substantiiert nachgewiesen, dass er gerade in der streitgegenständlichen WE dauerhaft wohne. Aufgrund der hiesigen Erkenntnisse werde davon ausgegangen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, den Wohnraum nur denjenigen Personen bzw. deren Begleitpersonen zur Verfügung zu stellen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung vorübergehend in München aufhielten. Der Kläger sei richtiger Adressat der Anordnungen, insbesondere lägen der Beklagten keine Hinweise darauf vor, dass der Kläger den Wohnraum an einen Dritten untervermietet habe, der diesen an die Endnutzer weitervermiete. Eine Genehmigungsfähigkeit der ausgeübten Nutzung sei nicht ersichtlich. Die Fristen in den Zwangsgeldandrohungen seien ausreichend, hinsichtlich Ziff. 3 v.a. dahingehend, bspw. eine alternative Unterkunft für die derzeitigen Kurzzeitnutzer zu finden. Hinsichtlich Ziff. 4 bleibe es dem Kläger unbenommen, bspw. einen Untermietvertrag mit einem Dritten zu schließen, der die WE zu Wohnzwecken nutzt.
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 26. Mai 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.2381, den Bescheid aufzuheben.
Bereits die Bescheidbegründung sei vor dem Hintergrund von § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS nicht ausreichend und werde den gesetzlichen Anforderungen des § 39 Abs. 1 VwVfG nicht gerecht werde. Aus der Begründung ergebe sich nicht, welche vertraglichen Verhältnisse zwischen den angeblich bei den Ortseinsichten angetroffenen Personen und dem Kläger herrschten. Es sei nicht möglich, zu bewerten, ob es sich bei den Vermietungen nicht um Untermieter oder mittelfristig möblierte Vermietungen handele, bei denen eine Zweckentfremdung ausscheide. Weiterhin ergebe sich nicht, wie viele Tage im Jahr eine Zweckentfremdung angeblich stattgefunden haben soll; erst ab einem Zeitraum von 6 Wochen im Jahr sei die zulässige Grenze überschritten. Die Beklagte schildere lediglich eine Hand voll – neun – angebliche Ortseinsichten über drei Jahre hinweg. Dadurch werde nicht belegt, dass eine über sechs Wochen pro Jahr hinausgehende Vermietung an Dritte stattgefunden habe. Angesichts dessen, dass der Kläger bei den Ortseinsichten nicht anwesend gewesen sei, bestreite er die dokumentierten Inhalte mit Nichtwissen. Die streitgegenständliche WE werde vom Kläger ständig zum Wohnen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben genutzt, er unterhalte dort auch seinen Wohnsitz, wie der Beklagten bekannt sei. Die WE sei zudem seit 1. Juli 2017 langfristig vermietet. Sie unterfalle im Übrigen dem Ausnahmetatbestand der Art. 2 Satz 3 ZwEWG, § 5 Abs. 4 ZeS.
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.2381,
die Klage abzuweisen.
Nach den hiesigen Erkenntnissen werde für die betroffene WE ein Nutzungskonzept verfolgt, das den Tatbestand der Zweckentfremdung erfülle. Die hierfür im Behördenakt gesammelten Belege genügten den Anforderungen der Rechtsprechung an den behördlichen Nachweis in einschlägigen Fällen.
Die Beklagte kontrollierte die WE im Folgenden erneut; auf die Ortseinsicht vom 11. August 2017 wird verwiesen (Bl. 87ff. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.4423 streitgegenständlichem Schreiben vom 17. August 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 22. August 2017 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger unter Ziff. I mit, dass das im Bescheid vom 20. April 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 6.500 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 20. April 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Mit unter Ziff. II getroffener Anordnung drohte die Beklagte dem Kläger ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von EUR 13.000 an für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 20. April 2017 binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheids vom 17. August 2017. Die Voraussetzungen des Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG seien gegeben, wie die Ortseinsicht vom 11. August 2017 belege. Die Erhöhung des Zwangsgeldbetrags sei in Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung und des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung geboten gewesen.
Mit Schreiben vom 31. August 2017 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 17. August 2017 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 6.500 auf (Bl. 99 d. BA).
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen den Bescheid vom 17. August 2017 mit Schriftsatz vom 8. September 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.4423, den Bescheid aufzuheben.
Der Bescheid vom 17. August 2017 basiere auf einer Grundanordnung, die sich als unbegründet darstelle. Im Folgenden verweist der Bevollmächtigte vollumfänglich auf seine Klagebegründung im Verfahren M 9 K 17.2381 und gibt diese im Wortlaut nochmals wieder. Er führt weiter aus, dass es dem hiesigen Bescheid damit bereits an einer Rechtsgrundlage fehle. Unabhängig davon habe der Kläger die WE auch über den 20. Juli 2017 hinaus nicht zweckfremd genutzt. Der streitgegenständliche Bescheid enthalte wiederum keinen Beweis dafür, dass die Zweckentfremdung nicht eingestellt worden sei, dies ergebe sich auch nicht aus der Ortseinsicht vom 11. August 2017, wonach die WE nur zeitweise kostenlos von einem Freund des Klägers genutzt worden sei. Es werde weiterhin keine nicht nur vorübergehende Nutzung belegt noch eine gewerbliche oder gewerblich veranlasste Nutzung.
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.4423,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte gehe – weiter – davon aus, dass der Kläger für die streitgegenständliche WE ein Nutzungskonzept verfolge, das eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstelle. Die WE werde stets nur zum vorübergehenden Gebrauch wechselnden Nutzern überlassen. Auf den Inhalt des ergänzenden Aktenmaterials werde Bezug genommen. Insbesondere werde auf Bl. 114b mit Bl. 114f. d. BA verwiesen, aus denen hervorgehe, dass nun auch von dritter Seite zivilrechtlich gegen den Kläger wegen der von ihm betriebenen Nutzung vorgegangen werde. Über den aktuellen Verfahrensstand sei noch nichts bekannt.
Die Beklagte kontrollierte die WE im Folgenden erneut; auf die Ortseinsicht vom 15. November 2017 wird verwiesen (Bl. 105ff. d. BA).
Mit im Verfahren M 9 K 17.5592 streitgegenständlichem Schreiben vom 16. November 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Kläger gegen Postzustellungsurkunde am 21. November 2017 zugestellt, teilte die Beklagte dem Kläger unter Ziff. I mit, dass das im Bescheid vom 17. August 2017 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von EUR 13.000 wegen Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 20. April 2017 fällig geworden sei. Diese Fälligkeitsmitteilung erging unter ausdrücklichem Hinweis darauf, dass die Anfechtungsklage hiergegen nicht statthaft ist. Mit unter Ziff. II getroffener Anordnung drohte die Beklagte dem Kläger ein erneutes Zwangsgeld in Höhe von EUR 26.000 an für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 des Bescheids vom 20. April 2017 binnen vier Wochen ab Zustellung des Bescheids vom 16. November 2017. Die in diesem Bescheid gesetzte Frist sei fruchtlos verstrichen; die WE werde weiterhin zweckfremd genutzt, wie die Ortseinsicht vom 15. November 2017 belege. Die Erhöhung des Zwangsgeldbetrags sei in Anbetracht der Erfolglosigkeit der vorhergehenden Zwangsmittelandrohung und des wirtschaftlichen Interesses an der Fortdauer der Zweckentfremdung geboten gewesen.
Mit Schreiben vom 21. November 2017 forderte die Beklagte den Kläger in Umsetzung der Fälligkeitsmitteilung vom 16. November 2017 zur Zahlung des Zwangsgeldes von EUR 13.000 auf (Bl. 113 d. BA).
Der Bevollmächtigte des Klägers hat gegen den Bescheid vom 16. November 2017 mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2017 Klage erhoben. Er beantragt im Verfahren M 9 K 17.5992, den Bescheid aufzuheben.
Der Bescheid vom 17. August 2017 basiere auf einer Grundanordnung, die sich als unbegründet darstelle. Im Folgenden verweist der Bevollmächtigte vollumfänglich auf seine Klagebegründung im Verfahren M 9 K 17.2381 und gibt diese im Wortlaut nochmals wieder. Er führt weiter aus, dass es dem hiesigen Bescheid damit bereits an einer Rechtsgrundlage fehle. Unabhängig davon habe der Kläger die WE auch über den 20. Juli 2017 hinaus nicht zweckfremd genutzt. Der streitgegenständliche Bescheid enthalte wiederum keinen Beweis dafür, dass die Zweckentfremdung nicht eingestellt worden sei. Ergänzend sei vorzutragen, dass die WE seit dem 1. Juli 2017 an Hr. F. vermietet sei, sodass sich der Bescheid bereits gegen die falsche Person richte. Als Anlage wurde ein [Unter-] Mietvertrag vom 15. Juli 2017 vorgelegt mit einer Mietdauer vom 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018 (Bl. 41 d. Gerichtsakts – i.F.: GA –).
Die Beklagte beantragt im Verfahren M 9 K 17.5992,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte beziehe sich auf das ergänzend vorgelegte Aktenmaterial und auf das Vorbringen in den anderen einschlägigen Verfahren.
Zwischenzeitlich hatte die Beklagte unter dem 18. August 2017 die Eigentümerin der WE bzw. die Hausverwaltung (Bl. 91f. d. BA) zum Vorwurf der Zweckentfremdung angehört. Der Bevollmächtigte der Eigentümerin legte daraufhin (vgl. zum Ganzen Bl. 92ff. d. BA) eine dem Kläger gegenüber ausgesprochene Kündigung vom 26. Mai 2017 und die in der Folge gegen den Kläger erhobene Räumungsklage vom 24. August 2017 vor. Die Klage erhielt beim Amtsgericht das Az. 416 C 17096/17.
In der mündlichen Verhandlung vom 11. April 2018 bestätigten alle Beteiligten übereinstimmend, dass die WE seit 28. Februar 2018 an die Eigentümerin zurückgegeben wurde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtsakten in den Verfahren M 9 K 17.2381, M 9 K 17.4423 und M 9 K 17.5992 sowie auf die beigezogenen Behördenakten. Insbesondere wird Bezug genommen auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 11. April 2018 und auf die in der mündlichen Verhandlung von der Beklagten dem Gericht und dem Klägerbevollmächtigten übergebenen Schriftstücke (Gesprächsvermerke vom 10. April 2018 mit dem Architekten, der die Renovierung des Gebäudes, in dem sich die WE befindet, durchgeführt hatte).
Die Klagen bleiben sämtlich erfolglos.
1. Die gegen die Fälligkeitsmitteilungen in den Bescheiden vom 17. August 2017 (Verfahren: M 9 K 17.4423) und vom 16. November 2017 (Verfahren M 9 K 17.5992) gerichteten Anfechtungsklagen sind bereits unzulässig. Wie aus den jeweils auf S. 2 der Schreiben ausdrücklich ergangenen Hinweisen der Beklagten zu Recht hervorgeht, ist gegen die Fälligkeitsmitteilung die Anfechtungsklage nicht statthaft. Hier ist nur die allgemeine Feststellungsklage, § 43 Abs. 1 VwGO, zulässig (vgl. statt aller VG München, U.v. 18.10.2017 – M 9 K 17.1104 – juris). Der Klägerbevollmächtigte stellte dennoch weiter die undifferenzierten Aufhebungsanträge aus den Schriftsätzen trotz Frage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung, ob er an diesen so festhalte.
Dass die WE zurückgegeben wurde, beeinflusst die Zulässigkeit der Anfechtungsklagen im Übrigen dagegen nicht. Zwar haben sich die Grundverfügungen – Nutzungsuntersagung und Wiederbelegungsanordnung – als Dauerverwaltungsakte ab Rückgabe der WE für die Zukunft erledigt, nicht aber für die Vergangenheit. Letzteres folgt daraus, dass die Beklagte von dem ihr im Rahmen des Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 VwZVG eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat und keinen Gebrauch macht, sodass der Grundbescheid noch Grundlage von Vollstreckungshandlungen ist. Die Beklagte hat eine besondere Härte i.S.d. Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG zu Recht wegen bewusster und fortgesetzter Verstöße des Klägers gegen die ihm auferlegte Unterlassungsverpflichtung verneint (vgl. BayVGH, U.v. 13.7.2000 – 2 B 95.331 – juris).
2. Unabhängig von ihrer teilweisen Unzulässigkeit sind die Anfechtungsklagen auch vollumfänglich unbegründet. Die streitgegenständlichen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Zwangsgelder sind jeweils unzweifelhaft fällig geworden.
a) Der Grundbescheid vom 20. April 2017 – Gegenstand des Verfahrens M 9 K 17.2381 – ist formell rechtmäßig; der Kläger als Mieter wurde insbesondere unter dem 5. April 2017 zum beabsichtigen Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG angehört (Bl. 67f. d. BA).
Er ist auch materiell rechtmäßig.
Die angegebene Rechtsgrundlage – Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. – ist korrekt. Bei nicht weiter differenzierter Anfechtung eines Dauerverwaltungsakts ist im Fall einer Änderung der Sach- und Rechtslage auf die jeweils gültigen Verhältnisse im entsprechenden Zeitabschnitt bzw. Zeitpunkt abzuheben (BVerwG, B.v. 5.1.2012 – 8 B 62/11 – juris). Bei Erlass des Grundbescheids als maßgeblichem Zeitpunkt waren die Neuregelungen der einschlägigen Vorschriften, d.h. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), i.F. bezeichnet als „ZwEWG n.F.“, und die Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494), i.F. bezeichnet als „ZeS n.F.“, noch nicht in Kraft, sodass das ZwEWG a.F. und die ZeS a.F. zur Anwendung kommen.
Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS a.F. ist erfüllt, was auch ausreichend belegt ist. Das Vorgehen der Beklagten – Nachweis des Tatbestands durch Ortseinsichten mit dokumentierten Beobachtungen/Ermittlungen des Außendienstes – ist nach st. Rspr. u.a. der Kammer nicht zu beanstanden (vgl. statt aller VG München, U.v. 15.2.2017 – M 9 K 16.4641 – juris und BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Die Feststellungen zu den Zeiträumen vor Bescheiderlass wurden, vom o.g. Vorbringen dazu, dass Ortsermittlungen per se unzureichend seien, nicht weiter angegriffen. Die Ortsermittlungen weisen bspw. für das Jahr 2016 aus, dass sich die Zweckentfremdung der WE über einen Zeitraum von weit mehr als drei Monaten erstreckte (Bl. 59ff. d. BA + Bl. 62 d. BA). Der vom Klägerbevollmächtigten selbst als tragend formulierte 6-Wochen-Zeitraum, den der Kläger nicht ausgeschöpft habe, ist damit gerichtsfest dokumentiert bei weitem überschritten. Gleiches gilt für den seit Neufassung der ZeS festgeschriebenen 8-Wochen-Zeitraum. Dass bei den Ortseinsichten vom 11. August 2017 (Bl. 87ff. d. BA) und vom 15. November 2017 (Bl. 105ff. d. BA) – und damit nach Bescheiderlass – jeweils dieselben Endnutzer angetroffen wurden, ändert auch angesichts des vom Kläger vorgelegten (Unter-) Mietvertrags vom 15. Juli 2017 (Bl. 41 d. GA im Verfahren M 9 K 17.2381) nichts am Vorliegen des Tatbestands der Fremdenbeherbergung. Wie in der mündlichen Verhandlung mehrmals erläutert wurde, entscheidet allein das vom Kläger verfolgte Nutzungskonzept und nicht etwa ein singulärer Aufenthalt, der sich zufällig über einen längeren Zeitraum erstreckt. Das Nutzungskonzept des Klägers ist vorliegend, wie die Ortseinsichten belegen, darauf ausgelegt, seinen (Unter-) Mietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor (vgl. für diese gefestigte Rechtsprechung statt aller BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Der nach dem schriftsätzlichen Vortrag und den Aussagen in der mündlichen Verhandlung wohl so zu verstehenden Ansicht des Bevollmächtigten, eine hinreichende Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung verlange objektiv nachprüfbare zeitliche Festlegungen (v.a. zu einer Mindestlänge der Aufenthalte), hat jüngst auch der Bayerische Verfassungsgerichtshof eine klare Absage erteilt (BayVerfGH, E.v. 16.8.2017 – Vf. 8-VI-16 – juris Rn. 33; ebenso BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris). Maßgeblich ist allein das Nutzungskonzept. Das Vorbringen, dass sich ein Aufenthalt je nach Dauer der medizinischen Behandlung auch über mehrere Wochen oder Monate hinziehen kann – bzw. hier: hinzog –, ist in keiner Weise geeignet, dem entgegenzutreten. Der (Unter-) Mietvertrag vom 15. Juli 2017, wonach die WE vom 1. Juli 2017 bis 23. Juni 2018 für eine Monatsmiete von EUR 4.500 an dieselben Endnutzer vermietet worden sei, ist nicht geeignet, darzutun, dass die WE tatsächlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wurde, wie sich aus den einschlägigen Ortsermittlungen ergibt: Bei der Ortsermittlung vom 11. August 2017 (Bl. 87ff. d. BA) gaben die Endnutzer an, dass die WE (erst) seit ca. zwei Wochen bewohnt werde und dass der weitere Aufenthalt nur davon abhänge, wie lange die medizinische Behandlung der Mutter noch dauere. Da sie die WE von ihrem Freund „Y.“ (= Vorname des Klägers) bekommen hätten, müssten sie auch keine Miete zahlen. Bei der Ortsermittlung vom 15. November 2017 (Bl. 105ff. d. BA) wurden ebenfalls nur diverse medizinische Behandlungen als Aufenthaltszweck angegeben; die angetroffene Bewohnerin erklärte weiter, in Eile zu sein, da sie ihr Flugzeug nicht verpassen wolle und heute abreise. Bezahlt hätte sie EUR 150 bis EUR 200 pro Tag. Damit steht fest, dass der Mietvertrag nur vorgeschoben war, da keine der vertraglichen Vereinbarungen eingehalten wurde. Dem Klägerbevollmächtigten ist es nicht gelungen, darzulegen, wieso ein Schriftstück, auf dem ohne Ansehung der Tatsachen alles vermerkt bzw. festgehalten werden kann, mehr Aussagekraft haben soll als fortgesetzte Ermittlungen vor Ort.
Im Jahr 2017 wurde die WE nach den damit allein maßgeblichen Ortsermittlungen weit über fünf Monate zweckfremd genutzt (Bl. 65, 66f., 87ff., 105ff. d. BA).
Auch die Regelung in Art. 2 Satz 3 ZwEWG a.F., § 5 Abs. 4 ZeS a.F. ändert am Vorliegen des Tatbestands der Zweckentfremdung nichts. Das Gericht hat auf Basis der vorgelegten Unterlagen keinen Zweifel daran, dass die WE auch vor dem 31. Mai 1990 als Wohnraum genehmigt war und entsprechend genutzt wurde. Wenn der Klägerbevollmächtigte dagegen meint, die von ihm vorgelegte Kopie einer Tektur aus dem Jahr 2010 (Az. 2010 – 022943) sei ein Beweis dafür, dass die WE vor Mai 1990 ausschließlich gewerblich genutzt worden sei, so ist dies nicht nachvollziehbar. Die von Klägerseite vorgelegte Tektur, die als Vorhaben „Renovierung und Modernisierung, DG-Ausbau, Einbau 2er Aufzüge, Errichtung einer Dachterrasse, von Balkonen, Fluchtbalkonen und -leitern sowie Nutzungsänderung (Einzelhandel zu Gaststätte im EG + KG)“ ausweist, findet sich mit Plänen für das 3. OG auch in der Behördenakte (Bl. 1ff. d. BA) und ist von vorn herein nicht geeignet, darzulegen, dass die Einheit vor Mai 1990 „ausschließlich gewerblich“ genutzt gewesen sei. Vielmehr steht damit fest, dass die Räumlichkeiten – mit Ausnahme des EG und des KG – in ihrer bisherigen Nutzung (damit für das 3. OG: Wohnnutzung) fortgeführt und lediglich renoviert bzw. saniert wurden. Die von der Beklagten am 10. April 2018 kurzfristig noch eingeholten Auskünfte des Architekten bestätigen diese Feststellung vollumfänglich.
Der Vortrag, dass vor 1990 eine „ausschließlich gewerbliche“ Nutzung stattgefunden habe, erfolgte demgegenüber ins Blaue hinein und blieb gänzlich unsubstantiiert. Auch angesichts von § 139 ZPO war dem Klägerbevollmächtigten daher keine Gelegenheit zu weiteren Äußerungen zu dem von ihm vorgetragenen Sachverhalt zu geben (vgl. im Übrigen bspw. BayVGH, B.v. 28.9.2017 – 15 ZB 17.1001 – juris zur weitgehenden Unanwendbarkeit des § 139 ZPO im Verwaltungsprozess). Nur ergänzend wird darauf hingewiesen, dass sich auch nicht erschließt, wieso der Bevollmächtigte mit seinem Einwand bis zum späten Nachmittag des 9. April 2018 zuwartete, nur um sich dann in der mündlichen Verhandlung darauf zu berufen, er brauche noch mehr Zeit, um (weitere?) Unterlagen bei der Lokalbaukommission zu sichten, die er seit Monaten hätte einsehen können. Da er Akteneinsicht hatte, mussten ihm die Kopien der Baugenehmigung und die Pläne in der Behördenakte bekannt sein.
Unabhängig davon, dass Beweisfragen keine Rolle spielen, weil der Sachverhalt für das Gericht feststeht, hat die Klägerseite verkannt und wird nochmals darauf hingewiesen, dass im Rahmen eines Ausnahmetatbestands – wie Art. 2 Satz 3 ZwEWG a.F., § 5 Abs. 4 ZeS a.F. – die materielle Beweislast bei ihr läge.
Auch die Störerauswahl, Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG, ist nicht zu beanstanden. Die Endnutzer scheiden als taugliche Störer aus. Der Kläger hatte durchweg alle Möglichkeiten, die Zweckentfremdung selbst zu beenden (vgl. u.a. auch VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris). Die Vermieterin dagegen schied als (Mit-) Störerin aus, da sie die Zweckentfremdung nicht (mit-) betrieben hatte, sondern zivilrechtliche Maßnahmen ergriff, um diese zu beenden.
b) Auch die Folgebescheide – Gegenstände der Verfahren M 9 K 17.4423 und M 9 K 17.5592 – sind rechtmäßig. Die Zwangsgeldandrohungen sind nicht zu beanstanden.
Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 18f. VwZVG, waren durchgehend bis zur mündlichen Verhandlung bzw. bis zur Rückgabe der WE (vgl. Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG) gegeben. Die Grundverfügungen sind auf ein Unterlassen (Nutzungsuntersagung) bzw. auf ein Handeln (Wiederbelegungsanordnung) gerichtet, Art. 18 Abs. 1 VwZVG. Die sofortige Vollziehung der ausschließlich mit Klagen angegriffenen Grundverfügungen war angeordnet, Art. 19 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 VwZVG, weswegen es auch irrelevant ist, ob bzw. dass keine Bestandskraft eingetreten war.
Auch die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen, Art. 31, 36 VwZVG, lagen vor. Die Zwangsgelder wurden in bestimmter Höhe angedroht, Art. 36 Abs. 5 VwzVG, die Beträge hielten sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG. Mit der erneuten Androhung wurde jeweils zugewartet, bis feststand, dass die vorausgegangene Androhung erfolglos geblieben war, Art. 36 Abs. 6 Satz 2 VwZVG. „Erfolglos“ bedeutet dabei nicht, dass ein weiteres Zwangsgeld erst dann angedroht werden dürfe, wenn das zunächst festgesetzte Zwangsgeld beigetrieben oder zumindest ein Beitreibungsversuch gemacht worden sei. Die Behörde muss vielmehr nur abwarten, dass das zunächst angedrohte Zwangsgeld fällig geworden und die frühere Androhung ohne Erfolg geblieben ist (statt aller VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris).
Dass der Kläger zu Recht als Pflichtiger i.S.v. Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG herangezogen wurde, ergibt sich aus obigen Ausführungen zur Störerauswahl. Die Höhe der Zwangsgelder entsprechen, anders als der Klägerbevollmächtigte meint, ohne weiteres dem wirtschaftlichen Interesse, das der Kläger an der Vornahme bzw. am Unterbleiben der Handlung hat(te), Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG. Tagesmieten von bis zu EUR 300 pro Tag – vgl. die Ortseinsicht vom 5. Oktober 2016 (Bl. 59ff. d. BA) – rechtfertigten ein erstes Zwangsgeld von EUR 6.500 (Grundbescheid vom 20. April 2017). Die Verdoppelung der Beträge im Folgenden hat sich der Kläger durch seine fortgesetzte Zweckentfremdung selbst zuzuschreiben; sie entspricht der üblichen Verwaltungspraxis und ist angemessen (statt aller VG München, B.v. 30.5.2016 – M 9 S 16.1261 – juris; U.v. 13.5.2013 – M 8 K 12.2500 – juris). Die Behörde darf Zwangsmittel so lange und so oft anwenden, bis die Verpflichtung erfüllt wird, vgl. Art. 37 Abs. 1 Satz 2 VwZVG.
Dass die Fälligkeitsmitteilungen zu Recht ergingen, ergibt sich aus den Ausführungen unter Ziff. 2 lit. a dieser Entscheidung. Die angedrohten Zwangsgelder wurden jeweils fällig, weil der Kläger die WE fortgesetzt zweckfremd nutzte.
Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.
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