Verwaltungsgericht München Urteil, 12. Jan. 2016 - M 1 K 15.1222

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Beklagten zugunsten des Beigeladenen zu 2).

Am 19. Januar 2015 teilte ein Notar dem Landratsamt F. (Landratsamt) mit, dass die Beigeladene zu 1) an die Klägerin durch notariellen Vertrag vom 7. Oktober 2014 das Grundstück FlNr. ... Gemarkung … mit einer Größe von 900 m² für 4.000,- EUR verkauft habe. Das Grundstück liegt am sogenannten … Bach. Das Landratsamt übersandte diese Mitteilung mit Schreiben gleichen Datums dem Beigeladenen zu 2). Dieser teilte mit Schreiben vom 30. Januar 2015 mit, er beabsichtige, im Rahmen des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts das Grundstück zu erwerben. Es stelle bereits jetzt mit seiner umlaufend geschlossenen Strauchbe-pflanzung und dem direkten Zugang an der Südseite zu einem fließenden Gewässer der dritten Ordnung einen besonderen ökologischen Wert für die Natur mit ihren Tierarten dar, ohne dass hier zusätzlich nachgepflanzt werden müsse. Solche Flächen würden durch den Beigeladenen zu 2) auch nicht gedüngt, was eine positive Verbesserung zugunsten des Gewässerschutzes zur Folge habe. Weiterhin sehe der Beigeladene zu 2) mit der naturbelassenen vielseitigen Uferbepflanzung des Bachlaufs, mit seinen zukünftigen Ausschwemmungen und Bepflanzung, eine erhebliche Verbesserung des Habitats für die Fisch- und Insektenfauna, die er dadurch zusätzlich noch besser unterstütze. Mit dem Kauf des Grundstücks werde wieder Lebensraum, Unterschlupf und Schutz für konkurrenzärmere bedrohte fließwassergebundene Arten des … Bachs geschaffen.

Nachdem der Gemeinderat des Beigeladenen zu 2) am 12. Februar 2015 dem Grundstückskauf zugestimmt hatte, übte das Landratsamt nach vorheriger Anhörung gegenüber der Beigeladenen zu 1) mit Bescheid vom 10. März 2015 das Vorkaufsrecht zugunsten des Beigeladenen zu 2) aus. Zur Begründung ist im Bescheid im Wesentlichen ausgeführt, diese Ausübung beruhe auf naturschutzrechtlichen Regelungen. Hierdurch werde aufgrund der vorhandenen Situation und der Entwicklungsmöglichkeiten gegenwärtig und auch zukünftig sowohl den Naturschutzbelangen als auch dem Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur Rechnung getragen. Das Landratsamt sei verpflichtet, die Vorgaben der vorkaufsberechtigten Stelle zu beachten. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts lägen vor. Es genüge, dass sich der Erwerb vorteilhaft auf Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur auswirke. Ob der verfolgte Zweck auch auf andere Art und Weise erreicht werden könne, sei unerheblich. Das pflichtgemäße Ermessen sei bei Ausübung des Vorkaufrechts zu betätigen. Der Einwand, dass der Zweck dieser Rechtsausübung auch mittels Vertragsnaturschutzes erreicht werden könne, stehe der Ausübung des gesetzlich normierten Vorkaufrechts nicht entgegen. Grundstücke im Eigentum der öffentlichen Hand würden die Verwirklichung der Naturschutz- und Landschaftspflegeziele besser und sicherer gewährleisten als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren pri-vatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz und Landschaftspflege geraten könnten. Auch die von der Klägerin vorgebrachte Möglichkeit von Bewirtschaftungsvereinbarungen würde hieran nichts ändern. Eine unzumutbare Belastung der Klägerin als Käuferin des Grundstücks liege nicht vor. Wie ihr Rechtsbeistand vorgetragen habe, erfolge der Grundstückserwerb aus rein ideellen Gründen. Der Bescheid ist dem Bevollmächtigten der Klägerin am 18. März 2015 zugestellt worden.

Die Klägerin erhob durch ihren Bevollmächtigten am 30. März 2015 Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München und beantragt,

den Bescheid des Landratsamtes Freising vom 10. März 2015 aufzuheben.

Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, das Grundstück FlNr. ..., das sich früher im Eigentum ihrer Familie befunden habe, sei durch testamentarische Verfügung ihres verstorbenen Vaters in das Eigentum seiner damaligen Lebensgefährtin, der Beigeladenen zu 1), übergegangen. Der Klägerin selbst gehöre das westlich hierzu angrenzende Grundstück FlNr. ..., ihrer Schwester die östlich angrenzenden Grundstücke FlNr. ... und ... Von der Beigeladenen zu 1) wolle sie aus ideellen Gründen für ihre Familie das Grundstück zurückerwerben. An einer wirtschaftlichen bzw. landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks habe sie ebenso kein Interesse wie an einer Freizeitnutzung. Die Gefahr einer Gewässerbelastung des am Grundstück vorbeiführenden … Baches bestehe nicht. Der Beigeladene zu 2) habe gegenüber dem Notar geäußert, dass das Grundstück für ihn als ökologisch wertvolle Ausgleichsfläche interessant sei. Dagegen sei die im Bescheid genannte Begründung nur vorgeschoben. Eine umlaufend geschlossene Strauchbepflanzung liege nicht vor. Die Klägerin habe angeboten, sich vertraglich zu verpflichten, das Grundstück naturschutzrechtlich zu schützen, worauf der Beklagte jedoch nicht eingegangen sei. Seit Jahrzehnten verwirkliche ihre Familie auf diesem sowie auf den angrenzenden Grundstücken den Naturschutz in optimaler Weise. Der Bescheid sei ermessensfehlerhaft. Es liege ein atypischer Fall vor, da sie nur ein ideelles Erwerbsinteresse habe. Das Gesetz sehe ausdrücklich die Möglichkeit eines Vertragsnaturschutzes vor, was der Beklagte bei der Ermessensausübung nicht beachtet habe. Im Bescheid seien die Vorteile des Vertragsnaturschutzes nicht umfassend berücksichtigt worden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist er im Wesentlichen auf die im Bescheid genannten Gründe. Das Schreiben des Beigeladenen zu 2) vom 30. Januar 2015 stelle die Begründung zur Vorkaufsrechtsausübung dar. Das Landratsamt sei an die Vorgaben des Beigeladenen zu 2) gebunden. Ein Ermessenspielraum, von dieser Entscheidung abzuweichen, habe nicht bestanden.

Die Beigeladenen stellten keine Anträge.

Der Beklagtenvertreter führte in der mündlichen Verhandlung am 4. August 2015 aus, eine Ortsbegehung am Grundstück FlNr. ... seitens des Landratsamtes habe vor Ausübung des Vorkaufrechts nicht stattgefunden; eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt liege hierzu nicht vor. Es sei aber amtsbekannt, dass sich entlang des … Bachs naturschutzfachlich bedeutsame Flächen befänden. Unterlagen zur naturschutzrechtlichen Rechtfertigung würden dem Gericht noch vorgelegt. Die Beteiligten erklärten sich mit dem Übergang ins schriftliche Verfahren unter Verzicht auf weitere mündliche Verhandlung einverstanden.

Der Beklagte legte dem Gericht am 7. September 2015 eine naturschutzfachliche Beurteilung einer Landschaftsarchitektin vom 2. September 2015 vor. Diese kam zu dem Ergebnis, dass das Grundstück FlNr. ... ein hohes naturschutzfachliches Potential besitze, das mit der derzeitigen Nutzung jedoch in keiner Weise ausgeschöpft werden könne. Freizeitgrundstücke an Gewässern seien in der Regel problematisch, da zum einen kein Zugang zum Gewässer möglich sei, was für den Unterhalt jedoch erforderlich sei, zum anderen häufig auch unerwünschte Stoffeinträge in die Gewässer verursacht würden. Zudem würden häufig Verbauungen der Ufer vorgenommen, so wie in diesem Fall durch eine Betontreppe, was den Zielen der Gewässerentwicklung widerspreche. Am … Bach als Schwerpunktgebiet des Naturschutzes sowie unter dem Aspekt der Verpflichtung der Gemeinden, an allen Gewässern und vordringlich an den in der Wasserrahmen-Richtlinie ausdrücklich genannten Gewässern - zu denen der … Bach gehöre - den guten ökologischen Zustand zu erreichen, solle die Gemeinde jede Chance nutzen können, dort Grundstücke zu erwerben und dauerhaft für die Fließgewässerentwicklung zu nutzen.

Mit Schreiben vom 23. September 2015 ergänzte der Beklagte dementsprechend die im angefochtenen Bescheid vom 10. März 2015 genannten Ermessenserwägungen und Rechtfertigungsgründe zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Er führt aus, wie sich aus dem Gutachten ergebe, könne das auf dem Grundstück FlNr. ... bestehende hohe naturschutzfachliche Potential derzeit nicht ausgeschöpft werden. Durch das eingeschränkte Betretungsrecht könnten fällige Unterhaltsmaßnahmen im Bö-schungs- und Uferbereich kaum durchgeführt werden. Eine Biberansiedlung sei dort - wie bereits jetzt in der näheren Umgebung erfolgt - zu erwarten, was zu Veränderungen in der Gewässerdynamik und zu Schäden im Uferbereich führen könne. Selbst eine Verpflichtung der Klägerin, derzeit vorhandene Zäune und die Treppe zurückzubauen, sei keine Alternative zum Erwerb der Fläche durch den Beigeladenen zu 2).

Der Bevollmächtigte der Klägerin erwiderte hierzu, ein Nachschieben von Gründen sei im vorliegenden Fall nicht möglich, ebenso wenig eine Heilung von Fehlern im Bescheid. Im Ausgangsbescheid würde schwerpunktmäßig Bezug auf den Gewässerschutz genommen, nicht jedoch im Gutachten. Dieses gehe von einem unzutreffenden Sachverhalt aus, weshalb die Begründung zur Ausübung des Vorkaufrechts fehlerhaft sei. Auf dem Grundstück befänden sich keine Gebäude aus Holz, weiterhin sei es frei zugänglich. Der dort bestehende Wildzaun sei dem Landratsamt angezeigt worden. Die auf den Abbildungen im Gutachten gezeigte Ufererosion betreffe nicht das streitgegenständliche, sondern das angrenzende Grundstück. Die im Gutachten nur allgemein benannten Ziele zum Arten- und Biotopschutzprogramm seien nicht auf den Einzelfall bezogen, ebenso wie die Ausführungen zur WasserrahmenRichtlinie. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück befinde sich auch keine Steintreppe zum Bach. Eine Freizeitnutzung finde dort nicht statt. Es sei fraglich, ob im angefochtenen Bescheid überhaupt ein Ermessen ausgeübt worden sei. Das Landratsamt habe sich an ein Schreiben des Beigeladenen zu 2) gebunden gesehen.

Ausführungen zur Vornahme einer Abwägung fehlten. Im Schreiben vom 23. September 2015 werde der Versuch einer erstmaligen Ermessensausübung unternommen, was im Verwaltungsprozess nicht möglich sei.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.

1. Über die Klage konnte ohne weitere mündliche Verhandlung entschieden werden, da die Beteiligten hierauf übereinstimmend verzichtet haben (§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

2. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 10. März 2015, mit dem das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht zu Gunsten des Beigeladenen zu 2) ausgeübt wurde, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

2.1 Die formell-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Art. 39 Abs. 1 und Abs. 2 Bayerisches Naturschutzgesetz (Bay-NatSchG) sind gegeben. Nach Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG steht u.a. den Gemeinden ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken zu, auf denen sich oberirdische Gewässer befinden oder die daran angrenzen. Am 7. Oktober 2015 schlossen die Beigeladene zu 1) als Eigentümerin des am … Bach gelegenen Grundstücks FlNr. ... Gemarkung … und die Klägerin einen notariellen Kaufvertrag und vereinbarten u.a. einen Kaufpreis in Höhe von 4.000,- EUR. Gründe, die gegen die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags sprechen könnten, wurden weder vorgetragen noch sind solche ersichtlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte auch rechtzeitig innerhalb der Zwei-Monats-Frist des Art. 39 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG. Der Lauf der Frist beginnt gemäß Art. 39 Abs. 7 und Abs. 3 Satz 3 Bay-NatSchG i.V.m. § 469 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit der Mitteilung des Vertragsinhalts gegenüber der Kreisverwaltungsbehörde. Hier ging der Kaufvertrag am 19. Januar 2015 beim Landratsamt ein. Die Vorkaufsrechtsausübung durch Bescheid vom 10. März 2015 erfolgte daher fristgerecht.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts zu Gunsten des Beigeladenen zu 2) als Gemeinde ist in Art. 39 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 4 BayNatSchG gesetzlich geregelt und rechtlich nicht zu beanstanden. Der Beigeladene zu 2) hat die Ausübung des Vorkaufsrechts zu seinen Gunsten vom Landratsamt mit Schreiben vom 30. Januar 2015 verlangt. Damit war dieses gemäß Art. 39 Abs. 3 Satz 4 BayNatSchG gegenüber dem Beigeladenen zu 2) zur Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet.

Zudem hat das Landratsamt im angefochtenen Bescheid hinreichend deutlich zu erkennen gegeben, dass es von einer im Ermessenswege zu treffenden Entscheidung ausgeht. Dieses Ermessen ist jedoch regelmäßig naturschutzrechtlich intendiert, wenn Rechtfertigungsgründe i.S.v. Art. 39 Abs. 2 Bay-NatSchG (hierzu unter 2.3) für die Ausübung eines Vorkaufsrechts vorliegen (Fischer-Hüftle in Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, Stand 1.4.2015, Art. 39 BayNatSchG Rn. 22). Deshalb ist es zulässig und im vorliegenden Fall auch in ausreichendem Umfang geschehen, dass die zur Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Behörde das im Bescheid angelegte Ermessen gemäß § 114 Satz 2 VwGO im gericht lichen Verfahren durch Vortrag weiterer Ermessenserwägungen und Rechtfertigungsgründe ergänzt (BayVGH, B.v. 27.1.2014 - 14 ZB 13.1552 - juris Rn. 10).

Der Einwand der Klägerin, die vom Beigeladenen zu 2) genannten Erwerbsgründe seien vorgeschoben, da es ihm in Wirklichkeit um den Erwerb von Ausgleichsflächen gehe, ist unbehelflich. Zum einen ist nicht belegt, dass dieser Umstand der allein ausschlaggebende Erwerbsgrund des Beigeladenen zu 2) ist. Im Übrigen wäre auch dieser Erwerbsgrund von der obergerichtlichen Rechtsprechung als Rechtfertigungsgrund zur Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts anerkannt, wenn der Naturzustand auf den Flächen verbessert werden kann (BayVGH, U.v. 22.5.1995 - 9 B 92.1183 - NuR 1995, 554; Tausch, BayNatSchG, 2007, Art. 34 a.F. Rn. 11).

2.2 Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BayNatSchG sind ebenfalls gegeben. Bei der streitgegenständlichen Fläche handelt es sich um ein Grundstück, das an oberirdische Gewässer angrenzt. Der … Bach stellt ein solches Gewässer dar.

2.3 Die Vorkaufsrechtsausübung ist auch gerechtfertigt. Nach Art. 39 Abs. 2 Bay-NatSchG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Erforderlich ist eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls unter dem Aspekt des Art. 1 BayNatSchG i.V.m. den § 1 und § 2 Abs. 2 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Allein die Tatsache, dass ein Grundstück die Merkmale des Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG erfüllt, reicht zur Rechtfertigung nicht aus, wenn auch eine gewisse tatsächliche Vermutung dafür spricht, dass auf solchen Flächen die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege besonderes Gewicht haben (VG Augsburg, U.v. 10.4.2014 -Au 2 K 13.965 - juris Rn. 24, m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten gerechtfertigt. Nach den Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid in Anlehnung an die Ausführungen im Schreiben des Beigeladenen zu 2) vom 30. Januar 2015 sollen mit der Überführung der Fläche in die öffentliche Hand die vielseitige naturbelassene Uferbepflanzung des Bachlaufs mit seinen zukünftigen Ausschwemmungen und Bepflanzungen zur Verbesserung des Habitats für die Fisch- und Insektenfauna geschützt werden. In den ergänzenden Ausführungen zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts hat das Landratsamt vorgetragen, es sei in nicht ferner Zukunft mit der Ansiedlung von Bibern zu rechnen, deren Verhaltensweise erfahrungsgemäß zur Beeinflussung sowohl der Gewässerdynamik als auch der Ufervegetation führen könne. Diese Zielsetzung entspricht den in Art. 1 BayNatSchG i.V.m. § 1 und § 2 Abs. 2 BNatSchG normierten Zielen und Grund-sätzen des Naturschutzes und der Landschaftspflege (vgl. BayVGH, B.v. 15.11.2001 - 9 ZB 01.1937 - juris Rn. 6 f. zu Art. 34 Abs. 2 BayNatSchG a.F.). Da das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht schon dann ausgeübt werden kann, wenn der Naturzustand auf den Flächen verbessert werden kann, genügen die auf Grundlage der naturschutzfachlichen Vorgaben im Bescheid wiedergegebenen Ziele und Maßnahmen jedenfalls den Anforderungen für die Annahme einer Rechtfertigung. Die vom Beklagten ergänzend vorgetragenen Gründe bestätigen die bereits im Bescheid genannten, zur Rechtfertigung der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts ausreichenden naturschutzbezogenen Gründe. Dies gilt hier umso mehr, als die genannten Ziele und Maß nahmen nach vom Landratsamt in zulässiger Weise nachgeholter naturschutzfachlicher Bewertung dem Arten- und Biotopschutzprogramm dienen. Einer weiteren Konkretisierung der Vorstellungen über die Verbesserungen bedarf es nicht (BayVGH, U.v. 22.5.1995 - 9 B 92.1183 - NuR 1995, 554/556).

2.4 Die Auffassung der Klägerin, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht notwendig und damit unverhältnismäßig, weil sie das Grundstück aus ideellen Gründen erwerben und in keiner Weise wirtschaftlich bzw. landwirtschaftlich und auch nicht für die Freizeitgestaltung nutzen wolle, ist nicht geeignet, die Rechtsmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung in Frage zu stellen. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann von der allgemeinen Erfahrungstatsache ausgegangen werden, dass Grundstücke im Eigentum einer Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts dem vom Gesetz vorausgesetzten Zweck, gegenwärtig oder zukünftig Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege zu dienen, mit größerer Sicherheit und damit besser Rechnung tragen als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren privatnützige Interessen eher mit den genannten Interessen der Allgemeinheit in Konflikt geraten können. Daran vermögen auch ernstgemeinte Absichtserklärungen und rechtliche Sicherungen, wie sie die Klägerin im Laufe des verwaltungsbehördlichen und -gerichtlichen Verfahrens vorgetragen bzw. angeboten hat, nichts zu ändern.

Bewirtschaftungsvereinbarungen, wie etwa der von der Klägerin eingewandte Vertragsnaturschutz, können den Eigentumserwerb der öffentlichen Hand nicht ersetzen, denn die Laufzeit der Verträge gewährleistet keine Sicherheit auf Dauer. Weder können ihr Abschluss oder eine Verlängerung erzwungen werden noch sind spätere Erwerber an derartige Vereinbarungen gebunden. Der Vorteil, weder auf die Einhaltung vertraglicher Verpflichtungen durch den Vertragspartner noch auf die rechtlichen Verbote und Kontrollmöglichkeiten zur Durchsetzung solcher vertraglicher Pflichten angewiesen zu sein, ist durch kein milderes Mittel zu ersetzen (BayVGH, B.v. 9.3.2015 - 14 ZB 13.2250 -juris Rn. 10). Während der private Grundstückseigentümer im Interesse des Naturschutzes und der Landschaftspflege Beschränkungen passiv zu dulden hat, sind Staat und Gemeinden kraft Verfassungsauftrags aus Art. 141 Abs. 3 Satz 3 Bayerische Verfassung (BV) und Art. 20a Grundgesetz (GG) verpflichtet, zu diesem Zweck aktiv zu werden (vgl. BayVGH, U.v. 11.8.1989 - 9 B 86.02748 - BayVBl 1990, 277/278; B.v. 13.8.2009 - 14 ZB 08.1621 - juris Rn. 5). Die Behörde braucht sich nicht auf das Angebot der Klägerin verweisen zu lassen, (auch) künftig für die Einhaltung der naturschutzrechtlichen Anforderungen auf dem Grundstück Sorge zu tragen (Fischer-Hüftle in Engel-hardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, Stand 1.4.2015, Art. 39 BayNatSchG Rn. 21b). Positive Veränderungen, Optimierungen und Verbesserungen sind nur mit Innehaben des Eigentums durch die öffentliche Hand sicher zu gewährleisten (vgl. BayVGH, B.v. 9.3.2015 - 14 ZB 13.2250 - juris Rn. 8; U.v. 22.5.1995 - 9 B 92.1183 u.a.-NuR 1995, 554/555 f.; HessVGH, U.v. 18.1.1996 - 3 UE 2544/93 - NuR 1996, 412 - juris Rn. 21). Das Eigentum eröffnet den Gebietskörperschaften des öffentlichen Rechts zudem die Möglichkeit, eventuellen Fehlentwicklungen vorzubeugen (vgl. BayVGH, B.v. 15.11.2001 - 9 ZB 01.1937 - juris Rn. 6). Der Vorteil, weder auf rechtliche Verbote noch auf Kontrollmöglichkeiten angewiesen zu sein, ist nicht durch ein milderes Mittel zu ersetzen, denn die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht subsidiär zu anderen rechtlichen Möglichkeiten eines wirksamen behördlichen Naturschutzes (HessVGH, U.v. 18.1.1996 a.a.O.).

Aus diesen Gründen bestehen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu Gunsten des Beigeladenen zu 2) auf Grund der im Bescheid genannten Rechtfertigungsgründe in der Fassung der mit Schreiben vom 23. September 2015 vorgenommenen Ergänzung keine rechtlichen Bedenken. Die von der Klägerin im Einzelnen vorgebrachten Einwände zu den tatsächlichen (baulichen) Verhältnissen auf dem streitgegenständlichen Grundstück (Zaun, Holzhaus, Treppe) und die Erwähnung solcher baulicher Anlagen im naturschutzfachlichen Gutachten stehen dem nicht entgegen.

3. Die Klage war aus diesen Gründen mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Da die Beigeladenen keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben, ist es angemessen, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).