Verwaltungsgericht München Urteil, 31. Juli 2014 - 11 K 13.2836

I.

Der Bescheid der Beklagten vom ... Mai 2013 wird in den Nummern I.1 und 2 aufgehoben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 11/13, die Beklagte 2/13.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin wendet sich gegen die dem Baugenehmigungsbescheid der Beklagten vom ... Mai 2013 für das Gebäude auf FlNr. ..., Gemarkung ... (...-str. 5 in ...), beigefügten Nebenbestimmungen.

Ursprünglich befand sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück FlNr. ..., Gemarkung ..., ein Wohnhaus. Mit Baugenehmigung der Beklagten vom ... November 2004 wurde die Nutzungsänderung in eine „Wellness- und Relax-Villa“ genehmigt. Mit bei der Beklagten am 21. Dezember 2011 eingegangenen Bauantrag wurde für das bestehende Gebäude auf FlNr. ... der Gemarkung ... der Erweiterungsbau eines Fitness-Studios sowie der Neubau einer Betreiberwohnung mit Solaranlage beantragt.

Mit Baugenehmigung vom ... Juli 2012 wurde der Erweiterungsbau Fitness-Studio sowie der Neubau Betreiberwohnung und Solaranlage genehmigt.

Am 27. März 2013 ging bei der Beklagten ein Tekturantrag zur Errichtung eines Bordells mit Wellness- und Relax-Center zum Erweiterungsbau Fitness-Studio sowie Neubau Betreiberwohnung und Solaranlage ein.

Mit Bescheid vom ... Mai 2013, der Klägerin zugestellt laut Empfangsbestätigung am 31. Mai 2013, wurde die Tekturgenehmigung zur Errichtung eines Bordells mit Wellness- und Relax-Center zum Erweiterungsbau Fitness-Studio sowie Neubau Betreiberwohnung und Solaranlage erteilt (Nr. I.) und es wurden die folgenden Nebenbestimmungen (im Bescheid als Auflagen bezeichnet) verfügt:

„1. Innerhalb des Bordells dürfen nur die fünf Räume, die als Arbeitszimmer in den Plänen bezeichnet sind, für Liebesdienste genutzt werden. Vier Arbeitszimmer befinden sich im Obergeschoss und ein Arbeitszimmer im Kellergeschoss. Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Zwangsgeld in Höhe von Euro 2.000,- zur Zahlung fällig.

2. Zwischen dem Bordell und den sonstigen Nutzungseinheiten des Anwesens dürfen keine Verbindungen in Form von Türen, Fenstern oder Ähnlichem hergestellt werden. Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Zwangsgeld in Höhe von Euro 2.000,- zur Zahlung fällig.“

Die weiteren als Auflagen bezeichneten Nrn. 3. bis 13. betreffen Nebenbestimmungen des Gesundheitsamts (Nr. 3), des Immissionsschutzes (Nrn. 4 bis 12) sowie unter Nr. 13 die Bestimmung, dass die Wohnräume nur als Betriebswohnung genutzt werden dürfen. Bezüglich des Textes der Nebenbestimmungen Nrn. 3 bis 13, der unter II. dargestellten Hinweise sowie der Begründung des Bescheids wird auf diesen Bezug genommen.

Auf Bl. 64 der Behördenakten findet sich ein Aktenvermerk zu einer Baukontrolle, die wegen einer E-Mail-Mitteilung (vgl. Bl. 62 der Behördenakten), derzufolge eine planabweichende Ausführung angezeigt wurde, vorgenommen wurde. Entsprechend der Ortsbesichtigung könne festgestellt werden, dass planabweichend Türverbindungen zwischen Fitness-Studio und bordellartigem Betrieb im Obergeschoss und Erdgeschoss hergestellt werden. Es werde auch eine Verbindung zwischen dem Bereich der Betriebswohnung und dem bordellartigen Betrieb hergestellt. Der Bereich, der als Betriebswohnung beantragt und genehmigt sei, habe abweichend von der Genehmigung keinen eigenen Eingang, auch die Raumaufteilung entspreche nicht der Baugenehmigung. Der Bereich der Betreiberwohnung sei dem bordellartigen Betrieb als Erweiterung des Betriebs zugeschlagen worden. Die Lagerräume im Erdgeschossbereich Fitness-Studio (neun Räume) hätten Abläufe für Duschen erhalten, auch der Umfang an Installationen sei für Lagerräume nicht üblich. Die Lagerräume seien mit Trockenbauwänden und schallentkoppelter Bauweise ausgeführt worden. Die Zugangstüren zum Fitness-Studio und der Betreiberwohnung seien nicht hergestellt worden, es seien statt der Eingangstüren Fenster und Balkon- bzw. Terrassentüren eingebaut worden.

Mit Schreiben vom 27. Juni 2013, eingegangen per Telefax am gleichen Tag, erhob die Klägerin durch ihren Bevollmächtigten Klage mit dem Antrag,

die in der Baugenehmigung der Beklagten vom ... Mai 2013 in den Ziffern I.1 bis I.13 angeführten Auflagen aufzuheben,

hilfsweise,

falls diese Auflagen nicht ganz oder teilweise selbstständig anfechtbar sein sollten, den Beklagten zu verpflichten, für das Bauvorhaben der Klägerin in der Fassung des Tekturantrags vom 27. März 2013 die Baugenehmigung ohne die Nebenbestimmungen im Bescheid vom ... Mai 2013, dort als „Auflagen“ unter den Nr. 1 bis Nr. 13 bezeichnet, aufrechtzuerhalten bzw. zu erteilen.

Mit Schreiben vom 5. Juli 2013 legte die Beklagte die Behördenakten vor und beantragte

Klageabweisung.

Am 20. September 2013 wurde die Klage begründet. Die Klägerin werde durch die angegriffenen Nebenbestimmungen in ihren Rechten verletzt. Nach Art. 36 Abs. 1 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG) dürfe die Tekturgenehmigung als gebundener Verwaltungsakt nur mit Nebenbestimmungen erlassen werden, wenn dies durch Rechtsvorschriften zugelassen sei oder durch die Nebenbestimmung die Voraussetzungen der Tekturgenehmigung erfüllt würden. Inhalt einer Nebenbestimmung könnten damit bloß solche Punkte sein, die zu ihrem Prüfprogramm gehörten. Zur Nebenbestimmung Nr. 1 wird ausgeführt: Ob und inwieweit die Klägerin die von ihr errichteten Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichte, ändere oder nutze, könne nur über eine Anordnung nach Art. 76 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) korrigiert werden. Im Baugenehmigungsverfahren sei dies jedoch nicht zu prüfen. Selbst wenn man diese Nebenbestimmung als präventive Nutzungsuntersagung ansehe, sei sie unzulässig, da die Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Eine rechtswidrige Nutzung sei nicht zweifelsfrei unmittelbar bevorstehend. Die heizungs- und sanitärtechnischen Vorrichtungen befänden sich alle im Bereich des Fitness-Studios. Es sei außerdem durchaus üblich und wirtschaftlich sinnvoll, dass im Rahmen einer Baumaßnahme bereits heizungs- und sanitärtechnische Vorrichtungen für spätere Umnutzungsmöglichkeiten mitinstalliert würden. So könnten etwaig später entstehende Baukosten erheblich reduziert werden. Außerdem würden die eben genannten Anschlüsse etc. im aktuellen Betrieb nicht genutzt bzw. deren sanitäre Anlagen nicht angeschlossen, sondern lediglich unter Fliesen, Estrich etc. vorgehalten. Im Übrigen sei die gewählte Formulierung zu weitgehend, sie wirke als „Bauantragssperre“ und versage der Klägerin die Möglichkeit, einen zukünftigen Bauantrag für Nutzungsänderungen zu stellen. Zu der Nebenbestimmung unter Nr. 2 wird ausgeführt: Für die Untersagung von Verbindungen in Form von Türen, Fenstern und Ähnlichem gebe es keine Rechtsgrundlage und die Nebenbestimmung diene nicht dazu, die gesetzlichen Voraussetzungen der Baugenehmigung sicherzustellen. Zudem seien hierfür ebenfalls die Voraussetzungen einer präventiven Nutzungsuntersagung nicht gegeben. Vorhandene Öffnungen seien nur aus bautechnischen Gründen während der Bauphase erforderlich, sie würden bei Nutzungsaufnahme verschlossen. Bezüglich der immissionsschutzrechtlichen Nebenbestimmungen gehe aus der Stellungnahme des Immissionsschutzes vom 23. Mai 2013 hervor, dass derzeit keine weiteren Auflagen aus Sicht des Immissionsschutzes erforderlich seien.

Mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 erwiderte die Beklagte auf die Klagebegründung. Planungsrechtlich zulässig gemäß § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) i. V. m. § 8 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sei zwar eine bordellartige Nutzung auf dem Vorhabensgrundstück. Gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO seien Bordelle im Gewerbegebiet im Einzelfall unzulässig, wenn in diesem Gebiet bereits ein oder mehrere solcher Betriebe bestünden und „Trading-down-Effekte“ als städtebaulicher Grund für planungsrechtliche Differenzierungen bestünden. Im Umgriff des Vorhabens gebe es bereits drei genehmigte Bordelle (...-Str. 18, ...-Str. 17 und ...-Str. 5a). Die Nebenbestimmungen seien erforderlich, um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sicherzustellen. Um ein Umkippen in einen Rotlichtbezirk zu verhindern, sei die Begrenzung auf fünf Arbeitszimmer erforderlich. Die Nutzfläche sei sowohl gesamt als auch auf die Arbeitszimmer bezogen im Vergleich zur Baugenehmigung vom ... November 2004 deutlich erhöht. Die Beschränkung auf fünf Arbeitszimmer sei erforderlich, da die Betriebsbeschreibung keine eindeutige Abgrenzung enthalte. Dass die Besucher die Arbeitszimmer für Liebesdienste nutzen „können“, schließe die Nutzung der weiteren Räumlichkeiten (z. B. Ruhe-Sauna-Bereich, Massagebereich im Erdgeschoss oder Vorraum im Untergeschoss) für Liebesdienste nicht gänzlich aus. Formulierung „können genutzt werden“ stelle keine eindeutige Abgrenzung zwischen Bordell- und Wellnessnutzung dar. Die Auflage „keine Verbindungen …“ sei zur Abgrenzung der Nutzungen erforderlich. Es könnten auch die übrigen Räume zur Anbahnung genutzt werden. Bei einer Verbindung sei eine Trennung der Nutzungen nicht sichergestellt. Hinzu komme, dass z. B. das Fitness-Studio von unter 18-jährigen Personen genutzt werden könne.

Hierauf replizierte die Klägerin mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 27. Januar 2014. Die Klagebegründung enthalte eine wesentliche Auslassung, nämlich die Angaben der Beklagten vor dem Bayerischen Verwaltungsgericht München gemäß Niederschrift vom 29. November 2012, und zwar dahingehend, dass die Baugenehmigung vom ... November 2004 als Genehmigung eines bordellartigen Betriebs zu verstehen gewesen sei, und dass der damalige Beklagtenvertreter eine Nutzung in dem damals genehmigten Umfang mit fünf Arbeitszimmern weiter für genehmigungsfähig halte. Die Klägerin habe fünf Räume als sogenannte Arbeitszimmer zur Genehmigung beantragt. Diese Zimmer mit dieser Nutzung habe die Beklagte genehmigt. Der Umfang der beantragten Genehmigung stimme überein mit den Angaben der Beklagten in früheren Gerichtsverfahren. Ein Umkippen in einen Rotlichtbezirk sei schon deshalb nicht zu befürchten und könne daher nicht mit einer selbstständig vollziehbaren Auflage in der Baugenehmigung verhindert werden. Eine Verletzung der Vorschrift des § 15 Abs. 1 BauNVO komme nicht in Betracht, da die Klägerin keinen über den ursprünglichen Bauantrag hinausgehenden Antrag gestellt habe. Auch erscheine es zweifelhaft, hier unmittelbar die Vorschriften des § 15 BauNVO zur Anwendung zu bringen, nachdem es sich vorliegend nicht um ein Bebauungsplangebiet handele. Der Gebietscharakter sei von vielfältigen gewerblichen Nutzungen geprägt, die von der beantragten Bordellnutzung jedenfalls auch nach Auffassung der Beklagten nicht gestört würden. Die Betriebsablaufbeschreibung ändere daran auch nichts, da dort die fünf Arbeitszimmer bezeichnet seien, die nur für die bordellartige Nutzung beantragt würden. Der Betriebsablauf sehe die von der Beklagten unterstellten Nutzungen für sexuelle Dienstleistungen auch in anderen Bereichen des Gebäudes nicht vor, ebenso wie der Bauantrag auch nicht mehr als fünf Arbeitszimmer für derartige Nutzungen vorsehe. Es sei eine Frage des Betriebs, ob und inwieweit der Betreiber dafür Sorge tragen werde, dass eine Nutzung der Flächen entsprechend der beantragten Zweckbestimmung stattfinde. Die Auflage wirke jedenfalls unverhältnismäßig in der Weise, dass auch ein künftiger Bauantrag, der möglicherweise die Erweiterung der Zahl der Arbeitszimmer vorsehen könnte, abschlägig beschieden werden würde, weil die Auflage bestandskräftig geworden wäre. Auch die Nebenbestimmung, derzufolge keine Verbindung in Form von „Türen und Fenstern oder Ähnlichem“ zwischen dem Bordell und den sonstigen Nutzungseinheiten des Anwesens bestehen dürfe, beziehe sich auf den künftigen Betrieb und fordere eine unüberwindbare Trennung der Nutzungen. Hierfür sei schlichtweg keine Rechtsgrundlage ersichtlich, da die Trennung der Nutzungen die Betriebsabläufe betreffe und in dem Zusammenhang lediglich fünf Arbeitszimmer für die Liebesdienste vorgesehen seien. Es sei auch Teil des Betriebskonzepts, dass keine Personen unter 18 Jahren das Fitness-Studio nutzen würden. Es sei Aufgabe des Betreibers, die Betriebskonzepte umzusetzen und nicht der Baugenehmigungsbehörde, den Betrieb ihrerseits zu gestalten.

Das Gericht hat am 31. Juli 2014 durch Einnahme eines Augenscheins Beweis über die baulichen und örtlichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück und dessen Umgebung erhoben. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Niederschrift über den Augenschein Bezug genommen.

In der anschließenden mündlichen Verhandlung stellte der Klägerbevollmächtigte den Antrag aus dem Schriftsatz vom 27. Juni 2013.

Die Beklagtenvertreter beantragten Klageabweisung.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte in diesem Verfahren sowie in den beigezogenen Akten der Verfahren M 11 K 12.3876 und M 11 K 11.3583 sowie der vorgelegten Behördenakten Bezug genommen (§ 117 Abs. 3 Satz 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Die zulässige Klage hat teilweise Erfolg. Die Nebenbestimmungen im streitgegenständlichen Bescheid vom ... Mai 2013 unter Nr. I.1 sowie Nr. I.2 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die übrigen, allesamt ausdrücklich angefochtenen Nebenbestimmungen im Bescheid vom ... Mai 2013 unter Nrn. I.3 bis I.13 sind dagegen rechtmäßig und verletzen die Klägerin daher nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Die mit dem Hauptantrag verfolgte isolierte Anfechtung aller Nebenbestimmungen ist statthaft. Die heutige Rechtsprechung in der Verwaltungsgerichtsbarkeit geht ganz überwiegend gemäß der Regelung in § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO von der grundsätzlichen Statthaftigkeit einer isolierten Anfechtungsklage gegen alle Arten von Nebenbestimmungen aus (vgl. BVerwG, U. v. 17.10.2012 - 4 C 5/11 -, BVerwGE 144, 341/342 = NVwZ 2013, 805; U. v. 13.12.2000 - 6 C 5/00 -, DVBl. 2001, 813 = BayVBl. 2001, 474/475; U. v. 21.6.2007 - 3 C 39/06 -, NVwZ-RR 2007, 776; U. v. 22.11.2000 - 11 C 2/00 -, BVerwGE 112, 221/224 = BayVBl. 2001, 632). Dafür spricht einerseits, dass eine Anfechtungsklage gegen eine Teilregelung wegen der Kassationswirkung der Anfechtungsklage das direktere Rechtsmittel zur Zielerreichung darstellt und deswegen bei entsprechender Erfolgsaussicht auch unter Gesichtspunkten des Rechtsschutzinteresses gegenüber der Verpflichtungsklage auf Erlass eines Verwaltungsakts ohne die unerwünschten Nebenbestimmungen, die bei ihrem Erfolg noch durch die Behörde umgesetzt werden muss, vorzugswürdig erscheint. Das Ergebnis entspricht andererseits auch den Wertungen der Vorschriften in Art. 44 Abs. 4 und Art. 48 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG). Diese Vorschriften gehen ebenfalls von der grundsätzlichen Möglichkeit einer Teilnichtigkeit bzw. einer Teilaufhebbarkeit eines Verwaltungsakts aus. Der verbleibende Vorbehalt, dass der Restverwaltungsakt sinnvoller- und rechtmäßigerweise bestehen bleiben kann, ist hiernach eine materielle Frage der Begründetheit und nicht der Zulässigkeit (Statthaftigkeit) des mit der Anfechtungsklage verfolgten Aufhebungsbegehrens, sofern nicht ausnahmsweise eine isolierte Aufhebbarkeit offenkundig und von vornherein ausscheidet (vgl. BVerwG, U. v. 22.11.2000 - 11 C 2/00 -, BVerwGE 112, 221/224 = BayVBl. 2001, 632; U. v. 17.10.2012 - 4 C 5/11 -, BVerwGE 144, 341/342 = NVwZ 2013, 805). Danach ist die im Hauptantrag verfolgte Anfechtungsklage zulässig hinsichtlich aller angefochtenen Nebenbestimmungen, da eine isolierte Aufhebbarkeit einiger oder aller angefochtenen Nebenbestimmungen nicht offenkundig und von vornherein ausscheidet. Über den Hilfsantrag auf Verpflichtung zum Erlass der Baugenehmigung ohne der angefochtenen Nebenbestimmungen war daher mangels Bedingungseintritt nicht zu entscheiden.

2. Die beiden Nebenbestimmungen unter Nr. I.1 und Nr. I.2 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten.

2.1 Die Nebenbestimmung unter Nr. I.1, derzufolge innerhalb des genehmigten Bordells nur die fünf Räume, die als Arbeitszimmer in den Plänen bezeichnet sind, für Liebesdienste genutzt werden dürfen, ist einschließlich der mitverfügten Zwangsgeldandrohung rechtswidrig. Eine Rechtsgrundlage, deren Voraussetzungen erfüllt wären, um der Beklagten eine Befugnis für diese Nebenbestimmung zu verleihen, steht nicht zur Verfügung.

Weder liegen die Voraussetzungen für eine (präventive) Nutzungsuntersagung vor, noch kann die Nebenbestimmung auf Art. 36 Abs. 1 BayVwVfG gestützt werden.

Letztendlich verbirgt sich hinter dieser Nebenbestimmung, die im Gewande einer Nebenbestimmung zu einer erteilten Baugenehmigung verfügt wird, eine Nutzungsuntersagung im Sinne von Art. 76 Satz 2 BayBO. Deren Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor.

Art. 76 Satz 2 BayBO verlangt die Nutzung von Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Solches ist hier nicht dargetan. Die Nutzung des streitgegenständlichen Vorhabens im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, konkret wie hier von der Beklagten befürchtet die Nutzung von mehr als fünf Arbeitszimmern zu sexuellen Dienstleistungen, also über den Genehmigungsstand hinaus (vgl. hierzu die genehmigten und am 24. Mai 2013 geprüften Tekturpläne), kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil sowohl zum Zeitpunkt des Erlasses der Baugenehmigung wie auch zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung über diese Klage, nämlich der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, der Betrieb des streitgegenständlichen Bordellbetriebs und der sonstigen angestrebten Nutzungen noch gar nicht aufgenommen war.

Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise unter engen Voraussetzungen zulässige sogenannte präventive Nutzungsuntersagung liegen ebenfalls nicht vor. Zwar gibt es aus Sicht der Beklagten durchaus einige Hinweise in der gesamten Historie des Vorhabens, die es als nicht völlig ausgeschlossen erscheinen lassen, dass seitens der Klägerin angestrebt oder versucht werden wird, die Nutzungseinheiten, in denen sexuelle Dienstleistungen angeboten werden, mit der Zeit auszubauen. Diese Hinweise sind jedoch nicht mit derjenigen Sicherheit belegbar, die ausnahmsweise eine sogenannte präventive Nutzungsuntersagung rechtfertigen würden. Vielmehr gilt, dass den von der Beklagten befürchteten Verstößen der Klägerin gegen die erteilte Genehmigung nicht mit den Mitteln des Baugenehmigungsrechts, sondern mit Hilfe der Vorschriften zum bauaufsichtlichen Eingreifen zu begegnen ist.

Die von der Beklagten gewählte Vorgehensweise dagegen läuft auf eine unzulässige Vermischung von Baugenehmigungsrecht und dem Gebrauchmachen von den Befugnissen zum bauaufsichtlichen Einschreiten hinaus. Die Beklagte hat sich hier dafür entschieden, die Bordellnutzung im streitgegenständlichen Vorhaben grundsätzlich als solche zu genehmigen. Dies wohl unter dem Eindruck und in dem Umfang, der in den vorgehenden Gerichtsverfahren (M 11 K 11.3583 und M 11 K 12.3876, vgl. insbesondere die Niederschrift über Augenschein und öffentliche Sitzung in beiden Verfahren vom 29.11.2012, dort S. 3) als bereits genehmigt erkannt wurde. Eine darüber hinausgehende Nutzung, d. h. eine Nutzung von mehr als den genehmigten fünf Arbeitszimmern für sexuelle Dienstleistungen ist nicht beantragt und folgerichtig auch nicht genehmigt. Verstößt die Klägerin hiergegen, ist es Sache der Beklagten, hiergegen - beispielsweise mit der Verfügung einer Nutzungsuntersagung im Sinne von Art. 76 Satz 2 BayBO, soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen vorliegen und das Ermessen rechtmäßig ausgeübt wird - vorzugehen. Dieser Mechanismus kann jedoch nicht quasi im Vorhinein durch eine wie hier erfolgte Nebenbestimmung umgangen werden.

Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung - erstmals, im streitgegenständlichen Bescheid ist hiervon noch nicht die Rede - die erfolgte Nebenbestimmung im Wesentlichen damit begründet, dass die verfügte Nebenbestimmung erforderlich sei zur Sicherstellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens. Diese Argumentation steht im Zusammenhang, ohne dass diese Vorschrift von der Beklagten ausdrücklich genannt wird, mit der Regelung des Art. 36 Abs. 1 BayVwVfG, wonach ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit einer Nebenbestimmung nur versehen werden darf, wenn sie entweder durch Rechtsvorschrift zugelassen ist (Var. 1) oder wenn sie sicherstellen soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsakts erfüllt werden (Var. 2).

Weder ist der entsprechenden Argumentation der Beklagten zu folgen noch rechtfertigt diese Vorschrift, und zwar keine der beiden Varianten, die verfügte Nebenbestimmung.

Zwar treffen die Ausführungen der Beklagten zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der genehmigten Bordellnutzung auf dem Vorhabensgrundstück zu. Auch spricht vieles dafür, dass beim konkreten Vorhaben eine über dem seit längerem als genehmigten Bestand geltenden Bordellbetrieb in der jetzigen Ausprägung hinausgehende Nutzung wegen des Eintritts eines sogenannten „Trading-down-Effektes“ (vgl. hierzu insbesondere BayVGH, B. v. 14.5.2014 - 1 ZB 13.886 -, juris Rn. 4; VG München, U. v. 29.11.2012 - M 11 K 11.167 -, juris Rn. 23f.) nicht genehmigungsfähig wäre. Das bedeutet aber (nur), dass ein entsprechender, im Vergleich zum hier streitgegenständlichen, weitergehender Baugenehmigungsantrag möglicherweise abzulehnen wäre bzw. dass eine über den mit dem streitgegenständlichen Bescheid genehmigten Zustand hinausgehende Bordellnutzung möglicherweise bauaufsichtlich untersagt werden kann, nicht jedoch, dass quasi spekulativ gleich als Nebenbestimmung zum Genehmigungsbescheid bereits die hier streitgegenständliche Nebenbestimmung (Nr. I.1) verfügt werden darf. Hätte die Klägerin eine über den als genehmigt geltenden Bestand hinausgehenden Nutzungsumfang beantragt, hätte die Beklagte dem schließlich auch nicht mit einer entsprechenden Nebenbestimmung begegnen dürfen, sondern schlicht mit der Ablehnung des darüber hinausgehenden Teils bzw. mit einer Gesamtablehnung für den Fall, dass eine Teilbarkeit nicht vorliegt. Letztendlich verstößt die Vorgehensweise der Beklagten auch gegen den anerkannten Grundsatz, dass der Bauherr mit seinem Antrag den Verfahrensgegenstand bestimmt (BVerwG, U. v. 20.8.1992 - 4 C 57.89 -, BRS 54 Nr. 50). Als Inhalt des Vorhabens hat die Klägerin entsprechend der vorgelegten und auch genehmigten Pläne eben den Bordellanteil des Gesamtvorhabens im Umfang von fünf Arbeitszimmern festgelegt. Für den Fall, dass die Beklagte vor diesem Hintergrund der Auffassung wäre, dass dadurch kein inhaltlich ausreichend bestimmter Bauantrag vorliegt, hätte sie vor Genehmigung eine entsprechende Umplanung gegebenenfalls mit entsprechend inhaltlich abgeänderter Betriebsbeschreibung verlangen müssen und erforderlichenfalls den Bauantrag ablehnen müssen. Die Vorgehensweise, Baugenehmigungen zwar zu erteilen, dann jedoch mit einer Nebenbestimmung etwas nicht Beantragtes gleichsam durch die Hintertür doch zum Gegenstand der Baugenehmigung zu machen, ist dagegen mit dem Gesetz grundsätzlich nicht vereinbar.

Grundsätzlich kommen Nebenbestimmungen zu Baugenehmigungen als vorbeugende Sicherung nur in Betracht, wenn dafür die sicherheitsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere eine Missbrauchsgefahr sich bereits evident abzeichnet, die nicht ohne Weiteres unterstellt werden kann (Jäde in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Auflage 2013, § 35 Rn. 181). Das ist hier nicht der Fall. Trotz gewisser Zweifel ist die Schwelle der Evidenz nicht überschritten (s. o. S. 11/12).

Art. 36 Abs. 1 VarBayVwVfGwVfG ist hier deswegen nicht einschlägig, weil im öffentlichen Baurecht keine gesetzlich zugelassene Nebenbestimmung der vorliegenden Art, anders als bei anderen gebundenen Verwaltungsakten, gegeben ist. Dies zeigt etwa ein Vergleich mit der gewerberechtlichen Zulassung von Spielhallen, für die § 33 i der Gewerbeordnung (GewO) gilt. Aus dieser Vorschrift leitet die Rechtsprechung (vgl. z. B. OVG Nordrhein-Westfalen, U. v. 11.8.1988 - 4 A 296/87 -, juris Rn. 6; BVerwG, U. v. 27.3.1990 - 1 C 47/88 -, juris Rn. 17) die Befugnis der Gewerbebehörde ab, Erlaubnisse für benachbarte Spielstätten gemäß § 33 i GewO mangels optischer Sonderung der jeweils einzelnen Räume zu versagen, auch wenn deren Aufteilung denen der erteilten Bauerlaubnis zugrunde liegenden Bauplänen entspricht. Daraus, dass entsprechende Befugnisse für Nebenbestimmungen für die Baugenehmigung nicht vorliegen, ist zu folgern, dass dies jedenfalls grundsätzlich auch rechtlich nicht möglich ist.

Zwar gibt es auch im Falle der Baugenehmigung im Einzelfall Ermächtigungen für die Anordnung von Nebenbestimmungen, beispielsweise die Regelung in § 35 Abs. 5 Sätze 2 - 4 BauGB. Derartige Regelungen sind hier aber nicht einschlägig.

Unabhängig davon scheitert auch eine Rechtfertigung der Nebenbestimmung über Art. 36 Abs. 1 VarBayVwVfGwVfG. Diese Regelung ermächtigt, abgesehen von Ausnahmen, die hier nicht vorliegen (vgl. hierzu Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 8. Auflage 2014, § 36 Rn. 123), nach herrschender Meinung nur zu Nebenbestimmungen, die sicherstellen sollen, dass die Anspruchsvoraussetzungen (einmalig) erfüllt werden, nicht aber zu solchen Nebenbestimmungen, die sicherstellen, dass die Anspruchsvoraussetzungen auch erfüllt bleiben (BVerwG, U. v. 10.7.1980 - 3 C 136/79 -, BVerwGE 60, 269/276; Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 8. Auflage 2014, § 36 Rn. 122 m. w. N.). Die Befürchtung, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsakts in Zukunft entfallen werden, begrenzt damit nicht die Verpflichtung, den Verwaltungsakt ohne Nebenbestimmung zu erteilen. Dann aber kommt im vorliegenden Fall die verfügte Nebenbestimmung auch auf dieser Grundlage nicht in Betracht. Denn zum Entscheidungszeitpunkt liegt Genehmigungsfähigkeit - aus Sicht der Beklagten - vor, sonst hätte die Genehmigung nicht erteilt werden dürfen. Eine dauerhafte Sicherstellung der tatsächlichen Umstände bei Genehmigungserteilung ist aber nicht mehr Sache der Genehmigung, sondern der bauaufsichtlichen Überwachung.

2.2 Für die unter Nr. I.2 verfügte Nebenbestimmung, derzufolge zwischen dem Bordell und den sonstigen Nutzungseinheiten des Anwesens keine Verbindungen in Form von Türen, Fenstern oder Ähnlichem hergestellt werden dürfen, gilt im Wesentlichen dasselbe wie oben unter 2.1 ausgeführt. Auch diese Nebenbestimmung erweist sich als rechtswidrig und verletzt daher die Klägerin in ihren Rechten. Auch für diese Nebenbestimmung besteht keine im Einzelfall taugliche Rechtsgrundlage.

Die Ausführungen der Beklagten im Verwaltungs- und im Gerichtsverfahren dazu, dass die Klägerin tatsächlich eine entsprechende Verbindungstür hergestellt bzw. zumindest vorbereitet habe, sind außerdem schon deswegen für das streitgegenständliche Verfahren nicht relevant, weil die entsprechenden Diagnosen aus der Bauphase und (noch nicht) aus der Betriebsphase des Vorhabens, die noch nicht begonnen hat, stammen. Letztendlich ist es daher auch unerheblich, dass nach den Feststellungen im gerichtlichen Augenschein derzeit keine entsprechenden Verbindungstüren vorhanden sind. Denn zu entscheiden ist über den Streitgegenstand Baugenehmigung (inkl. Nebenbestimmungen), gerade nicht dagegen über die tatsächliche Nutzung. Vor diesem Hintergrund ist ebenfalls unschädlich, dass die Klägerin das Vorhaben insofern planabweichend so errichtet hat, dass nicht vier Arbeitszimmer im Obergeschoss und eines im Untergeschoss, sondern tatsächlich hergestellt fünf Arbeitszimmer im Obergeschoss sind. Solches kann ggf., wenn das Vorhaben noch nicht fertiggestellt ist, mit einer Baueinstellung wegen Planabweichung (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 lit. a BayBO) beantwortet werden. Ebenso wenig kann die Beklagte auf den Streitgegenstand bezogen der Klägerin entgegenhalten, dass die „Lagerräume“ im sogenannten Fitness-Bereich mit Wasseranschlüssen versehen sind. Zwar mag dieser Umstand dafür sprechen, dass die Klägerin später einen entsprechenden Genehmigungsantrag stellen wird und/oder versuchen wird, diese Räume möglicherweise später umzunutzen. Das rechtfertigt jedoch trotzdem nicht, die erteilte Baugenehmigung mit der entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen. Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Nebenbestimmung nicht, anders wie der Klägerbevollmächtigte meint, als „Bauantragssperre“ wirkt. Vielmehr ist die Beklagte wiederum auf ein gegebenenfalls später notwendig werdendes bauaufsichtliches Einschreiten oder eben auf die Verbescheidung eines entsprechenden späteren abweichenden Genehmigungsantrags zu verweisen.

3. Dagegen erweisen sich die Nebenbestimmungen unter Nrn. I.3 bis 13 allesamt als rechtmäßig und verletzen die Klägerin daher nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Inhaltlich ist gegen diese Nebenbestimmungen weder etwas vorgebracht noch ist sonst ersichtlich, was der Rechtmäßigkeit dieser Bestimmungen entgegengehalten werden könnte.

Der Ansicht des Klägerbevollmächtigten, dass die Nebenbestimmungen deswegen rechtswidrig wären, weil sie inhaltlich komplett mit den entsprechenden Nebenbestimmungen vom ... Juli 2012 übereinstimmen, kann nicht gefolgt werden. Es ist nicht ersichtlich, wieso die Wiederholung dieser Nebenbestimmungen an deren Rechtmäßigkeit etwas ändern sollte. Für den Fall, dass die Wiederholung lediglich deklaratorisch ist und an den bestandskräftig wenn auch inhaltsgleich festgestellten Nebenbestimmungen des Bescheids vom ... Juli 2012 nichts ändert, käme eine Rechtsverletzung der Klägerin ohnehin nicht in Betracht. Allein durch die erneute Darstellung des Inhalts dieser Nebenbestimmungen könnte für den Fall, dass diese rein deklaratorisch wiederholt werden, jedenfalls keine Rechtsverletzung gesehen werden. Für den Fall hingegen, dass die Nebenbestimmung durch die erneute Verfügung im streitgegenständlichen Bescheid erneut mit Rechtsbehelfen angreifbar wären, wobei die Kammer dieser Auslegung der Nebenbestimmungen Nrn. I.3 bis 13 zuneigt, ohne dass es auf die Qualifizierung streitentscheidend ankommt, liegt eine Rechtsverletzung der Klägerin - wie oben ausgeführt - deswegen nicht vor, weil inhaltlich nicht dargetan noch sonst ersichtlich ist, warum diese Nebenbestimmungen zu beanstanden sein sollten.

Nach alledem war der Klage bezüglich der Nebenbestimmungen Nrn. I.1 und I.2 stattzugeben, bezogen auf den Rest der angefochtenen Nebenbestimmungen Nrn. I.3 bis 13 war die Klage dagegen abzuweisen.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei die Verteilung der Kosten anhand des Verhältnisses des Obsiegens bzw. Unterliegens bezogen auf die insgesamt 13 angefochtenen Nebenbestimmungen vorgenommen wird. Die Klägerin hat mit der Anfechtung von zwei Nebenbestimmungen Erfolg gehabt, dagegen haben sich die übrigen elf Nebenbestimmungen der Beklagten als rechtmäßig erwiesen, weswegen die Kostenaufteilung vorzunehmen war wie geschehen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.