I.
Die Antragsteller begehren Eilrechtsschutz gegen ihren von der Antragsgegnerin, der Gemeinde Iffeldorf, verfügten Ausschluss von einem Verfahren für die Vergabe preisvergünstigter Wohnbaugrundstücke.
Die Antragsgegnerin beschloss im Mai 2018 Richtlinien für die Vergabe preisvergünstigter Wohnbaugrundstücke für einkommensschwächere und weniger begüterte Personen. Die Grundstücke befinden sich in dem im Gemeindegebiet liegenden Baugebiet „…“.
Mit einem unter dem … Juli 2018 unterschriebenen und am 30. Juli 2018 bei der Antragsgegnerin eingegangenen „Bewerbungsbogen“ - dabei handelt es sich um das von der Antragsgegnerin für die Bewerbung zur Verfügung gestellten Formular - bewarben sich die Antragsteller für ein Grundstück, das entweder mit einem Einfamilienhaus oder mit einer Doppelhaushälfte bebaubar ist. Die Antragsteller gaben in diesem Formular unter anderem an, Eigentümer einer „landwirtschaftlichen Fläche“ zu sein, nämlich des Grundstücks Flurnummer 797 der Gemarkung … Die Größe des Grundstücks wurde mit 2870 m² angegeben. Der Wert des Grundstücks wurde auf „2870 m² x 7 €/ m² = 20.090 m²“ beziffert. Neben anderen Unterlagen war dem Bewerbungsbogen unter anderem auch ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 30. Dezember 2016 über das Flurstück 797 der Gemarkung … beigefügt. In diesem Auszug ist die Antragstellerin zu 2 als Eigentümerin des Grundstücks angegeben. Die Fläche des Grundstücks ist mit 2870 m² verzeichnet, als „tatsächliche Nutzung“ ist „Unkultivierte Fläche“ angegeben.
Am 13. September 2018 erließ die Antragsgegnerin einen Bescheid mit dem Inhalt, dass an die Antragsteller aufgrund fehlender Antragsberechtigung kein preisvergünstigtes Wohnbaugrundstück vergeben werden könne.
Zur Begründung ist in dem Bescheid im Wesentlichen ausgeführt, dass es an der Antragsberechtigung fehle, weil die Antragsteller ihre Vermögensverhältnisse nicht vollständig offen gelegt hätten. Sie hätten im Bewerbungsbogen angegeben, Eigentümer einer landwirtschaftlichen Fläche, nämlich des Grundstücks Flurnummer 797 der Gemarkung …, zu sein, die eine Größe von 2870 m² und nach Angaben der Antragsteller einen Verkehrswert von 7 € pro Quadratmeter habe. Jedoch hätten die Antragsteller es unterlassen anzugeben, dass derzeit das Verfahren zur Aufstellung einer Einbeziehungssatzung laufe. Durch die Einbeziehungssatzung werde ein Baurecht geschaffen, was sich erheblich auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirke. Bereits während der Aufstellung einer Einbeziehungssatzung steige der Verkehrswert und die Bewertung als landwirtschaftliche Fläche sei offensichtlich unzutreffend.
Die Antragsteller erhoben am … Oktober 2018 Klage und beantragten außerdem,
der Antragsgegnerin im Wege einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO aufzugeben, es bei Vermeidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 € zu unterlassen, die Wohnbaugrundstücke „…“, namentlich die Grundstücke „… 4, 6, 8, 10, 12, 12a, 14, 14a und 24“ im Rahmen des Einheimischenprojekts endgültig zuzuteilen und zu veräußern, bis über die Hauptsache entschieden ist.
Zur Begründung führte der Bevollmächtigte der Antragsteller im Wesentlichen aus:
Es sei nicht richtig, dass die Antragsteller die Antragsgegnerin nicht auf die sich in Aufstellung befindliche Einbeziehungssatzung hingewiesen hätten. Dies sei der Antragsgegnerin im Vorfeld ausführlich mitgeteilt worden. Die Antragsgegnerin sei über die Umstände durch die Antragsteller voll ins Bild gesetzt worden. Bei dem in Frage stehenden Grundstück handele es sich um 3 Flurnummern, nämlich die Flurnummer 797, auch als Flurnummer 797/0 bezeichnet, und die Flurnummern 797/1 und 797/2. Bei der Flurnummer 797 handele es sich um eine landwirtschaftliche Fläche. Die Flurnummer 797/2 liege im Bereich der Einbeziehungssatzung, die Flurnummer 797/1 sei nicht vollständig von der Einbeziehungssatzung erfasst. Alle Flurnummern seien im Flächennutzungsplan immer noch als landwirtschaftliche Fläche eingetragen. Im Amtsblatt des Landratsamts Starnberg sei auf die Einbeziehungssatzung am 29. November 2017 hingewiesen worden. Dies sei öffentlich bekannt gewesen. Die Einbeziehungssatzung sei immer noch nicht rechtskräftig. Sie befinde sich im Stadium der Aufstellung, weil zum Beispiel die Löschwasserversorgung noch nicht gelöst sei. Damit lasse sich über die Einordnung des Landratsamtes Starnberg der Flurnummern 797/1 und 797/2 als Bauerwartungsland streiten. Wie sich zeige, sei die Wertermittlung in diesem Fall für einen Laien schwierig zu bewerkstelligen. Dies sei durch die Vergaberichtlinien auch nicht verlangt. Nummer 2.8 spreche davon, dass die maßgeblichen Umstände offen gelegt werden müssten. Dem seien die Antragsteller nachgekommen. Die Antragsteller seien auch im Übrigen antragsberechtigt. Nach der Bodenrichtwertauskunft des Landratsamts Starnberg weise der Wert für landwirtschaftliche Flächen eine Spanne von 2,50 € pro Quadratmeter bis 96,70 € pro Quadratmeter auf. Die Antragstellerin zu 2 habe das Grundstück zu 25 € pro Quadratmeter am *. Juli 2015 erworben. Damit sei für die landwirtschaftliche Fläche von einem Richtwert von 25 € pro Quadratmeter auszugehen. Die Größe des Bauerwartungslandes betrage insgesamt 1379,50 m². Die Antragstellerin zu 2 habe Teile des Grundstücks zum … August 2016 für 75 € pro Quadratmeter und am *. Juni 2017 für 60 € pro Quadratmeter gekauft. Nach dem Vergleichswertverfahren sei somit ein Wert von 67,50 € pro Quadratmeter für das Bauerwartungsland anzusetzen. Der Wert des Bauerwartungslandes betrage daher insgesamt 93.116,25 €, der Gesamtwert des Vermögens der Antragsteller 158.378,75 €. Das Vermögen der Antragsteller liege damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert von Nummer 2.7 der Vergaberichtlinien.
Die Antragsgegnerin beantragte,
den Antrag abzulehnen.
Ihre Bevollmächtigten führten zu Erwiderung im Wesentlichen aus:
Die Antragsteller hätten die - mit der Klage- und Antragsschrift vorgelegte - Bodenrichtwertauskunft vom 30. Juli 2018 dem Bewerbungsbogen nicht beigefügt. Sie hätten nicht angegeben, dass sich ein Teil ihres Grundeigentums im Geltungsbereich der in Aufstellung befindlichen Einbeziehungssatzung „Nr. 7206 für das Gebiet östlich und westlich der Dorfstraße am südlichen Ortsrand“ der Stadt Starnberg befinde. Auf diesen Umstand hätten die Antragsteller die Antragsgegnerin auch nicht mündlich hingewiesen. Die Sachbearbeiterin der Antragsgegnerin habe sich nicht auf Hinweis der Antragsteller mit der Stadt Starnberg bezüglich des Entwicklungszustandes des Grundstücks in Verbindung gesetzt. Dies sei vielmehr von Amts wegen geschehen, um die von den Antragstellern getätigten Angaben zu überprüfen. Die Antragsteller hätten unvollständige und unrichtige Angaben über ihr Grundeigentum gemacht. Sie hätten lediglich angegeben, dass sich das Grundstück Flurnummer 797 der Gemarkung … in ihrem Eigentum befinde. Tatsächlich befänden sich aber offenbar die Grundstücke Flurnummern 797, 797/1 und 797/2 in ihrem Eigentum. Weiter hätten die Antragsteller angegeben, dass das Grundstück Flurnummer 797 2870 m² groß sei. Mit der Klage werde aber vorgetragen, dass die 3 Grundstücke insgesamt 3158 m² groß seien. Ausführungen dazu, woher diese Mehrfläche rühre, fänden sich in der Klage nicht. Ein besonders schwerwiegender Verstoß gegen das Erfordernis, die Vermögensverhältnisse offen zu legen, stelle der Umstand dar, dass die Antragsteller die Antragsgegnerin nicht darüber in Kenntnis gesetzt hätten, dass sich ein erheblicher Teil des Grundeigentums im Geltungsbereich der sich in Aufstellung befindlichen Einbeziehungssatzung befinde und daher als Bauerwartungsland zu qualifizieren sei. Nicht weniger schwer wiege die falsche Tatsachenbehauptung, dass die landwirtschaftlichen Flächen einen Wert von 7,00 € pro Quadratmeter hätten. Es seien sogar die Antragsteller selbst, die in der Klageschrift vortragen würden, einen Teil der Flächen zu einem Kaufpreis von 25 € und weitere Flächen zu Kaufpreisen von 75 € bzw. 60 € pro Quadratmeter erworben zu haben. Hinzu komme, dass in der als Anlage K1 vorgelegten Bodenrichtwertauskunft für die Flächen mit landwirtschaftlicher Nutzung in Ortsrandlage ein Bodenrichtwert von 29 € pro Quadratmeter mitgeteilt werde. Bedenklich stimme auch der Vortrag der Antragsteller, dass das Grundstück Flurnummer 797/1 nicht vollständig von der Einbeziehungssatzung erfasst werde. Ausweislich des im Amtsblatt bekannt gemachten Aufstellungsbeschlusses solle die Einbeziehungssatzung das Grundstück Flurnummer 797/1 vollständig umfassen. Die Antragsteller seien auch nicht ihrer aus Nummer 2.8 der Vergaberichtlinien folgenden Nachweispflicht nachgekommen. Es sei lediglich ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 30. Dezember 2016 vorgelegt worden. Für die Grundstücke Flurnummer 797/1 und 797/2 seien keine Nachweise vorgelegt worden. Ferner ergebe sich die fehlende Antragsberechtigung der Antragsteller auch aus Nummer 2.7 der Vergaberichtlinien, da ihr Vermögen den Wert des im Wohnbaulandmodell zu erwerbenden Grundstücks übersteige. Die Antragsteller würden, wie näher ausgeführt wurde, die von Nummer 2.7 der Vergaberichtlinien vorgegebene Vermögensobergrenze von 263.400 € um 97.292 € übersteigen. Falls das gesamte Grundstück Flurnummer 797/1 im Umgriff der Einbeziehungsatzung liege, übersteige das Gesamtvermögen der Antragsteller die Vermögensobergrenze sogar um deutlich mehr als 100.000 €.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts und Behördenakten Bezug genommen.
II.
Der Antrag ist unbegründet. Die Antragsteller haben einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft machen können (§ 123 Abs. 1 und 3 VwGO, § 920 Abs. 2 ZPO).
Nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ist der von der Antragsgegnerin mit Bescheid vom 13. September 2018 verfügte Ausschluss vom Vergabeverfahren voraussichtlich rechtmäßig. Die Antragsteller haben keinen Anspruch darauf, dass ihre Bewerbung berücksichtigt wird.
Die Antragsgegnerin hat im Bescheid ausgeführt, dass der Antrag der Antragsteller auf der Grundlage der im Mai 2018 beschlossenen Vergaberichtlinien geprüft worden sei. Auch wenn in der Begründung des Bescheids Nummer 2.8 dieser Richtlinien nicht explizit erwähnt wird, ergibt sich jedoch aus der weiteren Formulierung im Bescheid, dass die Antragsteller ihre „Vermögensverhältnisse nicht vollständig offen gelegt“ hätten, dass die Antragsgegnerin die fehlende Antragsberechtigung aus dieser Nummer 2.8 abgeleitet hat, der zufolge es an der Antragsberechtigung unter anderem dann fehlt, „wenn die für die Vergabe maßgeblichen Umstände, insbesondere die Einkommensund Vermögensverhältnisse, nicht offen gelegt und nachgewiesen werden“.
Die Kammer hat nach vorläufiger Einschätzung keine Bedenken, dass die Antragsgegnerin ihren Vergabeentscheidungen diese Richtlinien zu Grunde legt. Solche Bedenken wurden von Seiten der Antragsteller auch nicht vorgetragen.
Keine Bedenken bestehen nach summarischer Prüfung ferner dagegen, dass die Antragsgegnerin unter Zugrundelegung von Nummer 2.8 der Richtlinien die Antragsberechtigung der Antragsteller verneint hat. Es handelt sich hierbei nicht um eine Rechtsnorm, sondern um eine ermessenslenkende Verwaltungsvorschrift. Es kommt deshalb grundsätzlich nicht darauf an, wie diese objektiv auszulegen wäre, sondern darauf, wie die Antragsgegnerin diese Regelung in ihrer Praxis handhabt und in welchem Umfang sie deshalb durch den Gleichheitssatz an diese Praxis gebunden ist. Da die Richtlinien erst im Mai 2018 vom Gemeinderat beschlossen wurden, geht die Kammer davon aus, dass eine ständige Praxis zur Handhabung von Nummer 2.8 der Richtlinien sich nicht herausgebildet hat. Es ist auch nicht dargelegt oder ersichtlich, dass die Antragsgegnerin in vergleichbaren Fällen Nummer 2.8 bisher anders angewendet hätte. Angesichts dessen wäre die Entscheidung der Antragsgegnerin nur dann ermessenswidrig, wenn ihr erkennbar unzutreffende Tatsachen zugrunde lägen oder die getroffene Entscheidung im Ergebnis unverhältnismäßig wäre.
Das ist nach summarischer Prüfung nicht der Fall. Hierbei kann offenbleiben, ob und inwieweit die Antragsteller, wie von ihnen behauptet, aber von der Antragsgegnerin bestritten, die Antragsgegnerin davon in Kenntnis gesetzt haben, dass die Stadt Starnberg ein Verfahren zum Erlass einer Einbeziehungsatzung eingeleitet hat. Der Kern des Vorwurfs, der den Antragstellern im Bescheid gemacht wird, ist nicht der unterlassene Hinweis auf diese Einbeziehungssatzung, sondern der daraus folgende Umstand, dass das Grundvermögen der Antragsteller wesentlich höher ist als von diesen im Bewertungsbogen angegeben („Bereits während der Aufstellung einer Einbeziehungssatzung steigt der Verkehrswert und eine Bewertung als landwirtschaftliche Fläche ist offensichtlich unzutreffend.“). Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin im vorliegenden Fall von einer fehlenden Offenlegung der Vermögensverhältnisse im Sinne von Nummer 2.8 der Richtlinien ausgegangen ist.
Weil die Antragsgegnerin darauf im Bescheid gar nicht abgestellt hat, lässt die Kammer zugunsten der Antragsteller unberücksichtigt, dass diese unter gleichzeitiger Vorlage eines veralteten Auszugs aus dem Liegenschaftskataster vom 30. Dezember 2016 im Bewerbungsbogen noch nicht einmal angegeben haben, dass (auch) die Grundstücke Flurnummern 797/1 und 797/2 im Eigentum der Antragsteller - oder jedenfalls eines von ihnen - standen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass diese beiden Grundstücke früher Teile des im Bewerbungsbogen angegebenen Grundstücks Flurnummer 797 waren, ergibt sich jedenfalls aus dem im Amtsblatt für den Landkreis Starnberg, Ausgabe vom 29. November 2017, veröffentlichten Aufstellungsbeschluss über die Einbeziehungssatzung, dass die Flurnummern 797/1 und 797/2 spätestens im November 2017 bereits rechtlich verselbstständigt waren. Der Umstand, dass die Antragsteller diese Grundstücke in ihrem Bewerbungsbogen nicht angegeben haben, hätte durchaus schwer gewogen, weil die von den Antragstellern im Bewerbungsbogen angegebene Flurnummer 797 gerade nicht im Geltungsbereich der geplanten Satzung lag, die beiden nicht angegebenen Flurnummern 797/1 und 797/2 dagegen schon, wobei hinzukommt, dass dem Aufstellungsbeschluss zufolge für beide Flurnummern ein Baufenster für jeweils ein Einfamilienhaus vorgesehen war.
Die Entscheidung der Antragsgegnerin ist aber, auch wenn man die Nichtangabe der Flurnummern 797/1 und 797/2 unberücksichtigt lässt, nicht zu beanstanden, weil die Antragsteller im Bewerbungsbogen pauschal den angegebenen Grundbesitz mit einem Wert von 7 € pro Quadratmeter bzw. mit einem Gesamtwert von nur 20.090 € veranschlagt haben, obwohl ihnen bewusst gewesen sein muss, dass dies nicht annähernd realistisch war. Der Bevollmächtigte der Antragsteller hat in der Klage- und Antragsschrift selbst vorgetragen, dass die Antragstellerin Grundstücksteile für 75 € bzw. 60 € pro Quadratmeter gekauft habe. Bei dieser Sachlage und in Anbetracht des weiteren Umstands, dass ein Aufstellungsbeschluss bezüglich einer Einbeziehungssatzung vorlag, in deren Geltungsbereich zwei Grundstücke der Antragsteller lagen (Flurnummern 797/1 und 797/2), für die jeweils ein Baufenster für ein Einfamilienhaus vorgesehen war, ist nicht nachvollziehbar, dass die Antragsteller pauschal einen Wert von lediglich 7 € pro Quadratmeter und daraus folgend insgesamt einen Gesamtwert ihres Grundvermögens von lediglich 20.090 € veranschlagt haben. Der Bevollmächtigte der Antragsteller ist in der Klage- und Antragsschrift selbst davon ausgegangen, dass das Bauerwartungsland einen Wert von 93.116,25 € habe, was bedeutet, dass das Grundvermögen der Antragsteller selbst ohne das nicht von der Einbeziehungssatzung erfasste heutige Grundstück Flurnummer 797 jedenfalls um mehr als 70.000 € höher bzw. tatsächlich dreieinhalb mal so hoch war als angegeben. Angesichts dessen lag die Anwendung von Nummer 2.8 der Richtlinien geradezu auf der Hand.
Unerheblich ist entgegen der Ansicht des Bevollmächtigten der Antragsteller, ob deren Vermögen trotz der unrichtigen Angaben unterhalb des Schwellenwertes von Nummer 2.7 der Vergaberichtlinien liegt. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin Nummer 2.8 der Vergaberichtlinien in der Weise anwendet, dass falsche bzw. nicht offengelegte Vermögensverhältnisse unabhängig davon zum Ausschluss führen, ob bei zutreffenden Angaben die Schwellenwerte eingehalten wären. Im Gegenteil liefe Nummer 2.8 der Vergaberichtlinien leer, wenn man Verstöße gegen die Offenlegungspflicht für den Fall für unbeachtlich hielte, dass bei Zugrundelegung der richtigen Angaben die Schwellenwerte eingehalten wären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG. Die Kammer geht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs davon aus, dass es für Streitigkeiten der vorliegenden Art angemessen ist, ausgehend von der durchschnittlichen Größe der Baugrundstücke die Differenz des aufzubringenden Kaufpreises zum Marktwert zu Grunde zu legen, wegen der mit dem Modell verbundenen langfristigen Veräußerungs- und Vermietungsbeschränkungen einen Abschlag um 50% vorzunehmen und den sich ergebenden Wert für das Eilverfahren entsprechend Nummer 1.5. des Streitwertkatalogs wiederum auf die Hälfte zu reduzieren (vgl. BayVGH, Beschluss vom 13. Juni 2016 - 4 C 16.1081 - juris; vgl. auch VG München, Urteil vom 24. Juli 2015 - M 11 E 15.1923). Im vorliegenden Fall haben sich die Antragsteller sowohl für ein Grundstück beworben, das mit einem Einfamilienhaus bebaut werden kann, als auch für ein solches, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut werden kann. Die durchschnittliche Grundstücksgröße der in den Vergaberichtlinien aufgeführten 9 Grundstücke beträgt - abgerundet - 401 m². Aus den Vergaberichtlinien geht hervor, dass die Grundstücke zu einem Kaufpreis von 275 € pro Quadratmeter verkauft werden sollen. Nach dem unwidersprochenen Vortrag in der Antragserwiderung liegt der Verkehrswert bei 600 € pro Quadratmeter, so dass die Differenz zum Verkehrswert bei 325 € pro Quadratmeter liegt. Damit ergibt sich für das Eilverfahren ein Streitwert von (401 x 325 €) / 4 = 32.581,25 €.
