/ Verwaltungsgericht Hamburg Urteil, 19. Feb. 2015 - 7 K 5146/14

Verwaltungsgericht Hamburg Urteil, 19. Feb. 2015 - 7 K 5146/14

published on 19/02/2015 00:00

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Verwaltungsrecht

Tenor

: Der Bescheid vom 17.3.2009 und der Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009 werden aufgehoben.

: Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

: Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

: Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1: Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.

2: Die Klägerin ist - in unterschiedlichen Rechtsformen und mit unterschiedlichen Bezeichnungen - seit dem 23.7.1968 im Grundbuch von Altona-Nordwest (Blatt …) als Eigentümerin des Grundstücks C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) in Hamburg eingetragen. Das 2.517 m² große Grundstück grenzt mit einer Frontlänge von ca. 36 m an die Südseite der C… Straße und ist etwa 80 m tief. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17, festgestellt durch Gesetz über den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 vom 25.4.1986 (HmbGVBl. S. 67), der es als allgemeines Wohngebiet in zwingend 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("WA IV g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen ausweist. Vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 lag das Grundstück im Geltungsbereich des Durchführungsplans D 182, festgestellt durch Gesetz vom 3.12.1958 (HmbGVBl. S. 402), der es als Wohngebiet in 4-geschossiger geschlossener Bauweise ("W4g") innerhalb festgesetzter Baugrenzen auswies. Das Grundstück ist auf Grundlage einer Baugenehmigung vom 29.4.1968 mit einem 4-geschossigen Wohngebäude mit Flachdach bebaut, dessen Grundfläche die durch den Bebauungsplan Altona-Altstadt 17 festgesetzten Baugrenzen ausfüllt.

3: Ende der 1970er Jahre ließ der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg auf Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) vorbereitende Untersuchungen für ein städtebauliches Sanierungsverfahren in einem Bereich des Stadtteils Altona-Altstadt durchführen, der im Wesentlichen dem Plangebiet des späteren Bebauungsplans Altona-Altstadt 17 entsprach. Am 6.4.1982 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", veröffentlicht im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt vom 19.4.1982 (S. 69). Das Sanierungsgebiet wird in nordwestlicher Richtung durch einen Abschnitt der Max-Brauer-Allee, in östlicher Richtung durch einen Abschnitt der Holstenstraße und in süd- bis südwestlicher Richtung durch Abschnitte der Billroth-, Thede-, Esmarch- und Schumacherstraße begrenzt und umfasst das klägerische Grundstück.

4: In der Folgezeit führte die Beklagte bzw. in deren Auftrag ein Sanierungsträger verschiedene Maßnahmen zur tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets durch. Ausweislich des Abschlussberichts wurde die letzte Sanierungsmaßnahme im Oktober 2002 fertiggestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten zum Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 Bezug genommen. Am 13.9.2005 beschloss der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg die "Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße)", die am 23.9.2005 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt (S. 395) veröffentlicht wurde.

5: Am 1.4.2008 beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für das im Text der Verordnung vom 6.4.1982 beschriebene Sanierungsgebiet. Hierzu teilte der Gutachterausschuss das Gebiet in sieben Wertezonen ein, denen er besondere Bodenrichtwerte (bezogen auf den 24.9.2005) für den Zustand nach Durchführung der Sanierung (Endzustand) und für den Zustand ohne Durchführung der Sanierung (Anfangszustand) zuordnete. Die in den Bodenrichtwerten für den Anfangszustand enthaltenen Schichtwerte für bestimmte Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Läden) leitete der Gutachterausschuss rechnerisch durch eine Veränderung der entsprechenden Schichtwerte aus den Bodenrichtwerten für den Endzustand ab. Das (prozentuale) Maß der Veränderung für die einzelnen Nutzungsarten bestimmte der Gutachterausschuss für jede der sieben Wertezonen anhand einer sogenannten Zielbaummatrix, in der - aufgeschlüsselt nach verschiedenen Lagekriterien - der Einfluss von Maßnahmen im Sanierungsverfahren auf den Bodenwert der Grundstücke in der Wertezone bewertet wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogenen Sachakten des Gutachterausschusses Bezug genommen.

6: Auf Antrag der Beklagten erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (im Folgenden: Geschäftsstelle) nach einer Ortsbesichtigung des klägerischen Grundstücks durch einen ihrer Mitarbeiter mit Schreiben vom 4.9.2008 eine Wertbeurteilung über eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des Grundstücks. Dieser Wertbeurteilung legte die Geschäftsstelle verschiedene tatsächliche Feststellungen und rechtliche Bedingungen (Seiten 2 bis 4 der Wertbeurteilung) zu Grunde. So ging sie insbesondere auf Grundlage ihr vorliegender Unterlagen von einer Geschossfläche86 (GF86) für Wohnnutzung von insgesamt 2.894 m² aus. Das konkret zu beurteilende Grundstück weise gegenüber der Lage, wie sie für das von dem Gutachterausschuss bestimmte Bodenrichtwertgrundstück beschrieben sei, keine besonderen Vor- oder Nachteile auf, so dass die vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte ohne weitere Lageanpassung auf das Grundstück angewandt werden könnten. Unter Zugrundelegung dieser Bodenrichtwerte bzw. der darin enthaltenen Schichtwerte, umgerechnet auf die Nutzungsintensität des klägerischen Grundstücks, ermittelte die Geschäftsstelle einen Anfangswert von 1.033.158,00 EUR und einen Endwert von 1.134.448,00 EUR. Der Wertbeurteilung fügte sie eine Anlage bei, in der - unterteilt nach Hauptkategorien (Attraktivität des Standortes/Stadtbild [1]; Wohnqualität [2]; Gewerbestandortqualität [3]) und Unterkriterien (1a-g; 2a-d; 3a-e) - die Zustände vor und nach der Sanierung beschrieben werden. Als weitere Anlage fügte sie eine Erläuterung der Ermittlung und Anwendung von Schichtwerten bei.

7: Mit Schreiben vom 29.10.2008 gab die Beklagte der Klägerin unter Übersendung der Wertbeurteilung Gelegenheit, zur beabsichtigten Festsetzung eines - von der Beklagten aus der Subtraktion des Anfangswertes vom Endwert so errechneten - Ausgleichsbetrags in Höhe von 101.129,00 EUR Stellung zu nehmen. Ferner bot sie der Klägerin an, die Wertbeurteilung in einem persönlichen Gespräch zu erörtern.

8: Mit Bescheid vom 17.3.2009 setzte die Beklagte für das Grundstück der Klägerin einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 101.129,00 EUR fest. Hiergegen erhob die Klägerin unter dem 31.3.2009 Widerspruch, den sie mit Schreiben vom 30.4.2009 im Wesentlichen damit begründete, dass mangels eines Kostennachweises für die Sanierungsmaßnahmen eine Kostenkontrolle nicht möglich sei. Darüber hinaus sei nicht dargestellt, welche Wertsteigerung sich ohnehin konjunktur- und inflationsbedingt ergeben hätte und welche Steigerung der Werte ausschließlich der Sanierung und nicht ihrer eigenen Bautätigkeit zuzurechnen sei.

9: Mit Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009, der Klägerin am 9.10.2009 zugestellt, wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin zurück. Zur Begründung bezog sie sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss, die sie zum Bestandteil des Widerspruchsbescheides erklärte. Die Geschäftsstelle sei in der Wertbeurteilung von verschiedenen Wertverbesserungen ausgegangen, nämlich von der Schaffung von Wohnraum durch Schließung von Baulücken in den Blockrandbereichen im Wege des sozialen Wohnungsbaus, von einem Ersatz von nicht erhaltenswerter Bausubstanz durch Neubau sowie Modernisierung und Instandsetzung erhaltenswerter Wohnungen, von einer nachhaltigen Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße und Karl-Wolff-Straße, von einer Umgestaltung des Bereichs zwischen Thedestraße, Holstenstraße und Bruno-Tesch-Gesamtschule durch Neubebauung mit Wohnungen entlang der Straßen und Anlage einer Schulsportfläche sowie von einer Verbesserung städtebaulich beeinträchtigter Situationen in Einzelfällen durch Abrissmaßnahmen vorwiegend gewerblich genutzter Gebäude. Demgegenüber seien für den Zeitpunkt des Beginns der Sanierung folgende Missstände festgestellt worden: Die vorhandene Bausubstanz habe in vielen Teilen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprochen. In Teilbereichen habe es eine zu hohe Baudichte bei unzureichenden Freiflächen sowie störende Gewerbebetriebe in Wohnbereichen gegeben. Ferner seien Missstände bei den Verkehrsverhältnissen zu verzeichnen gewesen. So habe es insbesondere ein erhebliches Defizit an Flächen für den ruhenden Verkehr gegeben. Das Gebiet sei durch eine einseitige Sozialstruktur, bedingt durch städtebauliche Missstände, geprägt gewesen.

10: Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB für die Erhebung des festgesetzten Ausgleichsbetrages seien erfüllt. Das betroffene Grundstück, dessen Eigentümerin die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung gewesen sei, habe unstreitig in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S 2 gelegen. Fehler, die die Wirksamkeit der Festlegung des Sanierungsgebietes berühren könnten, seien nicht ersichtlich. Es sei davon auszugehen, dass die durchgeführten Maßnahmen zu einer erheblichen Erhöhung des Bodenwerts auch des Grundstücks der Klägerin geführt hätten. Diese Bodenwerterhöhung ergebe sich aus dem Charakter der im Zuge der Sanierung durchgeführten Maßnahmen, die typischerweise eine Verbesserung der Qualität des Gebietes mit sich brächten, weil sie sich unmittelbar auf die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage, auswirkten. Zu den wertbildenden Faktoren für den Bodenwert eines Grundstücks zählten neben den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften ganz entscheidend auch die Lagemerkmale, also die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Die wertbildenden Faktoren, insbesondere die Lage des Grundstücks, seien durch die Sanierungsmaßnahmen positiv verändert worden. Durch die Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes sowie die Herstellung zeitgemäßer Wohnstandards, die Verbesserung der Wohnungssituation durch Neubauten, die Schaffung von Gemeinbedarfsflächen sowie die Verkehrsberuhigung sei ein Umfeld entstanden, welches das Gebiet im Vergleich zu früher städtebaulich anziehender gemacht habe. Dies gelte auch für Verbesserungen in Gebäuden. Sie hätten ermöglicht, dass auch besser verdienende Bevölkerungskreise sich für ein Wohnen in dem Gebiet interessierten, so dass die Vermietbarkeit und der Ruf des Sanierungsgebietes sich auch durch solche - das Grundstück der Klägerin nicht unmittelbar betreffende - Maßnahmen verbessert hätten und somit der Bodenwert gestiegen sei. Der Gutachterausschuss habe die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aufgrund der veränderten Lagequalität mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelt. In Hinblick darauf, dass dieses Verfahren die Wertunterschiede transparent und nachvollziehbar mache, sei der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu folgen.

11: Am 26.10.2009 hat die Klägerin gegen die Bescheide Klage erhoben. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass sowohl der Festsetzungs- als auch der Widerspruchsbescheid bereits formell rechtswidrig seien, weil sie aus § 39 Abs. 1 des Hamburgischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HmbVwVfG - vom 9.11.1977 (HmbGVBl. S. 333, m. spät. Änd.) abzuleitenden Begründungserfordernissen nicht genügten, insbesondere nicht nachvollziehbar seien. Die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses enthalte lediglich austauschbare und schlagwortartige allgemeine Ausführungen. Die Beschreibung des Zustandes vor der Sanierung wie auch nach der Sanierung in Anlage 1 der Wertbeurteilung lasse eine konkrete Bezugnahme auf das veranlagte konkrete Grundstück der Klägerin vermissen. Beispielsweise werde nicht deutlich, wo es tatsächlich nach der Umgestaltung eine Veränderung der Begrünung im einzelnen konkret gegeben habe und wie sich diese im einzelnen auf das Grundstück der Klägerin ausgewirkt haben. Weiterhin sei die Zonenbildung nicht nachvollziehbar. Aus den übersandten Anlagen zu den Bescheiden ergebe sich zwar, dass das Sanierungsgebiet in unterschiedliche Bewertungszonen aufgeteilt worden sei; die Zuordnung ihres Grundstücks zu einer der Bewertungszonen und dessen Lage im Verhältnis zu anderen Bewertungszonen sei aber nicht konkret nachvollziehbar. Hinsichtlich der Wertezone 4, in welcher sich das klägerische Grundstück befindet, sei angesichts der vorhandenen gewerblichen Nutzung das Vorliegen gleicher Zustands-und Wertverhältnisse fraglich. Bereits dieser Begründungsmangel führe zur Nichtigkeit des angefochtenen Bescheids. Weiterhin seien die in der Wertbeurteilung genannten besonderen Bodenrichtwerte weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses, noch sonst irgendwo transparent veröffentlicht. Schließlich sei die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erarbeitete Zielbaummethode in keiner Rechtsgrundlage verbindlich dokumentiert und im Übrigen nicht in dem gebotenen verobjektivierten Verfahren angewandt worden. Auch fehle es an jeglicher Erläuterung des Zielbaums, insbesondere der Einflussgrößen, und der Gewichtung der einzelnen relevanten Merkmale.

12: Die Festsetzung des Ausgleichsbetrages sei zudem materiell rechtswidrig, da die Voraussetzungen für eine Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nicht erfüllt seien. Tatsächlich habe keine sanierungsbedingte Werterhöhung des Grundstücks stattgefunden. Soweit die Wertbeurteilung zu einem gegenteiligen Ergebnis gelange, genüge sie nicht wissenschaftlichen Standards. Die Beklagte gestehe im Widerspruchsbescheid selbst zu, dass die Wertbeurteilung nicht von dem gemäß § 192 Abs. 1 BauGB selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte, sondern von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die bei einer Behörde eingerichtet werde und insofern nicht die vom Gesetz vorgesehene Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter garantieren könne, erstellt worden sei. Im Übrigen sei die Wertermittlung auf Grundlage der so genannten Zielbaummethode ohne Möglichkeit der Überprüfung der besonderen Bodenrichtwerte nicht nachvollziehbar. Die subjektiven Einschätzungen der Mitglieder des Gutachterausschusses bei der Bestimmung der Bodenrichtwerte seien nicht dokumentiert und objektiv nicht nachprüfbar. So sei bereits die Grundlagenermittlung unzureichend, weil insbesondere keine marktaktualisierte Überprüfung der Mieten, die Grundlage des Zielbaums seien, stattgefunden habe. Darüber hinaus lasse sich der Wertbeurteilung nicht entnehmen, wie der für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet genutzte Zielbaum mit seinen einzelnen Gewichtungen der Einflussgrößen entstanden sei. Weiterhin sei die Zoneneinteilung fehlerhaft, wie sich an der unterschiedlichen Bebauungs-und Nutzungsstruktur in Zone 4 zeige. Die Berücksichtigung der Auswirkungen einzelner Maßnahmen in den verschiedenen Zonen sei in sich nicht stimmig. Ohnehin dürfe das Multiplikationsverfahren nur dann angewendet werden, wenn andere Wertermittlungsverfahren nicht möglich seien. Es liege aber kein Nachweis darüber vor, dass es tatsächlich nicht genügend Kaufpreisfälle für eine direkt vergleichende Bewertung gegeben habe. Schließlich fehle es auch an einer individuellen Begutachtung des streitgegenständlichen Grundstücks, da mit den besonderen Bodenrichtwerten lediglich durchschnittliche Lagewerte dargestellt würden. Auch seien keine Lagewertkorrekturen zwischen den einzelnen Geschossen durchgeführt und nicht zwischen veränderlichen und unveränderlichen Anteilen des Bodenwertes differenziert worden. Das verwendete Schichtwertmodell sei nicht verbindlich dokumentiert und lasse nicht erkennen, dass es den Immobilienmarkt zutreffend abbilde. Schon aus Gründen der Transparenz und Waffengleichheit sei eine Nachbesserung des hier zu Grunde gelegten Gutachtens auszuschließen und der Bescheid in Fassung des Widerspruchsbescheids aufzuheben. Weiterhin berufe sie, die Klägerin, sich auf die Einrede der Verjährung. Die Sanierung sei im Dezember 2002 beendet worden, die vierjährige Verjährungsfrist damit zum Zeitpunkt der Festsetzung abgelaufen. Zudem berufe sie sich auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, da bei Ausgleichsbetragsfestsetzung bereits mehr als 26 Jahre seit dem Erlass der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Altona-Altstadt S 2 vergangen seien. Der Landesgesetzgeber habe eine Ausschlussfrist für die Betragsfestsetzung bisher nicht normiert. Im vorliegenden Fall habe die Beklagte pflichtwidrig das Ende der Sanierung hinausgeschoben. Der Bundesgesetzgeber gehe von einer Frist für Sanierungsmaßnahmen von bis zu 15 Jahren nach § 162 Abs. 1 Nr. 4 BauGB aus.

13: Die Klägerin beantragt,

14: den Festsetzungsbescheid vom 17.3.2009 zum Az.: … über die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Höhe von 101.129,00 Euro zulasten des Grundstücks C… in Hamburg-Altona und den Widerspruchsbescheid vom 08.10.2009 zum Az.: … aufzuheben.

15: Die Beklagte beantragt,

16: die Klage abzuweisen.

17: Zur Begründung bezieht sie sich auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid und führt ergänzend aus: Der Ausgleichsbetrag sei gegenüber der Klägerin nach deren ordnungsgemäßer Anhörung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach zu Recht und mit ausreichender Begründung festgesetzt worden. Die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen aus § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 2 BauGB für eine Heranziehung der Klägerin seien vorliegend erfüllt. Auch der Höhe nach sei der Ausgleichsbetrag rechtmäßig. Die von ihr eingeholte Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg habe den nach § 154 Abs. 2 BauGB für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung maßgeblichen Anfangs- und Endwert des Grundstücks in zutreffender Anwendung von § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV auf denselben Zeitpunkt, nämlich den Tag des Inkrafttretens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 am 24.9.2005 ermittelt. Unter Ansetzung des in der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 ermittelten Anfangswertes von 1.033.158,00 EUR sowie des ermittelten Endwertes von 1.134.448,00 EUR betrage die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes 101.129,00 EUR. Soweit hierzu die Zielbaummethode angewandt worden sei, stehe dies in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung. Dem Einwand der Klägerin, eine etwaige Mietpreisentwicklung habe die Bodenwerterhöhung beeinflusst, könne nicht gefolgt werden. Der mit § 154 Abs. 1 BauGB verfolgte Zweck sei allein darauf gerichtet, die aus der Sanierung resultierende Bodenwerterhöhung abzuschöpfen. Maßgeblich sei daher, ob das Grundstück durch die Sanierung an Wert gewonnen habe, was auch dann der Fall sein könne, wenn der Marktwert des Grundstücks gesunken sei. Schließlich bestünden an der Richtigkeit der gutachterlichen Einschätzung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses keine Zweifel. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gesetzlich verankert und ihnen die Erstattung von Gutachten für Gerichte gemäß § 193 Abs. 1 Nr. 4 BauGB übertragen worden sei. Darüber hinaus seien die Mitglieder des Gutachterausschusses, die nach § 193 Abs. 3 Satz 1 BauGB sachkundig und erfahren zu sein hätten, als öffentlich bestellte Sachverständige anzusehen. Entgegen dem Einwand der Klägerin könnten die vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte sowie deren Erläuterung unter anderem über das Internet eingesehen werden.

18: Die Beklagte hat in Form eines Schreibens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 15.8.2011 mitgeteilt, dass der Gutachterausschuss in seiner Sitzung vom 10.2.2011 nachträglich Bodenrichtwertgrundstücke für die von ihm bereits am 1.4.2008 festgelegten einzelnen Wertezonen des Sanierungsgebietes bestimmt habe, die in Bodenrichtwertkarten für das Gebiet graphisch dargestellt seien. Bei dem Bodenrichtwertgrundstück handele es sich jeweils um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten. Darüber hinaus hat die Beklagte Bezug genommen auf ein Schreiben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012, in dem ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle unter anderem zu einzelnen Lagekriterien nähere Ausführungen macht. Die Einstufung in die jeweiligen Wertestufen sei das Ergebnis sachverständiger Einschätzung der Sanierungsmaßnahmen durch den Gutachterausschuss, wobei einzelnen Maßnahmen wertezonenübergreifende Wirkung zukomme; auch die Zoneneinteilung sei sachgerecht, da sich die Wertezone 4 als einheitlich zu betrachtender Bereich darstelle, der sich abseits des direkten Einflusses der Hauptverkehrsachsen in einem Gebiet gleicher Wohnqualität befinde. In dem Schreiben werden auch einzelne Maßnahmen genannt, welche für die Bewertung einzelner Kriterien berücksichtigt worden seien. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben verwiesen.

19: Im Rahmen einer ersten mündlichen Verhandlung im parallelen Verfahren 7 K 5147/14 (ehem. 7 K 1580/10) hat dieser Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Erstellung von Wertbeurteilungen für Grundstücke in Sanierungsgebieten im Allgemeinen sowie die hierzu angewandte Zielbaummethode im Besonderen näher erläutert. Wegen der Einzelheiten der Erläuterung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.4.2012 Bezug genommen.

20: Auf gerichtlichen Hinweis in einem beim Hamburgischen Oberverwaltungsgericht anhängigen, ebenfalls das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 betreffenden Verfahren (4 Bf 66/13) hat die Beklagte Stellung genommen (vgl. Anlage K1 zum Schriftsatz der Klägerin vom 8.2.2015 im Verfahren 7 K 5147/14) und zunächst zu den allgemeinen und besonderen Bodenrichtwerten ausgeführt. Die Zoneneinteilung hat sie wie folgt erläutert: Als Ausgangshypothese komme als eine Zone jeweils eine Baublockseite in Frage, u.U. seien die Blockinnenbereiche noch gesondert zu beachten (s. Zone 7). In einem zweiten Gedankenschritt könnten dann die Baublockseiten zu einer Zone zusammengefasst (s. Zonen 3, 4 und 7) oder auch aufgeteilt (s. Zonen 5, 6, 1, 2) werden. Für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“.

21: Mit Urteil vom 25.4.2013, seinerzeit unter dem Aktenzeichen 7 K 2974/09, hat das Verwaltungsgericht die Bescheide aufgehoben und die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Grundstück der Klägerin liege nicht innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes, weil die Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) wie auch die Aufhebungsverordnung mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam seien. Vor diesem Hintergrund hat es offen gelassen, ob die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die festgesetzten Ausgleichsbeträge auch inhaltlich zu tragen vermochte. Hieran bestünden erhebliche Zweifel bezüglich der Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Wertbeurteilung sowie der von ihr übernommenen und auf das klägerische Grundstück angewandten (Lage-)bewertungen des Gutachterausschusses selbst. Auf die Berufung der Beklagten hat das Hamburgische Oberverwaltungsgericht mit Urteil vom 31.3.2014 (4 Bf 106/13) das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben, weil nach seiner Ansicht ein Ausfertigungsmangel nicht bestehe, und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen. Mit Beschluss vom 4.9.2014 (4 B 29.14) hat das Bundesverwaltungsgericht die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zurückgewiesen.

22: Die Sachakten der Beklagten - … - sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Auf ihren Inhalt sowie auf den Inhalt der Gerichtsakte, insbesondere die Schriftsätze der Beteiligten, wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

: A.

23: Die zulässige Klage, gerichtet auf die Aufhebung der angefochtenen Bescheide, ist begründet. Die Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

24: Rechtsgrundlage der Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I S. 2414) mit nachfolgenden Änderungen (BauGB), dem zufolge der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

25: Die Klägerin ist zwar dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet (dazu I.), die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrag der Höhe nach kann jedoch durch das Gericht mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden (dazu II.), sodass die Bescheide aufzuheben sind (dazu III.).

: I.

26: Die Klägerin ist dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet. Sie war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung i.S.d. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks (dazu 1.). Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid (§ 154 Abs. 4 BauGB) war weder wegen Verjährung (dazu 2.) noch wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (dazu 3.) ausgeschlossen.

27: 1. Das Grundstück C… (Flurstück … in der Gemarkung Altona-Nordwest) der Klägerin befindet sich innerhalb der Grenzen des mit Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße) festgelegten Sanierungsgebiets.

28: Die Klägerin, die seit dem 23.7.1968 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, war zu dem nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB für das Entstehen der Ausgleichsbetragspflicht maßgeblichen Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstück. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag „nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten“. Der Verweis auf die §§ 162 und 163 des Baugesetzbuches stellt klar, dass die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags unabhängig von dem Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB entsteht (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, 4 C 11/13, BVerwGE 149, 211 m.w.Nachw.). Dies war der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungsverordnung am 24.9.2005 (als dem auf die Ausgabe des entsprechenden Gesetz- und Verordnungsblattes folgenden Tag, vgl. Art. 54 Satz 1 Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 6.6.52 mit nachfolgenden Änderungen).

29: 2. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 4 BauGB) war nicht wegen Verjährung ausgeschlossen, da die Verjährungsfrist nicht abgelaufen war.

30: Die Frist zur Festsetzungsverjährung ergibt sich aus § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 Nr. 2 Hamburgisches Abgabengesetz vom 17.2.76, HmbGVBl. 76, S. 45, mit nachfolgenden Änderungen (AbgabG) i.V.m. § 169 Abgabenordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.10.2002 (BGBl. I S. 3866; 2003 I S. 61) mit nachfolgenden Änderungen (AO) und beträgt vier Jahre: Gemäß § 155 Abs. 5 BauGB sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden. § 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 AbG verweist für die Verjährung von Ausgleichsbeträgen auf § 169 AO mit der Maßgabe, dass die Festsetzungsfrist nach Absatz 1 Satz 1 einheitlich 4 Jahre beträgt.

31: Verjährungsbeginn war - unabhängig von der Vornahme der letzten Sanierungsmaßnahme (BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O.) - der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verordnung zur Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S 2 (Chemnitzstraße), mithin der 24.9.2005 (vgl. o.). Die vierjährige Verjährungsfrist war zum Zeitpunkt der Festsetzung des Ausgleichsbetrags am 17.3.2009 noch nicht abgelaufen.

32: 3. Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags war auch nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben ausgeschlossen.

33: Eine Verwirkung des Anspruchs auf Entrichtung eines Ausgleichsbetrags kommt vorliegend nicht näher in Betracht, da diese neben dem Zeitablauf seit Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts das Hinzutreten besonderer Umstände voraussetzt, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist nichts ersichtlich.

34: Die Beklagte muss sich auch nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen halten lassen. Zwar kann die Ausübung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Für das Sanierungsbeitragsrecht hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass Treuwidrigkeit nicht bereits dann vorliege, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben habe. Treuwidrig sei die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit könne etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte. Im Übrigen könne zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden, wie etwa auf die 30-jährige Verjährungsfrist von § 53 Abs. 2 VwVfG. Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge sei damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Allerding könne auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.3.2014, a.a.O., juris Rn. 30ff).

35: Vorliegend sind die dargestellten Voraussetzungen für die Annahme unzulässiger Rechtsausübung nicht gegeben: Zwischen der letzten Sanierungsmaßnahme, die ausweislich des Abschlussberichts im Oktober 2002 stattfand, und der Aufhebung der Sanierungsverordnung am 23.9.2005 liegen lediglich ca. 3 Jahre, der Ausgleichsbetragsbescheid erging im März 2009, mithin ca. 6 1/2 Jahre nach Abschluss der Maßnahmen. Besondere Umstände, die eine weitreichende Verkürzung der 30jährigen Verjährungsfrist rechtfertigen würden, sind nicht ersichtlich.

: II.

36: Die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Ausgleichsbetrags kann durch das Gericht der Höhe nach mangels Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung nicht festgestellt werden.

37: Die Wertermittlung beruht auf einer Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks, die nicht im erforderlichen Maße mit Tatsachen unterlegt und erläutert worden ist. Vor diesem Hintergrund kann insbesondere dahingestellt bleiben, ob die Bescheide den Begründungsanforderungen des § 39 Abs. 1 HmbVwVfG genügen oder auf Grund diesbezüglicher Mängel bereits formell rechtswidrig sind.

38: Die Beklagte hat sich vorliegend für die Bemessung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes wesentlich auf Wertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg gestützt (dazu 1.). Insoweit ist ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen (dazu 2.). Soweit aufgrund dessen die Bewertungen gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar sind - nämlich insbesondere dahingehend, ob sie auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen -, müssen sie in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen, um das rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle (unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums) zu ermöglichen (dazu näher unter 3.). Diese Nachvollziehbarkeit ist hier nicht gegeben, weil die Begründungen und Stellungnahmen der Beklagten bzw. der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses den insoweit zu stellenden Anforderungen (dazu 4.) nicht genügen (dazu 5.). Vor diesem Hintergrund kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte (dazu 6.).

39: 1. Der Ermittlung des streitgegenständlichen Ausgleichsbetrags, welcher ausschließlich auf der angenommenen sanierungsbedingten Verbesserung des Lagewertes beruht, liegen im Wesentlichen Wertungen des Gutachterausschusses zugrunde.

40: Vorliegend erfolgte die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte i.S.d. § 154 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage von besonderen, vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg für das Sanierungsgebiet Altona-Altstadt S2 festgelegten Bodenrichtwerten (i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 7 BauGB) jeweils für den Anfangs- und den Endzustand. Zu diesem Zweck wurde das Sanierungsgebiet in verschiedene Wertezonen aufgeteilt. Für jede Wertezone wurde ein Bodenrichtwert aus Schichtwerten für verschiedene Nutzungsarten (Läden, Büros, Wohnnutzung) zusammengestellt, wobei letztere wiederum aus turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten im Sanierungsgebiet bzw. in dessen näherer Umgebung übernommen bzw. abgeleitet wurden. Der jeweilige besondere Bodenrichtwert für den Endwert soll dem Wert eines Quadratmeters Boden bei einem bestimmten Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstückfläche (Geschossflächenzahl / GFZ) zum Zeitpunkt der Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes entsprechen. Zur Ermittlung der Bodenwerte für den Anfangszustand wurden die verschiedenen Schichtwerte für den Endzustand um den Wert gemindert, der der sanierungsbedingten Lageverbesserung für die jeweilige Nutzungsart innerhalb der betroffenen Wertezone entsprechen soll:

41: Die sanierungsbedingten Veränderungen der Lagequalität wurden vom Gutachterausschuss mit Hilfe der sogenannten Zielbaummethode ermittelt. Zu diesem Zweck wurden 16 Lagekriterien, die sich auf den Bodenwert auswirken, mit unterschiedlicher Gewichtung in drei Wertkategorien (Attraktivität des Standortes, Stadtbild; Wohnqualität; Gewerbestandortqualität) aufgeteilt, deren Gewichtung zueinander wiederum je nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Läden, Gewerbe) variiert. Darüber hinaus wurde eine maximal mögliche lagebedingte Bodenwertsteigerung zwischen 20 % und 35 % je nach Nutzungsart festgelegt. Den Zustand jedes Lagekriteriums bewertete der Gutachterausschuss auf einer Skala mit den Zustandsstufen von 1 (ganz schlecht) bis 5 (optimal) jeweils für den Anfangs- und Endzustand.

42: Die Lagewerterhöhung der in der bewerteten Zone befindlichen Grundstücke wurde davon ausgehend wie folgt berechnet: Für jedes Lagekriterium wurde die Differenz der Zustandsstufen zwischen Anfangs- und Endzustand gebildet und jeweils mit dem Gewicht für das einzelne Lagekriterium innerhalb der Wertkategorie, mit dem Gewicht der jeweiligen Wertkategorie im Vergleich zur Gesamtsteigerung und dem Steigerungsprozentsatz pro Zustandsstufe multipliziert. Das Ergebnis ist die sanierungsbedingte Lagewertsteigerung aufgrund des jeweiligen Lagekriteriums; aus der Summe aller einzelnen Wertsteigerungen ergibt sich die Gesamtlagewertsteigerung. Für diese prozentuale, in dem jeweiligen Endwert enthaltene Wertsteigerung ist sodann als Basiswert der Anfangswert errechnet worden.

43: Die einzelne, von der Finanzbehörde bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Auftrag gegebene sog. Wertbeurteilung stellt sich im Wesentlichen als Anwendung der Bewertungen des Gutachterausschusses dar: Bei den darin ermittelten Anfangs- und Endwerten handelt es sich um die Ergebnisse einer rechnerischen Anwendung der vom Gutachterausschuss selbst festgelegten, im Hinblick auf die Geschossflächenzahl des klägerischen Grundstücks anhand von Umrechnungskoeffizienten modifizierten besonderen Bodenrichtwerte bzw. Schichtwerte. Dazu wurde für jede Nutzungsart die Gesamtgeschossfläche mit den entsprechenden modifizierten Schichtwerten in Euro je Quadratmeter Geschossfläche multipliziert. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verblieb neben der rechnerischen Anpassung der Bodenrichtwerte durch Umrechnungskoeffizienten an die vorhandene Geschossflächenzahl und der rechnerischen Anwendung der Bewertungsmatrix allerdings die Bewertung, ob das zu untersuchende Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht oder eine Modifikation des Ergebnisses geboten war.

44: 2. Für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht ein Wertermittlungsspielraum jedenfalls soweit diese durch einen Gutachterausschuss i.S.d. §§ 2 ff. BauGB erfolgt.

45: a) In besonderen Konstellationen kann es geboten sein, dem jeweiligen exekutiven Entscheidungsträger einen Einschätzungs-, Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum - also eine administrative Letztentscheidungsbefugnis - zuzuerkennen.

46: Zwar fordert das Gebot des effektiven Rechtsschutzes aus Art. Abs. 4 GG grundsätzlich die vollständige Nachprüfbarkeit von Verwaltungshandeln, durch das in Rechte des Einzelnen eingegriffen wird, in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht durch ein Gericht (vgl. BVerfG, Entsch. v. 5.2.1963, 2 BvR 21/60, BVerfGE 15, 275; BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, 1 BvL 39/69, 1 BvL 14/72, BVerfGE 35, 263; BVerfG, Beschl. v. 8.7.1982, 2 BvR 1187/80, BVerfGE 61, 82; BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, 1 BvR 385/90, BVerfGE 101, 106; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142). Der Adressat eines belastenden Verwaltungsaktes hat einen Anspruch auf eine tatsächlich wirksame gerichtliche Kontrolle (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.6.1973, a.a.O.); diese zielt auf einen möglichst lückenlosen Schutz gegen Verletzungen der Individualrechtssphäre durch Eingriffe der öffentlichen Gewalt (BVerfG, Beschl. v. 27.10.1999, a.a.O.; BVerfG, Urt. v. 20. 2.2001, 2 BvR 1444/00, BVerfGE 103, 142, jeweils m.w.Nachw.). Art. 19 Abs. 4 GG schließt es m.a.W. grundsätzlich aus, dass das zur Kontrolle berufene Gericht seinerseits an die Feststellungen und Wertungen der kontrollierten Exekutive gebunden sein könnte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12. 2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435; BVerfG, Beschl v. 8.12.2011, 1 BvR 1932/08, NVwZ 2012, 694; sowie BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.); eine solche Bindung würde grundsätzlich auch im Widerspruch zu der eigenen Gesetzesbindung der Gerichte (Art. 20 Abs. 3, Art. 97 Abs. 1 GG) stehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1).

47: Die Berechtigung und Pflicht zur vollständigen Überprüfung behördlicher Entscheidungen durch das Gericht hat jedoch dort ihre Grenzen, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert und der Verwaltung einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1; s.a. BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O., BVerfG, Urt. v. 18.7.2005, a.a.O.). Aufgrund des sich aus Art. 19 Abs. 4 GG ergebenden verfassungsrechtlichen Rahmens kommt eine mit Beurteilungsspielräumen einhergehende Einschränkung gerichtlicher Prüfungsdichte jedoch nur im Ausnahmefall in Betracht. Das Bestehen eines Einschätzungs- bzw. Beurteilungsspielraumes muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein und bedarf eines gewichtigen Sachgrundes (BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.; vgl. auch BVerfG, Urt. v. 20.2.2001, a.a.O.). Darüber hinaus können unbestimmte Gesetzesbegriffe wegen hoher Komplexität oder besonderer Dynamik der geregelten Materie so vage und ihre Konkretisierung im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung so schwierig sein, dass die gerichtliche Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stößt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 17.4.1991, 1 BvR 419/81, 1 BvR 213/83, BVerfGE 84, 34 m.w.Nachw.). Der Behörde kann in solchen Fällen ohne Verletzung rechtsstaatlicher Grundsätze ein begrenzter Entscheidungsfreiraum zuzubilligen sein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29.5.2002, 2 BvR 723/99 m.w.Nachw.), wobei der Gesetzgeber frei ist, innerhalb der verfassungsrechtlich vorgegebenen Grenzen über in Literatur und Rechtsprechung bereits identifizierte Fallgruppen hinaus administrative Letztentscheidungsbefugnisse zu schaffen (BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, a.a.O.).

48: Das Bestehen eines solchen Beurteilungsspielraums wird insbesondere angenommen, wenn der Entscheidung eine wertende und vorausschauende Beurteilung von Entwicklungen, die keine eindeutige Lösung zulassen, zugrunde liegt und diese Entscheidung einem weisungsunabhängigen Gremium von Sachverständigen übertragen ist, welches bei seiner wertenden Entscheidung Gewähr für eine besondere fachliche Kompetenz und Ausgeglichenheit bietet (BVerwG, Urteil vom 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331; BVerwG, Urt. v. 24.11.2010, 6 C 16/09, BVerwGE 138, 186; vgl. auch BVerwG, Urt. v. 13.12.1979, 5 C 1/79, BVerwGE 59, 213; BVerwG, Urt. v. 16.5.2007, 3 C 8/06, BVerwGE 129, 27). Denn in diesem Fall wird die aufgrund einer ausgeprägten Wertungsnotwendigkeit nur eingeschränkte Überprüfbarkeit der behördlichen Entscheidung durch besondere verfahrensbezogene Vorgaben gleichsam kompensiert.

49: b) Die nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmende Bestimmung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zählt zu den Fällen von Verwaltungshandeln, in denen dem jeweiligen Entscheidungsträger ein Beurteilungs- bzw. Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, jedenfalls soweit ein Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB die ihm zugewiesenen Aufgaben zur Wertermittlung wahrgenommen hat.

50: Dass bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach § 154 Abs. 1 BauGB ein Wertermittlungsspielraum besteht, ist im Ergebnis allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6/01, NVwZ 2003, 211; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, NordÖR 2012, 491; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 498/05, BRS 69 Nr 207 (2005); OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, 1 B 854/02, SächsVBl 2005, 89; OVG Schleswig, Beschl. v. 09.07.2001, 1 M 22/00, NordÖR 2002, 21; OVG Münster, Urt. v. 9.4.1990, 22 A 1185/89, NWVBl 1990, 412, juris; Freise, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: Februar 2014, § 154 Rn. 57a; Köhler, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl. 2006, § 154 Rn. 17; Gaentz, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 154 Rn. 15). Für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums wird angeführt, dass die zutreffende Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung regelhaft Einschätzungen von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren und Umständen von hoher Komplexität erfordert, für deren Ermittlung der Gutachterausschuss über eine größere Sachkunde verfügt als ein Gericht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O; BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13; Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a), und dass der Gesetzgeber mit der Errichtung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung getragen habe (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.). Eine darüber hinausgehende Begründung - derer es nach den Maßstäben des Bundesverfassungsgerichts für die Annahme eines Wertermittlungsspielraums bedürfte - ist den zitierten Quellen nicht zu entnehmen.

51: In Übereinstimmung mit den bundesverfassungsgerichtlichen Anforderungen besteht ein solcher Wertermittlungsspielraum jedenfalls da, wo es sich bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrags um eine auf wertende Beurteilungen gründende Entscheidung handelt, für welche ein Entscheidungsprogramm nicht abschließend gesetzlich determiniert ist (dazu aa)) und für welche mit dem Gutachterausschuss i.S.d. § 192 BauGB ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium zuständig ist (dazu bb)).

52: aa) Der Ermittlung des Ausgleichsbetrags i.S.d. § 154 Abs. 1, 2 BauGB liegt notwendi-gerweise eine wertende Betrachtung zugrunde, welche durch die Einschätzung der Aus-wirkungen einer Vielzahl von Faktoren auf die Entwicklung des Bodenwertes gekenn-zeichnet ist. Der Gesetzgeber hat die Bestimmung des Ausgleichsbetrags nicht vollständig - im Sinne von zu einem bestimmten Ergebnis führenden Vorgaben - determiniert und insbesondere keine Berechnungsmethode zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags vorgegeben; den Regelungen des Baugesetzbuches ist jedoch zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber für ein System der präzisen, auf das einzelne Grundstück bezogenen Ermittlung der jeweiligen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - im Gegensatz zu einer auf allgemeinen Bewertungen für das Sanierungsgebiet beruhenden, überschlägigen Bestimmung - entschieden hat. Im Einzelnen: § 154 Abs. 1 BauGB legt nur fest, dass der Ausgleichsbetrag spezifisch auf die Abschöpfung der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des jeweiligen Grundstücks zielt. Diese besteht gem. § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für dieses Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Eine Bestimmung dazu, wie der Anfangs- bzw. Endwert für das Grundstück ermittelt werden soll, ergibt sich weder aus § 154 BauGB selbst, noch aus dem Regelungszusammenhang. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist nur zu entnehmen, dass Bodenwerterhöhungen nicht mit Investitionen zur Zustandsverbesserung gleichzusetzen, sondern anhand der - wiederum konkret zuzuordnenden - Auswirkungen der jeweiligen Maßnahme zu bestimmen sind.

53: § 154 Abs. 2a BauGB ermöglicht zwar als Sonderregelung die Berechnung des Aus-gleichsbetrags ausgehend von dem Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen in dem Sanierungsgebiet. Die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte wird hier als Vergleichsgröße gegenübergestellt, jedoch nicht weiter konkreti-siert.

54: § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB sieht für die zuständigen Behörden die Möglichkeit vor, bei den Gutachterausschüssen die Ermittlung besonderer - d.h. für einzelne Gebiete und be-stimmte Zeitpunkte gültige - Bodenrichtwerte zu beantragen, benennt jedoch keine weite-ren Anhaltspunkte für deren Ermittlung. Satz 4 dieser Vorschrift stellt allerdings klar, dass die nach Satz 3 vorgesehene Richtwertzone zwar im Sinne der Verwaltungsökonomie zunächst vereinheitlichend, Detailabweichungen ausblendend bestimmt werden kann, damit das Ziel, für das jeweilige konkrete Grundstück spezifisch zutreffende Werte zu ermitteln, jedoch fortgilt: Indem der Gutachterausschuss angehalten wird, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen, wird der Abgleich der wertbildenden Verhältnisse des Bodenrichtwertgrundstücks einerseits und des konkret zu bewertenden Grundstücks andererseits ermöglicht.

55: Weitere Vorgaben zur Bemessung des Ausgleichsbetrags sind dem Baugesetzbuch nicht zu entnehmen.

56: Auch aus der Entstehungsgeschichte der Regelung lassen sich keine weiteren Vorgaben gewinnen. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen wurde mit § 41 Abs. 4 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden vom 27. Juli 1971, BGBl. I S. 1125 (Städtebauförderungsgesetz - StBauFG) eingeführt und wurde im heutigen § 154 BauGB inhaltlich im Wesentlichen beibehalten (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 128ff). Schon gemäß § 41 Abs. 5 StBauFG bestand die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Werts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, und dem Wert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt, wobei die Bebauung nicht zu berücksichtigen war. Genauere Vorgaben für die Berechnung waren dem Städtebauförderungsgesetz nicht zu entnehmen.

57: Auch die auf § 91 StBauFG gestützte Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes vom 6. Februar 1976, BGBl. I, S. 273 (AusgleichsbetragsVO) führte nicht zu einer wesentlichen Präzisierung der Ermittlungsmethodik. In ihr war diesbezüglich festgelegt, dass Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt (§ 2 Abs. 2 Satz 1) und grundstücksbezogen (§ 2 Abs. 4 Satz 1) zu ermitteln sind. Dabei konnte auch von zonalen oder lagetypischen Grundwerten ausgegangen werden (§ 2 Abs. 4 Satz 2 AusgleichsbetragsVO, genauer dargestellt in §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO). Mit diesen Regelungen wurde zwar ausdrücklich die Möglichkeit geschaffen, Ausgleichsbeträge ausgehend von einer typisierenden Betrachtung zu erheben. Wie die zonalen bzw. lagetypischen - die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ausnehmenden - Anfangswerte ermittelt werden sollen, ließ die Verordnung jedoch offen und verwies im Übrigen in § 2 Abs. 5 auf die Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 15.8.1972, BGBl. I S. 1416 (WertV 1972).

58: Die Wertermittlungsverordnung 1972 enthielt in ihren §§ 21-24 Vorschriften für Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche, ließ aber ebenfalls offen, wie die Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen auf die Erhöhung des Grundstückswertes zu bemessen sind. Nach §§ 24 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 21 Abs. 2 WertV 1972 waren bei der Ermittlung des Anfangswertes Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen, nicht zu berücksichtigen. Gemäß § 24 Abs. 2 WertV 1972 war der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Regelungen für den Fall, dass es an vergleichbaren Grundstücken fehlte, enthielt die Verordnung nicht.

59: Auch die heute maßgebliche, auf Grund von § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639 (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) sowie die - bis zu deren Inkrafttreten gültige - Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. August 1997 (Wertermittlungsverordnung - WertV 1988) führt nicht zu einer Präzisierung der Methodik zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Beide Verordnungen enthalten zwar Regelungen über Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten, betreffen aber jeweils nur Werte unter Einbeziehung der tatsächlichen, aus Marktpreisen unmittelbar abgeleiteten Wertverhältnisse, nicht aber Vorgaben für die Ermittlung des Anfangswertes, falls es an einer entsprechenden Datenlage für eine Vergleichswertverfahren fehlt.

60: bb) Die Vornahme der Wertungen, die die Beklagte zur Grundlage ihrer Bescheide gemacht hat, unterfällt der Zuständigkeit des Gutachterausschusses (dazu (1)), bei welchem es sich um ein selbstständiges und weisungsunabhängiges Sachverständigengremium handelt (dazu (2)).

61: (1) Für die Vornahme der dem Ausgleichsbetrag zugrunde liegenden Wertungen war der Gutachterausschuss zuständig. Zwar ist § 154 BauGB nicht zu entnehmen, inwiefern sich die Gemeinde für die Bestimmung des Ausgleichsbetrags des Gutachterausschusses bedienen kann bzw. muss. Soweit die Beklagte für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags auf Richtwertezonen und besondere Bodenrichtwerte für die betroffene Wertezone jeweils mit und ohne Berücksichtigung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zurückgreift, handelt es sich dabei jedoch um Aufgaben, für welche der Gutachterausschuss zuständig ist. Im Einzelnen:

62: Gemäß § 192 Abs. 1 BauGB sind Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen zu bilden. Diese allgemeine Aufgabenbeschreibung wird in § 193 BauGB präzisiert. Dem zufolge erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken (§ 193 Abs. 1 BauGB). Gemäß § 193 Abs. 5 BauGB führt der Gutachterausschuss eine Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) und ermittelt Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sowie sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, insbesondere Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung. § 196 Abs. 1 BauGB regelt, dass der Gutachterausschuss Richtwertzonen zu bilden hat, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, und die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen hat; die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Weitere Vorgaben über die Ermittlung von Bodenrichtwerten enthalten die Immobilienwertermittlungsverordnung - bis zu deren Inkrafttreten - die Wertermittlungsverordnung 1988).

63: Aus den vorgenannten Vorschriften des Baugesetzbuches ergibt sich, dass der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und für die Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten zuständig ist, welche vorliegend der Wertermittlung zugrunde liegen. Dabei umfasst die Zuständigkeit des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht nur die (End-)Werte nach Durchführung der Sanierung, sondern auch die sanierungsunbeeinflussten (Anfangs-)Werte zum Wertermittlungsstichtag (vgl. Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64 und § 196 Rn. 40; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberger/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Juli 2014, § 196 Rn. 103; Stemmler, in: Schlichter / Stich / Driehaus / Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: Januar 2014, § 196 Rn. 6):

64: Die Zuständigkeit des Gutachterausschuss für die vorliegend von diesem vorgenommene Ermittlung der Anfangswerte ergibt sich aus § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB. Indem die Norm die Ermittlung von Bodenrichtwerten für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt ermöglicht, bezweckt sie die Festlegung von besonderen Bodenrichtwerten für einerseits Anfangs- und andererseits Endwerte für einzelne (Sanierungs-)Gebiete zum Zwecke der Ausgleichsbetragsberechnung. Dies lässt sich zwar dem Wortlaut der Norm nicht ohne Weiteres entnehmen, folgt aber aus dessen Entstehungsgeschichte: In der Begründung des Entwurfs von § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB heißt es: „Neu eingeführt wird die Ermittlung von Bodenrichtwerten für bestimmte Gebiete und abweichende Zeitpunkte, die für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 154 und 155 dieses Gesetzbuchs benötigt werden. Diese Bodenrichtwerte sollen an die Stelle der mit der Aufhebung der Ausgleichsbetragsverordnung entfallenden Grundwerte treten“ (Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, S. 152). Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags aufgrund von Grundwerten nach §§ 3 und 4 AusgleichsbetragsVO waren ausgehend vom Bodenwert jeweils eigene Grundwerte für den Anfangs- und für den Endwert zu bilden. Dem entsprechen die besonderen Bodenrichtwerte für die Ermittlung von sanierungsbeeinflussten und sanierungsunbeeinflussten Werten.

65: Auch die systematische Auslegung der §§ 192 ff BauGB spricht dafür, dass die dem Gutachterausschuss darin anvertraute Wertermittlung auch die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen umfasst. Gemäß § 197 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann der Gutachterausschuss zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen bestimmte Auskünfte einholen. Diese Regelung setzt voraus, dass der Gutachterausschuss überhaupt an der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen mitwirkt. Dies stimmt auch mit der Systematik von § 16 Abs. 5 ImmoWertV bzw. § 28 WertV 1988 überein, die jeweils Vorschriften für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen enthalten, während der Anwendungsbereich der Verordnungen die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken umfasst, mit der Folge, dass auch die Ermittlung des Ausgleichsbetrags als unter den Oberbegriff der Wertermittlung fallend angesehen wird (vgl. für den Anwendungsbereich von § 194 BauGB in diesem Sinne auch Freise, a.a.O., § 154 Rn. 64).

66: (2) Beim Gutachterausschuss handelt es sich um ein selbstständiges und unabhängiges Sachverständigengremium. Dies ist schon in § 192 Abs. 1 bis 3 BauGB angelegt und wird für den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg in der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 12. Mai 2009, HmbGVBl. 2009, 124, bzw. in der vorher maßgeblichen Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 20. Februar 1990 (HmbGVBl. S. 37), zuletzt geändert durch Artikel 29 des Gesetzes vom 11. Juli 2007, näher ausgestaltet. Indem Mehrheitsentscheidungen durch mindestens drei unabhängige Sachverständige unter Beteiligung eines in besonderer Weise qualifizierten Vorsitzenden vorgeschrieben sind, wird Gewähr für eine verobjektivierte, von sachfremden (Interessen-)Erwägungen weitestgehend befreite Entscheidungsfindung geleistet (vgl. auch VG Stuttgart, Urt. v. 10.11.2004, 16 K 5676/02, juris Rn. 35).

67: 3. Besteht für die vom Gutachterausschuss vorgenommenen Bewertungen im Rahmen der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein Wertermittlungsspielraum, so führt dies nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung, sondern schränkt diese auf eine „nachvollziehende Kontrolle“ ein (dazu a)). Um dieses rechtsstaatlich gebotene Minimum an gerichtlicher Kontrolle - die wiederum unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums zu erfolgen hat - zu ermöglichen, müssen die Bewertungen in nachvollziehbarer Weise die der Bewertung zugrunde gelegten Tatsachen erkennen lassen (dazu b)).

68: a) Die Annahme eines Beurteilungsspielraums führt nicht zu einem umfassenden Ausschluss der gerichtlichen Nachprüfung einer Verwaltungsentscheidung, sondern schränkt diese lediglich, und insoweit auch nur für den Bereich des zugebilligten Spielraums (vgl. BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O. m.w.Nachw.), auf eine sog. „nachvollziehende Kontrolle“ ein (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, a.a.O.). Im Rahmen dieser nur nachvollziehenden Kontrolle ist von den Gerichten zu prüfen, ob der Beurteiler den Gehalt der anzuwendenden Begriffe und den gesetzlichen Rahmen, in dem er sich bewegen kann, erkannt hat, ob er von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, ob er die allgemein gültigen Beurteilungsmaßstäbe und die Regeln des inneren Entscheidungsverfahrens beachtet hat und ob er sich nicht von sachfremden - gegen das Willkürverbot aus Art. 3 Abs. 1 GG verstoßenden - Erwägungen hat leiten lassen (BVerfG, Urt. v. 10.12.2009, a.a.O.).

69: Dementsprechend ist in der Rechtsprechung geklärt, dass im verwaltungsgerichtlichen Verfahren jedenfalls in vollem Umfang zu überprüfen ist, ob die Bewertungen eines Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen (BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.). Darüber hinaus besteht in der Rechtsprechung Einigkeit, dass die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung zu beachten sind (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, a.a.O.; OVG Bautzen, Urt. v. 17.6.2004, a.a.O.; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, a.a.O.). Daraus folgt, dass die angewandte Wertermittlungsmethode die Bodenwerterhöhung in rationaler, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehender Weise ermitteln muss (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, 4 B 69/95, NVwZ-RR 1997, 155).

70: b) Soweit die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach den oben dargestellten Maßstäben gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist, bedarf es einer diese besondere gerichtliche Kontrolle ermöglichenden, nachvollziehbaren Begründung der Wertermittlung (zu den konkreten Anforderungen sogleich, 4.). Da die Bewertung der bodenwertbezogenen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfällt, muss es dem Gericht insbesondere möglich sein nachzuvollziehen, ob dieser Bewertung zutreffende tatsächliche und rechtliche Annahmen zugrunde liegen (vgl.o.); hierdurch wird das inhaltliche Kontrolldefizit in Bezug auf das Wertermittlungsergebnis teilweise kompensiert. Versäumt es der Träger des Wertermittlungsspielraums, die aufgrund seines Beurteilungsspielraums getroffene Entscheidung durch Darlegung der den Wertentscheidungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen zu begründen, so folgt aus dem Gebot effektiven Rechtsschutzes, dass das Gericht diese Entscheidung als rechtswidrig aufzuheben hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.12.1971, I C 31.68, BVerwGE 39, 197, juris Rn. 23; Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35/80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35). Im Übrigen ist selbst für Gutachten, auf die gerichtliche Entscheidungen gestützt werden, die keinen Beurteilungsspielraum zu beachten haben, unzweifelhaft, dass sie mindestens hinreichende Angaben zu den verwerteten tatsächlichen Grundlagen enthalten müssen (vgl. - hinsichtlich eines Sachverständigengutachtens, auf welches ein zivilgerichtliches Urteil gestützt wird - BVerfG, Beschl. v. 11.10.1994, 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, juris Rn. 21).

71: 4. Um den Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit gerecht zu werden, bedarf es bei der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg auf Basis von Bodenrichtwerten angewendeten Zielbaummethode einer Darstellung der den einzelnen - der Ermittlung des Ausgleichsbetrags spezifisch zugeordneten - Berechnungs- und Bewertungsschritten zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen (vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 29). Die den folgenden Wertungen zugrundeliegenden tatsächlichen Annahmen sind daher darzulegen: Einteilung der Wertezonen hinsichtlich des für die jeweilige Zone gemeinsamen Bodenrichtwertgrundstücks inklusive Bezeichnung der Charakteristika des für die jeweilige Zone angenommenen Richtwertgrundstücks und Begründung der Auswahl bzw. Herleitung des für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegten Bodenrichtwerts, Einteilung der Wertezonen hinsichtlich der angenommenen gemeinsamen Bodenwertsteigerung, Veränderungen der einzelnen Lagewertkriterien. Im Einzelnen bedeutet dies:

72: In Bezug auf die Zoneneinteilung sind die tatsächlichen und rechtlichen Annahmen mitzuteilen, die nach Ansicht des Gutachterausschusses dazu führen, dass für alle in einer Wertezone befindlichen Grundstücke grundsätzlich sowohl gleiche Bodenrichtwerte als auch eine gleiche Wertsteigerung der Lagekriterien anzunehmen sind; zudem ist der für die jeweilige Wertezone angenommene Bodenrichtwert zu begründen.

73: Denn einerseits ist für das Gericht nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, ob bzw. warum für alle innerhalb einer Wertezone gelegenen Grundstücke als Endwert ein einheitlicher Bodenrichtwert gelten kann. Zweifel bestehen insbesondere deswegen, weil mit der Einrichtung von Bodenrichtwertzonen in Hamburg (allgemeine) Richtwertzonen mit gleichen Bodenrichtwerten nur in deutlich kleinerer Abgrenzung - nämlich jeweils für eine Baublockseite - gebildet wurden. Die Nachvollziehbarkeit der Einteilung in Wertezonen mit Grundstücken gleicher Bodenrichtwerte setzt weiterhin voraus, dass - wie § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB fordert - die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks dargestellt werden. Denn nur wenn mitgeteilt wird, welche Lagebeschreibung für das fiktive Richtwertgrundstück in jeder Wertezone jeweils angenommen wurde, ist ein Nachvollzug möglich, wie die in einer Wertezone zusammengefassten Grundstücke hinsichtlich ihrer Lage derart vergleichbar sind, dass für sie grundsätzlich ein einziger, übereinstimmender besonderer Endrichtwert gebildet werden kann, bzw. warum das im Einzelfall durch die Geschäftsstelle zu bewertende Grundstück zu Recht in die jeweilige Wertezone eingeordnet wurde. Hier erschließen sich die Charakteristika des Richtwertgrundstücks angesichts der regelmäßig eine Vielzahl von verschiedenartigen Grundstücken umfassenden Zonen nicht ohne Weiteres.

74: Wird eine Wertezone dahingehend festgelegt, dass für die in der Zone gelegenen Grundstücke ein einheitlicher Bodenrichtwert gilt, so ist auch die Auswahl dieses Richtwertes Gegenstand gerichtlicher Überprüfung. Zur Ermöglichung der nachvollziehenden Kontrolle ist darzulegen, aufgrund welcher tatsächlicher Umstände bzw. Eigenschaften der für die jeweilige Wertezone zugrunde gelegte Bodenrichtwert als dem Bodenwert der in der Zone liegenden Grundstücke entsprechend angesehen wurde. Sofern in dem für die Zone herangezogenen Bodenrichtwert bestimmte Nutzungsarten nicht enthalten sind, ist auch darzutun, aufgrund welcher Umstände die in der Berechnung herangezogenen weiteren Schichtwertanteile ermittelt wurden (vgl. etwa den für Zone 3 des Sanierungsgebiets Altona-Altstadt S2 (Chemnitzstraße) herangezogenen Richtwert 62 36 016, welcher nur Wohnnutzung, nicht aber Büro- und Ladennutzung betrifft). Weiterhin ist darzustellen, wie die Werte für den jeweiligen Wertermittlungsstichtag aus den nur turnusgemäß festgelegten Werten abgeleitet werden.

75: Andererseits sind auch für die Zoneneinteilung nach Maßgabe der einheitlichen sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aller innerhalb der Zone gelegenen Grundstücke Angaben erforderlich, aufgrund welcher konkreter Feststellungen bzw. Charakteristika der Grundstücke die Einteilung in die jeweiligen Wertezonen „mit im wesentlichen gleichen Zustands- und Werteverhältnissen“ (Junge, Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Hamburg, GuG 2006, 204, 208) erfolgte, d.h. von welchen Zustands- und Werteverhältnissen für die in der Zone befindlichen Grundstücke ausgegangen wurde. Nur so lässt sich auch nachvollziehen, ob das im Einzelnen beurteilte Grundstück den Charakteristika der Wertezone entspricht bzw. warum gegebenenfalls Zu- oder Abschläge bei der Wertbeurteilung vorzunehmen bzw. nicht vorzunehmen waren. Denn für das Gericht ist angesichts der nicht unerheblichen Größe (und Heterogenität gerade hinsichtlich der Randlagen) mancher Wertezonen nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass Grundstücke, für die nach der Sanierung derselbe Bodenrichtwert gilt, auch durch die Sanierung dieselbe Wertsteigerung erfahren haben. So ist vorliegend beispielsweise denkbar, dass die in der Esmarchstraße gelegenen Grundstücke zwar mit Abschluss der Sanierung einen vergleichbaren Bodenwert haben wie die in der Chemnitzstraße gelegenen, dass sich die im Zuge der Sanierung vorgenommene Verkehrsberuhigung der Chemnitzstraße aber auf die Grundstücke in der Chemnitzstraße deutlich stärker wertsteigernd ausgewirkt hat als auf die in der Esmarchstraße gelegenen.

76: In Bezug auf die Zustandsstufen der einzelnen Lagekriterien bedarf es für die (eingeschränkte) gerichtliche Kontrolle der - hinsichtlich der angenommenen tatsächlichen Verhältnisse konkretisierten - Zustandsbeschreibung der einzelnen Lagekriterien der jeweiligen Zone für die Verhältnisse vor und nach der Sanierung (vgl. in diese Richtung Freise, a.a.O., § 154 Rn. 57a). Soweit sich die Wirkung der innerhalb der Zone erfolgten sanierungsbedingten Veränderungen auf das zu beurteilende Grundstück nicht ohne Weiteres ergibt - etwa bei großem räumlichen Abstand des betroffenen Grundstücks vom Ort der Veränderung -, ist auch diese Wirkung zu begründen. Weiterhin sind die sanierungsbedingten Veränderungen innerhalb anderer Zonen zu nennen, deren Wirkung als wertsteigernd bzw. wertmindernd für die in der zu betrachtenden Zone liegenden Grundstücke berücksichtigt wurde, und ist deren Berücksichtigung zu begründen (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 4.1.2013, 4 Bs 236/12, n.V., S. 5f). Soweit darauf hingewiesen wird, die Sanierung sei „als Gesamtmaßnahme und damit als Gesamtwirkung“ zu sehen (vgl. Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg vom 2.4.2012, S. 3) bzw. geltend gemacht wird, es sei nicht möglich, bestimmten Einzelmaßnahmen eine „differenzielle“ Werterhöhung zuzuschreiben (Junge, a, a, O., S. 205), ist dem nach der dargelegten Rechtslage, insbesondere unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu Art. 19 Abs. 4 GG, nicht zu folgen. So wird an selber Stelle auch zu Recht eingeräumt, dass diese Gesamterhöhung im Detail nachzuvollziehen sein muss. Dies setzt jedoch voraus, dass die einzelnen sanierungsbedingten Veränderungen konkret zu nennen sind, die sich aus Sicht des Gutachterausschusses bodenwerterhöhend ausgewirkt haben.

77: 5. Nach den oben genannten Maßstäben ist die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks hinsichtlich der tatsächlichen Umstände und Zusammenhänge, die der Bewertung zu Grunde gelegt wurden, nicht hinreichend nachvollziehbar.

78: An der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung fehlt es vorliegend jedenfalls in Bezug auf die Zoneneinteilung sowie auf die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen, sodass es auf die Nachvollziehbarkeit der weiteren, unter II.4. dargestellten Wertungen nicht mehr ankommt.

79: Eine hinreichende Begründung der Zoneneinteilung ist - schon ungeachtet der Frage, zu welchem Zeitpunkt diese vorzuliegen hätte - weder den angegriffenen Bescheiden mit Anlagen, noch dem Vorbringen der Beklagten oder den Sachakten zu entnehmen. Die Einteilung des Sanierungsgebietes in 7 Wertezonen ist auch nicht aus sich heraus - d.h. ohne weitere Erläuterungen - verständlich, wirkt sich aber wesentlich auf die Bemessung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung aus. Diese beträgt beispielsweise für in Zone 6 liegende Grundstücke für Wohnnutzung 6,3 %, für in der benachbarten Zone 7 liegende Grundstücke hingegen 12,5 %. Zwar ist naheliegend, dass sich einzelne Kriterien wie etwa die Lage an einer verkehrsreichen Straße auf die Zoneneinteilung ausgewirkt haben. Jedoch fehlt es an der Erkennbarkeit weiterer Kriterien, die insbesondere dazu geführt haben, dass die Zonengrößen wesentlich voneinander abweichen und die Zonengrenzen teilweise Grundstücks- und Gebäudeteile diagonal durchschneiden (vgl. für letzteres die Grenze zwischen den Zonen 2 und 3 südlich der Chemnitzstraße). Mangels konkreter Erläuterung der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen ergeben sich in Bezug auf die hier maßgebliche Wertezone 4 weiterhin Zweifel jedenfalls daraus, dass in der Zone Bereiche mit überwiegender Wohnnutzung und Bereiche mit überwiegender Gewerbenutzung zusammengefasst wurden. Dementsprechend wurden offenbar zwei Bodenrichtwertgrundstücke mit unterschiedlichen Bodenrichtwerten festgelegt (vgl. Bodenrichtwertkarte in der Sachakte „Beschlüsse Gutachterausschuss“, welche die Bodenrichtwerte 727 (MI 2,0) und 180 (GE I) ausweist). Auch die Bebauungsstruktur innerhalb der Zone weist erhebliche Unterscheide auf, wie ein Vergleich der Baublöcke 204/05, 204/06 und 204/07 verdeutlicht. Die Unterschiedlichkeit der zusammengefassten Baublöcke insbesondere hinsichtlich der unterschiedlichen Bebauungsstruktur und angesichts vorhandener Gewerbebetriebe wird durch die Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 18.10.2012 (Vf. 7 K 5146/14), aufgrund der geringen Nachfrage nach einer gewerblichen Nutzung innerhalb des Baublocks 204/06 sei die geltende Planausweisung zu einer Wohnnutzung zu einem großen Teil aufgegeben worden, allenfalls teilweise ausgeräumt, da die Planausweisung nicht funktionslos geworden sein dürfte. Nicht ohne Weiteres plausibel ist hinsichtlich der am einheitlichen Bodenwert orientierten Zoneneinteilung darüber hinaus, welche Unterschiede etwa für das in Zone 5 liegende Grundstück M... und das auf der gegenüberliegenden Seite der Chemnitzstraße in Zone 4 gelegene Grundstück Ch… bestehen, die eine Abweichung des Schichtwertes für Ladennutzung um 40 €/m² (ca. 10%) rechtfertigen. Mangels einer Begründung der Zoneneinteilung ist auch nicht nachvollziehbar, ob das Grundstück der Klägerin hinsichtlich seiner „Zustands- und Werteverhältnisse“ - d.h. sowohl in Bezug auf den als Endwert ermittelten Bodenrichtwert als auch hinsichtlich der gemeinsamen sanierungsbedingten Lagewertsteigerung - mit den übrigen in Zone 4 liegenden Grundstücken übereinstimmt.

80: Für die Übereinstimmung mit dem jeweiligen Bodenrichtwertgrundstück hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verfahren 7 K 5146/14 mit Stellungnahme vom 15.8.2011 zwar die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks mitgeteilt und erläutert, die Bebauungs-und Nutzungsstruktur der Umgebung des Bodenrichtwertgrundstücks sowie die Lage an einer verkehrsberuhigten Wohnstraße seien als vergleichbar mit dem zu bewertenden Grundstück anzusehen. Gleichzeitig hat sie jedoch ausgeführt, es handele sich bei dem Bodenrichtwertgrundstück um ein fiktives Grundstück in einer definierten Lage innerhalb der jeweiligen Wertezone, dessen Grundstücksmerkmale und Eigenschaften nicht mit dem tatsächlichen Grundstück dieser Lage übereinstimmen müssten, so dass unklar bleibt, welche konkreten Merkmale das fiktive Grundstück aufweisen soll. Soweit ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 16.4.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 erklärt hat, die Lage des Bodenrichtwertgrundstücks sei nicht fiktiv und die Stufungsmatrix beziehe sich auf dieses Bodenrichtwertgrundstück, würde eine derartige Präzisierung des Bodenrichtwertgrundstücks zwar grundsätzlich einen Vergleich des zu beurteilenden mit dem zonentypischen Grundstück ermöglichen. Indes ist es schon nicht plausibel, dass die so festgelegten Grundstücke tatsächlich maßgeblich für die Zoneneinteilung waren, da deren Festlegung erst nachträglich - am 10.2.2011, und damit ca. 2 ½ Jahre nach Erstellung der Wertbeurteilungen - erfolgte. Schließlich ermöglicht die Festlegung des Referenzgrundstücks zwar einen Lagevergleich mit dem zu beurteilenden Grundstück, lässt aber die Frage der überzeugenden Zoneneinteilung - insbesondere hinsichtlich der Abgrenzung von anderen Zonen und der einheitlichen sanierungsbedingten Wertentwicklung - unbeantwortet.

81: Auch die Stellungnahme der Beklagten vom 29.1.2015 im Verfahren 4 Bf 66/13 vor dem Hamburgischen Oberverwaltungsgericht führt nicht zu einer hinreichenden Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung. So wird zwar - über allgemeine Ausführungen zu den Anforderungen an die Zoneneinteilung hinaus - mitgeteilt, die Zoneneinteilung orientiere sich zunächst an Baublockseiten, und für die Zoneneinteilung sei die Lage in einem gemischt genutzten Wohnquartier an verkehrsberuhigten Wohnstraßen einerseits und entlang der großen Verkehrsachsen andererseits differenziert zu betrachten. Weiterhin seien Lageunterschiede, die sich aus den turnusmäßig festgelegten Bodenrichtwerten ergeben, zu berücksichtigen. Schließlich erfolge die Einteilung auch „unter Berücksichtigung der Orientierung der Gebäudeteile bzw. Gebäudeflächen von Eckgrundstücken, sowie übertiefen Grundstücken mit wertunterschiedlichen Zonen“. Wann und warum vorliegend Baublockseiten mit Blockinnenbereichen zusammengefasst bzw. auf mehrere Zonen aufgeteilt wurden (vgl. einerseits Zone 2, andererseits Zonen 5, 6 und 1 sowie die Abgrenzung von Zone 3 und 4) und in welchen Fällen „übertiefe“ Grundstücke oder Eckgrundstücke in welcher Weise aufzuteilen waren, ergibt sich aus der Stellungnahme jedoch nicht. Aus diesem Grund ist beispielsweise nicht nachvollziehbar, warum das im Blockinnenbereich gelegene Hintergebäude auf Flurstück 663 (Max-Brauer-Allee 124) der Wertezone 6, die in unmittelbarer Nähe und ebenfalls im Blockinnenbereich gelegenen Hintergebäude auf den Flurstücken 659 (hinter Max-Brauer-Allee 114/116) und 659 (hinter Max-Brauer-Allee 112) der Wertezone 4 zugerechnet werden.

82: Schließlich fehlt es auch an einer Konkretisierung der vom Gutachterausschuss für die Wertentwicklung in den jeweiligen Zonen zu Grunde gelegten Tatsachen. Dies hat zur Folge, dass weder nachvollziehbar ist, auf welche konkreten sanierungsbedingten Zustandsveränderungen sich die Gleichartigkeit der zu einer Zone zusammengefassten Grundstücke bezieht, noch, aus welchen Erwägungen sich die Lagewertsteigerung ergibt. Denn die vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung der sanierungsbedingten Lageverbesserung einschließlich der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten tatsächlichen Feststellungen sind nicht hinreichend benannt. Die der Wertbeurteilung vom 4.9.2008 beigefügte Anlage 1 mit - offenbar ohnehin nur beispielhaft angeführten, zusammenfassenden und stichwortartigen - Beschreibungen der Zustände im gesamten Sanierungsgebiet vor und nach Ende der Sanierung genügt hierfür nicht, da sie schon nicht nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und hinsichtlich der Lagekriterien unterschiedlich bewerteten Zonen differenziert. Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit Schreiben vom 18.10.2012 nachgereichten Erläuterungen weisen zwar einen höheren Detailierungsgrad auf, werden jedoch - schon ungeachtet dessen, dass sie nicht vom Gutachterausschuss selbst, sondern von dessen Geschäftsstelle stammen - ebenfalls den oben (vgl. II.4.) beschriebenen Anforderungen nicht gerecht. Insbesondere fehlt es an einer schlüssigen Darlegung, wann in anderen Wertezonen durch die Sanierung verursachte Veränderungen für die Bodenwerterhöhung in Zone 4 berücksichtigt wurden, um welche konkreten Veränderungen es sich dabei handelte und warum bzw. in welchem Ausmaß sich diese (noch) wertsteigernd auswirken. Die allgemeine Aussage am Ende der Stellungnahme, dass es bei der Darstellung der Maßnahmen nicht auf die Maßnahme selbst und ihre Lage im Sanierungsgebiet, sondern auf deren Wirkung für das gesamte Quartier ankomme, stellt auf die Ergebnisrichtigkeit ab und verkennt das Nachvollziehbarkeitserfordernis.

83: So sind die Angaben zu dem Kriterium 1a widersprüchlich: Genannt werden überwiegend Einzelmaßnahmen aus Wertezone 4, jedoch mit Virchowstr. 72 und 90-92a (jetzt Karl-Wolff-Straße) auch solche, die in Wertezone 3 liegen. Sodann heißt es, die Auswirkungen der innerhalb der Zone 4 liegenden Maßnahmen auf das zu bewertende Grundstück habe der Gutachterausschuss sachverständig eingeschätzt und komme zu der entsprechenden Wertsteigerung. Dabei bleibt offen, ob von den genannten Maßnahmen nur die in Wertezone 4 durchgeführten berücksichtigt wurden - dann hätte es aber der Nennung der weiteren Maßnahmen nicht bedurft -, oder ob auch die Maßnahmen aus Wertezone 3 berücksichtigt wurden und, falls dies der Fall war, ob diese irrtümlich oder wegen ihrer angenommenen zonenübergreifenden Wirkung in die Betrachtung einbezogen wurden. Auch zu Kriterium 1f fehlt es an einer Klarstellung, ob Begrünungsmaßnahmen in der Chemnitzstraße lediglich in deren in Zone 4 liegenden Teil oder auch im weiteren Verlauf berücksichtigt wurden. Die der Stellungnahme beigefügte Anlage 2 mit der Darstellung der im gesamten Sanierungsgebiet vorgenommenen Einzelmaßnahmen gibt ebenfalls keine Auskunft darüber, welche Maßnahmen für welche Kriterien in welcher Zone berücksichtigt wurden.

84: Dementsprechend ist auch eine Begründung, warum sich bestimmte Sanierungsmaßnahmen bzw. sanierungsbedingte Veränderungen aus anderen Zonen auf das Grundstück der Klägerin auswirken und in welchem Maß dies der Fall ist, den Ausführungen nicht zu entnehmen. Eine Begründung, wodurch sich Maßnahmen zonenübergreifend auswirken, ist zumindest dann nicht entbehrlich, wenn eine zonenübergreifende Wirkung nicht auf der Hand liegt. So mag es zwar naheliegend sein, dass sich die Öffnung des August-Lütgens-Parks auf das gesamte Sanierungsgebiet auswirkt; nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist aber beispielsweise, inwiefern sich die Anlage von Parkbuchten im Kreuzungsbereich Max-Brauer-Allee/Holstenstraße auf den Bodenwert des am anderen Ende des Sanierungsgebiets gelegenen klägerischen Grundstücks auswirkt. Einer Begründung des Maßes der zonenübergreifenden Wirkung bedarf es vorliegend jedenfalls deshalb, weil sich keines der Lagekriterien in allen Wertezonen um die gleiche Anzahl von Wertstufen verändert hat. Dies weist darauf hin, dass sich nach Ansicht des Gutachterausschusses zonenübergreifend wirkende Maßnahmen in den verschiedenen Zonen unterschiedlich stark ausgewirkt haben, was im Rahmen des dem Gutachterausschuss zustehenden Wertermittlungsspielraums ein rechtmäßiges Ergebnis sein kann, jedoch ohne eine entsprechende Begründung nicht konkret nachvollzogen werden kann.

85: Die Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung wird auch nicht dadurch gewährleistet, dass zu den einzelnen Kriterien in der Regel pauschal auf Anlagen verwiesen wird (z.B. Verweis auf „Fotodokumentation“ mit teilweise unzutreffend - so jedenfalls das mit „Holstenstraße/Thedestraße“ bezeichnete Bild, welches die Kreuzung Holstenstraße /Karl-Wolff-Straße abbildet - oder ungenau - vgl. z.B. „Einmündung Chemnitzstraße“ - beschrifteten Fotografien und ohne Nennung der konkret maßgeblichen Bilder) und zudem nicht näher bestimmte „persönliche Kenntnisse“ der Mitglieder des Gutachterausschusses als Entscheidungsgrundlage genannt werden.

86: 6. Vor dem Hintergrund der mangelnden Nachvollziehbarkeit, welche ihrerseits zur Rechtswidrigkeit der Festsetzung führt, kann offen bleiben, ob der Ermittlung des Ausgleichsbetrags rechtmäßigerweise die Zielbaummethode zugrunde gelegt werden durfte. Hieran bestehen allerdings keine durchgreifenden Zweifel. Denn der Gutachterausschuss darf grundsätzlich ein nicht in der Wertermittlungsverordnung ausgestaltetes Bewertungsverfahren anwenden. Zwar besagt § 28 Abs. 3 der hier maßgeblichen WertV 1988, dass bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Die von der WertV insoweit nicht abschließend geregelten Bewertungsverfahren sind jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Fehlt es an hinreichendem Datenmaterial, ist jede andere Methode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, 4 B 71/04, juris; Kleiber, a.a.O., Rn. 121; Freise, a.a.O., Rn. 56) und die die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt (BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996, a.a.O.). Das Nichtvorhandensein einer ausreichenden Zahl unbebauter Grundstücke in Gebieten, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird (vgl. § 28 Abs. 1 i.V.m. § 26 Abs. 1 WertV 1988), erscheint angesichts der in Hamburg vorhandenen Bebauungsdichte plausibel. Hiermit setzt sich der pauschale Einwand der Klägerin, es liege bis heute kein Nachweis vor, dass es tatsächlich nicht genügend Vergleichsfälle gebe, nicht auseinander. Der Verweis der Klägerin auf andere Konstellationen, in denen Wertermittlungen ohne Anwendung der Zielbaummethode vorgenommen werden, wie etwa bei Entschädigungsverfahren, wird den Besonderheiten der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nicht gerecht, da es in diesen Fällen an der Notwendigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung gerade fehlt.

87: Auch an der Eignung der vorliegend angewendeten Zielbaummethode, die Bodenwerterhöhung in einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Weise zu ermitteln, bestehen keine durchgreifenden Bedenken. In Rechtsprechung und Literatur ist die Eignung von Methoden, welche Anfangs- bzw. Endwert mit Hilfe von verschiedenen auf die Sanierung bezogenen Kriterien aus dem jeweils vorhandenen Wert ableiten, allgemein anerkannt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004, a.a.O.; OVG Berlin, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris; Kleiber, a.a.O., § 154 Rn. 127, jeweils m.w.Nachw.). Auch vorliegend ist unter Berücksichtigung des bestehenden Wertermittlungsspielraumes (vgl. oben, II.2.a)) die Annahme nicht zu beanstanden, dass die der Wertermittlung zugrunde liegende Zielbaummethode, die den Einfluss der Sanierungsmaßnahmen auf die insgesamt 16 verschiedenen, unterschiedlich gewichteten Lagewertkriterien berücksichtigt und Raum für die Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Sanierungsgebiets, des im Einzelfall zu bewertenden Grundstücks wie auch der allgemeinen Entwicklung der Bodenwerte bietet, bei richtiger Anwendung grundsätzlich zu sachgerechten Ergebnissen führt. Der pauschale Einwand der Klägerin, es sei der Wertbeurteilung nicht zu entnehmen, wie der Zielbaum überhaupt entstanden sei, ist vor diesem Hintergrund nicht geeignet, die Methodik in Frage zu stellen. Im Übrigen beziehen sich die Rügen der Klägerin auf die konkrete Anwendung des Wertermittlungsverfahrens, deren Richtigkeit aufgrund der Nachvollziehbarkeitsmängel wie ausgeführt nicht festgestellt werden kann.

88: Soweit die Klägerin rügt, das Schichtmodell sei nirgends verbindlich dokumentiert und Hinweise über dessen Entstehung oder ein Nachweis zur Berücksichtigung des Grundstücksmarktes sei nicht bekannt, setzt sie sich nicht in substantiierter Weise mit den schlüssigen Darstellungen des Schichtmodells in der Anlage 2 - „Ermittlung und Anwendung der Schichtwerte“ - zur Wertermittlung vom 4.9.2008 auseinander. Auch das Vorbringen, die besonderen Bodenrichtwerte seien entgegen § 196 Abs. 3 BauGB weder in einem elektronischen Auskunftssystem des Gutachterausschusses im Internet, noch sonst transparent veröffentlicht, ist nicht geeignet, die Wertermittlung in Frage zu stellen. Denn ungeachtet der Frage, ob von der Pflicht zur Veröffentlichung auch besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet erfasst sind (vgl. zu unterschiedlichen Regelungen durch Landesverordnung Freise, a.a.O. § 196 Rn. 43), bezweckt die Publizitätsregelung des § 196 Abs. 3 BauGB eine Aufklärung des Grundstücksmarktes über die Wertverhältnisse (vgl. Kleiber, a.a.O., § 196 Rn. 112), woraus keine Unwirksamkeit von auf Grundlage von nicht veröffentlichten Bodenrichtwerten angestellten Berechnungen folgt.

: III.

89: Aufgrund des gegebenen Nachvollziehbarkeitsmangels war der Festsetzungsbescheid aufzuheben. Eine weitergehende Pflicht zur Spruchreifmachung durch das Gericht besteht bei Vorliegen eines Beurteilungsspielraums nicht (vgl. Sodan/Ziekow, 4. Aufl. 2010, § 86 Rn. 42 ff).

90: Einer eigenen Wertermittlung durch das Gericht selbst bzw. auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens steht entgegen, dass damit in den unter II.2.a) dargestellten Wertermittlungsspielraum eingegriffen würde (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, a.a.O.). Zwar wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung vereinzelt die Auffassung vertreten, dass auch im Recht der Ausgleichsbeträge die Pflicht zur Spruchreifmachung bestehe (VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, juris Rn. 50), und wird insoweit auf einen Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 4.9.2008 (Az. 9 B 2/08, NVwZ 2009, 253) verwiesen. Allerdings führte das Bundesverwaltungsgericht in der zitierten Entscheidung aus, dass Inhalt des Gebots der Spruchreifmachung die Pflicht der Gerichte ist, das materielle Recht soweit zu prüfen, wie es zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung erforderlich ist. Gerichte seien zwar im Grundsatz verpflichtet, die Höhe, in der ein rechtswidriger Abgabenbescheid aufrechterhalten bleiben könne, selbst festzustellen, könnten aber insbesondere im Falle eines Beurteilungsspielraums an einer weiteren Sachaufklärung mit dem Ziel der ggf. teilweisen Aufrechterhaltung des Beitragsbescheides in bestimmter Höhe gehindert sein (BVerwG, Beschl. v. 4.9.2008, a.a.O., juris Rn. 9). So liegt es hier: Wie oben ausgeführt, steht dem Gutachterausschuss ein Wertermittlungsspielraum hinsichtlich der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu. Zur rechtsfehlerfreien Urteilsfindung ist es geboten und ausreichend, die oben (II.3.a)) dargestellte, nachvollziehende gerichtliche Kontrolle auszuüben, nicht aber an Stelle der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses in die Bewertung der Bodenwerterhöhung einzutreten, welche hier alleine auf die sanierungsbedingte Lagewertverbesserung zurückzuführen ist, deren Bewertung im vorliegend angewendeten System vollständig von den dem Wertermittlungsspielraum des Gutachterausschusses unterfallenden Wertungen abhängt.

91: Insbesondere war es dem Gericht auch nicht möglich, die Bescheide nur insoweit aufzuheben, als sie über einen bestimmten, rechtmäßigerweise festgesetzten Betrag hinausgehen (vgl. für eine solche Konstellation in einem Eilverfahren VG Hamburg, 9 E 1372/10, Beschl. v. 10.10.2012, n.V., S. 18). Zwar mag es im Einzelfall zulässig sein, die vom Gutachterausschuss angenommene allgemeine sanierungsbedingte Wertsteigerung um die anteilige Wertdifferenz zu verringern, die jeweils auf die hinsichtlich ihrer Nachvollziehbarkeit beanstandeten Lagekriterien entfällt, wenn und soweit dadurch keine Bewertung durch das Gericht vorgenommen wird, die in den oben beschriebenen Wertermittlungsspielraum eingreift (einen Eingriff in der dortigen Konstellation bejahend: OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 94/09, S. 22). Dies scheidet vorliegend jedoch schon deshalb aus, weil es bereits an der Nachvollziehbarkeit der Zoneneinteilung fehlt, aus welcher sich erst der der Wertermittlung zugrunde zu legende Bodenrichtwert ergeben kann.

92: Das Gericht war auch nicht verpflichtet, selbst eine neuerliche Beurteilung durch den Gutachterausschuss einzuholen. Denn Grund für die Aufhebung des Bescheids der Beklagten ist vorliegend nicht die Ergebnisfehlerhaftigkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, sondern die mangelnde gerichtliche Überprüfbarkeit deren ordnungsgemäßen Zustandekommens aufgrund unzureichender Nachvollziehbarkeit. Es ist aber Sache der Beklagten, die Urheberin der Bescheide ist und sich des Gutachterausschusses bedient, die Höhe des Ausgleichsbetrags in nachvollziehbarer Weise zu ermitteln.

93: Schließlich war das Gericht auch nicht verpflichtet, weitere Ermittlungen zur Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung, etwa durch gerichtliche Hinweise oder durch Anhörung des Gutachterausschusses, einzuholen. Denn der Beklagten war hinlänglich bekannt, dass das Gericht durchgreifende Zweifel an der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung hatte. So hat es in den Verfahren 7 K 5146/14 und 7 K 5147/14 mit Hinweisen vom 22.7.2011 ausgeführt, die Übereinstimmung des klägerischen Grundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück sei nicht überprüfbar, da es an der genannten Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks fehle. In der Vergleichsanregung vom 25.9.2012 im Verfahren 7 K 5146/14 hat es die Zweifel an der Zoneneinteilung bezüglich Zone 4 unter anderem mit dem Fehlen konkreter Erläuterungen der Wertezoneneinteilung bzw. der ihr zu Grunde liegenden Erwägungen begründet. Mit Verfügung vom 1.3.2012 im Verfahren 7 K 5147/14 hat es darauf hingewiesen, dass sich weder dem angefochtenen Ausgangsbescheid, noch dem Widerspruchsbescheid, noch der diesen Bescheiden zu Grunde liegenden Wertbeurteilung (nebst Anlage) entnehmen lasse, auf welche konkreten tatsächlichen Umstände / Maßnahmen die Änderungen der Lagewertkriterien gestützt würden, sich dementsprechend nicht überprüfen lasse, ob die Bewertungen auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhen, und um Darlegung der den genannten Bewertungen zu Grunde liegenden Umstände / Maßnahmen gebeten. In den Protokollen der mündlichen Verhandlungen der Verfahren 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 vom 16.4.2012 ist festgehalten, dass das Gericht erneut darauf hingewiesen hat, dass sich weder aus dem Aktenmaterial noch aus dem Vortrag der Beklagten eine nachvollziehbare Begründung der Bewertung ergebe. Schließlich hat das Gericht in den Urteilen vom 25.4.2013 in den Verfahren 7 K 5146/14, 7 K 5147/14 und 7 K 5148/14 - obgleich nicht tragend - ausgeführt, es fehle an den der Gewichtung einzelner Lagekriterien zu Grunde gelegten, nach den vom Gutachterausschuss gebildeten und unterschiedlich bewerteten Zonen differenzierten tatsächlichen Feststellungen. Auch die auf Grundlage dieser Hinweise nachgereichten Erläuterungen durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses waren inhaltlich nicht geeignet, die oben dargestellten Nachvollziehbarkeitsmängel zu beheben. Schließlich hat die Beklagte auch auf die Frage des Oberverwaltungsgerichts in dem Verfahren 4 Bf 66/13, welche konkreten Erwägungen der Gutachterausschuss bei der Einteilung der einzelnen Wertzonen im Sanierungsgebiet angestellt habe und welche konkreten tatsächlichen Annahmen den für Wertezone 5 angenommenen anteiligen Wertsteigerungen zugrunde liegen, keine die gerichtliche Überprüfung des Wertermittlungsspielraums ermöglichende Antwort gegeben.

: B.

94: Die Kostentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

: C.

95: Die Berufung war gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen, da der Frage der Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung durch den Gutachterausschuss im Hinblick auf eine Vielzahl weiterer Verfahren, die die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch die Beklagte auf Grundlage ähnlicher Wertermittlungen - auch in weiteren Sanierungsgebieten - zum Gegenstand haben, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Lastenausgleichsgesetz - LAG

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

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Lastenausgleichsgesetz - LAG

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published on 19/02/2015 00:00

Verwaltungsgericht Hamburg

Tenor Der Bescheid vom 17.3.2009 und der Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009 werden aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils

SubjectsBebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, Steuerrecht, andere, Verwaltungsrecht

published on 20/03/2014 00:00

Bundesverwaltungsgericht

Tatbestand 1 Die Beteiligten streiten um die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge. 2

SubjectsBaugenehmigung , Bebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, andere, Verwaltungsrecht

published on 08/12/2011 00:00

Bundesverfassungsgericht

Gründe 1 Die Verfassungsbeschwerde betrifft insbesondere Fragen der gerichtlichen Kontrolldichte bei der telekommunikationsrechtlichen

SubjectsSteuerrecht, Strafrecht, Urheber- und Medienrecht, Verfassungsrecht, Verwaltungsrecht

published on 18/10/2011 00:00

Bundesverfassungsgericht

Tenor Der Gegenstandswert der Tätigkeit der Bevollmächtigten der Beschwerdeführerin wird auf 120.000 € (in Worten: einhundertzwanzigtausend Euro) festgesetzt.

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published on 28/04/2015 00:00

Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße

Tenor Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Hinsichtlich des erledigten Teils des Verfahrens trägt die Beklagte die Kosten, im Übrigen tr

SubjectsBaugenehmigung , Bebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, andere, Verwaltungsrecht

published on 19/02/2015 00:00

Verwaltungsgericht Hamburg

SubjectsBebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, Steuerrecht, andere, Verwaltungsrecht

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Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Abgabenordnung - AO 1977 | § 169 Festsetzungsfrist

(1) Eine Steuerfestsetzung sowie ihre Aufhebung oder Änderung sind nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Dies gilt auch für die Berichtigung wegen offenbarer Unrichtigkeit nach § 129. Die Frist ist gewahrt, wenn vor Ablauf der Festsetzungsfrist

1.: der Steuerbescheid oder im Fall des § 122a die elektronische Benachrichtigung den Bereich der für die Steuerfestsetzung zuständigen Finanzbehörde verlassen hat oder
2.: bei öffentlicher Zustellung nach § 10 des Verwaltungszustellungsgesetzes die Benachrichtigung bekannt gemacht oder veröffentlicht wird.

(2) Die Festsetzungsfrist beträgt:

1.: ein Jahrfür Verbrauchsteuern und Verbrauchsteuervergütungen,
2.: vier Jahrefür Steuern und Steuervergütungen, die keine Steuern oder Steuervergütungen im Sinne der Nummer 1 oder Einfuhr- und Ausfuhrabgaben nach Artikel 5 Nummer 20 und 21 des Zollkodex der Union sind.

Die Festsetzungsfrist beträgt zehn Jahre, soweit eine Steuer hinterzogen, und fünf Jahre, soweit sie leichtfertig verkürzt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn die Steuerhinterziehung oder leichtfertige Steuerverkürzung nicht durch den Steuerschuldner oder eine Person begangen worden ist, deren er sich zur Erfüllung seiner steuerlichen Pflichten bedient, es sei denn, der Steuerschuldner weist nach, dass er durch die Tat keinen Vermögensvorteil erlangt hat und dass sie auch nicht darauf beruht, dass er die im Verkehr erforderlichen Vorkehrungen zur Verhinderung von Steuerverkürzungen unterlassen hat.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Abgabenordnung - AO 1977 | § 169 Festsetzungsfrist

1.: der Steuerbescheid oder im Fall des § 122a die elektronische Benachrichtigung den Bereich der für die Steuerfestsetzung zuständigen Finanzbehörde verlassen hat oder
2.: bei öffentlicher Zustellung nach § 10 des Verwaltungszustellungsgesetzes die Benachrichtigung bekannt gemacht oder veröffentlicht wird.

(2) Die Festsetzungsfrist beträgt:

1.: ein Jahrfür Verbrauchsteuern und Verbrauchsteuervergütungen,
2.: vier Jahrefür Steuern und Steuervergütungen, die keine Steuern oder Steuervergütungen im Sinne der Nummer 1 oder Einfuhr- und Ausfuhrabgaben nach Artikel 5 Nummer 20 und 21 des Zollkodex der Union sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 53 Hemmung der Verjährung durch Verwaltungsakt

(1) Ein Verwaltungsakt, der zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers erlassen wird, hemmt die Verjährung dieses Anspruchs. Die Hemmung endet mit Eintritt der Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes oder sechs Monate nach seiner anderweitigen Erledigung.

(2) Ist ein Verwaltungsakt im Sinne des Absatzes 1 unanfechtbar geworden, beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre. Soweit der Verwaltungsakt einen Anspruch auf künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt hat, bleibt es bei der für diesen Anspruch geltenden Verjährungsfrist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 6 Genehmigung des Flächennutzungsplans

(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.

(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.

(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.

(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.

(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(1) Soweit nach diesem Grundgesetz ein Grundrecht durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes eingeschränkt werden kann, muß das Gesetz allgemein und nicht nur für den Einzelfall gelten. Außerdem muß das Gesetz das Grundrecht unter Angabe des Artikels nennen.

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

(4) Wird jemand durch die öffentliche Gewalt in seinen Rechten verletzt, so steht ihm der Rechtsweg offen. Soweit eine andere Zuständigkeit nicht begründet ist, ist der ordentliche Rechtsweg gegeben. Artikel 10 Abs. 2 Satz 2 bleibt unberührt.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 20

(1) Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.

(2) Alle Staatsgewalt geht vom Volke aus. Sie wird vom Volke in Wahlen und Abstimmungen und durch besondere Organe der Gesetzgebung, der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung ausgeübt.

(3) Die Gesetzgebung ist an die verfassungsmäßige Ordnung, die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung sind an Gesetz und Recht gebunden.

(4) Gegen jeden, der es unternimmt, diese Ordnung zu beseitigen, haben alle Deutschen das Recht zum Widerstand, wenn andere Abhilfe nicht möglich ist.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 97

(1) Die Richter sind unabhängig und nur dem Gesetze unterworfen.

(2) Die hauptamtlich und planmäßig endgültig angestellten Richter können wider ihren Willen nur kraft richterlicher Entscheidung und nur aus Gründen und unter den Formen, welche die Gesetze bestimmen, vor Ablauf ihrer Amtszeit entlassen oder dauernd oder zeitweise ihres Amtes enthoben oder an eine andere Stelle oder in den Ruhestand versetzt werden. Die Gesetzgebung kann Altersgrenzen festsetzen, bei deren Erreichung auf Lebenszeit angestellte Richter in den Ruhestand treten. Bei Veränderung der Einrichtung der Gerichte oder ihrer Bezirke können Richter an ein anderes Gericht versetzt oder aus dem Amte entfernt werden, jedoch nur unter Belassung des vollen Gehaltes.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.: die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.: die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.: eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.: der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.: die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.: die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.: die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.: die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.: die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.: die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.: die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses

zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.: die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.: die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.: die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.: Gerichte und Justizbehörden

es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

1.: Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.: Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.: Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.: Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).

Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 195 Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

(2) Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben unberührt.

(3) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 199 Absatz 2 Nummer 4).

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 197 Befugnisse des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen einholen, die Angaben über das Grundstück und, wenn das zur Ermittlung von Geldleistungen im Umlegungsverfahren, von Ausgleichsbeträgen und von Enteignungsentschädigungen erforderlich ist, über ein Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen. Der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks haben zu dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden. Wohnungen dürfen nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden.

(2) Alle Gerichte und Behörden haben dem Gutachterausschuss Rechts- und Amtshilfe zu leisten. Die Finanzbehörden erteilen dem Gutachterausschuss auf Ersuchen Auskünfte über Grundstücke, soweit ihnen die Verhältnisse der Grundstücke bekannt sind und dies zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen und Enteignungsentschädigungen sowie zur Ermittlung von Verkehrswerten und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte erforderlich ist. Die Auskunftspflicht besteht nicht, soweit deren Erfüllung mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden wäre.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 19

(2) In keinem Falle darf ein Grundrecht in seinem Wesensgehalt angetastet werden.

(3) Die Grundrechte gelten auch für inländische juristische Personen, soweit sie ihrem Wesen nach auf diese anwendbar sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 196 Bodenrichtwerte

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.: wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.: wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.: wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.: wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.: wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.