Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Urteil, 19. Feb. 2016 - 2 U 14/15

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 3. März 2015 geändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Klageanträge zu Ziffer I und IV sind dem Grunde nach gerechtfertigt.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rücknahme des vorgenannten Teileigentums in Annahmeverzug befindet.

3. Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagte den Klägern zum Ersatz weiterer entstandener oder zukünftig entstehender Schäden aus dem Erwerb des vorgenannten Teileigentums verpflichtet ist.

II. Wegen der Höhe des Anspruchs wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Berufungsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger sind Eigentümer des im Tenor näher bezeichneten, im Jahre 1983 von der Beklagten erworbenen Ladengeschäfts. Die Parteien streiten über die Rückabwicklung des Kaufvertrags im Wege des großen Schadenersatzes.

Die Beklagte hatte in den 1970er Jahren von der Stadt Neustadt an der Weinstraße die Aufgabe übernommen, in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet den als „K...“ bezeichneten Gebäudekomplex, bestehend aus Wohnungen, Gewerberäumen, Ladengeschäften und einer Tiefgarage zu errichten, in Teil- und Wohnungseigentum aufzuteilen und die Einheiten zu veräußern. Anlässlich der Planung der in den Jahren 1974 bis 1977 errichteten Gebäude war durch einen Bodengutachter festgestellt worden, dass ohne technische Absenkung des Grundwassers, die damals durch vier von den Stadtwerken betriebene Tiefbrunnen in der Umgebung des Bauvorhabens gewährleistet wurde, das geplante Gebäude mehrere Meter tief in das Grundwasser einbinden würde. Zur Sicherung des Gebäudes für den Fall gleichwohl ansteigenden Grundwassers wurden insgesamt 5 Flutungsöffnungen eingebaut, bei denen es sich um ca. 30 x 30 cm große, nach unten durch unbewehrten Beton geschlossen Aussparungen in der Bodenplatte handelt. Die gesamte Haustechnik befindet sich unterhalb des Bodenniveaus des dritten Untergeschosses. Auf eine Abdichtung des Gebäudes mittels schwarzer oder weißer Wanne wurde verzichtet.

Die Kläger erwarben von der Beklagten mit notarieller Urkunde vom 10. November 1983 unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung das im Tenor bezeichnete Teileigentum sowie drei Garageneinstellplätze zu einem Kaufpreis von insgesamt 330.600,00 DM zu hälftigem Miteigentum.

Mit Schreiben ihres vorprozessual beauftragten Rechtsanwalts vom 28. September 2009 erklärten die Kläger die Wandlung des Kaufvertrages und verlangten Rückabwicklung in Form der Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 168.726,32 Euro, Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des noch in ihrem Eigentum befindlichen Ladenlokals.

Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 126.027,97 € Euro Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des streitgegenständlichen Ladenlokals, sowie zur Zahlung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 4.177,14 €, jeweils nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit, zu verurteilen. Sie haben weiter Feststellung beantragt, dass sich die Beklagte mit der Rücknahme des Teileigentums in Annahmeverzug befinde und zum Ersatz weiterer Schäden beziehungsweise zur Freistellung der Kläger von solchen Schäden verpflichtet sei.

Mit Urteil vom 7. November 2011 hat der Einzelrichter der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) die Klage abgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat auf die Berufung der Kläger mit Urteil vom 21. November 2012 aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht hat sodann Beweis erhoben durch Einholen eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. FH W. S.. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten vom 5. November 2013 nebst Ergänzungsgutachten vom 5. Mai 2014 sowie auf die mündliche Erläuterung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 21. Oktober 2014 Bezug genommen.

Durch Urteil vom 3. März 2015, auf das zur Darstellung des- Sach und Streitstandes erster Instanz sowie wegen der Gründe ergänzend Bezug genommen wird, hat der Einzelrichter der 7. Zivilkammer die Klage erneut abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

Ansprüche der Kläger auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 463 BGB, gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB in der bis zum 01. Januar 2002 in Kraft befindlichen Fassung) seien jedenfalls verjährt.

Wegen eines Teils der behaupteten Baumängel sei bereits arglistiges Handeln der Beklagten nicht festzustellen. Daraus folgende Ansprüche seien bereits vor dem 1. Januar 2002 verjährt gewesen (Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB i.V.m. § 477 Abs. 1 BGB a.F.). Insoweit sei Kenntnis der Beklagten vom Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht festzustellen.

Wegen weiterer Mängel in Form des Fehlens einer Abdichtung gegen Grundwasser, der damit zusammenhängenden statischen Erfordernisse (fehlender Schutz gegen Auftrieb) sowie des Fehlens einer Bewehrung seien Ansprüche der Kläger jedenfalls mit Ablauf des 31. Dezember 2004 verjährt. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB sei die Verjährungsfrist wegen zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 noch unverjährter Ansprüche nach Maßgabe der §§ 438 Abs. 3 Satz 1, § 195 BGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB neu zu berechnen.

Den Klägern sei grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Sie hätten bis spätestens 25. April 2001 erkennen müssen, dass bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses generell mit eindringendem Grundwasser zu rechnen gewesen sei und der Beklagten das bekannt war. Auf die Kenntnis der baulichen Gegebenheiten in ihren Einzelheiten komme es nicht an.

Bereits aus den Eigentümerversammlungen vom 27. Mai 1998 und vom 31. Mai 1999 hätte den Klägern bekannt sein müssen, dass es in der Vergangenheit zu eindringendem Grundwasser gekommen war. In der Eigentümerversammlung vom 31. Mai 1999 sei darüber informiert worden, dass sich der Grundwassereintritt in der Tiefgarage erheblich verstärkt habe und es erforderlich sein werde, am Bauobjekt selbst installierte Pumpen weiterhin in Betrieb zu halten, um Überschwemmungen auszuschließen. Alleine durch das Vorhandensein der Pumpen habe sich den Klägern aufdrängen müssen, dass es sich um ein konstruktives Problem handle, das bereits bei Veräußerung bestanden habe und dass sich daraus Ansprüche gegen die Verkäufer ergeben könnten. In der Eigentümerversammlung am 25. April 2001 sei sogar eine Probeabstimmung durchgeführt worden, die ergeben habe, dass bereits ca. 20 bis 25 Eigentümer zur Wandlung ihrer Kaufverträge gewillt waren. Spätestens zu diesem Zeitpunkt seien weitere Erkundigungen der Kläger, nötigenfalls die Einholung rechtlichen Rats geboten gewesen.

Die von den Klägern gesondert gerügten Flutungsöffnungen stellten keinen eigenständigen Fehler der Kaufsache dar. Der Sachverständige habe dazu zutreffend ausgeführt, dass deren Einbau bei einem Ansteigen des Grundwassers eine technische Möglichkeit dargestellt habe, um größere Schäden an der Substanz und eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Gebäudes infolge eines Aufschwimmens zu vermeiden. Der Einbau der Flutungsöffnungen sei daher nur technische Folge der fehlenden Abdichtung gegen drückendes Wasser und damit Bestandteil des damaligen - wenn auch technisch unzureichenden - Konzepts zur Vermeidung von Schäden durch eindringendes Grundwasser. Auch insoweit sei es daher Obliegenheit der Kläger gewesen, mit Kenntniserlangung von der Möglichkeit eindringenden Grundwassers das Kaufobjekt selbst auf diesbezügliche Risiken zu untersuchen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren vollumfänglich weiter verfolgen.

Zur Begründung führen die Kläger unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens insbesondere aus:

Das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, dass die behaupteten Mängel der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses teilweise nicht bekannt gewesen seien. Das Landgericht verkenne dabei die Stellung der Beklagten, die im Rahmen der Errichtung und des Verkaufs des Gebäudekomplexes „K...“ zunächst als Bauherrin und später als dessen Verwalterin tätig geworden sei. Bereits in den Jahren 1983 und 1984 habe die Beklagte sich intensiv mit der Problematik eindringenden Wassers befasst. Die damaligen Erkenntnisse hätten in gesteigertem Maße zur Dokumentation und Aufbewahrung Anlass gegeben. Die Beklagte könne sich nun nicht darauf berufen, wegen des Ausscheidens von Mitarbeitern, wegen der Zerstörung des eigenen Archivs oder wegen der Herausgabe von Unterlagen über keine Kenntnis mehr zu verfügen. Sie müsse sich nicht nur das Wissen eigener (ehemaliger) Mitarbeiter oder Organe, sondern auch das Wissen sämtlicher am Bau beteiligter Architekten, Ingenieure, sonstiger Fachleute und Unternehmer zuzurechnen lassen.

Es genüge nicht, den Klägern ihre Unkenntnis der bereits bei Vertragsabschluss bestehenden Grundwasserproblematik vorzuwerfen. Grobe Fahrlässigkeit könne ihnen nicht vorgeworfen werden, weil es im verjährungsrelevanten Zeitraum noch an genügenden Anhaltspunkten für Arglist der Beklagten gefehlt habe. Ihnen sei noch unbekannt gewesen, über welchen Kenntnisstand die Beklagten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses tatsächlich verfügt habe. Darauf gerichtete Erkenntnismöglichkeiten hätten sie nicht gehabt.

Die eingebauten Flutungsöffnungen seien ein eigenständiger Mangel. Das Landgericht habe in Ermangelung eigener Sachkunde nicht beurteilen können, ob diese Teil eines von der Beklagten ohnehin nicht schlüssig dargelegten Grundwasserkonzepts seien. Ein derartiges Grundwasserkonzept habe jedenfalls nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprochen.

Erst im Jahre 2009 seien von der Eigentümergemeinschaft beauftragte Ingenieure überhaupt in der Lage gewesen, die in der Tiefgarage vorhandenen Bodenabläufe als Flutungsöffnungen zu identifizieren. Zuvor habe für die Kläger insoweit keine Veranlassung zur Untersuchung bestanden.

Da der von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzanspruch unverjährt sei habe das Landgericht die geltend gemachten Nebenforderungen zu Unrecht abgewiesen.

Die Kläger beantragen:

I. Unter Abänderung des am 3. März 2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankenthal, Az.: 7 0 426/10, wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger 126.027,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit Zug-um-Zug gegen Übergabe und Rückauflassung des im Aufteilungsplan mit Nr. 011 und 017 bezeichneten Teileigentums (Laden), bestehend aus einem Miteigentumsanteil vom 75/1000 an den Grundstücken Gemarkung Neustadt PI.Nr. .../5, .../6 und .../7, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 011 und 017 bezeichneten Laden, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Neustadt an der Weinstraße, Blatt ..., zu bezahlen.

II. Unter Abänderung des am 03. März 2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankenthal, Az.: 7 0 426/10, wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rücknahme des Teileigentums in Annahmeverzug befindet.

III. Unter Abänderung des am 3. März 2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankenthal, Az.: 7 0 426/10, wird festgestellt, dass die Beklagte - unter Berücksichtigung etwaiger Nutzungen - verpflichtet ist, die Kläger von allen weiteren bis zum Vollzug der Rückauflassung anfallenden Schäden, Aufwendungen und Verwendungen für das mit Nr. 011 und 017 bezeichnete Teileigentum und das Gemeinschaftseigentum an dem Grundstück Gemarkung Neustadt, Plan Nr. .../5, .../6 und .../7, freizustellen sowie den Klägern alle Folgeschäden aus der Rückabwicklung des Vertrages vom 10. November 1983 zu erstatten.

IV. Unter Abänderung des am 03. März 2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankenthal, Az.: 7 0 426/10, wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 4.177,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

V. Unter Abänderung des am 03. März 2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankenthal, Az.: 7 0 426/10, trägt die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits.

Die Kläger beantragen zudem fürsorglich,

das Verfahren an das Landgericht Frankenthal zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung und führt zur Begründung aus:

Auch der Beklagten seien Mängel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt gewesen. Sämtliche auf Seiten der Beklagten in die Planung eingebundenen Mitarbeiter seien dort nicht mehr beschäftigt und entweder hochbetagt oder bereits verstorben. Es habe in den 90er Jahren einen Brand in ihrer Hauptverwaltung gegeben. Sie könne heute ausschließlich auf Unterlagen zurückgreifen, die sie im Rahmen der Akteneinsicht aus anderen Rechtsstreitigkeiten das Objekt K... betreffend erlangt habe. Insbesondere die gesamten Unterlagen zur Grundwasserproblematik seien im September 2009 der neuen Verwalterin übergeben worden.

Eine Erkundigungspflicht der Beklagten habe nur innerhalb des eigenen Geschäfts- oder Verantwortungsbereichs bestanden. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, sämtliche vorhandenen Mängel festzustellen und zu dokumentieren. Sie müsse sich daher heute nicht so behandeln lassen, als seien ihr im Zeitpunkt des Verkaufs Mängel bekannt gewesen. Es sei auf das Wissen des Verkäufers, nicht jedoch auf möglicherweise fahrlässige Unkenntnis abzustellen.

Ansprüche der Kläger seien spätestens mit Ablauf des Jahres 2004 verjährt. Jedenfalls an der Eigentümerversammlung am 25. April 2001 hätten die Kläger teilgenommen. Mit der Einladung zu dieser Versammlung sei ihnen die „Information zu TOP 2 Grundwasserproblematik“ übersandt worden, jedenfalls aber Gegenstand der Erörterung in der Versammlung gewesen. Es sei insbesondere ausgeführt worden, dass bereits in den siebziger Jahren eine Grundwasserproblematik bekannt gewesen sei, dass auf die Errichtung einer weißen Wanne verzichtet worden sei, dass der damals beauftragte Sachverständige Maßnahmen zum Schutz des Bauwerks gegen drückendes Wasser für notwendig erachtet habe und dass es bereits im Herbst 1983 einen Grundwassereintritt gegeben habe. Es habe daher für die Kläger ausreichend Anlass zur Annahme bestanden, von der Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages über ihr bekannte Mängel getäuscht worden zu sein.

Bei den Flutungsöffnungen handle es sich um keinen eigenständigen, eine gesonderte Offenbarungspflicht auslösenden Fehler der Kaufsache. Diese seien Bestandteil eines einheitlichen Konzepts zum Schutz des Objekts gegen anstehendes Grundwasser gewesen, das in erster Linie darin bestanden habe, den Grundwasserspiegel mittels Tiefbrunnen dauerhaft weiträumig abzusenken. Nach Einstellung des Betriebs durch die Stadtwerke sei dies durch Abpumpen des Grundwassers am Objekt geschehen. Eine Abdichtung des Gebäudes sei ebenso wie eine Sicherung gegen Auftrieb entbehrlich gewesen. Lediglich für den Fall, dass entgegen aller getroffenen Vorkehrungen das Grundwasser ansteigen würde, seien Flutungsöffnungen geplant und eingebaut worden. Man habe damit verhindern wollen, dass es im Falle des Auftriebs des Gebäudes zu erheblichen konstruktiven Schäden an der Bausubstanz komme.

Der gerichtliche Sachverständige habe bestätigt, dass die Flutungsöffnungen lediglich Baustein eines einheitlichen Konzepts seien. Allenfalls nachdem sich herausgestellt habe, dass dieses nicht auf Dauer funktioniere, sei die Mangelhaftigkeit des Konzepts an sich offenbarungspflichtig geworden. Das gelte aber nicht für einzelne Bausteine des Konzepts, deren Fehlen erst recht einen Mangel darstellen würde.

Zudem stelle sich die Frage, ob ein mögliches Katastrophenszenario überhaupt der Hinweispflicht unterliege. Es sei zum Beispiel auch im Rahmen des Hochwasserschutzes üblich, gewisse Flutungsszenarien in Kauf zu nehmen, wenn ein wirksamer Schutz nur mit unverhältnismäßigen Mitteln erreichbar sei.

Jedenfalls treffe die Beklagte kein Arglistvorwurf, weil auch sie von den Flutungsöffnungen bei Vertragsschluss keine Kenntnis gehabt habe. Eine Wissenszurechnung komme nicht in Betracht, weil die Beklagte nur Bauherrin gewesen, die Planung und Bauausführung aber durch von ihr beauftragte Dritte erfolgt sei.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 22. Januar 2016 hat die Beklagte zu ihrem rechtlichen Standpunkt ergänzend vorgetragen.

II.

Die verfahrensrechtlich nicht zu beanstandende Berufung führt in der Sache wegen der auf Zahlung von Schadensersatz und Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Anträge zu Ziffer I und IV dem Grunde nach zum Erfolg.

Die Beklagte hatte bei Vertragsschluss nach den Regeln der Wissenszurechnung Kenntnis von den vorhandenen Flutungsöffnungen. Darüber hätte sie die Kläger gesondert aufklären müssen. Den auf diesem Mangel beruhenden Schaden hat die Beklagte aus § 463 Satz 2 BGB in der bis 31. Dezember 2001 in Kraft befindlichen Fassung zu ersetzen. Der Anspruch ist nicht verjährt.

Wegen der zur Schadenshöhe von den Klägern behaupteten Aufwendungen ist der Rechtsstreit aber nicht zur Entscheidung reif. Da insoweit weitere Feststellungen zu treffen sind, kann der Senat lediglich die Verpflichtung der Beklagten dem Grunde nach aussprechen. Wegen der Schadenshöhe ist der Rechtsstreit auf Antrag der Kläger an das Landgericht zurückzuverweisen (§§ 304 Abs. 1, 538 Abs. 2 Ziff. 4 ZPO). Das gilt auch wegen der den Klägern als Teil ihres Schadens dem Grunde nach zuzusprechenden außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.

Über die auf Feststellung des Annahmeverzugs sowie der weiteren Einstandspflicht gerichteten Anträge kann der Senat hingegen abschließend entscheiden.

1. Die Kläger haben dem Grunde nach Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus § 463 Satz 2 BGB a.F. zu fordern.

a. Auf die Rückabwicklung des am 10. November 1983 geschlossenen Kaufvertrags findet nach Maßgabe des Art. 229 § 5 EGBGB das kaufvertragliche Gewährleistungsrecht in der bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung. Der wirksam vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung lässt die Arglisthaftung der Beklagten unberührt (§ 476 BGB a.F.). Die zunächst vorprozessual von den Klägern erklärte, aber noch nicht durch Einverständnis der Beklagten (§ 465 BGB a.F.) vollzogene Wandlung steht dem nicht entgegen.

b. Ein nach Maßgabe der §§ 459, 460 BGB a.F. beachtlicher und zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs am 1. Dezember 1983 vorhandener Mangel liegt jedenfalls in Form der eingebauten Flutungsöffnungen vor. Diese begründen eine Beschaffenheit des Gesamtgebäudes - damit auch des von den Klägern erworbenen Ladenlokals -, die von einem nach den anerkannten Regeln der Technik errichteten Gebäude abweicht und zugleich sowohl dessen Wert mindert als auch die Eignung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabsetzt.

Der Senat folgt insoweit den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. FH W. S.. Danach entsprach der Einbau von Flutungsöffnungen in der Bodenplatte des Tiefgaragenuntergeschosses bereits zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes jedenfalls deshalb nicht den anerkannten Regeln der Technik, weil zugleich die gesamte Haustechnik in nochmals ca. 1,55 m tiefer liegenden Räumen untergebracht wurde. In Anbetracht des damals bekannten Risikos technisch unbeeinflusst höherer Grundwasserstände war es nicht hinzunehmen, im Falle einer Flutung der Kellergeschosse den dann zwangsläufigen Totalausfall der gesamten Haustechnik, bestehend aus Heizung, Lüftung, Klima und Sanitärtechnik, zu riskieren. Ein Ausfall der Gebäudetechnik im Winter würde mit Wahrscheinlichkeit zu Frostschäden im gesamten Gebäudekomplex führen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich um einen rechtlich selbständigen Mangel. Zwar ist der Beklagten zuzugestehen, dass in technischer Hinsicht nach den Feststellungen des Sachverständigen die Flutungsöffnungen lediglich dazu dienen, im Falle eines Grundwasseranstiegs das Aufschwimmen des Gebäudes zu verhindern, das seinerseits Folge der fehlenden Sicherung gegen Auftrieb wäre. Zur Erfüllung dieses Zwecks mögen die Flutungsöffnungen auch durchaus geeignet sein. Nach den Feststellungen des Sachverständigen können sie ihre Funktion aber nur um den Preis eines davon verschiedenen, nicht notwendig geringeren Schadensszenarios erfüllen, das bei technisch richtiger Ausführung vermeidbar gewesen wäre.

Bei der rechtlichen Beurteilung, ob es sich dabei um einen Mangel im Sinne des § 459 BGB a.F. handelt, kann in Hinblick auf die Kriterien der Wertminderung und Gebrauchstauglichkeit aber die jeweilige Fehlerfolge nicht außer Betracht bleiben. Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es dem Geschädigten im Rahmen seiner vertragsautonomen Entscheidung unbenommen sein muss, einen bestimmten Mangel hinzunehmen, ohne damit Gefahr zu laufen, Ansprüche wegen anderer Mängel zu verlieren. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine Unterscheidung nach den jeweiligen Schadensfolgen dahingehend möglich ist, dass sich ein jeweils eigenständiges oder zusätzliches Risiko verwirklicht (vergl. zur Anlagehaftung BGH, Urteil vom 22. September 2011 - III ZR 186/10 -, juris).

Gerade das ist hier der Fall: Die fehlende Absicherung des Gebäudes gegen eindringendes Grundwasser (weiße Wanne) ist ein Baumangel, der von einem Käufer gegen entsprechenden Abschlag vom Kaufpreis noch hingenommen werden mag, solange „nur“ die Durchfeuchtung der zu Wohn- oder Gewerbezwecken nicht genutzten Kellergeschosse in Rede steht, die Gefahr eines Aufschwimmens durch technische Grundwasserabsenkung beherrschbar erscheint und das Gebäude dem hydrostatischen Druck insgesamt noch standhält. Dass die Beherrschung der Gefahr des Aufschwimmens im Notfall aber mit einer vollständigen Flutung der Kellergeschosse durch Auslösen der Flutungsöffnungen erkauft werden muss, stellt demgegenüber ein zusätzliches und eigenständiges Risiko dar. Es wirkt sich im Hinblick auf das mit ihm zwangsläufig einhergehende Versagen der gesamten Haustechnik in gänzlich anderer Weise auf das erworbene Eigentum aus und ist deshalb als eigenständiger Mangel zu bewerten.

c. Die Beklagte traf in Hinblick auf die Flutungsöffnungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine eigenständige Aufklärungs- und Offenbarungspflicht, der sie jedoch nicht nachgekommen ist. Die Verletzung dieser Pflicht begründet ihre Arglisthaftung, weil ihr der Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt war und sie zugleich wenigstens damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass die Kläger als technische Laien den Mangel nicht kannten und bei Offenbarung den Vertrag nicht geschlossen hätten (vergl. BGH NJW 2013, 2182, 2183).

Nach den in Anlehnung an das Recht der Stellvertretung (§ 166 Abs. 2 BGB) entwickelten Grundsätzen der Wissenszurechnung hatte die Beklagte als juristische Person von den Flutungsöffnungen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis.

Dadurch, dass es aufgrund der notwendig arbeitsteiligen Organisation einer juristischen Person zwangsläufig zu einer Wissensaufspaltung kommt, darf sie nicht besser gestellt sein als eine natürliche Person. Umgekehrt bedarf die Wissenszurechnung jedoch einer Begrenzung in inhaltlicher, persönlicher und zeitlicher Hinsicht, um eine gleichfalls ungerechtfertigte Schlechterstellung zu vermeiden (vergl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 203/09 -, juris).

In persönlicher Hinsicht ist der Kreis derjenigen Personen, deren Wissen der Geschäftsherr sich zurechnen lassen muss, auf so genannte Wissensvertreter beschränkt (vergl. BGH, Urteil vom 24. Januar 1992 - V ZR 262/90 -, juris). Dazu zählen nicht sämtliche seinerzeit an der Planung und Errichtung des Gebäudes Beteiligten, weil durch eine so weit gehende Annahme die Grenze zwischen Zurechnung und Fiktion überschritten wäre. In diesem weitreichenden Sinne ist auch das Senatsurteil vom 21. Dezember 2012 nicht zu verstehen. In zeitlicher Hinsicht muss Beachtung finden, dass die Planungen für den K... in das Jahr 1972 zurückreichen und der Bau in den Jahren 1974 bis 1977 ausgeführt wurde. Bis zum Erwerb durch die Kläger waren mindestens sechs Jahre vergangen. Wenn eine natürliche Person der Arglisthaftung entgehen kann, indem sie ein Vergessen des Mangels glaubhaft darlegt (vergl. BGH NJW-RR 1987, 1415, 1416), muss das im Grundsatz auch für eine juristischen Person gelten.

Im Zeitpunkt der Veräußerung an die Kläger war die Beklagte allerdings nicht nur (Teil-)Eigentümerin, sondern auch Verwalterin des K...s. Aus den aktenkundigen Unterlagen ergibt sich unzweifelhaft, dass sie in Person ihrer mit der Objektbetreuung betrauten Mitarbeiter im Jahre 1983 mindestens Kenntnis von Wassereinbrüchen in der Tiefgarage hatte und auch Anhaltspunkte dafür bestanden, dass es sich um drückendes Grundwasser handelte. So ist in einem an die Beklagte gerichteten Angebotsschreiben vom 30. August 1983 im Betreff von Abdichtungsarbeiten gegen stark drückendes Wasser in 3 Fahrstuhlschächten und einem Putzschacht die Rede, wobei dem Angebot eine Ortsbesichtigung am 21. August 1983 vorausgegangen war. Ein weiteres Angebotsschreiben datiert vom 24. Oktober 1983 und trägt einen Eingangsstempel der Beklagten vom 25. Oktober 1983. Am 3. November 1983, also wenige Tage vor Abschluss des Kaufvertrags mit den Klägern, wurden die vorgenannten Angebote in Anwesenheit von Mitarbeitern der Beklagten (als Hausverwalterin) im Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft erörtert. Es wurde vereinbart, unter Einschaltung der Tiefbauabteilung der Stadt Neustadt und der Stadtwerke, welche die zur Grundwasserabsenkung notwendigen Tiefbrunnen betrieb, nach Schadensursachen zu suchen. Mit Schreiben der Beklagten vom 11. November 1983 wurde der Hausmeister des K...s zur täglich mehrmaligen Kontrolle des Wasserstands angewiesen. Schließlich beschäftigte sich ein Aktenvermerk vom 30. März 1984 sogar ausdrücklich mit der Frage, ob das Eindringen von Grundwasser in die Tiefgarage Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte auslösen könne, auch im Hinblick auf bevorstehende Verkäufe von Ladenlokalen. Aus einem von der Beklagten selbst vorgelegten Vergleich vom 16. Juli 2003 ergibt sich schließlich, dass die Stadtwerke Neustadt der Beklagten „unter Bezugnahme auf die bisher geführte Korrespondenz“ mit Schreiben vom 8. November 1984 mitgeteilt haben „jetzt und in Zukunft unverzüglich alle erforderlichen grundwassersenkenden Maßnahmen zu betreiben“. Das lässt den Rückschluss zu, dass zuvor offenbar über den weiteren Betrieb der Tiefbrunnen gestritten wurde.

Nach alledem bestand für die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ausreichend Anlass zur Annahme, dass die Grundwasserabsenkung mittels Tiefbrunnen nicht mehr hinreichend funktionstüchtig war. Die erkennbare Bedeutung dieser Problematik für künftige Kaufverträge musste der Beklagten Anlass geben, sich anhand ihrer eigenen Akten oder der Kenntnis ihrer damals noch bei ihr beschäftigten Mitarbeiter über die bauliche Situation in Hinblick auf den Grundwasserschutz zu vergewissern. Wäre die Beklagte dem nachgekommen, hätte sie dem Aktenvermerk vom 15. Januar 1975 entnehmen können, dass anlässlich einer Baustellenbesprechung am 14. Januar 1975 bauliche Maßnahmen für den Fall des Ansteigens des Grundwassers über den Sohlenbereich hinaus thematisiert waren. Der Einbau von Flutungsvorrichtungen war als mögliche Lösung ebenso wie die Möglichkeit der Entstehung von Schäden an technischen Einbauten im Falle der Flutung erörtert worden. Aus einem weiteren Aktenvermerk vom 17. Januar 1975 ergibt sich der Entschluss der Bauherren, Öffnungen in die Bodenplatte (also die Flutungsöffnungen) einzuarbeiten. Schließlich ergibt sich aus einem Schreiben des Dr.-Ing. D. an die Beklagte vom 17. April 1975, dass „die Tiefgarage bekanntlich nicht auftriebssicher ausgeführt“ werde.

Unerheblich ist demgegenüber das Vorbringen der Beklagten, dass ihr all dies erst im Rahmen des laufenden Rechtsstreits (wieder) bekannt geworden sei. Die Beklagte behauptet nicht, dass das diesen Dokumenten zu entnehmende Wissen bereits im November 1983 verloren war. Nur auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit den Klägern kommt es aber an. An der Authentizität der von den Klägern vorgelegten Dokumente begründet das Vorbringen der Beklagten keinen vernünftigen Zweifel, mögen diese auch später vernichtet worden oder in Vergessenheit geraten sein.

In Anbetracht dieses Kenntnisstandes war die Beklagte nicht nur allgemein verpflichtet, auf die Wassereinbrüche des Jahres 1983 in der Tiefgarage und auf den Umstand hinzuweisen, dass es sich dabei vermutlich um eine Folge ansteigenden Grundwassers handelte. Sie hätte vielmehr im Einzelnen auf die Folgen hinweisen müssen, die sich bei ansteigendem Grundwasser aus den baulichen Besonderheiten des Gebäudes ergeben würden. Das betrifft im Besonderen die Funktion der Flutungsöffnungen und die Folgen ihrer Aktivierung.

Die Beklagte musste schließlich auch damit rechnen, dass den Klägern dieser Mangel unbekannt war und diese bei Kenntnis vom Vertrag Abstand genommen hätten.

d. Soweit die Kläger ihren Anspruch auf die fehlende Kenntnis von dem Einbau der Flutungsöffnungen stützen können, ist dieser unverjährt. Auf das Vorhandensein weiterer, zwischen den Parteien im Streit stehender Mängel kommt es somit nicht an.

Ursprünglich betrug die regelmäßige Verjährungsfrist 30 Jahre (§ 195 BGB a.F.). Die kürzere Verjährung des § 477 Abs. 1 BGB a.F. fand auf den Haftungstatbestand des § 463 BGB a.F keine Anwendung. Der Lauf der Verjährungsfrist begann mit Übergabe, also Ende 1983. Bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 zum 1. Januar 2002 waren diese Ansprüche der Kläger daher unverjährt. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 EGBGB ist die Verjährungsfrist ausgehend vom 1. Januar 2002 nach Maßgabe der zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretenen Vorschriften zu berechnen, weil die nunmehr anzuwendenden Vorschriften der §§ 438 Abs. 3 Satz 1, § 195 BGB eine im Vergleich zur früheren Rechtslage kürzere Verjährungsfrist von nur 3 Jahren vorsehen. In Überleitungsfällen ist die Frist allerdings nicht starr vom 1. Januar 2002, sondern unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu berechnen (BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06 -, juris). Die dreijährige Verjährungsfrist begann daher für die Kläger mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden war und sie von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hatten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen.

Da durch die Einreichung der bereits am 3. Januar 2011 zugestellten Klageschrift am 30. Dezember 2010 die Verjährung gehemmt war (§§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V.m. §§ 253 Abs. 1, 167 ZPO), sind Ansprüche unverjährt, wenn die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB erst nach dem 1. Januar 2007 eintraten.

Dies ist hinsichtlich der Flutungsöffnungen der Fall. Voraussetzung wenigstens grob fahrlässiger Unkenntnis wäre nämlich, dass die Kläger bis zum 1. Januar 2007 auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeiten zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen, die weder besondere Kosten noch nennenswerte Mühe verursachten, nicht genutzt hätten. Dafür notwendige konkrete Anhaltspunkte hat die insoweit darlegungsbelastete Beklagte nicht ausreichend vorgebracht (vergl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2015 - XI ZR 182/13 -, juris).

Die Kläger haben die Teilnahme an diversen Eigentümerversammlungen im Laufe des Verfahrens eingeräumt. Sie bestreiten aber weiterhin ihre Teilnahme an der Eigentümerversammlung am 9. Mai 2000 und den Erhalt der Chronologie „Eintretendes Grundwasser“ vom 29. Mai 2000. Auch die Erlangung der schriftlichen Vorabinformation zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 25. April 2001 stellen die Kläger weiter in Abrede. Selbst wenn die Kläger aber die so vermittelten Kenntnisse erlangt hätten, würde sich daraus keine Kenntnis hinsichtlich des Einbaus der Flutungsöffnungen ergeben. Ihr Vorbringen, dass erst im Jahre 2009 die in der Tiefgarage vorhandenen Bodenabläufe als Flutungsöffnungen identifiziert worden seien, ist unwidersprochen geblieben. Dass die Kläger in anderer Weise vor dem 1. Januar 2007 von dem Einbau der Flutungsöffnungen Kenntnis erlangt hätten oder hätten erlangen müssen ist von der Beklagten nicht behauptet und auch sonst nicht ersichtlich.

e. Der Anspruch der Kläger ist auf das positive Interesse gerichtet. Sie sind so zu stellen, wie sie stehen würden, wenn die Kaufsache von Anfang an mangelfrei gewesen wäre.

Die Rückabwicklung im Wege des großen Schadenersatzes ist nicht von vorneherein dadurch ausgeschlossen, dass den Klägern hinsichtlich der von ihnen zwischenzeitlich weiter veräußerten Parkplätze die Rückgewähr unmöglich ist. Im geltenden Recht ist dies durch §§ 281 Abs. 5, 346 Abs. 2 BGB klargestellt. Die Käufer haben sich lediglich den Wert der Parkplätze auf ihren Ersatzanspruch anrechnen zu lassen.

Zur Schadenshöhe ist der Rechtsstreit aber insgesamt noch nicht zur Entscheidung reif, weil der im Rahmen der Schadensberechnung zu berücksichtigende Aufwendungsersatz in von den Klägern behaupteter Höhe von insgesamt 103.365,70 € bestritten ist. Die Kläger errechnen diesen Betrag aus von ihnen behaupteten Wohngeldzahlungen abzüglich auf den Mieter umgelegter Betriebskosten der Jahre 1983-2008, zuzüglich behaupteter Sonderumlagen. Mit Verfügung vom 4. April 2011 hat das Landgericht den insoweit darlegungsbelasteten Klägern lediglich aufgegeben, zur Schadenshöhe wegen der Finanzierung aus Eigenkapital ergänzend vorzutragen, die Vorlage der von den Klägern in Aussicht gestellte Vorlage der Hausgeldabrechnung der Jahre 1983-2009 aber nicht gefordert. Die Kläger selbst stellen die Höhe der Aufwendungen in das Wissen des neuen Verwalters, dessen Vernehmung sie im Wege des Zeugenbeweises angeboten haben. Sie werden daher nicht ernsthaft die von der Beklagten behauptete vorprozessuale Herausgabe der notwendigen Unterlagen an diesen bestreiten können. Jedenfalls dann aber ist das Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) zulässig (vergl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Aufl. 2016, § 138 ZPO, Rn. 14 mit Verweis auf BGH NJW 95, 130, 131). Den darlegungsbelasteten Klägern wird daher zunächst zur weiteren Substantiierung ihres eigenen Vorbringens die Vorlage der Hausgeldabrechnungen jedenfalls insoweit aufzugeben sein, als sie selbst deren Besitz nicht in Abrede stellen. Ergänzendes Vorbringen der Kläger dazu wäre nicht verspätet, weil das Landgericht mit prozessleitender Verfügung vom 4. April 2011 nicht zugleich die von der Beklagten bereits zuvor monierte Vorlage der Abrechnungen gefordert hat. Die Kläger durften daher nach dem bisherigen Prozessverlauf damit rechnen, dass es darauf nicht ankomme (vergl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Aufl. 2016, § 139 ZPO, Rn. 6).

f. Die insoweit bestehende Entscheidungsreife rechtfertigt es, über den Grund des Anspruch vorab zu erkennen (§ 304 Abs. 1 ZPO).

Dem zugleich erforderlichen Ausspruch, dass der durch Nichterfüllung des Vertrages entstandene Schaden nur Zug um Zug gegen Rückübertragung der Kaufsache zu erfolgen hat (vergl. Palandt-Putzo, 61. Aufl. 2002, § 463 BGB Rn. 19), ist durch die Formulierung des dem Grunde nach zuerkannten Klageantrags zu I Rechnung getragen.

Zur Höhe des Anspruchs ist der Rechtsstreit an das Landgericht zurück zu verweisen (§ 538 Abs. 2 Ziff. 4 ZPO). Die Kläger haben den dazu erforderlichen Antrag gestellt. Die erneute Zurückverweisung erscheint auch sachdienlich. Der Rechtsstreit ist zur Höhe nicht entscheidungsreif und bedarf insoweit noch weiterer Aufklärung und Beweiserhebung. Ein Interesse der Beklagten an einem beschleunigten Abschluss des Rechtsstreits, welches das Interesse der Kläger am Erhalt der weiteren Tatsacheninstanz überwiegen könnte, ist nicht ersichtlich.

2. Zu Recht verlangen die Kläger wegen der erleichterten Vollstreckungsmöglichkeit der §§ 756, 765 ZPO die Feststellung des Annahmeverzugs. Die Kläger haben mit Schreiben ihres früheren Bevollmächtigten vom 28. September 2009 die Rückabwicklung des Kaufvertrags angeboten. Die Beklagte lehnt die Rückabwicklung ab. Sie befindet sich damit aufgrund des wörtlichen Angebots im Annahmeverzug, ohne dass es eines tatsächlichen Angebots bedarf (§§ 294, 295 BGB a.F.).

3. Die Kläger können darüber hinaus Feststellung verlangen, dass die Beklagte zum Ersatz weiterer Schäden, die Ihnen in aus dem Erwerb des mangelhaften Teileigentums nach Anhängigkeit des Rechtsstreits bereits entstanden sind oder noch entstehen werden, verlangen. Ein Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) besteht, weil zum Zeitpunkt der Klageerhebung der Schaden der Kläger in Folge fortlaufend weiter zu erbringender Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft der Höhe nach noch nicht abschließend fest stand und - solange die Kläger noch Eigentümer sind - weiterhin nicht feststeht. Für diesen Fall kann die Leistungsklage hinsichtlich des bereits bezifferten Teils mit einer Feststellungsklage im Übrigen verbunden werden (vergl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Aufl. 2016, § 256 ZPO Rn. 7a).

Das Feststellungsinteresse besteht auch dann fort, wenn im Laufe des Prozesses eine weitergehende Bezifferung nachträglich möglich geworden ist (Greger a.a.O., § 256 ZPO, Rn. 7c).

Allerdings bedarf es nach Auffassung des Senats einer Unterscheidung zwischen der Feststellung eines Schadensersatzanspruchs einerseits und eines Freistellungsanspruchs andererseits nicht, weil der Anspruch auf Freistellung gemäß § 249 Abs. 1 BGB Teil des Schadensersatzanspruchs ist, solange der Schaden in der Belastung mit einer Verbindlichkeit besteht. Ob und in welchem Umfang auf den Schaden Nutzungen und dergleichen anzurechnen sind, ist Frage der Schadensberechnung und als solches gegenwärtig noch nicht festzustellen. Der Senat legt den von den Klägern unter Ziffer 3 der Klageschrift gestellten Antrag in der vorbeschriebenen Weise aus. Dem Antrag ist insgesamt stattzugeben, einer Teilabweisung bedarf es insoweit nicht.

4. Die von den Klägern geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten können sich nach ihrem eigenen Vorbringen nicht aus Verzugsgesichtspunkten ergeben (§§ 284 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB a.F.). Die Beklagte wurde nämlich erst mit Schreiben des seinerzeit bevollmächtigten Rechtsanwalts vom 28. September 2009 in Verzug gesetzt. Die zu diesem Zeitpunkt bereits entstandene Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV-RVG) kann nicht Verzugsschaden sein.

Ein Anspruch auf Erstattung notwendiger Rechtsverfolgungskosten ergibt sich jedoch aus § 463 Satz 2 BGB a.F. als unselbstständiger Teil des Nichterfüllungsschadens. Er bleibt ebenfalls den Feststellungen zur Schadenshöhe insgesamt vorbehalten.

III.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens ist dem Gericht des 1. Rechtszugs vorzubehalten.

Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil das Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 131.527,97 € festgesetzt.