Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Beschluss, 22. Juli 2013 - 2 M 82/13

I.

Der Antragsteller wendet sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Anordnung des Antragsgegners vom 09.01.2013 zur Beseitigung eines Nebengebäudes auf dem Grundstück der Gemarkung A-Stadt, Flur A, Flurstücke 38/60 und 38/61 (Breiteweg 63) und zur Entsorgung des dadurch anfallenden Bauschutts. Der Antragsgegner begründete die Anordnung u.a. damit, dass das grenzständige Gebäude einsturzgefährdet sei. Eigentümer dieses Grundstücks ist Herr T., der das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 19.06.2012 an Herrn D. veräußerte. Dieser wiederum verkaufte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 06.07.2012 an den Antragsteller weiter. Nach beiden Kaufverträgen geht der Besitz am Kaufgegenstand jeweils Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Der Antragsgegner hatte inhaltsgleiche Beseitigungsanordnungen mit Bescheid vom 09.11.2012 an den Eigentümer und mit Bescheid vom 08.01.2013 an den Zwischenerwerber gerichtet, die dagegen jeweils Widerspruch erhoben.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des vom Antragsteller erhobenen Widerspruchs wiederhergestellt und zur Begründung ausgeführt:

Der Antragsteller sei für den Zustand des in Rede stehenden Gebäudes voraussichtlich nicht verantwortlich. Nach summarischer Prüfung scheide insbesondere eine Inanspruchnahme als Inhaber der tatsächlichen Gewalt aus. Vom Inhaber der tatsächlichen Gewalt dürfe keine Einwirkung auf die Sache gefordert werden, zu der er dem Eigentümer gegenüber nicht berechtigt sei. Da der Antragsteller den Kaufpreis noch nicht gezahlt habe, sei der Besitz an dem Grundstück nach dem Inhalt des Kaufvertrages noch nicht auf ihn übergegangen. Es bestünden auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass er unabhängig vom Kaufvertrag Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft über das fragliche Gebäude geworden sei. Er sei lediglich Mieter eines Raumes in einem Nebengebäude. Der Umstand, dass er auf dem Grundstück zeitweise ein Wohnmobil abgestellt habe und über einen Schlüssel verfüge, der ihm einen Zugang zum Grundstück ermögliche, genüge nicht. Selbst wenn der Verkäufer dem Antragsteller das Recht eingeräumt haben sollte, das Grundstück bereits vor dem vertraglich geregelten Besitzübergang zu betreten, sei damit nicht das Recht verbunden, in die Gebäudesubstanz einzugreifen oder das Gebäude vollständig abzureißen.

II.

A. Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist begründet. Die von ihm dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, gebieten die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Beseitigungsanordnung wiederhergestellt. Anders als die Vorinstanz hält der Senat die Anordnung nach summarischer Prüfung nicht für offensichtlich rechtswidrig; vielmehr ist offen, ob sich die Anordnung im Widerspruchs- und in einem ggf. nachfolgenden verwaltungsgerichtlichen Hauptsacheverfahren als rechtsmäßig erweisen wird (1.). Die danach vorzunehmende Abwägungsentscheidung fällt zulasten des Antragstellers aus (2.).

1. Der Widerspruch des Antragstellers und eine ggf. nachfolgende Anfechtungsklage werden aller Voraussicht nach nicht schon deshalb Erfolg haben, weil der Antragsgegner den Antragsteller vor Erlass der angefochtenen Verfügung voraussichtlich nicht den Anforderungen des § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i.V.m. § 28 Abs. 1 VwVfG entsprechend anhörte. Ein solcher Mangel kann gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVfG LSA i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Die nachgeholte Anhörung besteht darin, dass der Adressat durch die angefochtene Verfügung von den entscheidungserheblichen Tatsachen Kenntnis erlangt und zugleich durch die Belehrung darüber, dass gegen die Verfügung Widerspruch erhoben werden kann, Gelegenheit erhalten hat, sich zu diesen Tatsachen zu äußern; ein besonderer Hinweis der Behörde auf die Äußerungsmöglichkeit ist dabei nicht erforderlich (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.07.1986 – 7 B 6.86 –, NJW 1987, 143, RdNr. 3 in Juris, m.w.N.)

Ob die Beseitigungsanordnung materiell rechtmäßig ist, lässt sich hingegen im Rahmen der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen summarischen Prüfung nicht zuverlässig beurteilen.

Nach § 57 Abs. 2 BauO LSA haben die Bauaufsichtsbehörden u.a. bei der Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauO LSA sind Anlagen so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Voraussetzung für einen bauaufsichtlichen Eingriff nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA ist das Vorliegen einer konkreten Gefahr im Sinne der Reglungen des allgemeinen Polizei und Ordnungsrechts (vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, § 3 RdNr. 4, mw.N.). Eine konkrete Gefahr im ordnungsrechtlichen Sinne wird in § 3 Nr. 3 a) SOG LSA definiert als eine Sachlage, bei der im einzelnen Falle die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass in absehbarer Zeit ein Schaden für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung eintreten wird. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Insbesondere entspricht das in Rede stehende Nebengebäude nicht mehr den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA, wodurch eine konkrete Gefahrenlage entstanden ist. Nach der vom Antragsgegner eingeholten gutachterlichen Stellungnahme vom 17.11.2012 ist nach dem Einsturz der Dachkonstruktion, von Teilen der der Wand im Dachgeschoss und der Geschossdecken die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben. Eine Sanierung sei nicht möglich, so dass empfohlen werde, das Gebäude sofort abzureißen.

Die Gefahr des (weiteren) Einsturzes des Gebäudes bzw. von Gebäudeteilen und die damit einhergehende Gefahr für Leben und Gesundheit der sich auf dem Grundstück und dem Nachbargrundstück aufhaltenden Menschen sowie die Gefährdung auf dem Nachbargrundstück errichteter Anlagen dürfte auch nicht dadurch entfallen sein, dass der Antragsgegner Ende November 2012 im Wege der unmittelbaren Ausführung einen Teil der zum Nachbargrundstück zeigenden einsturzgefährdeten Außenwand abtragen ließ. Mit dieser Maßnahme sollte damit nur die seinerzeit unmittelbar drohende Gefahr, dass Teile dieser Wand auf den auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Wintergarten herabstürzen, abgewendet werden. Nach der Aktennotiz vom 19.11.2012 (Bl. 133 des Verwaltungsvorgangs) wurde in Absprache mit dem Statiker entschieden, den akut einsturzgefährdeten Teil der Außenwand und ggf. weitere Teile des Gebäudes abzubrechen. Da die gutachterliche Stellungnahme das gesamte Gebäude als nicht mehr standsicher einschätze, ist davon auszugehen, dass auch nach dem Teilabtrag weiterhin eine Einsturzgefahr für das gesamte Gebäude besteht. Wie bereits erörtert, genügt für ein bauaufsichtliches Einschreiten nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA eine konkrete Gefahr. Eine gegenwärtige Gefahr im Sinne von § 3 Nr. 3 c) SOG LSA, bei der das schädigende Ereignis bereits begonnen hat oder unmittelbar oder in allernächster Zeit mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit bevorsteht, muss nicht bestehen.

Ob der Antragsgegner den Antragsteller gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA zu Recht als Inhaber der tatsächlichen Gewalt herangezogen hat, ist indes nach gegenwärtigem Sach- und Streitstand offen.

Tatsächliche Gewalt über eine Sache umfasst den unmittelbaren Besitz im Sinne des § 854 BGB einschließlich der Gewalthabe des Besitzdieners nach § 855 BGB. Ein Besitzerwerbswille ist nicht erforderlich. Tatsächliche Gewalt an einer Sache setzt eine gewisse Dauer der Beziehung, räumliche Zugänglichkeit und die Möglichkeit voraus, zu jeder Zeit und beliebig auf die Sache einzuwirken. Maßgeblich sind die Verkehrsauffassung und eine zusammenfassende Würdigung aller Umstände (vgl. zum Ganzen: NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2008 – 1 ME 4/08 –, Juris, RdNr. 15, m.w.N.). Daher kommt es nicht (allein) auf die Rechtsbeziehungen an, sondern maßgeblich auf die tatsächliche Beziehung einer Person zu einer Sache (vgl. OVG NW, Urt. v. 13.05.1976 – X A 1076/74 –, OVGE MüLü 32, 44).

Ob der Antragsteller zu dem abzubrechenden Gebäude eine die tatsächliche Sachherrschaft begründende Beziehung hat, lässt sich nach Aktenlage nicht zuverlässig einschätzen.

Dem Verwaltungsgericht dürfte darin beizupflichten sein, dass allein der Besitz von Schlüsseln zu dem zum Grundstück führenden Tor nicht ausreichen dürfte. Anders läge der Fall, wenn der Grundstückseigentümer dem Antragsteller die Schlüssel zu dem Zweck übergeben haben sollte, das Grundstück bereits vor dem im Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt in Besitz zu nehmen. Dafür bestehen aber bislang keine genügenden Anhaltpunkte. Der Antragsteller hat vielmehr erstinstanzlich vorgetragen, dass ihm die Nachbarin die Schlüssel übergeben habe, um Erschließungsarbeiten an dem von ihm genutzten Gebäudeteil durchführen zu können.

Eine tatsächliche Sachherrschaft über das Grundstück könnte sich allerdings aus weiteren Umständen ergeben, etwa wenn der Antragsteller über einen längeren Zeitraum nach außen als derjenige aufgetreten sein sollte, der die Sachherrschaft über das Grundstück insgesamt ausübt (vgl. NdsOVG, Beschl. v. 26.02.2008, a.a.O., RdNr. 16). Zwar hat der Antragsgegner vorgetragen, dass der Antragsteller während mehrerer Ortstermine Bediensteten der Bauaufsichtsbehörde und Mitarbeitern von Baufirmen sowie Statikern Zutritt zum Grundstück verschafft und ein Kamerateam der Sendung „Escher – Der MDR-Ratgeber“ auf das Grundstück geleitet habe. Zudem habe er Mitarbeitern der mit dem Teilabbruch beauftragen Baufirma die umfassende Nutzung des Hofbereichs zum Abstellen von Geräten nicht gestattet. Den vom Antragsgegner vorgelegten Verwaltungsvorgängen lässt sich aber nur entnehmen, dass der Antragsteller an dem Ortstermin vom 01.10.2012 teilnahm. Auch hat der Antragsteller im erstinstanzlichen Verfahren bestritten, der vom Antragsgegner beauftragten Baufirma das Abstellen von Geräten untersagt zu haben. All diese Umstände bedürfen der näheren Aufklärung im Hauptsacheverfahren, ggf. durch Befragen der beteiligten Personen als Zeugen.

Seiner Inanspruchnahme als Inhaber der tatsächlichen Gewalt wird der Antragsteller voraussichtlich nicht entgegenhalten können, ihm werde mit der Beseitigung der Bausubstanz etwas rechtlich Unmögliches abverlangt, weil er dazu dem Eigentümer gegenüber nicht berechtigt sei.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 24.07.1998 – 4 B 69.98 –, NVwZ-RR 1999, 147 [148], RdNr. 3 in Juris; Beschl. v. 25.01.2000 – 3 B 1.00 –, Buchholz 451.221 § 36 KrW/AbfG Nr. 2, RdNr. 9 in Juris; Urt. v. 28.04.1972 – IV C 42.69 –, BVerwGE 40, 101 [103), RdNr. 31 in Juris), dass Miteigentum oder die sonstige Nebenberechtigung eines Dritten nicht die Rechtmäßigkeit der nicht auch an ihn gerichteten Beseitigungs- oder Ordnungsverfügung berührt, sondern nur ein Vollzugshindernis bildet, das nachträglich durch eine gegen den Dritten gerichtete Verfügung ausgeräumt werden kann, wenn dieser mit der angeordneten Maßnahme nicht einverstanden ist. Nichts anderes gilt, wenn der Inhaber der tatsächlichen Gewalt in Anspruch genommen wird (vgl. OVG RP, Beschl. v. 19.05.2010 – 8 A 10162/10 –, Juris). Dafür spricht insbesondere auch, dass nach der systematischen Anordnung der Absätze 1 und 2 des § 8 SOG LSA und nach seinem Wortlaut eine vorrangige Verantwortlichkeit des Inhabers der tatsächlichen Gewalt gegenüber dem Eigentümer nahe liegt (vgl. Beschl. d. Senats v. 11.02.2008 – 2 M 4/08 –, NVwZ-RR 2008, 615, RdNr. 9 in Juris). Eine Inanspruchnahme des Inhabers der tatsächlichen Gewalt und eine damit verbundene effektive Gefahrenabwehr würden in vielen Fällen scheitern, wenn Voraussetzung dafür wäre, dass dem Ordnungspflichtigen mit der Beseitigungs- oder Ordnungsverfügung keine Maßnahmen aufgegeben werden dürfen, die in Rechte des Eigentümers eingreifen. Diese Rechte sind dadurch geschützt, dass auch eine solche Anordnung nur vollzogen werden kann, wenn der Eigentümer sein Einverständnis zu dem beabsichtigten Eingriff erklärt hat oder ihm gegenüber eine Duldungsanordnung ergangen ist. Dabei reicht es aus, wenn sich das Einverständnis aus den Umständen ergibt (vgl. BayVGH, Beschl. v. 14.08.2003 – 22 ZB 03.1661 –, Juris, RdNr. 27 f.). Im konkreten Fall dürfte genügen, dass der Antragsgegner auch gegenüber dem Eigentümer als nach § 8 Abs. 2 SOG LSA Verantwortlichem eine für sofort vollziehbar erklärte Beseitigungsanordnung erließ, die dieser im Wesentlichen mit der Begründung angefochten hat, es sei ihm aufgrund des Verkaufs rechtlich verwehrt, der Verfügung nachzukommen (vgl. den Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 20.12.2012, Bl. 272 f. des Verwaltungsvorgangs). Entsprechendes gilt für mögliche Eingriffe in Rechte des Zwischenerwerbers. Auch bestehen gegen die Inanspruchnahme sowohl des Eigentümers als auch des Inhabers der tatsächlichen Gewalt keine durchgreifenden Bedenken (vgl. hierzu Drews/Wacke/Vogel/Martens, Gefahrenabwehr, S. 303).

Die Beseitigungsanordnung dürfte entgegen dem Vorbringen des Antragstellers im erstinstanzlichen Verfahren auch nicht deshalb (ermessens-)fehlerhaft sein, weil der Antragsgegner im Wege der unmittelbaren Ausführung lediglich einen Teil der zum Nachbargrundstück zeigenden Außenwand, nicht aber das Gebäude insgesamt beseitigen ließ. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 SOG LSA können die Sicherheitsbehörden eine Maßnahme selbst oder durch einen beauftragten Dritten unmittelbar ausführen, wenn der Zweck der Maßnahme durch Inanspruchnahme der nach den §§ 7 oder 8 Verantwortlichen nicht oder nicht rechtzeitig erreicht werden kann. Mit dem Teilabriss sollte – wie bereits dargelegt – die akute, also seinerzeit gegenwärtige Gefahr des Herabstürzens von Gebäudeteilen auf das Nachbargrundstück beseitigt werden. Dieser Zweck konnte durch eine Inanspruchnahme des oder der Verantwortlichen nicht rechtzeitig erreicht werden. Dagegen war zumindest zweifelhaft, ob die Voraussetzungen einer unmittelbaren Ausführung bezüglich des Gebäudeabrisses insgesamt vorlagen. Für die unmittelbare Ausführung einer Maßnahme ohne vorherigen Erlass einer – ggf. für sofort vollziehbar erklärten – Grundverfügung muss aufgrund eines akuten Gefahrenzustands bzw. einer unmittelbar bevorstehenden Gefahr eine sofortige Abhilfe derart geboten sein, dass mit der Anordnung und Durchführung von Maßnahmen zur Gefahrenabwehr im gestreckten Vollzug nicht zugewartet werden kann; dabei ist insbesondere eine sofort vollziehbare Verfügung in Betracht zu ziehen, die je nach Gefahrenintensität und Eilbedürftigkeit inhaltlich entsprechend dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abzustufen ist (vgl. OVG RP, Urt. v. 25.03.2009 – 1 A 10632/08 –, NVwZ-RR 2009, 746 [747], RdNr. 24 in Juris). Um dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu entsprechen, durfte deshalb der Antragsgegner die unmittelbare Ausführung auf die oberen Wandteile beschränken, von denen eine gegenwärtige (akute) Gefahr ausging, und die Beseitigung des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes im Übrigen dem bzw. den Zustandsverantwortlichen aufgeben.

Der Antragsgegner war voraussichtlich auch nicht gehalten, die Verpflichtung zur Beseitigung des Gebäudes dergestalt zu beschränken, dass die Mauer bis auf eine Höhe von 2 m als Grenzmauer bestehen bleiben kann. Schlüssig erscheint der diesbezügliche Vortrag des Antragsgegners, dass wegen des Gebäudezustands ein geordneter Abtrag nicht möglich wäre, ein Stehenlassen der Außenwand in Höhe von 2 m aufgrund des technologisch notwendigen Vorgehens mit einem erhöhten Aufwand verbunden wäre und die Beseitigung der gesamten Wand, verbunden mit der Errichtung einer neuen Einfriedung, wesentlich kostengünstiger wäre.

Schließlich dürfte nicht zu beanstanden sein, dass der Antragsgegner dem Antragsteller auch die Beseitigung der beim Abbruch anfallenden Schuttmassen aufgab. Es spricht Überwiegendes dafür, dass auch diese Maßnahme nach § 57 Abs. 2 Satz 2 BauO LSA erforderlich ist, weil der Zustand eines Grundstücks nach Abbruch eines Gebäudes regelmäßig gegen die Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA verstößt, der für die Beseitigung baulicher Anlagen nach § 3 Abs. 4 BauO LSA sinngemäß gilt (vgl. Beschl. d. Senats v. 20.10.2004 – 2 M 483/04 –, JMBl LSA 2006, 366; vgl. auch OVG NW, Urt. v. 03.02.1994 – 10 A 1149/91 –, NVwZ-RR 1995, 247 [249]; SächsOVG, Urt. v. 20.08.2008 – 1 B 186/07 –, BauR 2009, 970, RdNr. 28 in Juris). Damit soll verhindert werden, dass im Rahmen der Befolgung des Abbruchgebots ein neuer ordnungswidriger Zustand entsteht (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 22.03.2000 – 4 TG 4287/99 –, DÖV 2001, 565, RdNr. 14 in Juris; OVG Bremen, Beschl. v. 13.01.1995 – 1 B 140/94 –, Juris; VG Dessau, Beschl. v. 29.07.2005 – 1 B 163/05 –, Juris, RdNr. 18). Dem kann der Antragsteller wiederum nicht entgegenhalten, er sei nicht Eigentümer des anfallenden Bauschutts und damit zivilrechtlich nicht befugt, die Materialien zu entsorgen. Wie oben bereits dargelegt, können Rechte des Grundstückseigentümers lediglich ein Vollzugshindernis darstellen, das die Rechtmäßigkeit der an den Inhaber der tatsächlichen Gewalt gerichteten Beseitigungsanordnung nicht in Frage stellt.

2. Bei der danach gemäß § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Abwägung überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Beseitigungsanordnung das private Interesse des Antragstellers, die Anordnung bis zu einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht befolgen zu müssen. Die Gefahr, dass weitere Gebäudeteile einstürzen und möglicherweise auf das Nachbargrundstück fallen, kann nicht bis zu einer Klärung der Verantwortlichkeit für das Gebäude in einer (rechtskräftigen) Entscheidung in der Hauptsache hingenommen werden. Dem kann der Antragsteller nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass durch den Teilabriss einer Außenwand die Gefahr für Leib und Leben Dritter bis auf weiteres beseitigt sei, so dass auch die Anordnung des Sofortvollzuges nicht erforderlich gewesen sei. Wie oben bereits erörtert, ist das Gebäude nach der gutachterlichen Stellungnahme vom 17.11.2012 insgesamt nicht mehr standsicher. Angesichts des instabilen Zustands des Gebäudes insgesamt kann vom Antragsgegner nicht verlangt werden, eine Hauptsacheentscheidung abzuwarten oder mit dem Sofortvollzug zuzuwarten, bis die festgestellte konkrete Gefahr erneut in eine gegenwärtige (akute) Gefahr umschlägt.

Auch ist nicht ersichtlich, dass der Antragsteller oder der bisherige Eigentümer das einsturzgefährdete Gebäude erhalten möchten, um es später ggf. zu sanieren. Es geht ihnen in erster Linie oder sogar ausschließlich darum, nicht als Verantwortliche in Anspruch genommen zu werden.

Angesichts der konkreten Gefahrenlage und des fehlenden Erhaltungsinteresses des Antragstellers und des Eigentümers steht der hier vorgenommenen Interessenabwägung auch nicht entgegen, dass mit der dem Antragsteller aufgegebenen Beseitigung vollendete Tatsachen geschaffen werden, die im Falle eines Obsiegens im Hauptsacheverfahren nicht mehr rückgängig gemacht werden können.

B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.