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(Ohne Tatbestand gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO)
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Die Berufung der Beklagten ist zulässig, jedoch nicht begründet.
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Die Klägerin kann von den Beklagten als Gesamtschuldner wie vom Landgericht Ulm erkannt 6.542,40 EUR an Maklerprovision beanspruchen. Die dagegen von den Beklagten mit der Berufungsbegründung und mit dem Ziel der Klagabweisung unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils vorgebrachten Einwendungen greifen nicht durch.
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Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht Ulm angenommen, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag dadurch zu Stande gekommen ist, dass die Beklagten im Anschluss an den Besichtigungstermin am 4.11.2002 weitere Maklerleistungen im Sinne von Vermittlungsleistungen der Klägerin entgegengenommen haben.
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Es kann offen bleiben, ob aus dem Zeitungsinserat oder der Internet-Offerte, auf welche die Beklagten reagiert haben, die Maklereigenschaft der Klägerin schon ersichtlich war, denn unstreitig enthielten diese keinen ausdrücklichen Hinweis auf eine Käuferprovision im Falle des Kaufs einer der angebotenen Immobilien. In den Fällen, in denen aus der Sicht des Kunden, wie vorliegend, die Möglichkeit besteht, dass der Makler (auch) für die Gegenseite tätig ist, hat dieser nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH unmissverständlich klarzustellen, dass er aufgrund eines eigenständigen Vertrages im Erfolgsfalle (auch) vom Käufer Provision beanspruchen will (BGHZ 95, 393, 398; BGH NJW-RR 1991, 371 f; BGH NJW-RR 1996, 114; BGH NJW-RR 1996, 1459 f; BGH NJW-RR 1997, 506 f; BGH NJW-RR 1999, 361 f; BGH NJW 2000, 282 ff sowie BGH NJW 2002, 817 f und BGH NJW 2002, 1945 f). Das Mittel der Klarstellung ist ein eindeutiges und ausdrückliches Provisionsverlangen (vgl. nur Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 97; BGH NJW 2000, 282 ff und BGH NJW 2002, 817 f). Ein solches war in dem den Beklagten beim Besichtigungstermin am 4.11.2002 übergebenen Exposé der Klägerin enthalten. Damit ist den Beklagten ein Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages spätestens nach der Besichtigung zugegangen im Sinne von § 130 BGB. Der Einwand der Beklagten, sie hätten die Provisionsklausel nicht zur Kenntnis genommen, ist unbeachtlich (vgl. nur Schwerdtner, a. a. O., Rn. 101).
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Nach der Rechtsprechung kommt ein Maklervertrag dann zu Stande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. In einem solchen Verhalten wird grundsätzlich eine konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages gesehen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der so angesprochene Interessent vor Inanspruchnahme der Maklerdienste ausdrücklich erklärt, eine Willenserklärung dieses Inhalts nicht abgeben zu wollen (vgl. nur BGHZ 95, 393 ff; BGH NJW 2002, 1945 f; Schwerdtner; a. a. O., Rn. 99, 107, 111, 116 ff).
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Das Landgericht hat hiernach zutreffend gesehen, dass mangels vorherigem Zugang des Angebots der Klägerin in der Wahrnehmung des Besichtigungstermins am 4.11.2002 noch keine konkludente Vertragsannahme durch die Beklagten gesehen werden kann (vgl. auch BGH NJW-RR 1991, 371 f; OLG Celle MDR 2001, 500 f).
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Nach den Feststellungen des Landgerichts im Tatbestand und den tatbestandlichen Elementen der Entscheidungsgründe des Urteils (Urteil S. 3 f, 7), welche die Berufung nicht angreift, haben die Beklagten jedoch nach dem 4.11.2002 während laufender Verhandlungen mit der Verkäuferin um den Kaufpreis auch mehrfach mit der Klägerin bzw. deren Mitarbeiter telefoniert und sodann bei dem gemeinsamen Gespräch am 20.11.2002 in den Geschäftsräumen der Klägerin deren Mithilfe bei der Durchsprache noch offener Detailfragen zum Kaufvertrag, wie z. B. Übergabezeitpunkt u. a., in Anspruch genommen, ohne dem ihnen zuvor zugegangenen Provisionsverlangen der Klägerin entgegenzutreten. Ein solches Verhalten legten die Beklagten vielmehr erst kurz vor Kaufvertragsabschluss am 25.11.2002 an den Tag, nachdem sie zuvor am 20.11.2002 noch versucht hatten, den Zeugen ... zu einer Reduzierung der Provisionsforderung der Klägerin zu bewegen.
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Die weiteren, von der Klägerin nach der Besichtigung entfalteten Tätigkeiten, insbesondere auch deren Mitwirkung bei dem gemeinsamen Gespräch am 20.11.2002, hat das Landgericht zutreffend als geeignete Vermittlungsleistungen im Sinne des § 652 BGB und damit als vertragsgemäße Leistungen (vgl. auch Exposé, Bl. 7 d. A.) angesehen.
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Erforderlich aber auch ausreichend für eine Vermittlungsleistung ist ein Verhalten des Maklers im Sinne eines Kontaktes mit der Gegenseite mit dem Ziel der Einwirkung auf diese, das Geschäft mit dem Auftraggeber zu Stande zu bringen (vgl. nur BGH NJW 1986, 50 f; Palandt/Sprau, BGB, 62. Aufl., § 652 Rn. 27 und Schwerdtner, a. a. O., Rn. 223 ff, 225 f jeweils m. w. N.). Ein solches Verhalten der Klägerin und damit Vermittlungsleistungen im Sinne des § 652 BGB bei der gemeinsamen Besprechung am 20.11.2002 bestreiten die Beklagten auch gar nicht, ebenso wenig weitere von der Klägerin behauptete Vermittlungsleistungen im Sinne eines mäßigenden Einwirkens auf die Verkäuferin während der laufenden Verhandlungen um den Kaufpreis (vgl. auch Schriftsatz der Beklagten vom 12.8.2003, dort S. 4 f).
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Entgegen ihrer Auffassung ist die vom Landgericht vorgenommene Auslegung ihres Verhaltens nach dem 4.11.2002 als schlüssige Vertragsannahme (§§ 133, 157 BGB) frei von Rechtsfehlern. Auch unter Berücksichtigung der Umstände vorliegenden Einzelfalles war hierfür nicht erforderlich, dass die Beklagten die Klägerin ausdrücklich und von sich aus auffordern, entsprechende Dienste zu erbringen. Ebenso wenig erforderlich sind zusätzliche, gesonderte Dienstleistungen ausschließlich im Interesse einer Partei, zumal ein für beide Seiten tätiger Vermittlungsmakler zur Neutralität verpflichtet ist und Vermittlungsleistungen naturgemäß auch im Interesse der anderen, am Abschluss des Hauptvertrages interessierten Partei erfolgen.
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In nicht zu beanstandender Weise hat daher das Landgericht auch den vom Beklagten am 20.11.2002 unternommenen Versuch, die Käuferprovision zu reduzieren, als zusätzliches Indiz für den zuvor erfolgten Abschluss eines Maklervertrages gewertet, denn durch dieses Verhalten haben die Beklagten zum Ausdruck gebracht, dass auch sie in der Mitwirkung der Klägerin bzw. ihres Mitarbeiters eine Tätigkeit auch für sie gesehen haben.
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Keine Bedenken bestehen gegen das Vorliegen der weiteren Anspruchsvoraussetzungen einer Mitursächlichkeit der Vermittlungsleistungen der Klägerin (vgl. auch BGHZ 141, 40 ff), eines wirksamen Abschlusses des Hauptvertrages und dessen Kongruenz mit der vermittelten Vertragsgelegenheit (vgl. dazu nur Palandt/Sprau, a. a. O., § 652 Rn. 43). Einwendungen hiergegen werden mit der Berufung auch nicht geltend gemacht.
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Zu folgen ist dem Landgericht Ulm auch darin, dass die Klägerin den der Höhe nach unstreitigen und wie üblich aufwandsunabhängig vereinbarten Anspruch auf Maklerhonorar nicht verwirkt hat.
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Das Vorbringen der Beklagten, die Klägerin habe nach Abschluss der Vertragsverhandlungen und kurz vor Abschluss des notariellen Vertrages nach Zurückweisung ihres Provisionsverlangens durch die Beklagten mit Schreiben vom 25.11.2002 versucht, die Verkäuferin vom Verkauf abzuhalten, hat die insoweit erfolgte Beweisaufnahme in erster Instanz nicht bestätigt. Die dementsprechende Feststellung des Landgerichts hat das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung zu Grunde zu legen. Dieses Ergebnis der Beweisaufnahme wird von der Berufung auch nicht angegriffen. Soweit die Beklagten Glaubwürdigkeit und Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin ... in Frage stellen, kann dieses Berufungsvorbringen keine Aussicht auf Erfolg haben. Konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen des Landgerichts begründen könnten und deshalb eine erneute Feststellung gebieten, sind damit nicht dargetan. Selbst bei Zweifeln an der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin ... und deren Neutralität hätten die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten eine die Verwirkung des Provisionsanspruchs der Klägerin rechtfertigende Pflichtverletzung der Klägerin ihnen gegenüber nicht bewiesen.
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Eine sonstige schwerwiegende Pflichtverletzung der Klägerin gegenüber den Beklagten, aufgrund der sie ihres Maklerlohnes als unwürdig erschiene (BGHZ 36, 323; Palandt/Sprau, a. a. O., § 654 Rn. 2), ist weder behauptet noch ersichtlich. Von einer Pflichtwidrigkeit und einer Verwirkung des Provisionsanspruchs des Maklers kann nicht schon dann ausgegangen werden, wenn der Makler für beide Vertragsseiten, wie vorliegend nach den von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten anzunehmen, Vermittlungstätigkeiten erbracht hat und die Doppeltätigkeit der jeweils anderen Seite klar erkennbar war (BGH NJW-RR 1998, 992 f; BGH Beschluss vom 30.4.2003 – III ZR 318/02). Einen Verstoß des Maklers zur strengen Unparteilichkeit gerade beim beiderseitigen Vermittlungsauftrag haben die Beklagten nicht behauptet. Ein solcher ist auch nicht ersichtlich.
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Nach alledem war die Berufung der Beklagten mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
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Gründe für eine Zulassung der Revision sieht der Senat nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).
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