Oberlandesgericht Rostock Urteil, 22. Dez. 2016 - 3 U 110/15

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 11.09.2015 - Az.: 5 O 256/13 - wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil sowie das in Ziff. 1 des Tenors genannte Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem jeweiligen Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens beträgt 40.452,68 €.

I.

Der Kläger begehrt von den Beklagten nach Klageänderung Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns.

Die Beklagten schlossen am 02.04.2003 mit der H. T. GmbH & Co. KG, diese vertreten durch die M. GmbH, diese vertreten durch den Kläger, einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag zur Errichtung eines Reihenhauses auf dem Grundstück Gemarkung S., Flur 62, Flurstück 1/111, eingetragen im Grundbuch von Schwerin Blatt 8489 zu einem Gesamtkaufpreis von 123.449,00 €, der mit Urkunde vom 07.04.2003 auf 119.530,00 € reduziert wurde. Die Verkäuferin verpflichtete sich in dem Vertrag, das Grundstück noch zu erwerben und das Eigentum auf die Käufer zu übertragen. Am selben Tag schlossen der Kläger und die Beklagten einen notariellen Vertrag, der als "Kaufvorvertrag" bezeichnet ist. In diesem Vertrag verpflichteten sich die Beklagten für sich selbst und für ihre Erben für den Fall, dass sie selbst das Haus nicht mehr bewohnen wollen - dem ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim gleichstehen sollte -, dass einer von ihnen stirbt und der andere das Haus nicht mehr bewohnen will, oder dass beide Beklagte versterben, dieses für ca. 103.000,00 € an den Kläger zu veräußern und trugen zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung ein. Wegen des Wortlautes des Kaufvorvertrages im Einzelnen nimmt der Senat auf diesen Bezug (Bl. 95 - 98 d. A., Bd. I). Das Grundstück ist im Laufe des Prozesses zwangsversteigert worden.

Der Kläger hatte zunächst die Eigentumsverschaffung begehrt, dann aber nach Zuschlag die Klage auf Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns umgestellt.

Mit Schriftsatz vom 19.11.2013 (Bl. 150 f., Bd. I d. A.) hat der Kläger vorgetragen:

„Richtig ist vielmehr, dass der Kläger, der seit geraumer Zeit über die von ihm vertretene M. GmbH die Baugebiete der H. I. T. GmbH & Co. KG vermarktet, die Feststellung getroffen hatte, dass sowohl junge Familien als auch Rentner sich zurückhaltend bei der Entscheidung zum Kauf eines Eigenheimes verhielten, da sie entweder befürchteten, damit langfristig an das Haus und damit an den Lebensmittelpunkt Schwerin gebunden zu sein bzw. andererseits die Sicherheit ihres Arbeitsplatzes und damit ihre Einkommenssituation als nicht langfristig kalkulierbar einschätzten. Für diesen Fall begehrte gerade dieses Käuferklientel, Regelungen zu treffen, die ihr die Möglichkeit verschaffen, den Erwerb ohne maßgeblichen Vermögensschaden gewissermaßen rückgängig zu machen. Allein deshalb schaffte der Kläger die Möglichkeit eines zeitgleich mit dem Grunderwerb abschließbaren Kaufvorvertrages, um eben gerade die vorbenannten Befürchtungen auszuräumen.

Ein solches Angebot wurde und wird bis heute jedoch immer erst als zweite Möglichkeit unterbreitet. Die überwiegende Anzahl der Häuser, die die H. I. T. GmbH & Co. KG über den Kläger verkauft, wird nicht begleitet von einem Kaufvorvertrag, den der Kläger persönlich mit den jeweiligen Erwerbern zu den Konditionen schließt, wie sie der UR-Nr. 876/2003 (Anlage K 2) zugrunde liegen.“

Das Landgericht Schwerin hat die Klage mit Urteil vom 11.09.2015 abgewiesen. Als AGB verstießen die Regelungen des Kaufvorvertrages gegen § 307 BGB. Darüber hinaus sei der Kaufvorvertrag aber auch nach § 138 BGB nichtig, denn er benachteilige die Beklagten bzw. deren Erben unangemessen. Schließlich stelle der Vertrag ohnehin einen unwirksamen Vertrag zu Lasten Dritter dar.

Wegen der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen sowie der weitergehenden Entscheidungsgründe nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.

In der Berufungsinstanz begehrt der Kläger weiterhin, die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 40.452,68 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.03.2015 zu zahlen.

Das Landgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Das Urteil werde daher zur vollen Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt.

Die Höhe des vom Kläger verlangten Schadensersatzes bemesse sich auf die Differenz zwischen dem von dem Kläger auf der Grundlage des Kaufvorvertrages zu vereinbarenden Kaufpreises i. H. v. 103.047,32 € und dem Versteigerungserlös i. H. v. 143.500,00 €, mithin auf 40.452,68 €.

Das Landgericht komme rechtsirrig zu dem Schluss, dass der Kläger gegen die Beklagten keinen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der sich aus dem Kaufvorvertrag ergebenden Vertragspflichten habe. Der Vorvertrag verstoße weder gegen §§ 305, 307 BGB, noch gegen § 138 Abs. 1 BGB.

Bei den Regelungen in § 1 des Vorvertrages handele es sich bereits nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen lägen nur bei Vertragsbedingungen vor, die den Vertragsinhalt gestalten sollen. Die von den Beklagten angegriffenen Bestimmungen beschrieben aber die vertraglichen Hauptpflichten selbst. Regelungen, die den Leistungsinhalt eines Vertrages und dessen unmittelbaren Voraussetzungen beschrieben, unterfielen von vornherein nicht der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB.

Weder § 1 Buchst. c noch § 1 in Gänze verstoße gegen § 307 Abs. 1 BGB. Es könne von vornherein dahinstehen, ob durch die die Erben betreffenden Vertragsbedingungen des Vorvertrages eine unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB für diesen Personenkreis - die Erben - begründet werde, denn der Schadensersatzanspruch des Klägers leite sich aus einem Verstoß der Beklagten gegen § 1 Buchst. c des Vertrages ab. Dieser beschreibe den Abschluss des Kaufvertrages für den Fall, dass beide Käufer noch am Leben sind, die Nutzung des Hauses aber aufgeben wollen. Diese Vertragsbedingungen stünden folglich nicht im Bezug zu etwaigen Erben. Allein die Buchstaben a) und b) des § 1 des Kaufvorvertrages bezögen die Erben mit ein. Gemäß § 306 Abs. 1 BGB bleibe ein Vertrag, dessen einzelne Bestimmungen gegen die §§ 305 ff. BGB verstießen, jedoch im Übrigen wirksam. Betreffend § 1 des Vorvertrages stehe dem auch nicht das Verbot der geltend erhaltenden Reduktion entgegen, da dieser drei selbständige Verkaufsoptionen enthalte.

§ 1 a) und b) des Kaufvorvertrages verstießen auch nicht gegen das Benachteiligungsverbot des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Landgericht sehe hierin einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter. § 1 a) und b) vermittelten den Erben jedoch nicht nur einseitige Pflichten, sondern unter Umständen auch äußerst wertvolle Rechte. Er beinhalte eine ausgewogene und risikogerechte Regelung. Dem Kläger werde ein Recht zum Erwerb des Grundstücks zu vorbestimmten Konditionen vermittelt, die sich gewinnbringend auswirken können, wenn die Immobilienpreise weiter steigen als der Wertverlust durch Abnutzung. Dies gelte auch für die Beklagten. Diese könnten sich aufgrund freier Willensbildung im Falle des Verfalls des Grundstückswertes oder bei einem persönlichen Vermögensverfall zu dem vorab vereinbarten Kaufpreis von dem Grundstück zu Lasten des Klägers wieder trennen. Die Beklagten liefen - anders als der Kläger - nicht Gefahr, einen rechnerischen Schaden zu erleiden. Sie hätten die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen können. Auch Mängel am Haus seien nicht wertmindernd zu berücksichtigen, es sei denn, es handelte sich gemäß § 3 Abs. 3 des Vertrages um wesentliche Mängel. Schließlich seien die Kosten des abzuschließenden Kaufvertrages durch den Kläger zu tragen gewesen.

Auch die Erben seien nicht nur verpflichtet gewesen, an den Kläger zu den Konditionen des Vertrages zu verkaufen, sie hätten ihrerseits auch den Kläger zu einem solchen Vertragsschluss zwingen können.

Aus einer Unwirksamkeit von § 1 a) und b) folge auch nach § 139 BGB nicht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Der Schluss des Landgerichtes, dass der Kläger ohne diese Bestimmungen das Vertragswerk nicht abgeschlossen hätte, sei rein spekulativ. Die Sperrwirkung der Vormerkung vermittele einen identischen Schutz für den Fall des § 1 c).

Der Vertrag sei auch nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Hier gelte das zu § 307 BGB Gesagte.

Soweit die Beklagten anführten, dass wertverbessernde Aufwendungen nicht zu ersetzen gewesen seien, sei ein solcher Aufwendungsersatz aus Sicht des Klägers durch den Kaufvorvertrag nicht ausgeschlossen gewesen, es sei denn, die Investitionen seien untrennbar mit dem Haus verbunden gewesen.

Eine einseitige Benachteiligung sei auch deshalb nicht gegeben, weil der Rückkauf nach acht Jahren der frühest mögliche Zeitpunkt gewesen wäre. Die Beklagten hätten den Kaufvertragsabschluss auch nach 20 oder 30 Jahren verlangen können. Dann wäre der Kläger nur berechtigt gewesen, die Beseitigung wesentlicher Mängel zu verlangen. Bei der Bestimmung, wann ein wesentlicher Mangel vorliege, sei aber auch das Alter des Hauses zu berücksichtigen. Die Beseitigung wesentlicher Mängel berücksichtige daher auch den zu erwartenden Abwohnzustand.

Zu beachten sei auch, dass der Preisabschlag zwischen dem Kaufvertrag und dem Rückkaufpreis exakt der von den Beklagten in Anspruch zu nehmenden Eigenheimzulage entsprochen habe. Abgesehen von der steuerlichen Absetzbarkeit hätten die Beklagten damit eine Garantie, im Falle einer Wertminderung des Grundstücks, dieses ohne eigenes wirtschaftliches Risiko wieder abstoßen zu können.

Die Beklagten begehren die Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigen das angefochtene Urteil und weisen darauf hin, dass im Hinblick auf die bestrittene Schadenberechnung bis zum heutigen Tage seitens des Klägers etwaige ersparte Aufwendungen, wie Notarkosten, Grunderwerbskosten sowie Nebenerwerbskosten (wie die Eintragung im Grundbuch, die Löschung etwaiger Belastungen, sowie die sonstigen Kosten), nicht einmal im Ansatz beachtet und der eigenen Schadensersatzforderung gegengerechnet worden seien. Sie bestreiten auch, dass der Kläger bei Veräußerung den Erlös erzielt hätte, der bei der Versteigerung erlangt worden sei.

Sie behaupten, die Vertragsurkunden seien ihnen erst kurz vor dem Notartermin überreicht worden. Dabei habe der Kläger sie zum Vertragsschluss gedrängt, und ihnen dargelegt, dass er ihnen mit der Rückkaufsverpflichtung nur etwas Gutes tun wolle.

Die Klauseln in § 1 des Vorvertrages seien in jedem der dort vorgesehenen drei Fälle für die Beklagten benachteiligend. Wären die Beklagten etwa unmittelbar nach Vertragsschluss beide gestorben, wären die Erben gezwungen gewesen, das Haus mit einem Verlust von ca. 20.000,00 € an den Kläger zu veräußern. Wäre nur einer der Beklagten verstorben, der der Hauptverdiener war, hätte der Überlebende die Kredite nicht mehr bedienen können. Eine Fremdvermietung zur Bedienung des Kredits hätte er nicht vornehmen können, sondern hätte an den Kläger veräußern müssen. Die Eigenheimzulage hätte er dann nicht mehr erhalten und an die Bank wegen der sofortigen Fälligkeit der Kreditrückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Eine unangemessene Benachteiligung liege auch darin, dass dem Kläger das Kaufrecht für alle Zeit zugestanden habe, ohne dass eine Anpassung des Kaufpreises an allgemeine Entwicklungen erfolgt wäre. Wertverbesserungen durch hochwertige Ausstattung hätte er kostenlos erhalten. Dagegen hätten die Beklagten grobe Mängel vor der Übertragung an den Kläger beseitigen müssen. Wären die Beklagten aufgrund körperlicher Gebrechen nicht mehr in der Lage gewesen, die Immobilie selbst zu bewohnen, hätten sie sie wiederum an den Kläger unter Wert veräußern müssen, ohne dass sie in der Lage gewesen wären, ihren Kredit vollständig zurückzuführen. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll über die mündliche Verhandlung vor dem Senat vom 10.11.2016 Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Der Kläger kann einen entgangenen Veräußerungsgewinn von den Beklagten nicht im Wege des Schadensersatzes erstattet verlangen.

1.

Ein solcher Schadensersatzanspruch ergibt sich nicht aus dem notariellen Kaufvorvertrag vom 02.04.2003 zur UR-Nr. 876/2003 des Notars H. i. V. m. §§ 280 ff. BGB. Die Beklagten sind entsprechende vertragliche Verpflichtungen zum Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Kläger bei Vorliegen der in § 1 der Kaufvorvertragsurkunde genannten Bedingungen nicht wirksam eingegangen, denn der zur UR-Nr. 876/2003 des Notars H. am 02.04.2003 geschlossene Kaufvorvertrag ist zur Überzeugung des Senates nichtig.

a.

Zwar scheitert die Wirksamkeit des Vertrages nicht schon an einem Verstoß gegen die auf Allgemeine Geschäftsbedingungen anwendbaren §§ 305 ff. BGB. Insbesondere die Regelung des § 1 des Vertrages unterliegt nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB, so dass sich aus einem Verstoß gegen diese Norm eine Unwirksamkeit der Vereinbarung nicht ergeben kann.

Abreden unmittelbar über den Gegenstand des Vertrages unterliegen aus Gründen der Vertragsfreiheit keiner Inhaltskontrolle (Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 307 Rn. 41). Regelungen, die den Leistungsinhalt oder das Entgelt festlegen, unterfallen nicht der Inhaltskontrolle, da die §§ 307 ff. BGB eine gerichtliche Überwachung von Leistungsangeboten und Preisen nicht ermöglichen wollen und auch nicht dürfen.

Die Regelungen in § 1 des Kaufvorvertrages regeln den Inhalt der Hauptleistungspflicht der Beklagten, nämlich den Eintritt ihrer Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Kläger. Mit dem Vorvertrag verpflichten sich die Beklagten im Falle des Eintritts einer der drei in § 1 genannten Bedingungen, mit dem Kläger einen Grundstückskaufvertrag zu einem Festpreis bei Lastenfreiheit des Grundstücks zu schließen und in dessen Folge das Eigentum zu verschaffen. Dabei ist die Übernahme der Verpflichtung, einen Kaufvertrag mit bestimmten Konditionen abzuschließen, gerade die typische Verpflichtung aus einem Vorvertrag. Allerdings sind die Beklagten nicht uneingeschränkt zu dem Vertragsschluss verpflichtet, sondern nur bei Eintritt bestimmter Bedingungen. Somit ist die Verpflichtung, den Vertrag zu schließen untrennbar mit den dafür bestimmten Bedingungen verbunden. Demnach bestimmt § 1 die Hauptpflicht der Beklagten, im Falle des Bedingungseintritts den Kaufvertrag zu schließen und muss insgesamt als die Bestimmung des vertraglichen Leistungsangebotes gesehen werden.

b.

Der Senat sieht den Kaufvorvertrag in der Gesamtheit seiner Regelungen jedoch als sittenwidrig an, da er die Beklagten in unzumutbarer und unangemessener Weise benachteiligt, so dass er gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Zwar ist eine natürliche oder juristische Person nicht von vornherein daran gehindert, ein für sie nachteiliges Rechtsgeschäft abzuschließen. Die Grenzen der damit verbundenen Vertragsfreiheit bilden jedoch gemäß § 138 BGB die guten Sitten sowie der in § 242 BGB verankerte Grundsatz von Treu und Glauben.

Gemäß § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Sittenwidrig ist ein Rechtsgeschäft, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 138 Rn. 2 m.w.N.). Abzustellen ist dabei auf die in der Gemeinschaft anerkannten moralischen Anschauungen. Der Begriff der guten Sitten wird durch die herrschende Rechts- und Sozialmoral bestimmt, wobei ein durchschnittlicher Maßstab anzulegen ist (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 138 Rn. 2). Erfasst werden die Rechtsprinzipien der Rechtsordnung. Benachteiligt ein Vertrag eine der Vertragsparteien gemessen an diesen Maßstäben und dem sittlichen Verständnis aller billig und gerecht Denkenden unangemessen und damit in einer nicht mehr hinzunehmenden Weise, verstößt er gegen die guten Sitten.

Der vorliegende Kaufvorvertrag verschiebt die Ausgewogenheit der Rechte und Pflichten eines gegenseitigen Vertrages in so weitgehend nachhaltiger Weise zu Lasten der Beklagten und beschneidet diese in ihren Rechten so umfassend und erheblich, dass dies aus Sicht des Senates mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Im Ergebnis wurde die Rechtsposition der Beklagten letztlich über den Vorvertrag so ausgestaltet, dass diese maximal berechtigt waren, das Hausgrundstück selbst und nur zu ihren Lebzeiten zu nutzen, ohne dass das Haus vermietet, vererbt oder Angehörigen zur Nutzung überlassen werden durfte, so dass schon im Vorfeld des abzuschließenden Kaufvertrages die Eigentumsbefugnisse maßgeblich beschränkt waren.

Eine Benachteiligung der Beklagten ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass sie aus dem Kaufvorvertrag verpflichtet werden, dass mit einem Reihenhaus bebaute Grundstück von vornherein zu einem erheblich geringeren Kaufpreis zu veräußern, als sie ihrerseits beim Erwerb desselben zu zahlen verpflichtet waren. Es findet keinerlei Berücksichtigung, ob sich auf dem Grundstücksmarkt der Verkehrswert vergleichbarer Grundstücke erhöht oder verringert. Selbst ganz erhebliche Preisveränderungen bleiben in dem Vertrag unberücksichtigt, ohne dass den Parteien die Möglichkeit eröffnet wird, eine Preisanpassung durchzusetzen. Der somit von vornherein angelegten preislichen Benachteiligung der Beklagten kann der Kläger nicht entgegenhalten, dass der von ihm zu zahlende Ankaufspreis durch Abzug der durch die Eigenheimzulage erzielbaren Steuervorteile vom ursprünglichen Grundstückskaufvertrag ermittelt worden sei und den Beklagten schon deshalb ein finanzieller Nachteil nicht entstehe. Die Gewährung der Eigenheimzulage in vollem Umfang kann sich auf das Preisverhältnis ohnehin nur dann auswirken, wenn die Eigenheimzulage zuvor von den Beklagten auch in vollem Umfang in Anspruch genommen worden ist. Das ist in den Fällen des § 1 Buchst. a) und b) des Vertrages dann, wenn die Beklagten früher als acht Jahre nach Erwerb des Grundstückes verstorben sind, bereits nicht der Fall. Das Gleiche gilt, wenn sie die Eigennutzung des Hauses früher als acht Jahre nach Erwerb beenden. Dann konnten sie die Eigenheimzulage nur anteilig in Anspruch nehmen. Der Kläger seinerseits könnte unbeschadet dessen nach Ablauf von acht Jahren aus § 1 Buchst. c) des Vertrages von seinem Ankaufsrecht Gebrauch machen, ohne dass es für den zu zahlenden Kaufpreis auf die Höhe der tatsächlich erzielten Eigenheimzulage ankäme.

Hinzu tritt, dass die nachteilige Kaufpreisgestaltung durch jegliche wertsteigernde Investition der Beklagten verstärkt würde. Unabhängig davon, ob die Beklagten wertverbessernde Maßnahmen an dem Hausgrundstück durchführen, verbliebe es bei dem vorgesehenen Ankaufspreis. Die Verwendung werthaltigerer und qualitativ höherwertiger Materialien ginge ebenso zu Lasten der Beklagten wie die Anbringung weiterer Einrichtungen und technischer Ausstattungen oder die Gestaltung der Außenanlagen. Während die Beklagten für ihre Investitionen von vornherein keinen Ausgleich erhalten sollen, würde jede Wertsteigerung bei Eintritt des Ankaufsfalles dem Kläger ohne jeden Ausgleich zugute kommen. Erhebliche Abnutzungen hingegen müsste sich der Kläger nicht entgegenhalten lassen, da die Beklagten gemäß § 3 des Vertrages jedenfalls zur Beseitigung wesentlicher Mängel verpflichtet wären. Nicht nur unerhebliche Beschädigungen oder Abnutzungen, die den Gebrauch des Hausgrundstückes beeinträchtigen würden, wären folglich von den Beklagten zu beseitigen und damit von ihnen das Risiko der Verschlechterung des Verkehrswertes in erheblichem Maße zu übernehmen. Diese ungleiche Stellung der Parteien erfährt eine weitere Stärkung dadurch, dass die Beseitigungspflicht der Beklagten durch einen unbestimmten Begriff - nämlich dem des wesentlichen Mangels - umschrieben wird. Infolge dessen wären die Beklagten bei jeder Wertverschlechterung, die nicht allein durch die Entwicklung am Grundstücksmarkt, sondern durch den Zustand des Hausgrundstücks bedingt ist, der Gefahr ausgesetzt, dass der Kläger dies als wesentlichen Mangel ansieht und ein Streit über eine Einstandspflicht der Beklagten und damit verbunden möglicherweise eine weitere Leistung der Beklagten geführt werden muss, welche zudem das Verhältnis zwischen Ankaufspreis und Eigentumsverschaffung weiter zu Lasten der Beklagten verschieben würde.

Eine weitere gravierende Benachteiligung der Beklagten sieht der Senat darin, dass die Beklagten bzw. ihre Erben verpflichtet werden, auf Verlangen des Klägers hin mit diesem oder einem von ihm zu bestimmenden Dritten einen Kaufvertrag zu schließen. Möglichkeiten im Falle eines berechtigten Interesses der Beklagten, welches in der Person des Klägers selbst oder des von ihm bestimmten Dritten seine Grundlage findet, einen solchen Vertragsschluss abzulehnen, sieht der Kaufvorvertrag nicht vor. Verlangt der Kläger also im Falle seiner abzusehenden Insolvenz bei Vorliegen einer der Voraussetzungen den Abschluss des Kaufvertrages, verbliebe es bei der Verpflichtung der Beklagten, diesem Verlangen nachzukommen. Sie wären dann nicht nur dem Risiko ausgesetzt, den ihnen zustehenden Kaufpreis ganz oder teilweise nicht verwirklichen zu können, sondern sich mit der Anmeldung der Forderung zur Tabelle zufrieden geben zu müssen. Sie wären darüber hinaus auch der Gefahr ausgesetzt, dass der späterhin bestellte Insolvenzverwalter den zunächst abgeschlossenen Kaufvertrag seinerseits anfechtet. Das gleiche Risiko bestünde für jeden beliebigen vom Kläger benannten dritten Käufer. Auch sonstige in der Person eines solchen Dritten liegenden Gründe, die den Vertragsschluss für die Beklagten unzumutbar erscheinen lassen können, würden zu ihrem Nachteil keine Berücksichtigung finden. Sie wären also verpflichtet, auch bei unüberbrückbaren persönlichen Differenzen mit dieser Person, deren völliger Unzuverlässigkeit, wiederholter Straffälligkeit oder sonstiger schwerwiegender Umstände das Grundstück an diese Person zu veräußern. Ihre Interessen müssten in unzumutbarer Weise vollständig zurücktreten.

Zu diesen aufgezeigten massiven Benachteiligungen der Beklagten, die in ihrer Gesamtheit bereits die Verpflichtungen aus dem Kaufvorvertrag für die Beklagten unzumutbar erscheinen lassen, tritt die Motivationslage des Klägers für den Abschluss derartiger Kaufvorverträge, die mit den sittlichem Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden nicht vereinbar ist und daher eine verwerfliche Gesinnung des Klägers begründet. Im Schriftsatz vom 19.11.2013 hat der Kläger diese Motivationslage beschrieben. Hiernach hat der Kläger den Kaufvorvertrag gerade dazu entwickelt, um potentielle Käufer, die aus bestimmten Gründen die Entscheidung für einen Kaufvertrag nicht ohne Weiteres treffen wollten, dadurch zum Abschluss der Kaufverträge zu bewegen, dass er ihnen den Eindruck vermittelt, ohne maßgeblichen Vermögensschaden sich wieder vom Vertrag lösen zu können. Dass der so von ihm vermittelte Eindruck, der mit dem Kaufvorvertrag zu erreichenden finanziellen Absicherung tatsächlich durch die von ihm entwickelte Vereinbarung jedoch nicht erreicht werden konnte und er damit durch die Erweckung eines unzutreffenden Eindrucks Personen zu einem Vertragsschluss bewegte, die ohne eine solche Sicherheit hierzu nicht bereit waren, musste für den Kläger auf der Hand liegen. Die von ihm gewählte Preiskalkulation berücksichtigte in keiner Weise, dass gerade die von ihm aufgezeigten Personenkreise zumindest für einen erheblichen Teil des Kaufpreises auf eine Fremdfinanzierung angewiesen sein würden und sie bei der vom Kläger gewählten Vertragskonstruktion für gezahlte Zinsen der mit dem Hauserwerb verbundenen Nebenkosten und einer von der finanzierenden Bank regelmäßig geforderten Vorfälligkeitsentschädigung ohne Kompensation aufkommen mussten. Er vermittelte somit durch sein Angebot des Kaufvorvertrages den Anschein einer finanziellen Sicherheit, die in der Realität durch das von ihm entwickelte Konstrukt nicht zu erreichen war.

Diese bereits aus dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers (Bl. 150 d. A., Bd. I) herzuleitende Beurteilung wird vertiefend durch das Vorbringen des Klägers und seines Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2016 gestützt. Wegen des Inhalts wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

c.

Hierneben ist der Vertrag aber auch gemäß §§ 134, 139 BGB nichtig. Gemäß § 134 BGB ist ein Vertrag nichtig, der gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Der Verstoß gegen eines gesetzliches Verbot liegt nicht nur dann vor, wenn eine konkrete gesetzliche Norm ein solches Verbot formuliert. Er ist vielmehr auch dann gegeben, wenn gegen Grundprinzipien des Rechts verstoßen wird. Ein solches Grundprinzip des bürgerlichen Rechts bildet die Privatautonomie, die die Möglichkeit eröffnet, Rechte und Pflichten zu begründen. Das Prinzip der Privatautonomie schließt daher aus, dass zwei Parteien zu Lasten eines Dritten eine Vereinbarung treffen. Ein Vertrag zu Lasten Dritter liegt dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten entstehen soll, ohne dass dieser die Vertragsschließenden dazu autorisiert hat, ihn vertraglich zu binden (BGH, Beschluss vom 23.01.2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577; BGH Urteil vom 29.06.2004, VI ZR 211/03, NJW 2004, 3326). Das ist vorliegend der Fall. Mit § 1 Buchst. a) und b) des Kaufvorvertrages werden die Erben der Beklagten im Falle des Eintritts der dort genannten Bedingungen unmittelbar dazu verpflichtet, auf Verlangen des Klägers mit diesem einen Kaufvertrag zu schließen. Diese Verpflichtung leitet sich nicht aus dem Übergang einer Vertragspflicht der Beklagten her, sondern trifft - wie die Auslegung des Vertrages ergibt - die Erben unmittelbar. Die Erben der Beklagten haben am Abschluss des Kaufvorvertrages aber nicht mitgewirkt. Es ist auch nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht vorgetragen, dass die etwaigen Erben der Beklagten ihrerseits die Beklagten ermächtigt hätten oder haben ermächtigen können, sie in diesem Vertrag zu verpflichten. Wer Erbe der Beklagten wird, stand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht fest. Hätten die Beklagten hingegen die Verpflichtung ihrer voraussichtlichen Erben mit deren Ermächtigung vorgenommen, wäre eine solche Vereinbarung wegen Verstoßes gegen § 311 b Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Nichtigkeit der Regelung in § 1 Buchst. a) und b) des Kaufvorvertrages führt gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Der Teil des Vertrages, der von der Nichtigkeit nicht betroffen ist, hat nur dann Bestand, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien diesen Teil der Vereinbarung auch ohne den nichtigen Teil der Vereinbarung getroffen hätten. Die Tatsachen, aus denen sich der Wille der Parteien ergibt, den verbleibenden Restvertrag auch ohne den nichtigen Teil schließen zu wollen, hat derjenige vorzutragen und zu beweisen, der sich hierauf beruft. Da der Kläger seinen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages, aus dessen Verletzung er einen Schadensersatzanspruch herleiten will, auf § 1 Buchst. c) des Vertrages stützt, trifft ihn eine entsprechende Vortrags- und Beweislast. Tatsachen, aus denen sich insbesondere der Wille der Beklagten ergibt, sich nur für den Fall des § 1 Buchst. c) zu verpflichten, hat der Kläger weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt.

2.

Der Senat ist überdies der Auffassung, dass der vorliegende Fall der Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks nicht unter § 1 Buchst. c) des Kaufvorvertrages subsumiert werden kann. § 1 Buchst. c) stellt gerade darauf ab, dass die Beklagten das Haus nicht mehr dauerhaft bewohnen wollen, die Wohnnutzung also freiwillig aufgeben. Die Zwangsversteigerung hingegen wird vorrangig nicht durch den Willen der Schuldner getragen, sondern beruht auf dem Betreiben durch einen Dritten und wird folglich vorrangig von dessen Willen bestimmt. Ob die Schuldner auch im Falle einer erfolgreichen Zwangsversteigerung die Wohnnutzung fortsetzen können, hängt zudem vom Willen des Erstehers ab, der bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen von einem entsprechenden Kündigungsrecht Gebrauch machen kann.

3.

Schließlich hat der Kläger einen Schaden der Höhe nach weder schlüssig noch substantiiert dargelegt. Zur Ermittlung des Schadens hat er sich darauf beschränkt, von dem erzielten Versteigerungserlös den im Kaufvorvertrag bestimmten Kaufpreis abzuziehen. Dies entspricht jedoch nicht dem Schaden, den die Beklagten dem Kläger im Falle einer schuldhaften Verletzung der Verpflichtung zum Abschluss des angestrebten Kaufvertrages hätten ersetzen müssen. Dieser Schaden beschränkt sich auf dasjenige, was der Kläger durch den Vollzug des Kaufvertrages als Vermögenszuwachs erhalten hätte. Für die Ermittlung dieses Zuwachses ist jedoch nicht der erreichte Versteigerungserlös maßgeblich. Der Vermögenszuwachs des Klägers wird vielmehr durch den Wert des Grundstücks abzüglich der vom Kläger zu tätigenden Aufwendungen bestimmt. Dabei besteht kein Erfahrungssatz oder Rechtssatz dafür, dass der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks mindestens den Versteigerungserlös entspricht oder diesen gar überschreitet. Dies mag zwar häufig der Fall sein, ist aber nicht zwingend. Zum tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks hat der Kläger nichts vorgetragen.

Gemäß § 3 des - nach Auffassung des Senates allerdings nichtigen - Kaufvorvertrages wäre der Kläger verpflichtet, die Kosten der Abwicklung und des Vollzugs des zu schließenden Kaufvertrages zu tragen. Daher weisen die Beklagten zu Recht darauf hin, dass der Kläger bei der Ermittlung eines Schadens die von ihm hierfür zu tätigenden Aufwendungen neben dem Kaufpreis selbst in Abzug bringen müsste. Derartige Aufwendungen - wie beispielsweise Kosten der notariellen Vertragsbeurkundung und Grundbuchumschreibung oder ggf. einer Grunderwerbssteuer - hat der Kläger weder vorgetragen noch in Abzug gebracht.

4.

In Ansehung der vorstehenden Ausführungen kann der Senat es offenlassen, ob im Übrigen überhaupt aufgrund der Zwangsversteigerung die weiteren Voraussetzungen der §§ 275, 280, 281, 283 BGB für einen Schadensersatzanspruch durch den Kläger hinreichend dargetan worden sind.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Den Gegenstandswert des Berufungsverfahrens hat der Senat gemäß §§ 47, 48 GKG, § 3 ZPO festgesetzt. Er folgt dem begehrten Schadensersatzanspruch.

Gründe, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.