Oberlandesgericht Nürnberg Beschluss, 09. Okt. 2018 - 15 W 1595/18

Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Schwabach vom 05.06.2018 aufgehoben, soweit mit ihr die Vorlage eines Beschlusses des Hauptausschusses der Stadt zur Genehmigung der Urkunde vom 18.12.2017 verlangt wird.

I.

Die Beschwerdeführerin, eine rechtsfähige Stiftung des öffentlichen Rechts mit Sitz in S., ist als Eigentümerin des Grundstücks mit der Flurnummer …/xx im Grundbuch des Amtsgerichts Schwabach von Schwabach auf Blatt … eingetragen. Sie wird gemäß § 5 Abs. 1 ihrer Satzung vom 08.09.2011 von den Organen der Stadt verwaltet und vertreten.

Am 18.12.2017 wurde ein notarieller Grundstückskaufvertrag über die vorgenannte Immobilie abgeschlossen. Als Kaufpreis wurden 96.030 € vereinbart. Die Auflassung wurde erklärt und die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch bewilligt. Für die Beschwerdeführerin als Veräußerin handelte dabei eine Bedienstete der Stadt, und zwar unter Vorlage des Originals einer vom Oberbürgermeister der Stadt unterschriebenen Vollmacht vom 02.02.2017. In dieser wird die handelnde Bedienstete - neben anderen Mitarbeitern der Stadt - unter anderem zur „Veräußerung von Grundstücken“ ermächtigt, „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“. Mit Schreiben vom 24.01.2018 beantragte der Urkundsnotar beim Amtsgericht - Grundbuchamt - Schwabach die Eintragung der Auflassung.

Am 05.06.2018 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung. Unter Verweis auf die Bayerische Gemeindeordnung (BayGO) sowie die Geschäftsordnung der Stadt (im Folgenden kurz auch: Geschäftsordnung) vertrat es die Auffassung, dass der Oberbürgermeister nicht ohne Beschluss des Hauptausschusses der Stadt für die Beschwerdeführerin handeln könne und demgemäß auch nicht die von ihm Bevollmächtigte. Gestützt darauf verlangte das Grundbuchamt, einen „Beschluss des Hauptausschusses zur Genehmigung der Urkunde vom 18.12.2017 (…) vorzulegen“. Zusätzlich forderte es - unter Verweis auf Art. 75 BayGO - „eine Vollwertigkeitsbescheinigung des Oberbürgermeisters“. „Zur Behebung der Eintragungshindernisse“ setzt das Grundbuchamt der Beschwerdeführerin eine Frist.

Gegen diese Zwischenverfügung wandte sich die Beschwerdeführerin - vertreten durch die Stadt, diese vertreten durch den Stadtkämmerer - mit Schreiben vom 26.07.2018. Sie vertritt die Auffassung, dass es sich bei dem Grundstückverkauf - bezogen auf die Stadt - um eine laufende Angelegenheit handele und die Geschäftsordnung den Oberbürgermeister zu entsprechenden Geschäften bei Grundstückswerten von unter 100.000 € ermächtige. Da die Vertretungsbefugnis des Oberbürgermeisters gegeben sei, sei auch die gemäß § 27 Abs. 2 Geschäftsordnung erteilte Vertretungsvollmacht für einzelne Mitarbeiter rechtmäßig. Im Übrigen legte die Beschwerdeführerin eine gesiegelte und vom Stadtkämmerer unterzeichnete Vollwertigkeitsbescheinigung vom 26.07.2018 vor.

Am 04.09.2018 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen.

II.

1. Das gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO gerichtete Rechtsmittel ist als unbeschränkte Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Nr. 1 FamFG). Die Beschwerde richtet sich allerdings lediglich dagegen, dass das Grundbuchamt verlangt, „ein[en] Beschluss des Hauptausschusses zur Genehmigung der Urkunde vom 18.12.2017 (…) vorzulegen“. Indem die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 26.07.2018 in der Auffassung, den Anforderungen des Grundbuchamts insofern zu genügen, eine Vollwertigkeitsbescheinigung übermittelt hat, hat sie zum Ausdruck gebracht, die Zwischenverfügung insoweit zu akzeptieren.

Der Senat hat dabei nur das mit der Beschwerde angegriffene Eintragungshindernis nachzuprüfen (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 77 Rn. 15). Insofern kann dahingestellt bleiben, ob es im Hinblick auf Art. 75 Abs. 2 Satz 1 BayGO auch dann einer Vollwertigkeitsbescheinigung bedarf, wenn - wie im vorliegenden Fall einer rechtsfähigen öffentlichen Stiftung des öffentlichen Rechts - das Gemeindevermögen nicht unmittelbar betroffen ist. Es ist auch nicht zu entscheiden, ob sich Entsprechendes aus Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayStG ergibt. Da die vorgelegte Vollwertigkeitsbescheinigung nicht Gegenstand der Beschwerde ist, ist vom Senat zudem nicht zu prüfen, ob der unterzeichnende Stadtkämmerer der Stadt bevollmächtigt ist, derartige Erklärungen abzugeben, und ob - wie das Grundbuchamt in seiner Abhilfeentscheidung wohl meint - konkrete Anhaltspunkte Anlass für berechtigte Zweifel geben, was über eine Vollwertigkeitsbescheinigung hinaus einen formstrengen Nachweis erforderlich machen würde (OLG München, Beschluss vom 09.10.2017 - 34 Wx 221/17 -, juris Rn. 14).

2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Zwar ergibt sich aus der Vollmacht vom 02.02.2017 keine Vertretungsmacht der handelnden Bediensteten der Stadt zur Verfügung über die streitgegenständliche Immobilie. Die mit der Zwischenverfügung verlangte Vorlage einer Genehmigung des Vertrags vom 18.12.2017 durch den Hauptausschuss der Stadt ist aber nicht geeignet, gemäß § 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB dessen Wirksamkeit rückwirkend zum Zeitpunkt der Antragstellung herbeizuführen und damit eine Eintragung des Eigentumsübergangs zu erreichen.

a. Rechtsgeschäftliche Stellvertretung ist im Sachenrecht und damit auch im Grundstücksrecht ebenso ausnahmslos zulässig wie im Grundbuchverfahrensrecht. Eintragungsbewilligung und Auflassung brauchen von den Beteiligten nicht persönlich abgegeben zu werden. Diese können sich hierbei einer dritten Person als Vertreter bedienen. Das Grundbuchamt hat dabei die Wirksamkeit und den Umfang einer Vollmacht selbständig zu prüfen (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19 Rn. 74.1; Hertel in: Meikel, GBO, 15. Aufl., § 29 Rn. 45; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3580a). Es hat eine eigene, weitgehende Prüfungspflicht im Hinblick auf die materielle und formelle Wirksamkeit einer Vollmacht.

b. Die Beschwerdeführerin hat nicht nachgewiesen, dass die den notariellen Grundstückskaufvertrag für sie unterzeichnende Bedienstete der Stadt mit Vertretungsmacht handelte.

aa. Gemäß § 5 Abs. 1 der Satzung der Beschwerdeführerin vom 08.09.2011 wird sie „von den Organen der Stadt (…) verwaltet und vertreten“. Dies ist dahingehend auszulegen, dass für die Vertretung der Beschwerdeführerin die Vorschriften der Bayerischen Gemeindeordnung maßgeblich sind.

bb. Nach der bis 31.03.2018 geltenden und damit beim Vertragsschluss am 18.12.2017 maßgeblichen Fassung von Art. 38 Abs. 1 BayGO wurde die Stadt durch ihren Oberbürgermeister im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt vertreten (BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 266/14 -, juris Rn. 12). Hieran hat auch der Gesetzesentwurf der Bayerischen Staatsregierung zur Änderung des Gemeinde- und Landkreiswahlgesetzes und anderer Gesetze vom 06.12.2016 nichts geändert (OLG München, Beschluss vom 12.10.2017 - 34 Wx 325/17 -, juris Rn. 17).

cc. Daraus folgt allerdings nicht, dass der Oberbürgermeister der Stadt uneingeschränkt zur Übertragung seiner organschaftlichen Vertretungsbefugnis (dazu: BGH, Urteil vom 01.06.2017 - VII ZR 49/16 -, juris Rn.11) berechtigt war. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der am 28.03.2014 beschlossenen Geschäftsordnung des Stadtrats der Stadt, selbst wenn man deren § 27 Abs. 2 auf § 38 Abs. 1 BayGO bezieht. Zwar ermächtigt die Regelung der Geschäftsordnung den Oberbürgermeister - ohne jegliche Einschränkung - dazu, „im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis anderen Personen Vollmacht zur Vertretung der Stadt [zu] erteilen“. Diese Regelung steht aber im Widerspruch zu Art. 39 Abs. 2, 1. Halbsatz BayGO, wonach der erste Bürgermeister nur in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung einem Gemeindebediensteten einzelne seiner Befugnisse übertragen kann. Daraus ergibt sich: Liegt keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung vor, kann ein erster Bürgermeister nicht durch einen Gemeindebediensteten organschaftlich vertreten werden.

Soweit Art. 39 Abs. 2, 2. Halbsatz BayGO bestimmt, dass eine darüber hinausgehende Übertragung auf einen Bediensteten bei Zustimmung des Gemeinderates möglich ist, erfordert dies eine - hier nicht erfolgte - Beschränkung auf eine bestimmte, namentlich zu bezeichnende Person (Glaser in: Widtmann/Grasser/Glaser, BayGO, 28. EL, Art. 39 Rn. 16). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut, weil auf „einen Bediensteten“ abgestellt wird. Insofern kann offenbleiben, ob § 25 Abs. 4 Geschäftsordnung, wonach der Oberbürgermeister Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadt „in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung auch das Zeichnungsrecht übertragen“ darf, als spezielle Regelung § 27 Abs. 2 Geschäftsordnung vorgeht, immer vorausgesetzt, dass diese Regelung sich überhaupt auf die organschaftliche Vertretung der Stadt bezieht.

Dass es sich bei der Veräußerung der verfahrensgegenständlichen Immobilie um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung handelt und die Vollmachtserteilung deshalb in Übereinstimmung mit Art. 39 Abs. 2 BayGO steht, ist nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen. Dies lässt sich insbesondere nicht § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäftsordnung entnehmen, wo bestimmt ist, dass der Oberbürgermeister für die „Veräußerung von Grundstücken“ zuständig ist „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“. Entscheidungsangelegenheiten, die dem Oberbürgermeister vom Stadtrat gemäß Art. 37 Abs. 2 BayGO übertragen worden sind, sind niemals als Angelegenheiten der laufenden Verwaltung im Sinne von Art. 39 Abs. 2 BayGO anzusehen (Glaser a. a. O. Art. 39 Rn. 15 m. w. N.). Umgekehrt dürfte eine Befugnisübertragung durch den Oberbürgermeister in Angelegenheiten, die vom ersten Bürgermeister als laufende Angelegenheiten im Sinne von Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayGO erledigt werden, stets (einschließlich des darin enthaltenen Vertreterhandelns nach Art. 38 Abs. 1 BayGO) die laufende Verwaltung im Sinne von Art. 39 Abs. 2 BayGO betreffen. Ob es sich es um eine laufende Angelegenheit handelt, setzt aber im Einzelfall die Feststellung einer Reihe tatsächlicher Umstände voraus, die noch dazu von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gelagert sein können. Zur Abgrenzung ist es zwar möglich, auf vom Gemeinderat aufgestellte Richtlinien nach Art. 37 Abs. 1 Satz 2 BayGO zurückzugreifen. Beim Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte begründen diese eine im Rahmen der freien Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt zu berücksichtigende Vermutung dafür, dass bestimmte Geschäfte den laufenden Angelegenheiten zuzuordnen sind (OLG München, Beschluss vom 18.05.2015 - 34 Wx 116/15 -, juris Rn. 31; BayObLG, Beschluss vom 21.10.1974 - BReg. 2 Z 24/74 -, abgedruckt in: BayObLGZ 1974, 374, 378).

Die Geschäftsordnung der Stadt verhält sich in Bezug auf die „Veräußerung von Grundstücken, wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“, hierzu allerdings nicht. So heißt es im die Aufzählung einleitenden Satz unter § 25 Abs. 3 Geschäftsordnung lediglich: „Sofern es sich nicht ohnehin um laufende Angelegenheiten handelt, ist der Oberbürgermeister ferner zuständig für (…)“ Daraus ergibt sich gerade nicht, dass es sich bei den in der Folge genannten Geschäften um laufende Angelegenheiten handelt. Welche Verwaltungsgeschäfte unter laufende Angelegenheiten fallen sollen, wird vielmehr beispielhaft unter § 25 Abs. 2 Geschäftsordnung ausgeführt.

dd. Es wird zwar vertreten, dass ein erster Bürgermeister aus einem praktischen Bedürfnis heraus berechtigt sein soll, Dritte, zu denen letztlich auch Gemeindebedienstete zählen können, zum Handeln für die Gemeinde rechtsgeschäftlich zu bevollmächtigen, soweit es um ein Vertretungshandeln im bürgerlich-rechtlichen Rechtsverkehr geht. Die Vertretung der Gemeinde durch einen Außenstehenden muss jedoch auf Einzelfälle beschränkt bleiben. Dabei muss die Letztverantwortlichkeit für die vom Vertreter getroffene Maßnahme immer beim Vollmachtgeber, das heißt dem ersten Bürgermeister liegen. Dieser kann die ihm auf Grund seiner Organstellung zukommende Entscheidungskompetenz - originär gemäß Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO, als Folge der Aufgabe zur Beschlussvollziehung gemäß Art. 36 Abs. 1 Satz 1 BayGO oder kraft Übertragung gemäß Art. 37 Abs. 2 BayGO - jedenfalls nicht unabhängig von den Voraussetzungen des Art. 39 Abs. 2 BayGO auf Dritte übertragen. Demgemäß darf die Vollmacht nur das Recht umfassen, nach außen für die Gemeinde Erklärungen rechtsverbindlich abzugeben oder zu empfangen (Glaser a. a. O. Art. 39 Rn. 18 und 19).

Ob dem zu folgen ist und ob in Fällen wie dem vorliegenden überhaupt ein praktisches Bedürfnis besteht, kann hier letztlich dahinstehen. Denn die Vollmacht des Oberbürgermeisters vom 02.02.2017, welche die genannten Bediensteten ohne Beschränkung allgemein auch zur Veräußerungsentscheidung in Bezug auf Grundstücke ermächtigt, „wenn (…) der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt“, wird dem nicht gerecht; sie ist keine auf einen Einzelfall beschränkte „Vollzugsvollmacht“. Unabhängig davon ist nicht nachgewiesen, dass es sich um eine laufende Angelegenheit im Sinne des Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO handelt. Und in den Fällen des Art. 37 Abs. 2 BayGO soll eine Vertretung der Gemeinde durch einen Dritten nicht in Betracht kommen (Glaser a. a. O. Rn. 18 a. E.).

c. Das vollmachtlose Handeln der Bediensteten der Stadt beim Abschluss des Grundstückkaufvertrags am 18.12.2017 kann der Hauptausschuss des Stadtrats der Stadt mit der Wirkung des § 184 Abs. 1 BGB nicht genehmigen.

aa. Zum einen betrifft der Beschluss eines Gemeinderats, dass ein von einem vollmachtlosen Vertreter namens der Gemeinde abgeschlossener Vertrag vollinhaltlich genehmigt wird, allein den Vertragsinhalt. Eine darüber hinausgehende Rechtswirkung im Außenverhältnis hat diese Entscheidung nicht. Denn nach Art. 38 Abs. 1, Art. 39 Abs. 1 BayGO wird die Gemeinde nicht vom Gemeinderat, sondern vom ersten Bürgermeister oder von seinem Stellvertreter nach außen hin vertreten. Nur er kann rechtsgeschäftliche Erklärungen für die Gemeinde abgeben; der Beschluss ist zunächst ein bloßes Internum der Gemeinde ohne Außenwirkung (Glaser a. a. O. Art. 36 Rn. 10). Es bedarf deshalb über den Beschluss hinaus einer Genehmigung der vollmachtlosen Vertretung durch den ersten Bürgermeister (BayObLG, Beschluss vom 29.09.1971 - BReg. 2 Z 111/71 -, abgedruckt in BayObLGZ 1971, 299; Glaser a. a. O. Art. 39 Rn. 18). Nichts anderes gilt in Bezug auf einen beschließenden Ausschuss im Sinne von Art. 32 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BayGO, mithin den Hauptausschluss der Stadt. Denn dieser wird in dem ihm zugewiesenen Zuständigkeitsbereich „an Stelle“ des Gemeinderates tätig.

bb. Zum anderen hat der Stadtrat der Stadt gemäß § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäftsordnung die Veräußerung von Grundstücken, wenn - wie im vorliegenden Fall jedenfalls gemäß dem Grundstückskaufvertrag - der Wert der Verfügung unter 100.000 € liegt, die Zuständigkeit für diese Angelegenheit dem Oberbürgermeister übertragen. Dem kommt im Hinblick auf die zum 01.04.2018 wirksame Änderung des Art. 38 Abs. 1 BayGO in Bezug auf die Vertretung der Stadt nach außen auch Bedeutung zu, weil nunmehr der Umfang der Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters ausdrücklich auf seine Befugnisse beschränkt ist.

Die Möglichkeit zu einer Übertragung von Angelegenheiten wird durch Art. 37 Abs. 2 Satz 1 BayGO eröffnet, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine laufende Angelegenheit im Sinne von Art. 37 Abs. 1 Nr. 1 BayGO handelt. Eine dem Oberbürgermeister überlassene Angelegenheit kann der Stadtrat nicht im Einzelfall wieder an sich ziehen. Dies ergibt sich aus Art. 37 Abs. 2 Satz 2 BayGO. Im Ergebnis schränkt die Übertragung auf den Oberbürgermeister damit auch die Befugnis des Hauptausschusses ein, soweit dieser gemäß § 12 Abs. 2 Ziff. 2.4 Geschäftsordnung unter anderem Veräußerungen von „Vermögensgegenständen (insbesondere von Grundstücken)“ beschließen kann, „wenn der Wert der Verfügung unter 250.000 € liegt“.

Einer Zuständigkeit des Oberbürgermeister nach § 25 Abs. 3 Ziff. 3.3 Geschäftsordnung steht nicht entgegen, dass in der Regelung ein Zusatz fehlt, nach dem diese auch in Bezug auf die von der Stadt verwalteten Stiftungen gilt. Zwar findet sich eine entsprechende Formulierung in § 12 Abs. 2 Ziff. 2.4 Geschäftsordnung, mit dem Befugnisse auf den Hauptausschuss übertragen werden. So hießt es dort: „Dies gilt auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen“. Dieser Unterschied lässt aber nicht darauf schließen, dass dem Zusatz konstitutive Wirkung zukommen soll, also nur mit einem entsprechenden Zusatz eine Zuständigkeit auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen begründet wird. Dies zeigt § 4 Abs. 1 Ziff. 1.7 Geschäftsordnung. Denn dort ist ebenfalls geregelt, dass der Vorbehalt der Beschlussfassung durch den Stadtrat für Entscheidungen über die „Veräußerung (…) von Vermögensgegenständen (insbesondere Grundstücken), wenn der Wert der Verfügung 250.000 € überschreitet“, „auch für die von der Stadt verwalteten Stiftungen“ gilt. Weil kein anderes Organ der Stadt für eine entsprechende Beschlussfassung in Betracht kommt, hat der Verweis auf die von der Stadt verwalteten Stiftungen hier keinen eigenständigen Regelungsgehalt. Er ist also (ebenfalls) nur deklaratorischer Natur.

3. Die Kostenfolge der zulässigen und begründeten Beschwerde ergibt sich aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Für eine Kostenerstattungsanordnung zugunsten der Beschwerdeführerin auf der Grundlage von §§ 81 ff. FamFG bestand kein Anlass. Die Staatskasse kommt in Grundbuchsachen grundsätzlich nicht als Beteiligte in Betracht, der bei erfolgreicher Beschwerde die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdeführer auferlegt werden könnten (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 77 Rn. 33).

4. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.