Oberlandesgericht Naumburg Urteil, 18. Mai 2017 - 1 U 11/17
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Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 20.12.2016 verkündete Urteil des Landgerichts Halle (4 O 387/16) wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das angefochtene Urteil und dieses Berufungsurteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 39.081,60 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
- 1
Der Beklagte verpflichtete sich gegenüber dem Landkreis M. gemäß einer Leistungsvereinbarung vom 16.11.2015 (Bl. 90 ff.) zur Unterbringung und Betreuung von Personen gemäß § 1 Aufnahmegesetz (AufNG) LSA (vom 21.1.1998). In Durchführung dieser Vereinbarung schloss der Beklagte mit der Klägerin einen Mietvertrag über ein Objekt S. Weg in E. . Mietbeginn war der 1.12.2015 bei einer Festlaufzeit von 5 Jahren (§§ 3 Nr. 1, 20 Nr. 2 Mietvertrag - Bl. 3/6 -). Als Mietzins wurde zunächst vereinbart:
- 2
- Netto-Kaltmiete:
7.858,80 Euro,
- Betriebskostenvorschuss
2.250, -- Euro,
- Betriebskostenpauschale
2.340, -- Euro.
- 3
In der Folgezeit kam es zu einer Änderung des Vertrages (teilweise wie Bl. 19) vom 26.2.2016, mit der der Mietzins wie folgt geändert wurde:
- 4
- Miete (ab 1.12.2015)
6.726, -- Euro
- NK-Voraus. neu ab 1.3.2016
3.150,60 Euro
- (+ Heizko.-Voraus)
3.150,60 Euro
Gesamt
13.027,20 Euro
- 5
Zu den Nebenkosten heißt es in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages:
- 6
Die Abrechnung mit dem Mieter erfolgt jährlich.
- 7
In erster Instanz haben die Parteien darüber gestritten, ob die Änderungsvereinbarung der Form des § 550 S. 1 BGB entspricht, oder der Vertrag nunmehr als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Weiter haben die Parteien darüber gestritten, ob es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt (unter Hinweis auf § 575 Abs. 1 S. 2 BGB).
- 8
Mit Schreiben vom 3.6.2016 (Bl. 20) kündigte der Beklagte den Vertrag zum 31.8.2016, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin.
- 9
Die Klägerin trat der Kündigung entgegen. Sie macht mit der vorliegenden Klage den Gesamtmietzins (3 x 13.027,20 Euro) für die Monate September bis November 2016 (= 39.081,60 Euro) geltend.
- 10
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrages der Parteien und der in erster Instanz gestellten Anträge wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.
- 11
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt:
- 12
(1) Die Kündigung des Beklagten habe das Mietverhältnis nicht vor dem streitgegenständlichen Zeitraum beenden können:
- 13
(a) Bei dem Mietvertrag handele es sich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, weil der Vertragszweck von Anfang an darauf gerichtet gewesen sei, dass der Beklagte die Mieträume an dritte Personen habe überlassen wollen. Dieser Sachverhalt sei auch dann nicht unter § 575 Abs. 1 S. 2 BGB zu fassen, wenn diese dritten Personen die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen wollten.
- 14
(b) Ob die Schriftform aus § 550 S. 1 BGB eingehalten worden sei, könne im Hinblick auf § 550 S. 2 BGB dahinstehen, weil auch dann eine Kündigung vor Ablauf des streitgegenständlichen Zeitraums nicht möglich gewesen sei.
- 15
(2) Die Klägerin könne auch die Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, weil diese - jedenfalls bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung - nicht abschließend abzurechen gewesen seien.
- 16
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit der Berufung:
- 17
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei doch von einem Mietverhältnis über Wohnraum auszugehen, sodass der Vertrag gemäß § 575 Abs. 1 S. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gegolten habe. Bei Zugrundelegung der Ansicht des Landgerichts werde der Mieterschutz völlig unterlaufen. Der Vertrag habe daher fristgemäß zum 31.8.2016 gekündigt werden können.
- 18
Die Klägerin habe jedenfalls keinen Anspruch auf die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, weil die Wohnungen weitgehend leer gestanden hätten (unter Hinweis auf die Ablesung der Stromzähler zum 31.8.2016), sodass bereits heute feststehe, dass sich bei einer Abrechnung ein beträchtliches Guthaben zugunsten des Beklagten ergeben werde.
- 19
Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 3.4.2017 (Bl. 86 ff.).
- 20
Der Beklagte beantragt,
- 21
das am 20.12.2016 verkündete Urteil des Landgerichts Halle (4 O 387/16) abzuändern und die Klage abzuweisen.
- 22
Die Klägerin beantragt,
- 23
die Berufung zurückzuweisen.
- 24
Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft ihren Vortrag aus erster Instanz. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Berufungserwiderung vom 19.4.2017 (Bl. 97 f.).
II.
- 25
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat in der Sache aber keinen Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten mit zutreffender Begründung zur Zahlung des Mietzinses nebst Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Monate September, Oktober und November 2016 verurteilt.
- 26
1. Mit der Kündigung vom 3.6.2016 (Bl. 20) wurde der Mietvertrag nicht zum 31.8.2016 und auch nicht bis zum 30.11.2016 beendet.
- 27
Mit dem Landgericht kann dahinstehen, ob dem Formerfordernis aus § 550 S. 1 BGB (i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB) bezogen auf den Mietvertrag selbst bzw. bezogen auf die Änderungsvereinbarung genügt wurde. Da die Überlassung der Räume nicht vor dem 1.12.2015 erfolgte, könnte unter Berücksichtigung von § 550 S. 2 BGB eine Kündigung frühestens ab 1.12.2016 greifen und damit erst für die Zeit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum.
- 28
Das Landgericht hat weiter zutreffend angenommen, dass vorliegend kein Mietvertrag über Wohnraum in Rede steht. Dabei kann dahinstehen, ob die übrigen Voraussetzungen von § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB überhaupt vorliegen. Im Übrigen gilt:
- 29
Die Abgrenzung zwischen der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete richtet sich in erster Linie nach der vertraglichen Zweckbestimmung der Räume (dazu: Staudinger/Emmerich BGB, Neubearbeitung 2014, Vorbem. zu § 535, Rn. 24). Um sonstige Raummiete (und gerade nicht um Wohnraummiete) handelt es sich, wenn die Anmietung der Räume zum Zwecke der Weitervermietung erfolgt, und zwar auch dann nicht, wenn die Weitervermietung einen Wohnraummietvertrag zum Gegenstand hat. Denn auch dann wird der Hauptmietvertrag (sprich vorliegend zwischen den Parteien) nicht zu Wohnzwecken (sondern zwecks Weitervermietung) abgeschlossen. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn der Folgevertrag mit einem Mitarbeiter des Mieters abgeschlossen werden soll, oder wenn der Mieter grundsätzlich gemeinnützige oder karikative Zwecke verfolgt (neben der vom Landgericht zitierten Entscheidung: BGH, Urteil vom 3.7.1996 - VIII ZR 278/95 - [BGHZ 133, 142, 147 unter 1. a)]; Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12 - [NJW 2014, 536, 538; Rn. 25]; Staudinger a.a.O., Rn. 25).
- 30
Da auch dieser Gesichtspunkt nicht dazu führt, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, kann er auch insoweit nicht vor dem 30.11.2016 gekündigt werden. Bestand der Mietvertrag in der Zeit von September bis November 2016, kann die Berufung wegen des Hauptmietzinses (3 x 6.726,-- Euro = 20.178,-- Euro) schon aus diesem Grund keinen Erfolg haben.
- 31
2. Der Beklagte schuldet auch die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für den vorgenannten Zeitraum. Negativ formuliert können Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden (BGH, Urteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02 - [NZM 2003, 196, li.Sp.]; Bub/Treier/v. Brunn/Emmerich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III A, Rn. 237).
- 32
Nach dem unter I. genannten Passus hat die Klägerin die Nebenkosten jährlich gegenüber dem Beklagten abzurechnen. Dass der Regelung ein grundsätzlich anderer Erklärungsinhalt beizumessen ist als dem § 556 Abs. 3 S. 2 BGB (der in § 578 BGB zudem nicht erwähnt wird), ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Zum Beginn der Abrechnungsfrist ist dem Vertrag nichts zu entnehmen. Aber selbst wenn man nicht auf das Kalenderjahr abstellt, sondern auf den Beginn des Mietvertrages (1.12.2015), wären die Vorauszahlungen für die Zeit vom 1.12.2015 bis 30.11.2016 (= Abrechnungsperiode) erst zum 30.11.2017 abzurechnen. Abrechnungsreife war damit im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung auch in der Berufungsinstanz nicht eingetreten, sodass die Klägerin grundsätzlich auch die Vorauszahlungen verlangen kann.
- 33
Zwar bleibt es bei vorgenanntem Grundsatz auch dann, wenn der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht. In diesem Zusammenhang wird die Frage diskutiert, ob davon eine Ausnahme gerechtfertigt ist (§ 242 BGB i. V. m. dem Rechtsgedanken aus § 537 Abs. 1 S. 2 BGB), weil nach dem Auszug des Mieters verbrauchsabhängige Kosten nicht mehr entstehen können (dazu: Staudinger/Weitemeyer BGB, Neubearbeitung 2014, § 556, Rn. 77). Diesem Ansatz kann jedenfalls für den Bereich, der nicht die Wohnraummiete betrifft, nicht gefolgt werden. Soziale Gesichtspunkts sind dem Gewerberaummietrecht eher fremd. Zu berücksichtigen ist vielmehr, dass auch der Vermieter Vorauszahlungen an Versorgungsunternehmen leisten muss, die von einem Verbrauch bei Vermietung ausgehen, und er seinerseits ebenfalls erst eine Reduzierung nach Ablauf der dortigen Abrechnungsperiode erreichen kann. Muss er sich z. B. im Hinblick auf Brennmaterial bevorraten, müsste er hinsichtlich der Kosten auch dann in Vorlage gehen, wenn der Mieter - wie vorliegend -, ohne dass ein Kündigungsgrund vorliegt, aus dem Objekt auszieht. Im Rahmen der gewerblichen Miete ist es daher gerechtfertigt, auch im Fall eines vorzeitigen Auszuges des Mieters eventuelle Ersparnisse bei den Verbrauchskosten erst im Rahmen der Endabrechnung der Nebenkosten auszugleichen und nicht bereits bei den vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Die Berufung kann daher auch insoweit keinen Erfolg haben.
- 34
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
- 35
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO,
- 36
Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen.
- 37
gez. Dr. Holthaus gez. Lanza-Blasig gez. Dr. Tiemann
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Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- 1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, - 2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder - 3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.