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| | Die Kläger machen gegen den Beklagten Mietrückstände i. H. v. zuletzt EUR 27.170,37 nebst Verzugszinsen geltend. |
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| | Die Parteien haben im Februar 1988 einen gewerblichen Mietvertrag über Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lagers und Büros abgeschlossen. Als Mieter wurde die „Firma R. O.“ aufgeführt. Im Dezember 1996 wurde das Einzelhandelsunternehmen des Beklagten gemäß §§ 152 ff. UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH (in der Folge: O GmbH) umgewandelt. Davon hatten die Kläger Kenntnis. |
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| | Bis Juni 2004 wurde die vereinbarte Miete regelmäßig gezahlt, ab da zunächst verspätet und dann gar nicht mehr. Im Jahr 2002 ereignete sich ein Wasserschaden in den gemieteten Räumlichkeiten. Die O GmbH nahm die Stadt M. auf Schadensersatz in Anspruch und erhielt von dieser im Vergleichswege EUR 18.100,00. Die Differenz zu dem von ihr behaupteten Schaden von insgesamt EUR 39.790,70 machte sie gegen die Kläger als Vermieter geltend, die der Zahlungsaufforderung nicht nachkamen. Mit diesen behaupteten Schadensersatzansprüchen rechnet der Beklagte nunmehr hilfsweise auf; höchst hilfsweise erhebt er Widerklage über EUR 25.326,19 nebst Zinsen. |
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| | Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben und die Widerklage zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil vom 7. Februar 2008 verwiesen. |
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| | Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Er strebt in erster Linie Klagabweisung mit der Begründung an, er sei nicht passiv legitimiert. Hilfsweise rechnet er mit Schadensersatzansprüchen infolge des Wasserschadens auf und höchsthilfsweise erhebt er Widerklage in gleicher Höhe wie in erster Instanz. Erstmals in zweiter Instanz legt er ein Schreiben der O GmbH vom 18.07.2007 vor, mit dem diese alle Ansprüche aus dem Wasserschaden von 2002 an Herrn R. O. für den Fall abtritt, dass in einem gerichtlichen Verfahren R. O. persönlich für die Gewerberäume haftbar gemacht werden sollte. |
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| | das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 07.02.2008 - 9 O 309/07 - abzuändern und die Klage abzuweisen, |
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| | die Kläger zu verurteilen, an ihn EUR 25.326,19 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 19.10.2007 zu zahlen. |
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| | die Berufung zurückzuweisen. |
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| | Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. |
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| | Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Instanzen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. |
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| | Der Rechtsstreit wurde durch Beschluss vom 10. Juli 2008 auf die zuständige Berichterstatterin als Einzelrichterin übertragen. Die Einzelrichterin hat vor der mündlichen Verhandlung Hinweise zum Umwandlungsgesetz gegeben. |
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| | Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie hat auch Erfolg. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung rückständigen Mietzinses nebst Verzugszinsen gemäß §§ 535 ff. BGB i. V. m. den im Februar 1988 abgeschlossenen Mietvertrag, da nicht mehr der Beklagte sondern die O GmbH Partei des Mietvertrages ist. |
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| | Vermietet wurden die Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an die Firma R. O., einen Einzelhandelskaufmann. Das von diesem betriebene Unternehmen wurde im Jahr 1996 gemäß § 152 UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH umgewandelt (vgl. Handelsregistereintrag, Anlagenheft Beklagter OLG). Das hatte kraft Gesetzes das Erlöschen der von dem Einzelkaufmann geführten Firma zur Folge und, da das gesamte Unternehmen in die Ausgliederung einbezogen wurde, den Übergang des gesamten Vermögens des Unternehmers einschließlich der Verbindlichkeiten als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger (§§ 155 i. V. m. 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Damit sind auch kraft Gesetzes und somit unabhängig von der Zustimmung des Vertragspartners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergegangen und ist ein Wechsel in der Person des Mieters dahingehend eingetreten, dass Mieter jetzt nicht mehr der Einzelhandelskaufmann R. O., sondern die O GmbH ist. |
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| | Zwar gilt im Mietrecht der Grundsatz, dass eine Auswechslung des Mieters im Regelfall der Zustimmung des Vermieters bedarf, die im vorliegenden Fall jedenfalls ausdrücklich nicht erteilt wurde. Der Beklagte hat auch nicht ausreichend dargetan, dass die Kläger konkludent eine Zustimmung zu einem Mieterwechsel erteilt haben. |
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| | Nach der Wertung des Gesetzgebers eröffnet das Umwandlungsgesetz aber die weitreichende Möglichkeit der Vermögensübertragung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ohne Zustimmung der betroffenen Gläubiger (vgl. Semler/Stengel, UmwG, 2. Aufl., § 1 Rn. 11, 12). Ausdrücklich ist diese Möglichkeit auch für das Unternehmen eines Einzelhandelskaufmannes vorgesehen, der durch Ausgliederung (ein Unterfall der Spaltung, vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 123 UmwG) seines Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft seine Haftung beschränken kann (vgl. Semler/Stengel/Maier-Reimer, a. a. O., § 152 Rn. 4). Mit der Eintragung der Ausgliederung in das Handelsregister geht das ausgegliederte Vermögen mit den ausgegliederten Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über, und zwar mit den rechtlichen Beziehungen, die beim übertragenden Einzelkaufmann bestehen. Die Ausgliederung bewirkt somit eine Gesamtrechtsnachfolge (Semler/ Stengel/ Maier-Reimer, a. a. O., § 152 Rn. 83 ), von der grundsätzlich auch schuldrechtliche Verträge und somit auch Mietverträge betroffen sind. Ausgeschlossen ist der Übergang nur bei schlechthin nicht übertragbaren Rechtspositionen, wie etwa die Mitgliedschaft in einem Verein oder die Beteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. Semler/Stengel/Schröer, a. a. O., § 131 Rn. 22ff). Ein derartiger Fall liegt hier aber nicht vor; vielmehr ist ein Wechsel in der Person des Mieters von Gesetzes wegen in verschiedenen Fällen und so auch hier möglich. |
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| | Der Mietvertrag ging somit auch im vorliegenden Fall mit der Eintragung der Umwandlung im Handelsregister im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den neuen Unternehmensträger, die O GmbH, über, ohne dass es - wie ausgeführt - der Mitwirkung des Vertragspartners (hier: der Kläger) bedurfte (vgl. dazu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 837; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rn. 11/12; Bieber/Ingendoh, Geschäftsraummiete [2007], § 6 Rn. 49; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 1366; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 540 Rn. 28; Kandelhard, WuM 1999, 253, 254). |
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| | Dabei gelten diese dargestellten Grundsätze im Bereich des Mietrechts nicht nur dann, wenn es um die Umwandlung einer juristischen Person in eine andere geht, sondern auch dann, wenn eine Personenhandelsgesellschaft in eine juristische Person umgewandelt wird (Bub/Treier, a. a. O., Rn. 837). Nichts anderes kann aber dann gelten, wenn das Unternehmen eines Einzelhandelkaufmanns in eine GmbH umgewandelt wird, da in beiden Fällen dem Vermieter nunmehr statt eines persönlich Haftenden eine juristische Person mit beschränkter Haftung gegenübersteht. |
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| | An diesem Ergebnis ändert auch nichts die Bestimmung des § 10 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages. Danach ist der Mieter zwar grundsätzlich ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Hier geht es aber gerade nicht um eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, vielmehr hat das Einzelhandelsunternehmen sich in die O GmbH umgewandelt mit der Folge, dass diese kraft Gesetzes anstelle des früheren Mieters in die bestehenden Verträge eingetreten ist (vgl. BGH WM 2002, 1240, 1241 für einen Fall der Pacht). Dem Unternehmen des Beklagten war es auch nicht untersagt, sich durch Ausgliederung in ein anderes Unternehmen umzuwandeln. Die Bestimmung des § 10 Abs. 2 S. 2 des Mietvertrages ist zugunsten des Mieters restriktiv auszulegen und umfasst nicht den Fall der Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz. Dafür spricht im übrigen auch, dass die Kläger sich auf diese Bestimmung im vorliegenden Rechtsstreit nicht berufen haben und auch während der Mietzeit seit der Umwandlung im Jahre 1996 keine Konsequenzen daraus hergeleitet haben, dass, wie ihnen bestens bekannt war, nicht mehr die Einzelhandelsfirma R. O., sondern die O GmbH die vermieteten Räumlichkeiten nutzte und in diesen tätig war. Sie haben weder die Gebrauchsüberlassung untersagt, noch daraus ein Recht zur Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs hergeleitet. |
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| | Zwar hat der Bundesgerichtshof in dem von den Klägern angeführten Urteil vom 25.04.2001 (NJW 2001, 2251), auf das sich auch das Landgericht bezogen hat, entschieden, dass der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäftes durch die neu gegründete Gesellschaft nicht kraft Gesetzes dazu führt, dass nunmehr die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrages wird, zu einem solchen Vertragsübergang vielmehr die Mitwirkung des Vermieters erforderlich ist. Begründet hat der Bundesgerichtshof dies im Wesentlichen mit Zumutbarkeitsgesichtspunkten, da es einem Vermieter, der im Vertrauen auf die Korrektheit seines Vertragspartners an eine Einzelperson vermietet hat, nicht zuzumuten sei, dass ihm nunmehr durch die Gründung einer Gesellschaft neue unbekannte Personen gegenüberstehen, auf deren Auswahl er keinen Einfluss hatte. In diesem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es aber nicht wie im vorliegenden Fall um eine Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz sondern um die Neugründung einer Personengesellschaft. Die Entscheidung ist somit auf den hier vorliegenden Fall nicht übertragbar. Denn, wie ausgeführt, postuliert das Umwandlungsgesetz, das ausdrücklich auch die Möglichkeit einer Umwandlung für das Unternehmen eines Einzelhandelkaufmanns eröffnet, als Rechtsfolge der Umwandlung eine Gesamtrechtsnachfolge auch in bestehende Verträge -mit der für Gläubiger unter Umständen misslichen Folge der Haftungsbeschränkung-. |
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| | In einer späteren Entscheidung (BGH NJW-RR 2004, 123) hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offen gelassen, ob ein Mietvertrag nach (dem damals noch geltenden, inzwischen aufgehobenen) § 132 UmwG im Wege der Ausgliederung mitübertragen werden kann. Dagegen hat er für den Fall eines Pachtverhältnisses festgestellt, dass bei einer Umwandlung durch Verschmelzung gemäß § 20 UmwG (diese Vorschrift entspricht in wesentlichen Zügen dem für die Ausgliederung geltenden § 131 UmwG), die umgewandelte GmbH kraft Gesetzes anstelle der früheren Pächterin (ebenfalls eine GmbH) in die bestehenden Pachtverträge eingetreten ist (BGH WM 2002, 1240, 1241). |
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| | Auch in der Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass bei einer Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz der Wechsel einer Vertragspartei - auch in den Fällen des Mieterwechsels - nicht der Zustimmung des anderen Vertragspartners bedarf (vgl. die obigen Nachweise) und dies auch bei Einzelhandelskaufleuten jedenfalls dann nahe liegt, wenn ein unternehmensbezogener Mietvertrag vorliegt, bei dem für den Vermieter weniger die Person des Mieters als das von diesem betriebene Unternehmen in Vordergrund steht (vgl. Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., Rn. 27). Diese Voraussetzung ist hier gegeben, da die Räumlichkeiten ausdrücklich zu gewerblichen Zwecken vermietet wurden. Die Kläger haben auch nicht vorgetragen, dass und weshalb sie besonderes Vertrauen in den Beklagten persönlich gesetzt haben. Im übrigen ist der Wechsel von der Haftung natürlicher Personen zur Haftung einer juristischen Person - wie bei anderen Verträgen - auch bei Mietverträgen für den Vermieter deshalb hinnehmbar, weil das Umwandlungsgesetz verschiedene Bestimmungen zum Gläubigerschutz getroffen hat, so z. B. die Möglichkeit, Sicherheit zu verlangen (§§ 125 i. V. m. 22 UmwG) oder die Haftung für Altverbindlichkeiten durch den übertragenden Einzelkaufmann (§ 156 UmwG). |
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| | In diesem Sinne hat auch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass dann, wenn auf Mieterseite eine Personenhandelsgesellschaft Vertragspartnerin ist und diese nach §§ 46 f. UmwG (a. F.) in eine GmbH umgewandelt wird, ein Mieterwechsel eintritt, ohne dass hierzu die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist (BB 1992, 2173). Auch in diesem Fall sah sich der Vermieter nunmehr der beschränkten Haftung einer GmbH gegenüber. |
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| | Die von der Klägerin zweitinstanzlich vorgelegten Entscheidungen und Kommentarstellen führen nicht zu einem anderen Ergebnis. |
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| | In Staudinger/Emmerich, BGB, 2006 § 540 Rn. 50 wird zwar -unter Bezugnahme auf die oben angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2001- ausgeführt, dass die Aufnahme eines Gesellschafters in das bisherige einzelkaufmännische Geschäft zustimmungsbedürftig sei. Erst im nächsten Absatz wird allerdings das Umwandlungsgesetz behandelt und wird insoweit die Auffassung vertreten, dass weder die Änderung einer Rechtsform einer Personengesellschaft noch die Umwandlung einer OHG in eine GmbH der Zustimmung des Vermieters bedürfen. |
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| | Auch im Münchener Kommentar - 5. Aufl., § 540 Rn. 11- wird allenfalls unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB ein Mieterwechsel infolge Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz für unzulässig gehalten, grundsätzlich wird aber von einem solchen ausgegangen. Ob dem zu folgen wäre, kann offen bleiben, da die Kläger zu den Voraussetzungen des § 242 BGB nichts ausführen. |
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| | In seiner Entscheidung vom 13.04.2006 ( 8 U 160/05) nimmt das Kammergericht nicht auf das Umwandlungsgesetz Bezug, sondern behandelt den Fall eines sonstigen rechtsgeschäftlichen Gesellschaftswechsels. Die Entscheidung ist daher auf den vorliegenden Fall ebenfalls nicht anwendbar. |
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| | Schließlich führt das Bayrische Oberlandesgericht in seinem Beschluss vom 07.02.2002 ( 2 ZBR 161/01) zwar aus, dass in einem Fall, in dem Wohnungseigentum durch die Firma eines Einzelkaufmanns verwaltet wird, im Falle der Umwandlung der einzelkaufmännischen Firma in Form der Ausgliederung in eine GmbH das Verwalteramt nicht von selbst auf die GmbH übergehe, sondern es dazu der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfe. Das folgert das Gericht im Wesentlichen daraus, dass das Amt des Verwalters grundsätzlich an dessen Person gebunden sei und mit der Umwandlung das persönliche Vertrauensmoment, das in der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter zum Ausdruck kommt, verloren gehe. |
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| | Im vorliegenden Fall wurde aber nicht an eine Privatperson, sondern an die Firma R. O. vermietet. Ein persönliches Vertrauensverhältnis spielte damit nicht eine derart herausragende Rolle, wie dies bei einer Verwalterstellung der Fall sein mag. |
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| | Nach alledem ist der Beklagte nicht verpflichtet, die offenen Mietrückstände nebst Zinsen auszugleichen, da nicht er, sondern die O GmbH aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet ist. Das Urteil des Landgerichts war daher auf die Berufung des Beklagten abzuändern und die Klage abzuweisen. Auf die hilfsweise erklärte Aufrechnung kam es somit ebenso wenig an, wie auf die hilfsweise erhobene Widerklage. |
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| | Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 10, 711, 108 Abs. 1 S. 2 ZPO. Der Streitwert war gemäß §§ 3 ZPO, 39 GKG festzusetzen (Mietrückstände in Höhe von EUR 27.170,37 zuzüglich isoliert geltend gemachter Zinsen mit EUR 828,38). Die Eventualwiderklage erhöht den Streitwert nicht, da über sie nicht entschieden wurde (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 3 Rn. 16). |
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| | Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Abweichende Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofs liegen, wie aus den obigen Ausführungen folgt, nicht vor. |
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