Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 16. Feb. 2016 - I-24 U 102/15
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld - Einzelrichterin - vom 15.05.2015 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger € 3.758,98 nebst Zinsen iHvon 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.07.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen der Kläger zu 76% und die Beklagten zu 24%.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 64% und die Beklagten zu 36%.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
1
G r ü n d e:
2I.
3Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld - Einzelrichterin - vom 15.05.2015 ist teilweise begründet. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Ersatz von € 1.015,55 angefallener Notarkosten und von € 2.743,43 aufgewandter Rechtsanwaltskosten, mithin gesamt € 3.758,98 nebst Zinsen. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.
41.
5Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass die damalige Betreuerin des vormaligen Beklagten (Frau K., vgl. Bestellungsurkunde Anl. K1) die Erteilung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zum notariellen Kaufvertrag vom 07.10.2013 (Notar Dr. W., UR-Nr. 0933/2013, Anl. K2) verzögert hat. Diese hätte nach der schriftlichen Mitteilung des AG Neuss vom 15.04.2014 (Anl. K22 = GA 69) unstreitig im April 2014 erteilt werden können, wenn nicht zu diesem Zeitpunkt der Kläger bereits durch sein Schreiben vom 11.02.2014 (Anl. 5) die endgültige Unwirksamkeit des Vertrages gem. §§ 1829 Abs. 2, 1908i Abs. 1 S. 1 BGB herbeigeführt hätte. Die Untätigkeit der Betreuerin bei der Einholung der betreuungsrechtlichen Genehmigung stellte eine dem inzwischen verstorbenen Beklagten zuzurechnende schuldhafte Pflichtverletzung dar.
6Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass im Normalfall eines genehmigungsbedürftigen Vertrags beide Vertragspartner gegenseitig verpflichtet sind, das Ihrige zur Herbeiführung der Genehmigung zu tun; bei Verletzung dieser Pflicht haften sie auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen. (BGH v. 22.05.1970, V ZR 130/67, Rn. 11 mwN). Dementsprechend hat auch ein Betreuer im Interesse des Betreuten dessen Genehmigungsförderungspflicht wahrzunehmen. Der betreute, inzwischen verstorbene vormalige Beklagte muss sich insoweit auch das Verschulden seiner Betreuerin gem. § 278 BGB zurechnen lassen; entlastende Umstände gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB sind weder dargetan noch ersichtlich.
72.
8Allerdings fehlt es - entgegen den Ausführungen des Landgerichts - nicht an der haftungsbegründenden Kausalität zwischen der Pflichtwidrigkeit der Betreuerin und Schaden.
9Es trifft zwar zu, dass das Wirksamwerden des notariellen Kaufvertrages letztlich daran gescheitert ist, dass der Kläger zwischenzeitlich eine Frist gem. § 1829 Abs. 2 BGB gesetzt hatte und diese fruchtlos verstrichen war. Mithin sind die geltend gemachten Schäden (auch) auf das eigene Verhalten des Klägers zurückzuführen. Allerdings kann hier nicht außer Acht gelassen werden, dass letztlich die durch die Untätigkeit der Betreuerin verursachten Verzögerungen den Kläger zur Fristsetzung veranlasst haben. In Fällen, in denen ein Schaden durch eine Handlung verursacht wird, die auf einem Willensentschluss des Verletzten beruht, ist eine psychische Kausalität zu bejahen, wenn für das tatsächliche Verhalten des Geschädigten nach dem haftungsbegründenden Ereignis ein rechtfertigender Anlass bestand, oder es durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine nicht ungewöhnliche oder unangemessene Reaktion auf dieses Ereignis darstellt (vgl. BGHv. 17.10.2000, X ZR 169/99, Rn. 15, juris; Palandt-Grüneberg, BGB, 73. Aufl., 2014, Vorb v. § 249 Rn. 41). Entsprechendes ist hier anzunehmen. Da einerseits die Betreuerin auf die Aufforderungen des Betreuungsgerichts nicht reagiert hatte (vgl. Schreiben AG Neuss v. 21.01.2014, K4 = GA 36), andererseits aber die Übergabe der Eigentumswohnung zum 17.02.2014 vertraglich vereinbart war, durfte der Kläger mit Schreiben vom 11.02.2014 (K5 = GA 37) um eine entsprechende Erklärung bitten, um Klarheit über das Wirksamwerden des Kaufvertrages zu erhalten.
103.
11Die haftungsausfüllende Kausalität zwischen Rechtsgutverletzung und geltend gemachten Schaden ist gegeben.
12Ein Schaden ist nach der Lehre vom Schutzzweck der Norm dann erstattungsfähig, wenn er nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fällt; es muss sich um Nachteile handeln, die aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht übernommen worden ist (vgl. Palandt-Grüneberg, aaO, Vorb v § 249 Rn. 29). Nichts anderes kann für den im Falle einer schuldhaften vorvertraglichen Pflichtverletzung zu ersetzende Vertrauensschaden gelten. Die o.g. Pflicht einer jeden Vertragspartei, bei einem genehmigungsbedürftigen Vertrag das Ihrige zur Herbeiführung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zu tun, dient gerade dazu, dem schwebend unwirksamen Vertrag möglichst zügig zur Wirksamkeit zu verhelfen, um den Interessen des Vertragspartners am Wirksamwerden des Vertrages, mithin an der Amortisation seiner Aufwendungen Rechnung zu tragen.
13Es fehlt hier auch nicht – wie das Landgericht meint - an dem nötigen schutzwürdigen Vertrauen des Klägers. Dies kann nicht damit verneint werden, dass das Zustandekommen des Notarvertrages von Anfang an unter dem Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung stand, was dem Kläger bekannt war. Für den Sonderfall der betreuungsgerichtlichen Genehmigung ergeben sich zwar aus § 1829 BGB Grenzen der Genehmigungsförderungspflicht: Das Gesetz berechtigt und verpflichtet den gesetzlichen Vertreter dann, wenn er bei einem genehmigungspflichtigen Vertrag Interessen seines Mündels für gefährdet hält, den Antrag auf vormundschaftsgerichtliche Genehmigung zu unterlassen oder nach Antragstellung und vor der Entscheidung dem Vormundschaftsgericht seine Bedenken mitzuteilen oder sogar noch nach Erteilung der Genehmigung von deren Mitteilung an den Vertragspartner abzusehen und es dadurch bei der Unwirksamkeit des Vertrags zu belassen (BGH v. 22.05.1970, V ZR 130/67, Rn. 11, juris). Allerdings haben sich vorliegend weder die Unwägbarkeiten in der pflichtgemäßen Beurteilung des Betreuers noch diejenigen in der Entscheidung des Betreuungsgerichtes ausgewirkt. Es ist weder ersichtlich noch dargetan, dass eine Gefährdung der Interessen des Betreuten möglich erschien - bezeichnenderweise hatte hier die Betreuerin für den Verkäufer unterschrieben -, noch dass einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung sonstige Versagungsgründe entgegenstanden; hierauf hat der Kläger zu Recht hingewiesen (GA 113, 178). Dann aber kann dem Kläger auch nicht entgegengehalten werden, er habe im Hinblick auf das Erfordernis der betreuungsrechtlichen Genehmigung ohnehin nicht auf das Wirksamwerden des notariellen Kaufvertrages vertrauen dürfen.
144.
15Hinsichtlich des Umfangs des zu ersetzenden Schadens ist zu berücksichtigen, dass bei der Entstehung des Schadens zum Teil ein Verschulden des Klägers mitgewirkt hat und aufgrund dessen gem. § 254 Abs. 1 BGB die Ersatzpflicht der Beklagten ausgeschlossen ist.
16a.
17Dies gilt für die Finanzierungskosten der I. gem. Forderungsaufstellung vom 16.04.2014 iHvon € 6.239,32 (Anl. K14 = GA 53), die mithin nicht erstattungsfähig sind. Es trifft zwar zu, dass es dem Käufer obliegt, vor Unterzeichnung eines Notarvertrages die Finanzierung des Kaufpreises sicherzustellen. Allerdings bedarf es hierzu nicht der finalen Unterzeichnung von verbindlichen Darlehensverträgen; es genügt - worauf im Übrigen auch der Kläger erstinstanzlich hingewiesen hat (GA 113) - eine verbindliche Finanzierungszusage des finanzierenden Kreditinstituts. Unterzeichnet der Käufer dennoch bereits vor Abschluss des Notarvertrages einen verbindlichen Darlehnsvertrag, ohne die Möglichkeit einer Abstandnahme für den Fall vorzusehen, dass es nicht zu der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages kommt, so ist ihm zumindest in dem hier vorliegenden Fall, in welchem der notarielle Kaufvertrag zudem noch einer betreuungsrechtlichen Genehmigung bedurfte, ein Verschulden vorzuwerfen. Dieses Verschulden überwiegt den dem vormaligen Beklagten zuzurechnenden Verursachungsbeitrag der Betreuerin in einem Maße, dass dieser vollständig dahinter zurücktritt.
18Nach den vorstehenden Ausführungen sind auch die Notarkosten gem. Kostenrechnung vom 24.03.2014 (Anl. K13 = GA 51), soweit sie für die Beurkundung und den Vollzug der zur Absicherung des Darlehens bestellten Grundschuld angefallen sind, mithin iHvon € 427,80 zuzüglich MWSt = € 509,08 nicht erstattungsfähig.
19b.
20Im Übrigen kann dem Kläger ein mitwirkendes Verschulden nicht entgegengehalten werden. Der Betreute hatte sich im notariellen Kaufvertrag schwebend unwirksam verpflichtet, das Kaufobjekt bis zum 17.02.2014 vollständig zu räumen. Mithin kann es dem Kläger nicht vorgeworfen werden, dass er - nachdem er durch das AG Neuss aufgrund der Schreiben vom 21.01.2014 (K4) davon in Kenntnis gesetzt worden war, dass die Betreuerin auf gerichtliche Schreiben nicht reagiere und daher eine Entscheidung nicht ergehen könne - mit anwaltlichem Schreiben vom 11.02.2014 (Anl. 5) eine Frist zur Erklärung setzte, um Klarheit über die Wirksamkeit des notariellen Vertrages zu bekommen.
21Zu ersetzen sind daher die Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug des Grundstückskaufs gem. Kostenrechnung vom 24.03.2014 (Anl. K13 = GA 51) iHvon € 853,40 zuzüglich MWSt, mithin € 1015,55. Diese hätten sich nicht als nutzlos erwiesen, wenn die Betreuerin die Genehmigung des Betreuungsgerichts nicht verzögert hätte. Demgegenüber kann nicht geltend gemacht werden, die Frage der Genehmigung hätte vorab geklärt werden können. Vorab hätte das Betreuungsgericht signalisiert, dass eine Genehmigung erteilt werden könne, wenn denn alle erforderlichen Unterlagen eingereicht würden. Gerade dies ist aber nicht geschehen.
22Auch die Rechtsanwaltskosten gem. Kostennote vom 02.07.2014 (Anl. K15 = GA 55) sind in der geltend gemachten Höhe erstattungsfähig. Angesichts der für einen Laien schwierigen Sachlage war die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes notwendig. Allerdings ist in Bezug auf die Angelegenheit zu differenzieren:
23Soweit sich der Prozessbevollmächtigte des Klägers zunächst um die Genehmigung des notariellen Vertrages bemühte, ist zutreffend ein Gegenstandswert iHdes Kaufpreises von 137.000,- zugrunde zu legen. Im Falle der Einholung einer betreuungsrechtlichen Genehmigung entspricht das Interesse gleich dem Gegenstandswert des zu genehmigenden Geschäfts (vgl. LG Krefeld v. 18.07.2013, Rn. 15, juris). Entsprechendes muss auch dann gelten, wenn der Rechtsanwalt - wie hier - zur Klärung der Frage der Genehmigung eingeschaltet wird. Dies war der Fall, weil der Prozessbevollmächtigte nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers ein entsprechendes Mandat am 04.02.2014 erhalten hatte (GA 93, 95).
24Soweit der Kläger - nachdem feststand, dass der notarielle Vertrag endgültig unwirksam war - zur Geltendmachung von Schadensersatz tätig wurde, liegt eine neue Angelegenheit vor. Hierfür ist ein Gegenstandswert iHder begründeten Schadenspositionen zugrunde zu legen, hier mithin iHder Notarkosten von € 1015,55. Maklergebühren waren ebensowenig erstattungsfähig (BGH v. 17.01.2008, III ZR 224/06) wie die Finanzierungskosten (vgl. o.).
25Die Gebühren gem. RVG VV-Nr. 23000 berechnen sich mithin wie folgt:
26(1) 1,3 Geschäftsgebühr (Wert: € 137000,-): € 2174,50 + € 20,- + MWSt = € 2.611,93
27(2) 1,3 Geschäftsgebühr (Wert: € 1015,55): € 149,50 + € 20,- + MWSt = € 201,71
28€ 2.813,64
29Zugesprochen werden kann dem Kläger jedoch nicht mehr wie beantragt (§ 308 Abs. 1 ZPO), hier also nur € 2.743,43. Dieser Betrag entfällt entsprechend § 366 Abs. 2 BGB vollständig auf die früher angefallene Gebühr unter (1) iHvon € 2.611,93 und bezüglich des übersteigenden Restbetrages auf die weitere Gebühr unter (2).
305.
31Der Zinsanspruch folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, da sich der verstorbene Beklagte nach Ablauf der im anwaltlichen Schreiben vom 02.07.2014 (K17 = GA 58) gesetzten Frist zum 16.07.2014 in Verzug befand.
32II.
33Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
34Gründe, die eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
35Wert der Berufung: € 10.375,48 = € 1524,23 + € 6239,32 + € 2611,93
36Die Rechtsanwaltskosten sind für die Wertberechnung nach § 4 Abs. 1, 2. Halbs. ZPO außer Acht zu lassende Nebenforderungen, soweit sie von der eingeklagten Hauptsache abhängig sind. Dies ist nur hinsichtlich der für die Verfolgung des Schadensersatzanspruchs angefallenen Anwaltskosten der Fall, nicht hingegen bezüglich der Kosten für die Tätigkeit im Zusammenhang mit der Klärung der betreuungsrechtlichen Genehmigung iHvon € 2611,93.
Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 16. Feb. 2016 - I-24 U 102/15
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Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 16. Feb. 2016 - I-24 U 102/15 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist bestellter ehrenamtlicher Gutachter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises H.. Die Stadt R. (im folgenden: Gemeinde) beauftragte ihn mit der Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert eines in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks , weil dieses Grundstück verkauft werden sollte. Aufgrund entsprechender Nutzungsverträge war das Grundstück seit 1945 von dem Vater des Klägers zu 2 genutzt worden und wurde sodann langjährig von dem Kläger zu 2
genutzt. Der Kläger zu 2 und seine Tochter, die Klägerin zu 1, bekundeten deshalb Interesse am Erwerb. Der Beklagte ermittelte in seinem Gutachten vom 5. Mai 1994 den Verkehrswert mit - abgerundet - 111.000,-- DM, worauf die Gemeinde 112.000,-- DM als Kaufpreis forderte. Die Kläger gaben ihrerseits ein Wertgutachten in Auftrag. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige A. S. gelangte in seinem Gutachten vom 9. September 1994 zu einem Verkehrswert von 49.000,-- DM.
Die Kläger brachten dieses Gutachten sowohl der Gemeinde als auch dem Beklagten zur Kenntnis. Der Beklagte verblieb bei der von ihm ursprünglich vorgenommenen Bewertung des Grundstücks; die Gemeinde war nicht bereit , den Kaufpreis herabzusetzen. Nachdem die Gemeinde den Klägern eine Frist für den Ankauf des Grundstückes gesetzt und angekündigt hatte, anderenfalls das Grundstück an andere Interessenten zu verkaufen, schlossen die Kläger am 28. Dezember 1994 mit der Gemeinde einen notariellen Kaufvertrag. Der darin vereinbarte Kaufpreis betrug 112.000,-- DM, den die Kläger im Mai 1995 bezahlten.
Mit der Behauptung, der Verkehrswert des Grundstücks habe zum Stichtag höchstens 51.400,-- DM betragen, haben die Kläger von dem Beklagten gerichtlich Zahlung von 59.648,50 DM nebst Zinsen verlangt. Das angerufene Landgericht hat seinerseits ein Wertgutachten eingeholt. Der gerichtliche Sachverständige ist zu dem Ergebnis gelangt, daß der Verkehrswert des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag 5. Mai 1994 71.700,-- DM betragen habe. Das Landgericht hat daraufhin der Klage - unter Abweisung im übrigen - in Höhe von 39.300,-- DM nebst Zinsen stattgegeben.
Auf die Berufung des Beklagten hin hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin zu 1 mit der - zugelassenen - Revision. Sie beantragt,
das angefochtene Urteil aufzuheben und das landgerichtliche Urteil, soweit es zu ihren Gunsten ergangen ist, wiederherzustellen.
Die Beklagte ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.
Entscheidungsgründe:
Die kraft Zulassung statthafte und in zulässiger Weise erhobene Revision der Klägerin zu 1 bleibt in der Sache ohne Erfolg.
1. Das Berufungsgericht hat den zwischen der Gemeinde und dem Beklagten zustande gekommenen Gutachtensvertrag dahin ausgelegt, daß er auch zugunsten der Klägerin zu 1 als potentieller Erwerberin des Grundstücks Schutzpflichten begründe, was zur Folge habe, daß der Klägerin zu 1 bei einer schuldhaft unrichtigen Bewertung des Grundstücks ein Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB oder, wenn der ihr entstandene Schaden als (weiterer) Mangelfolgeschaden einzustufen sei, wegen positiver Vertragverletzung zustehen könne. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Haftung einer Person, die - wie der Beklagte als ehrenamtlicher
Gutachter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des betreffenden Landkreises - über eine besondere Sachkunde verfügt und im Auftrag eines Beteiligten ein Gutachten abgibt, von dem bestimmungsgemäß gegenüber einem Dritten Gebrauch gemacht werden soll (BGH, Urt. v. 10.11.1994 - III ZR 50/94, NJW 1995, 392 f.).
2. Angesichts der Umstände des konkreten Falles hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin zu 1 jedoch verneint. Zur Begründung hat es zunächst ausgeführt, daß nach seiner Auffassung bereits eine schuldhafte Verletzung des Gutachtensvertrages durch den Beklagten nicht vorliege. Letztlich könne die Frage der Fehlerhaftigkeit des vom Beklagten erstellten Gutachtens jedoch dahinstehen, weil es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang zwischen der - möglicherweise - unrichtigen Bewertung des Verkehrswerts des Grundstücks und dem geltend gemachten Schaden fehle.
Es kann unentschieden bleiben, ob das Berufungsgericht damit eine abschließende tatrichterliche Feststellung zum Haftungsgrund getroffen hat und dies, wie die Revision im einzelnen rügt, nicht rechtsfehlerfrei geschehen ist, oder ob, wie die Revision hauptsächlich geltend macht, mangels abschließender Feststellungen zum Haftungsgrund für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, daß das Gutachten des Beklagten vom 5. Mai 1994 zumindest wegen unzulänglicher Beurteilung des Umfanges der Bebaubarkeit des Grundstückes und - vor allem - deshalb fehlerhaft ist, weil der Beklagte eine Wertminderung nicht berücksichtigt hat, die sich aus der langjährigen vertraglichen Nutzung des Grundstücks durch den Kläger zu 2 ergab. Denn es ist aus Rechtsgründen jedenfalls nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den
Zurechnungszusammenhang nicht hat feststellen können, der zwischen dem behaupteten haftungsbegründenden Ereignis und dem geltend gemachten Schaden bestehen muß, wenn eine Schadensersatzklage Erfolg haben soll.
a) Das Berufungsgericht ist für den Fall, daß das Verkehrswertgutachten des Beklagten fehlerhaft erstellt war, davon ausgegangen, daß die falsche Wertfestlegung durch den Beklagten nicht hinweggedacht werden könne, ohne daß der in dem hiernach zu teuren Erwerb des Grundstücks liegende Schaden der Klägerin zu 1 entfiele; Kausalität im logisch naturwissenschaftlichen Sinne sei also gegeben. Das Berufungsgericht hat ferner geprüft, ob auch Adäquanz vorliege, weil nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zur sachgerechten Eingrenzung zurechenbarer Schäden die Feststellung der Kausalität nicht ausreicht , sondern weiterhin erforderlich ist, daß das haftungsbegründende Ereignis im allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet ist, einen Erfolg dieser Art herbeizuführen (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 4.7.1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126, 127 m.w.N.). Das Berufungsgericht hat dabei festgestellt, daß es allgemein nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge liege, daß ein Käufer, der ein Grundstück unbedingt erwerben möchte, auch den von dem Gutachter festgestellten - möglicherweise überhöhten - Kaufpreis zahle. Es hat jedoch gemeint, dem Beklagten könne gleichwohl der geltend gemachte Schaden billigerweise nicht zugerechnet werden, weil die Kaufentscheidung aufgrund von persönlichen Motiven der Kläger getroffen worden sei, die durch das Tun des Beklagten, der lediglich den Wert des Grundstücks geschätzt habe, nicht veranlaßt und auch nicht mitbestimmt gewesen seien. Dabei hat das Berufungsgericht entscheidend darauf abgestellt, daß die Kläger vor Abschluß des Kaufvertrages mit der
Gemeinde selbst einen Gutachter beauftragt hatten und dieser einen wesentlich geringeren Wert des Grundstücks als zuvor der Beklagte ermittelt hatte. Danach sei es die eigene Entscheidung der Klägerin zu 1 gewesen, den von der Gemeinde geforderten Preis zu vereinbaren und zu zahlen. Auch wenn die Klägerin zu 1 keine sichere Kenntnis von der Unrichtigkeit des Gutachtens des Beklagten gehabt habe, habe sie gerade nicht auf die Richtigkeit dieses Gutachtens vertraut und nicht im Vertrauen hierauf den Kaufvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen.
b) Die Revision hält dem im wesentlichen entgegen: Wenn die Klägerin zu 1 keine sichere Kenntnis von der Unrichtigkeit des Gutachtens des Beklagten gehabt habe, die Gemeinde sich aber daran orientiert und den Kaufpreis nach dem in diesem Gutachten ausgewiesenen Verkehrswert festgesetzt habe, hätten sich die Kaufvertragsparteien nach dem Gutachten gerichtet und nur deshalb die finanzielle Gegenleistung der Käufer auf den vom Beklagten ermittelten Betrag festgesetzt. Berücksichtige man noch die Gefahr, das Grundstück bei dem Versuch weiterer Verhandlung über den Kaufpreis an einen Mitbewerber zu verlieren, sei deshalb eine Situation gegeben gewesen, die als rechtfertigender Anlaß für den Abschluß des Kaufvertrages durch die Kläger anzusehen sei und diese Reaktion der Kläger als keineswegs ungewöhnlich oder unangemessen erscheinen lasse. Deshalb müsse der Zurechnungszusammenhang mit dem Verhalten des Beklagten bejaht werden.
Diese Rüge bleibt ohne Erfolg. Sie setzt lediglich die eigene Bewertung des Geschehens an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts und zeigt nicht auf, daß der Tatrichter dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln , Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt oder aufgrund von
Verfahrensfehlern, etwa indem er unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliche tatsächliche Gegebenheiten außer acht gelassen hat, zu dem beanstandeten Ergebnis gekommen ist.
c) Die Vorgänge, die für die Frage der Zurechnung eines Schadens erheblich sind, sind stets einer wertenden Betrachtung zu unterziehen (BGHZ 58, 162, 168 m.w.N.), die der Tatrichter gemäß § 286 ZPO vorzunehmen hat. Dabei gehört - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - zu den in der Rechtsprechung allgemein anerkannten Regeln, daß solche Kausalverläufe nicht zu einer Schadensersatzpflicht führen können, die dem Verantwortlichen billigerweise rechtlich nicht mehr zugerechnet werden können (BGH, Urt. v. 4.7.1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126, 127 m.w.N.). Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend erkannt, daß der geltend gemachte Schaden nicht ohne eigenes Verhalten der Klägerin zu 1 hätte entstehen können, das als solches auf ihrem freien Entschluß beruht und erst nach dem zum Anlaß der Ersatzforderung genommenen Geschehen in den hierdurch in Gang gesetzten Kausalverlauf eingegriffen hat. Bei wertender Betrachtung hat dies grundsätzlich zur Folge, daß ein zum Schadensersatz verpflichtender Zusammenhang nicht mehr gegeben ist.
d) Eine Ersatzpflicht kann allerdings auch dann der Billigkeit entsprechen , wenn für das tatsächliche Verhalten des Geschädigten nach dem haftungsbegründenden Ereignis ein rechtfertigender Anlaß bestand, oder es durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine nicht ungewöhnliche oder unangemessene Reaktion auf dieses Ereignis darstellt (z.B. BGH, Urt. v. 29.10.1987 - IX ZR 181/86, NJW 1988, 1143, 1145 m.w.N.; Urt. v. 7.1.1993 - IX ZR 199/91, NJW 1993, 1587, 1589 m.w.N.). Nach dieser auch
vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Rechtsprechung ist - wie es das Berufungsgericht angenommen hat - für die zu treffende Entscheidung erheblich, daß die Kläger auf das Gutachten des Beklagten hin zunächst selbst ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben haben. Hierin kam - wovon auch die Revision ausgeht - zum Ausdruck, daß die Kläger ernsthafte Zweifel daran hatten, daß das Gutachten des Beklagten den wahren Verkehrswert angebe und daß sie diese Zweifel trotz des nachhaltigen Interesses an dem Grundstück nicht auf sich beruhen lassen wollten. Der naheliegende Grund hierfür konnte nur darin gesehen werden, daß die Kläger zunächst trotz ihres Interesses an dem Erwerb des Grundstücks nicht bereit waren, beim Kaufpreis letztlich nur darauf zu achten, daß er ihre finanziellen Möglichkeiten nicht übersteige ; wie auch die Revision betont, wünschten die Kläger vielmehr, das Grundstück zu einem dem Verkehrswert entsprechenden Preis zu erwerben. Aus der Beauftragung eines eigenen Gutachters konnte ferner abgeleitet werden, daß die Kläger zunächst an dieser zuvor getroffenen Entscheidung weiter festzuhalten gedachten und trotz ihres Erwerbsinteresses erst einmal nicht veranlaßt wurden, nunmehr das Gutachten des Beklagten zur Grundlage des Geschäfts mit der Gemeinde zu machen. Ihre zuvor getroffene und trotz des Gutachtens des Beklagten aufrechterhaltene Entscheidung haben die Kläger hiernach erst nachträglich fallengelassen, nämlich nachdem die auf einen Kaufpreis von 112.000,-- DM bestehende Gemeinde angekündigt hatte, das Grundstück an andere Interessenten zu verkaufen; erst als Folge der Willensänderung der Kläger ist es zum Abschluß des Kaufvertrages und dem daraus resultierenden Schaden der Klägerin zu 1 gekommen. Maßgebliche Zweithandlung der Klägerin zu 1 als Geschädigten ist damit das Abrücken von einer zuvor gefaßten und trotz des haftungsbegründenden Ereignisses zunächst aufrechterhaltenen Entscheidung.
Dieses Verhalten kann nicht als durch das Gutachten des Beklagten herausgefordert angesehen werden. Damals lag der Klägerin zu 1 bereits das Gutachten des Sachverständigen A. S. vor, das zu einem Verkehrswert von nur 49.000,-- DM gelangt ist. Dieses Gutachten konnte als Bestätigung der Zweifel gewertet werden, welche die Klägerin zu 1 bereits zuvor hatte. Die Klägerin zu 1 hatte nun positive Kenntnis von der Möglichkeit, daß das Gutachten des Beklagten nicht den wahren Verkehrswert angebe, wie auch ihr Versuch zeigt, den - wie sich das Berufungsgericht ausgedrückt hat - richtigen Wert mit der Gemeinde auszuhandeln. Ausgehend von den bisherigen Vorkehrungen und der zuvor gefaßten und zunächst aufrechterhaltenen Entscheidung der Klägerin zu 1 hätte unter diesen Umständen die gewöhnliche Reaktion auf das Gutachten des Beklagten nur noch in dem Versuch weiterer Aufklärung über die wahren Wertverhältnisse und notfalls im Verzicht auf den im Zweifel seinem Preis nach nachteiligen Kauf bestehen können. Das Fallenlassen der bisherigen Bedenken gehörte hierzu jedenfalls nicht. Es erklärt sich im vorliegenden Fall allein daraus, daß bei der Festlegung des weiteren Vorgehens nunmehr in den Vordergrund der Wunsch der Klägerin zu 1 trat, gerade das vom Beklagten begutachtete Grundstück zu erwerben. Dieser Vorgang beruhte auf einem freien Entschluß der Klägerin zu 1, der nicht durch das Gutachten des Beklagten veranlaßt war. Dies verbietet auch die Feststellung, daß ein rechtfertigender Anlaß für das maßgebliche Verhalten der Klägerin zu 1 bestanden habe. In dem Schaden der Klägerin zu 1 hat sich nur das Risiko verwirklicht, das allgemein besteht, wenn als berechtigt erkennbare Zweifel aufgrund eines individuell bestehenden Interesses willentlich zurückgestellt werden und sodann keine Beachtung mehr finden.
e) Auch ein - dann zum Schaden führendes - Eingehen auf das, was ein Dritter zu erhalten beansprucht, kann ein Zweitverhalten darstellen, das auf die Zurechnung des Schadens zum haftungsbegründenden Verhalten des als Schuldner in Anspruch Genommenen ohne Einfluß ist. In der Rechtsprechung ist dies angenommen worden, wenn der Geschädigte infolge des haftungsbegründenden Ereignisses in eine rechtliche Auseinandersetzung mit einem Dritten geraten ist, sie durch Vergleich beendet und die vergleichsweise übernommene Verpflichtung den Schaden darstellt (z.B. BGH, Urt. v. 19.5.1988 - III ZR 32/87, NJW 1989, 99, 100; Urt. v. 7.1.1993 - IX ZR 199/91, NJW 1993, 1587, 1589). Der vorliegende Sachverhalt ist einem solchen Geschehen jedoch nicht vergleichbar. Es ist dadurch gekennzeichnet, daß der Geschädigte sich bei drohender oder bereits entstandener rechtlicher Auseinandersetzung einem im Zweifel mit Mühe und Kosten verbundenen Streit stellen muß, wenn er nicht die Möglichkeit einer gütlichen Einigung wahrnimmt, und vor der Schwierigkeit steht, die Erfolgsaussichten zutreffend einzuschätzen. Eine derartige Notwendigkeit oder Schwierigkeit bestand für die Klägerin zu 1 nicht.
3. Nach allem tragen die oben wiedergegebenen, vom Berufungsgericht festgestellten und für maßgeblich gehaltenen Umstände die beanstandete Bewertung , daß der geltend gemachte Schaden der Klägerin zu 1 dem Beklagten und seinem Gutachten nicht zugerechnet werden kann. Infolgedessen kann dahinstehen, ob auch allen weiteren Erwägungen und Ausführungen des Berufungsgerichts beigetreten werden kann, welche die Revision mit Rügen bekämpft.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Rogge Jestaedt Melullis
Scharen Keukenschrijver
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
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- Die klagende Maklerin, die Provisionsansprüche geltend macht, übergab dem Beklagten ein auf den 1. Februar 2002 datiertes Exposé über ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Z. ; das Exposé enthielt einen Hinweis auf die vom Käufer zahlbare Maklerprovision in Höhe von 5 v.H. zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Über dieses Objekt schlossen die Sparkasse Z. als Verkäuferin und der Beklagte als Käufer am 21. Juni 2002 einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Die für diesen Vertrag erforderliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung wurde am 11. Dezember 2003 erteilt. Zuvor, nämlich am 5. November 2003, hatte der Beklagte gegenüber der Verkäuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und dies unter anderem damit begründet, die Verkäuferin habe ihm - der Wahrheit zuwider - vor und während der Beurkundung des Kaufvertrags zugesichert, dass es keine vermögensrechtlichen Ansprüche gebe, und ihn in der nachfolgenden Zeit mit falschen Versprechungen hingehalten. Der Kaufvertrag wurde in der Folge nicht durchgeführt. Der Beklagte bestreitet seine Provisionspflicht mit Rücksicht auf die geschilderten Umstände und behauptet weiter, auch die Klägerin selbst habe über die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks unrichtige Angaben gemacht.
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- Das Landgericht hat der auf Zahlung von 22.241,20 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf eine geringfügige Zinsmehrforderung - stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
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- Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
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- Das Berufungsgericht führt aus, der Kaufvertrag sei mit der Grundstückstücksverkehrsgenehmigung wirksam geworden und habe damit den Provisi- onsanspruch der Klägerin für die von ihr erbrachte und ursächlich gewordene Maklerleistung ausgelöst. Dass der Beklagte zuvor bereits von dem Kaufvertrag zurückgetreten sei, beeinträchtige den Provisionsanspruch nicht. Zwar führe ein auf Verschulden bei Vertragsschluss gestützter Rücktritt, der vor Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erklärt werde, zur Vernichtung des Austauschverhältnisses , bevor dieses Wirksamkeit erlange. Ein solches Rücktrittsrecht sei aber schon im Ansatz zweifelhaft. Die Belastung mit einem Rückübertragungsanspruch sei als Rechtsmangel der Kaufsache einzuordnen. Nach dem zum 1. Januar 2002 neu ausgestalteten Kaufrecht gelte für Rechts- und Sachmängel einheitlich das Gewährleistungsrecht der §§ 434 bis 441 BGB, neben dem - wie nach früherem Recht bei Sachmängeln - Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht in Betracht kämen. Es komme hinzu, dass der Beklagte, der sein Gestaltungsrecht erst 15 Monate nach Kenntnis des Rechtsmangels ausgeübt habe, den Zusammenhang mit der der Verkäuferin angelasteten Pflichtverletzung nicht hinreichend dargelegt habe. Die in § 124 BGB geregelte Jahresfrist für eine Arglistanfechtung, die hier verstrichen sei, belege, dass eine Rückabwicklung des Vertrags wegen einer anderen gleich oder minder schweren Vertragsverletzung ausgeschlossen sei.
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- einer Bei tiefer greifenden Analyse sei für den Beklagten zudem der Grund für den Rücktritt nicht die mangelnde Information über etwaige Rückübertragungsansprüche gewesen, sondern der Umstand, dass er als Privatmann nicht in der Lage und willens gewesen sei, "mit einer doch großen Immobilieninvestition so lange in der Luft zu hängen". Er werfe der Verkäuferin damit Verzug bei der Beseitigung eines Rechtsmangels vor, was nach §§ 437, 440 BGB zu beurteilen sei. Unterstelle man, was allerdings nicht ohne Zweifel sei, die Anwendbarkeit dieser Regelung auch während der Phase, in der der Vertrag schwebend unwirksam sei, zugunsten des Beklagten, sei sein Rücktritt unwirksam, weil diesem eine Fristsetzung nicht vorausgegangen sei. Dass dem Beklagten das weitere Zuwarten unzumutbar gewesen sei, werde mit Rücksicht darauf, dass der Problembereich der Rückübertragungsansprüche einer vertraglichen Regelung zugeführt worden sei, nicht hinreichend konkret dargelegt.
II.
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- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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- 1. Im Ausgangspunkt trifft es allerdings zu, dass die Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben, in dessen Rahmen die Klägerin dem Beklagten die später genutzte Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat. Hiernach hängt die Provisionspflicht des Beklagten davon ab, dass dieser Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Dies war nicht bereits im Zeitpunkt der Rechnungsstellung der Klägerin vom 24. Juni 2002 - drei Tage nach der Beurkundung -, sondern mit Rücksicht auf die nach § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 1 Nr. 1 GVO erforderliche Genehmigung nicht vor deren Erteilung am 11. Dezember 2003 der Fall; denn vorher war der Kaufvertrag, worüber auch der Notar die Beteiligten unter VIII 1 der Urkunde belehrt hatte, schwebend unwirksam. Sollten der Beklagte und die Verkäuferin, was das Berufungsgericht angenommen hat, den Kaufvertrag nach seiner Genehmigung aufgehoben haben , würde dies den Provisionsanspruch der Klägerin nicht berühren (BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR 218/91 - NJW-RR 1993, 248, 249; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583; vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966, 967). Das würde selbst dann gelten , wenn die Kaufvertragsparteien den Vertrag nach Erteilung der Genehmigung wegen eines Anfechtungsrechts des Beklagten einvernehmlich aufgeho- ben hätten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die für eine Arglistanfechtung maßgebliche Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB bereits abgelaufen, als der Beklagte mit Rücksicht auf behauptete falsche Zusicherungen der Verkäuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte (vgl. zu den Auswirkungen eines Anfechtungsrechts auf den Provisionsanspruch Senatsurteile vom 14. Dezember 2000 aaO; vom 22. September 2005 - III ZR 295/04 - NJW 2005, 3778, 3779).
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- 2. Es kommt jedoch in Betracht, dass sich der Beklagte von den Bindungen des mit der Verkäuferin geschlossenen Vertrags vor dessen Wirksamwerden berechtigterweise gelöst hat. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen und unter Beweis gestellt, er habe die Chefin der Immobilienabteilung der Verkäuferin und einen Mitarbeiter der Klägerin vor der Beurkundung und im Beurkundungstermin gefragt, ob vermögensrechtliche Ansprüche vorlägen. Die Befragten hätten ihm zugesichert, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche bestehen würden und dass dies durch die Sparkasse abgeklärt worden sei. Demgegenüber habe er im August 2002 erfahren, dass seinerzeit insgesamt 21 vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet gewesen seien, von denen der erste bereits im Jahr 1991 gestellt worden sei. Da er - damals selbst als Notar tätig - gewusst habe, wie lange die Entscheidung über vermögensrechtliche Ansprüche dauern könne , habe er auf die Klärung dieses Umstands Wert gelegt und zum Ausdruck gebracht, dass er vom Abschluss des Vertrages Abstand nehme, wenn solche Ansprüche erhoben seien. Da das Berufungsgericht hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist revisionsrechtlich vom Vorbringen des Beklagten auszugehen. Dann aber lässt sich ein Recht des Beklagten, vom Kaufvertrag Abstand zu nehmen, nicht verneinen.
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- a) Wie das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, führt ein auf ein Verschulden bei Vertragsschluss gestützter Rücktritt, der vor der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erklärt wird, zur Vernichtung des Kaufvertrages , bevor dieser Wirksamkeit erlangt, so dass der Provisionsanspruch des Maklers nicht zur Entstehung gelangt. Der Beklagte hat geltend gemacht, die Verkäuferin habe im Vorfeld eines Vertragsschlusses und bei Vertragsschluss falsche Angaben gemacht, also Pflichten des durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstandenen Schuldverhältnisses (§ 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB) verletzt. Darin steckt auch der Vorwurf, die Verkäuferin sei ihrer Pflicht nach § 3 Abs. 5 VermG, sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen über das Vorliegen einer Anmeldung zu vergewissern, nicht nachgekommen. Dieses Vorbringen rechtfertigt nach § 280 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch, der die Verkäuferin nach § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Beklagten so zu stellen, als habe er den Kaufvertrag nicht geschlossen.
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- b) Die Bedenken des Berufungsgerichts, diese durch die Schuldrechtsreform in § 311 Abs. 2, 3 BGB kodifizierten Grundsätze der culpa in contrahendo im Hinblick auf das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht auf den vorliegenden Fall anzuwenden, sind nicht begründet. Im Ausgangspunkt trifft es zwar zu, dass die (verschwiegene) Restitutionsbefangenheit des Grundstücks als Rechtsmangel im Sinn des § 435 Satz 1 BGB anzusehen ist und dass für die kaufrechtliche Gewährleistung die Unterscheidung von Sach- und Rechtsmängeln aufgegeben worden ist. Welche Folgen sich hieraus für das Verhältnis des Gewährleistungsrechts zu Schadensersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen ergeben (vgl. zur Konkurrenz dieser Ansprüche und Gewährleistungsansprüchen wegen Rechtsmängeln nach früherem Recht BGH, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 394/99 - NJW 2001, 2875 f), bedarf hier aber keiner allgemeinen Beantwortung, da dem Beklagten, was den hier geltend gemachten Mangel angeht, Gewährleistungsrechte von vornherein nicht zur Verfügung standen. Solange der geschlossene Kaufvertrag wegen der ausstehenden Grundstücksverkehrsgenehmigung schwebend unwirksam war, konnte der Beklagte weder Erfüllung verlangen noch Gewährleistungsrechte, die ebenfalls der Erfüllung dienen, geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92 - NJW 1993, 648, 651; vgl. auch BGHZ 65, 123, 126; Zimmermann, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. III, § 1 GVO Rn. 11). Zwar können sich auch während des Schwebezustands aus dem Kaufvertrag bestimmte Leistungspflichten ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 1998 - V ZR 17/98 - NJW 1999, 1329 f); solche konnten sich aber vor Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht auf die Verschaffung des von Restitutionsansprüchen unbelasteten Eigentums beziehen oder insoweit einen Leistungsverzug begründen (vgl. Zimmermann aaO). War die Genehmigung erteilt, entfiel der Rechtsmangel von selbst. Deswegen können denkbare Gewährleistungsansprüche in der hier vorliegenden Konstellation keine Sperrwirkung für Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen entfalten.
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- c) Ein Anspruch des Beklagten auf Rückabwicklung des Kaufvertrags nach § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Beklagte erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB dazu entschlossen hat, den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Frist des § 124 Abs. 1 BGB belege, dass sich der Beklagte nach Ablauf dieser Frist nicht auf eine gegenüber der Arglistanfechtung gleich oder minder schwere Vertragsverletzung berufen könne, trifft nicht zu und widerspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteile vom 18. September 2001 - X ZR 107/00 - NJW-RR 2002, 308, 309 f; vom 10. Januar 2006 - XI ZR 169/05 - NJW 2006, 845, 847). Zwar könnte man einen Wertungswiderspruch darin sehen, wenn Ansprüche wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen allgemein weitergingen als die nach § 124 Abs. 1 BGB zeitlich begrenzten Rechte wegen einer arglistigen Täuschung. Diese Sichtweise berücksichtigt jedoch nicht, dass die Arglistanfechtung lediglich die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung schützen soll, während ein auf ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen gestützter Schadensersatzanspruch zusätzlich voraussetzt, dass dem Betroffenen durch die unlautere Einwirkung auf seine Willensbildung ein Schaden entstanden ist (vgl. BGH, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96 - NJW 1998, 302, 303 f; vom 19. Dezember 1997 - V ZR 112/96 - NJW 1998, 898).
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- d) Einen solchen Schaden hat der Beklagte zwar nicht beziffert, aber für die Zwecke des anhängigen Prozesses hinreichend dargelegt. Er hat nämlich unter Beweisantritt behauptet, er habe der Verkäuferin und der Klägerin verdeutlicht , dass er das Grundstück zur gewerblichen Vermietung kaufe; er habe in Verhandlungen mit Mietinteressenten gestanden, die er - im Hinblick auf die ausstehende Genehmigung - habe hinhalten müssen und die abgesprungen seien und sich andere Standorte gesucht hätten. Neue ernsthafte und potente Mietinteressenten habe er nicht ansprechen können, da er keine verlässlichen Angaben zur tatsächlichen Umsetzung des Projekts habe machen können, zumal die Verkäuferin ihre mehrfachen Versprechungen, in 14 Tagen seien die Hindernisse für eine Erteilung der Genehmigung beseitigt, nicht gehalten habe. Demgegenüber sah der Kaufvertrag andere zeitliche Abläufe vor. Der Gefahrübergang war bereits zum 1. Juli 2002 vereinbart, und die Kaufpreisfälligkeit sollte spätestens zum 30. September 2002 eintreten, was dem Beklagten in einem überschaubaren Zeitraum Gelegenheit bot, die Finanzierung und die vorgesehenen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.
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- Dass dem Beklagten durch die nicht vorhergesehene Restitutionsbefangenheit des Grundstücks und die darauf beruhenden Verzögerungen ein Schaden entstanden ist, wird nicht durch die Überlegung des Berufungsgerichts ausgeräumt, die Kaufvertragsparteien hätten den Problembereich der Rückübertragungsansprüche gesehen und einer Regelung zugeführt. Der Senat vermag dem Kaufvertrag lediglich zu entnehmen, dass der Notar die Beteiligten auf die normale gesetzliche Folge hingewiesen hat, dass der Kaufvertrag bis zur Erteilung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung schwebend unwirksam ist. Im Übrigen enthält der Kaufvertrag keinen Hinweis, dass die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks gesehen worden wäre. Vielmehr soll die Verkäuferin nach der Behauptung des Beklagten explizit gesagt haben, es bestünden keine Rückübertragungsansprüche. Unter diesen Umständen war zwar die Grundstücksverkehrsgenehmigung weiterhin notwendig; aber ihre Erteilung wäre nur eine Formsache gewesen, weil nur zu prüfen gewesen wäre, ob Restitutionsansprüche geltend gemacht waren. Dies hätte in wenigen Wochen erledigt werden können und stünde mit den oben angeführten zeitlichen Vorstellungen der Kaufvertragsparteien in Einklang.
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- e) Nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Beklagten kann auch nicht in Zweifel gezogen werden, dass die Lösung vom Kaufvertrag letztlich auf die unrichtige Auskunft der Verkäuferin zurückgeht. Die Kausalität lässt sich - anders als das Landgericht gemeint hat - nicht schon deshalb verneinen, weil sich der Beklagte mit seiner Rücktrittserklärung etwa 15 Monate Zeit gelassen hat.
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- Grundsätzlich kann sich der Geschädigte bei einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf den Nachweis beschränken , dass der Vertragsgegner seine Pflichten verletzt hat. Es ist deshalb Sache des Vertragsgegners, die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss und den möglichen Schaden auszuräumen, im Streitfall also darzulegen , dass der Beklagte den Vertrag unverändert auch dann abgeschlossen hätte , wenn er über das Vorliegen der Restitutionsanträge unterrichtet gewesen wäre (vgl. BGHZ 111, 75, 81 f; 124, 151, 159 f; BGH, Urteil vom 26. September 1997 aaO). Diese Darlegungslast trifft vorliegend die Klägerin, da sie mit ihrem Provisionsanspruch ein Recht geltend macht, das den beanstandungsfreien Abschluss des Kaufvertrags voraussetzt. Ob die Beweisführung der Klägerin insoweit erleichtert werden kann, als sich der Beklagte erst nach 15 Monaten zur endgültigen Vertragslösung entschlossen hat, mag im jetzigen Verfahrensstadium offen bleiben. Sein unter Beweis gestelltes Vorbringen, mit dem im Einzelnen nachvollziehbar erklärt wird, weshalb er mit seiner Rücktrittserklärung zugewartet hat, kann jedenfalls, sollte es im Weiteren darauf ankommen, nicht unbeachtet bleiben.
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- 3. Dem Berufungsgericht ist auch nicht darin beizutreten, das Vorbringen des Beklagten rechtfertige nicht die Annahme einer eigenen Pflichtverletzung der Klägerin.
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- Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbringen des Beklagten hat ein Mitarbeiter der Klägerin die unzutreffende Auskunft erteilt, das als Kaufobjekt ins Auge gefasste Grundstück sei nicht restitutionsbefangen. Die Klägerin schuldete dem Beklagten, mit dem sie vertraglich verbunden war, eine zutreffende Auskunft. Konnte sie die hier nach dem Vorbringen des Beklagten mehrfach und bei verschiedenen Gelegenheiten gestellte Frage nicht aus eigener Kenntnis beantworten, durfte sie sich auch nicht ohne weiteres die von der Verkäuferin erteilte Auskunft zu eigen machen oder sich ihr verstärkend anschließen (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642; vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 - NJW-RR 2001, 711, 712 Rn. 11 f), weil der Beklagte die besondere Bedeutung seiner Fragestellung für seinen Kaufentschluss deutlich gemacht hatte. Unter diesen besonderen Umständen hätte die Klägerin, die von sich aus zu einer Erkundigung oder Nachforschung nicht verpflichtet war, eine mangelnde Kenntnis offenbaren müssen. Soweit das Berufungsgericht meint, die vom Beklagten vorgetragenen "Beteuerungen" würden der Klägerin und der Verkäuferin gleichermaßen ohne deutliche Trennung zugeordnet, findet dies seine Erklärung darin, dass sich beide anlässlich der notariellen Beurkundung in der wiedergegebenen Weise geäußert haben sollen; vor allem aber rechtfertigt die Qualifizierung des Vortrags des Beklagten als "Beteuerungen" nicht, sich über dessen Beweisanerbieten hinwegzusetzen. Ob sich die Klägerin dem Beklagten gegenüber pflichtgemäß verhalten hat, ist - anders als das Berufungsgericht meint - allein auf der Grundlage der zwischen ihnen bestehenden Vertragsbeziehung zu beurteilen.
III.
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- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
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- Sollte sich im Weiteren ergeben, dass dem Beklagten keine unrichtigen Auskünfte über die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks gegeben worden sind und die Verkäuferin ihrer Vergewisserungspflicht nachgekommen ist, be- steht Gelegenheit zu prüfen, ob der Beklagte nach § 242 BGB gehalten war, den vor Erteilung der Genehmigung bestehenden Schwebezustand unbegrenzt lange hinzunehmen, insbesondere ob das Erreichen des Vertragszwecks hierdurch gefährdet wurde (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92 - NJW 1993, 648, 651).
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 24.10.2005 - 6 O 1329/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.08.2006 - 2 U 1153/05 -
(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.
(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
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die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
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Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.