Landgericht München I Schlussurteil, 30. Sept. 2016 - 29 O 4982/16
Gericht
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu 75 %; die Beklagte zu 1) zu 25 % tragen. Im Übrigen bleibt es bei der Kostenregelung des Teil-Vergleichs.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 30.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
„„3. Treuhandkommanditist ist die ... mit einer Hafteinlage von zunächst 10.000,00 €, die aus der treuhänderischen Übernahme von Einlagen gemäß § 5 erbracht wird. Mit Durchführung der Kapitalerhöhungen wird für den Treuhandkommanditisten eine Hafteinlage in Höhe von 20 % der gezeichneten Kapitalanteile der beitretenden Treugeber eingetragen, und zwar jeweils, spätestens zum Jahresende. Im Außenverhältnis wird die Beteiligung des Treuhandkommanditisten an der Gesellschaft erst mit dessen Eintragung im Handelsregister wirksam.
Der Treuhandkommanditist erbringt seine Kapitaleinlagen zzgl. 5 % Abwicklungsgebühr durch Abtretung seiner gegen die jeweiligen Treugeber bestehenden Ansprüche an der Gesellschaft. Eine weitergehende Haftung des Treuhandkommanditisten für die Erbringung der Einlage ist im Innenverhältnis zur Gesellschaft ausgeschlossen.“
Persönlich haftender Gesellschafter ist die ... deren Vorstand in der Zeit von 13.05.2004 bis 26.11.2008 ... war."
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1.Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an den Kläger € 14.400,00 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
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2.Die Verurteilung unter 1.) erfolgt Zug-um-Zug gegen Abtretung der Rechte des Klägers aus der Gesellschaftsbeteiligung an der ... vormals ..., zum Nominalbetrag in Höhe von € 25.000,00 an die Beklagte zu 2).
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3.Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 2.) verpflichtet ist, dem Kläger für alle bestehenden oder zukünftigen wirtschaftlichen Nachteile Schadensersatz zu leisten, die dem Kläger unmittelbar oder mittelbar aus der im Klageantrag Ziff. 3 benannten Beteiligung des Klägers an der ... vormals ... zum Nominalbetrag in Höhe von 25.000,00 entstehen.
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4.Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 2.) mit der Annahme der Übertragung der unter Ziff. 3 benannten Beteiligung seit Rechtshängigkeit in Verzug befindet.
Klageabweisung.
Gründe
A.
B.
„Sollte bei einer künftigen Veräußerung des Erlenhofparks der Erlös unter den dann noch vorhandenen Verbindlichkeiten liegen, so könnte es im Extremfall zu einem Totalverlust der Kommanditeinlage kommen.#
Auf Seite 14 heißt es weiter:
„Falls von den dargestellten allgemeinen und besonderen Immobilienrisiken mehrere gleichzeitig eintreten sollten, könnte dies zu einem Totalverlust führen."
Auf Seite 11 wird darauf hingewiesen:
„Sollte die Gesellschaft Eigenkapital durch Anleger oder Fremdkapital nicht in der angenommenen Höhe, zu den angenommenen Konditionen und Zeitpunkten erhalten und könnte dies nicht durch die Platzierungsgarantie ... Kapitalerhöhungen oder durch andere Fremdmittel ausgeglichen werden, so kann dies zu einer Verminderung der Erträge und der prognostizierten Ausschüttungen auch der stillen Gesellschafter sowie zu Kapitalverlusten führen."
Auf Seite 15 wird weiter angeführt:
„Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger, die eine absolut sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage mit einer der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig möglichen Rückzahlung des investierten Kapitals suchen."
Das Gericht erachtet die Risikohinweise im Hinblick auf einen möglichen Kapitalverlust bis hin zum Totalverlust für ausreichend. Darauf wird an diversen Stellen eingegangen; dem durchschnittlich interessierten Leser war daher die Möglichkeit bewusst, dass er - im schlimmsten Fall - mit einem Kapitalverlust rechnen muss.
2. Ein Prospektfehler ist auch nicht darin zu sehen, weil der Emissionsprospekt über ein Wideraufleben der Haftung gem. §§ 171, 172 Abs. 4 HGB nicht aufklärt.
Im Rahmen der Risikohinweise wird auf Seite 15 des Emissionsprospekts darauf hingewiesen:
„Ausschüttungen können zu einer teilweisen Rückzahlung der Hafteinlage führen mit der Folge, dass der Kommanditist Dritten gegenüber für Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Höhe der zurückbezahlten Hafteinlage haftet.#
Auf Seite 78 wird unter dem Abschnitt „8. Keine Nachschusspflicht, Haftungsbegrenzung“ angeführt:
„Der Gesellschafter ist nicht verpflichtet, über die in der Beitrittsvereinbarung bestimmte Kapitaleinlage (zuzüglich Abwicklungsgebühr) hinaus weitere Zahlungs- oder Nachschusspflichten zu übernehmen. Die gesetzliche Regelung über die Haftung der Kommanditisten gegenüber Gesellschaftsgläubigern bleibt hiervon unberührt.
Für nach Eintragung des Kommanditisten im Handelsregister begründete Verbindlichkeiten ist dessen Haftung auf die eingetragenen Haftungssumme (20 % der Kapitaleinlage) beschränkt. Ist die Einlage voll geleistet, kann die Haftung nur insoweit wieder aufleben, als den Anlegern Teilbeträge ihrer Einlagen im Rahmen von Ausschüttungen/Entnahmen zurückgewährt werden."
Im Abschnitt „3. Haftung“ wird auf Seite 80 darauf hingewiesen:
„Der Treuhandkommanditist ist im Handelsregister als Kommanditist der Fondsgesellschaft eingetragen. Die Haftung der Treugeber beschränkt sich gegenüber dem Treuhandkommanditisten auf ihre Kapitaleinlage zzgl. Abwicklungsgebühr. Ist die Einlage voll geleistet, kann die Haftung nur insoweit wieder aufleben, als den Treugebern Teilbeträge ihrer Einlagen vom Treuhandkommanditisten zurückgewährt werden."
Der durchschnittlich interessierte Leser wird im Prospekt mehrfach auf das Wiederaufleben der Haftung nach §§ 171 ff. HGB hingewiesen.
Insoweit wird im Prospekt auch klargestellt, z.B. auf Seite 16 des Emissionsprospekts, dass Ausschüttungen nicht zwingend aus Gewinnen erfolgen müssen:
„Die vorgesehenen Ausschüttungen werden nicht garantiert und stehen jedenfalls zunächst in keiner direkten Beziehung zu den zu erwartenden Gewinnen, sondern erfolgen teilweise aus der Liquidität.#
Ein Prospektfehler liegt aufgrund der nach Überzeugung des Gerichts deutlichen Hinweise nicht vor.
3. Die Ausführungen des Klägers, dass der Emissionsprospekt nicht auf die fehlende Fungibilität der Fondsanteile hinweise bzw. diese irreführend als lediglich eingeschränkte Verfügbarkeit darstelle, ist nicht nachvollziehbar.
Der Kläger wurde bereits in dem von ihm unterschriebenen Beratungsprotokoll ausdrücklich darauf hingeweisen, dass die Beteiligung nicht für Anleger geeignet sei, die auf eine kurzfristige Verfügbarkeit der investierten Gelder angewiesen seien (Anlage B 16).
Weiterhin befindet sich im Emissionsprospekt im Abschnitt Risikohinweise unter „10. Verkauf der Beteiligung/vorzeitiges Ausscheiden“ klare Hinweise:
„Für den Handel mit stillen Beteiligungen und KG-Anteilen gibt es keinen öffentlichen Markt. Diese können deshalb nicht ohne weiteres verkauft werden.
[...]
Bei einem Verkauf des Kommanditanteils in den ersten Jahren oder einem vorzeitigen Ausscheiden ist deshalb nur mit einem Verkaufspreis bzw. einem Abfindungsguthaben unter der einbezahlten Einlagesumme zu rechnen.
Dieses Angebot ist deshalb nicht geeignet für Anleger, die eine absolut sichere, fest verzinsliche Kapitalanlage mit einer der Höhe nach feststehenden und auch kurzfristig möglichen Rückzahlung des investierten Kapitals suchen."
Dem durchschnittlich interessierten Leser erschließt sich daher durch die Risikohinweise als auch das Beratungsprotokoll, dass ein vorzeitiger Verkauf der Beteiligung eingeschränkt bis unmöglich ist und dabei mit Abschlägen gerechnet werden muss. Das Gericht erachtet die erteilten Risikohinweise daher für ausreichend.
4. Ein Prospektfehler ist auch nicht darin zu sehen, dass die streitgegenständliche Beteiligung als für die Alterversorgung geeignet beschrieben ist, wie auf Seite 6 des Emissionsprospektes:
„Dieser Renditefonds stellt durch die Investition in eine etablierte, wertbeständige Immobilie eine ideale Form des Vermögensaufbaus und der Altersversorgung dar.#
sowie auf Seite 24 unter der Überschrift „Immo-Rente Plus (Kapital 3)“:
„Eine ideale Anlageform für junge Berufstätige mit mittlerem Einkommen, die eine zusätzliche Altersvorsorgung aufbauen möchten. Die geringe Anzahlung und die bequemen monatlichen Raten ermöglichen es vielen Anlegern, Vorteile zu nutzen, die sonst nur Großanlegern vorbehalten sind. Durch die hohen Barausschüttungen nach Volleinzahlung ergeben sich ein sinnvolles Zusatzeinkommen und ein respektables Polster für den Ruhestand.#
Die Darstellung der streitgegenständlichen Anlage als grundsätzlich für eine Altersversorgung geeignet, ist nicht fehlerhaft. Denn grundsätzlich sind Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds durchaus für eine (ergänzende) Altersversorgung geeignet. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlustes gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 24.04.2014, III ZR 389/12). Das Vorliegen weiterer risikoerhöhende Umstände wie etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise wird von der Klagepartei nicht vorgetragen und ist auch ansonsten nicht ersichtlich.
Eine darüber hinausgehende Aufklärung, bezogen auf die konkrete Beratungssituation der Klagepartei, durch die Beklagte war nicht erforderlich. Nach dem Klägervortrag lag lediglich eine Anlagevermittlung vor. Eine anlegergerechte Beratung war daher nicht geschuldet.
Vorliegend reicht die grundsätzliche Geeignetheit des Anlageobjektes aus, welche gegeben ist, so dass insoweit kein Prospektfehler vorliegt.
5. Soweit der Kläger einen Prospektfehler im Hinblick auf die Renditeprognose ableitet, weil der Bezugspunkt der Renditeaussage im Hinblick auf das gezeichnete Kapital oder das eingezahlte Kapital unklar bleibe und ein Fehler in der Verwendung der internen Zinsfußmethode liege, geht dies ins Leere.
Im Abschnitt „Annahme zur Prognoserechnung ab 01.01.2006“ (Emissionsprospekt S. 44) wird unter dem Punkt „13.-25. Ausschüttungen“ klargestellt, dass „die geplanten Barausschüttungen und die thesaurierten Ausschüttungen in Euro und % der Beteiligungssummen ohne Abwicklungsgebühr dargestellt“ werden.
Das Gericht kann auch keinen Fehler im Hinblick auf die Darstellung des Anteilswertes ab 2020 erkennen. Das Prospekt weist insoweit auf Seite 43 eindeutig darauf hin, dass die Darstellung erst ab 2020 erfolgt, da der 31.12.2020 der erst mögliche ordentliche Kündigungszeitpunkt der Anleger ist, vgl. § 27 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages (Anlage K 2, Seite 104).
Das Gericht sieht auch keinen Prospektfehler durch Berechnung der Prognosen im Prospekt anhand der internen Zinsfussmethode. Insoweit wird auf die Rechtsprechung des OLG Hamburg, Urteil v. 17.01.2014, Az. 11 U 119/13 sowie OLG Köln, Urteil v. 30.08.2012, Az. 18 U 79/11 verwiesen:
„Dass die interne Zinsfußmethode in der Betriebswirtschaftslehre teilweise als taugliches Instrument von Investitionsplanung und Investitionsrechnung angezweifelt wird, führt gleichfalls nicht zu einem Prospektfehler. Es mag sein, dass andere Berechnungsarten generell oder im Einzelfall zu überzeugenderen Ergebnissen führen als der in dem Verkaufsprospekt gewählte Weg. Darauf kommt es indes nicht entscheidend an. Die Art der Renditeermittlung ist den Prospektherausgebern nicht vorgegeben, sie darf lediglich nicht auf der Grundlage unvertretbarer oder offenbar unsachlicher Erwägungen vorgenommen werden. Ferner dürfen wesentliche die Entscheidung bedingende Tatsachen nicht außer Acht bleiben. Diesen Anforderungen trägt die hier verwandte interne Zinsfußmethode hinreichend Rechnung. Ihre Problematik ist in der Fachliteratur beschrieben worden. Die bisweilen erhobenen und von der Klagepartei aufgegriffenen Bedenken gegen die Methode der Renditeermittlung (vgl. z.B. Jaeger, VW 2006, 1747 ff, 1847 ff) werden - unbeschadet von Streitfragen im Detail - im betriebswirtschaftlichen Schrifttum nicht allenthalben geteilt (vgl. etwa Laux, VW 2009, 1893 ff). Bei dieser Sachlage ist es den Prospektherausgebern nicht verwehrt, die interne Zinsfußmethode als Berechnungsgrundlage für die Beurteilung der Rentabilität des Fonds heranzuziehen, ohne dass die Unterschiede zu anderen finanzmathematischen Verfahren zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition - etwa in Gestalt der Kapitalwertmethode, deren individuelle Berechnung auf Seite 42 des Verkaufsprospektes ausdrücklich angeboten wird - hätten besonders erläutert werden müssen."
C.
D.
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Annotations
(1) Im Verhältnis zu den Gläubigern der Gesellschaft wird nach der Eintragung in das Handelsregister die Einlage eines Kommanditisten durch den in der Eintragung angegebenen Betrag bestimmt.
(2) Auf eine nicht eingetragene Erhöhung der aus dem Handelsregister ersichtlichen Einlage können sich die Gläubiger nur berufen, wenn die Erhöhung in handelsüblicher Weise kundgemacht oder ihnen in anderer Weise von der Gesellschaft mitgeteilt worden ist.
(3) Eine Vereinbarung der Gesellschafter, durch die einem Kommanditisten die Einlage erlassen oder gestundet wird, ist den Gläubigern gegenüber unwirksam.
(4) Soweit die Einlage eines Kommanditisten zurückbezahlt wird, gilt sie den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet. Das gleiche gilt, soweit ein Kommanditist Gewinnanteile entnimmt, während sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der geleisteten Einlage herabgemindert ist, oder soweit durch die Entnahme der Kapitalanteil unter den bezeichneten Betrag herabgemindert wird. Bei der Berechnung des Kapitalanteils nach Satz 2 sind Beträge im Sinn des § 268 Abs. 8 nicht zu berücksichtigen.
(5) Was ein Kommanditist auf Grund einer in gutem Glauben errichteten Bilanz in gutem Glauben als Gewinn bezieht, ist er in keinem Falle zurückzuzahlen verpflichtet.
(6) Gegenüber den Gläubigern einer Gesellschaft, bei der kein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist, gilt die Einlage eines Kommanditisten als nicht geleistet, soweit sie in Anteilen an den persönlich haftenden Gesellschaftern bewirkt ist. Dies gilt nicht, wenn zu den persönlich haftenden Gesellschaftern eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft gehört, bei der ein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Ist auf Grund der Vorschriften über die örtliche oder sachliche Zuständigkeit der Gerichte die Unzuständigkeit des Gerichts auszusprechen, so hat das angegangene Gericht, sofern das zuständige Gericht bestimmt werden kann, auf Antrag des Klägers durch Beschluss sich für unzuständig zu erklären und den Rechtsstreit an das zuständige Gericht zu verweisen. Sind mehrere Gerichte zuständig, so erfolgt die Verweisung an das vom Kläger gewählte Gericht.
(2) Anträge und Erklärungen zur Zuständigkeit des Gerichts können vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle abgegeben werden. Der Beschluss ist unanfechtbar. Der Rechtsstreit wird bei dem im Beschluss bezeichneten Gericht mit Eingang der Akten anhängig. Der Beschluss ist für dieses Gericht bindend.
(3) Die im Verfahren vor dem angegangenen Gericht erwachsenen Kosten werden als Teil der Kosten behandelt, die bei dem im Beschluss bezeichneten Gericht erwachsen. Dem Kläger sind die entstandenen Mehrkosten auch dann aufzuerlegen, wenn er in der Hauptsache obsiegt.
(1) Der Kommanditist haftet den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar; die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist.
(2) Ist über das Vermögen der Gesellschaft das Insolvenzverfahren eröffnet, so wird während der Dauer des Verfahrens das den Gesellschaftsgläubigern nach Absatz 1 zustehende Recht durch den Insolvenzverwalter oder den Sachwalter ausgeübt.
(1) Im Verhältnis zu den Gläubigern der Gesellschaft wird nach der Eintragung in das Handelsregister die Einlage eines Kommanditisten durch den in der Eintragung angegebenen Betrag bestimmt.
(2) Auf eine nicht eingetragene Erhöhung der aus dem Handelsregister ersichtlichen Einlage können sich die Gläubiger nur berufen, wenn die Erhöhung in handelsüblicher Weise kundgemacht oder ihnen in anderer Weise von der Gesellschaft mitgeteilt worden ist.
(3) Eine Vereinbarung der Gesellschafter, durch die einem Kommanditisten die Einlage erlassen oder gestundet wird, ist den Gläubigern gegenüber unwirksam.
(4) Soweit die Einlage eines Kommanditisten zurückbezahlt wird, gilt sie den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet. Das gleiche gilt, soweit ein Kommanditist Gewinnanteile entnimmt, während sein Kapitalanteil durch Verlust unter den Betrag der geleisteten Einlage herabgemindert ist, oder soweit durch die Entnahme der Kapitalanteil unter den bezeichneten Betrag herabgemindert wird. Bei der Berechnung des Kapitalanteils nach Satz 2 sind Beträge im Sinn des § 268 Abs. 8 nicht zu berücksichtigen.
(5) Was ein Kommanditist auf Grund einer in gutem Glauben errichteten Bilanz in gutem Glauben als Gewinn bezieht, ist er in keinem Falle zurückzuzahlen verpflichtet.
(6) Gegenüber den Gläubigern einer Gesellschaft, bei der kein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist, gilt die Einlage eines Kommanditisten als nicht geleistet, soweit sie in Anteilen an den persönlich haftenden Gesellschaftern bewirkt ist. Dies gilt nicht, wenn zu den persönlich haftenden Gesellschaftern eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft gehört, bei der ein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.