Landgericht München I Schlussurteil, 02. Juni 2014 - 1 S 3223/12

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 16.11.2011, Az. 482 C 33052/10 WEG, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

I.

Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 62 Rn. 6).

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht die in der Eigentümerversammlung vom 22.11.2010 zu TOP 3.1, TOP 3.2 und TOP 3.3 gefassten Beschlüsse zu den Gesamtjahresabrechnungen 2007-2009 sowie zu den Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnungen 2007-2009 im Hinblick auf die Positionen Müllentsorgung, Strom sowie Gartengestaltung für ungültig erklärt. Auch die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 4.2 (Verwalterentlastung) ist nicht zu beanstanden.

1. Die Beschlüsse zu den Gesamt- und Einzelabrechnungen 2007 bis 2009 waren jeweils im tenorierten Umfang für unwirksam zu erklären.

a) Entgegen der Auffassung der Klagepartei waren die angegriffenen Beschlüsse zu TOP 3.1- 3.3 jedoch nicht bereits deshalb in den Positionen Müllentsorgung und Gartengestaltung aufzuheben, weil es sich insoweit um Kosten handeln würde, welche die Klägerin als Teileigentümerin von Tiefgaragenstellplätzen nicht betrafen. Die Auslegung der maßgeblichen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ergibt nicht, dass die Kosten der Müllentsorgung und Gartengestaltung nicht zu den insgesamt nach § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 16.04.1997 (TE) auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegenden Kosten gehören sollten. Die genannten Positionen betreffen vielmehr die Gesamtgemeinschaft, da sie nicht alleine einer Untergemeinschaft zugeordnet werden können.

Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt es nach den Regelungen der Teilungserklärung nicht in erster Linie darauf an, ob die Untergemeinschaft, welcher sie selbst angehört, von der Angelegenheit betroffen ist.

aa) Für die Auslegung der Teilungserklärung sind wegen ihrer Bedeutung für künftige Erwerber von Wohnungseigentum die für Grundbucheintragungen anzuwenden Grundsätze maßgebend. Danach ist auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Nach diesen Grundsätzen gilt hier Folgendes:

Nach § 7 Abs. 2 TE ist es zwar so, dass über Angelegenheiten, welche nur die eine oder die andere Untergemeinschaft betreffen, nur deren Mitglieder alleine entscheiden. Ferner nehmen danach an den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums in den jeweiligen Bereichen der Untergemeinschaft nur sie teil. Dies bedeutet jedoch zum einen nicht, dass eine Kostenposition bereits dann als ausscheidbar anzusehen wäre, wenn sie eine der drei Untergemeinschaften nicht betrifft. Zum anderen ist der Begriff des „Betroffenseins“ hier nicht gleichbedeutend mit tatsächlicher Nutzung etwa einer gemeinschaftlichen Einrichtung wie der Außenanlagen.

Im Rahmen der Auslegung der Regelung in § 7 Abs. 2 TE ist der Zusammenhang mit § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung zu beachten. Hieraus ist unzweifelhaft zu entnehmen, dass ein Gleichlauf zwischen der Regelungskompetenz für eine bestimmte Angelegenheit und der Tragung der diesbezüglichen Kosten erfolgen soll. Die Teilungserklärung differenziert hierbei zwischen Angelegenheiten, welche nur eine Untergemeinschaft betreffen (§ 7 Abs. 2 TE), und solchen, welche mindestens zwei Untergemeinschaften betreffen (§ 7 Abs. 3 TE). Soweit eine Angelegenheit nicht nur eine Untergemeinschaft betrifft, besteht sowohl die Beschlusskompetenz als auch die Verpflichtung zur Kostentragung durch alle Wohnungs- und Teileigentümer.

Die an dieser Stelle in der Teilungserklärung verwendete Formulierung „nicht nur die eine oder die andere“ Untergemeinschaft betreffen, ist zwar angesichts des Umstands, dass drei Untergemeinschaften begründet werden sollen, sprachlich unglücklich.

Der Wortlaut der Vorschrift „die eine oder die andere“ spricht jedoch eindeutig dafür, dass es um Kosten geht, welche einer Untergemeinschaft positiv zugewiesen werden können (vgl. hierzu auch BGH Urteil vom 20.07.2012- V ZR 231/11 Rn. 11- zitiert nach juris).

Eine Auslegung dahingehend, dass solche Kosten, welche lediglich zwei Untergemeinschaften betreffen dergestalt als ausscheidbar anzusehen wären, dass die dritte Untergemeinschaft von diesen Kosten freizustellen wäre, wäre demgegenüber nicht sachgerecht:

Würde man die Regelung in diesem Sinne verstehen, wäre sie letztlich nicht umsetzbar, da es an einem Maßstab für die Verteilung innerhalb der beiden betroffenen Untergemeinschaften fehlen würde. In diesem Fall wären die Kosten gem. § 16 Abs. 2 WEG auf sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer zu verteilen, da es an einer klaren und eindeutigen abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung fehlen würde. Es kann an dieser Stelle auch nicht einfach unterstellt werden, dass im Falle der Betroffenheit zweier Untergemeinschaften die Verteilung zwischen den betroffenen Untergemeinschaften nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen wäre. Hierfür besteht keinerlei Anhaltspunkt, zumal durch die vorgenommenen Regelungen ja gerade eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung geschaffen werden sollte.

bb) Bei den Positionen Gartengestaltung und Müllentsorgung handelt es sich jeweils um solche, die nicht dergestalt ausscheidbar sind, dass sie einer einzelnen Untergemeinschaft zugewiesen werden könnten.

(1) Die Kosten für die Müllentsorgung treffen alle Wohnungs- und Teileigentümer. Es kommt dabei nicht darauf an, dass eine Müllentsorgung in der Untergemeinschaft Tiefgarage nicht stattfindet, sondern lediglich über Mülltonnenhäuschen, welche direkt in die Wohnanlage integriert sind. Maßgeblich ist auch nicht, ob die Teileigentümer, welche die Untergemeinschaft Tiefgarage bilden, oder deren Mieter ein Interesse an einer Müllentsorgung über die Mülltonnenhäuschen der Wohnungseigentümergemeinschaft haben oder diese tatsächlich nutzen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Teileigentümer der Tiefgargenstellplätze bzw. deren Mieter durch die Teilungserklärung nicht von der Benutzung der gemeinschaftlichen Mülltonnenhäuschen ausgeschlossen sind. Hierbei ist unerheblich, ob die Teileigentümer bislang tatsächlich Zugang zu den Mülltonnenhäuschen hatten oder nicht. Entscheidend ist, dass es sich insoweit um Gemeinschaftseigentum handelt und die Teileigentümer nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums haben. Durch die Teilungserklärung wurde das Recht des Mitgebrauchs für die zur Untergemeinschaft Tiefgarage gehörenden Eigentümer auch nicht ausgeschlossen. Damit sind die Teileigentümer grundsätzlich auch bei der Kostentragung mit heranzuziehen.

Auch der Umstand, dass die Landeshauptstadt München bei der Berechnung der Müllgebühren nur auf die Anzahl der Wohnungen und nicht gesondert auf die Tiefgarage abstellt, ist ohne Belang. Hieraus folgt nur, dass keine ausscheidbaren Kosten für die Tiefgarage entstanden sind und die Kosten auf alle Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen sind.

(2) Auch die Kosten der Pflege der Außenanlagen betreffen grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer. Soweit die Klägerin einwendet, die Außenanlagen würden tatsächlich nur von den Wohnungseigentümern genutzt, nicht jedoch von den Teileigentümern oder Mietern der Tiefgaragenstellplätze, kann sie keinen Erfolg haben. Es kommt insoweit nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die rechtliche Nutzungsmöglichkeit an. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze rechtlich von der Nutzung der Außenanlagen ausgeschlossen wären. Die Tatsache, dass die Teileigentümer der Tiefgaragenstellplätze möglicherweise kein Interesse an der Nutzung der Außenanlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft haben, ändert hieran nichts.

b) Die Beschlüsse zu TOP 3.1, 3.2 und 3.3 waren jedoch in den angegriffenen Positionen aufzuheben, da jeweils nicht nachvollziehbar ist, wie eine Verteilung der jeweiligen Kosten auf die Untergemeinschaften erfolgte und zudem eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft für die Verteilung der die Gesamtgemeinschaft betreffenden Kosten auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nicht besteht. Die Abrechnungen entsprechen damit nicht den Vorgaben der Teilungserklärung vom 16.04.1997.

aa) Die Verteilung der Kosten auf die Untergemeinschaften in den Jahresgesamtabrechnungen 2007 bis 2009 erfolgte jeweils nicht nach den Vorgaben der Teilungserklärung. Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen.

(1) Zunächst einmal ist es unumgänglich, dass eine Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft erstellt wird, die alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist. Dies haben die Wohnungseigentümer vorliegend zutreffend erkannt.Diese müssen dann in einem zweiten Schritt, ebenfalls von der Gesamtgemeinschaft, entweder auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden - soweit es um Positionen geht, die nicht den Untergemeinschaften zugewiesen werden können - oder sie müssen auf die einzelnen Untergemeinschaften verteilt werden - soweit Positionen betroffen sind, die nach der Teilungserklärung den einzelnen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Die Feststellung der gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse im Außenverhältnis ist stets ein Belang der Gesamtgemeinschaft (vgl. BayObLG, ZUM 2001, 771; OLG Zweibrücken, ZMR 2005, 550) . Gleiches gilt für die Verteilung der nicht ausscheidbaren, die Gesamtgemeinschaft betreffenden Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer.

Es ist damit nach der vorliegenden Teilungserklärung zwischen zwei verschiedenen Arten von Kosten zu differenzieren:Einmal zwischen denen, welche lediglich eine Untergemeinschaft (in den Worten der Teilungserklärung: „ die eine oder die andere Untergemeinschaft“) betreffen und ihr daher zuzuweisen sind und solchen, welche mindestens zwei Untergemeinschaften („nicht nur die eine oder die andere Untergemeinschaft“) betreffen und daher von der Gesamtgemeinschaft auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer zu verteilen sind.

Auch der nach den Vorgaben der hiesigen Teilungserklärung zusätzlich vorzunehmende Schritt Verteilung der Kosten auf die jeweiligen Untergemeinschaften muss hierbei nach den allgemeinen Maßstäben für Jahresabrechnungen nachvollziehbar und verständlich sein. Die Abrechnung muss für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne Hinzuziehung sachverständiger Hilfe verständlich sein.

(2) Die Jahresabrechnungen 2007 bis 2009 leiden hinsichtlich der Zuweisung der Kosten zu den Untergemeinschaften jeweils unter denselben Fehlern:Hinsichtlich der Kosten für die Müllentsorgung und die Pflege der Außenanlagen handelt es sich, wie bereits ausgeführt, um Kosten welche die Gesamtgemeinschaft betreffen. Diese dürfen nicht zunächst auf die Untergemeinschaften verteilt werden. Die Verteilung der Kosten im Rahmen der Einzelabrechnung auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer steht vielmehr allein der Gesamtgemeinschaft zu.

Darüber hinaus war auch die Position Stromkosten für unwirksam zu erklären, da die Verteilung der Kosten auf die Untergemeinschaften insgesamt und im besonderen Maße bezüglich der Position Stromkosten nicht nachvollziehbar ist.

Es ist schon nicht erkennbar, ob es sich hierbei um tatsächlich ausscheidbare Kosten handeln soll oder ob eine Verteilung nach einem der in der Kopfzeile genannten Abrechnungsschlüssel erfolgen soll. Die Zuweisung der Kosten auf die Untergemeinschaften ist vor dem Hintergrund, dass ausnahmslos alle Kostenpositionen auf Untergemeinschaften verteilt werden - was wie bereits dargestellt unzulässig ist- und noch nicht einmal klar ist, nach welchem Maßstab jeweils die Verteilung erfolgt nicht mehr verständlich. An keiner Stelle wird deutlich, dass hier etwa die Stromkosten nach tatsächlichem Verbrauch zugewiesen werden sollen und nicht nach irgendeinem der genannten Kostenverteilungsschlüssel. Die Verwirrung wird hierbei noch dadurch gesteigert, dass nach der Teilungserklärung eine Zuweisung von Kosten an die Untergemeinschaft nur dann in Betracht kommt, wenn die betreffenden Kosten eindeutig einer Untergemeinschaft zugeordnet werden können. Demgemäß kommt eine Zuweisung von Kosten an die Untergemeinschaft nach Maßgabe der in der Kopfzeile aufgeführten Kostenverteilungsschlüsseln grundsätzlich nicht in Betracht.

Hinsichtlich der vorgenommenen Zuweisung von Kosten an die Untergemeinschaften ist die beschlossene Jahresabrechnung daher aus sich heraus nicht mehr nachvollziehbar und verständlich.

bb) In einem zweiten Schritt ist sodann die Verteilung der Kosten innerhalb der Untergemeinschaften vorzunehmen:

Erst wenn eine Verteilung der Kosten auf die Untergemeinschaften erfolgt ist, kann die Untergemeinschaft die ihr hierdurch zugewiesenen Zu- und Abflüsse ihrerseits auf ihre Miteigentümer umlegen. Allein dieser Schritt betrifft ausschließlich die Interessen der Miteigentümer der Untergemeinschaft: Für die anderen Eigentümer ist es ohne Bedeutung, welcher der Miteigentümer der Untergemeinschaft wie viel zahlen muss, solange die Summe der Zahlungen die auf die Untergemeinschaft entfallenden gemeinschaftsbezogenen Ausgaben deckt.

cc) Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen:

Nach den dargestellten Grundsätzen fehlte den jeweiligen Untergemeinschaften hier die Beschlusskompetenz, über die Jahreseinzelabrechnungen insgesamt Beschluss zu fassen. Der Untergemeinschaft steht nach den Regelungen der vorliegenden Teilungserklärung nur die Entscheidungsmacht hinsichtlich der Verteilung der ihr zugewiesenen, nur sie betreffenden Kostenpositionen zu. Die Mitglieder der Untergemeinschaft durften daher nicht über die Verteilung der die Gesamtgemeinschaft betreffenden Kosten auf die jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümer entscheiden.

Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen:

(1) Grundsätzlich sind gemäß § 25 Abs. 1, 2 WEG sämtliche Miteigentümer der WEG zur Beschlussfassung berufen (Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG,10. Aufl., § 25 Rn. 26). Soweit keine besonderen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind, sind auch in Mehrhausanlagen sämtliche Wohnungseigentümer stimmberechtigt, auch wenn sie von einem Beschluss faktisch nicht betroffen sind, weil er etwa nur die Belange eines anderen Hauses berührt.

Nachdem eine Jahresabrechnung notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen, ist grundsätzlich auch in Mehrhausanlagen eine einheitliche Jahresabrechnung aufzustellen, über die alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen haben (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 43).

Nachdem die Vorschrift des § 28 WEG jedoch weitgehend abdingbar ist, bestehen hier jedoch vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 2). Es ist daher anhand der jeweiligen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für jede Mehrhausanlage individuell zu prüfen, ob und inwieweit die gesetzlichen Regelungen durch hinreichend klare Regelungen abbedungen worden sind. Aus der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung kann sich auch die Verpflichtung des Verwalters ergeben, für gebildete Untergemeinschaften eigene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen, über die in der Gesamtgemeinschaft oder der Untergemeinschaft abzustimmen ist (vgl. BayObLG ZMR 2004, 598; KG, ZMR 2008, 67).

Der Grundsatz der einheitlichen Jahresabrechnung ist jedoch durch die vorliegende Teilungserklärung gerade nicht dergestalt abbedungen worden, dass die gemäß § 7 TE gebildeten drei Untergemeinschaften selbstständige Jahresabrechnungen aufzustellen haben bzw. aufstellen dürfen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass hier lediglich verschiedene Abrechnungskreise geschaffen wurden. Insoweit nimmt die Kammer zunächst Bezug auf die zutreffenden Ausführungen der 36. Zivilkammer des Landgerichts München I im Verfahren 36 S 6946/09, denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt.

Zunächst ist festzustellen, dass die Teilungserklärung vom 16.04.1997 nicht ausdrücklich die Aufstellung eigener Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne vorsieht. In § 8 TE, welcher die Überschrift „ Wirtschaftsplan und Abrechnung“ trägt, ist stets nur von einer Abrechnung bzw. einem Wirtschaftsplan die Rede, welcher von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Hier finden sich keine Anhaltspunkte für die Aufstellung eigenständiger Jahresabrechnungen der Untergemeinschaften. Auch aus der bloßen Bezeichnung der Untergemeinschaften als sog. „Wirtschafts- und Verwaltungseinheiten“ kann nicht abgeleitet werden, dass eigenständige Jahresabrechnungen der Untergemeinschaft zu erstellen wären. An mehreren Stellen der vorliegenden TE wird der Grundgedanke betont, dass eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften nur in soweit bestehen soll als Angelegenheiten zweifelsfrei einer Untergemeinschaft zugeordnet werden können. Im Zweifelsfalle soll es mithin bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gesamtgemeinschaft verbleiben (vgl. etwa § 2 Abs. 4.5, § 6 Abs. 1, § 7 Abs. 4 S. 3 TE).

Anhaltpunkte dafür, dass den jeweiligen Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten und Lasten, insbesondere der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, welche nur die jeweilige Untergemeinschaft betreffen, hinaus auch die Kompetenz zur Aufstellung von Jahresabrechnungen der jeweiligen Untergemeinschaft übertragen werden sollten, fehlen jedoch. Dies kann auch nicht dem Umstand entnommen werden, dass die Untergemeinschaften gem. § 7 Abs. 2 Satz 3 über die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage und die Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage entscheiden sollen. Dies legt zwar nahe, dass hier für jede Untergemeinschaft getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden sollen, über deren Höhe und Verwendung die jeweilige Untergemeinschaft entscheidet. Hieraus lässt sich jedoch nicht der Schluss ziehen, dass die jeweiligen Untergemeinschaften eigenständige Wirtschaftspläne beschließen können, sondern zunächst nur, dass die Untergemeinschaften entsprechende Vorgaben für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage machen, die insoweit intern der Zweckbestimmung unterliegt für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der jeweiligen Untergemeinschaft verwendet zu werden. Diese Vorgaben hat der Verwalter dann bei Aufstellung des jeweiligen Wirtschaftsplanes zugrunde zu legen.

(2) Der Beschluss über die Jahreseinzelabrechnungen ist nichtig, da die Untergemeinschaft vorliegend die ihr zugewiesene Beschlusskompetenz überschritten hat. Die Untergemeinschaft hat keine originären, sondern nur von der Gesamtgemeinschaft abgeleitete Beschlusskompetenzen (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 26).

(3) Zur weiteren Vorgehensweise weist die Kammer ergänzend auf Folgendes hin:

Aufgrund der durch die TE vorgenommenen Aufteilung der Entscheidungskompetenzen zwischen der Gesamt- und den Untergemeinschaften stellt sich weiterhin die Frage, wie der Beschluss der Untergemeinschaft über die Verteilung der ihr zugewiesenen Kosten in die Jahresabrechnung einzubeziehen ist.

Nachdem die Erstellung gesonderter Jahresabrechnungen für die Untergemeinschaft in der Teilungserklärung nicht vorgesehen ist, kommen hierfür zwei Wege in Betracht:

Zunächst könnte es so sein, dass die Jahreseinzelabrechnung gewissermaßen aus zwei selbstständigen Teilen besteht, welche erst in ihrer Gesamtheit die Jahreseinzelabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bilden (zweistufige Lösung). Die Gesamtgemeinschaft würde demgemäß über die Gesamtabrechnung, die Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften sowie die Verteilung der die Gesamtgemeinschaft betreffenden Ausgaben und Einnahmen entscheiden. In einem ´zweiten Schritt beschließen sodann die jeweiligen Untergemeinschaften über die Verteilung der ihnen zugewiesenen Kosten.

Es wäre jedoch auch denkbar, dass eine Integration der bindenden Kostenverteilung durch die Untergemeinschaften in die Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft dergestalt erfolgt, dass die Gesamtgemeinschaft erst nach der Beschlussfassung der Untergemeinschaften über die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen entscheidet und hierbei die bindenden Vorgaben der Untergemeinschaften hinsichtlich der Verteilung der den Untergemeinschaften zugewiesenen Kosten übernimmt („dreistufige Lösung“).

Die Unterschiede der beiden Verfahrensweise, welche nach Auffassung der Kammer jeweils mit den Regelungen der hier vorliegenden Teilungserklärung in Einklang stehen würden, zeigen sich insbesondere an zwei Stellen:

(3.1) Unterschiede in Bezug auf die Abrechnungsspitze:

Die sog. Abrechnungsspitze ist für die Geltendmachung von Ansprüchen aus der Jahresabrechnung von erheblicher Bedeutung. Lediglich soweit die sich aus der Jahresabrechnung ergebene Zahlungsverpflichtung des Eigentümers die im Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüsse übersteigt (Abrechnungsspitze), wird nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung durch die Jahreseinzelabrechnung erstmalig und originär ein Anspruch gegen einen konkreten Eigentümer begründet (vgl. BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13 - Rz. 20 - zitiert nach juris; BGH ZWE 2010,170).

Eine Abrechnungsspitze ist jedoch nur dann ohne Weiteres errechenbar und ggf. in der jeweiligen Einzelabrechnung ausweisbar, wenn der dreistufige Ansatz gewählt wird.

Die Abrechnungsspitze könnte prinzipiell auch an Hand zweier einheitlich zu betrachtender Abrechnungsteile errechnet werden, so dass dies zunächst nicht gegen das oben dargestellte zweistufige Verfahren spricht. Problematisch würde dieses jedoch dann, wenn man mit einer neuerdings vertretenen Ansicht fordern würde, dass durch die Einzelabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen sei (vgl. etwa Dr. Schulzky, ZMR 2008, 757; Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rn. 414).

Dies hat seine Ursache darin, dass erst nach der Kostenverteilung durch die Untergemeinschaf ten die Abrechnungsspitze festgestellt und demgemäß in der jeweiligen Einzelabrechnung ausgewiesen werden könnte. Es bestehen zwar aus Sicht der Kammer aufgrund der praktischen Probleme bei der Bestimmung der Abrechnungsspitze erhebliche Bedenken dagegen, eine nicht lediglich informatorische Ausweisung der Abrechnungsspitze in den jeweiligen Einzelabrechnungen zu fordern (hierzu eingehend Spielbauer, ZWE 2011, 149). Zudem erscheint es als zweifelhaft, ob die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz hinsichtlich der Festlegung hat, was als Abrechnungsspitze anzusehen ist. Diese Frage ist jedoch in die Erwägungen zur Wahl der Vorgehensweise bei der Beschlussfassung einzubeziehen, da sie letztlich höchstrichterlich noch nicht geklärt ist.

(3.2) Anfechtung eines der beiden „Teil-Beschlüsse“.

Ferner stellt sich die Frage, welches Schicksal die beiden Beschlussfassungen im Rahmen der zweistufigen Lösung im Falle einer erfolgreichen Anfechtung einer Beschlussfassung haben. Nachdem die Teilungserklärung eine Verteilung der Einnahmen auf die Untergemeinschaften nicht vorsieht, wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit so sein, dass bei der Gesamtgemeinschaft ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben vorhanden ist, so dass sich ein positiver Saldo ergibt. Bei den Untergemeinschaften wird des gerade umgekehrt sein, so dass sich ein negativer Saldo ergibt. Nach Auffassung der Kammer wären beide Beschlüsse insoweit als Einheit zu sehen, welche zusammen die Gestalt der einheitlichen Jahreseinzelabrechnungen bestimmen. Es wäre demgemäß nicht so, dass bei einer Ungültigerklärung des Beschlusses der Untergemeinschaft der sich rechnerisch ergebende positive Saldo der Gesamtgemeinschaft auszukehren wäre, was zu einem ggfs. erheblichen Finanzierungsbedarf der Gesamtgemeinschaft führen würde. Soweit der dreistufige Ansatz gewählt würde, würden diese Probleme jedoch von vornherein vermieden, da dann lediglich in den von der Gesamtgemeinschaft beschlossenen Einzelabrechnungen ein einheitlicher Saldo auszuweisen ist.

Zusammenfassend betrachtet, erscheinen beide aufgezeigten Wege als gangbar, im Hinblick auf die dargestellten Probleme jedoch wohl das dreistufige Verfahren als vorzugswürdig.

Die Kammer verkennt hierbei nicht, dass es sich in jedem Falle um ein praktisch aufwändiges Verfahren zur Genehmigung der Jahresabrechnung handelt. Dies ist jedoch letztlich zwingende Konsequenz der besonderen Kompetenzzuweisungen, welche die Teilungserklärung vornimmt. Dies führt zu einer Kompetenzaufteilung zwischen Gesamtgemeinschaft und Untergemeinschaften im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung.

c) Lediglich ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass die Anfechtungsklägerin weiterhin zu Recht einwendet, dass Einzelabrechnungen objekt- und nicht personenbezogen zu erstellen sind (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 63; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 135). Dies bedeutet insbesondere, dass die geleisteten Wohngeldzahlungen bezogen auf das jeweilige Objekt in den Einzelabrechnungen ausgewiesen werden müssen.

d) Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3.1, TOP 3.2 und TOP 3.3 waren demgemäß im tenorierten Umfang für unwirksam zu erklären. Eine vollumfängliche Aufhebung der angegriffenen Beschlüsse kam wegen der Bindung an die Anträge (§ 308 Abs.1 ZPO) nicht in Betracht. Eine Präklusion des Einwands einer möglichen Gesamtnichtigkeit des Beschlusses gem. § 48 Abs. 4 WEG tritt nicht ein, da der Anwendungsbereich dieser Regelung nicht eröffnet ist. Eine Klageabweisung erfolgt nicht, da die Anfechtungsklage auf die für unwirksam erklärten Abrechnungspositionen beschränkt war.

2. Auch soweit das Amtsgericht den Beschluss über die Verwalterentlastung (TOP 4.2) für unwirksam erklärt hat, ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden.

Ein Beschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (BGH NJW 2003, 3124). Eine Entlastung ist daher zulässig, wenn Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen fehlen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 46). Dieser Fall liegt hier nicht vor, da die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (BGHZ, 156, 19, 30).

Nach alledem war die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO.

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.

3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62 II, 43 Nr. 4 WEG nicht gegeben.

4. Die Streitwertfestsetzung erfolgte bereits in der öffentlichen Sitzung.