Landgericht München I Endurteil, 10. Juli 2019 - 14 S 15871/18

1. Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 17.10.2018, Az. 416 C 8659/18, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerinnen haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.640,00 € festgesetzt.

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Zusammenfassend und ergänzend hat die Kammer folgende Feststellungen getroffen:

Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten angemieteten Wohnung in der H-straße 112 in München nach einer Eigenbedarfskündigung vom 25.07.2017. Ferner verlangt die Klagepartei von der Beklagten Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 08.09.2004 vermietete Dr. M die streitgegenständliche 2,5-Zimmer-Wohnung in der H-straße 112 in München, bestehend aus 2,5 Zimmern, 1 Bad/Dusche/WC, 1 Küche sowie 1 Flur/Diele nebst dem Kellerabteil Nr. 19 an die Beklagte.

Dr. M wurde gem. Erbschein des Amtsgerichts K vom 19.03.2015, Az. VI 000091/15 von seiner Ehefrau G. M. beerbt.

Die Klägerin zu 1) erwarb mit Auflassung vom 14.07.2015 und Eintragung ins Grundbuch am 10.12.2015 die von der Beklagten bewohnte Wohnung und trat hierdurch auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein.

In der Folgezeit sprach die Klägerin zu 1) zum 31.12.2016 eine Eigenbedarfskündigung aus. Diese war darauf gestützt, dass einer der Vorstände der Klagepartei, Harald P., nach Trennung von seiner Ehefrau in die verfahrensgegenständliche Wohnung einziehen wolle.

Die vor dem Amtsgericht München erhobene diesbezügliche Klage auf Räumung und Herausgabe (Az. 433 C 5873/17) wurde zurückgenommen.

Bei Harald P handelt es sich um den Vater der Klägerin zu 2) und der Zeugin Isabel P.

Mit notariellem Vertrag vom 06.07.2017, UR-Nr. F 2402/2017 erwarb die Klägerin zu 2) von der Klägerin zu 1) einen 5/100 Miteigentumsanteil an der streitgegenständlichen Wohnung. Ein 95/100 Miteigentumsanteil verblieb im Eigentum der Klägerin zu 1).

Die Klägerinnen hörten insoweit auf einen anwaltlichen Rat und handelten in der Absicht, eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen.

Die Übertragung des Miteigentumsanteils erfolgte ausweislich § 2 Nr. 3 des notariellen Vertrags unentgeltlich im Wege der Schenkung der Klägerin zu 1) an die Klägerin zu 2).

Es besteht keine vertragliche Verpflichtung zur Rückübertragung des Miteigentums der Klägerin zu 2) an die Klägerin zu 1). Insoweit wurde nach § 2 Nr. 2 der Verzicht auf ein Rückforderungsrecht erklärt.

Nach § 2 Nr. 1 des Überlassungsvertrags hat sich die Klägerin zu 1) keine Nutzungsrechte an der Wohnung vorbehalten.

Die Auflassung datiert auf den 06.07.2017. Die Eintragung der Klägerin zu 2) in das Grundbuch von Schwabing, Band 680, Bl. 19317, erfolgte am 19.07.2017.

Die Anteile der Klägerin zu 1), der P Holding AG, werden mehrheitlich von der Familie P gehalten. So hält Harald P 80% der Anteile. Jeweils 3% der Anteile werden von dessen Tochter Sophia P (der Klägerin zu 2)) und der weiteren Tochter Isabel P gemeinsam gehalten. Weitere 10% hält die AG selbst (d.h. hiervon wiederum 80% Harald P sowie insgesamt 6% dessen beide Töchter).

Insgesamt befinden sich damit 86% (bzw. 94,6%) der Anteile an der Klägerin zu 1) in Familienbesitz.

Die monatliche Gesamtmiete für die Wohnung belief sich zuletzt auf insgesamt 850,00 € und setzte sich aus einer Grundmiete in Höhe von 720,00 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 130,00 € zusammen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.07.2017 (Anlage K 3, Bl. 16/18 d.A.) sprach die Klagepartei gegenüber der Beklagten eine auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2018 aus.

In der Kündigung wurde zunächst ausgeführt, dass die Klägerin zu 2) mit Datum vom 19.07.2017 als Miteigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden sei. Ferner wurde vorgebracht, dass die Wohnung ab dem 01.05.2018 durch die Klägerin zu 2) bewohnt werden solle. Diese habe im Jahr 2017 ihr Abitur bestanden und werde ab dem Wintersemester 2017/2018 ihr Studium in München aufnehmen. Die Klägerin zu 2) habe bislang bei ihrer Mutter in Neusäß gelebt und wolle sobald als möglich nach München ziehen, um nicht jeden Tag zwischen Augsburg und München pendeln zu müssen. Die Wohnung sei hinsichtlich Größe, Zuschnitt und Lage gut für die Wohnzwecke der Klägerin zu 2) geeignet. Es stehe in München auch keine weitere Eigentumswohnung der Klagepartei zur Verfügung, welche anstelle der kündigungsgegenständlichen Wohnung von der Klägerin zu 2) genutzt werden könnte. Die Mitvermieterin, die Klägerin zu 1), erhebe keine Einwände gegen die Nutzung der Wohnung ab dem 01.05.2018 durch die Klägerin zu 2).

Mit vorgerichtlichem Schreiben des Mietervereins vom 26.02.2018 (Anlage K 4, Bl. 19/20 d.A.) ließ die Beklagte den Eigenbedarf bestreiten und der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen.

Mit anwaltlichem Schreiben der Klagepartei vom 06.03.2018 (Anlage K 5, Bl. 21/22 d.A.) teilte diese der Beklagten mit, dass an der Eigenbedarfskündigung festgehalten werde. Dem Widerspruch nach § 574 BGB trat die Klägerseite entgegen.

Mit Klageschrift vom 02.05.2018 nahmen die Klägerinnen die Beklagte vor dem Amtsgericht München unter dem Az. 416 C 8659/18 auf Räumung und Herausgabe sowie Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

Die Beklagte verteidigte sich gegen die Klage und vertrat dabei insbesondere die Auffassung, dass der geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben sei.

Ein etwaiger Eigenbedarf sei hier jedenfalls bereits während des Laufs der Kündigungsfrist infolge des Umzugs der Klägerin zu 2) zum 01.09.2017 in die Wohnung L-straße 56, 1669 München weggefallen, zumal sich auf diese Weise das Erfordernis des Pendelns erledigt habe.

Des Weiteren bestritt die Beklagtenpartei die Eigentümerstellung der Klägerin zu 2) zum Zeitpunkt der Kündigung vom 25.07.2017.

Die ebenfalls eingeklagten Rechtsanwaltskosten seien nicht geschuldet.

Mit Endurteil vom 17.10.2018 wies das Amtsgericht München die Klage vollumfänglich ab.

Die zulässige Klage sei unbegründet. Die Klagepartei könne von der Beklagten keine Räumung der innegehaltenen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 25.07.2017 wirksam beendet worden sei. Die Klagepartei habe zwar zunächst den erforderlichen Nutzungswillen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dargetan, indem in der Kündigung der Eigenbedarf damit begründet wurde, dass die Klägerin zu 2) die streitgegenständlichen Räume selbst als Wohnung nutzen wolle. Somit sei das Tatbestandsmerkmal „benötigt“ zumindest anfänglich erfüllt gewesen. Ein „Benötigen“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setze nämlich begrifflich zunächst voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen. Entfalle der Nutzungs-/Überlassungswille - wie hier aus Sicht des Erstgerichts - nach dem Anspruch der Kündigung und vor Ablauf der Kündigungsfrist, so könne der Vermieter den Räumungsanspruch auch dann nicht weiterverfolgen, wenn er in der Folgezeit einen erneuten Nutzungs-/Überlassungswillen fasst. In einem solchen Fall müsse der Vermieter wegen des neu gefassten Nutzungs-/Überlassungswillens eine weitere Kündigung aussprechen.

Harald P habe unstreitig am 14.06.2017 eine Wohnung für die Klägerin zu 2) im Anwesen L-straße 56, München angemietet. Damit sei der in der Kündigung vom 25.07.2017 behauptete Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen. Denn der Kündigungsgrund habe im Wesentlichen darin bestanden, der Klägerin zu 2) die - nun nicht mehr nötige - tägliche Pendelei von Augsburg nach München zu ersparen. Die Kündigung sei demnach materiell unwirksam (geworden). Dass der Mietvertrag für die Wohnung in der L-straße lediglich bis zum 31.08.2018 befristet gewesen sei, spiele rechtlich keine Rolle.

Ob die Klägerin zu 2) zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 25.07.2017 im Grundbuch eingetragen und Miteigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung war, habe das Gericht daher nicht mehr klären müssen.

Aufgrund der Unwirksamkeit der Kündigung bestehe auch kein Anspruch auf Ersatz der ebenfalls eingeklagten Rechtsanwaltskosten.

Gegen dieses erstinstanzliche Urteil wendet sich die Berufung der Klägerinnen. Das Amtsgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Das Gericht sei in fehlerhafter Weise davon ausgegangen, dass der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen und damit die Kündigung materiell unwirksam geworden sei.

Die Klägerin zu 2) habe ab dem Wintersemester 2017/2018 ihr Studium an der Universität München aufgenommen. Vor diesem Hintergrund benötige sie - auch weiterhin - möglichst bald die streitgegenständliche 2 ½-Zimmer-Wohnung. Sie wolle diese nach wie vor beziehen. Soweit das Amtsgericht München davon ausging, dass der Kündigungsgrund vorliegend nachträglich weggefallen sei, könne dem nicht gefolgt werden. Der angegebene Kündigungsgrund bestehe vielmehr weiterhin und sei nicht durch den befristeten Einzug in eine andere Wohnung entfallen.

Aufgrund der Entfernung zwischen Neusäß (bzw. Augsburg) und München habe Harald P für die Klägerin zu 2) ab dem 01.09.2017 auf ein Jahr befristet eine Wohnung in der L-straße in München angemietet. Dies habe dazu gedient, der Klägerin zu 2) die tägliche Pendelei zwischen Neusäß (bzw. Augsburg) und München zu ersparen. Ein tägliches Pendeln sei mit einem Vollzeit-Studium kaum vereinbar und letztlich auch nicht zumutbar. Mit dem befristeten Einzug in die „Interims-Wohnung“ sei zwar (zumindest zeitlich begrenzt) das tägliche Pendeln entfallen, nicht jedoch der Nutzungswille der Klägerin zu 2) in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung.

Die Klägerin zu 2) wohne nunmehr nach Ablauf des vorgenannten befristeten Mietvertrags bei ihrem Vater und seiner Lebensgefährtin in der G-straße in München, da die Klägerin zu 2) sonst von ihrer in Augsburg lebenden Mutter nach München zum Studium pendeln müsste.

Aufgrund der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehe ein Anspruch der Klägerinnen auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. § 241 Abs. 2 BGB.

Die Klägerinnen beantragen daher zu erkennen:

1. Die Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts München vom 17.10.2018, Az. 416 C 8659/18 dazu verurteilt, die Mieträume in der H-straße 112, München, bestehend aus 2,5 Zimmern, 1 Bad/Dusche/WC, 1 Küche, 1 Flur/Diele sowie das Kellerabteil Nr. 19, geräumt und im vertragsgemäßen Zustand an die Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts München vom 17.10.2018, Az. 416 C 8659/18 dazu verurteilt, an die Kläger 989,13 Euro an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Hilfsweise beantragt die Beklagte die Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist.

Nach Auffassung der Beklagten, die den klägerischen Sachvortrag zum Eigenbedarf in der Berufungsinstanz weiterhin bestreitet, sei zum einen nach dem Umzug der Klägerin zu 2) nach München von einem Wegfall des Eigenbedarfs auszugehen. Denn das in der Kündigung geltend gemachte Erfordernis einer Pendelei zwischen Augsburg und München bestehe nicht mehr.

Der Kündigung stehe zum anderen auch die Schutzvorschrift des § 577a Abs. 1a BGB entgegen. Jedenfalls sei deren Rechtsgedanke hier zugunsten der Beklagten heranzuziehen.

Ferner stelle sich das Verhalten der Klagepartei als treuwidrig dar. Die vertragliche Konstruktion zwischen den beiden Klägerinnen in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Wohnung sei bewusst gewählt worden, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen. Dabei könne die Aktiengesellschaft selbst gar keinen Eigenbedarf geltend machen. Durch die Übertragung „eines unbedeutenden Winzanteils“ an eine Familienangehörige des Geschäftsführers sei ein Kündigungstatbestand geschaffen worden, der in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Eigentumsanteil stehe. Die Aktiengesellschaft habe einer Aktionärin und Tochter des Vorstandsvorsitzenden einen unbedeutenden Anteil geschenkt, um hierdurch künstlich eine „BGB Gesellschaft/Gemeinschaft“ zu erzeugen. Ein solches Vorgehen, das zielgerichtet eine Rechtslage schaffe, die es erst möglich machen solle, dass eine Aktiengesellschaft für die „Tochter des Vorstandsvorsitzenden“ Eigenbedarf geltend machen kann, stelle ein klares Umgehungsgeschäft dar.

Dabei bestehe die besondere Treuwidrigkeit dieses Umgehungsgeschäfts darin, dass hier der Einräumung von Mitbesitz keinerlei Gegenleistung der Klägerin zu 2) gegenüberstehe und darüber hinaus eine wirkliche wirtschaftliche Beteiligung der Klägerin zu 2) am Eigentum nicht vorgesehen sei.

Auch die Behauptung der Klägerin zu 2), dass von vornherein vorgesehen gewesen sei, dass sie die Wohnung bekommen werde, ändere hieran nichts. Die gewählte Rechtsform (AG) schließe eben eine derartige Nutzung aus. Es könne nicht sein, dass über einen „irrelevanten Kunstgriff“ der Aktiengesellschaft ermöglicht werde, Eigenbedarf geltend zu machen.

Letztlich werde mit einer solchen Regelung das „ganze System des sozialen Mietrechts“ gesprengt. Es würde nämlich einer AG ein Wirtschaftsmodell eröffnen, „x-beliebigen Personen“ einen „minimalen Anteil“ an einer Wohnung zu übertragen, um dann einem Mieter kündigen zu können.

Die Berufung sei daher zurückzuweisen.

Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2019 im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die Entscheidung des BGH NJW 2017, 547 (dort Rz. 46) die Annahme eines Umgehungstatbestands in Betracht komme, der über § 242 BGB berücksichtigungsfähig sein könne.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin Isabel P in der mündlichen Verhandlung vom 05.06.2019. Der Vorstand der Klägerin zu 1), Harald P, ist in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2019 angehört worden, die Klägerin zu 2) in der mündlichen Verhandlung vom 05.06.2019.

Ergänzend wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 17.04.2019 und 05.06.2019 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht nicht. Gleiches gilt für den Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

1. Nach § 546 Abs. 1 BGB kann der Vermieter Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

An einer solchen Beendigung des Mietverhältnisses fehlt es vorliegend. Die mit Schreiben vom 25.07.2017 erklärte, auf den Eigenbedarf der Klägerin zu 2) gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam.

a. Zwar ist davon auszugehen, dass die Klägerinnen zu 1) und zu 2) gemäß § 566 BGB an der Stelle des ursprünglichen Vermieters Dr. Walter M und dessen Erbin Gertrud M in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten sind.

Soweit der Erwerb von Miteigentum an der Wohnung durch die Klägerin zu 2) beklagtenseits bestritten war, vermochte die Klägerseite den diesbezüglichen Beweis durch Vorlage des Grundbuchauszugs zu erbringen. Hiernach wurde die Klägerin zu 2) mit Datum vom 19.07.2017 in das Grundbuch von S., Band 680, Bl. 19317, als Miteigentümerin zu 5/100 neben der P Holding AG (Miteigentumsanteil 95/100) eingetragen. Die Auflassung erfolgte am 06.07.2017.

An der Vermieterstellung der Klägerseite konnte mithin kein Zweifel mehr bestehen.

b. Auch erweist sich die ausgesprochene Kündigung als formell wirksam.

Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Kündigungsinteresse i.S.v. § 573 Abs. 2 BGB in dem Kündigungsschreiben angeben. Maßgeblich für den Umfang der Begründungspflicht ist der Zweck des Begründungserfordernisses: Der Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BT-Drs. VI 1549, S. 6 f.). Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des BGH Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urt. v. 6.7.2011 - VIII ZR 317/10 = NJW-RR 2012, 14).

Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Person(en), zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht wird, sind grundsätzlich nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 78/10 = NJW 2010, 3775).

Allerdings muss der Vermieter dann Angaben zu seinen bisherigen Wohnverhältnissen machen, wenn er den Nutzungswillen darauf stützt, dass die jetzige Wohnung den Bedürfnissen nicht (mehr) entspreche.

Das hier streitgegenständliche Kündigungsschreiben wird sämtlichen vorgenannten Anforderungen vollumfänglich gerecht.

Die Kündigung ist schlüssig und in einem Umfang begründet, der der Beklagten bereits zu dem frühen Zeitpunkt des Zugangs eine sachgerechte Rechtsverteidigung ermöglichte.

In ihrem Kündigungsschreiben vom 25.7.2017 gab die Klagepartei insbesondere an, dass die Wohnung ab dem 01.05.2018 durch die Klägerin zu 2) bewohnt werden solle. Diese habe im Jahr 2017 ihr Abitur bestanden und werde ab dem Wintersemester 2017/2018 ihr Studium an der Universität in München aufnehmen. Die Klägerin zu 2) habe bislang bei ihrer Mutter in Neusäß (Landkreis Augsburg) gelebt und wolle sobald als möglich an ihren Studienort München ziehen, um nicht jeden Tag pendeln zu müssen. Die Wohnung sei in puncto Größe, Zuschnitt und Lage für die Klägerin zu 2) geeignet.

Mit dieser Begründung legten die Klägerinnen die Bedarfslage der Klägerin zu 2) nachvollziehbar und detailliert dar.

c. Die Kammer geht vorliegend in materiell-rechtlicher Hinsicht auch grundsätzlich von einem Eigenbedarf der Klägerin zu 2) i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Erforderlich, aber auch ausreichend ist nach heute allgemeiner Auffassung die Absicht des Vermieters, selbst in den vermieteten Räumen zu wohnen oder eine andere begünstigte Person darin wohnen zu lassen. Dabei genügt es, wenn der Vermieter hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen kann (BeckOGK/Geib, 1.4.2019, BGB § 573 Rn. 66).

Anders als das Amtsgericht meint, kann hier kein Wegfall der Bedarfslage angenommen werden. Der Umzug der Klägerin zu 2) vom Landkreis Augsburg in eine Wohnung in der L-straße 56 in München ist insoweit unschädlich, zumal für letztere Wohnung lediglich ein befristetes Mietverhältnis bestand und damit von einem bloßen Zwischenumzug auszugehen ist.

Gemäß dem Sachvortrag der Klagepartei ist hier - nach wie vor - von Eigenbedarf auszugehen. Denn die Klägerin zu 2) hat - auch nach ihrem Umzug von Neusäß nach München - weiterhin die Absicht, in die verfahrensgegenständliche Wohnung einzuziehen und damit die eigene Immobilie selbst zu nutzen. Hierin besteht letztlich der Kern ihres Eigennutzungswunsches und damit des Eigenbedarfs i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Ein zeitlich befristetes Ausweichen der Eigenbedarfsperson auf ersatzweise angemietete „Interims-Wohnungen“ tangiert die Bedarfslage nach Überzeugung der Kammer grundsätzlich nicht. Es ist insoweit in rechtlicher Hinsicht auch ohne Belang, dass die Unannehmlichkeiten einer täglichen Pendelei (zwischen Neusäß bzw. Augsburg und München) aufgrund des temporären Ausweichens auf in München angemietete Wohnungen derzeit - auch ohne den Bezug der verfahrensgegenständlichen Wohnung - vermieden werden.

Eine andere Betrachtungsweise in Bezug auf den hier klagegegenständlichen Eigenbedarf ist - zumal unter Berücksichtigung der grundrechtlich gewährleisteten Eigentumsrechte nach Art. 14 GG - letztlich kaum vertretbar. Es kann insbesondere nicht angehen, die Klagepartei wegen der nachvollziehbaren Zwischenumzüge in die Wohnungen L-straße 56 und G-straße 3 in München auf das Erfordernis einer erneuten Kündigung (mit neu beginnender Kündigungsfrist von 9 Monaten) zu verweisen.

d. Nach Durchführung der Beweisaufnahme in Form der uneidlichen Vernehmung der Zeugin Isabel P und nach Anhörung des Vorstandes der Klägerin zu 1), Harald P sowie der Klägerin zu 2) ist die Kammer überdies davon überzeugt, dass die klägerseits vorgetragenen Behauptungen in Bezug auf den Eigenbedarf der Klägerin zu 2) als glaubhaft zu erachten sind.

So hat die Klägerin zu 2) insbesondere angegeben, dass sie derzeit in der G-straße 3 in München wohne. Hierbei handele es sich um ein Appartement im Keller. Es sei klein und dunkel. Der „einzige Lichtblick“ dort sei, dass ihr Vater im 2. Obergeschoss wohne.

Auf Frage des Gerichts nach der Größe des Appartements antwortete die Klägerin zu 2), dass dieses ein Zimmer umfasse und eine Fläche von ca. 20 m² habe. Sie sei zum 01.10.2018 in das kleine Appartement eingezogen, weil sie aus der letzten Wohnung in der L-straße habe ausziehen müssen. Von der aktuellen Wohnung in der G-straße aus brauche sie mindestens 25 Minuten zur Universität. Sie habe im Oktober 2017 ihr BWL-Studium an der Ludwig-Maximilians-Universität aufgenommen und sei derzeit im 4. Semester.

Zuvor habe sie in der L-straße 56 gewohnt, wo sie im September/Oktober 2017 eingezogen sei. Diese Wohnung sei ca. 50 m² groß gewesen. Sie habe in dieser Mietwohnung, die ihr Vater für sie angemietet gehabt habe, allein gewohnt. Die Anbindung von dort an die Universität sei deutlich besser gewesen; mit öffentlichen Verkehrsmitteln sei sie ca. 15 Minuten unterwegs gewesen.

Vor ihrem Einzug in die L-straße habe sie in Neusäß in ihrem Elternhaus gewohnt. Von dort habe sie ca. 1 ½ Stunden gebraucht, um mit öffentlichen Verkehrsmitteln nach München zu gelangen.

Auf Frage des Gerichts, wie sich die Klägerin zu 2) ihre künftige Wohnsituation vorstelle, antwortete diese, dass sie zusammen mit ihrer Schwester, der Zeugin Isabel P, in die klagegegenständliche Wohnung in der H-straße einziehen wolle. Ihre Schwester habe jetzt die Bestätigung dafür bekommen, dass sie zum nächsten Wintersemester ein Studium in München beginnen könne. Ursprünglich habe die Klägerin zu 2) eine WG mit einer Freundin gründen wollen. Nachdem sich das Gerichtsverfahren nun aber schon längere Zeit hinziehe, habe es sich jetzt ergeben, dass ihre Schwester mit ihr einziehen könne.

Von der Wohnung brauche man ca. 5 Minuten mit dem Fahrrad zur Universität.

Zur verfahrensgegenständlichen Wohnung befragt, gab die Klägerin zu 2) an, dass sie deren Größe auf etwa 70 m² schätze. Sie gab an, noch nie in der Wohnung gewesen zu sein. Sie habe aber schon 2015 einen Grundriss der Wohnung, die quasi für sie gekauft worden sei, erhalten. Was die künftige Aufteilung der Wohnung angeht, sei beabsichtigt, dass sich jede der beiden Schwestern ein Schlafzimmer einrichte und dann eben noch ein Wohnraum zur gemeinsamen Nutzung geschaffen werde.

Auf Frage des Gerichts nach einer etwaigen Vereinbarung in Bezug auf Mietzahlungen antwortete die Klägerin zu 2), dass momentan keine diesbezüglichen Zahlungen an ihren Vater beabsichtigt seien. Zur Ausstattung der Wohnung konnte die Klägerin zu 2) nichts sagen. In welchem Stockwerk die Wohnung liegt, war ihr ebenfalls nicht bekannt.

Die Wohnung gehöre ihrem Vater. Der Kauf sei schätzungsweise 2016 erfolgt. Sie habe schon in der 10. Klasse beschlossen, nach München zu ziehen. Es sei bereits damals besprochen worden, dass sie diese Wohnung bekommen solle.

Von der vorangegangenen Eigenbedarfskündigung - die seinerzeit mit der Begründung erfolgte, dass ihr Vater in die Wohnung einziehen wolle - habe die Klägerin zu 2) erst im Rahmen dieses Prozesses erfahren.

Auf ergänzende Frage des Gerichts, ob die Klägerin zu 2) gewusst habe, warum sie beim Notar war, antwortete diese, dass dies daran gelegen habe, dass man „als Aktiengesellschaft nicht auf Eigenbedarf kündigen“ dürfe. Ihr Vater habe ihr erzählt, dass das „blöd gelaufen sei“ und die „Wohnung eigentlich von privat hätte gekauft werden müssen“.

Die Kammer hält die Angaben der glaubwürdigen Klägerin zu 2) für stimmig und nachvollziehbar. Der Glaubhaftigkeit der Aussage steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin zu 2) die Wohnung mitunter als 3-Zimmer-Wohnung bezeichnete, obschon es sich bei dem Mietobjekt letztlich nur um eine 2,5-Zimmer-Wohnung handelt, zumal die diesbezügliche Differenzierung einem weiten Personenkreis nicht im Einzelnen geläufig sein dürfte. Gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage spricht auch nicht, dass die Zeugin nicht angeben konnte, in welchem Stockwerk des verfahrensgegenständlichen Anwesens die Wohnung liegt. Diese fehlende Kenntnis ist durchaus plausibel, da nicht ersichtlich ist, welche Relevanz dieser Umstand für die Klägerin zu 2) derzeit und auch in absehbarer Zeit haben sollte.

Weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht maßgeblich sind überdies die Gesichtspunkte, dass im Kündigungsschreiben kein Hinweis auf die Absicht der Gründung einer WG mit einer Freundin der Klägerin zu 2) enthalten war und dass nunmehr die Absicht einer gemeinsamen Nutzung der Wohnung durch die Klägerin zu 2) und deren Schwester Isabel P bestehe. Denn auch diese Umstände sind in Anbetracht des Alters der beiden studierenden bzw. alsbald ein Studium aufnehmenden Schwestern überaus plausibel. Ferner wirkt sich dieser Umstand weder in formeller noch in materieller Hinsicht auf die ausgesprochene Kündigung aus.

Die Zeugin Isabel P gab im Rahmen ihrer uneidlichen Einvernahme insbesondere an, dass sie derzeit bei ihrer Mutter in Augsburg lebe. Sie wolle ab dem 01.09.2019 ein Studium des Modejournalismus an der AMD in München aufnehmen. Ihre Schwester, die Klägerin zu 2), wohne derzeit in der G-straße in einem kleinen Appartement im Keller ohne Fenster. Die Zeugin gab ferner an, dass sie am liebsten mit ihrer Schwester zusammenziehen wolle, und zwar in der Wohnung in München-S.

In welcher Straße die verfahrensgegenständliche Wohnung liegt, konnte die Zeugin nicht angeben. Sie sei auch noch nie in der Wohnung gewesen und habe bislang keine Skizze der Wohnung gesehen. Sie habe aber schon von der Wohnung gehört. Die Wohnung habe drei Zimmer, genauer gesagt ein Wohnzimmer und zwei einzelne Zimmer. Ihre Schwester und sie sollten jeweils ein einzelnes Zimmer bekommen. Das Wohnzimmer solle dann gemeinsam genutzt werden.

Auf Frage des Gerichts, ob die Zeugin eine Mietzahlung für die Wohnung erbringen werde, teilte diese mit, dass sie das nicht wisse. Insoweit sei nichts besprochen worden. Auf weitere Frage des Gerichts, wann erstmals besprochen wurde, dass auch die Zeugin in die verfahrensgegenständliche Wohnung einziehen könne, teilte diese mit, dass sie das jetzt nicht genauer sagen könne. Es sei aber auf jeden Fall „schon länger“ her.

Auf Frage des Gerichts, ob von Anfang an geplant war, dass die Zeugin mit ihrer Schwester zusammen in die Wohnung einziehen werde, gab die Zeugin P an, dass zunächst nach einer Wohnung für ihre Schwester, der Klägerin zu 2), gesucht worden sei. Ursprünglich sei geplant gewesen, dass diese in die Wohnung einziehe. Es habe sich dann aber ergeben, dass sie, die Zeugin, auch in die Wohnung einziehen könne, „weil die Wohnung ja zwei Zimmer hat und das dann perfekt wäre“.

Die Frage des Gerichts, ob die Zeugin Kenntnis davon habe, dass ihr Vater in die klagegegenständliche Wohnung habe einziehen wollen, verneinte die Zeugin.

Die Dauer ihrer Anfahrt von der Wohnung zum Studienort habe sie zwar noch nicht konkret überprüft. Die Lage der Wohnung in Schwabing sei jedoch besonders günstig für sie. „Primäres Ziel“ sei aber erst einmal, nach München zu kommen.

Das Gericht hat keinen Zweifel daran, dass die Zeugin Isabel P bei ihrer Aussage zur Wahrheit gefunden hat.

Dabei wird nicht verkannt, dass es sich bei der Zeugin P an sich nicht um eine neutrale Zeugin handelt. Denn sie ist zum einen die Schwester der Klägerin zu 2) und zum anderen die Tochter einer der Vorstände der Klägerin zu 1). Außerdem will die Zeugin nach ihren eigenen Angaben nunmehr selbst mit in die Wohnung einziehen. Sie hat daher ein nicht unerhebliches eigenes Interesse am Ausgang dieses Rechtsstreits.

Das Gericht hält die Zeugin gleichwohl für glaubwürdig und ihre Aussage für glaubhaft.

Glaubhaft ist, dass bislang keine Vereinbarung in Bezug auf eine etwaige Mietzahlung zwischen den beiden Klägerinnen erfolgt sein soll. Gleiches gilt auch für das Verhältnis zwischen der Klagepartei einerseits und der Zeugin P andererseits. Denn gerade bei innerfamiliären Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen ist dies - nach der Erfahrung der Kammer - recht häufig der Fall: Sofern überhaupt Zahlungen erfolgen sollen, macht man sich augenscheinlich gerade in Bezug auf deren Höhe oftmals nicht schon im Vorfeld des Bezugs einer Wohnung konkrete Gedanken.

Für die Glaubhaftigkeit der Angaben spricht ferner, dass die Zeugin einräumte, nicht auf alle Fragen eine Antwort geben zu können. Dies gilt namentlich für die Frage nach der Straße, in der die klagegegenständliche Wohnung liegt, zumal die Anschrift der Wohnung für die Zeugin derzeit noch ohne nennenswerte Bedeutung ist. So wusste die Zeugin immerhin, dass sich die Wohnung in der Nähe ihrer künftigen Hochschule befindet und diese schnell mit dem Fahrrad erreicht werden kann.

Vergleicht man die Äußerungen der Klägerin zu 2) und der Zeugin miteinander, können zudem weder nennenswerte Widersprüche noch Hinweise auf eine etwaige Absprache erkannt werden.

Nicht verkannt wird, dass der hier verfahrensgegenständlichen Kündigung bereits eine andere Eigenbedarfskündigung vorausging. Dass zuvor bereits wegen angeblichen Eigenbedarfs von Harald P gekündigt worden war, vermochte die Klagepartei nämlich schlüssig und glaubhaft zu erklären.

Insoweit führte der Vorstand der Klägerin zu 1), Harald P, im Rahmen seiner Parteianhörung in der mündlichen Verhandlung vom 17.04.2019 insbesondere aus, dass die Wohnung zwar von Anfang an für die Klägerin zu 2) gedacht gewesen sei. Nach seiner Scheidung habe er dann jedoch selbst in die Wohnung einziehen wollen und daher die erste Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er sei dann allerdings bei seiner neuen Lebensgefährtin in München eingezogen.

Es besteht insoweit auch kein unauflösbarer Widerspruch zu der Behauptung der Klägerin zu 2), wonach die Wohnung „quasi für sie“ gekauft worden sei. Denn eine bei Erwerb der Wohnung bestehende Nutzungsabsicht kann sich freilich gerade in Anbetracht unvorhergesehener familiärer Veränderungen - hier in Form der Trennung der Eltern der Klägerin zu 2) - und der im Rahmen zwischenmenschlicher Beziehungen naturgemäß bestehenden Unwägbarkeiten nachträglich ändern.

Die Aussage der Zeugin P hält selbst einer besonders kritischen Beweiswürdigung stand und bildet - zumal in Zusammenschau mit den Angaben der Klägerin zu 2) und des angehörten Vorstands der Klagepartei zu 1) - nach Überzeugung der Kammer eine tragfähige Grundlage für den Nachweis des behaupteten Eigennutzungswillens der Klägerin zu 2).

e. Die Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB steht der Wirksamkeit der verfahrensgegenständlichen Kündigung nicht entgegen, zumal die Begründung von Wohnungseigentum - wie nach diesbezüglichem Hinweis der Kammer gem. § 139 ZPO ergänzend vorgetragen worden ist - vorliegend bereits im Jahr 1982 und damit vor Abschluss des klagegegenständlichen Mietverhältnisses stattgefunden hatte. § 577a Abs. 1a BGB kann damit nicht zur Anwendung kommen.

Eine analoge Heranziehung dieser Vorschrift scheidet ebenfalls aus. Hierfür fehlt es bereits an der Voraussetzung einer planwidrigen Regelungslücke. Auch eine vergleichbare Interessenlage ist nicht zu bejahen. So soll mit § 577a BGB vereitelt werden, dass Mietwohnungen durch Umwandlung zum „schnelllebigen Handelsobjekt“ werden (Schmid/Harz/Rieke, Mietrecht, 5. Aufl., 2017, § 577a Rn. 2). Dieser Aspekt ist jedoch nicht einschlägig, wenn die Umwandlung in Wohnungseigentum (zumal längst) vor dem Mietvertragsschluss erfolgt ist.

f. Das Räumungsverlangen stellt sich hier jedoch unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls als rechtsmissbräuchlich dar, § 242 BGB.

Ein Verstoß gegen § 242 BGB führt nach Ansicht des BGH zur Unwirksamkeit der Kündigung.

In der vorliegenden Konstellation ergibt sich ein Verstoß gegen Treu und Glauben und damit eine unzulässige Rechtsausübung daraus, dass die Klägerinnen ein eigentumsrechtliches Konstrukt geschaffen haben, mit dem bewusst umgangen werden soll, dass es Kapitalgesellschaften nicht zusteht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass einfachen Vermietermehrheiten ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zusteht.

Soweit mehrere natürliche Personen Miteigentum an einer Immobilie haben, ist ebenfalls anerkannt, dass sich grundsätzlich jede dieser Personen auf Eigenbedarf berufen kann und eine hierauf fußende ordentliche Kündigung ausgesprochen werden darf. Dabei ist die Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils in aller Regel nicht entscheidend.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 = WuM 2017, 288, ZMR 2017, 380; BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547).

Eigenbedarf kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dabei auch zugunsten solcher Gesellschafter geltend machen, die erst nach Abschluss des in Rede stehenden Mietvertrags bzw. nach Eintritt der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Mietverhältnis Gesellschafter geworden sind. In der diesbezüglichen Begründung stütze sich der Bundesgerichtshof maßgeblich auf einen Vergleich mit einer aus mehreren Bruchteilseigentümern bestehenden Vermietergemeinschaft: Der nachträglich hinzukommende Bruchteilseigentümer trete nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein. Es sei daher auch dem nachträglich hinzukommenden GbR-Gesellschafter möglich, Eigenbedarf an der von der Gesellschaft vermieteten Wohnung geltend zu machen (BGH, Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11).

Grundlegend anders verhält es sich jedoch bei juristischen Personen, Kapitalgesellschaften und Vereinen. Sie haben als Vermieter kein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da eine Nutzung als Wohnung durch sie nicht in Betracht kommt (BGH NJW 2007, 2845 (2846); Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 573 Rn. 67). Allein der Wohnbedarf von Gesellschaftern (auch wirtschaftlich vollumfänglich dispositionsfähigen Alleingesellschaftern), gesetzlichen Vertretern oder Angestellten reicht hierfür nicht aus, da diese weder Vermieter sind, noch zu dem privilegierten Personenkreis gehören (BeckOGK/Geib, 1.4.2019, BGB § 573 Rn. 57; BeckOK MietR/Siegmund, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 573 Rn. 42; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 573 Rn. 47).

In der vorliegenden Konstellation ist eine diesbezügliche treuwidrige Umgehung dieser bedeutsamen Einschränkung des Kündigungsrechts nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu sehen.

Zwar mag bei rein formaler Betrachtung durchaus Berücksichtigung finden, dass hier die Klägerin zu 2) - eine natürliche Person - Miteigentümerin der Wohnung ist. Grundsätzlich kann sie sich damit selbst auf eine Bedarfslage nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Diese Betrachtungsweise greift jedoch bei sorgfältiger Würdigung der Gesamtumstände des vorliegenden Einzelfalls zu kurz. Die vorliegende Konstellation ist insbesondere nicht mit dem Fall einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar.

So ist zum einen zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung zunächst nur im Eigentum der Klägerin zu 1) - einer Kapitalgesellschaft nach § 1 Abs. 1 AktG - stand. Der (nur) von dieser ausgesprochenen vorangegangenen Eigenbedarfskündigung musste daher per se der Erfolg versagt bleiben.

Diese Beschränkung des Kündigungsrechts nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB versuchte die Klagepartei sodann zu umgehen, indem ein lediglich 5% umfassender Miteigentumsanteil auf die Klägerin zu 2) übertragen wurde.

Hinzu kommt, dass die Klägerin zu 2) (unmittelbar) lediglich einen Anteil von 3% der Aktien der Klägerin zu 1) hält und die Übertragung des gänzlich untergeordneten 5/100 Miteigentumsanteils ohne jegliche Gegenleistung der Klägerin zu 2) unentgeltlich erfolgte.

In dieser Konstellation ein auf Eigenbedarf gestütztes Kündigungsrecht der Klägerinnen anzunehmen, würde einem der Grundgedanken des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - wonach eine Kapitalgesellschaft eben keinen Eigenbedarf geltend machen kann - in signifikanter Weise widersprechen.

Dies kann indes nicht angehen, zumal der Klagepartei hier auch bewusst war, dass durch die Übertragung eines 5/100 Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2) ein der Klägerin zu 1) nicht zustehendes Kündigungsrecht geschaffen werden sollte.

§ 573 BGB bildet das Kernstück des mietrechtlichen Bestandsschutzes (Schmidt/Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, § 573 Rn. 2). Der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB formulierte Kündigungstatbestand soll den Mieter - unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG - vor dem Risiko unkalkulierbarer Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis schützen (BGH NZM 2007, 679). Zusammen mit der gesetzgeberischen Reaktion in Form des nachträglich eingeführten § 577a Abs. 1a BGB lässt sich durchaus der Wille des Gesetzgebers erkennen, dem von Vermietermehrheiten ausgehenden, erhöhten Verdrängungsrisiko entgegenzuwirken (vgl. den Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsänderungsgesetz, BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26).

Der Beklagten ist vor diesem Hintergrund zuzustimmen, soweit sie die Auffassung vertritt, dass hier letztlich „künstlich“ eine Vermietergemeinschaft geschaffen und zielgerichtet eine Rechtslage herbeigeführt worden sei, die es praktisch einer Aktiengesellschaft ermöglichen solle, für eine natürliche Person - hier die Tochter eines Vorstands der AG - Eigenbedarf geltend zu machen. Dies stelle ein Umgehungsgeschäft dar.

Die Kammer schließt sich dieser zutreffenden Rechtsauffassung im Ergebnis an, zumal ein solcher Umgehungstatbestand mit dem nicht hinnehmbaren Risiko der Schwächung und Aushebelung grundlegender mieterschützender Vorgaben des Wohnraummietrechts einhergehen würde. Das klägerseits geschaffene Rechtskonstrukt würde nämlich (u.a.) einer Aktiengesellschaft ein Wirtschaftsmodell eröffnen, das im Wesentlichen vorsieht, einer Vielzahl an Personen einen untergeordneten Anteil an einer Wohnung zu übertragen, um dann einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen zu können.

Es ist auch nicht ersichtlich, warum die Klagepartei vorliegend einerseits die mit einer Unternehmensbeteiligung einhergehenden Vorteile für sich in Anspruch nehmen, sich andererseits aber zugleich uneingeschränkt auf die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung berufen können sollte.

Die hier gewählte Gestaltungsform ist überdies - schon in Ansehung des Miteigentumsanteils einer Aktiengesellschaft von 95/100 - weder mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar.

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass es sich bei der Klägerin zu 1) auch nicht um eine reine „Familien-Aktiengesellschaft“ handelt, da zwar der Großteil, nicht jedoch alle Anteile der AG von Mitgliedern der Familie P gehalten werden.

Wie der BGH im Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 (554) im Kontext der Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung einer GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafters zutreffend festgehalten hat, kann „Missbrauchsfällen“ unter Anwendung von § 242 BGB begegnet werden. Einen solchen Missbrauchsfall sieht die Kammer hier als gegeben an.

Ein Kündigungsrecht kann daher nicht zugestanden werden.

g. Ergänzend wird ausgeführt, dass einem Anspruch der Klagepartei auf Räumung und Herausgabe vorliegend nicht die Vorschrift des § 574 BGB entgegenstehen würde.

Die Beklagte hätte sich hier also nicht mit Erfolg auf eine unbillige Härte berufen können.

Zwar ist vorgerichtlich mit Schreiben des Mietervereins vom 26.02.2018 unter Berufung auf eine „Vielzahl von körperlichen und psychischen Erkrankungen“ Widerspruch eingelegt worden. Behauptet wurde insoweit ferner, dass voraussichtlich in absehbarer Zeit kein angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen angemietet werden könne.

Im Prozessverlauf wurde beklagtenseits aber weder eine Härte nach § 574 Abs. 1 BGB noch nach § 574 Abs. 2 BGB geltend gemacht. Dieser Gesichtspunkt ist von der Beklagtenpartei vielmehr prozessual in keiner Weise zum Gegenstand tatsächlicher Ausführungen oder rechtlicher Einwände gemacht worden.

Damit wäre hier eine (befristete oder unbefristete) Fortsetzung des Mietverhältnisses im Falle einer wirksamen Kündigung nicht in Betracht gekommen.

2. Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind hier ebenfalls nicht geschuldet.

Zum einen scheidet ein solcher Erstattungsanspruch von vornherein aus, wenn - wie hier - die Kündigung als unwirksam zu erachten ist.

Zum anderen wäre der geltend gemachte Anspruch vorliegend selbst bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung zu verneinen.

Für einen derartigen Anspruch besteht vorliegend keine Rechtsgrundlage, zumal der Kündigung kein vertragswidriges Verhalten der Beklagten vorausging. Es kommt damit insbesondere kein ersatzfähiger Kündigungsfolgeschaden in Betracht.

Der Verweis der Klagepartei auf § 241 Abs. 2 BGB geht daher ebenfalls fehl.

Ein Verzug der Beklagten scheidet per se aus, weshalb auch nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 BGB kein Anspruch hergeleitet werden kann.

Auch die spätere Aufforderung der anwaltlichen Vertreter der Klagepartei, der Kündigung Folge zu leisten, löst vorliegend keinen Erstattungsanspruch aus. Denn insoweit handelt es sich noch um dieselbe Angelegenheit, für die keine zusätzlichen, selbständigen Kosten anwaltlichen Tätigwerdens angefallen sind.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

IV.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 sowie Nr. 1 ZPO zuzulassen.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung zur Fortbildung des Rechts sind gegeben, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Hierzu besteht Anlass, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder jedenfalls verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe („Leitentscheidung“) ganz oder teilweise fehlt (BeckOK ZPO/Kessal-Wulf, 32. Ed. 1.3.2019, ZPO § 543 Rn. 23 m.w.N.).

Dies ist hier aus Sicht der Kammer der Fall. Zwar ist geklärt, dass eine Aktiengesellschaft keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Keiner hinreichenden Klärung zugeführt wurde indes bislang - soweit ersichtlich - die Frage diesbezüglicher Umgehungstatbestände.

Darüber hinaus hat die Sache nach Rechtsmeinung der Kammer vor diesem Hintergrund auch grundsätzliche Bedeutung. Denn sie wirft entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen auf, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind (vgl. BeckOK ZPO/Kessal-Wulf, a.a.O. Rn. 19).

V.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 GKG. Maßgeblich ist der Jahresbetrag der Nettomiete der verfahrensgegenständlichen Wohnung.