Landgericht Kleve Urteil, 14. Jan. 2016 - 6 S 150/15
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Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 01.09.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Geldern unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger den Mitbesitz an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Wohnhauses mit der postalischen Anschrift xxxx, 4xxxx xxxx dadurch einzuräumen, dass er dem Kläger einen geeigneten Schlüssel zur Haupteingangstüre aushändigt.
Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Grundbesitz Grundbuch von xxxx xx, G, Flur X, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Wasserfläche, Erholungsfläche, Gxxxx x, xxxx, 20374 qm und G, Flur X, Flurstück X, Landwirtschaftsfläche, Gxxxxx x, 2574 qm mit aufstehendem Wohnhaus nebst Scheune und Schweinestall (postalische Anschrift Gxxxxx x, 4xxxx xxx) bis zum 30.11.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 15 Prozent und der Beklagte zu 85 Prozent zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der ausgeurteilten Einräumung von Mitbesitz gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 Euro, die Vollstreckung der ausgeurteilten Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000 Euro und die Vollstreckung im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1
Gründe
2I.
3Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
4Der Beklagte beantragt,
5unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Geldern die Klage abzuweisen
6sowie ihm Räumungsschutz zu gewähren, da er mit zahlreichen exotischen Tieren auf dem Gelände lebe.
7Der Kläger beantragt,
8die Berufung zurückzuweisen.
9Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
10II.
11Die zulässige Berufung hat nur hinsichtlich des Räumungszeitpunktes einen geringen Teilerfolg.
121.
13Das Amtsgericht hat zu Recht über die vom Kläger mit Schriftsatz vom 29.06.2015 gestellten Anträge entschieden. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, diese seien erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt worden, verkennt er, dass das Amtsgericht mit Zustimmung beider Parteien im schriftlichen Verfahren entschieden und gemäß § 128 Abs. 2 Satz 2 ZPO als Zeitpunkt den 29.07.2015 bestimmt hat, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können und der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht (Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl., § 128, Rn. 14). Der Kläger konnte innerhalb dieser Frist seine Klage erweitern, indem er einen vormals hilfsweise erhobenen Klageantrag unbedingt gestellt hat. Im Übrigen wird auf die Ausführungen in der gerichtlichen Verfügung vom 30.10.2015 Bezug genommen.
142.
15Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, den Beklagten zur Einräumung von Mitbesitz verurteilt.
16Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch gemäß § 985 BGB auf Einräumung von Mitbesitz an den Räumen im Erdgeschoss, denn § 1 des Mietvertrages berechtigt den Beklagten insoweit nur zur gemeinsamen Benutzung zusammen mit dem Kläger als Eigentümer.
17Soweit sich der Beklagte darauf beruft, abweichend vom Mietvertrag sei eine mündliche Vereinbarung getroffen worden, wonach Zutritt und zeitweilige Nutzung von Räumlichkeiten nur nach Absprache und mit ausdrücklicher Genehmigung des Mieters hätten erfolgen dürfen, ist für diese Behauptung – entgegen dem Berufungsangriff – kein Beweisantritt erfolgt. Es kann daher dahinstehen, dass der Vortrag zu dieser Vereinbarung unsubstantiiert ist, da nicht vorgetragen ist, wann und in welchem Zusammenhang die Regelung getroffen sein soll und warum diese weder im schriftlichen Mietvertrag noch in einer schriftlichen Ergänzung niedergelegt worden ist.
183.
19Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts gemäß § 546 BGB, doch besteht dieser Anspruch nicht zum 30.09.2015, sondern erst mit Ablauf des 30.11.2015, denn das Mietverhältnis endet durch Kündigung erst zu diesem Zeitpunkt.
20a)
21Das Mietverhältnis ist wirksam wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 BGB gekündigt.
22Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann besteht, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).
23aa)
24Das Amtsgericht hat überzeugend festgestellt, dass der Kläger über ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB durch Eigenbedarf für sich, seine Ehefrau und sein Kind verfügt, da er aus einer Mietwohnung in das in seinem Eigentum stehende Haus ziehen will. Dies wird von der Berufung nicht angegriffen.
25bb)
26Die Kündigungserklärung muss gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen und nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters enthalten.
27Hierdurch soll der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Rechtsposition informiert und in die Lage versetzt werden, seine Interessen wahrnehmen bzw. seine Rechtsverteidigung darauf einstellen zu können (BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, Rn. 7; Rolfs in Staudinger, BGB, Stand 25.10.2014, § 573, Rn. 202). Erforderlich ist daher, dass das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (BGH, a.a.O).
28Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf es grundsätzlich der Angabe der Personen, für die der Wohnraum benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an dem Wohnraum haben (BGH, a.a.O; Urteil vom 17.03.2010, Az. VIII ZR 70/09, Rn. 8; Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, Rn. 12).
29Auch wenn an die Darlegung der Tatsachen, auf die der Eigenbedarf gestützt wird, keine hohen Anforderungen zu stellen sind, reicht allein die Angabe „Eigenbedarf“ oder die Aussage, die Wohnung werde für die eigene Nutzung benötigt, nicht aus (Rolfs in Staudinger, BGB, Stand 25.10.2014, § 573, Rn. 204, 208 ff.).
30(1)
31Die rechtsanwaltliche Kündigung mit Schriftsatz vom 14.07.2014 genügt den Anforderungen nicht, da zwar als Personen der Kläger und sein Betrieb angeführt werden, das Interesse am Mietobjekt jedoch nur mit „(betrieblicher) Eigenbedarf“ dargetan wird.
32(2)
33Die Kündigung des Klägers mit Schreiben vom 17.07.2014 ist ebenfalls unwirksam, da als Interesse am Mietobjekt wiederrum nur „(betrieblicher) Eigenbedarf“ angegeben wird.
34(3)
35Auch die Kündigung in der Klageschrift ist unwirksam, da als Interesse am Mietobjekt nur angeführt wird, mit Familie und Firma in das ersteigerte Objekt einziehen zu wollen.
36(4)
37Erst die Kündigung mit Schriftsatz vom 21.05.2015 ist wirksam, denn in dem Schriftsatz werden sowohl die Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, als auch deren Interesse an dem Objekt ausgeführt. So führt das Schreiben den Kläger und seine hochschwangere Frau sowie den Betrieb des Klägers als Personen an, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Das Interesse wird mit der Ersparnis von Miete und der teilweisen Betriebsauslagerung für Lager und Ausstellungsräume angegeben.
38cc)
39Die Kündigung mit Schriftsatz vom 21.05.2015 wird mit Ablauf des 30.11.2015 wirksam, denn die Kündigungsfrist ist gemäß § 573c Abs. 1 BGB auf Grund einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren um drei Monate verlängert. Einer Angabe dieses Zeitpunkts in der Kündigung bedurfte es nicht, da die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam wird.
40Da sich die Kündigungsfrist aus dem Gesetz ergibt, gehen die Ausführungen des Beklagten in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.01.2016 ins Leere, wonach allenfalls die Formulierung „… zum nächst möglichen rechtlich zulässigen Zeitpunkt“ zulässig sei.
41dd)
42Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist – entgegen der Ansicht des Beklagten – durch den Mietvertrag nicht für die Dauer von 15 Jahren ausgeschlossen. Nach § 5 des Mietvertrages ist „von Seiten des Mieters für die Dauer von 15 Jahren kein Mietzins zu entrichten.“ Ein Kündigungsverzicht liegt in dieser Regelung nicht. Die Regelung bezieht sich ausschließlich auf den Mietzins und statuiert eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete über einen Zeitraum von 15 Jahren. Sie enthält indes keine - auch nicht im Wege der Auslegung zu ermittelnde - Regelung über einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht. Die mietvertragliche Regelung ist eindeutig. Insoweit geht der Hinweis des Beklagten in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.01.2016 auf das Urteil des BGH vom 24.07.2013, Az. XII ZR 104/12, ins Leere. Anders als in dem von dem BGH entschiedenen Fall geht es hier gerade nicht um Unklarheiten und eine (nicht) hinreichende Bestimmbarkeit eines konkreten (Beginn- oder End-) Termins. Dass ein Kündigungsausschluss bzw. -verzicht nicht vereinbart ist, ist eindeutig.
43Soweit der Beklagte anführt, der Verzicht auf Mietzins sei Gegenleitung für von ihm in das Mietobjekt getätigten Investitionen, so verliert er diese im Falle der Kündigung nicht, da er einen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegenüber demjenigen geltend machen kann, gegenüber dem er die Leistungen erbracht hat, soweit die Leistungen noch nicht abgewohnt sind.
44b)
45Zu einer Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30.11.2015 ist es auf Grund der (weiteren) Kündigungen nach § 57a ZVG nicht gekommen, denn auch bei Kündigungen nach § 57a ZVG muss das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB angegeben werden (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57a, Rn. 6). Dieses Interesse ist in den Kündigungsschreiben vom 14.07.2014 und 17.07.2014 nicht angegeben.
46Soweit mit Klageerhebung erneut nach § 57a ZVG gekündigt worden ist, war diese Kündigung verfristet, denn nach § 57a Satz 2 ZVG ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Dabei kann dahinstehen, wann genau der Kläger Kenntnis von dem Mietverhältnis erhalten hat, denn jedenfalls bei Ausspruch der Kündigungen im Juli 2014 hatte er Kenntnis, so dass die Frist bei Klageerhebung abgelaufen war.
47c)
48Die Räumung ist zum 30.11.2015 und damit nach Schluss der mündlichen Verhandlung zu titulieren, denn die Klage ist als Klage auf zukünftige Räumung gemäß § 259 ZPO zulässig.
49Entgegen der in seinem Schriftsatz vom 12.01.2016 geäußerten Auffassung des Beklagten ist es auch zulässig, im Rahmen einer - wie hier - auf zukünftige Räumung gerichteten Klage einen späteren als den beantragten Räumungstermin auszusprechen. Dabei handelt es sich gegenüber dem Klageantrag lediglich um ein „Weniger“, so dass dem auch nicht die Vorschrift des § 308 ZPO entgegen steht. Auch wenn sich der Klageantrag auf eine Räumung zum 30.09.2015 bezieht, ist dem gesamten Klägervorbringen zu entnehmen, dass ein solches „Weniger“ von seinem Antrag auch umfasst sein soll.
504.
51Dem Beklagten ist keine weitere Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren. Im Hinblick auf das ihm durch die Kündigung, das erstinstanzliche Urteil und die in der mündlichen Verhandlung vom 26.11.2015 erteilten Hinweise bekannte Räumungserfordernis war der Beklagte gehalten, sich um Ersatzwohnraum zu kümmern. Es bestehen keine Anhaltspunkte und es ist auch nicht konkret vorgetragen, dass dem Beklagten bei ausreichenden Anstrengungen auch unter Berücksichtigung der von ihm gehaltenen Tiere die Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht zeitnah möglich ist. Dahinstehen kann daher, ob die Tierhaltung, die vom Beklagten als besondere Erschwernis bei der Wohnungssuche angeführt wird, überhaupt Wohnraum im Sinne von § 721 Abs. 1 ZPO oder lediglich Stallungen betrifft.
525.
53Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, gibt der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 12.01.2016 nicht. Auf die nicht nachgelassenen Schriftsätze des Klägers vom 03.12.2015 sowie vom 08.12.2015 hat die Kammer ihre Entscheidung nicht gestützt.
546.
55Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92, 97 Abs. 1, 269 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO.
56Der Gegenstandswert wird für den Rechtsstreit in beiden Instanzen auf 9.600 Euro festgesetzt, denn dieser richtet sich gemäß § 41 Abs. 2 GKG nach dem Jahresmietwert, den der Kläger ausweislich der von ihm entworfenen Räumungsvereinbarung (Blatt 55 f. der Gerichtsakte) mit 12 x 800 Euro ansetzt.
57Rechtsbehelfsbelehrung:
58Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
59Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.