Landgericht Hamburg Urteil, 17. Mai 2017 - 318 S 89/16

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 25.07.2016, Az. 102d C 117/13, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der Nebenintervenienten zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 77.255,61 festgesetzt.

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten den Ersatz der Miete ihrer bisherigen Wohnung und von Möbeleinlagerungskosten für die Jahre 2009 – 2012 sowie weiterer Schäden, weil sie ab Januar 2009 ihr Wohnungseigentum nicht habe beziehen können. Klagerweiternd macht die Klägerin gegen die Beklagte in der Berufungsinstanz auch ihre Schäden für das Jahr 2013 geltend.

Die Klägerin ist seit Dezember 2008 Eigentümerin des Wohnungseigentums Nr. 2 im Souterrain rechts im Gebäude D. Str. ... , ... H.. Sie erwarb das Eigentum im Zwangsvollstreckungsverfahren. Im Bereich ihres Wohnungseigentums existierten Feuchtigkeitserscheinungen in Form von seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit. Zudem waren die Grundsielleitungen instandsetzungsbedürftig, die sich teilweise auch unter ihrem Wohnungseigentum befanden. Die Beklagte beauftragte den Nebenintervenienten zu 1) im Anschluss an den auf der Eigentümerversammlung vom 24.11.2009 zu TOP 3 gefassten Sanierungsbeschluss mit der Bauleitung, nachdem zunächst der Architekt S. M. im Jahre 2008 im Auftrag der Beklagten ein Sanierungskonzept zur Beseitigung der Feuchtigkeit in beiden Souterrainwohnungen erarbeitet hatte und dieses Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 gewesen war. Mit der Durchführung der Parkettverlegungsarbeiten im Sondereigentum der Klägerin wurde die Fa. EK F.- S., dessen Inhaber der Nebenintervenient zu 2) ist, von der Beklagten beauftragt.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 25.07.2016 (Bl. 539 ff. d.A.) abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass sich der von der Klägerin gegen die Beklagte geltend gemachte Zahlungsanspruch weder aus § 280 BGB und analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB noch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG ergebe.

Soweit der „Nutzungsausfall“ wegen mangelnder Bewohnbarkeit des Wohnungseigentums der Klägerin aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (mangelhafte Grundsielleitung) und in deren Folge am Sondereigentum (Feuchtigkeit) bestehe, würden diese Schäden nicht von § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG erfasst, da sie nicht aus der Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum resultierten. Für diese Schäden verneine der Bundesgerichtshof auch einen Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 BGB komme nicht in Betracht, denn zum einen sei nicht dargetan, dass die Schadhaftigkeit der Grundsielleitung und das Bestehen der sonstigen Ursachen der Feuchtigkeit in der Wohnung der Klägerin zum Zeitpunkt der Übernahme durch diese auf einer Pflichtverletzung beruht hätten. Zum anderen wäre nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband der richtige Anspruchsgegner, sondern die Wohnungseigentümer, die jeweils pflichtwidrig nicht gehandelt hätten.

Im Falle der Unbewohnbarkeit des Wohnungseigentums der Klägerin wegen pflichtwidrig unterlassener oder zu zögerlich veranlasster Sanierung oder wegen Mängeln bei der Durchführung hafteten wiederum allein diejenigen Wohnungseigentümer, die pflichtwidrig Verwaltungsentscheidungen nicht oder verzögert getroffen hätten. Die Haftung des Verbandes ergebe sich in diesem Fall auch nicht aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG. Entsprechendes gelte für Verzögerungen durch pflichtwidriges Vorgehen des Verwalters, das im Übrigen nicht geltend gemacht worden sei. Führe er Beschlüsse der Gemeinschaft zögerlich aus und entstehe daraus ein Verzugsschaden gem. §§ 280, 286 BGB, so hafte der Verwalter für daraus entstehende Schäden, nicht jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter sei im Rahmen der Erfüllung seiner Pflichten aus § 27 WEG weder Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es könne pflichtwidriges Handeln der Verwaltung im Rahmen der „Ausführung“ ihrer Verwalterpflichten gegeben haben, was zu pflichtwidrigen Verzögerungen geführt haben könne, wofür der Verband aber nicht hafte. Auch könne es pflichtwidriges Handeln von beauftragten Handwerkern gegeben haben, das seinerseits zu pflichtwidrigen Verzögerungen geführt habe, für die der Verband sogar haften würde, weil die Handwerker seine Erfüllungsgehilfen gewesen seien. Eine globale Haftung des Verbandes für die Unbewohnbarkeit der Wohnung der Klägerin von 2009 – 2012 wegen zögerlicher Sanierung gebe es jedoch nicht.

§ 14 Ziff. 4 HS 2 WEG regele zwar den Fall, dass die Unbewohnbarkeit aufgrund der Benutzung der Wohnung durch Handwerker oder Sachverständige im Rahmen von Arbeiten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bestehe und dies dazu führe, dass die Wohnung nicht parallel bewohnt werden könne. Im vorliegenden Fall fehle es bereits an der Kausalität zwischen der geltend gemachte Unbewohnbarkeit während der Sanierungsarbeiten und den Sanierungsarbeiten. Daher komme es nicht darauf an, dass die Klägerin auch nicht hinreichend zu den Zeiträumen der Inanspruchnahme ihres Sondereigentums vorgetragen habe. Die bloße Schlüsselübergabe hätte dem Gericht zur Bestimmung des relevanten Zeitraums nicht ausgereicht. Nicht die Arbeiten zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums hätten die Unbewohnbarkeit der Wohnung und damit den Nutzungsausfallschaden der Klägerin und alle anderen geltend gemachten und daraus abgeleiteten Schäden begründet, sondern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bereits der vor der Bearbeitung bestehende Zustand der Wohnung der Klägerin aufgrund der Mängel am Gemeinschaftseigentum und der daraus resultierenden Feuchtigkeitsschäden. Nach dem zunächst insoweit übereinstimmenden Vortrag der Parteien habe sich die Wohnung der Klägerin bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten in einem unbewohnbaren Zustand befunden. Damit liege kein Anwendungsfall des § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG vor. Dass die Klägerin wegen der ihr erteilten gerichtlichen Hinweise ihren Vortrag mit Schriftsatz vom 22.07.2015 darauf angepasst und behauptet habe, dass ihre Wohnung im Januar 2009 nicht unbewohnbar gewesen sei, überzeuge das Gericht nicht. Die Klägerin habe die Änderung in ihrem Vortrag nicht näher begründet, so dass diese willkürlich erscheine.

Gleichwohl habe das Gericht Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung und ergänzende Anhörung der Klägerin in einem Ortstermin am 15.04.2016 vor Ort in der Wohnung der Klägerin. Die Beweisaufnahme habe zu der Überzeugung des Gerichts geführt, dass die Klägerin die Wohnung bereits Anfang 2009 vor Beginn der Sanierungsarbeiten für unbewohnbar gehalten habe und wegen der Folgen der Mängel am Gemeinschaftseigentum, und zwar vom Boden aufsteigende Feuchtigkeit mit Ausblühungen an den Wänden und aufgequollenem Fußboden, nicht eingezogen sei. Die Vernehmung des Zeugen S. sei zunächst relativ unergiebig geblieben, habe aber ebenso wie der Umstand, dass die behördliche Unbewohnbarkeitsfeststellung durch die Behörde unstreitig nicht aufgehoben sei, in Richtung Unbewohnbarkeit der Wohnung der Klägerin gedeutet. Beides habe keiner abschließenden Bewertung bedurft, weil das Gericht aufgrund der Einlassung der Klägerin im Ortstermin davon überzeugt sei, dass diese aufgrund des gegebenen Zustandes nicht bereits im Januar 2009 in die Wohnung eingezogen sei, sondern von vornherein vorgehabt habe, erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in die Wohnung einzuziehen.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 31.08.2016 (Bl. 559 d.A.) zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 30.09.2016 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 572 d.A.), die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 14.11.2016 (Bl. 583 d.A.) mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat (Bl. 590 ff. d.A.).

Die Klägerin trägt vor, dass das Amtsgericht verkannt habe, dass die Beklagte ihr aus § 14 Ziff. 4 WEG zur Erstattung der von ihr geltend gemachten Aufwendungen verpflichtet sei. Die Beklagte habe ihr Sondereigentum seit Januar 2009 in Anspruch genommen, um die Sanierung der Grundsielleitung und die Herstellung einer Feuchtigkeitsabdichtung als Horizontalsperre vorzunehmen. Das Amtsgericht habe fehlerhaft nur über den Zustand ihres Wohnungseigentums im Januar 2009 Beweis erhoben. Sie habe unter Beweisantritt dargelegt, dass ihr die Nutzung des Sondereigentums aufgrund der Übergabe der Wohnungsschlüssel an die WEG-Verwaltung entzogen worden sei. Sodann habe die Beklagte die Sanierung der Grundsielleitung durchgeführt und Arbeiten zur Herstellung einer Horizontalsperre veranlasst, die nicht fachgerecht vorgenommen worden seien. Aufgrund der nicht fachgerechten Ausführung habe sie ihre Wohnung nach der beabsichtigten Abnahme am 27.09.2011 nicht in Gebrauch nehmen können, da der Parkettboden von Feuchtigkeitsbildung betroffen gewesen und aufgequollen sei. An der Inanspruchnahme ihres Sondereigentums zur Durchführung der Sanierung habe dies nichts geändert. Es falle vielmehr in die Risikosphäre der Beklagten, ob die beauftragte Sanierungsmaßnahme gelinge. Die Inanspruchnahme des Sondereigentums ende nicht mit der teilweisen Ausführung von Bauarbeiten und anschließendem Stillstand auf der Baustelle. Die Beklagte habe ihr die Wohnung zu keinem Zeitpunkt in gebrauchsfähigem Zustand zurückgegeben. Die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, das eine Einstandsverpflichtung der Beklagten nur insoweit annehme, als tatsächlich Handerker in der Wohnung der Klägerin Arbeiten ausführten, greife zu kurz, da auch Vorbereitungs- und Planungsphasen den Anspruch zu ihren Gunsten auslösten, wenn diese Phasen nach dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an die Beklagte lägen. Ferner seien der Beklagten die Zeiträume des Belassens des nicht fachgerechten Zustandes des Fußbodens ebenfalls zuzurechnen.

Die Beweisaufnahme habe bestätigt, dass ihre Wohnung vor der Schlüsselübergabe an die WEG-Verwaltung nicht unbewohnbar gewesen sei. Auch sei die Behauptung falsch, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterlegen habe. Ihre Wohnung sei Anfang Januar 2009 bezugsfertig gewesen und sie habe bereits einzelne Mobiliarstücke eingelagert. Aufgrund der Intervention des WEG-Verwalters sei der Bezug der Wohnung durch sie unterblieben. Erst durch die Aufnahme der Bautätigkeit sei die tatsächliche Unbenutzbarkeit der Wohnung zu Wohnzwecken herbeigeführt worden. Die Ordnungsbehörde habe seinerzeit nur die Bordellnutzung der Wohnung unterbinden wollen. Gegen die Nutzung ihres Sondereigentums als Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum hätten behördlicherseits keine Einwände bestanden. Auch die Nachbarwohnung im Souterrain werde genutzt. Ein behördliches Eingreifen habe es nicht gegeben.

Sie habe ihren Sachvortrag in I. Instanz nicht abgeändert, sondern konkretisiert. Die Anforderungen an substantiierten Prozessvortrag dürften nicht überspannt werden. Da kein Bautagebuch geführt worden sei, könne sie nicht jeden einzelnen Schritt der Sanierungsmaßnahme nachvollziehen. Jedenfalls für den Zeitraum der tatsächlich erfolgten Erneuerung der Grundsielleitung und Herstellung der Abdichtungsarbeiten sei auch unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Amtsgerichts der Entschädigungsanspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG entstanden.

Da die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Bereich ihrer Souterrainwohnung auch im gesamten Kalenderjahr 2013 nicht abgeschlossen worden sei, sei es sachdienlich, in der Berufungsinstanz auch über die ihr insoweit zustehenden Ansprüche zu entscheiden. Die ihr zur Last gefallenen sanierungsbedingten Aufwendungen hätten sich auf € 18.141,73 belaufen (Anl. K 31).

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 25.07.2016, Az. 102d C 117/13, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie € 77.255,61 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.03.2013 auf € 43.032,19 und im Übrigen seit jeweiliger Rechtshängigkeit zu zahlen,

ersatzweise das vorbezeichnete Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit an das Amtsgericht Hamburg zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Nebenintervenient zu 2) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil des Amtsgerichts und trägt vor, dass das Amtsgericht sich zu Recht die Überzeugung gebildet habe, dass die streitgegenständliche Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Instandsetzungsmaßnahme zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum unbewohnbar gewesen und diese Unbewohnbarkeit nicht erst durch die Inanspruchnahme kausal verursacht worden sei. An der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom Amtsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen bestünden keine Zweifel. Die Klägerin habe lediglich ihre Beweiswürdigung an die Stelle derjenigen des Amtsgerichts gesetzt, ohne sich mit der Aussage des Nebenintervenienten zu 1) und ihrer eigenen Einlassung auseinanderzusetzen. Entgegen der Auffassung der Klägerin habe sich die Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung auch aus dem Bescheid des Bezirksamts E. vom 02.01.1989 (Anl. B 5) ergeben. Dass eine Nutzung der Räumlichkeiten als Bordell alleiniger Grund für diese Nutzungsuntersagung gewesen sei, ergebe sich aus der Begründung des Bescheides nicht und sei unzutreffend.

Im Hinblick auf die Klagerweiterung bestreite sie die behaupteten Aufwendungen der Klägerin für das Jahr 2013 mit Nichtwissen. Jedenfalls falle der Klägerin ein Mitverschulden zur Last, da sie es bisher unterlassen habe, an einer Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der streitgegenständlichen Räume mitzuwirken bzw. diese durch geeignete wohnungseigentumsrechtliche Anträge zu fördern.

Der Nebenintervenient zu 2) verteidigt das Urteil des Amtsgerichts ebenfalls und bestreitet die mit der Klagerweiterung geltend gemachten Aufwendungen der Klägerin für das Jahr 2013 mit Nichtwissen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Auch verfügt die Klägerin über die erforderliche Beschwer. Jedoch hat die Berufung in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von € 77.255,61.

1.

Die Klagerweiterung vom 30.12.2016 (Bl. 613 ff. d.A.), die die Aufwendungen der Klägerin für die Miete ihrer bisherigen Wohnung und die Kosten der Einlagerung von Möbeln für das Jahr 2013 betrifft, ist gem. § 533 ZPO unzulässig.

Nach § 533 ZPO ist die Klageänderung nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält (Ziff. 1) und diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat (Ziff. 2). An der zweiten Voraussetzung fehlt es.

Zwar hat die Beklagte der Klageerweiterung nicht widersprochen, sondern stillschweigend in diese eingewilligt. Die Einwilligung muss nicht ausdrücklich, sondern kann gem. §§ 525, 267 ZPO auch stillschweigend durch rügelose Einlassung im Berufungsverfahren erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 06.12.2004 – II ZR 394/02, MDR 2005, 588, Rn. 10, zitiert nach juris). Dies ist hier im Termin zur mündlichen Berufungsverhandlung am 22.03.2017 (Bl. 629 ff. d.A.) erfolgt. Unabhängig davon wäre die Klageerweiterung auch sachdienlich, weil bisheriger Prozessstoff verwertet werden kann und der Gedanke der Prozesswirtschaftlichkeit dafür spricht. Denn die Zulassung der Klageerweiterung ist geeignet, den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits auszuräumen und weiteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen (vgl. BGH, Urteil vom 05.05.1983 – VII ZR 117/82, MDR 1983, 1017, Rn. 9, zitiert nach juris; Zöller/Heßler, ZPO, 31. Auflage, § 533 Rdnr. 6).

Jedoch kann die Klageerweiterung nicht auf Tatsachen gestützt werden, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung nicht ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass im Jahre 2013 keine weiteren Arbeiten im Bereich des Sondereigentums der Klägerin stattgefunden haben, insbesondere der Fußbodenaufbau nicht erneuert und weder das Parkett noch ein anderer Fußbodenbelag verlegt worden ist. Die Beklagte hat jedoch die Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen (Anl. K 31, Bl. 616 d.A.) mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) bestritten. Das Bestreiten mit Nichtwissen ist zulässig, weil die Frage, welche Mietzahlungen die Klägerin im Jahre 2013 für ihre bisherige Wohnung erbracht und welche Zahlungen sie für die Einlagerung von Möbeln geleistet hat, nicht Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung war. Gründe dafür, warum das neue Tatsachenvorbringen gem. § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen sein sollte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Mit der Klageerweiterung auf die Ersatzansprüche für das Jahr 2013 sollte ersichtlich deren Verjährung gehemmt werden, die ansonsten am 31.12.2016 eingetreten wäre. Dies hätte bereits in I. Instanz erfolgen können. Die Klägerin konnte zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung am 15.04.2016 (vgl. Bl. 521 d.A.) nicht damit rechnen, dass das Berufungsverfahren noch im Jahre 2016 rechtskräftig beendet sein würde. Daher hätte für sie Anlass bestanden, ihre Ansprüche für das Jahr 2013, die Ende 2016 zu verjähren drohten, bereits in I. Instanz klagerhöhend geltend zu machen. Die dazu erforderlichen Tatsachen waren ihr spätestens ab dem Jahr 2014 vollständig bekannt.

2.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG auf Ersatz ihrer für den Zeitraum 2009 – 2012 geltend gemachten Aufwendungen in Höhe von € 59.113,88.

Bei § 14 Ziff. 4 Hs. 2 WEG handelt es sich um einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Gedanken zugrunde liegen (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, WuM 2017, 224, Rn. 29, zitiert nach juris; Urteil vom 11.12.2002 – IV ZR 226/10, BGHZ 153, 182 = NJW 2003, 826, Rn. 22, zitiert nach juris). Der Anspruch richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 27, zitiert nach juris), wovon zu Recht auch das Amtsgericht ausgegangen ist.

Nach § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Dötsch, 30. Edition, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 199). Erfasst wird insbesondere der Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der „Benutzung“ im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt und beim Ende der Instandsetzungsarbeiten in diesem Zustand belassen wird (BGH, Urteil 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 26, zitiert nach juris; BeckOK WEG/Dötsch, a.a.O., § 14 Rdnr. 200).

a) In diesem Sinne zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums „benutzt“ worden ist das Sondereigentum der Klägerin im Souterrain rechts des Gebäudes D. Str. ... , ... H. frühestens ab dem 28.04.2010, nicht bereits ab Januar 2009.

Wie sich aus dem Rundschreiben der WEG-Verwalterin vom 23.04.2010 (Anl. B 3, Bl. 160 d.A.) ergibt, sollten die Sanierungsarbeiten „voraussichtlich“ am 28.04.2010 beginnen. Aus der Schlussrechnung der Fa. D. und S. GmbH vom 29.12.2010 (Anl. K 23, Bl. 326 d.A.) ergibt sich, dass die Arbeiten an den Grundsielleitungen und zum Einbau einer Horizontalsperre ab der 18. KW 2010 durchgeführt worden sind. Dies war die Woche ab dem 03.05.2010. Einschließlich der ab Januar 2011 erfolgten Verlegung des Parketts (vgl. Rechnung des Nebenintervenienten zu 2) vom 22.09.2011, Anl. K 24, Bl. 339 d.A.) waren das Betreten und die Inanspruchnahme des Sondereigentums mit der Abnahmebegehung am 27.09.2011 (Anl. K 21, Bl. 305 ff. d.A.) beendet.

Für den Zeitraum Januar 2009 – April 2010 kann die Klägerin nicht mit Erfolg darauf verweisen, dass die Wohnungseigentümer bereits auf der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 zu TOP 3 die Beseitigung der Feuchtigkeit im WE 01 [R.] und deren Ursachen beschlossen hatten (Anl. K 8, Bl. 204 d.A.). Denn ein Sanierungsbeschluss allein stellt noch keine „Inanspruchnahme“ des Sondereigentums durch Betreten oder Benutzen dar. Zudem wurde die Beschlussfassung über die Sanierung der Feuchtigkeit im Wohnungseigentum der Klägerin (WE 02) ausdrücklich auf die nächste Eigentümerversammlung vertagt. Zwar ist die Sanierung der Grundsielleitungen bereits am 08.12.2008 beschlossen worden, weil diese nur einheitlich, d.h. auch im Bereich des Sondereigentums der Klägerin, erfolgen konnte (siehe dazu das Schreiben des Architekten M. vom 27.10.2008 an die damalige WEG-Verwalterin, Anl. K 22, Bl. 322 ff. d.A.). Dies ändert aber nichts daran, dass der Sanierungsbeschluss an sich, ohne dass dieser durchgeführt wird, keine Ansprüche aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG auslöst. Mit den Sanierungsarbeiten des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich der Souterrainwohnungen ist erst im Jahre 2010 begonnen worden, nachdem auf der Eigentümerversammlung vom 24.11.2009 zu TOP 3 (Anl. B 1, Bl. 156 f. d.A.) abweichende Sanierungsbeschlüsse gefasst worden waren, die sich auch auf das Sondereigentum der Klägerin bezogen.

Zu Unrecht beruft sich die Klägerin darauf, dass sie dem zuständigen Sachbearbeiter der damaligen WEG-Verwaltung bereits am 05.01.2009 auf dessen Bitte den Schlüssel zu ihrem Sondereigentum übergeben habe, nachdem dieser sie über die Sanierungsbedürftigkeit der Grundsielleitung aufgeklärt habe, und ihr Sondereigentum bereits ab diesem Zeitpunkt von der Beklagten in Anspruch genommen worden sei. Zwar mag es Sachverhaltsgestaltungen geben, in denen auch der Schaden zu ersetzen ist, der dem Wohnungseigentümer im Vorfeld der eigentlichen Instandsetzung entsteht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2006 – 20 W 362/04, ZMR 2006, 625, Rn. 26, zitiert nach juris). Dies ist etwa bei zerstörenden Eingriffen in die Bausubstanz für notwendige Untersuchungen denkbar. Eine solcher Sachverhalt liegt hier jedoch nicht vor. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es durch etwaige ab Januar 2009 durchgeführte Untersuchungen zur Unbewohnbarkeit des Sondereigentums der Klägerin gekommen wäre.

Die Klägerin kann sich insoweit nicht mit Erfolg auf das Urteil der Kammer vom 14.11.2014 – 318 S 29/14 berufen, da dieser Entscheidung ein anderer Sachverhalt zugrunde lag. In der genannten Entscheidung hat die Kammer – obiter dictum – ausgeführt, dass eine zielgerichtete Inanspruchnahme des Sondereigentums ab der einvernehmlichen Übergabe der Wohnungsschlüssel an die Verwaltung zur Durchführung der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu der Mitteilung der Verwaltung, dass die Sanierung abgeschlossen sei, und der Rückgabe der Wohnungsschlüssel vorgelegen habe. Dem lag die Erwägung zugrunde, dass ein Wohnungseigentümer, der der WEG-Verwaltung während der Durchführung von Schwammsanierungsarbeiten im Bereich seines Sondereigentums die Schlüssel zu seinem Wohnungseigentum aushändigt und diesen nach Beendigung der Arbeiten mit der Bemerkung, die Sanierungsarbeiten seien abgeschlossen, zurückerhält, bei der Geltendmachung von Ansprüchen aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht im Einzelnen darlegen muss, an welchen Tagen während dieses Zeitraums in welchen Räumen seines Sondereigentums welche Arbeiten stattgefunden haben. Demgegenüber ergibt sich hier aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 (Anl. K 8, Bl. 204 f. d.A.), dass die Finanzierung der Arbeiten durch eine Sonderumlage erfolgen sollte, die erste Rate zum 01.02.2009 zahlbar war und die Verwaltung Aufträge erst vergeben durfte, wenn sämtliche Miteigentümer die erste Rate der Sonderumlage geleistet hatten. Eine Auftragserteilung konnte somit frühestens im Februar 2009 erfolgen. Zudem musste der Verwaltungsbeirat der Auftragsvergabe zustimmen. Auch sah die Beschlusslage vor, dass das Sanierungskonzept des Architekten M. zunächst noch durch einen Sachverständigen im Auftrag der Beklagten überprüft werden sollte. Wie bereits ausgeführt, begannen die Sanierungsarbeiten schließlich erst Anfang Mai 2010.

Selbst wenn die Behauptung der Klägerin – die insoweit nicht Gegenstand der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme war – zuträfe, sie habe dem Zeugen S., dem Sachbearbeiter der damaligen WEG-Verwalterin, am 05.01.2009 den Schlüssel zu ihrem Sondereigentum ausgehändigt, nachdem dieser ihr gegenüber erklärt habe, dass sie die Wohnung im Hinblick auf die Sanierung der Grundsielleitung und die Feuchtigkeitssanierung vorerst nicht beziehen könne, und sich die Beklagte das Verhalten ihres Verwalters analog § 31 BGB gegenüber der Klägerin zurechnen lassen müsste (offengelassen von BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375, Rn. 25, zitiert nach juris), lag darin keine „Besitzentziehung“ an dem Sondereigentum, wie es § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG voraussetzt. Die Schlüsselübergabe zum damaligen Zeitpunkt diente dazu, im Bereich des Sondereigentums der Klägerin fachkundige Untersuchungen vornehmen zu können. Vor dem Erwerb des Wohnungseigentums im Zwangsversteigerungsverfahren durch Zuschlagsbeschluss vom 17.12.2008 durch die Klägerin war die Wohnung 02 für die Verwaltung nicht zugänglich gewesen, wie sich sowohl aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 (Anl. K 8, Bl. 204 d.A.) als auch der E-Mail der Klägerin an die Verwaltung vom 30.10.2009 (Anl. K 11, Bl. 210 d.A.) ergibt. Die von der Klägerin behauptete „Aufforderung“ des Verwalters, wegen anstehender Arbeiten zur Sanierung des Grundsiels gar nicht erst in ihr Sondereigentum einzuziehen, stellt letztlich nur die Ankündigung dar, die Beklagte werde das Sondereigentum der Klägerin in absehbarer Zeit zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch nehmen, nicht aber ein „Nutzungsverbot“. Die Klägerin hat selbst vorgetragen, dass es im April und Juni 2009 Eigentümerversammlungen gab, in denen das Sanierungsvorhaben Thema war, ohne dass es zu einer Beschlussfassung kam (Bl. 191 d.A.). Auch die von der Klägerin behauptete Aufforderung durch die Verwaltung im Juli 2009, die eingelagerten Möbelteile und Teile des Umzugsgutes aus der Wohnung zu entfernen, stellt keine Benutzung des Sondereigentums dar, sondern beinhaltete lediglich die Ankündigung der baldigen Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme.

Soweit die Klägerin erstinstanzlich geltend gemacht hat, dass bereits ab Oktober 2009 konkrete Maßnahmen zur Sanierung in ihrem Wohnungseigentum ausgeführt worden seien (Bl. 192 d.A.), fehlt es an jedem Vortrag dazu, um welche Maßnahmen es sich insoweit gehandelt hat. Die Anforderung eines weiteren Wohnungsschlüssels bei der Klägerin durch E-Mail der Verwaltung vom 29.09.2009 (Anl. K 9, Bl. 206 d.A.) erfolgte lediglich wegen weiterer Untersuchungen an der Grundsielleitung, nicht wegen der Durchführung von Sanierungsarbeiten. Der Nebenintervenient zu 1) hatte sich geweigert, den Schlüssel zur Wohnung der Klägerin ohne deren Zustimmung an einen Dritten weiterzugeben. Dass das Sondereigentum der Klägerin aufgrund der geplanten Untersuchung der Grundsielleitung durch die Fa. S1 unbewohnbar war, ist nicht ersichtlich.

b) Auch für den Zeitraum von Oktober 2011 bis Dezember 2012 fehlt es an einer Benutzung des Sondereigentums der Klägerin durch die Beklagte zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit lag in der Abnahmebegehung vom 27.09.2011 rechtlich eine Zäsur.

Zu diesem Zeitpunkt hatte der Nebenintervenient zu 2) ausweislich seiner Schlussrechnung vom 22.09.2011 (Anl. K 24, Bl. 339 d.A.) die im Januar 2011 begonnene Verlegung des Parketts im Sondereigentum der Klägerin beendet. Gemäß dem Abnahmeprotokoll vom 28.09.2011 (Anl. K 21, Bl. 305 ff. d.A.), das vom Nebenintervenienten zu 1) erstellt worden ist, wurden bei der Abnahmebegehung zwar diverse Mängel im Bereich des Sondereigentums der Klägerin festgehalten, darunter auch feuchte Stellen und Mängel am neu verlegten Parkett. Die Abnahme der Arbeiten hat die Beklagte jedoch nicht verweigert. Dafür spricht auch, dass die Beklagte den Rechnungsbetrag – abzüglich eines Skontos und einer Sicherheit – ausweislich des „bezahlt“-Stempels am 06.12.2012 an den Nebenintervenienten zu 2) gezahlt hat (Anl. K 24, Bl. 340 d.A.). Dass die Wohnung der Beklagten wegen der festgestellten Mängel unbewohnbar war, ergibt sich nicht aus dem Abnahmeprotokoll. Die Kammer verkennt nicht, dass die Klägerin das Abnahmeprotokoll nicht unterschrieben, sondern mit zahlreichen Anmerkungen, Korrekturen und Ergänzungen versehen hat (Anl. K 27, Bl. 347 ff. d.A.). Auch hat die Beklagte nach der Abnahme nicht etwa jegliche weitere Tätigkeit zur Beseitigung der Mängel im Bereich des Sondereigentums der Klägerin, insbesondere in Bezug auf die Verlegung des Parkettfußbodens, abgelehnt, sondern einen Sachverständigen mit der Untersuchung der Feuchteschäden am Eichenparkett im Wohnungseigentum der Klägerin beauftragt (vgl. Gutachten vom 14.04.2012 (Anl. K 25, Bl. 427 ff. d.A.) und die Nachuntersuchung vom 17.10.2012 veranlasst (siehe dazu Anl. K 2, Bl. 94 d.A.). Die gutachterlichen Feststellungen führten zu dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.03.2013 zu TOP 73 a), zur Beseitigung der Ursachen der Feuchtigkeit Gussasphalt einzubringen (Anl. K 2, Bl. 99 ff. d.A.). Das Amtsgericht Hamburg hat diesen Beschluss auf die Anfechtung der Klägerin hin mit Urteil vom 09.12.2013, Az. 102d C 32/13, rechtskräftig für ungültig erklärt (Anl. K 28, Bl. 350 ff. d.A.).

Gleichwohl ist der Rechtsauffassung der Klägerin nicht zu folgen, dass die Beklagte noch während des gesamten Jahren 2012 ihr Sondereigentum in Anspruch genommen hat. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft wie hier nach der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums das Sondereigentum des betroffenen Wohnungseigentümers selbst wieder herstellt und dabei Mängel auftreten, führt dies nicht dazu, dass die „Benutzung“ des Sondereigentums im Sinne von § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG bis zur Beseitigung aller Mängel fortdauert und die Wohnungseigentümergemeinschaft verschuldensunabhängig für etwaige weitere durch die Mängelbeseitigung entstehenden Schäden des betroffenen Wohnungseigentümers haftet. Das Bestehen von Mängeln allein stellt keine Inanspruchnahme des Sondereigentums durch Betreten oder Benutzen dar. Dies mag anders sein, wenn das von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Sanierung beauftragte Unternehmen in Insolvenz fällt und das Sondereigentum während der steckengebliebenen Sanierungsarbeiten unbewohnbar bliebt (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 30.06.2010 – 102b C 20/09, ZMR 2011, 249, Rn. 29, zitiert nach juris). Aus dem Parteivortrag ergibt sich nicht, dass im Jahre 2012 durch die Beklagte noch Arbeiten im Bereich des Sondereigentums der Klägerin vorgenommen worden sind. Von einer Unbewohnbarkeit des Sondereigentums der Klägerin im Jahre 2012 ist nicht auszugehen.

Die Klägerin als betroffene Wohnungseigentümerin ist dadurch nicht rechtlos gestellt. Jedoch können ab dem Zeitpunkt, ab dem die im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführten Arbeiten beendet und abgenommen sind, lediglich verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers bestehen. Diese können sich etwa gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, wenn diese schuldhaft zur Mängelbeseitigung erforderliche Beschlüsse nicht fassen (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375, Rn. 21, zitiert nach juris), oder gegen den Verband gerichtet sein wegen „Defiziten“ bei der Umsetzung der zur Mängelbeseitigung beschlossenen Maßnahmen (vgl. BGH a.a.O., Rn. 25; Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955, Rn. 17 ff., zitiert nach juris).

c) Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG scheidet, namentlich für den Zeitraum von Mai 2010 bis September 2011, unabhängig von den vorstehenden Ausführungen auch deshalb aus, weil das Betreten und die Benutzung ihres Sondereigentums für den von ihr geltend gemachten Schaden, d.h. Miete und Nebenkosten für ihre bisherige Mietwohnung sowie die Kosten für die Einlagerung der für die neue Wohnung gekauften Einbauküche sowie weiterer Möbel, nicht kausal war. Hiervon ist das Amtsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme zu Recht ausgegangen.

An der erforderlichen Kausalität zwischen dem Betreten und Benutzen des Sondereigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Schaden des Wohnungseigentümers fehlt es, wenn dessen Sondereigentum in dem fraglichen Zeitraum auch ohne die Durchführung der Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar gewesen wäre (oder der Sondereigentümer das Sondereigentum ohnehin nicht hätte nutzen wollen). § 14 Nr. 4 HS 2 WEG gibt keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris). Es handelt sich nicht um einen Fall des § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG, wenn das Sondereigentum bereits vorher beeinträchtigt war, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich erforderliche Sanierungsarbeiten durchzuführen unterlassen hatte (BeckOK WEG/Dötsch, 30. Edition, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 206). Nicht adäquat durch die Instandhaltungsmaßnahme selbst veranlasst sind folglich solche Schäden, die erst Anlass der gemeinschaftlichen Instandsetzungsmaßnahme waren. Durch einen Wasserrohrbruch oder Hausschwamm hervorgerufene Schäden des Sondereigentümers müssen auf dessen Kosten ersetzt werden, weil diese Schäden nicht auf einer zielgerichteten gemeinschaftlichen Verwaltungsmaßnahme zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums beruhen (BeckOK/Falkner, WEG, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 69). Geht es wie hier um die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung, ist darauf abzustellen, ob das Sondereigentum (nur) wegen der Inanspruchnahme durch den Verband nicht nutzbar war oder ob es wegen eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin in dem fraglichen Zeitraum nicht nutzbar gewesen wäre (vgl. OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06, ZMR 2008, 562: Unvermietbarkeit des Teileigentums im Erdgeschoss nicht wegen der Inanspruchnahme des Teileigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern wegen statischer Mängel der Geschossdecke; AG Kassel, Beschluss vom 23.05.2012 – 800 C 4844/11, ZMR 2013, 77: Kein Ersatz der Unterbringungskosten der Bewohner wegen löschwasserbedingter Unbewohnbarkeit ihres Sondereigentums, da die Kosten brand- und nicht instandsetzungsbedingt sind).

Dies zugrunde gelegt, hat die Klägerin ihr Sondereigentum im Januar 2009 aus Gründen der bestehenden Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum nicht bezogen, nicht wegen der Inanspruchnahme ihres Sondereigentums zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei dem Vortrag der Beklagten, das Sondereigentum der Klägerin wäre im fraglichen Zeitraum auch ohne die in ihrem Auftrag durchgeführten Sanierungsarbeiten unbewohnbar gewesen, nicht um den Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens, für das sie als Schädigerin darlegungs- und beweisbelastet wäre, sondern der Einwand ist als qualifiziertes Bestreiten der Schadensentstehung zu werten (vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2012 – VI ZR 381/11, NJW-RR 2013, 656, Rn. 11, zitiert nach juris; Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Auflage, Vorb v § 249 Rdnr. 55).

Indiziell für die mängelbedingte Unbewohnbarkeit des Sondereigentums der Klägerin ab Januar 2009 spricht bereits das Rechtsanwaltsschreiben der Eigentümerin der neben dem Sondereigentum der Klägerin gelegenen Souterrainwohnung (WE 01) vom 04.03.2009 an die Verwaltung (Anl. K 10, Bl. 207 f. d.A.). Darin heißt es, dass die Feuchtigkeitserscheinungen in ihrer Wohnung zu einer Unbewohnbarkeit und Unvermietbarkeit geführt hätten und die Wohnung seit Juni 2007 leer stehe. Aus der Vielzahl der auf der Eigentümerversammlung vom 24.11.2009 zu TOP 3 (Anl. B 1, Bl. 156 f. d.A.) beschlossenen Sanierungsmaßnahmen (Abdichtung von Außen- und Innenwänden gegen seitlich eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit, Einbau von anorganischen, wärmegedämmten und feuchtegesperrten Fußböden, Einbau einer Wärmedämmung im erdberührten Bereich der Außenwände, Erneuerung sämtlicher alter Grundsielleitungen, Rissbeseitigung des Wärmedämmverbundsystems an der linken rückwärtigen Seitenfront) und dem Kostenvolumen von € 200.000,00 ist erkennbar, dass erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Souterrainwohnungen bestanden. Dass ein Wohnungseigentümer trotz eines derart erheblichen Instandsetzungsbedarfs am Gemeinschaftseigentums im unmittelbaren Bereich seines Sondereigentums dieses gleichwohl bezogen hätte, widerspricht bereits jeglicher Lebenserfahrung.

Die Klägerin hat im Rahmen ihrer Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 15.04.2016 vor dem Amtsgericht bekundet, dass sie „natürlich nicht“ eingezogen wäre, wenn sie festgestellt hätte, dass es sich bei den Stellen an den Wänden, die nach ihrer Einschätzung hätten „gemacht werden“ müssen, nicht lediglich um Verschmutzungen, sondern um Durchfeuchtungen gehandelt habe (Bl. 523 d.A.). In dem Wertgutachten vor der Versteigerung habe nichts über Feuchtigkeitsschäden für ihre Wohnung gestanden, weswegen sie davon ausgegangen sei, dass es kein Problem gegeben habe. Die Klägerin hat auch ausgesagt, beim Betreten der Wohnung Anfang Januar 2009 Salzausblühungen wahrgenommen zu haben (Bl. 523 R d.A.). Weiter hat die Klägerin erklärt, dass sich die Frage, ob sie einziehe oder nicht, für sie nicht mehr gestellt habe, als klar gewesen sei, dass die Grundsielleitungen hätten gemacht werden müssen (Bl. 523 R d.A.). Soweit die Klägerin im Termin zur mündlichen Berufungsverhandlung vom 22.03.2017 erklärt hat, ihre Aussage sei nicht zutreffend vom Amtsgericht protokolliert worden, hat sie weder im Termin vor dem Amtsgericht der Genehmigung der Protokollierung widersprochen noch einen Antrag auf Protokollberichtigung (§ 164 ZPO) gestellt. Auch in ihrer Berufungsbegründung hat die Klägerin nicht dargetan, dass ihre Aussage nicht zutreffend vom Amtsgericht protokolliert worden sei.

Der Nebenintervenient zu 1), dessen Aussage zum Zustand der Wohnung der Klägerin im Januar 2009 weitgehend unergiebig war, hat jedenfalls bekundet, dass er im Zusammenhang mit der zweiten Prüfung der Grundsielleitung die Wohnung [der Klägerin] gesehen und wahrgenommen habe, dass der Fußboden in einigen Bereichen „ausgequollen“ sei und an den Wänden in einigen Bereichen Feuchtigkeitsschäden nachzuvollziehen gewesen seien (Bl. 523 R d.A.).

Die Beweiswürdigung durch das Amtsgericht lässt keinen Fehler bei der Tatsachenfeststellung erkennen. Die Klägerin hat selbst bekundet, dass sie wegen der bevorstehenden Instandsetzung der Grundsielleitung im Januar 2009 ohnehin nicht eingezogen wäre, nachdem sie davon erfahren habe, dass insoweit Sanierungsarbeiten angestanden hätten. Der Grund dafür, dass die Klägerin ihr Sondereigentum nicht bezogen hat, war mithin die Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums und nicht die Inanspruchnahme ihres Sondereigentums durch die Beklagte. Das Amtsgericht hat in diesem Zusammenhang im Hinweisbeschluss vom 21.09.2015 (Bl. 467 ff. d.A.) zutreffend ausgeführt, dass die Klägerin ihren Vortrag erst aufgrund des Hinweisbeschlusses vom 01.06.2015 (Seite 8 ff., Bl. 450 ff. d.A.) zur mangelbedingten Unbewohnbarkeit der Wohnung geändert und behauptet habe, dass die Wohnung im Januar 2009 nicht unbewohnbar gewesen sei. Wie bereits ausgeführt, wertet die Klägerin die Mitteilung des Verwalters über die bevorstehenden Instandsetzungsmaßnahmen und die einvernehmliche Übergabe eines Wohnungsschlüssels an ihn zu Unrecht bereits als „Inanspruchnahme“ ihres Sondereigentums durch die Beklagte bzw. einen „Besitzentzug“. Dass der Klägerin der Einzug in ihr Sondereigentum vor dem Hintergrund des u.U. kurzfristig notwendig werdenden vorübergehenden Auszuges nicht als wirtschaftlich sinnvoll oder unnötig aufwändig erschien, stellt ihr gewöhnliches Eigentümerrisiko dar, begründet aber keinen Ersatzanspruch gegen die Beklagte.

Im Übrigen ist die Klägerin beweisfällig dafür geblieben, dass die vom Bezirksamt E. mit Bescheid vom 02.01.1989 (Anl. B 5, Bl. 418 d.A.) erklärte unbefristete Unbewohnbarkeit der Wohnung im Januar 2009 nicht mehr bestand bzw. der Bescheid aufgehoben oder gegenstandslos geworden war. Der Bescheid wurde von der Behörde damit begründet, dass die ehemalige Ladenwohnung zwischen 1,00 und 1,30 m unter der Erdoberfläche liege. Innerhalb der Unterkunft seien an allen Wänden im unteren Bereich aufsteigende Grundfeuchtigkeiten vorhanden, außerdem sei der Betonfußboden ebenfalls durchfeuchtet. Aufgrund der Tiefenlage und der engen Nachbarbebauung sei die Belichtung dieser Unterkunft stark eingeschränkt. Die Mindestanforderungen seien hier nicht erfüllt und könnten auch nicht nachträglich erfüllt werden. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass und welche wirksamen Maßnahmen die Wohnungseigentümer seit dem Jahr 1989 gegen aufsteigende Feuchtigkeit ergriffen hatten. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Behörde durch die Unbewohnbarkeitserklärung nur die Ausübung der Prostitution im dem Wohnungseigentum unterbinden wollte, wie die Klägerin meint, bestehen nicht. Zwar ist im Schreiben des Bezirksamts E. vom 21.01.2002 (Anl. B 6, Bl. 420 d.A.) die Rede davon, dass die Wohnung in der Vergangenheit wegen der zweckfremden Nutzung zur Ausübung der gewerbsmäßigen Prostitution wiederholt Gegenstand von Anfragen gewesen sei. Die Wohnung sei jedoch bereits mit Bescheid vom 02.01.1989 für unbewohnbar erklärt worden und unterliege daher nicht mehr dem Schutz der Zweckentfremdungsverordnung. Daraus wird ersichtlich, dass die Behörde auch Anfang 2002 noch an dem Bescheid vom 02.01.1989 über die Unbewohnbarkeitserklärung festhielt. Ob und bis wann die benachbarte Souterrainwohnung bewohnt war, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang, weil nicht dargetan ist, dass auch diese von der zuständigen Behörde für unbewohnbar erklärt worden war. Zu den Gründen dafür, warum das zuständige Bezirksamt gegen eine auch nach dem Jahr 1989 im Wohnungseigentum der Klägerin stattfindende Wohnnutzung nicht vorgegangen ist, hat die Klägerin nichts Erhebliches vorgetragen. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass die tragenden Gründe für die Unbewohnbarkeitserklärung im Jahre 2008 beseitigt waren, als die Klägerin das Wohnungseigentum durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung erworben hat.

3.

Die Klägerin kann den von ihr gegen die Beklagte geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 286 BGB bzw. aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 278 BGB herleiten. Die Beklagte befand sich weder im Verzug mit der Durchführung bestandskräftiger Sanierungsbeschlüsse, noch muss sie sich etwaige Planungs- oder Ausführungsmängel der Arbeiten zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums über § 278 BGB gegenüber der Klägerin zurechnen lassen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis verpflichtet ist, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, Rn. 19, zitiert nach juris). Die Umsetzung obliegt nach § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband auf Erfüllung und gegebenenfalls auf Schadensersatz haftet (BGH a.a.O. unter Hinweis auf das Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093, Rn. 20, zitiert nach juris). Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, diesen Anspruch gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn die gefassten Beschlüsse den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, Rn. 19, zitiert nach juris). Diese Pflicht ist verletzt, wenn die Umsetzung des Beschlusses nach Eintritt der Bestandskraft ausbleibt (BGH, a.a.O., Rn. 20, zitiert nach juris). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verletzung der Pflicht zur Umsetzung gefasster bestandskräftiger Beschlüsse grundsätzlich erst zu vertreten, wenn die Umsetzung auch nach Ablauf eines angemessenen Vorbereitungszeitraums unterbleibt (BGH, a.a.O., Rn. 23, zitiert nach juris). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung nicht mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 (BGHZ 202, 375, Rn. 25, zitiert nach juris) relativiert, sondern lediglich ausgeführt, dass keiner Entscheidung bedürfe, ob er angesichts der gegen seine Rechtsprechung zur Haftung des Verbandes wegen unterbliebener Umsetzung bereits gefasster Beschlüsse erhobenen Kritik an der hierfür gegebenen Begründung festhalte oder ob dem Verband das Handeln des Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen wäre. In seinem Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 (BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung nochmals bestätigt und dahingehend zusammengefasst, dass die Umsetzung der gefassten Beschlüsse Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und für „Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse“ allein der Verband haftet. Ob der Verband neben der Nichtdurchführung und der verzögerten Durchführung von Beschlüssen auch für die mangelhafte Ausführung der beschlossenen Arbeiten als „Defizit bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse“ haftet, ist höchstrichterlich bisher nicht entschieden worden.

a) Die Beklagte befand sich entgegen der Auffassung der Klägerin nicht im Verzug mit der Umsetzung des Sanierungsbeschlusses zur TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2008 (Anl. K 8, Bl. 204 f. d.A.).

aa) Dass nach Zugänglichkeit des Sondereigentums der Klägerin („WE 02“) ab Anfang 2009 dort Untersuchungen zum Zustand der Grundsielleitung erfolgt sind, was zuvor mangels Zugangs zur rechts gelegenen Souterrainwohnung der Klägerin nicht möglich gewesen war, die Beklagte das Sanierungskonzept des Architekten M. durch einen Sachverständigen überprüfen ließ und die Wohnungseigentümer sodann auf der Eigentümerversammlung vom 24.11.2009 die gleichzeitige Beseitigung der Feuchtigkeit in beiden Souterrainwohnungen auf Basis des Sanierungskonzepts des Nebenintervenienten zu 1) vom 28.09.2009 sowie die Beauftragung des Nebenintervenienten zu 1) mit der Bauleitung beschlossen haben (Anl. B 1, Bl. 156 f. d.A.), stellt keine schuldhaft verzögerte Durchführung des Sanierungsbeschlusses vom 08.12.2008 dar.

Die Klägerin hat selbst vorgetragen, dass die Sanierungsmaßnahmen Gegenstand von Beratungen der Wohnungseigentümer auf Eigentümerversammlungen im April und Juni 2009 waren. Die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen an der Grundsielleitung und am Kelleraußenmauerwerk und dem Fußboden wegen der aufsteigenden Feuchtigkeit in beiden Souterrainwohnungen gleichzeitig erscheint aus Gründen der Kostenersparnis und zur Vermeidung wiederholter Bauarbeiten im Objekt sinnvoll. Für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnungseigentums der Klägerin existierte vor dem 24.11.2009 kein Sanierungsbeschluss. Ihr Sondereigentum wäre lediglich durch die notwendig in einem erfolgende Sanierung der Grundsielleitung betroffen gewesen, hätte dann aber erneut zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden müssen.

bb) Die Beklagte ist auch nicht in Verzug mit der Ausführung des Sanierungsbeschlusses vom 24.11.2009 geraten. Die Klägerin hat in ihrer Eigenschaft als Mitglied des Verwaltungsbeirates der Beauftragung des Nebenintervenienten zu 1) mit der Bauleitung erst am 10.04.2010 zugestimmt (Anl. B 2, Bl. 159 d.A.). Die Arbeiten begannen in der 18. KW 2010, d.h. frühestens ab 03.05.2010. Dass die Beklagte die Durchführung der Sanierungsarbeiten bis zu der Abnahmebegehung am 27.09.2011 (Anl. K 21, Bl. 305 ff. d.A.) schuldhaft verzögerte, ist ebenfalls weder ersichtlich noch dargetan.

Nachdem sich bei dem durch den Nebenintervenienten zu 2) verlegten Parkett bereits Ende 2011 Wölbungen, Fugenbildung und Hohlstellen gezeigt hatten, ist die Beklagte nicht untätig geblieben, sondern hat den Sachverständigen Dipl.-Ing. M1 beauftragt. Dieser hat am 14.04.2012 sein Gutachten zu den Feuchteschäden am Parkett im Sondereigentum der Klägerin erstattet (Anl. K 25, Bl. 427 ff. d.A.) und Vorschläge zur Mängelbeseitigung unterbreitet. Am 17.10.2012 hat der Sachverständige eine Nachuntersuchung auch in den vorderen Räumen des Sondereigentums der Klägerin vorgenommen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 04.03.2013 haben die Wohnungseigentümer zu TOP 73 a) beschlossen, zur Mängelbeseitigung Gussasphalt auf die Betonsohle aufzubringen (Anl. K 2, Bl. 99 ff. d.A.). Jedenfalls ab diesem Zeitpunkt dürften allenfalls diejenigen Wohnungseigentümer für eine nicht ordnungsgemäße oder zur Mängelbeseitigung nicht geeignete Beschlussfassung verantwortlich sein, die für den Beschlussantrag gestimmt haben, nicht aber die Beklagte, da das Amtsgericht Hamburg den Beschluss aufgrund der Anfechtungsklage der Klägerin mit Urteil vom 09.12.2013, Az. 102d C 32/13, für ungültig erklärt hat.

b) Die Beklagte muss sich nicht etwaige Mängel des Sanierungskonzepts, das vom Nebenintervenienten zu 1) stammte, oder der Ausführung der Bodenverlegearbeiten durch den Nebenintervenienten zu 2) als „Defizite“ der Durchführung des Sanierungsbeschlusses vom 24.11.2009 gegenüber der Klägerin zurechnen lassen.

Die jeweils auf der Grundlage von Beschlüssen der Eigentümerversammlung von der Beklagten beauftragten Nebenintervenienten zu 1) und 2) sind im Rahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich des Souterrains nicht als Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB der Beklagten im Verhältnis zur Klägerin anzusehen. Wie bereits ausgeführt, trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband die Aufgabe, die gefassten Beschlüsse umzusetzen, und die (alleinige) Haftung für „Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse“ (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris).

Zu dem Pflichtenkreis der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer gehört es demgemäß, gefasste bestandskräftige Beschlüsse nach einem angemessenen Vorbereitungszeitraum durchzuführen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, Rn. 23, zitiert nach juris). Nicht jedoch schuldet die Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer auch die mangelfreie Durchführung der beschlossenen Arbeiten bzw. den mit einem beschlossenen Sanierungskonzept eines Architekten oder sonstigen Sonderfachmanns angestrebten Erfolg (z.B. die wirksame Feuchtigkeitsabdichtung des Kelleraußenmauerwerks). Die Kammer hält insoweit an ihrer Rechtsprechung zu dieser Frage fest (Urteil vom 29.03.2017 – 318 S 162/14 [Revisionsverfahren beim BGH zum Az. V ZR 125/17 anhängig] und vom 03.05.2017 – 318 S 84/16). Werden an den im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführten Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum Mängel festgestellt, die auf Ausführungs- oder Planungsfehler zurückzuführen sind, hat der einzelne Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus mitgliedschaftlicher Treuepflicht oder gem. § 31 BGB analog lediglich einen Anspruch darauf, dass der teilrechtsfähige Verband sein Organ, den WEG-Verwalter, anweist, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen bzw. die notwendigen Beschlüsse der Eigentümer vorzubereiten, um die Sanierungsmaßnahme erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Dies gilt beispielsweise auch, wenn die Durchführung eines Sanierungsbeschlusses wegen der Insolvenz des beauftragten Bau- oder Handwerksunternehmens stecken bleibt und sich die Beendigung der Arbeiten dadurch verzögert. Soweit teilweise der Verband für Schäden am Sondereigentum durch pflichtwidrige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum als haftbar angesehen wird, da er sich das Verschulden der Handwerker als deren Auftraggeber gem. § 278 BGB zurechnen lassen müsse (BeckOK WEG/Dötsch, 30. Edition, Stand: 01.03.2017, § 14 Rdnr. 53), folgt die Kammer dem jedenfalls für den hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht. Dies hat die Kammer auch in ihrem Urteil vom 30.06.2010 – 318 S 105/09 (ZMR 2010, 983), worauf Dötsch a.a.O. verweist, nicht so entschieden.

Die Entscheidung darüber, wie mit den Mängeln oder Insolvenz des beauftragten Unternehmens umgegangen werden soll und welche Maßnahmen ergriffen werden sollen, d.h. ob dem Handwerker beispielsweise eine Frist zur Nachbesserung gesetzt, ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung geltend gemacht werden oder Schadensersatz verlangt werden soll oder - im Insolvenzfall - welches andere Handwerksunternehmen mit der Fertigstellung der Arbeiten beauftragt werden soll, obliegt den Wohnungseigentümern im Rahmen ihrer Verpflichtung zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG). Treffen diese nicht die notwendigen Beschlüsse, kann dies wiederum ihre Haftung gegenüber dem Sondereigentümer begründen, dessen Wohnungseigentum aufgrund der Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. Haben die Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen beschlossen, obliegt es der Wohnungseigentümergemeinschaft wiederum, die bestandskräftigen Beschlüsse der Eigentümerversammlung ohne Verzug durchzuführen.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 HS 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO zu entnehmen.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Auftreten der Frage, ob es im Rahmen des aufopferungsähnlichen Schadensersatzanspruchs aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG an der Kausalität der Inanspruchnahme des Sondereigentums zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für den Schaden in Gestalt der Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung fehlt, wenn das Sondereigentum wegen bestehender Mängel während des gesamten Sanierungszeitraums unbewohnbar gewesen wäre und ob - wenn die Kausalität bejaht würde - der im Rahmen des § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG maßgebliche Zeitraum bereits mit Vorbereitungshandlungen wie dem Aushändigen eines Wohnungsschlüssels an den WEG-Verwalter zur Ermöglichung weiterer Untersuchungen beginnt und erst nach Beseitigung sämtlicher etwaigen Mängel endet, ist in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten, weshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt ist (vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2002 – V ZB 16/02, BGHZ 151, 221 = NJW 2002, 3029). Dies gilt ebenso für die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht nur dafür haftet, bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse über die Sanierung des Gemeinschaftseigentums ohne Verzug durch den WEG-Verwalter durchzuführen (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40, Rn. 15, zitiert nach juris), sondern sich auch etwaige Mängel oder vom ausführenden Unternehmen zu vertretende Verzögerungen bei der Durchführung der Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.

Zudem erfordert die Fortbildung des Rechts zumindest hinsichtlich der letztgenannten Frage eine Entscheidung des Revisionsgericht. Eine höchstrichterliche Entscheidung ist zur Fortbildung des Rechts nur dann erforderlich, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen (BGH, Beschluss vom 04.07.2002 – V ZB 16/02, BGHZ 151, 221, Rn. 6, zitiert nach juris). Für die Aufstellung höchstrichterlicher Leitsätze besteht nur dann Anlass, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall im Hinblick auf die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft eine „Erfolgshaftung“ für die ordnungsgemäße und mangelfreie Durchführung der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Maßnahmen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums trifft.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 49a GKG.