Landgericht Hamburg Urteil, 17. Juli 2015 - 311 S 88/14
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Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 21.08.2014, Az. 913 C 151/14, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.892,76 € festgesetzt.
Gründe
I.
- 1
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der ihnen vermieteten Wohnung im G... Weg…a, (PLZ)H., sowie die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
- 2
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen.
- 3
Das Amtsgericht hat der Klage durch Urteil vom 21.08.2014 (Az. 913 C 151/14, Bl. 122 ff. d.A.) stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kündigung des Mietverhältnisses vom 10.03.2014 (Anl. K7) sei wegen nachhaltig verspäteter Zahlung der Miete nach Abmahnung begründet. Die Beklagte zu 1) habe gegenüber der Klägerin als Mieterin allein für die Rechtzeitigkeit der gesamten monatlichen Mietzahlungen einzustehen. Die anteiligen Mietzahlungen ihrer Töchter, der Beklagten zu 2) und 3), stellten sich aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Leistungen Dritter auf eine fremde Schuld dar. Teilzahlungen der Beklagten zu 1) am 30.10.2013 für Oktober 2013, die Teilzahlungen der Beklagten zu 1) und 3) vom 29.11.2013 für November 2013 und die Teilzahlung der Beklagten zu 3) am 11.03.2014 seien verspätet und für August 2013 die Miete nicht vollständig gezahlt worden. Die Beklagten hätten lediglich vorgetragen, wann das Jobcenter die Zahlungen veranlasst habe. Den allein maßgeblichen Zahlungseingang habe jedoch die Klägerin anhand ihrer Bankkontoauszüge nachgewiesen. Die Beklagte zu 1) müsse sich die verspätete Zahlung ihres Mietanteils durch das Jobcenter nicht anrechnen lassen. Sie könne sich aber nicht durch Zahlungsverzögerungen der Beklagten zu 2) und 3) exkulpieren. Dass das Jobcenter unter Umständen Zahlungen für die Beklagte zu 3) nur so geleistet habe, dass diese nur verspätet dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wurden, gehe daher zu Lasten der Beklagten zu 1).
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Gegen das ihrem Prozessvertreter am 26.08.2014 zugestellte Urteil des Amtsgerichts haben die Beklagten mit am 05.09.2014 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 27.10.2014 (einem Montag) eingegangenem Schriftsatz begründet.
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Am 29.08.2014 wurde nach öffentlich bekannt gemachtem Antrag der Beklagten zu 1) vom 21.08.2014 über das Vermögen der Beklagten zu 1) das Insolvenzverfahren eröffnet (Az. 68b IK 380/14).
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Die Beklagten nehmen Bezug auf ihren erstinstanzlichen Vortrag und machen geltend, die Kündigung vom 10.03.2014 (Anl. K7) sei unwirksam, da sie lediglich der Beklagten zu 1) zugestellt wurde, während eine Abmahnung und eine Kündigung gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) unterblieb, obwohl auch diese Parteien des Mietverhältnisses geworden seien. Es sei von einem konkludenten Eintritt in das Mietverhältnis auszugehen. Ferner könnten die verspäteten Leistungen des Jobcenters durch Direktzahlungen für mitwohnende Familienangehörige keinen Verzug der Beklagten zu 1) begründen. Gegen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spreche ein fehlendes Verschulden der Beklagten angesichts verspäteter Teilzahlungen durch das Jobcenter sowie der Umstand, dass jeweils nur Bruchteile für maximal eine Woche im Rückstand gewesen seien.
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Die Beklagten beantragen,
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das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 21.08.2014 - Az. 913 C 151/14 - abzuändern und die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
- 11
Sie macht geltend, die Beklagten zu 2) und 3) seien nicht (Mit-)Mieterinnen der Wohnung geworden. Das Amtsgericht habe zutreffend festgestellt, dass die Beklagte zu 1) sich nicht durch Zahlungsverzögerungen der Beklagten zu 2) und 3) exkulpieren könne. Diese seien Erfüllungsgehilfen der Beklagten zu 1), deren Verschulden gemäß § 278 BGB zuzurechnen sei. Im Übrigen sei im Hinblick auf das Verschuldenserfordernis die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14) zu beachten, nach der der Geldschuldner sein Leistungsunvermögen i.S.d. § 286 Abs. 4 BGB stets zu vertreten habe.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
II.
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1. Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.
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a. Das Verfahren ist angesichts der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 1) nicht gemäß § 240 ZPO unterbrochen. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens berührt den Bestand des Mietverhältnisses nicht (vgl. § 108 InsO). Die Kündigungssperre wegen Zahlungsverzugs nach § 112 InsO ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da die Kündigung vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgesprochen wurde. Der Insolvenzverwalter hat keine eigenen Rechte behauptet und die streitgegenständliche Wohnung nicht in Besitz genommen. Die Insolvenzmasse ist vom hiesigen Rechtsstreit nicht betroffen; der Mieter bleibt daher Herausgabeschuldner und das Verfahren ist nicht nach § 240 ZPO unterbrochen (vgl. BGH v. 19.06.2008 - IX ZR 84/07, NZM 2008, 606).
- 15
b. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da das Mietverhältnis nicht beendet ist.
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(1) Der Wirksamkeit der Kündigung vom 10.03.2014 (Anl. K7) steht zunächst nicht entgegen, dass die Kündigung wie auch die vorherige Abmahnung nur gegenüber der Beklagten zu 1) erklärt wurde. Mieterin war und ist lediglich die Beklagte zu 1).
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Der ursprüngliche Mietvertrag wurde zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossen. Eine Mietvertragsänderung im Sinne eines Beitritts der Beklagten zu 2) und 3) ist abzulehnen. Dies würde einen Vertrag der Parteien voraussetzen. Ein solcher wurde ausdrücklich nicht geschlossen.
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Die Kammer verkennt nicht, dass insofern eine Einigung auch durch konkludentes Verhalten, z. B. Mietzahlung und Gebrauchsgewährung, herbeigeführt werden kann (vgl. BGH v. 13.07.2005 - VIII ZR 255/04, NJW 2005, 2620; v. 20.01.2010 - VIII ZR 84/09, NJW-RR 2010, 1095; Palandt-Weidenkaff, 74. Aufl. 2015, § 535 Rn. 7). Im vorliegenden Fall kann eine solche Einigung jedoch nicht festgestellt werden. Es fehlt an konkreten Anhaltspunkten für einen übereinstimmenden Parteiwillen eines Vertragsbeitritts der Beklagten zu 2) und 3). Die bloße widerspruchslose Annahme der Teil-Mietzahlungen der Beklagten zu 2) und 3) lässt nicht auf einen entsprechenden Willen der Klägerin schließen, diese als Mieterinnen in das Mietverhältnis mit aufzunehmen. Diese Zahlungen können vielmehr auch als Drittleistungen auf Grund einer Freihalteverpflichtung im Innenverhältnis angesehen werden (vgl. LG Hamburg v. 13.01.2004 - 311 O 195/03, ZMR 2004, 348; Sternel, MietR Aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. I 42 f.).
- 19
(2) Die Klägerin kann sich nicht auf verspätete Mietzahlungen als Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berufen.
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Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
- 21
Die Klägerin macht nachhaltig verspätete Mietzahlungen als Kündigungsgrund geltend. Dies vermag nicht zu überzeugen.
- 22
(a) Die Beklagte zu 1) schuldet als alleinige Mieterin die vollständige Mietzahlung gegenüber der Klägerin. Zwar trifft es zu, dass mehrere Teilzahlungen der Beklagten nicht wie vertraglich geschuldet am dritten Werktag bei der Klägerin eingingen:
- 23
Für August 2013 blieben nach Teilzahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 1) in Höhe von 235,80 € per 30.07.2013 (Jobcenter „K.“, Anl. K12) und von weiteren 288,23 € per 01.08.2013 nach Verrechnung mit einem Nebenkostenguthaben 40,21 € offen. Für Oktober 2013 erfolgten Zahlungen am 30.09.2013 (Jobcenter „K.“), am 04.10.2013 (Beklagte zu 2)) und am 30.10.2013 (Jobcenter „K.“), vgl. Anl. K13 und K14. Beides war Gegenstand der Abmahnung von 28.10.2013 (vgl. Anl. K4).
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Im November 2013 erfolgten zwei Teilzahlungen am 05.11.2013 (Beklagte zu 2)) und am 29.11.2013 (Jobcenter „K.“ und „E.“), vgl. Anl. K15. Im März 2013 erfolgten Teilzahlungen am 28.02.2013 (Jobcenter „K.“), am 03.03.2014 (Beklagte zu 2)) und am 11.03.2014 (Jobcenter „E.“), vgl. Anl. K17. Daraufhin sprach die Klägerin am 10.03.2014 die Kündigung aus (Anl. K7).
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(b) Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass die Beklagte zu 1) ihren Mietanteil über das Jobcenter zahlt. Die restliche Mietzahlung erfolgt über die Beklagten zu 2) und 3), wobei für letztere wiederum das Jobcenter den Mietanteil als Direktzahlung an die Klägerin leistet. Der klägerseits geltend gemachte nachhaltige Verzug entstand somit nicht durch verspätete Zahlungen der Beklagten selbst, sondern jeweils verspätete Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1) und 3). Verspätete Mietzahlungen durch die Beklagte zu 2) sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
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(1) Verspätete Zahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 1) können keinen zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen. Zwar kommt eine Schonfristzahlung im Hinblick auf den Kündigungsgrund der nachhaltig verspäteten Mietzahlung nicht in Betracht (vgl. § 569 Abs. 3 BGB). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) wegen ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse die Miete nicht selbst aufbringen kann und auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, wenn es für einen hilfebedürftigen Mieter die Kosten der Unterkunft übernimmt. Es erbringt damit im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an den Bürger. In diesem Fall nimmt der Amtsträger ausschließlich hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten (vgl. BGH v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781; KG, RE v. 11.12.1997 - 8 RE-Miet 1354/96). Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten (BGH v. 21.10.2009, aaO). Zudem hat der Mieter keinerlei Einflussmöglichkeit auf die Zahlungsweise, insbesondere auf den Zahlungstermin. Vor diesem Hintergrund ist der Beklagten zu 1) ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht nach § 278 ZPO zurechenbar.
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(2) Auch die verspäteten Teilzahlungen des Jobcenters für die Beklagte zu 3) vermögen keinen der Beklagten zu 1) zurechenbaren Verzug und damit keinen Kündigungsgrund zu begründen.
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Grundsätzlich wäre die Beklagte zu 3) als Erfüllungsgehilfin der Beklagten zu 1) anzusehen, da sie auf eine fremde Schuld leistet. Ihr Verschulden wäre der Beklagten zu 1) gemäß § 278 BGB zurechenbar. Der Grund dafür, dass der Schuldner nach § 278 BGB für das Verschulden eines Dritten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts- und Risikobereichs. Der Schuldner schaltet einen Dritten in die Leistungsbeziehung zum Gläubiger ein; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt (vgl. BGH v. 21.10.2009, aaO, mwN).
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Im Hinblick auf die Beklagte zu 3) ist jedoch zu berücksichtigen, dass sie ebenso wie die Beklagte zu 1) Leistungen des Jobcenters erhält, das insofern ihren Mietanteil direkt an die Vermieterin leistet. Wäre die Beklagte zu 3) selbst Mieterin, würde die vorgenannte höchstrichterliche Rechtsprechung greifen und ein Verschulden der Beklagten zu 3) ausscheiden. Insofern trifft die Beklagte zu 3) aber auch kein Verschulden, das der Beklagten zu 1) gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre. Das Jobcenter ist hinsichtlich der Teilzahlung für die Beklagte zu 3) auch nicht Erfüllungsgehilfe der Beklagten zu 1), da in diesem Verhältnis keine Veranlassung für die Zahlung besteht. Insofern kann es nach Ansicht der Kammer keinen Unterschied machen, dass die Beklagte zu 1) als alleinige Mieterin Familienangehörige in ihrer Wohnung aufgenommen hat, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (vgl. LG Potsdam v. 04.09.2012 - 4 S 96/12, WuM 2012, 612, Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 291), von denen eines seinerseits hilfsbedürftig ist und Mittel vom Jobcenter erhält. Dies kann im Hinblick auf die Bedarfsgemeinschaft zu einer Stückelung der Ansprüche auf Mietzuschuss und bei der praktischen Abwicklung zu der Gefahr divergierender Überweisungszeitpunkte für die einzelnen Leistungsempfänger führen. Es hängt letztlich vom Zufall ab, ob das Jobcenter zuerst für die Beklagte zu 1) als Mieterin oder für die Beklagte zu 3) zahlt. Darauf kann es nach Überzeugung der Kammer aber nicht ankommen.
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(3) Die Klägerin dringt nicht damit durch, dass insofern die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beachten sei. Sie verweist auf das Urteil des 8. Senats vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196. Dem dortigen Fall lag eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zugrunde, d. h. wegen Nichtzahlung der Miete.
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Der BGH stellte zunächst mit der vorgenannten Entscheidung klar, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe, und entschied, dass die nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden seien, dass sie„anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB“ eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zuließen. Es stehe daher einem für den Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 278 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen nicht entgegen, dass er für die Mietzahlung auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen sei und diese Leistungen rechtzeitig beantragt habe. Der Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung werde bei Nichtzahlung der Miete über das einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Nachholrecht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sichergestellt, wobei die Vorlage einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle genügt.
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Der vorliegende Fall stellt hingegen eine Kündigung wegen nachhaltig unpünktlicher Mietzahlung als wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sind im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung alle Umstände des Einzelfalles,„insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien“, zu berücksichtigen.
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Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es im Hinblick auf den Kündigungsgrund der nachhaltig verspäteten Mietzahlungen - der hier vorliegt - gemäß § 543 Abs. 1 BGB auf die dort genannten zusätzlichen Abwägungskriterien ankomme. Insbesondere ist, wie § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich regelt, im Rahmen der Interessenabwägung die Frage des Verschuldens zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, § 543 BGB Rn. 162). Der Bundesgerichtshof hat zudem seine Rechtsprechung aufrechterhalten, dass sich ein hilfsbedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen habe, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen zu lassen habe (vgl. BGH v. 04.02.2015, aaO, Rn. 20; vgl. auch Börstinghaus, LMK 2015, 367524).
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(4) Es ergibt sich damit entgegen der klägerischen Auffassung keine anderweitige Bewertung der Voraussetzungen eines wichtigen Grundes im Falle der Kündigung wegen nachhaltig verspäteter Mietzahlung gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Darüber hinaus fehlt es im vorliegenden Fall unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles an einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) erfordert, dass der Vermieter Rücksicht auf die Verhältnisse des Mieters nimmt, dessen Besitzrecht ebenfalls Art. 14 GG unterstellt ist (vgl. BVerfG v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Der Mieter ist auf die Unterstützung durch staatliche Stellen angewiesen. Daher sollte sich das Einstehenmüssen des Mieters auf sein eigenes Verhalten reduzieren, jedenfalls in Fällen der Beteiligung des Jobcenters, wenn der Mieter alles getan hat, damit ihm staatliche Unterstützung zuteil wird (vgl. Sternel, aaO, Rn. XII 131; weitergehend KG v. 11.12.1997, aaO). Die Mietübernahme durch das Jobcenter dient dazu, dem Mieter bei gleichzeitiger Sicherstellung der Mietzahlungen die Wohnung zu erhalten und damit Obdachlosigkeit zu vermeiden. Wenn dabei allein vom Sozialamt/Jobcenter zu vertretende Verzögerungen den Wohnungsverlust herbeiführen könnten, erschiene dies im Verhältnis zum erstrebten Zweck auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters unverhältnismäßig (vgl. KG v. 11.12.1997, aaO).
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(5) Im Hinblick auf die vorstehenden Erwägungen kommt auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. § 573 BGB setzt insofern ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das danach erforderliche Verschulden liegt nach obigen Ausführungen jedoch gerade nicht vor.
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2. Vor diesem Hintergrund kommt auch ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nicht in Betracht.
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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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4. Die Revision war gem. § 543 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob die nachhaltig verspätete Leistung eines Teils der Miete durch das Jobcenter für einen Mitbewohner, der nicht selbst Mieter ist, den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann, ist höchstrichterlich nicht entschieden und klärungsbedürftig und angesichts der in der Praxis gegebenen Vielzahl von Bedarfsgemeinschaften mit (Teil-)Ansprüchen auf Mietzahlung durch das Jobcenter von grundsätzlicher Bedeutung.
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Annotations
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei wird das Verfahren, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird. Entsprechendes gilt, wenn die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners auf einen vorläufigen Insolvenzverwalter übergeht.
(1) Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume sowie Dienstverhältnisse des Schuldners bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Dies gilt auch für Miet- und Pachtverhältnisse, die der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eingegangen war und die sonstige Gegenstände betreffen, die einem Dritten, der ihre Anschaffung oder Herstellung finanziert hat, zur Sicherheit übertragen wurden.
(2) Ein vom Schuldner als Darlehensgeber eingegangenes Darlehensverhältnis besteht mit Wirkung für die Masse fort, soweit dem Darlehensnehmer der geschuldete Gegenstand zur Verfügung gestellt wurde.
(3) Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der andere Teil nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.
Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:
- 1.
wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist; - 2.
wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.
Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei wird das Verfahren, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird. Entsprechendes gilt, wenn die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners auf einen vorläufigen Insolvenzverwalter übergeht.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein.
(2) Der mündlichen Verhandlung geht zum Zwecke der gütlichen Beilegung des Rechtsstreits eine Güteverhandlung voraus, es sei denn, es hat bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden oder die Güteverhandlung erscheint erkennbar aussichtslos. Das Gericht hat in der Güteverhandlung den Sach- und Streitstand mit den Parteien unter freier Würdigung aller Umstände zu erörtern und, soweit erforderlich, Fragen zu stellen. Die erschienenen Parteien sollen hierzu persönlich gehört werden. § 128a Absatz 1 und 3 gilt entsprechend.
(3) Für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche soll das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet werden. § 141 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 gilt entsprechend.
(4) Erscheinen beide Parteien in der Güteverhandlung nicht, ist das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.
(5) Das Gericht kann die Parteien für die Güteverhandlung sowie für weitere Güteversuche vor einen hierfür bestimmten und nicht entscheidungsbefugten Richter (Güterichter) verweisen. Der Güterichter kann alle Methoden der Konfliktbeilegung einschließlich der Mediation einsetzen.
(6) Ein gerichtlicher Vergleich kann auch dadurch geschlossen werden, dass die Parteien dem Gericht einen schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreiten oder einen schriftlichen oder zu Protokoll der mündlichen Verhandlung erklärten Vergleichsvorschlag des Gerichts durch Schriftsatz oder durch Erklärung zu Protokoll der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht annehmen. Das Gericht stellt das Zustandekommen und den Inhalt eines nach Satz 1 geschlossenen Vergleichs durch Beschluss fest. § 164 gilt entsprechend.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.