Landgericht Dessau-Roßlau Urteil, 29. Sept. 2016 - 5 S 177/15

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts K. - 8 C 70/14- teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 962,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.01.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 30 % und die Beklagten 70 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO).

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat sie allerdings nur teilweise Erfolg.

Das angefochtene Urteil war teilweise abzuändern. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.

Die Kammer kann hier zunächst offen lassen, ob die Schönheitsreparaturklausel in § 15 des Mietvertrages wirksam ist und sich daraus ein Schadensersatzanspruch ergibt.

Dem Kläger steht jedenfalls der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu.

Einem Vermieter steht aus § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Sachschadens zu, wenn der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (§ 538 BGB) in die Sachsubstanz der Mietsache eingegriffen hat.

Dann ist jedoch ein Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB (i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB), Schadensersatz neben der Leistung bzw. Schadensersatz wegen der Verletzung einer Nebenpflicht, zu prüfen, der eine Fristsetzung nicht voraussetzt.

Nach einer beachtlichen Auffassung (Steyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a Rdnr. 83) verletzen Beschädigungen der Mietsubstanz das Integritätsinteresse des Vermieters und unterfallen i.d.R. nur § 280 BGB. Für diese Auffassung spricht zunächst, dass dem Vermieter zumindest bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen der vertragswidrigen Beschädigung der Mietsubstanz allein aus § 280 Abs. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zustehen kann (so die überwiegende Auffassung; statt aller: Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 538 Rdnr. 8). Da der Rückgewähranspruch aus § 546 BGB während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht fällig ist, scheidet eine Herleitung des Schadensersatzanspruchs aus §§ 546, 281 BGB aus rechtskonstruktiven Gründen aus. Es erscheint inkohärent, wenn dem Vermieter dieser Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten eines Beseitigungsanspruchs wieder genommen und der Anspruch erst nach fruchtlosem Fristablauf wieder aufleben würde.

Darüber hinaus tritt auf der Grundlage der anderen Rechtsauffassung ein weiterer Wertungswiderspruch zwischen vertraglicher und deliktischer Haftung hinzu. Dem Vermieter steht aufgrund der Substanzschädigung ein deliktsrechtlicher Schadensersatzanspruch zu, dessen Fälligkeit von einer Nachfristsetzung nicht abhängt.

Schließlich hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143 - als Anspruchsgrundlage für einen nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen einer vom Vermieter beanstandeten farblichen Gestaltung der Mieträume die Vorschrift des § 280 Abs. 1 BGB erblickt und die haftungsbegründende Pflichtverletzung darin gesehen, dass der Mieter durch die farbliche Gestaltung der Mieträume im Einzelfall gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2, § 242 BGB verstoßen könne, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde. Mit dieser Auffassung ist in der vorliegend zu beurteilenden Konstellationen eine Herleitung der Haftung aus §§ 281, 546 BGB nicht vereinbar.

Mithin erscheint es vorzugswürdig, bei nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckten Eingriffen in die Substanz des Mietobjekts den Anspruch auf Schadensersatz nach Maßgabe des § 280 Abs. 1 BGB auch dann ohne vorherige Fristsetzung nach § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB zu gewähren, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 546a Rdnr. 16).

Auf der Grundlage der vorstehenden Erwägungen war im vorliegenden Fall eine Nachfristsetzung entbehrlich. Insoweit hat das AG K. bereits unzutreffend den Anspruch wegen fehlender Fristsetzung abgelehnt.

Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der Vermieter, der den Mieter auf Schadensersatz wegen Substanzschäden in Anspruch nimmt, die Darlegungs- und Beweislast, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist. Daraus folgt, dass der Vermieter die anfängliche Mängelfreiheit zu Beginn des Mietverhältnisses darlegen und beweisen muss (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, § 538 BGB Rn. 380). Gelingt der Nachweis, ist es nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Mieters, sein fehlendes Vertretenmüssen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.

Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass ein den Schadensersatz begründender übermäßiger Gebrauch ("Beschädigung") der Mietsache durch die Beklagten vorlag.

Die Zeugin B. hat im Rahmen ihrer Vernehmung sehr detailliert über den Zustand des Hauses berichtet. Sie bekundete, dass der Zustand der Wohnung katastrophal gewesen ist. Es habe ein beißender Geruch in der ganzen Wohnung gelegen. Die Tapete an den Wänden sei teilweise abgerissen sowie der Teppichboden völlig dreckig und nicht mehr zu reinigen gewesen. Sogar die Paneele unter dem Bodenbelag habe gestunken, so dass sie sie am liebsten auch ausgetauscht hätten. Teilweise sei die Tapete an den Wänden voller Kot gewesen. Es habe keinen Raum gegeben, der in Ordnung gewesen sei. Diese Ausführungen zum Zustand der Wohnung lassen sich auch mit den zu den Akten gereichten Fotos der Wohnung in Einklang bringen.

Den Ausführungen der Zeugin B. stehen auch nicht die Ausführungen des Zeugen B. entgegen. Zwar bekundete dieser in seiner Vernehmung, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Übernahme durch die Beklagten nicht neu renoviert gewesen sei und sich im Zeitpunkt der Rückgabe in einem besenreinen Zustand befunden habe. Er habe auch nicht festgestellt, dass die Wohnung total verschmiert/vollgekotet gewesen sei und nach Urin gestunken habe. Diesen Ausführungen stehen zum einen bereits die überreichten Fotos der Wohnung entgegen. Zum anderen konnte der Zeuge B. im Ergebnis jedenfalls keine detaillierten Angaben hinsichtlich des Zustandes der Wohnung im Zeitpunkt des Auszuges der Beklagten machen. Vielmehr beschränkten sich seine Ausführungen auf den Umzug aus dieser Wohnung. Der Wohnung selbst hat er nach eigenen Bekundungen eher weniger Beachtung geschenkt. Er hat jedoch bestätigt, dass die Beklagten einen Hund und eine Katze hielten. Dass diese sich auch in der Wohnung aufhielten, konnte er nicht ausschließen. Dies lässt sich wiederum mit den Ausführungen der Zeugin B. in Einklang bringen, die den Vortrag des Klägers über vorhandene Verschmutzungen durch Tiere zur Überzeugung des Gerichts bestätigt.

Dem Kläger ist durch die Beschädigung des Hauses auch ein Schaden entstanden. Zwar wurde das Haus unstreitig zum 12.07.2013 weitervermietet. Auch wurden ausweislich des "Übergabeprotokolls" vom 18.07.2013 die Beseitigung der Verunreinigung und die malermäßige Instandsetzung von den Nachmietern auf eigene Rechnung übernommen. Jedoch stellen die gewährte Mietfreiheit bis 31.08.2013 (für Renovierung; § 26 Nr. 5 d. Mietvertrages) und die Übernahme der Materialkosten ohne weiteres einen Schaden i.S.d. § 249 Abs. 2 BGB dar.

Der mit der Klage geltend gemachte Schaden von 1.375,45 Euro besteht zur Überzeugung des Gerichts auch der Höhe nach. Der Kläger hat den Nachmietern der Beklagten Mietfreiheit bis zum 31.08.2013 gewährt, die einen Wert in Höhe von 725,81 Euro ausmacht. Dem Vortrag der Beklagten, dem Kläger sei insoweit kein Schaden entstanden, da die Nachmieter die Vornahme der Instandsetzung auf eigene Rechnung durch ihre Unterschriften auf dem Übergabeprotokoll vom 18.07.2013 (Anlage K 3) bestätigt haben, ist nicht zu folgen. Ausweislich § 26 Nr. 5 des Mietvertrages vom 18.07.2013 (Anlage K 4b) haben der Kläger und die Nachmieter ausdrücklich Mietfreiheit bis zum 31.08.2013 für die notwendigen Einzugsrenovierungen vereinbart.

Hinsichtlich der Materialkosten hat der Kläger in der ersten Instanz "Einkaufs"-Belege vorgelegt, denen die Beklagten nicht hinreichend entgegengetreten sind. Die eingereichten Belege ergeben in der Summe einen Betrag von 649,67 Euro (vgl. Anlage K 6a -6c), wobei zu beachten ist, dass die Rechnung vom 22.08.2013 (Anlage K 6b) bereits vom Kassenbon vom 22.08.2013 (Anlage K 6a) erfasst ist. Die weiter vorgelegte -handschriftlich verfasste- Quittung über 700,- Euro kann hier nicht berücksichtigt werden. Sie bezeichnet zwar den Grund in Form des Fußbodenbelags. In ihrer Gesamtheit ist sie jedoch eher pauschal gehalten. Pauschale Belege sind indes für den Kostenersatz des Vermieters nicht ausreichend (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, § 538 BGB Rn. 381). Dies vorangestellt, liegt aufgrund der zu der Akte gelangten Unterlagen ein Schaden in Höhe insgesamt 1.375,48 Euro (gefordert lediglich 1.375,45 Euro) vor.

Soweit die Beklagten erstinstanzlich noch die Höhe des Schadens und sinngemäß die Angemessenheit der Renovierungskosten bestritten haben, war kein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Kammer sieht sich anhand der Angaben der Parteien und der Ausführungen der Zeugen ohne weiteres im Stande, den Schaden nach § 287 ZPO zu schätzen. Dabei legt die Kammer folgende Überlegungen zu Grunde: Führt man sich vor Augen, dass nach den überzeugenden Ausführungen der Zeugin B. sämtliche Räume zu renovieren waren und insbesondere Tapete und Fußbodenbelag ausgetauscht werden mussten, sind die hier durch die Mietfreiheit und durch Einkaufszettel nachgewiesenen Kosten von 1.375,45 Euro hinsichtlich Material und Arbeitsaufwand für die Renovierung eines Hauses mit 65 m² jedenfalls nicht zu hoch gegriffen.

Der Einwand der Beklagten, das Haus habe durch das z.T. eingebrachte Laminat eine Wertsteigerung erfahren, verfängt nicht mit Blick auf die vergleichbaren Kosten von Teppichboden und Laminat.

Die Kammer geht im vorliegenden Fall jedoch davon aus, dass ein Abzug neu für alt gerechtfertigt ist.

Es ist in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass beim Ersetzen einer gebrauchten Sache durch eine neue eine Minderung der Ersatzpflicht eintreten kann, wenn durch den Austausch beim Geschädigten eine messbare Vermögenserhöhung eintritt, die sich für ihn günstig auswirkt, und wenn dem Geschädigten die Anrechnung dieser Vermögensmehrung zumutbar ist (BGH, Urt. vom 24.03.1959, VI ZR 90/58, Rz. 4; Palandt-Grüneberg, BGB, 75. Aufl., Vorb. v. § 249, Rn. 97-100). Bei der Frage, ob eine Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzrechts entspricht, ist im Einzelfall eine Gesamtschau unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessenlage vorzunehmen.

Im vorliegenden Fall geht es um den Austausch von Tapete und Bodenbelag.

Auch wenn der Kläger erstinstanzlich behauptet hat, die Wohnung sei bei Übergabe an die Beklagten neu renoviert gewesen, so ist doch eine gewisse Abnutzung der Wohnung bei Übergabe an die Beklagten durch die Ausführungen des Zeugen B. belegt worden. Dieser hat glaubhaft ausgeführt, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe an die Beklagten nicht neu renoviert gewesen. Nach den glaubhaften Ausführungen des Zeugen B. steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das Haus bereits vorher bewohnt war. Hinzu kommt, dass die Beklagten 1 Jahr in dem streitgegenständlich Objekt gewohnt haben. Mit Blick darauf, dass von Rechtsprechung und Literatur hinsichtlich der Lebensdauer eines Teppichs fünf bis 10 Jahre angenommen werden (vgl. dazu Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 BGB, Rn. 374 m.w.N.), wobei eine Annahme von mehr als 10 Jahren durchschnittliche Lebensdauer nur bei äußert hochwertigen Bodenbelägen vertretbar sein dürfte (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 12. Juli 2011 - 22 U 95/08 -, juris), und sich dies bei Tapeten und Anstrichen ähnlich verhalten dürfte, ist deshalb im Streitfall ein Abzug neu für alt vorzunehmen. Die Kammer verkennt hier nicht, dass auch bei kleinen Schäden an der Tapete bzw. am Bodenbelag im Hinblick auf das Gesamtbild, ein Komplettaustausch notwendig ist. So lassen sich einzelne Fehlstellen in der Tapete nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht durch den Austausch einzelner Tapetenbahnen beseitigen, da diese sich aufgrund des neuen Zustandes nicht in das Gesamtbild einfügen würde. Dasselbe gilt auch für Verunreinigungen bzw. Schadstellen im Bodenbelag. Unabhängig davon stellt sich für den Kläger die durch die gewährte Mietfreiheit und durch das Einbringen des neuen Bodenbelages, zum Teil Laminat, das im Vergleich zu Teppichböden langlebiger ist und weniger der Abnutzung unterliegt, vorgenommene "Komplettrenovierung" als nicht unerheblicher Vorteil dar, da es ohne weiteres auch einen Unterschied macht, ob eine Wohnung vor drei Jahren oder aktuell renoviert worden ist. Aufgrund dieses Umstandes ist im Rahmen des Vorteilsausgleiches ein Abzug beim Schadensersatzanspruch vorzunehmen.

Bei zusammenfassender Bewertung hält die Kammer gemäß § 287 ZPO einen Abzug von 30 % für angemessen. Der Kläger kann insoweit somit 962,82 EUR (70 % von EUR) beanspruchen.

Der Anspruch ist auch durchsetzbar. Die vom Amtsgericht angedeutete Verjährung nach § 548 BGB ist hier nach Auffassung der Kammer nicht eingetreten. Die Verjährungsfrist läuft, sobald der Vermieter die Sache zurückerhält. Entscheidend ist, dass der Vermieter durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft die Sache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann (BGH NJW 91, 2416; BGH NJW 86, 2103; Palandt, § 548 Rn. 11). Zwar geht das Amtsgericht davon aus, dass der Kläger das Haus am 28.06.2013 betreten hat, und kommt so bei der Beantragung des Mahnbescheides am 30.12.2013 (vgl. Bl. 4 d.A.) zur Verjährung. Die Annahme des Amtsgerichts, dass der Kläger bereits am 28.06.2013 das Haus betreten hat, stimmt jedoch bereits nicht mit dem Vortrag des Klägers überein. Der Kläger führte lediglich aus, dass er sich am 26.06.2013 zum Haus begab und mit einer Nachbarin sprach. In diesem Fall liegt, selbst nach dem Annoncieren der Wohnung vom 28.06.2013, noch keine Sachherrschaft vor. Unstreitig haben die Beklagten dem Kläger die Schlüssel für das Haus erst zum 09.07.2013 übersandt. Erst ab diesem Zeitpunkt ist Sachherrschaft über das Haus anzunehmen. Die Verjährung ist dann jedoch nicht eingetreten.

Soweit die Beklagten in der ersten Instanz behaupteten, der Kläger habe einen Übergabetermin am 01.07.2013 nicht wahrgenommen, wurde dies vom Kläger bestritten. Die Beklagten sind jedoch insoweit beweisfällig geblieben. Unabhängig davon, kann dies vorliegend auch dahinstehen. Selbst wenn man eine Sachherrschaft ab dem 01.07.2013 annehme, wäre der Anspruch nicht verjährt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 543 Abs. 2, 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden für die Kammer gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht.

Beschluss

In dem Rechtsstreit ... wird der Wert des Berufungsverfahren festgesetzt auf

1.375,45 EUR.